Kapitaalinvestering: residentieel en commercieel vastgoed in Berlijn

Een appartementsgebouw verkopen [jaar]: Zo werkt het

Korte definitie: Een huurhuis of appartementsgebouw is een verhuurd goed (appartementsgebouw, tweegezinswoning, ook een eengezinswoning) dat eigendom is van één eigenaar – d.w.z. geen vereniging van huiseigenaren. Dit betekent dat potentiële kopers investeren in wat gewoonlijk een omvangrijker project is. Daarom heb ik deze kleine, extra gids voor u geschreven over het onderwerp “Verkoop van een appartementsgebouw”.

Niet iedereen heeft ervaring met de verkoop van onroerend goed en appartementsgebouwen, sommigen worden ook geconfronteerd met hun allereerste verkoop van onroerend goed, vaak erfgenamen die overstelpt worden met het beheer van een dergelijk onroerend goed, dat te ver weg is of om andere redenen moet worden verkocht.

Vóór de eerste verkoop is er natuurlijk heel wat te weten, te beginnen met de (belangrijke) waardebepaling! Leer hier de basis.

Zij verkopen niet aan eigenaar-bewoners. Beleggers en kapitaalverstrekkers die in huurwoningen investeren, berekenen en vergelijken kengetallen. Hoe beter de verkoop is voorbereid, hoe meer winst u kunt maken.

Voor appartementsgebouwen zijn 3 centrale factoren van toepassing:

• Locatie van uw eigendom: ligging en ontwikkeling
• Toestand van het appartementsgebouw: herstellingen en renovatie
• Huurders, huurovereenkomsten en leegstand

Locatie van uw eigendom: ligging en ontwikkeling

Verkopers hebben veel vragen, maar een van de belangrijkste voor velen is “hoeveel is mijn huurhuis waard”? Uiteindelijk gaat het op de vastgoedmarkt, net als op alle andere markten, om vraag en aanbod. De taxatie omvat derhalve enerzijds het onroerend goed zelf (voorwerp van verkoop) en anderzijds de vraagzijde (potentiële kopers).

Controle van de plaats: Stad, wijk, straat, huisnummer

Locatie (stad, wijk en straat) – het belangrijkste aspect, of het nu gaat om een flatgebouw in de vorm van een meergezinswoning, een eengezinswoning of een tweegezinswoning, de locatie van uw woning heeft de grootste invloed op de onroerendgoedprijs en dus ook op de totale waardebepaling van uw huis.

Grondprijzen

Wat betekent dat? Een eenvoudig voorbeeld: een flatgebouw op een slechte C-locatie (bij voorbeeld Duisburg in NRW) is voor kopers minder interessant dan een goed pand op een B-locatie (Essen in NRW). De vastgoedprijzen zijn dan ook lager in C-locaties. In B-locaties is de vraag veel groter, net als de vastgoedprijzen. Meer informatie over de locatie van het pand vindt u hier.

Hierover dadelijk meer, in het rekenvoorbeeld München vs. Duisburg.

Verkooptijd

Appartementengebouwen in A-locaties (zoals Hamburg) worden snel verkocht, mits een realistische taxatie en een goed netwerk. Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met universiteiten, hogescholen en een goede algemene ontwikkeling. Het is hetzelfde in B locaties als de “prijs” goed is. Voor appartementsgebouwen op C-locaties kan het verkoopproces iets langer duren.

Tegen een realistische verkoopprijs:

• A-locatie zoals Hamburg – snel verkocht
• B-locatie zoals Essen – relatief snel verkocht
• C-locatie zoals Duisburg – Relatief lang (verkoop boven de prijs)

Snel betekent idealiter, met een geldige koper, dat u binnen 2-3 weken bij de notaris zult zijn.

Tip: Bevestiging van financiering door potentiële kopers

Hier is een tip: Voordat u veel “tijd” investeert in potentiële kopers, laat hen u een financieringsbevestiging van hun bank zien. In dit geval was het financieringsbedrag van X, voor object X, reeds vooraf door de bank goedgekeurd.

Wijk en ontwikkeling

Nadat we de macro-situatie hebben bekeken, kijken we naar de meso-situatie, het specifieke district. Uiteraard speelt niet alleen de situatie/ontwikkeling van de stad (bevolkingsontwikkeling, demografie, economie,…) een rol, maar ook de ontwikkeling van het district wordt in de waardebepaling meegenomen.

De laatste stap is de micro-locatie, de specifieke straat en het huisnummer van uw eigendom.

