Vastgoed als investering: stap voor stap

Vastgoedbeleggingen in Duitsland zijn populair over de hele wereld. De centrale ligging in Europa, de rechtszekerheid van de staat, de stabiele ontwikkeling en politieke situatie. Dit alles en nog veel meer onderscheidt Duitsland als investeringslocatie.

Maak kennis met het land en de onroerend goed markt in het hart van Europa.

Voordelen: Investeringen in Duitsland

Voordelen van investeren in Duitsland:

• Centrale ligging in Europa
• Grootste markt in Europa, veel wereldmarktleiders
• Groeiende bevolking, vooral als gevolg van migratie
• Rechtszekerheid en een stabiel bankwezen
• Stijgende vastgoedprijzen (grondprijzen)
• Stijgende huurprijzen voor decennia

Investeringsatlas: Waar investeren? Steden vergelijking

Een eerste, belangrijk punt op uw checklist voor een investering in Duitsland is de locatie van het onroerend goed. Het heeft een grote invloed op uw huuropbrengst en dus op uw winst. Daarom hebben wij onze Lukinski-rating, met alle steden in Duitsland met meer dan 40.000 inwoners. We verdelen de steden in 4 categorieën, van A tot D.

Meer over Capital Investment Atlas:

• Lukinski Waardering

Vastgoed kopen in Duitsland

Flatgebouw, huis, flat of stuk grond, bij de verkoop van onroerend goed in Duitsland moet u, net als in Nederland, met een aantal zaken rekening houden. Kom alles te weten over bijkomende aankoopkosten, bedrijfskosten, belastingen en nog veel meer.

• Onroerend goed als investering
• Onroerend goed in Duitsland

Het belangrijkste voor jou:

• Koop appartement huis
• Een huis kopen
• Plat kopen
• Land kopen

Beleggingspand in een A-locatie zoals Berlijn:

Goed renderende eigendommen in goede B-locaties zoals Bonn:

Locatie in Europa: kaart en topsteden

Centraal liggen de metropolen Berlijn, Hamburg, München in Beieren en Keulen, Düsseldorf in Noordrijn-Westfalen. Maar er zijn ook interessante investeringen tussen de steden. Eerst een blik vanuit macro-oogpunt.

Belangrijkste steden / grootstedelijke regio’s:

• Berlijn
• Hamburg
• München in Beieren
• Keulen, Düsseldorf in Noordrijn-Westfalen
• Frankfurt in Hessen

Bijkomende aankoopkosten voor huis, flat en grond

Bij de aankoop van een onroerend goed in Duitsland komen diverse bijkomende kosten kijken. Deze zijn echter beheersbaar. Daartoe behoren de kosten voor de inschrijving in het kadaster, de notaris(koopovereenkomst), de grondoverdrachtsbelasting en (indien in opdracht) de makelaar.

• Incidentele inkoopkosten
• Belasting op de overdracht van onroerend goed

Exploitatiekosten: incidentele kosten van een onroerend goed

Incidentele kosten ontstaan niet alleen wanneer u koopt, het bezit van een eigendom brengt ook kosten en belastingen met zich mee.

• Exploitatiekosten
• Onroerendgoedbelasting

Vastgoed kopen (en financieren) in Duitsland

Flatgebouw, huis, flat of stuk grond, bij de aankoop van onroerend goed in Duitsland moet u, net als in Nederland, met een aantal zaken rekening houden.

Het wordt ook ingewikkelder als het om financiering gaat als u geen staatsburger van het land bent. Het zou immers veel moeilijker zijn om bij uw vermogen te komen mocht er iets misgaan met de financiering. Dit is echter ook het geval voor banken in Nederland, waar toegang tot een Duitse lening niet mogelijk is. Kredietwaardigheid speelt in Duitsland, net als in Nederland, een grote rol.

Wetten en rechtsvormen: Voor bedrijven

Wat is toegestaan, wat niet? Lees hier meer over wetten, rechten en ook rechtsvormen in Duitsland als u uw eigendom niet particulier wilt kopen en een vennootschap in Duitsland wilt oprichten.

Oprichting van een vennootschap en rechtsvormen

Een eerste, kleine gids voor het opzetten van een bedrijf in Duitsland.

