Flatgebouw kopen ja / nee?! De snelste evaluatie van de WERELD (werkt ook voor appartementen)

Je hoort van een bekende dat een Flatgebouw verkocht gaat worden? Dan wil je snel weten: is de aankoop rendabel of niet? Met een paar eenvoudige getallen kun je dit in enkele minuten zelf checken (Flatgebouw snel waarderen) – zonder deskundige of makelaar. Wat heb je nodig? Adres, aankoopprijs, jaarlijkse netto huurprijs (JNKM), renovatiegraad, huurstand, huurstijgingspotentieel – laten we beginnen! Meer video’s? 👉 Abonneer je op YouTube x Lukinski Onroerend Goed.

Flatgebouw waarderen in onder de 5 minuten

Laat ons beginnen met een case die vandaag voor jou zou kunnen gebeuren:

Stel je voor dat een bekende naast je zit in het café en zegt: “Hier in deze straat wil iemand een Flatgebouw verkopen, ik kende de oude dame, haar zoon zorgt er nu voor. Ik vraag even voor je mee.” Een dag later krijg je de cijfers via WhatsApp: 240.000 euro jaarhuur, koopprijs zou 8,5 miljoen moeten zijn, A-locatie. Klinkt spannend – maar is dat echt een goede deal?

Het belangrijkste is dat je in de eerste fase slechts twee getallen nodig hebt – de koopprijs (KP) en de jaarlijkse netto-koudehuur (JNKM). Hiermee kun je direct de koopprijsfactor en de brutomietfondsenrendement berekenen. Beide zijn de belangrijkste kengetallen om te bepalen of een investering überhaupt zinvol kan zijn.

Vrije rekenmachines voor je snelle beoordeling

Of rendement of koopprijsfactor – gebruik mijn gratis onroerend goed rekenmachines op Immobilien Guru of direct de koopprijsfactor rekenmachine.

Stream hier gratis – de snelste evaluatie van onroerend goed ter wereld! Meer video’s? 👉 Aflevering op YouTube x Lukinski Immobilien.

Koopprijsfactor en bruto rendement berekenen

Voorbeeld:

• Koopprijs: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Nu direct beginnen:

Koopprijsfactor = Koopprijs / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Een koopprijsfactor van 35 betekent: Het duurt meer dan 35 jaar voordat je de koopprijs weer hebt opgehaald via huurinkomsten – zonder kosten, zonder rente, zonder risico.

Brutomietfondsen berekenen

Rendement = JNKM / Koopprijs = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klinkt eerst een beetje okay – maar dat is de brutorendite. Na aftrek van kosten blijft er duidelijk minder over. Meer hierover meteen.

Koopprijsfactor per locatie – de bereikbaarheid begrijpen

Een factor van 35 is niet overal slecht – en een factor van 18 niet overal goed. Hier de typische bereiken:

Lage	Typische factor	Bruttorendite	Strategie
A-lage (München, Berlijn Mitte, Hamburg)	28–38	2,6–3,6 %	Waardeverhoging
A-lage randwijken / B-steden	22–28	3,6–4,5 %	Mix
B-lage	17–22	4,5–5,9 %	Cashflow + lichte WS
C-lage	12–17	5,9–8,3 %	Pure cashflow

HERHALING (proef 3). De vorige proef was foutief. De vorige proef heeft de Duitse tekst onveranderd teruggave. Dat is de ernstigste fout. Vertaal IEDER zin volledig in het Nederlands. Geen Duitse zin mag achterblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles andere niet.

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die laufenden Kosten gegenrechnen. Hier die ehrliche Aufschlüsselung:

Wat eet je rendement eigenlijk op?

• Zins: aktuell ca. 3,5 % p.a. auf den Darlehensbetrag
• Onderhoud: 1,0 % (nieuwbouw) tot 4,0 % (onverzorgde oudere woning) – gemiddelde vuistregel: 2,0 %
• Beheer: 250–350 € per woning per jaar (ongeveer 0,3–0,5 % van de KP)
• Mietausfallpauschale: 2 % der JNKM (Leerstand, Mietnomaden)
• Tilgung: 1–3 % – dat is geen verlies, maar vermogensopbouw

Daumenregel: Erst ab einer Bruttorendite über 5,5 % trägt sich das Objekt selbst. Bei 2,8 % zahlst du jeden Monat drauf – trotz voller Mieteinnahmen.

Brutto vs. Netto – der entscheidende Unterschied

Beispiel auf 4 Mio. € Kaufpreis bei 240.000 € JNKM (= 6 % brutto):

• Bruttomieteinnahmen: 240.000 €
• – Instandhaltung 2 %: −80.000 €
• – Beheer: −10.000 €
• – Huurverlies 2 %: −4.800 €
• = Brutohuurinkomsten: ongeveer 145.000 €
• Brutohuurrendement: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Uit 6 % bruto wordt dus snel 3,6 % netto. Deze cijfer hoort in elke pitch.

Hoeveel zou je maximaal moeten betalen?

Keer de formule om. Wil je minstens 6 % brutorendement?

Maximale aankoopprijs = JNKM / gewenste rendement = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bij 6 % zou het object dus maximaal 4 miljoen € moeten kosten. Bij 8 % zelfs maar 3 miljoen €.

