Verkoop van een ondergrondse parkeergarage [jaar]: waarde, makelaar en procedure

Laten we beginnen met een van de belangrijkste vragen voor beginnende verkopers: Wat is mijn ondergrondse parkeergarage waard? Na de 3 centrale factoren vindt u alle stappen van de verkoop van onroerend goed die ook voor u en de verkoop van uw ondergrondse parkeergarage van belang zijn, van documenten, tot de vraag van de makelaar, tot het koopcontract en de overdracht.

Laten we beginnen met de 3 belangrijkste waardefactoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Plaats: stad, straat en schommeling

Hoe beter de ligging van uw ondergrondse parkeergarage, hoe gemakkelijker het zal zijn om de parkeerplaatsen te verhuren aan langparkeerders en/of kortparkeerders. Om de leegstand zo laag mogelijk te houden, moet bij de taxatie in de eerste plaats worden gekeken naar de locatie.

Situatie bij de taxatie (huidig en vooruitzicht):

• Macro perspectief – In welke stad verkoopt u?
• Mesoperspectief – Welke wijk?
• Microperspective – Welke straat en huisnummer?

Of het nu gaat om een kleine stad, een middelgrote stad of een agglomeratie, elk jaar rijden er meer en meer auto’s in stadscentra. Hoe groter de fluctuatie en hoe minder concurrerende aanbiedingen op de locatie, hoe beter – ook voor het rendement van de investeerders.

De volgende stap is dat kopers (belangrijk om hun perspectief te kennen) de staat van uw ondergrondse parkeergarage beoordelen.

Toestand van uw ondergrondse parkeergarage

Zeer weinig investeerders willen een uitgebreide ondergrondse garage renoveren. Natuurlijk is er een bepaald percentage dat zeer, zeer goedkoop wil kopen en daarom op zoek is naar oude of slecht onderhouden eigendommen. De toestand speelt, samen met de ligging, een centrale rol bij de waardering van uw ondergrondse parkeergarage.

Voor een concrete beoordeling moeten de huidige toestand en de beoogde toestand worden vastgesteld.

Typische tekortkomingen van de eerste decennia zijn:

• Ondergrondse parkeergarage
• Vloercoatings
• Betonreparatie
• Afdichten van scheuren
• Afdichten van de plafonds
• …

Soms is er ook sprake van een opknapachterstand, bijvoorbeeld als gevolg van geschillen over opknapwerkzaamheden in de vereniging van eigenaren.

Belangrijk vooraf, het is maar een voorbeeld:

De onderhoudskosten voor parkeergarages met meerdere verdiepingen variëren enorm, afhankelijk van de staat waarin ze verkeren

Zeer oude ondergrondse parkeergarage: 40+ jaar oud

Hier is een voorbeeld, een echt oude ondergrondse parkeergarage, met ongeveer 100 parkeerplaatsen:

Laten we zeggen dat de ondergrondse parkeergarage nu 40, 50 jaar oud is en echt aan het eind van zijn Latijn is en ouder wordt. Verbouwings- en renovatiekosten zijn derhalve onvermijdelijk voor de nieuwe eigenaar van een ondergrondse parkeergarage.

Voor elke parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage kunt u rekenen op een bedrag van ~ 6.000 euro (als totaalproject), met een omvang van 100 parkeerplaatsen.

Alleen al het opwaarderen van een ondergrondse parkeergarage zou ongeveer 1,4 miljoen euro kosten. Daar komt nog bij dat de renovatie van het beton ongeveer 1,1 miljoen euro zou kosten.

Vervolgens kijken we naar de afdichting van het plafond van de ondergrondse parkeergarage. Voor de nieuwe isolatie tegen druppelend water kunt u rekenen op nog eens 0,5 miljoen euro (bron: DZ Online). De posten zijn kleiner, maar in totaal niet onbelangrijk. Daarnaast zal er sprake zijn van rookafzuiging, ventilatie of zelfs de vernieuwing van de elektrische installatie, ook om in te kunnen spelen op de toenemende markten, zoals het toenemende aantal elektrische auto’s in de binnensteden en woonwijken.

Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Bij de beoordeling wordt niet alleen gekeken naar de huurders op korte termijn ter plaatse, maar ook naar huurders op lange termijn en leegstand. Uiteindelijk is de evaluatie gebaseerd op huurders op korte/lange termijn en het mogelijke toekomstige potentieel (herinrichting, ontwikkeling, marketing) van de parkeergarage.

Langdurige huurovereenkomsten zijn natuurlijk het ideale geval en leegstand het tegenovergestelde. Om ervoor te zorgen dat de taxatie realistisch is en dat latere belanghebbende partijen een overzicht hebben, wordt informatie van uw huurders verzameld. Bovendien wordt rekening gehouden met vele kleinere parameters, in goede A-locaties bijvoorbeeld ook met de huur van commerciële ruimte voor reclame (oprit, parkeerterreinen en gevels).

Dit geeft u 3 centrale factoren om de waarde te bepalen:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Stap voor stap: Verkoop checklist

De verkoop van ondergrondse garages is veel gespecialiseerder dan de gewone verkoop van een parkeerplaats, een parkeerterrein of een individuele garage. Veel ondergrondse garages worden ook niet via vastgoedportalen verkocht, maar via persoonlijke netwerken, vaak door goede en ervaren makelaars.

Toch is het belangrijk te weten voor de verkoop, zodat u zich goed kunt voorbereiden en ook een ervaren makelaar kunt vinden.

Voorbereiding: makelaar, documenten en taxatie

De belangrijkste dingen over het klaarmaken van een eigendom en het verkopen ervan.

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: netwerken en onderhandelen

De tweede fase betreft de marketing van uw eigendom om kopers en investeerders met voldoende kredietwaardigheid te vinden.

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verwerking van de verkoop: volledige overdracht

Van het koopcontract tot de oplevering.

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Gedeeltelijke eigendom ondergrondse parkeergarage: Enkele parkeerplaats?

Tot slot, wat de kleinste eenheid betreft: kunt u een ondergrondse parkeerplaats ook afzonderlijk verkopen? De individuele verkoop van ondergrondse parkeerplaatsen is mogelijk. Het hangt er echter van af of de parkeerplaats een afzonderlijk eigendom is dan wel een bijzonder gebruiksrecht. Het verschil is dat als u een parkeerplaats hebt met een eigen kadastrale pagina (speciale eigendom), de verkoop eenvoudig is. In het geval van een bijzonder gebruiksrecht dat behoort tot een condominium, kan het bijzonder gebruiksrecht alleen worden verkocht aan een andere mede-eigenaar.