• Een bedrijf gevonden
• Rechtsvormen in Duitsland

Voor alle details moet u echter beslist een deskundige raadplegen, idealiter een Duitse belastingadviseur.

Onroerend goed verkopen in Duitsland

Flatgebouw, huis, flat of stuk grond, ook bij de verkoop van onroerend goed in Duitsland moet u, net als in Nederland, een aantal stappen volgen en heeft u de juiste documenten nodig voor de verkoop.

Bereken waarde van huis en flat

Voor een succesvolle verkoop heeft u bovenal één ding nodig: een goede vraagprijs. Als een eigendom te duur is, zal niemand geïnteresseerd zijn in het aanbod. Als de prijs te laag is, verlies je geld. Bereken een goede prijs met een taxatie. Typisch zijn er in Duitsland 3 procedures om de waarde (marktwaarde) te bepalen: de vermogenswaardeprocedure, de comparatieve waardeprocedure en de procedure van de gekapitaliseerde winstwaarde voor investeerders.

Bepaal de waarde van een eigendom:

• Evaluatie

Verkopen: stap voor stap

Het belangrijkste voor u om te weten over de verkoop:

• Verkoop appartement huis
• Huis verkopen
• Plat verkopen
• Land verkopen

Met of zonder makelaar

U kunt uw eigendom zelf verkopen (particulier of als vennootschap). Natuurlijk kan een makelaar ook helpen. Als u besluit met een makelaar te werken, lees dan hier meer: Een makelaar inhuren.

Metropolen: A-locaties in Duitsland

Hier is een blik op de belangrijkste metropolen in Duitsland in A-locaties.

Berlijn: Duitsland Oost (hoofdstad)

Berlijn is de hoofdstad van Duitsland. Momenteel wonen er meer dan 3 miljoen mensen in de stad. Berlijn is ook internationaal populair en trekt elk jaar miljoenen toeristen. Een hot investeringslocatie waar kapitaalinvesteerders zich goed van tevoren moeten informeren.

Hier is een inzicht:

• Vastgoed in Berlijn

De plaats van Berlijn in Duitsland:

Berlijnse bezienswaardigheid, de TV-toren op Alexanderplatz:

Hamburg: Duitsland Noord

Het bijzondere van Hamburg is de toegang tot de Oostzee. Daarmee is het de enige stad met miljoenen inwoners en een grote scheepvaartindustrie. Dit maakt Hamburg, net als Berlijn, tot een zeer internationale locatie.

Meer over:

• Onroerend goed Hamburg

Locatie van Hamburg in Duitsland:

Een herkenningspunt van Hamburg, de Elbphilharmonie in de haven.

München: Duitsland Zuid

München ligt in Beieren. Beieren is, eenvoudig gezegd, het typische Duitsland. Bergen, groene weiden, meren en het goede leven. München zelf heeft meer dan een miljoen inwoners en is, net als de hele deelstaat, vaak een voorloper in Duitsland, met goede economische cijfers en inkomens voor de bevolking. De huisvesting is er dan ook het duurst in vergelijking met de andere A-locaties in Duitsland.

Meer over de Beierse hoofdstad:

• Vastgoed in München

De plaats van München in Duitsland:

Skyline van München:

Keulen en Düsseldorf

Keulen en Düsseldorf liggen in Noordrijn-Westfalen. Deze twee steden liggen slechts enkele kilometers uit elkaar en zijn met de auto binnen 30 minuten te bereiken. Beide steden liggen in Noordrijn-Westfalen, de dichtstbevolkte deelstaat van Duitsland. Goed voor kapitaalinvesteringen, want dit is waar degenen die in de “grote stad” willen wonen worden aangetrokken.

Meer informatie vindt u hier:

• Vastgoed in Keulen
• Onroerend goed Düsseldorf

Keulen op de kaart:

Skyline van Keulen:

Düsseldorf op de kaart:

Skyline van Düsseldorf:

Frankfurt

Frankfurt am Main ligt in Hessen, in het westen van Duitsland. De stad is de zetel van de Europese Centrale Bank en daarmee een belangrijke plaats in Duitsland, maar ook in heel Europa. Frankfurt is ook de bankhoofdstad van Duitsland. Frankfurt ligt op ongeveer 2 uur rijden van Keulen en Düsseldorf, in zuidelijke richting.

