Gevaren bij verkoop: waar moet je op letten! Checklist

Voordat we ingaan op de materiële fouten, risico’s en gevaren, is het belangrijkste:

Verkoop en proces: stap voor stap leren kennen

Meer basics voor de fouten?

In onze grote gids over het onderwerp van de verkoop van onroerend goed en onroerend goed, hebben we reeds besproken vele aspecten die van belang zijn bij de verkoop van een huis, flat, perceel grond & Co. Of het nu om onroerend goed of vastgoed gaat, er is een groot verschil. Wij hebben nog meer specifieke gidsen die expliciet handelen over de verkoop van huizen, flats, grond en zelfs villa’s en appartementsgebouwen.

Nu gaat het niet meer om het proces, maar om de fouten die in het proces van voorbereiding tot de verkoopfase worden gemaakt!

Alles begint met veel vragen. En dat is een goede zaak! Want vragen betekent dat u niet alleen oppervlakkig bezig bent met het proces van de verkoop van onroerend goed.

Price, marketing, documenten & Co.

Een tip vooraf, stel jezelf altijd vragen als deze. Want zo zult u snel inzien dat de verkoop van onroerend goed geen eenvoudige en ongecompliceerde onderneming is. Daarom is het goed dat u zich nu al informeert over de verkoop van uw woning, liefst in een vroeg stadium.

• Wanneer moet of moet de verkoop voltooid zijn?
• Hoe waardeert u uw woning voor een solide vraagprijs?
• Welke marketingstrategie wordt gebruikt?
• Hoe verzekert u uw toegankelijkheid voor belangstellenden?
• Welke informatie geeft u via e-mail en aan de telefoon?
• Hoe zorgt u ervoor dat de financiering van de koper rond is?
• Welke documenten moet u klaar hebben?
• Wanneer wordt de koopprijs betaald / het eigendom overgedragen?

Vragen op vragen, laten we de typische 15 fouten stap voor stap doornemen.

Te weinig tijd gepland voor verkoop

Weinig tijd? De druk komt er al aan – fout nummer 1: Veel mensen die hun eerste woning verkopen, gaan ervan uit dat alles heel snel zal gaan! Woonruimte is immers schaars. Zelfs als al het mogelijke wordt gedaan aan marketing, van krantenadvertenties tot onroerend goed portals, zijn sommige eigendommen echte trage verkopers voor jaren.

Kwantiteit is niet alles, kwaliteit is wat telt.

In feite verliest onroerend goed massaal zijn aantrekkelijkheid, vooral door fouten. Te veel portalen, te veel makelaars, te lang geadverteerd. Waarom? Potentiële kopers stellen zich precies deze vraag en gaan snel door naar het volgende bod. Zij hebben tenslotte de vrije keuze. De prijsdruk begint. Als er tijdsdruk ontstaat omdat er te weinig tijd voor de verkoop was ingepland, moeten veel verkopers verlies accepteren.

Druk van gedwongen verkoop: verhuizing, nieuwe financiering & Co.

Als de tijd krap wordt, bijvoorbeeld wanneer de verkoop moet plaatsvinden (!), om privé- of beroepsredenen, is er vaak maar één weg te gaan, een aanzienlijk lagere aankoopprijs. De verliezen bij toenemende tijdsdruk zijn dan ook aanzienlijk.

Tip: Plan uw verkoop van onroerend goed altijd ruim van tevoren, ten minste 2 maanden van tevoren.

Er kan ook druk ontstaan omdat andere leningen via de verkoop moeten worden afgelost. Misschien is de nieuwe woning al gefinancierd en moet de oude woning onmiddellijk worden verkocht, zoals hier beschreven in het artikel “Snel een huis verkopen “.

Tijdsdruk is nooit goed en brengt alleen maar nadelen voor verkopers van onroerend goed.

Het verkeerde moment om te verkopen

Fout 2 – In principe zijn er 2 parameters voor de tijdfactor.

Parameters 1) in welke tijd van het jaar is het het beste om te verkopen, dus wanneer zijn mensen op zoek naar onroerend goed? Bovendien wachten velen, want 2) de waarde van het onroerend goed stijgt tenslotte elk jaar.

1. Verkopen in een bepaalde tijd van het jaar
2. Verkoop na waardestijging

Maar wanneer is het juiste moment om een woning te verkopen? Veel mensen weten dat de waarde van hun eigen bezit, of het nu gaat om grond, een condominium, een huis of een flatgebouw, over het algemeen zal blijven stijgen. Vanwege economische factoren (geldontwaarding [inflatie]) en natuurlijk omdat woonruimte schaars is, vooral in steden als Hamburg, München, maar ook kleinere als Kassel, Düsseldorf of Braunschweig. De bevolking groeit door de immigratie en de mensen worden naar de steden getrokken en de prijzen stijgen dienovereenkomstig, jaar na jaar.

Factoren van blijvende waardevermeerdering:

1. Inflatie (devaluatie van geld)
2. Bevolkingsgroei door immigratie
3. Stedelijke exodus, velen trekken naar de steden en weg van het platteland

Statistieken: Ontwikkeling van de huizenprijzen (voorbeeld: Duitsland)

Zoals hier te zien is, is de bijna lineaire stijging van de huizenprijzen in Duitsland in de afgelopen 20 jaar. De statistieken en het diagram tonen de ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in de jaren van 2000 tot 2020 (2015 = index 100).