Hier vindt u meer informatie over de individuele verkoop van parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage:

• Verkooppraatje

Locatie, locatie, locatie! Onroerend goed markt

Parkeerplaatsen zijn schaars in veel hotspots in Duitsland. Daarom is het eerste goede nieuws dat u uw parking tegen een realistische prijs kunt verkopen. Want alleen vorig jaar al werden er 2,92 miljoen nieuwe auto’s geregistreerd. Volgens het KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Federale Dienst voor het Autoverkeer) is het aantal voertuigen in Duitsland in vergelijking met het vorige jaar met maar liefst 1,1 miljoen toegenomen tot ongeveer 66,9 miljoen geregistreerde voertuigen, d.w.z. een stijging van 1,6 %.

66,9 miljoen geregistreerde voertuigen in Duitsland

Met het juiste netwerk van kopers en investeerders, meestal via ervaren makelaars met succesvolle deals, zult u uw ondergrondse parkeergarage relatief snel verkocht hebben.

Hier is een speciale blik op de algemene verkoop van onroerend goed in de grotere steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Taxatie van alle soorten onroerend goed met methode

Wil je anoniem verkopen? Lees hier ons aankoopprofiel voor land. De particuliere verkoop van grond brengt vele gevaren en risico’s met zich mee, en zo ontstaan er fouten bij de verkoop van grond.

Meer informatie over het onderwerp taxatie van onroerend goed vindt u hier. Hoe waardeer je een eigendom? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde? Waardefactoren, locatie, voorzieningen, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom waarderen.

Beoordeling: situatie, opties en ontwikkeling

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed, of grond taxatie. Welke prijs is passend en realistisch voor uw eigendom, met of zonder onroerend goed? Indien de aankoop nog niet zo lang geleden heeft plaatsgevonden, kan de toenmalige aankoopprijs een eerste aanknopingspunt zijn. Vergelijkbare percelen uit het online-aanbod van de regio’s kunnen ook een vage schatting opleveren.

Bij de verkoop van het onroerend goed is de “waargenomen waarde” geen optimale basis.

Als de waarde te hoog is, kan het eigendom “verbranden” omdat het te lang op de markt blijft en er iets mis lijkt te zijn met het eigendom.

Vaak wordt de prijs verlaagd, wat betekent dat het werkelijke opbrengstpotentieel van het onroerend goed verloren gaat – u loopt goed geld mis. Dit blijkt ook uit een onderzoek dat de spaarbanken in samenwerking met FlowFact AG en het IIB Dr. Hettenbach Instituut hebben uitgevoerd. Er werd een correlatie gevonden tussen de marketingtijd, de verkoopprijs en de marketingprijs. De studie bevestigde dat de opbrengst groter is en de verkoopperiode korter als men zich baseert op een realistische schatting bij de taxatie van het onroerend goed.

Een professionele taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen is dus sterk aan te bevelen voor een vlotte verkooptransactie.

• Taxatie door taxateur of deskundige (makelaar)
• Inkomstenverlies door prijsverlaging, indien de reclame te lang duurt

Marktwaarde, hypotheekwaarde en waarde van de activa

Een taxatie is gebaseerd op verschillende waarden van eigendommen. De belangrijkste zijn de marktwaarde, de hypothecaire leenwaarde en de vermogenswaarde. In principe wordt de waarde in het economisch verkeer, ook wel marktwaarde genoemd, bepaald bij een taxatie van onroerend goed of onroerendgoedtaxatie.

Rekening houden met algemeen gebruikte waarderingsmethoden:

• Reële waarde
• Waarde hypotheeklening
• Waarde per eenheid
• Standaard grondwaarde
• Waarde van het land

Welke waarderingsmethode voor mijn eigendom? Onroerend goed + onroerend goed

Drie gestandaardiseerde methoden zijn toegestaan voor de bepaling van de waarde van het onroerend goed door deskundigen en taxateurs: de methode van de vergelijkende waarde, de methode van de vermogenswaarde en de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde. Welke methode geschikt is en wanneer, hangt af van het eigendom. Als het om een stuk grond gaat, worden andere waarderingsmethoden gebruikt dan voor een gebouw. Er worden ook verschillende waarderingsmethoden gebruikt voor door de eigenaar bewoonde en verhuurde eigendommen. In het geval van onroerende goederen in gedwongen veiling kunnen de taxaties van de eigendommen worden ingezien bij de bevoegde districtsrechtbanken – vaak online. In dit geval is de toestemming van de eigenaar niet vereist en kan iedere belanghebbende kosteloos kennis nemen van een dergelijk deskundigenadvies.

Verordening inzake de waardebepaling van onroerende goederen (ImmoWertV)

Tot 1988 was de taxatie van onroerend goed gebaseerd op de Waarderingsverordening (WertV). In 2010 werd deze vervangen door de verordening inzake de waardering van onroerende goederen (ImmoWertV). De nieuwe wet is bedoeld om de taxatie verder te standaardiseren. Bij de vaststelling van de nieuwe verordening had de wetgever ook buitenlandse investeerders op het oog. De ImmoWertV regelt bindende voorwaarden en procedures voor particulier aangestelde en door de overheid aangestelde taxateurs. Het is ook bindend voor commissies van deskundigen voor de taxatie van onroerend goed.

De verordening inzake de waarde van onroerende goederen maakt onderscheid tussen:

• Waardering van onroerend goed en de
• Taxatie van gebouwen

Bebouwde en onbebouwde grond

Met de vergelijkende waarde van de IPV kan een biedprijs nauwkeuriger worden bepaald. In tegenstelling tot de vergelijkende waarde, die door de vastgoedmakelaar wordt opgesteld, is de marktwaarde de exacte prijs die een onroerend goed naar verwachting op een bepaalde datum zal opbrengen. Wat in de marktwaarde wordt meegerekend, is geregeld in het bouwbesluit (BauGB). Om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen, wordt rekening gehouden met de ligging, de staat, de uitrusting (in gebouwde staat), maar ook met de juridische omstandigheden. De term marktwaarde wordt als synoniem gebruikt.

De waarde van de grond wordt bepaald tijdens een taxatie. De bepaling van de grondwaarde is gebaseerd op de methode van de comparatieve waarde en het gebruik van geschikte standaardgrondwaarden. Volgens het BauGB (Baugesetzbuch) moeten voor de berekening van de grondwaarde commissies van deskundigen worden gevormd. Deze commissies van deskundigen zijn samengesteld uit onafhankelijke deskundigen en een medewerker van de belastingdienst.