Lees hier meer:

• Vastgoed in Frankfurt

Frankfurt op de kaart:

De skyline van Frankfurt:

Conclusie: Heeft investeren in Duitsland zin?

U hebt nu geleerd over de voordelen van investeren in Duitsland. U kunt relatief veilig investeren in flats, huizen en appartementsgebouwen. Daarnaast zijn er meer bijzondere, exotische beleggingen zoals verzorgingstehuizen. De bevolking in Duitsland wordt immers steeds ouder en de gezondheidszorg is bijzonder goed gefinancierd. Laten we de belangrijkste zaken voor beleggers nog eens op een rijtje zetten.

Voordelen van investeren in Duitsland:

• Centrale ligging in Europa
• Grootste markt in Europa, vele wereldmarktleiders
• Groeiende bevolking, vooral als gevolg van migratie
• Rechtszekerheid en een stabiel bankwezen
• Stijgende vastgoedprijzen (grondprijzen)
• Stijgende huurprijzen voor decennia

Rendement leverage: eigen vermogen en rente

De grootste hefbomen voor het rendement zijn 1) het aandelenaandeel, 2) de rentevoet en 3) de vaste renteperiode. Hoe “hoger de kosten”, hoe slechter het rendement.

Een aanvullende gids voor het kopen en huren van een villa.

Wat betekent opbrengst?

Rendement, simpel gezegd, vergelijkt uw kapitaalinvestering met wat u verdient met uw eigendom (verhuur). Als het rendement (inkomen / investering) 6% of meer per jaar is, genereert uw villa genoeg voor de huurder(s) om voor uw villa te betalen.

Negatieve rendementseffecten als gevolg van rente en co.

Hoe hoger de maandelijkse kosten (aflossing, rente en onderhoud), hoe lager het rendement. Dus als de rente die u moet betalen voor een lening stijgt, heeft dat een negatief effect op het rendement.

Negatieve effecten in een oogopslag:

1. Belegging in aandelen
2. Terugbetaling
3. Rente
4. Onderhoud

Het is hetzelfde met aandelen, natuurlijk. Want zoals u zo dadelijk zult vernemen, moet u in het buitenland aanzienlijk meer eigen vermogen als onderpand geven. Hoe meer eigen vermogen u moet verschaffen, hoe meer activa er vastzitten in uw eigendom.

Verhuur en extra’s in het zuiden: zwembad, tuin & co.

Daarnaast zijn er de typische onderhoudskosten, uiteraard uitgebreid, en aspecten zoals tuinonderhoud en zwembadonderhoud. Bijvoorbeeld, als u uw villa slechts 2, 3 of 4 maanden per jaar zelf gebruikt en hem de rest van de tijd verhuurt.

Ontdek alles wat u moet weten over de financiering van een villa in Spanje.

Aandelenparticipaties in het buitenland: Spanje

Het gebruik van aandelenkapitaal verschilt aanzienlijk in het buitenland. De belangrijkste reden hiervoor is dat banken in geval van twijfel (wanbetaling) alleen met meer moeite toegang kunnen krijgen tot het onroerend goed. Duitse banken financieren dan ook zelden onroerend goed in het buitenland en verwijzen u door naar een lokale partner.

Vergelijking van de aandelen: Duitsland, Spanje en de VS

Voor de financiering van onroerend goed in Duitsland heeft u ongeveer 15% eigen vermogen nodig voor uw eerste, tweede en derde onroerend goed.

In Spanje, of het nu Mallorca, Ibiza, Marbella of andere hotspots zijn, rekent de bank aanzienlijk meer, meestal 50-60%.

• Eigen vermogen in Duitsland: 10-15
• Eigen vermogen in Spanje: 50-60
• Eigen vermogen in de VS: 100%

Als u uw eigendom in de VS wilt kopen, moet u nog meer verwachten. Vaak moet je zelfs met 100% kopen. Waarom is dat?