Meer statistieken vindt u op Statista

All-Time High Effect

Op de beurs wordt dit effect “all-time high” genoemd, wat betekent dat door typische economische ontwikkelingen, waaronder het begrotingsbeleid, maar ook de toenemende wereldbevolking, het bedrag dat u voor uw eigendom krijgt, toeneemt. Vergelijk de vastgoedmarkt maar eens met de DAX (Duitse aandelenindex).

Laten we dus binnen ook de waardering bekijken die elk jaar een goed jaar is (crisissen zoals pandemieën buiten beschouwing gelaten).

Spelen seizoenen een rol?

Lente, zomer, herfst en winter, maakt dat verschil bij de verkoop van onroerend goed? Wat de seizoensfactor betreft, zou u kunnen denken dat in de lente en de zomer zeker meer mensen verhuizen en dat dienovereenkomstig meer eigendommen worden gekocht. Maar in feite gaan huurders vrij spontaan op zoek naar een flat, terwijl kopers een langer proces doorlopen. Sommigen kijken niet slechts weken, maar maanden en jaren. Immers, bij onroerend goed gaat het niet “alleen” om een renderende woning om te verhuren; voor een groot deel van de particuliere kopers is het flatgebouw, rijtjeshuis of eengezinswoning hun oudedagsvoorziening. Dus het moet bevallen, want de mensen zullen hier lang blijven.

Door de relatief lange zoekcyclus voor onroerend goed speelt de seizoensfactor voor kopers geen grote rol.

Een kleintje maar, een heel kleintje. Als u absoluut op zoek bent naar een antwoord, dan zou ik de herfst aanraden voor de verkoop van uw eigendom. Mensen maken nieuwe plannen in de lente en de zomer, die dan uiterlijk in de nazomer/herfst moeten worden gerealiseerd, voordat de winter komt.

Onjuiste beschrijving van het eigendom

Fout 3 – Het exposé is onprofessioneel geschreven – Hoe minder nauwkeurig de beschrijving van het pand, hoe minder potentiële kopers uw woning zal aantrekken. In plaats van een lange beschrijving, volgen hier de belangrijkste kerngegevens die een goede beschrijving van een eigendom of een volledige advertentie van een eigendom moet bevatten:

Een objectbeschrijving moet ten minste deze informatie bevatten:

• Betekenisvolle titel
• Adres, of plaats en district
• Leefruimte
• Vloeroppervlak
• Type flat / Type huis
• Beschikbaar vanaf wanneer
• Aantal kamers
• Slaapkamer
• Badkamer
• Garage / Parkeerplaats
• Internet

Functies en extra’s:

• Gebouw en energiecertificaat
• Jaar van vervaardiging
• Modernisering/renovatie
• Object status
• Uitrusting
• Type verwarming
• Energiebron
• Energiecertificaat

Documenten in de eerste stap:

• Plattegrond

Wij als beleggers zijn niet anders!

Een praktisch voorbeeld: Wanneer ons onroerend goed wordt aangeboden (condominiums of appartementsgebouwen), zou men denken dat de verkopers belangrijke informatie zouden sturen. In werkelijkheid sturen zij echter meestal slechts een korte zin: “Ik wil verkopen”. Geen foto, niets. Bijgevolg nemen mensen niet eens de tijd om op dergelijke aanbiedingen in te gaan. Waarom? Als er 10 aanbiedingen zijn, zijn er 9 gemakkelijk toegankelijk en met informatie (vloeroppervlak, woonoppervlak, kamerindeling, bijvoorbeeld). Dat is ook hoe kopers handelen. Er zijn veel aanbiedingen in de stad, welke is aantrekkelijk en aantrekkelijk op het eerste gezicht, zodat het wordt geopend / gelezen en welke niet?

Volledige en uitgebreide informatie is het allerbelangrijkste. Daarom, altijd aandacht besteden aan een nauwkeurige woning beschrijving, de tweede belangrijke factoren exposé, de foto’s!

• Onroerend goed tentoonstelling: sjablonen

Onflatteuze foto’s in het exposé incl. voorbeeld

Fout 4 – Net als de exposé, slechte foto’s verminderen de vraag – Laten we beginnen met het belangrijkste ding, de foto’s en afbeeldingen van uw woning! Het maakt niet uit of het gaat om een luxueuze villa, een condominium in het stadscentrum of een vrijstaand huis aan de rand van de stad. Hier wil ik u een paar standaardfouten laten zien met voorbeelden.

1. Villa van de buitenkant: Fout foto detail
2. Villa van buiten: Fout beeldruis
3. Vrijstaand huis van buitenaf: onscherp en overbelicht
4. Condominium van binnenuit: Detail en kleur
5. Condo van binnenuit: Slechte verlichting

Hier zie je het eerste, eenvoudige voorbeeld. Kijk maar op portalen als Ebay, daar zie je veel van deze foto’s. Hier is de villa van de buitenkant met een fout in het beelddetail. Bovendien had de camera geen goede resolutie. In het voorbeeld hiernaast ziet u onmiddellijk het verschil.

Condo voor.

Condominium na.

Pas wanneer informatie en visuele stimuli samenkomen, ontstaat echte belangstelling voor het voorwerp.

De andere 4 voor / na voorbeelden zijn hier te vinden:

• Onroerend goed foto’s: Fouten en sjablonen

Verkeerde doelgroep en strategie

Fout 5 – De term doelgroep wordt meestal gebruikt in marketing. Een doelgroep beschrijft een groep mensen voor wie een bepaald aanbod van bijzonder belang is. Maar waarom is de doelgroep zo belangrijk?