De standaardwaarden geven aan hoeveel een vierkante meter grond gemiddeld kost op een bepaalde plaats. Concrete eigenschappen van de grond zijn echter niet in de standaard grondwaarden opgenomen. Aangezien voor de taxatie slechts een gemiddelde van de regionale ligging wordt gebruikt, kunnen de standaard grondwaarden sterk afwijken van de werkelijke waarde van de grond.

Uittreksel uit het kadaster en het kadaster

Om de waarde van de bouwgrond te bepalen, moet het uittreksel uit het kadaster worden ingezien. Dit uittreksel, dat kan worden verkregen bij het kadaster, bevat alle kadastrale inschrijvingen voor het perceel en komt overeen met een geschiedenis van het perceel.

Alleen de verkoper heeft echter het recht om het uittreksel uit het kadaster op te vragen.

Het uittreksel uit het kadaster garandeert dat de verkoper overeenkomstige rechten op het goed heeft en het daadwerkelijk kan verkopen. Indien meerdere begunstigden zijn ingeschreven, kunnen zij alleen hun respectieve aandelen verkopen.

Bestaande beperkingen op het gebruik van het onroerend goed worden ook in het kadastraal uittreksel opgenomen (het onroerend goed mag bijvoorbeeld alleen voor woondoeleinden worden bebouwd). Voor kopers en verkopers is het uittreksel uit het kadaster onontbeerlijk voor de taxatie, de verdeling of de verkoop van de grond of het goed.

Een ander belangrijk punt bij de taxatie is de ligging van de grond of het onroerend goed. Criteria voor de waardering zijn:

• De macrolocatie, d.w.z. de regio of wijk
• De microlocatie, de onmiddellijke omgeving van het eigendom

Zo worden bijvoorbeeld het sociale milieu van de wijk en de infrastructuur ervan in de waardering meegenomen. Zelfs als goede transportverbindingen met winkel-, school- en industriegebieden pas voor de toekomst gepland zijn, kan dit nu al een invloed hebben op de taxatie van het onroerend goed.

Waardering van vastgoed in het vizier van beleggers

Voor investeerders is, naast de standaard taxatie, de rentabiliteit van een perceel grond of onroerend goed van bijzonder belang.

De rentabiliteit van een onroerend goed heeft betrekking op de ontwikkeling ervan in de komende jaren. Aangezien de marginale parameters van een onroerend goed en de op een referentiedatum verrichte taxatie op korte termijn kunnen veranderen, is slechts een raming van de verwachte rentabiliteit mogelijk. Ook aan de factor “locatie” wordt in deze raming een bijzonder gewicht toegekend.

In een studie heeft Welt de ontwikkeling van de macrolocaties van alle Duitse districten tot 2030 bekeken. Een andere sleutelfactor voor de toekomstige waarde-ontwikkeling is de “renovatieachterstand”, in die zin dat bovengemiddelde onderhoudsmaatregelen te verwachten zijn. Indien de marketing van uw onroerend goed in het bijzonder op investeerders is gericht, zijn verdere criteria vereist om het investeringsaanbod te beoordelen.

Goede redenen voor deskundige evaluatie

Indien de waarde van het onroerend goed van belang is, moet de marktwaarde worden bepaald. Als het goed moet worden verkocht, als er een echtscheiding op handen is of als er erfeniskwesties spelen, wordt de marktwaarde van het goed als basis gebruikt. De marktwaarde is ook de basis voor de waarde waarover moet worden onderhandeld bij de toekenning van leningen en andere vormen van eigendomsverdeling. In geval van verdeling van onroerend goed (echtscheiding, gemeenschap van erfgenamen) is een prijsvork ongeschikt. Daarom moet in de taxatie van het onroerend goed een specifiek bedrag worden vermeld als onderdeel van de beoordeling van de reële marktwaarde. Deze marktwaarde heeft betrekking op het tijdstip dat bij de taxatie wordt vastgesteld.

Bij de verkoop van grond is de precieze waarde minder doorslaggevend en wordt de vastgestelde grondwaarde vaak gekwantificeerd met een prijsvork. Bij de verkoop van grond en gebouwen spelen de regionale markt en vraag en aanbod een belangrijke rol.

Afhankelijk van de verkoopstrategie worden verschillende procedures gevolgd met de vastgestelde vergelijkende of marktwaarde. Er wordt een fundamenteel onderscheid gemaakt tussen de verkoop tegen een vaste prijs en de verkoop van het goed via een biedprocedure. In geen geval mag de “waargenomen waarde” van het onroerend goed in de verkoopbasis worden opgenomen. Als de verkoopprijs hoger is dan de marktwaarde, moet de koper veel meer eigen vermogen inbrengen dan nodig is.

Lees hier eerder:

• Standaard grondwaarde
• Standaard grondwaarde kaart
• Marktwaarde

Verkopen van land: Checklist

Alles over het proces, bouwrecht, makelaar, notaris, kosten & belastingen:

• Land verkopen

Parkhuis verkopen: Waardering tot makelaar

Starten we met de belangrijkste vraag voor eerste verkopers: Wat is uw parkeergarage waard?

In tegenstelling tot een woning wordt een parkeergarage vrijwel uitsluitend beoordeeld op basis van het rendementswaardemethode – niet op basis van vierkante meterprijzen of zaakwaarde. Kopers zijn investeerders, en investeerders rekenen in rendement. Concreet betekent dat: Jaarlijkse nettohuur × Koopprijsfactor = Verkoopwaarde (vereenvoudigd).

Drie factoren bepalen uiteindelijk de vermenigvuldiger en daarmee uw verkoopprijs:

• Lage (Macro, Meso, Micro)
• Toestand van de parkeergarage (bouwjaar, saneringsachterstand)
• Huurders-/bezettingsstructuur (langdurig, kortdurig, leegstand)

Daarbij komen secundaire waardebevorderende factoren als beheerderscontract, E-laadinfrastructuur, reclameoppervlakkenverkoop en ontwikkelingspotentieel (bijvoorbeeld uitbreiding of hergebruik).

Lage van de parkeergarage: Perspectief

Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Düsseldorf, Frankfurt en over heel Duitsland – hoe beter de ligging, hoe makkelijker de verhuur aan korte- en lange-termijnparkeurs. De leegstandquote is de beslissende KPI voor beleggers, daarom begint elke waardering met een ligginganalyse.