Voorbeeld: Je wilt 8 %

Aankoopprijs = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles wat hierboven ligt, is financieel niet aantrekkelijk – of je moet de aankoopprijs verhandelen.

Aankoopnevenkosten – de vergeten factor

Let op: de pure aankoopprijs is nooit de eindprijs. Bij een flatgebouw komen aankoopnevenkosten van 8–12 % erbij:

• Grondwetstaxe: 3,5 % (Bayern) tot 6,5 % (NRW, Brandenburg)
• Notaris + Grondregister: ca. 1,5–2,0 %
• Makelaarcourtage: 0–7,14 % (verhandelbaar, vaak half)

Bij een koopprijs van 4 Mio. € moet je dus realistisch 4,3–4,5 Mio. € kapitaaleinslag voorzien. Deze bijkomende kosten verergeren je rendement bovendien met ca. 0,3–0,5 procentpunten.

Cashflow-realiteitscheck – wat blijft er aan het einde van de maand?

Snelrekening voor een MFH van 4 Mio. € met 80 % financiering:

• Eigen vermogen (20 % + bijkomende kosten): ca. 1,2 Mio. €
• Lening: 3,2 Mio. € → rente 3,5 % + aflossing 2 % = 5,5 % annuïteit
• Annuïteit per jaar: 176.000 €
• Bruto huurinkomsten per jaar: ca. 145.000 €
• Operationele cashflow: −31.000 € per jaar (voor belasting, voor afschrijving)
• Na afschrijving (2 %) en belastingvoordeel: meestal ±0 tot licht positief

Insicht: Ook bij een bruto rendement van 6 % is de deal vaak in de eerste jaren slechts “zwarte nul”. Het vermogensopbouw gebeurt via aflossing + waardetoename, niet via cashflow.

Huurstijgingspotentieel – de verborgen hefboom

Een factor van 30 kan een topdeal zijn – als de huurprijs 30 % onder marktniveau ligt. Dat is vaak het geval bij oudere bestaande woningen met langdurige huurders.

Voorbeeld: 240.000 € JNKM vandaag, de markthuur zou 320.000 € zijn. Na huurderswissel en modernisatie stijgt het rendement van 2,8 % naar 3,8 % – en de marktwaarde meert. Dat is de koningsspecialiteit: kopen, opwaarderen, verhuren, houden.

Vraag daarom altijd:

• Hoe oud zijn de huurovereenkomsten? (Indexhuur? Seizoenhuur?)
• Hoeveel liggen de huurprijs onder de huurindex?
• Is er modernisatiepotentieel (§ 559 BGB huurverhoging na modernisatie)?
• Hoe hoog is de lokale vergelijkshuur?

Checklist: Welke cijfers vraag je aan de verkoper?

Voor je een aanbod doet – deze punten moet je kennen:

• ✅ Koopprijs + voorstelling verhandelingsmarge
• ✅ JNKM – overzicht per eenheid (tegenwoordige en gewenste huur)
• ✅ Woon- en gebruikte oppervlakte in m² (totaal + per eenheid)
• ✅ Bouwjaar + laatste kernrenovatie
• ✅ Energiebewijs (efficiëntieklasse, eind-energiebehoeften)
• ✅ Verwarming (type, bouwjaar, GEG-conformiteit)
• ✅ Dak + gevel (toestand, laatste renovatie)
• ✅ Huurdersstructuur (huurduur, leeftijd, sociale situatie)
• ✅ Leegstand momenteel + laatste 3 jaar
• ✅ Onderhoudsreserve (indien aanwezig)
• ✅ Grondboekuitreksel (lasten, dienstbaarheden, wegrecht)
• ✅ Grondwaarde + perceelsgrootte
• ✅ Erbbaurecht? (dodelijk criterium voor veel kopers)

Zijn 8,5 miljoen een goede deal? Renditeobject versus investeringsobject

Op verschil tussen rendite- en investerings-onroerend goed heb ik uitgebreid gesproken op immobilien-erfahrung.de.

Het verschil zit in de focus: bij een rendite-onroerend goed telt het wat maandelijks op je rekening komt – dus positieve cashflow via huurinkomsten, meestal in B-locaties en C-locaties. Bij een investerings-onroerend goed stel je in op langdurige waardedaling en verkoopwinst – meestal in A-locatie zoals Berlijn, Keulen, Düsseldorf, Hamburg en München.

Wil je direct cash? Variante 1 brengt je continue inkomsten. Wil je langtermijn meer cash? Variante 2 vereist geduld, kapitaal en marktkennis – daarvoor belooft later een grote winst (en mogelijk na 10 jaar belastingvrij).

Nog beter:

Als je goedkoop in A-locatie koopt en opwaardert: Cashflow + Longterm Cash = Koninklijke klasse. Kopen, opwaarderen, huur verhogen, waardeverhoging meenemen.

FAQ – de meest gestelde vragen over de snelwaardering van een MFH

Vanaf welk koopprijstegoed is een meervoudig woninggebouw rendabel?

Als ruwe vuistregel: Een factor onder de 20 is klassiek cashflow-gebied, 20–25 is gemengde berekening, boven de 25 heb je subst