Elke persoon die op de hoogte moet zijn van een onroerend goed notering kost tijd, dus het kost geld.

Velen die hun eigendom onderhands verkopen, zetten het onmiddellijk op eBay en andere portalen. Voor kleine eenheden, bv. flatgebouwen van 70, 80 vierkante meter, is dat absoluut in orde als iemand echt alleen wil verkopen (en op eigen risico). Maar alles kost weer tijd en dus geld.

Direct twee praktische voorbeelden: Als bijvoorbeeld reclame moet worden gemaakt voor een nieuw gebouw met studentenflats, is de klassieke krant waarschijnlijk niet de beste keuze. Evenzo is een exclusieve villa niet op zijn plaats in een onroerend goed portaal, iedereen kan de details van de villa zien, foto’s en video’s van het pand opslaan. Welke koper van een luxe eigendom wil later zijn eigen villa ergens kunnen vinden? Denk vooral aan het veiligheidsaspect, veiligheid is zeer belangrijk voor verkopers en kopers in dit segment. Wanneer onroerend goed anoniem wordt verkocht, wordt het off-market onroerend goed genoemd.

Het aanspreken van de doelgroep begint met:

• Makelaars selectie: Kopersgroepen en deskundigheid
• Marketingstrategie: offensief of off market
• Kanaalkeuze (media): krant naar sociale media
• Object beschrijving: Vooral de titel

Hier volgt een kort overzicht van hoe verschillend de marketing van de verschillende soorten huizen en flats kan zijn.

Marketing strategie basics in vergelijking:

• Flats voor studenten
• Condominium voor jonge koppels
• Rijtjeshuis voor een gezin met kind
• Vrijstaand huis voor gezinnen
• Loft flat in het centrum van de stad
• Villa voor ondernemer in de voorstad
• Appartementenhuis als beleggingspand
• Bouwterreinen voor projectontwikkelaars
• Woningen die renovatie behoeven met 50+ eenheden
• Bosgrond of landbouwgrond

Huizen zijn zo verschillend als hun eigenaars. Dienovereenkomstig moet ook de marketingstrategie individueel worden gekozen, van het klassieke krantenpapier tot de moderne campagne in sociale marketing. Tip: Lees hier meer over social media marketing voor de makelaardij (extern). Elk type onroerend goed heeft dus de juiste marketingstrategie nodig, van absoluut anoniem en verkoop tot marketing met een hoog bereik op portaalsites.

Wij zijn gespecialiseerd in de anonieme bemiddeling van onroerend goed, rechtstreeks aan family offices, investeerders in onroerend goed, bouwondernemingen en projectontwikkelaars. Lees hier meer over ons aankoopprofiel.

De waarde van het onroerend goed is onjuist vastgesteld

Fout 6 – Als de prijs te hoog is, zal uw eigendom geen geïnteresseerden vinden – Bijna niemand heeft ervaring met het verkopen van een eigendom en bij het eerste bezoek aan de makelaar maken de meesten deze typische fout, wat er later weer toe leidt dat het eigendom niet snel verkocht wordt of niet tegen de gewenste vraagprijs. Het is belangrijk:

Een biedprijs is geen verkoopprijs!

Hoe ziet de fout, de onjuiste taxatie van een onroerend goed, er in een concreet geval uit?

Zoals reeds beschreven, worden in Duitsland elk jaar slechts iets meer dan 271.000 eigendommen verkocht. Het duurt dan ook lang voordat alle 83,7 miljoen inwoners ervaren hoe de verkoop werkt. Omgekeerd betekent dit dat bijna niemand ervaring heeft met de verkoop van flats en huizen. Kort berekend:

• Bewoners / verkochte eigendommen = jaren totdat iedereen de ervaring van de verkoop heeft
• 83.700.000 / 271.000 = 308,85, dus ongeveer 309 jaar (onmogelijk)

Dus als het gaat om taxaties van onroerend goed door makelaars, zit er maar één ding op: vertrouwen.

Gevaar! De taxatie van het eigendom is te hoog

Vergelijkende offertes – zodat u niet de eerste makelaar vertrouwt die u ziet, krijgt u verschillende vergelijkende offertes. Een heel goed idee, maar ook een bedrieglijke valstrik. Laten we eens kijken waarom:

• Makelaar A taxeert uw eigendom op 980.000
• Makelaar B taxeert uw eigendom op 945.000
• Makelaar C taxeert hun eigendom op 1,15 miljoen

Welke makelaar denkt u dat het bod wint om uw eigendom te verkopen? Een groot deel van de verkopers zal nu kiezen voor makelaar C, met het hoge bod van 1,15 miljoen euro. Dit effect is maar al te menselijk, er is immers minstens + 170.000 meer geboden dan het vergelijkend aanbod, d.w.z. meer dan 10% meer op de koop toe.

Nu begint de vicieuze cirkel, het pand heeft een te hoge biedprijs. Natuurlijk adverteert de makelaar op alle mogelijke portalen, zodat de deal op de een of andere manier tegen de genoemde prijs zal worden gesloten. Maar dat gebeurt niet als de vraagprijs afwijkt van een realistische marktwaarde. Een beetje onderhandelingsruimte is natuurlijk altijd OK, maar zodra de bedragen te hoog zijn, springen belangstellenden er al na enkele seconden vanaf. Dit betekent dat u geen aanvraag krijgt – velen herkennen dan ook de onderliggende fout niet: de aanbiedingsprijs is te hoog. Hier komen we terug op de exacte beschrijving van het onroerend goed, die ook een solide, goed onderbouwde biedprijs omvat.