Drie liggingsebenen voor de waardering

• Makro – Stad: aantal inwoners, koopkracht, pendelquote, dichtheid openbaar vervoer
• Meso – Wijk: frequentie, concurrentieaanbod, parkeerreglement, woonerfparkeren
• Mikro – Straat/Huisnummer: zichtbaarheid, toegang, vrachtwagen geschikt, aansluiting bij magneten (station, kliniek, stadion, beurs, luchthaven, winkelcentrum)

Multiplier per ligging – richtwaarden

De volgende bandbrengen zijn op de markt gebruikelijk (Koopprijsfactor = Koopprijs ÷ Jaarruimtelijke huur):

Elke verhoging van de vermenigvuldiger met 1 punt komt overeen met een koopprijsschil van 300.000 euro bij een jaarlijkse nettohuur van 300.000 euro. Hier zit de echte verhandelingshefboom.

Meer over de berekening: Huurrendement en koopprijsfactor.

Toestand van het parkeergarage: Sanering

De meeste kopers willen geen veel werk in het onroerend goed steken – zij willen direct rendement. Wie bereidheid tot sanering heeft, krijgt in ruil een korting op de koopprijs. Na de ligging telt dus de bouwtoestand.

Voor relatief nieuwe parkeergarages is het punt minder belangrijk. Bij objecten vanaf ongeveer 25 jaar wordt het beslissend.

Typische tekortkomingen en saneringsposten

• Karbonatisatie van het beton (door koolstofdioxide en zwaveldioxide)
• Vloerbedekkingen (chloridebestendig, OS 11)
• Betonrenovatie van draagende constructiedelen
• Spaltinjekties en spaltafsluiting
• Afsluiting van de vloeren tegen regenwater
• Vuurveiligheid (F90, sprinklersysteem, rookafvoer RWA)
• Ventilatie (CO-waarschuwingsinstallatie)
• Elektrische installatie, verlichting (verplichting LED)
• E-laadinfrastructuur volgens GEIG (Gebouw-elektromobiliteitsinfrastructuurwet)

De onderhoudskosten voor parkeergarages variëren sterk – afhankelijk van de staat tussen 500 euro en 8.000 euro per parkeerplaats.

Renovatievoorbeeld: oud parkhuis met 100 parkeerplaatsen

Stel, het parkhuis is 40 tot 50 jaar oud en aan het einde van zijn levenscyclus. Aanbouw- en renovatiekosten zijn onvermijdelijk. Bij 100 parkeerplaatsen kunt u als vuistregel rekenen met ongeveer 6.000 euro per parkeerplaats – dus ongeveer 600.000 euro. Bij een volledige renovatie kan dit meervoudig worden:

• Versterking van de parkhuisvloer: ongeveer 1,4 miljoen euro
• Betonrenovatie draagende constructiedelen: ongeveer 1,1 miljoen euro
• Afsluiting dak / regenwaterdemping: ongeveer 0,5 miljoen euro
• Vuurveiligheid, RWA, ventilatie: ongeveer 0,3 – 0,6 miljoen euro
• Elektrische installatie, LED, Wallboxen: ca. 0,2 – 0,5 miljoen euro

Bron: DZ Online. In totaal snel boven de 3,5 miljoen euro – een risico dat elke koper in de koopprijs meerekent.

E-mobiliteit als verborgen waardriver

De GEIG-plicht (Wallbox-vooruitrusting in niet-woningbouw) is tegenwoordig harde koopprijsfactor. Parkeergarages zonder oplaadvoorziening worden door investeerders met een korting beoordeeld, omdat de nadering per parkeerplaats snel 2.500 tot 5.000 euro kost. Omgekeerd: wie al een oplaadbeheersysteem met afrekening heeft geïnstalleerd, verhoogt de huurprijs met 15 – 30 % en daarmee de vermenigvuldiger.

Huurders (langdurig/kortdurig) en leegstand

Bestaande huurovereenkomsten zijn de tweede belangrijkste hefboom bij de verkoop. Vooral als het parkeergarage niet in een levendige binnenstad of woonwijk ligt, maar op speciale locaties zoals beurzehallen, luchthavens, ziekenhuizen of stations, beslist de huurdersstructuur over de vermenigvuldiger.

Welke huurdersstructuur investeerders voorkeuren

• Dauermietgebruiker met langlopende overeenkomst – Inwoners, pendelaars, hotelgasten. Ideaalgeval: 70 – 90 % bezetting over 24/7 berekend.
• Kortdurende parkeerders – Hogere urenopbrengsten, hogere variabiliteit.
• Bedrijfsdauermietgebruiker – Huurautoondernemingen, carsharing, leveringsdiensten. Stabielste kasstroom.
• Reclameoppervlakken – Aanrijbaan, pylons, gevel, schrankenreclame. In A-locaties 20.000 – 80.000 euro per jaar extra opbrengst.

Verhuurderslijst – wat kopers willen zien

• Aantal duurzame parkeerders met resterende looptijd van de overeenkomsten
• Gemiddelde urenbezetting (piek / buitenpiek)
• Dagomzet en seizoensinvloeden
• Leegstandquote en WALT (Weighted Average Lease Term)
• Indexering van de huurovereenkomsten (waarborgclausules)

Berekeningsvoorbeeld: Verkoopprijs parkeergarage met 100 parkeerplaatsen

Om het beoordelingsmodel tastbaar te maken, een concreet scenario:

Het verschil tussen B- en A-locatie ligt dus niet in het aantal parkeerplaatsen – maar in een factor 3,4 bij de verkoopprijs.

Wie koopt parkeergarages? Koperprofielen

Anders dan bij woningonroerend goed zoeken u geen particuliere koper, maar een institutionele of semi-institutionele investeerder. Insiderkennis die de verkoopweg bepaalt:

• Specialfonds en onroerend goed-AIFs – kopen vanaf ongeveer 5 miljoen euro volume, vaak in het portefeuille
• Family Offices – gemiddelde volumes, langdurige houder van activa, bescherming tegen inflatie
• Parkinggaragebediener – APCOA, Q-Park, Contipark – kopen strategisch, vaak verkoop- en lease-back
• Projectontwikkelaars – kopen voor herbestemming (wonen, logistiek, mixed-use), betalen grondwaarde + toeslag
• Rijke particuliere investeerders – kleine parkgarages tot 3 miljoen euro
• Gemeenten / Stadswerken – bij strategische binnenstadsligging

Wie als eerste verkoper op een standaardportal plaatst, bereikt maximaal groep 5 en 6. De echte multiplicatoren bewegen zich echter in de groepen 1 tot 4 – en daar wordt off-market verkocht.