Veiligheid, toegang en rechtsstelsels

Zoals reeds beschreven in de inleiding: Het eigen vermogen dient als onderpand voor de bank. Hoe “riskanter” de lening, hoe slechter de voorwaarden. In dit land is een goede kredietwaardigheid voldoende om de gebruikelijke voorwaarden van 10-15% te krijgen. In het buitenland spelen veel factoren een rol, bijvoorbeeld het rechtssysteem. Binnen Europa, of de Europese Gemeenschap, is het iets gemakkelijker dan in derde landen zoals de VS.

Leenfactoren:

• Rentevoet
• Vastrentende periode
• Aandeel in het eigen vermogen

Rentevoet en vaste rentevoet

Rentevoet en vaste rentevoet – Het is een feit dat je als buitenlander in andere landen slechtere voorwaarden krijgt, het risico neemt immers toe. Rentetarieven, of hogere rentetarieven, hebben een extreem effect op de winstgevendheid.

Rente-effect: kostenstijging van slechts 1% plus

Laten we zeggen dat u 500.000 euro leent als lening voor de financiering. Elk jaar (elke maand) betaalt u een beetje van het geleende bedrag terug. Hoe kleiner deze resterende schuld, hoe kleiner het bedrag dat u aan rente betaalt.

Rentevoet voorbeeld in het 1e jaar:

• 500.000 euro tegen 1% pa. = 5.000 euro / 1e jaar
• 500.000 euro tegen 2% pa. = 10.000 euro / 1e jaar
• …

Resterende schuld en renteberekening p.a. (per jaar)

Laten we zeggen dat u na jaar 1 5% van het geleende bedrag hebt terugbetaald, d.w.z. 25.000 euro. Dan blijft er nog een lening over van 475.000 euro. De basis voor de renteberekening in het volgende jaar.

Rente voorbeeld in het 2e jaar:

• 475.000 euro tegen 1% pa. = 4.750 euro / 2e jaar
• 475.000 euro aan 2% pa. = 9.000 euro / 2e jaar

Conclusie: 1% meer rente = 94,9% meer rentekosten

Het verschil wordt groter met elk jaar dat uw lening loopt.

• 1e + 2e jaar aan 1% pa = 9.750 euro rente
• 1ste + 2de jaar aan 2% pa. = 19.000 euro intrest
• Verschil = 9.250 euro (94,9%)

Rentevaststelling kort uitgelegd

Tegen 5% aflossing pa. gaat u uit van een lening met een looptijd van 20 jaar (zonder ongeplande aflossing). Dit is waar de vaste rentevoet in het spel komt.

Daarom is de vaste rentevoet (de debetrentevoet) zo belangrijk. Hierbij wordt de rentevoet vastgesteld voor periode X en blijft hij ongewijzigd binnen de periode. Na X jaar moet je dan op zoek naar vervolgfinanciering.

Dit zal u meer vertellen over het eigen vermogen dat u nodig hebt, de aflossing en uw renteblok. Ik heb een aparte gids geschreven over het onderhoud van villa’s in landen als Spanje.

Negatieve effecten in een oogopslag:

1. Belegging in aandelen
2. Terugbetaling
3. Rente
4. Onderhoud – meer in de gids:

Koop en huur een villa in het buitenland

Opbrengst, seizoen, servicekosten, renovatie, financiering… Koop en huur villa – Een populair model bij veel eigenaren, vooral villa’s gelegen op plaatsen waar anderen op vakantie gaan. Bijvoorbeeld Spanje als hotspot, vooral Mallorca, Ibiza maar ook Marbella, afhankelijk van de persoonlijke banden die je met een van de plaatsen hebt.

Wie zijn villa wil verhuren, koopt deze niet alleen voor eigen gebruik, maar ook klassiek als investering met als doel dat het pand inkomsten genereert. Zoveel (opbrengst) dat de kosten gedekt zijn (aflossing van de lening, rente en onderhoud van de villa). Leer alles wat u moet weten over de opbrengst, de seizoenshuur van een villa, uw bijkomende kosten van onderhoud tot zwembadonderhoud en feiten over financiering. Ook de Spaanse onroerendgoedbelasting bij aankoop van onroerend goed.

• Een villa kopen en huren

Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in Mallorca, Marbella en Ibiza vindt u hier:

• Lukinski: Villa’s