Bericht:

Realistische verkoopprijzen (marktwaarde) versnellen de verkoop

Als u uw eigendom wilt verkopen, zoek dan niet alleen naar een “hoge prijs”, maar ga in zee met makelaars die ook oog hebben voor de kritieke aspecten van uw eigendom en die u niet alleen de maan beloven om het contract binnen te halen.

Gevaarlijk, want veel eigenaren zien ook een hoge emotionele waarde in hun eigendom. De potentiële koper heeft echter geen emotionele band met het aanbod.

Vertrouw op makelaars die ook kritische aspecten meenemen in hun berekeningen.

Tips over het onderwerp taxatie van onroerend goed vindt u onder meer hier:

• Taxatie van een onroerend goed

Hier is meer detail:

• Beoordeel eigendom
• Plat tarief
• Beoordeel een huis
• Beoordeel appartement huis

Documenten en bewijsmateriaal ontbreken

Fout 7 – Documenten zijn niet beschikbaar – b.v. plattegrond, woonruimteberekening of het uittreksel uit het kadaster). Het uittreksel uit het kadaster is bijvoorbeeld belangrijk omdat het een direct bewijs is dat u de eigenaar bent van het te koop staande onroerend goed. Zodra de eerste, solide kandidaat-koper aanklopt, heeft u deze (volgende) documenten nodig. Hier is een eenvoudige en duidelijke checklist van de documenten die u nodig hebt bij de verkoop van een onroerend goed:

Documenten voor onroerend goed (algemeen)

De algemene documenten voor de verkoop van onroerend goed:

• Officiële kadastrale kaart van de gemeente
• Kadastrale inschrijvingen en documenten betreffende geregistreerde grondlasten
• Plattegronden/bouwplannen van het onroerend goed, bouwbeschrijving en het bouwvergunningscertificaat
• Berekening leefruimte en bruikbare ruimte
• Inrichtingsplan voor de open ruimte
• Beschrijving van het gebouw
• Bouwvergunning en bouwplannen
• Onroerende voorheffing
• Energiecertificaat van de woning

Daarnaast zijn er de foto’s van het eigendom, zoals hierboven reeds beschreven.

Er zijn een paar speciale kenmerken voor condominiums, aangezien u (gewoonlijk) niet alle condominiums in het eigendom bezit. Als u eigenaar bent van meerdere condominiums en wilt verkopen, kijk dan eens naar ons aankoopprofiel voor onroerend goed!

Documenten voor condominiums

Voor condominiums, moet je nog een paar documenten hebben.

• Verklaring van splitsing
• Conciërge contract met conciërge contract
• Business plan
• Verdelingsplan (met speciale en gemeenschappelijke eigendommen)
• Communautair reglement van de gemeenschap van eigenaars
• Notulen van de vergaderingen van de eigenaars
• Servicekostenafrekeningen
• Bedrag van de reserve voor onderhoud

Eigendom is niet voorbereid voor bezichtigingen

Fout 8 – Het oog eet met je mee! Niet alleen met de eerder beschreven foto’s van het onroerend goed, als visuele, eerste indruk, maar ook tijdens de bezichtiging moet alles worden voorbereid voor de bezichtiging. Hier zijn we weer bij de twee verkoopfactoren: cijfers en emoties. De cijfers hebben meestal al vóór het bezoek overtuigd, via gegevensbladen, exposés en andere, rechtstreekse uitwisselingen van informatie. Nu gaat het erom het eigendom visueel en haptisch voor te stellen.

Het is een beetje zoals bij zakelijke bijeenkomsten, een pak drukt uit dat je moeite doet en aandacht besteedt aan details. Als je in trainingsbroek en sportschoenen naar een vergadering gaat, leid je meestal een casual leven. Onder het motto: “Dus als er iets stuk gaat, geen probleem, kun je het later doen.” Voor beginnende verkopers misschien deze vergelijking uit het dagelijks leven: gemiddeld wordt bij de verkoop van auto’s 23% meer bereikt als de auto vooraf een grondige poetsbeurt heeft gehad, van buiten, van binnen en in de motorruimte.

Details zoals netheid, daglicht & Co – Het is hetzelfde met de inspectie van huis en flat, evenals van onroerend goed, hier moet alles worden voorbereid, opgeruimd en netjes. Netheid is één punt, maar geur speelt ook een rol. Voor mij persoonlijk is frisse lucht in de kamers ook heel belangrijk, zelfs als de woningen aan renovatie toe zijn. Ook belangrijk: daglicht! Net als bij de foto’s van onroerend goed heeft daglicht een heel bijzondere factor, licht en helderheid zijn altijd goede verkoopargumenten.

Kijken altijd alleen bij daglicht

Professionele schoonmaak – De dag voor de eerste bezichtiging is het ook raadzaam om een professionele schoonmaakploeg in te huren, bij wijze van spreken, voor de basisschoonmaak. Als de afspraken goed getimed zijn, is het ook de moeite waard een schoonmaakploeg in te huren om in detail te gaan. Met slechts 3 of 4 uur werk, is er al veel gedaan in een huis. Dit heeft op zijn beurt een positief effect op de aankoopprijs. Bij verdere bezichtigingen is een snelle controle of alles nog in orde is, dan voldoende. Wanneer de waarde van een auto zo gemakkelijk met 23% kan worden verhoogd, wordt snel duidelijk hoe doeltreffend een voorbereiding op de bezichtiging kan zijn.