Off-market-verkoop: Waarom discreet beter betaalt

Een groot deel van de parkeergarages wordt niet via immobiliënportalen vermarkteerd, maar off-market – via persoonlijke investorennetwerken van ervaren makelaars. Drie redenen:

• Discreetie – huurders, bedienden en medewerkers moeten niet in de war worden gebracht
• Biedproces mogelijk – meerdere gecurateerde investeerders bieden tegelijkertijd
• Geen listing-stigma – objecten die maandenlang openbaar staan, worden als “verbrand” beschouwd

Voor u betekent dit: De belangrijkste activa van de makelaar is niet de website, maar het investeerkartotek.

Meer hierover: Off-Market-strategie.

Directe verkoop aan mij? Enkele parkeerplaats / geheel parkeergarage

Ik krijg regelmatig vragen of ik een enkele stellplaats zou willen kopen. Bijna altijd is het antwoord nee – buiten de metropolen Berlijn, Hamburg, Keulen, Düsseldorf, Frankfurt of München.

Mijn tip als u slechts één enkele stellplaats wil verkopen: schrijf uw mede-eigenaars. U krijgt de adreslijst van de WEG-verwaltung. Maak een oproepbord. Als de stellplaats goed verhuurd is, is hij in inflatieperiodes een uitstekend, onderhoudsarme bezit – behouden kan de betere keuze zijn.

Technische Due Diligence: Wat kopers controleren

Voordat een investeerder een aanbod van aankoop (LOI) doet, laat hij een technische en juridische controle uitvoeren. Bereid deze documenten vroeg voor – dat versnelt het dealproces.

Gedeeltelijke verkoop van grond

Laten we eerst beginnen met de basis, voor degenen die alleen maar gehoord hebben van de “gedeeltelijke verkoop van een onroerend goed”.

Wat betekent gedeeltelijke verkoop? Hoe werkt een gedeeltelijke aankoop?

Een kleine definitie – Het principe achter de gedeeltelijke verkoop is gebaseerd op de verkoop en een daaropvolgende gebruikersvergoeding die u betaalt aan de nieuwe eigenaar van het onderdeel. Voor een goed begrip wordt de “gebruiksvergoeding” dus eenvoudig uitgelegd, met de vergelijking met huur of pacht.

Gedeeltelijke verkoop in een oogopslag:

• U verkoopt een aandeel (meestal 10% – 50%)
• Financiële onderneming wordt mede-eigenaar
• U behoudt het volledige gebruiksrecht
• U betaalt een gebruikersvergoeding voor deze

Nog steeds in bedrijf, in NRW of elders:

Verschillen in de gebruikersvergoeding

Bij de aankoop van een stuk grond is er één basisfactor die van belang is: hoe hoog is de gebruiksvergoeding? Indien u niet zeer snel moet verkopen wegens liquiditeit, moet u toch het alternatief van een hypothecaire lening overwegen. Dit komt omdat de gebruiksvergoeding (nadeel) gewoonlijk tussen 3 en 5% bedraagt bij de verkoop van een deel van het onroerend goed.

• Gebruikskosten afhankelijk van de leverancier: 3-5% per jaar.

Voorbeeld:

• Verkocht aandeel: 100.000 euro
• Gebruikersvergoeding: 3-5% per jaar.
• Kosten: 3.000 – 5.000 euro / jaar

U betaalt dus een jaarlijkse vergoeding van 3.000 tot 5.000 euro voor het verkochte aandeel ter waarde van 100.000 euro.

Hoe wordt de waarde van uw eigendom bepaald?

Als u de huidige waarde van uw grond niet kent, moet deze nog worden bepaald. Kerncijfers (zoals de oppervlakte van het perceel), het gebruik ervan (braakliggende grond of gebruikte landbouwgrond, bos, bronnen, enz. Belangrijk is de standaard grondwaarde, die u kunt vinden in de standaard grondwaardenkaart, maar ook een advies van een deskundige. Dit is wat uiteindelijk de concrete waardebepaling bepaalt.

Lees hier meer over het onderwerp:

• Beoordeel eigendom

De meest gezochte percelen liggen uiteraard in het stedelijk gebied, maar velen verkopen ook landbouwgrond.

Vergelijking: Hypothecaire lening op grond

In vergelijking met de hypothecaire lening, waarbij u slechts 1% betaalt, is dit een duidelijk nadeel van de gedeeltelijke verkoop. In ruil daarvoor hoeft u niet door de kredietcontroles van de banken te gaan. Een ander voordeel is dat u de aankoopprijs vrijwel onmiddellijk ontvangt.

Bij 1% is de jaarlijkse besparing al 2.000 – 4.000 euro. In 10 jaar, een aanzienlijk verschil.

• Voordeel: gunstigere omstandigheden
• Nadeel: kredietcontroles

Dus als u een gebrek aan liquiditeit heeft, zodat u genoodzaakt bent een stuk grond onmiddellijk te verkopen, dan is een gedeeltelijke aankoop een mogelijke optie. Omdat je veel stappen bespaart bij de verkoop van onroerend goed.

Aan de andere kant heb je hoge follow-up kosten. Daarom is een vergelijking de moeite waard! Verkoop? Gedeeltelijke verkoop? Hypothecaire lening op het eigendom? Mijn aanbeveling is duidelijk de hypothecaire lening, want die bespaart u 2/3 van de kosten (vergelijking: gedeeltelijke verkoop). Als u snel geld nodig heeft, echt snel, is de gedeeltelijke verkoop zeker een optie.

Overweeg dus altijd beide opties, gedeeltelijke verkoop en eigendomslening.

Stap 2: Totale verkoop van het onroerend goed

Alle aanbieders van gedeeltelijke verkoop bieden u ook de directe mogelijkheid om uw eigendom binnen afzienbare tijd volledig te verkopen. De koper is dan de vorige mede-eigenaar, die de enige eigenaar van het eigendom wordt.

Hier geef ik nog 2 waardevolle tips in de gids Partiële Verkoop van Onroerend Goed:

1. Totale omzet en inflatie
2. Vruchtgebruik regelen

Snel uitgelegd:

Totale omzet en inflatie

In de veronderstelling dat u over 15 jaar verkoopt, is de inflatie (demonetisatie) met ~ 32% gestegen, tegen 2% / jaar. Dus als u minder dan 32% waardestijging wordt geboden, wordt zelfs de inflatie niet gecompenseerd. Daarom is het de moeite waard om eens te kijken naar de providervergelijking.

Vruchtgebruik regelen

Als u uw eigendom volledig verkoopt, maar het wilt blijven gebruiken “tot het einde van uw leven”, spreek dan een vruchtgebruik af. Het vruchtgebruik garandeert u een gebruiksrecht tot het einde van uw leven (niet-overdraagbaar).