Als u dus een taxatie van uw huurwoning wilt laten uitvoeren met de expertise van een derde persoon, moet u het adres bekendmaken – zoek dus naar betrouwbare partners met referenties.

Taxatie alleen mogelijk met adres (plaats) + inspectie (toestand)

Denk maar aan het verschil tussen een flatgebouw, aan een drukke hoofdweg en slechts 200 m verder, het flatgebouw, aan de stedelijke groene ruimte.

Zelfde straat, verschillende kwaliteit en grondprijzen

Hier is een kleine, interessante vergelijking:

Verkoopprijs in München / Leipzig / Duisburg – vergelijking!

Het effect van de locatie op de waarde van het flatgebouw is navenant groot. Laten we bij wijze van voorbeeld een flatgebouw vergelijken met 400 vierkante meter woonruimte in een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare staat. 400 m² in C-locaties zoals Duisburg (NRW), B-locaties in Leipzig (Saksen) en A-locaties in München (Beieren).

München:

• District: Lehel
• Biedprijs: 6.671.000 euro
• Verschil Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Verschil Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• District: Lindenau
• Biedprijs: 1.860.000 euro
• Verschil München: – 4,8 m
• Verschil Duisburg: -1,2 miljoen.

Duisburg

• District: Hochemmerich
• Biedprijs: 687.000 euro
• Verschil München: – 6 m
• Verschil Leipzig: – 1,2 Mio.

Het verschil tussen een flatgebouw in München (A-locatie) en Duisburg (C-locatie) bedraagt derhalve een aanzienlijke + 871 %.

De locatie wordt gevolgd door een close-up van hun flatgebouw.

Toestand van het appartementsgebouw: herstellingen en renovatie

Hoe meer werk een pand heeft, hoe minder investeerders willen uitgeven. Hoe minder werk, hoe meer investeerders bereid zijn te betalen – een eenvoudige en verstandige vuistregel.

De tweede belangrijke waardefactor is dan ook de staat van uw appartementsgebouw. Is alles onderhouden of is er misschien zelfs een achterstand bij de renovaties in het oude flatgebouw? Afhankelijk van hoe uitgebreid de herstelmaatregelen zijn, moet dit in de aanbiedingsprijs worden opgenomen.

Oude bestaande eigendommen – Of ze nu in 1920, 1930 of 1960 zijn gebouwd, oude eigendommen hebben hun eigen individuele gebreken en nadelen in vergelijking met nieuwe gebouwen. Alles over de structuur van het gebouw, het metselwerk, de warmte- en geluidsisolatie en welke reparaties en gebreken u als eigenaar mag verwachten.

Hoe ouder een pand is, hoe groter de lijst met gebreken wordt. In deze gids, die ik eigenlijk voor kopers heb geschreven, vindt u de typische reeks eigendommen gerangschikt per decennium.

• Jaar van fabricage en defecten

Waardebepaling van een appartementsgebouw: de methodes leren kennen

Marktwaarde, taxatie en aankoopprijs van uw woning – Als u uw huurwoning wilt verkopen, is één ding van belang: Een goed onderbouwde, marktgerichte, realistische aankoopprijs.

Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit van locatie, marktwaarde, vergelijkbare panden, bouwconstructie & Co. en om u te helpen fouten bij de verkoop te voorkomen, hebben wij deze gids over het taxeren van appartementsgebouwen voor u geschreven. Waardefactoren, locatie, uitrusting, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom taxeren.

• Beoordeel appartement huis

Een 1A vergelijking uit Leipzig, uitgaven bij renovatie (voor de koperskant) of goed onderhouden bestaand onroerend goed, het verschil is immens.

Huurders, huurovereenkomsten en leegstand

Factor 1) de ligging, factor 2) de inhoud, de derde belangrijke factor bij de taxatie zijn de huurders en de huurovereenkomsten wanneer het gaat om de verkoop van appartementsgebouwen. De huurderslijst en het huurdersverleden spelen hier de centrale rol. Welke huurders heb je in het huis? Welke voorwaarden zijn overeengekomen en hoe voldoen de huurders aan hun betalingsverplichtingen?

Niet elk huis is volledig verhuurd, sommige hebben ook leegstand. Ook de locatie van de woning heeft hier een effect; op een C-locatie is de leegstand uiteraard groter dan op een goede B-locatie of op een absolute toplocatie, de A-locatie, waar altijd een tekort aan woonruimte is.