De dag voor de bezichtiging: Schoonmaken tot hoogglans

Psychologie speelt ook een rol – Daarnaast zijn er vele subtiliteiten en ook kleine, psychologische details die u kunt toepassen afhankelijk van de doelgroep. Een zeer algemene tip is: glimlach! Als je een positieve omgeving of ambiance creëert, creëer je een goede stemming en stijgt dus de kans op een verkoop. Nog dieper gaan, dat alleen terloops vermeld, een warme drank! Degene die koele drankjes aanbiedt, creëert een koele sfeer. Een koffie, een thee of een warme chocolademelk, zorgt direct voor een heel andere sfeer.

Een laatste belangrijke tip: je moet je altijd bemoeien met de kant van de koper. Als de koper bijvoorbeeld zeer goed thuis is in de materie van onroerend goed, houd ik mij als adviseur in. Als de koper onervaren is, neem ik hem of haar stap voor stap mee in het verkoopproces van onroerend goed. Soms heeft een zeer actieve persoon echter een actieve tegenhanger nodig. Dit wordt heel kort en eenvoudig uitgelegd, maar het betekent alleen dat hoe meer onderhandelingen de verkoper al heeft gevoerd, hoe zekerder en winstgevender de verkoop van een huis, flat, appartementsgebouw of stuk grond zal zijn.

Nog eens samengevat:

• Reinigen van de binnen- en buitenzijde
• Professionele ondersteuning de dag voor de eerste bezichtiging (hoogglans)
• Daglicht tijdens de tour
• Vriendelijke ontvangst, glimlach aan het begin
• Drankjes en hapjes voor de kleine trek (ook voor de koetjes en kalfjes)
• Inspelen op de koperspersoonlijkheid

PS: Denk ook aan defecten! Als deze vooraf kunnen worden gerepareerd, stijgt de aankoopprijs. De kosten en (!) moeite vallen weg voor de koper.

Onderschatte inspanning van het verkoopproces: vragen

Fout 9 – Veel beginnende verkopers gaan ervan uit dat één of twee mensen contact opnemen, meteen langskomen voor een bezichtiging en een week later is het huis of condominium verkocht. Het verkoopproces is echter niet zo eenvoudig, want met name de communicatietijden zijn bijzonder lang en tijdrovend. Door de inspanning van het verkoopproces te onderschatten, komen veel mensen onder druk te staan, bijvoorbeeld als de nieuwe woning al gefinancierd is. Tijdsdruk is zeer slecht, zoals reeds beschreven in Fout 1 “Te weinig tijd gepland voor de verkoop”. Daarom is het belangrijk dat u de moeite die het kost om een woning te verkopen niet onderschat.

Hier komen we ook weer terug op de fout van het onmiddellijk vertegenwoordigd zijn op vele portalen. Stel je voor dat je advertentie vandaag op Ebay staat en je hebt de prijs te laag berekend. Morgen heb je 100 e-mails in je inbox. Wie van hen is echt geïnteresseerd in het eigendom, echt geïnteresseerd? Je kunt onmogelijk 100 antwoorden sturen en dan nog vragen beantwoorden, telefoontjes plegen, en dat alles voor de allereerste bezichtiging.

Vooral deze selectie van aanvragen in de eerste communicatie is een zeer tijdrovende factor in het gehele verkoopproces. Het vinden van de weinige, serieuze kopers vereist veel ervaring en meestal een goed team op de achtergrond.

Onderhandelen in het verkoopproces: het gesprek leiden

Fout 10 – Na de onderschatte eerste communicatie en de vele aanvragen, is er nog een stap die nog belangrijker is voor de verkoopprijs: de onderhandeling(en)! Als u hier niet goed voorbereid bent, zult u snel mensen ontmoeten die veel kritiek hebben, vooral ervaren vastgoedkopers, en de prijs ligt al in de kelder.

Het is juist voor deze fout dat dit hele artikel over het algemeen geschreven is. Wie denkt dat het proces van de verkoop van een woning gemakkelijk is, maakt een grote fout. Kijk maar eens naar de inhoudsopgave en de verschillende rubrieken die we hier behandelen, van “Te weinig tijd ingepland voor de verkoop” tot “Onflatteuze foto’s in het exposé” tot “Pand is niet voorbereid op bezichtigingen”.

Natuurlijk, je kunt kennis opdoen via boeken, leren hoe je het moet doen. Maar dit kost tijd en werkt vaak volgens het principe van “trial and error” bij de eerste, tweede en derde verkoop. Dit betekent dat u meestal zult betalen voor de fouten die u als beginner maakt.

Prospects houden je te lang op

Fout 11 – Na de inspectie en de eerste gesprekken, of de eerste onderhandeling, volgen de gedetailleerde onderhandelingen (via e-mail, telefoon, uitwisseling van documenten). Nu komt de volgende bron van gevaar: Potentiële kopers wachten te lang! Kostbare tijd gaat verloren, het eigendom is verbrand door de lange noteringstijd. De grote vraag:

Hoeveel bezichtigingen wilt u doen voordat het huis verkocht is?

Zoals in de eerste communicatie, d.w.z. in de eerste onderzoeken, veel tijd wordt verspild aan halfslachtige vragen, zo wordt evenveel tijd verspild in gesprekken.