Vloeibaar blijven.

Hoe werkt de verkoop van een onroerend goed gedeelte?

Laten we de bevindingen nog eens kort samenvatten:

Verschil verkoop en gedeeltelijke verkoop

Bij een gewone verkoop van grond verkoopt u uw hele eigendom, dat wil zeggen 100% van de aandelen in de grond. Bij de gedeeltelijke verkoop van een stuk grond verkoopt u slechts een deel van het onroerend goed (stuk grond).

De meeste verkopers van gedeeltelijke verkoop kopen tussen 10%, 20%, 25% of zelfs 50%, d.w.z. de helft van uw eigendom. In ruil daarvoor ontvangt u meestal snel en gemakkelijk de aankoopprijs. Dat is het grote voordeel van een gedeeltelijke verkoop!

Gebruiksvergoeding na de gedeeltelijke verkoop

Voor verder, uitsluitend gebruik moet u een maandelijkse gebruiksvergoeding betalen, de zogenaamde gebruiksvergoeding. Afhankelijk van de aanbieder die u kiest voor de gedeeltelijke verkoop van uw eigendom, varieert het bedrag tussen 3% en 5% (van de aankoopprijs per jaar). In vergelijking met de hypothecaire lening op uw grond (slechts 1%), is dit al een aanzienlijk verschil voor de verkoop van grond.

Conclusie: gedeeltelijke verkoop van grond heeft zin? 3 opties

Gedeeltelijke verkoop – Als u snel geld nodig hebt, echt snel (binnen een paar weken), wegens liquiditeitsbeperkingen, dan is de gedeeltelijke verkoop van uw eigendom een optie.

Verkopen en verhuren – Als u een beetje tijd hebt (meer dan een paar weken) moet u eerder denken aan het verkopen van uw eigendom en het dan verhuren. Want vooral wat de inflatie betreft (totale verkoop in de tweede stap), heeft u enkele nadelen bij de gedeeltelijke verkoop.

Hypothecaire lening op uw eigendom – Belangrijk, praat met uw bank. U kunt ook op oudere leeftijd leningen krijgen. Veel mensen zijn hier bang voor en zeggen: “Ik krijg toch geen lening van de bank”. Fout! Praat daarom met uw bank en met 2 of 3 alternatieven. Op die manier betaalt u slechts 1% in plaats van 3-5% (bij de huidige rentetarieven).

Tip! Ook een optie voor bosgebieden in geval van verdere teelt:

Gedeeltelijke verkoop XL: speculatiebelasting, gemeenschap van erfgenamen & Co.

Lees hier meer over de gedeeltelijke verkoop – Een blik op gebruikskosten, voordelen, nadelen, belastingen, verkoop van mede-erfgenamen, echtscheiding en nog veel meer. Mijn aanbevelingen voor verkopers!

• Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed
• Vergelijking aanbieders gedeeltelijke verkoop

Villa, onroerend goed, nieuwbouw & Co. – risico’s en fouten

Belangrijk, dit artikel verwijst naar de verkoop van:

• Exclusieve eigendommen zoals villa’s
• Grote eigendommen zoals nieuwe gebouwen
• Speciale projecten zoals land, bosgrond, landbouwgrond & Co.

Als u “alleen” een condominium of “alleen” een huis wilt verkopen, lees dan hier verder: De 15 meest gemaakte fouten bij de verkoop van onroerend goed.

Iedereen vertelt u over de typische fouten, maar hier krijgt u ook de echte inzichten voor de verkoop van onroerend goed!

Voorwoord: Fouten zijn menselijk en (!) te vermijden

Er zijn de typische fouten die gemaakt worden bij de verkoop van flats, huizen en grond. Fouten die je ook op alle websites zult vinden!

Misschien bent u al lugubere krantenkoppen tegengekomen zoals “Vermijd deze 7 fouten” of “10 fouten die u moet vermijden” en natuurlijk nog beter “de 11 grootste fouten bij de verkoop van onroerend goed” wanneer u onderzoek doet naar de verkoop van uw onroerend goed. U kent deze “typische” fouten bij de verkoop van onroerend goed al uit het artikel “15 fouten die u moet vermijden”.

Fouten zijn heel normaal, want zoals in de inleiding vermeld, worden elk jaar slechts iets meer dan 271.000 eigendommen verkocht, laten we eens kijken naar de Duitse onroerend-goedmarkt. Een aanzienlijk deel daarvan is ook zuiver B2B (d.w.z. van bedrijf tot bedrijf). Dus bijna geen enkele particuliere verkoper is op de hoogte van de risico’s.

Checklist: 15 fouten op een rijtje

Deze echt typische fouten worden ook snel opgesomd:

1. Te weinig tijd ingepland voor verkoop – Weinig tijd? De druk komt er al aan
2. De verkeerde tijd om te verkopen – Situatie en economie
3. Onjuiste beschrijving van het eigendom – Exposé is onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s in het exposé. – Net als exposé, nauwelijks vraag
5. Verkeerde doelgroep en strategie – bv. studentenflat in krant in plaats van sociale media
6. De waarde van het eigendom wordt verkeerd geschat – eigendommen vinden geen kopers
7. Documenten en bewijsstukken ontbreken – Documenten zijn niet beschikbaar
8. Eigendom is niet voorbereid op bezichtigingen – Overtuigt potentiële kopers niet ter plaatse
9. Onderschatte inspanning van het verkoopproces – Zo komen veel mensen onder druk te staan, bv. als de nieuwe woning al gefinancierd is.
10. Verkoop en onderhandeling worden als gemakkelijk beschouwd – voorbereiding is dan slechts halfslachtig en leidt tot verlies van koopprijs
11. Verkoopfase is alleen ontworpen – particulier verkopen zonder makelaar en expertise
12. Prospects blijven te lang hangen – Kostbare tijd gaat verloren, eigendom wordt verbrand door lange noteringstijd
13. Bewijs van financiering (koper) – kredietwaardigheid van kopers niet gecontroleerd
14. Gebreken in de koopovereenkomst worden over het hoofd gezien – rechten maar ook termijnen
15. Verbrand eigendom – Grote of exclusieve eigendommen in massa portalen

Voor kleine objecten in de particuliere verkoop, is dit zeker altijd een mooi eerste overzicht. Zodra het echter niet meer “slechts” om 100.000 euro gaat, maar misschien zelfs om 1 miljoen, 3 miljoen of zelfs 10 miljoen, zijn er geheel andere factoren van belang.