Met betrekking tot de huurders, maar ook met betrekking tot de staat van het onroerend goed, zijn soms documenten en bescheiden nodig voor de concrete taxatie. Zeer ervaren makelaars, investeerders en ontwikkelaars, hoeven alleen het huis te inspecteren.

U zult hier dadelijk meer over leren, in de 18 stappen naar verkoop.

Tot slot een belangrijke vraag voor degenen die voor het eerst verkopen:

Verkopen met of zonder makelaar?

Voor wie voor het eerst verkoopt, is een goede en ervaren makelaar van essentieel belang.

In feite neemt een makelaar je veel, echt veel werk uit handen.

Met uw huurhuis niet over een, eenvoudig condominium op een onroerend goed portal te zetten om kopers te vinden die kopen voor eigen gebruik, een navenant hoog aantal kopers.

Huurwoningen worden eerder bemiddeld binnen persoonlijke netwerken, ervaren makelaars, met een goede reputatie en goede kopersnetwerken van investeerders.

In feite wordt een groot deel van de eigendommen bemiddeld door makelaars, vooral wanneer het gaat om grote eigendommen, appartementsgebouwen of zelfs nieuwe gebouwen met veel wooneenheden die moeten worden verkocht.

Als u fouten maakt bij de verkoop van uw eigendom, zal u dat duur komen te staan. Professioneel gepresenteerde eigendommen verkopen het best. Dat is de reden waarom makelaars de hoogste verkoopprijzen behalen. Gemiddeld 72% van alle eigendommen wordt via vastgoedmakelaars verkocht (bron: Federaal Bureau voor de Statistiek). Hier is een blik op de grote steden:

1. Berlijn met makelaar: 78,6%
2. Düsseldorf met makelaar: 76.0%
3. Hamburg met makelaar: 65,1%
4. Keulen met makelaar: 63,0%
5. Stuttgart met makelaar: 56.8%
6. München met makelaar: 55,2%
7. Frankfurt met makelaar: 53,3%

Toch is het belangrijk om de stappen in de verkoop te kennen, want dit zal u helpen om goede en ervaren makelaars voor uw verkoop te vinden. Met deze kennis kunt u ook steeds meer uw eigen netwerk opbouwen, bijvoorbeeld als u van plan bent in de toekomst vaker aan de vastgoedmarkt deel te nemen.

Stap voor stap: Verkoop checklist

Nu u veel geleerd hebt over de waarde of de taxatie van huurhuizen (en appartementsgebouwen), gaat het nu over de eigenlijke verkoop van een huis. Of het nu gaat om een vrijstaande woning, een twee-onder-een-kapwoning of een appartementsgebouw, alle soorten huurwoningen worden uiteindelijk op dezelfde manier verkocht, wat 18 stappen omvat – tenzij u toevallig een particuliere koper kent en dus afzonderlijke stappen zoals de exposé, de communicatie met belangstellenden en de bezichtiging kunt overslaan.

Dit is hoe ze verkopen in het appartementsgebouw in 18 stappen:

Voorbereiding: Voorbereiding en evaluatie van het huurcontract

Voorbereiding van eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: potentiële kopers en onderhandeling

Vastgoed op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkoop: Overdracht van een appartementsgebouw

Koopcontract tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Veel succes met de verkoop!

Heeft u vragen, wilt u een taxatie van ons, met een koopoptie? Met plezier, hier vindt u mijn contactgegevens.

Onroerend goed verkopen op pensioengerechtigde leeftijd

Voor degenen die voor het eerst te maken krijgen met de verkoop van een woning, wil ik vandaag de verkoop van een woning uitleggen, maar ook twee alternatieven die u als eigenaar van een woning hebt als u nog niet volledig afscheid kunt nemen van uw flatgebouw of huis. De gedeeltelijke verkoop en de onroerend goed lijfrente. Bovendien, een alternatief als het “slechts” om liquiditeit gaat, de hypothecaire lening.

Als je moet verkopen of geld nodig hebt:

1. Directe verkoop – Volledige verkoop
2. Gedeeltelijke verkoop – Proportioneel, met optie voor totale verkoop
3. Onroerend goed pensioen – Compleet met maandelijkse betaling
4. Hypothecaire lening – financiering met krediet

Daarnaast nog een extra tip over het onderwerp: Op de juiste manier nalaten.

Verkoop van huis / appartement – Optie 1

De uiteindelijke beslissing zou zijn om het eigendom rechtstreeks aan een nieuwe eigenaar te verkopen. Laten we eerst het proces bekijken en vervolgens de vraag: verkopen met of zonder makelaar?