Van de eerste bezichtiging tot de uitwisseling van documenten en papieren, de tweede afspraak, vooral met grotere eigendommen en objecten, verstrijkt veel tijd. Sommige kopers leggen het pistool dan ook bij particulieren, praat tijdens de onderhandelingen met niemand anders. Dit kan volkomen logisch zijn als u met een zeer solide koper praat, maar hoe moet u dat als particulier herkennen?

Als er dan 1 of 2 maanden heen en weer wordt onderhandeld, met persoonlijke afspraken, e-mails en aan de telefoon, maar dan komt er geen verkoop tot stand, is de frustratie groot.

U merkt het meestal, een grote fout:

De verkoopfase is alleen ontworpen

Fout 12 – Onderhands verkopen zonder makelaar en expertise – Een onderhandse verkoop klinkt in het begin altijd geweldig, je hoeft de makelaar immers niet te betalen!

Wist u dat in Duitsland meer dan 65% van de woningen wordt verkocht via een makelaar? Vooral in de grote steden ligt dit cijfer veel hoger, b.v. 80% in Berlijn. Er zijn vele redenen om een makelaar in te huren, voor vermogende mensen is het vooral tijd en anonimiteit. Wij hebben in detail besproken hoe tijdrovend dit proces is in de laatste bronnen van fouten. Voor particulieren die geen ervaring hebben met de verkoop van huizen en flats, zijn er verschillende aspecten, zoals de kredietcontrole van de kopers, de eerste communicatie bij het begin van de verkoop en de selectie van belangstellenden, tot en met het koopcontract en de fouten en valkuilen, die we later zullen bespreken.

U kunt onderhands verkopen, maar niet de eerste woning. Fouten kosten je al gauw 10%, 15% van de aankoopprijs, om het simpel te zeggen.

In het geval van een slechte taxatie van het onroerend goed (zie Fout 6: “Waarde van het onroerend goed wordt onjuist geschat”) zelfs nog veel meer.

Mijn tip voor alle eerste keer verkopers, werk met iemand die ervaring heeft in het omgaan met onroerend goed. Als u door gelukkige omstandigheden later een tweede, derde woning verkoopt, zit u misschien wat meer in het spel. Als je je vierde of vijfde huis hebt verkocht, kun je het misschien alleen doen.

Uiteindelijk, professioneel werken met een ervaren makelaar 1) bespaart meer tijd en 2) levert meer geld op. Het is niet voor niets dat twee derde van de eigendommen in Duitsland via een makelaar worden verkocht. De helft van de commissie van de makelaar wordt sowieso door de koper betaald (in het geval van particuliere eigendommen). Bovendien zijn er eigendommen die officieel niet met behulp van makelaars worden verkocht, maar bijvoorbeeld met behulp van familiekantoren zoals wij, die ook als makelaar optreden, maar alleen in een zeer kleine, besloten kring.

Bewijs van financiering (kredietwaardigheid van de kopers)

Fout 13 – Kredietwaardigheid van de koper niet gecontroleerd – hoe weet u of een potentiële koper zich uw woning echt kan veroorloven?

Bij moderne handelstransacties zijn kredietwaardigheidscontroles niet meer weg te denken. De betrouwbaarheid van de betaling wordt reeds gecontroleerd bij elke aankoop met een kredietkaart. Zelfs de aankoop op afbetaling in een elektronicawinkel, bijvoorbeeld, werkt voor de klant alleen als de kredietwaardigheid onmiddellijk wordt gecontroleerd. De klassieke instelling voor informatie over kredietwaardigheid van allerlei aard is Schufa. Sinds 1927 houdt deze particuliere kredietinstelling, georganiseerd in de vorm van een naamloze vennootschap, de betrouwbaarheid van de mensen bij met betrekking tot hun vermogen en hun betrouwbaarheid om te betalen.

Is kredietwaardigheid een nieuw onderwerp voor u? Leer hier een paar basisbeginselen:

• Kredietwaardigheid (basisgegevens)

Gebreken in het koopcontract worden over het hoofd gezien

Fout 14 – Rechten maar ook termijnen, ik zal dit aspect slechts zeer kort bespreken rond recht en wetgeving bij de verkoop van onroerend goed, of in het koopcontract, van het te verkopen onroerend goed. In geval van twijfel dient u vooraf een notaris of een onroerend goed advocaat te raadplegen.

Hier volgt slechts een klein voorbeeld uit het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), betreffende mogelijke materiële gebreken die u als eerste verkoper misschien niet eens in gedachten heeft. Indien u deze niet uitdrukkelijk uitsluit in het koopcontract, blijft u verantwoordelijk voor de latere prestaties.

Voorbeeld:

Herstel van materieel gebrek, uitsluiting in de koopovereenkomst: Voorbeeld

Dit voorbeeld komt uit §§ 437 Nr. 1, 439 BGB en luidt:

Indien er bijvoorbeeld sprake is van een materieel gebrek aan het te verkopen bestaande onroerend goed en de rechten van de koper in verband met dit gebrek door u in de koopovereenkomst niet daadwerkelijk zijn uitgesloten, kan de koper in beginsel altijd eerst onmiddellijke aanvullende nakoming (d.w.z. herstel van het gebrek) verlangen.

Wanneer er in een concreet geval sprake is van een dergelijk gebrek, wordt ook geregeld in het BGB, meer bepaald in § 434. Volgens de wet is er sprake van een gebrek in de volgende gevallen: “Er is sprake van een gebrek wanneer de gekochte zaak op het tijdstip van de risico-overdracht niet de overeengekomen kwaliteit heeft.