Gouden regel voor onroerend goed: exclusiviteit als verkoopfactor

Regel nummer 1:

Het belangrijkste is exclusiviteit bij de verkoop als het gaat om eigendommen > 1 miljoen euro.

Waarom? Dat kunt u hier, in dit artikel, te weten komen.

Onroerend goed in vergelijking

Laten we eerst eens kijken naar de verschillende soorten kopers en de manier waarop ze onderzoeken en evalueren eigenschappen. Het woord “ETW” staat voor condominium. We kijken naar 4 groepen kopers:

1. Groep: ETW / huis 80sqm ~ 200,000 vrij onverschillig; betekent ook dat de koper kant is meestal onervaren, is er minder kritisch
2. Groep: 150m² ~ 900.000 / kritische koper
3. Groep: 200m² ~ 1.200.000 / onderzoek kopers
4. Groep: 250m² en meer dan 1,5 miljoen euro / onderzoekende koper
5. Groep: grote eigendommen, nieuwbouw, landbouwgrond, enz. – Speciale eigendommen / zeer ervaren kopers, meestal met hun eigen makelaarskantoor

Groep 1-3, d.w.z. eigendommen tot 200 m², bevinden zich meestal op de gewone vastgoedmarkt, waarin “alleen” particulieren geïnteresseerd zijn. De typische marketingstrategie hier is: Een hoop helpt een hoop. Vaak worden 2 of 3 agenten aangesteld en staat het eigendom al in 4 of 5 portalen, kranten, misschien zelfs op sociale media netwerken.

Groep 4 koopt eigendommen van meer dan 200 m², maar nog steeds particulier. Degenen die in dit segment kopen zijn meestal al ervaren en kennen hun weg in de bouwsector, landmeters enzovoort. Op zijn laatst hier, heb je de hulp van een makelaar nodig bij de onderhandelingen.

Groep 5 koopt eigendommen in flow. 50 eenheden (d.w.z. appartementen) per kwartaal of zelfs per maand. Sommige beleggers kopen rechtstreeks 1.000 eenheden, op A-locatie, B-locatie of zelfs C-locatie. Voormalige hotels die moeten worden gerenoveerd en die worden omgebouwd tot appartementen of zelfs tot bosgebieden, landbouwgrond, oude prefab-gebouwen, enz.

Regel nummer 2, uit groep 5:

Tijd is (meestal) belangrijker dan geld

Groep 4 en 5 hebben behoefte aan exclusieve tussenpersonen, anonieme verkoop van onroerend goed, in plaats van “brede” massa en marketing, met een directe lijn naar investeerders, onroerend-goedfondsen en family offices.

Familiekantoren (investeerders) en fondsen, in plaats van particulieren

Als u een hoge aankoopprijs wilt bereiken bij de verkoop van onroerend goed, moet u een paar dingen in gedachten houden, vooral regel nummer 1: Exclusiviteit!

Vastgoedbeleggers, family offices, elke soort “instelling” controleren vastgoedaanbiedingen en zij geven de voorkeur aan anonimiteit bij de aan- en verkoop van vastgoed. Het gaat niet alleen om exclusieve villa’s, maar vooral ook om nieuwbouw, meergezinswoningen, wijken, bouwpercelen en nog veel meer.

Afzonderlijke eenheden zoals flat, huis, rijtjeshuis, twee-onder-een-kapwoning, enz. moeten dus van elkaar worden gescheiden:

1. Woningen met meerdere eenheden (rijtjeshuis, wijk, straat…)
2. Exclusieve eigendommen van rijke en of bekende personen

Dergelijke objecten zouden niet in openbare portalen mogen verschijnen, omdat er idealiter slechts één geïnteresseerde is die snel en onmiddellijk koper wordt. Voor eigendommen van meer dan 5 miljoen euro (lees hier ons aankoopprofiel) is tijd de meest waardevolle factor.

Kopers moeten een solide financiële achtergrond hebben, kapitaalbewijzen mogen geen probleem zijn. Deze specifieke vastgoedbeleggers, particulieren en investeringsgroepen kennen is ons werk. Meer dan 99% van onze eigendommen komen dus nergens tevoorschijn!

De plaatsing duurt dus geen maanden, maar soms slechts 7 tot 10 dagen.

Het grote voordeel van onroerend goed buiten de markt om en verkoop aan particulieren, family offices en anderen:

• Anonimiteit van kopers en verkopers
• Goede aankoopprijzen, door exclusieve aanbiedingen

Appartementenhuis op A-locatie met ontwikkelingspotentieel.

Brandend onroerend goed – 10 portalen, 10 makelaars, … Gevaar

Makelaars in onroerend goed en onroerend goed portalen brengen risico’s met zich mee? Ja, precies.

Te veel advertenties – Fout 1

Het grote gevaar is dit, uw eigendom is in Portaal 1, Portaal 2, Portaal 3, dus solide kopers zullen zich afvragen:

Waarom staat dit eigendom op zoveel portalen?

Waarom? Kopers van onroerend goed vergelijken aanbiedingen (zie groepen 1-5 hierboven). Zodra er duplicaten opduiken, worden ze sceptisch:

• Waarom heeft het pand zoveel marketing nodig?
• Zijn er nadelen aan de woning?
• Is de aankoopprijs veel te hoog?

Als uw bod nu tussen duizenden anderen staat, neemt de kans om geïnteresseerden te vinden af, evenals de typische fouten die bij de verkoop van onroerend goed worden gemaakt.

Te veel makelaars – fout 2

Daarmee komt de 2e fatale fout, die veel particuliere verkopen in prijs doet dalen: Omdat het pand niet snel is verkocht, wordt er een tweede makelaar ingeschakeld, misschien zelfs een derde, vierde en vijfde makelaar.

Je zou niet geloven hoe vaak dat gebeurt. Zelfs met dure eigendommen van 10 miljoen.

Gevaar: het object is verbrand.

Factoren voor de verkoop: koper en psychologie

Onroerend goed is onderhevig aan 2 factoren:

• Op nummer gebaseerd
• Emotie

Emoties zijn snel verklaard: iedereen koopt graag in de buurt, ze kennen de weg. Als het puur om cijfers zou gaan, zijn er meestal altijd interessante alternatieven (locaties) met een beter rendement. Dit betekent dat ook emotionele factoren een rol spelen.

Natuurlijk betekent een “verbrande eigendom” niet dat u 70%, 80% van de aankoopprijs verliest, maar het vertraagt wel de verkoop van het eigendom, soms zelfs in jaren. Vooral in het geval van huizen. Vaak moeten particuliere verkopers een lagere geboden prijs aanvaarden.