Stap voor stap naar de verkoop

Het typische verkoopproces omvat (eenvoudig uitgelegd) 18 stappen, verdeeld in 3 fasen. Eerst komt de voorbereiding, van het moment van verkoop, tot de berekening van de verkoopprijs, tot het exposé.

Daarna volgt de relatief tijdrovende verkoopfase, die begint met de marketingstrategie, van persoonlijke netwerken tot vastgoedplatforms, de communicatie met belangstellenden, de individuele kredietcontroles en de vastgoedinspecties. Met concrete belangstellenden volgen de verkoopgesprekken en natuurlijk de onderhandeling over de uiteindelijke verkoop- of koopprijs.

Last but not least komt u bij het verkoopproces, waar het koopcontract, de notarisbenoeming, de overdracht van de koopprijs en de overdracht van het onroerend goed volgen.

• Eigendom verkopen

Checklist in 18 stappen

De 3 fasen bij de verkoop van onroerend goed

1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar huren
3. Gegevens en documenten
4. Verhogen waarde eigendom
5. Bepaal de aanbiedingsprijs
6. Maak een exposé
2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
1. Markt eigendom
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Opstellen koopcontract bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
4. Overdracht van het eigendom
5. Notariskosten en makelaarscourtage
6. Belasting betalen

Verkopen met of zonder makelaar?

Zonder ervaring in het verkopen van onroerend goed, moet u vertrouwen op de expertise van een makelaar. Zoals u in het verkoopproces ziet, hebt u tijd en documenten nodig, maar ook kennis, bv. over de kredietcontrole van potentiële kopers, zodat u geen 30 bezoeken aflegt die niet tot een verkoop leiden. Daarnaast zijn er factoren zoals de taxatie van het onroerend goed, maar ook het onderhoud van de advertenties en het exposé. Daarnaast is er de emotionele belasting voor sommige mensen.

Zoals in het begin gezegd, als u nog niet volledig afstand kunt doen van uw flatgebouw of huis, zijn er alternatieven.

Gedeeltelijke verkoop: evenredige verkoop / recht van verblijf – Optie 2

In het geval van een gedeeltelijke aankoop of gedeeltelijke verkoop van uw eigendom hebt u het voordeel dat u de enige bewoner en gebruiker van het eigendom blijft. Het zogenaamde “recht van vruchtgebruik” houdt in dat u het alleenrecht heeft om in uw eigendom te wonen en het te gebruiken, ook al bent u de nieuwe mede-eigenaar.

Hoe werkt de gedeeltelijke verkoop?

Tegelijkertijd verkoopt u een deel van uw eigendom aan een financiële onderneming. De financiële onderneming wordt zo mede-eigenaar van uw eigendom. Financiële ondernemingen kopen aandelen in zowat elk type onroerend goed, of het nu gaat om grond, een condominium, een huis, een appartementsgebouw of zelfs commercieel en speciaal onroerend goed. Het verkochte aandeel ligt dan meestal tussen 10% en 50%.

Vaak wordt, naast het verkochte gedeelte, direct gesproken over een volledige verkoop, die dan in 10 jaar, 15 jaar of 20 jaar wordt voltooid.

• Gedeeltelijke verkoop

Snel beschreven:

• Financiële vennootschap koopt aandelen van het eigendom
• FU wordt mede-eigenaar; u heeft alleenrecht van verblijf/gebruik
• Hiervoor betaalt u een gebruiksvergoeding (maandelijks)

Gebruikersvergoeding (quasi huur)

Bij een gedeeltelijke verkoop dient u bijzondere aandacht te besteden aan de voorwaarden. Snel uitgelegd: Jaarlijks betaalt u tussen 3% en 5% van het verkochte bedrag pro rata terug. Dit staat bekend als de gebruikersvergoeding. In vergelijking met een hypothecaire lening die u ook op uw eigendom zou kunnen nemen, is dit 2% tot 4% meer, want met een hypothecaire lening zou u momenteel slechts ongeveer 1% betalen.

Gedeeltelijke Verkoop / Hypothecaire Lening Vergelijking:

• Gedeeltelijke verkoop: min. 3% – 5% p.a.
• Hypothecaire lening: momenteel 1% p.a.

p.a. = per jaar

Waarom kiezen sommigen toch voor de gedeeltelijke verkoop? De verkoop aan een financiële maatschappij is relatief snel, geen kredietcontrole, snelle overdracht van de koopprijs, vooral in geval van liquiditeitstekorten op oudere leeftijd, een snel alternatief.