Verbrand eigendom: Speciaal voor meergezinswoning +

Fout 15 – Grote of exclusieve eigendommen in massaportalen – Exclusieve eigendommen zoals villa’s, grote eigendommen zoals nieuwe gebouwen, speciale projecten zoals grond, bosgrond, landbouwgrond & Co. – In dit artikel hebben we het over de fout, of het risico en gevaar van particuliere verkoop van grotere eigendommen en projecten, of grond of eigendommen die gerenoveerd moeten worden met meer dan 30, 40 of 50 wooneenheden.

Vergelijking van soorten kopers

Laten we eerst eens kijken naar de verschillende soorten kopers en de manier waarop ze onderzoeken en evalueren eigenschappen. Het woord “ETW” staat voor condominium. We kijken naar 4 groepen kopers:

1. Groep: ETW / huis 80sqm ~ 200,000 vrij onverschillig; betekent ook dat de koper kant is meestal onervaren, is er minder kritisch
2. Groep: 150m² ~ 900.000 / kritische koper
3. Groep: 200m² ~ 1.200.000 / onderzoek kopers
4. Groep: 250m² en meer dan 1,5 miljoen euro / onderzoekende koper
5. Groep: grote eigendommen, nieuwbouw, landbouwgrond, enz. – Speciale eigendommen / zeer ervaren kopers, meestal met hun eigen makelaarskantoor

Groep 1-3, d.w.z. eigendommen tot 200 m², bevinden zich meestal op de gewone vastgoedmarkt, waarin “alleen” particulieren geïnteresseerd zijn. De typische marketingstrategie hier is: Een hoop helpt een hoop. Vaak worden 2 of 3 agenten aangesteld en staat het eigendom al in 4 of 5 portalen, kranten, misschien zelfs op sociale media netwerken.

Groep 4 koopt eigendommen van meer dan 200 m², maar nog steeds particulier. Degenen die in dit segment kopen zijn meestal al ervaren en kennen hun weg in de bouwsector, landmeters enzovoort. Op zijn laatst hier, heb je de hulp van een makelaar nodig bij de onderhandelingen.

Groep 5 koopt eigendommen in flow. 50 eenheden (d.w.z. appartementen) per kwartaal of zelfs per maand. Sommige beleggers kopen rechtstreeks 1.000 eenheden, op A-locatie, B-locatie of zelfs C-locatie. Voormalige hotels die moeten worden gerenoveerd en die worden omgebouwd tot appartementen of zelfs tot bosgebieden, landbouwgrond, oude prefab-gebouwen, enz.

Regel nummer 2, uit groep 5:

Tijd is (meestal) belangrijker dan geld

Groep 4 en 5 hebben behoefte aan exclusieve tussenpersonen, anonieme verkoop van onroerend goed, in plaats van “brede” massa en marketing, met een directe lijn naar beleggers, onroerend-goedfondsen en family offices.

Lees hier meer:

• Fouten bij de verkoop van grote eigendommen

De 15 grootste fouten bij de verkoop van een flat of huis – Lijst

Hier is nog eens een samenvatting:

1. Te weinig tijd ingepland voor verkoop – Weinig tijd? De druk komt er al aan
2. De verkeerde tijd om te verkopen – Situatie en economie
3. Onjuiste beschrijving van het eigendom – Exposé is onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s in het exposé. – Net als exposé, nauwelijks vraag
5. Verkeerde doelgroep en strategie – bv. studentenflat in krant in plaats van sociale media
6. De waarde van het eigendom wordt verkeerd geschat – eigendommen vinden geen kopers
7. Documenten en bewijsstukken ontbreken – Documenten zijn niet beschikbaar
8. Eigendom is niet voorbereid op bezichtigingen – Overtuigt potentiële kopers niet ter plaatse
9. Onderschatte inspanning van het verkoopproces – Zo komen veel mensen onder druk te staan, bv. als de nieuwe woning al gefinancierd is.
10. Verkoop en onderhandeling worden als gemakkelijk beschouwd – voorbereiding is dan slechts halfslachtig en leidt tot verlies van koopprijs
11. Verkoopfase is alleen ontworpen – particulier verkopen zonder makelaar en expertise
12. Prospects blijven te lang hangen – Kostbare tijd gaat verloren, eigendom wordt verbrand door lange noteringstijd
13. Bewijs van financiering (koper) – kredietwaardigheid van kopers niet gecontroleerd
14. Gebreken in de koopovereenkomst worden over het hoofd gezien – rechten maar ook termijnen
15. Verbrand eigendom – Grote of exclusieve eigendommen in massa portalen

Der Beitrag 15 fouten bij de verkoop van onroerend goed: huis, flat, taxatie, kredietwaardigheid & Co. erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Koopcontract: definitie en procedure

Een koopcontract regelt dus de eigendomsoverdracht. Juridisch gezien koopt u altijd een stuk grond, ongeacht of het bebouwd of onbebouwd is. Het bevat algemene voorwaarden en bepalingen waaraan beide partijen zich moeten houden tijdens het aankoopproces. De partijen moeten beiden handelingsbekwaam zijn om een onroerend goed te kunnen kopen.

