Eigen woning vs. kapitaalinvestering Verschil: krediet, kosten, belastingvoordelen

Doel van het pand: Feit #1

Wat betekent eigenbelang?

Een woning wordt gekocht en gebruikt voor je eigen woonwensen. De focus ligt hier op persoonlijk wooncomfort – simpel gezegd: je koopt je droomhuis

Wat betekent investering?

Een eigendom wordt aangekocht om inkomsten te genereren. Dit kan door het te verhuren of later te verkopen. De focus ligt op financieel rendement – simpel gezegd: je koopt een machine die geld oplevert.

Extra tip – De twee kunnen ook tot op zekere hoogte worden gecombineerd. Je koopt een huis of een appartement, woont er 3 jaar in en kunt het dan belastingvrij verkopen(speculatieperiode). Laten we zeggen dat je op een A-locatie in Berlijn koopt, dan stijgen vastgoedprijzen meestal met ~8% per jaar. Reken 3 jaar en je zult zien dat deze winst alleen al aanzienlijk is.

De verschillen worden stap voor stap groter:

Financiering: Eigen vermogen & krediet

Eigenaar-bewoner: De financiering wordt meestal verstrekt via een lening voor onroerend goed of het eigen vermogen van de koper.

Kapitaalinvestering: Financiering wordt vaak verstrekt door geleend kapitaal, zoals hypotheken. Het doel is ook hier om geleend kapitaal als hefboom te gebruiken. De juiste financiering moet worden gepland, lees hier meer over financiële planning voordat je gaat kopen.

Extra tip – In principe zijn beide vormen hetzelfde, de enige verschillen zijn overheidssubsidies en belastingen, waarover dadelijk meer. In het geval van persoonlijk gebruik kunnen banken echter een groter risico zien in de kredietcontrole. Hoe komt dat? Laten we zeggen dat je 2 inkomens en 1 huis hebt. Iemand wordt ziek, verliest zijn baan, de lening wordt niet afbetaald.

Waarom lenen beleggers graag?

De uitleg zou lang zijn, maar in een notendop: er zijn veel aspecten. Ten eerste wil je je eigen vermogen niet uitgeven aan een woning. Met het hefboomeffect van financiering (20% eigen vermogen [of minder] + 80% vreemd vermogen) kunt u zich “veel meer veroorloven”. Er wordt nu een lening afgesloten, inclusief de aflossing, dus de maandelijkse aflossing. Inflatie zorgt ervoor dat geld minder waard wordt. De afbetaling van de lening wordt dus “goedkoper” en “goedkoper”. Lees hier meer:

• Vastgoed als kapitaalinvestering

Gebruiksduur: Voor de volledigheid

Eigenaar-bewoner: Eigenaars plannen voor de lange termijn en zijn van plan om zelf in de woning te gaan wonen.

Kapitaalinvestering: De focus ligt op inkomsten op korte of lange termijn, via huurinkomsten of verkoop. Ook belangrijk voor jou: de speculatieperiode. Wil je snel berekenen of je al belastingvrij kunt verkopen? Gebruik onze speculatieperiode calculator.

Nu komen we bij een van de belangrijkste verschillen.

Fiscale aspecten: Belastingvoordelen voor verhuurders

Eigen bewoning: Onder bepaalde voorwaarden kunnen belastingvoordelen zoals eigenwoningforfait of belastingvrijstelling bij verkoop (na eigen bewoning) worden geclaimd.

Kapitaalinvestering: Huurinkomsten zijn belastbaar, maar belastingvoordelen zoals afschrijvingen en inkomstengerelateerde uitgaven kunnen ook worden geclaimd.

Welke belastingvoordelen genieten eigenaar-bewoners/investeerders?

Extra tip – Snel uitgelegd, slechts 2 voorbeelden:

Eigenaars-bewoners ontvangen eeneigenwoningforfait: Onder bepaalde voorwaarden kunnen eigenaars-bewoners een eigenwoningforfait ontvangen voor de bouw of aankoop van een eigen woning om hun financiering te vergemakkelijken. Dit brengt ons terug bij de speculatieperiode, die natuurlijk ook belangrijk is voor eigenaars-bewoners bij verkoop.

Belastingvrijstelling bij verkoop: Als je je eigen woning verkoopt na een bepaalde houdperiode, kan de gemaakte winst onder bepaalde voorwaarden belastingvrij zijn. Dit geldt echter niet als je je huis binnen tien jaar na aankoop verkoopt.

Kapitaalinvesteerders kunnenafschrijving claimen: Kapitaalinvesteerders kunnen afschrijving claimen op hun gehuurde vastgoed. Dit betekent dat ze bepaalde kosten zoals de afschrijving van gebouwen en financieringskosten kunnen aftrekken, wat hun belastingdruk verlaagt.

Inkomensgerelateerde kosten: Alle kosten die je maakt door te huren, zoals reparaties, administratiekosten en verzekeringen, kunnen worden afgetrokken als inkomensgerelateerde kosten om het belastbaar inkomen te verlagen.

Meer over belastingen en onroerend goed:

• Belastingvoordelen voor investeerders

Onderhoud en administratie

Eigenaar-bewoner: De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning.

Kapitaalinvestering: Beheer en onderhoud kunnen worden overgedragen aan derden, zoals vastgoedbeheerders.

Extra tip – Wat mag je verwachten? Ik raad 2% van de aankoopprijs per jaar aan. Ik heb hier ook een kleine calculator voor de onderhoudsreserve. PS: Natuurlijk kun je exploitatiekosten doorberekenen aan huurders.

Verwacht rendement: geld verdienen, niet uitgeven

Eigenaar-bewoner: De belangrijkste motivatie is de persoonlijke levenskwaliteit, het rendement op de investering is secundair.

Kapitaalinvestering: De focus ligt op rendement en investeerders verwachten inkomsten te genereren uit hun vastgoed. Nogmaals, dit is erg belangrijk voor investeerders:

“De focus ligt op rendement en investeerders verwachten inkomsten te genereren uit hun vastgoed.”

De keuze tussen eigen bewoning en beleggen hangt af van je individuele financiële doelen, omstandigheden en voorkeuren. Beide benaderingen hebben voor- en nadelen en de beslissing moet zorgvuldig worden genomen.