Gedeeltelijke verkoop samengevat:

• U verkoopt een deel van uw eigendom (meestal 10-50%)
• Gedeeltelijkeaankoop van het huis: Ja
• Gedeeltelijkeaankoop van appartement: Ja
• Gedeeltelijkeaankoop van grond: Ja
• Financiële onderneming wordt mede-eigenaar
• U blijft de enige gebruiker van de woning
• U betaalt een maandelijkse gebruiksvergoeding
• Totale verkoop in X jaar (facultatief)

10% – 50% verkoop met optie 2: gedeeltelijke verkoop.

Onroerend goed pensioen: verkoop / recht van verblijf – optie 3

Het onroerendgoedpensioen is bijzonder interessant voor mensen die al een hogere leeftijd hebben bereikt, meestal vanaf 70, 75 jaar.

Lijfrente op onroerend goed betekent: U verkoopt uw eigendom (direct) volledig, maar behoudt een levenslang recht op bewoning en gebruik. Bovendien ontvangt u maandelijks een klein bedrag. Voor sommigen is dit een goede oplossing. Omdat u ook niets meer te maken heeft met onderhoudskosten, daar zorgt de nieuwe eigenaar voor.

In vergelijking met een gedeeltelijke verkoop, bent u op uw oude dag relatief zorgeloos. Laten we het vastgoedpensioen nog eens samenvatten.

• Onroerend goed pensioen

Onroerend goed pensioen eenvoudig uitgelegd:

• Directe, volledige verkoop
• Levenslang recht van verblijf en gebruik
• Klein, maandelijks “extra pensioen” van de verkoper
• Geen onderhoudskosten

Zorgeloos oud worden, in je eigen huis:

Hypothecaire leningen: Alleen liquiditeit? – Optie 4

Tot slot, optie nummer 4: Als liquiditeit uw enige zorg is.

Indien u uw eigendom op oudere leeftijd wenst te verkopen wegens liquiditeitsproblemen, is het raadzaam een hypothecaire lening aan te gaan in plaats van te verkopen. Een dergelijke hypothecaire lening is aanzienlijk goedkoper dan bijvoorbeeld de gebruiksvergoeding voor een gedeeltelijke verkoop. U blijft ook 100% eigenaar van het onroerend goed zonder aandelen te geven aan een mede-eigenaar.

Vraag advies aan uw huisbank en, indien nodig, 2, 3 alternatieven.

Extra tip over het onderwerp: Correct nalaten

Hebt u nog kinderen, kleinkinderen, naaste familieleden of andere personen aan wie u uw onroerend goed zou willen nalaten? Dan is het de moeite waard om al in een vroeg stadium over de aarde na te denken! Enerzijds kunt u belastingen besparen en anderzijds kunt u nog steeds de vreugde van het geven ervaren.

Verwachte erfenis: Belastingen & Co.

Tip! Praat met je ouders en grootouders over de erfenis, voor het te laat is. Want een vroege erfenis kan u heel wat kosten besparen, vooral belastingen. Leer hier meer over vroege erfenis:

• Juist nalaten

Voor erfgenamen:

• Correct erven

Correct vererven betekent ook vaak ruzies tussen kinderen voorkomen.

Neem voorzorgsmaatregelen!

Eigendom verkopen in Kerpen

Het rustige stadje Kerpen in Noordrijn-Westfalen is niet alleen fascinerend vanwege zijn lange geschiedenis, maar ook vanwege de vele plaatselijke bezienswaardigheden, musea en parken. De levensstandaard in Kerpen is hoog en de verbindingen met naburige steden en gemeenten zijn zeer goed, waardoor Kerpen een aantrekkelijke plaats is om te wonen.

Verspil geen tijd, begin er meteen aan! Leer alle stappen hier.

• Eigendom
• Condominium
• Appartement huis
• Land
• Portefeuille

Hier is de kaart van Kerpen:

Kerpen: Kaart & Ligging

Kerpen ligt ten westen van de mediametropool Keulen tussen Elsdorf, Frechen en Erftstadt. Pulheim, Brühl en de voormalige federale hoofdstad Bonn zijn ook niet ver weg met de auto.

In Kerpen zijn zowel oude als nieuwe flats erg in trek bij kopers:

Tip: Het moderniseren van de badkamer en keuken zal de waarde van uw eigendom verhogen voordat het wordt verkocht:

Binnenkort hier meer!