Op een gegeven moment zal het immers verkocht moeten worden, zeker als er al een nieuwe woning is gefinancierd, of de verhuizing nu achter de rug is of de nieuwe liefde in een andere stad woont.

Anonimiteit, exclusiviteit: buiten de markt voor bekende kopers

Anoniem verkopen is niet alleen belangrijk voor bouwbedrijven, deze twee groepen willen meestal ook niet opvallen:

1. Rijke personen en publieke figuren
2. Vervreemding vóór vererving

Vermogende personen en publieke figuren – Naast de prijs is er de bekendheid van de hierboven beschreven eigenaars. Met name rijke personen en publieke figuren willen niet dat hun eigendommen openbaar worden gemaakt. Of het nu fans of vertegenwoordigers van de pers zijn, anonimiteit wordt zeer, zeer belangrijk geacht in miljonairskringen.

Dan is er nog een andere groep die verkiest anoniem te verkopen en zo tegelijkertijd te profiteren van het effect van de exclusieve verkoop, een hogere aankoopprijs.

Verkoop voor erfenis – Zelfs bij verkoop van onroerend goed voor overlijden zijn er veel mensen die niet willen dat hun eigen kinderen of naaste familieleden, vaak zelfs buren, van de verkoop van onroerend goed op de hoogte zijn. Dit kan leiden tot geschillen voordat een verkoop is voltooid.

Tip! Denkt u er nog over na of u moet verkopen of nalaten? Leer hier hoe je dat moet doen: Op de juiste manier nalaten. Ook voor je kinderen en geliefden: Correct overerven.

Schaarste-effect door exclusiviteit: Beïnvloeding aankoopprijs

Dit tekort (d.w.z. de gerichte aanpak van individuele beleggers) heeft ook een positief effect op de verkoopprijs die kan worden bereikt.

Zolang het aanbod slechts voor één persoon beschikbaar is, is het uiterst exclusief en bijgevolg worden hogere bedragen aanvaard om dit aanbod veilig te stellen.

Een ander voordeel, dit zorgt voor een versneld koopproces.

De aspirant-koper weet dan immers dat hij of zij de enige is aan wie het pand tot dusver is aangeboden.

Omgekeerd: Als een eigendom op vijf portalen staat en het is nog niet verkocht, waarom er dan druk op zetten? Tot nu toe lijkt het ook niet goed te gaan.

Stel je nu eens voor dat je deze kennis gebruikt als een ervaren makelaar (koper en verkoper) wanneer je je eigendom verkoopt, misschien zelfs voor de allereerste keer. Goede tips zijn dus veel waard, net als ervaring. Vooral als het op onderhandelen aankomt.

Onderhandelingsrisico: prijscorrecties en heronderhandeling

Zelfs in de voorbereidende onderhandelingen spelen mensen graag de kaart van vraag en aanbod. In de echte situatie worden verkopers snel onzeker. Sommige kopers onderhandelen tot de laatste seconde.

Het is hetzelfde met makelaars als ze weten dat drie andere agenten het eigendom hebben. Plotseling kun je met vaardig onderhandelen veel verschil maken in de prijs, ik zou ook ergens anders kunnen bellen.

Kortom, hoe exclusiever de verkoop van een onroerend goed, hoe lager de vraagprijs, hoe sneller en winstgevender percelen, exclusieve en grote eigendommen worden verkocht.

Vastgoedportalen bieden hier duidelijk de verkeerde doelgroep. Particuliere kopers zijn niet geïnteresseerd in dergelijke kostbare en ingewikkelde projecten. Maar voor projectontwikkelaars, of het nu gaat om particulieren, projectontwikkelaars of grote investeringsfondsen, kunnen dergelijke aanbiedingen zeer interessant zijn. Tenminste als je het juiste netwerk hebt.

Hoeveel mensen in Duitsland denkt u dat een stuk bosgrond in, laten we zeggen, Beieren zouden kopen? Hoeveel mensen zouden bijvoorbeeld een aandeel kopen in een mijn die metalen wint? Dat is precies waar zeer exclusieve en financieel sterke investeerders voor nodig zijn. Waterbron, ertsmijn, bosperceel, het wordt nog interessanter met onroerend goed en investeringsobjecten die niet overeenkomen met het typische condominium of rijtjeshuis. Daartoe behoren waterbronnen, mijnen voor koper, ijzererts of bosgrond, alsmede landbouwgrond.

U kunt al zien hoe divers de dingen zijn die onderwezen worden. De A&O is altijd een goede waarde.

Taxatie en expertises – Goed onderbouwd… !!!!

Hoeveel is uw eigendom waard? Geloof me, een groot deel van de makelaars zal er een groot bedrag op zetten! Je zult bij jezelf denken:

Hoeveel is mijn eigendom waard?

Waarom doen de meeste makelaars dit? Natuurlijk, particuliere verkopers krijgen meestal een of twee vergelijkende aanbiedingen. Dus als makelaar A zegt dat uw huis 900.000 € waard is, makelaar B zegt 920.000 € en makelaar C zegt 950.000 €, dan is het duidelijk voor wie u zult kiezen.

Het gevaar: overwaardering door makelaars

Pas op! Dit is een valse waardering die uiteindelijk precies tot de hierboven genoemde fouten leidt: 10 portalen, 10 makelaars. Uiteindelijk staat uw condominium, huis of appartementsgebouw op ontelbare portalen en erger nog, misschien zelfs bij ontelbare makelaars.

Waarom? Omdat de eerste makelaar niet tot een verkoop kwam, vanwege de overwaardering.

Nog een essentiële bron van gevaar:

Kredietbeoordeling van belangen: Bewijs van kapitaal

De kredietcontrole is uiterst belangrijk voor verkopers van onroerend goed. U wilt immers niet onderhandelen met één, twee of zelfs drie mensen die uw eigendom of hun grond niet eens kunnen betalen! Hoe waardevoller een onroerend goed, hoe degelijker deze controle en taxatie van het onroerend goed moeten zijn.

Dergelijke eigendommen (20, 30 of meer eenheden) worden uiteraard niet meer gekocht door particulieren, maar meestal door bedrijven, instellingen of genoemde beleggingsfondsen. Bijgevolg wordt het ook ingewikkelder om de kredietwaardigheid te controleren. Het wordt nog ingewikkelder met buitenlandse investeerders.

Als je met Off Market werkt, want hier, net als bij ons, is een groot deel van de kopers al bekend uit het verleden. Zo kunnen kapitaalbewijzen snel worden geleverd, is de communicatie goed en zijn informatie, documenten en bewijsmateriaal ook snel beschikbaar.