Belangrijke inhoud van het contract is:

• Gegevens van koper en verkoper
• Voorwerp van de aankoop
• Beschrijving van het eigendom
• Aankoopprijs en betalingsvoorwaarden (datum, termijnen, enz.)
• Belasting op grondoverdracht
• Economische overdracht en overhandiging van het onroerend goed (datum)
• Garantiebepalingen, zoals het herroepingsrecht van de koper in geval van verborgen gebreken
• Huurcontracten en pachtcontracten
• Vervoer
• Reserveren
• Volmacht voor het leven
• Achterstandsrente
• Speciale arrangementen, zoals interieurs of verbouwingen
• Andere

Rechtsgrondslag: BGB

Het contract is gebaseerd op een juridische tegenprestatie, d.w.z. hetgeen voor het goed wordt gegeven. Dit kan geld zijn, maar ook elk ander economisch goed dat voor het goed wordt geruild. Natuurlijk zal het bijna altijd om een bepaald geldbedrag gaan, maar de tegenprestatie kan ook een ander goed zijn of de loutere belofte om later te betalen.

§ 433 Verplichtingen die typisch zijn voor een koopovereenkomst

(1) Krachtens de koopovereenkomst is de verkoper van een zaak verplicht de zaak aan de koper te overhandigen en de eigendom ervan te verwerven. De verkoper moet de koper het goed vrij van materiële gebreken en eigendomsgebreken leveren.

(2) De koper is verplicht de verkoper de overeengekomen koopprijs te betalen en het gekochte goed te aanvaarden.

Uittreksel: §433 Duits Burgerlijk Wetboek (BGB)

In tegenstelling tot de koopovereenkomst voor roerende zaken, is de koop van onroerend goed (en van grond of gedeelten daarvan) niet vormvrij. De regeling hiervoor vloeit voort uit § 311b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).

De wet schrijft voor dat dergelijke overeenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan om geldig te zijn. U hebt dus een notaris nodig om het contract officieel te maken. Handdrukken en mondelinge beloften zijn niet genoeg. Dit is om fraude te voorkomen, een verstandige documentatieprocedure voor beide partijen.

Wat zijn de taken van de notaris?

In het algemeen zijn de belangrijkste aandachtspunten of taken van een notaris de eerste:

• Notariële akten
• Authenticatie van handtekeningen

Dit leidt tot de volgende rechtsgebieden in het bijzonder voor notarissen:

• Onroerendgoedrecht, zoals de notariële akte van overdracht van onroerend goed
• Erfrecht, zoals de notariële bekrachtiging van testamenten
• Familierecht, zoals zorgvolmachten of huwelijkscontracten
• Vennootschapsrecht, zoals de notariële akten of de inschrijving in het handelsregister

In de regel wordt de notaris door de koper gekozen. Bij de eerste notarisafspraak moet u alle belangrijke documenten klaar hebben. De notaris zal dan het koopcontract opstellen volgens de specificaties en de modellen van koper en verkoper.

Ongeveer een week na de notariële akte ontvangen de koper en de verkoper het notariële koopcontract.

Kosten voor het koopcontract bij de notaris

De afzonderlijke posten omvatten vele afzonderlijke posten, zoals de notariële akte van het koopcontract, die ongeveer 1.070 euro bedraagt. Bovendien kost de registratie van de grondrente 435 euro voor het kadaster en nog eens 535 euro voor de verandering van eigendom. Bovendien zijn er kosten voor de voogdij, handtekeningcertificering, enz. Uiteindelijk hou je zo’n 3.700 euro over.

Kosten voor notaris/kadaster: ~ 3.700 euro netto

Overdracht van eigendom na volledige betaling

Ik zou dit punt nogmaals willen benadrukken:

Als verkoper moet u ervoor zorgen dat uw eigendom pas op de koper overgaat wanneer de volledige aankoopprijs is betaald.

Over de verdeling van de kosten: wie betaalt wat? U dient dit duidelijk in het koopcontract te regelen. In de regel betaalt de koper de kosten voor:

1. Kosten voor notaris en kadaster
2. Vergoedingen voor noodzakelijke officiële goedkeuringen
3. Commissie van de makelaar

Zodra de koper de overdrachtsbelasting aan het belastingkantoor heeft betaald en de koopprijs volledig is overgemaakt, moet de notaris reeds de machtiging hebben ontvangen om de “oude” grondrente op te heffen.

Vervolgens wordt het eigendom overgedragen en bevestigt het kadaster de registratie van de koper als de nieuwe eigenaar.

Bijzondere kenmerken van condominium: Excursus

Bij de aankoop van een appartement bevat de koopovereenkomst aanvullende elementen:

• Basis zoals in het koopcontract (hierboven)
• Vlak nummer
• Gemeenschapsregels, kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke eigendommen, liften, enz.
• Mede-eigendomsaandeel, onderhoudsreserves voor gemeenschappelijke eigendommen of investeringen voor renovaties
• Condominium, andere kamers zoals kelder, zolder, garage, balkon, enz.
• Gebruiksrechten voor gemeenschappelijke goederen
• Bijzondere gebruiksrechten, geprivilegieerd gebruik zoals parkeerplaatsen
• Aanbetalingen, voor nieuwbouw (nog niet voltooid)

Der Beitrag Koopcontract onroerend goed: notaris, taken, kosten, bijkomende kosten en procedure erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

De erflater kan zelf bepalen hoeveel hij aan wie wil nalaten

De erflater is volledig vrij om te beslissen wat er na zijn of haar overlijden met zijn of haar vermogen moet gebeuren. Opdat een testament echt geldig zou zijn, is het echter van belang dat de erflater vertrouwd is met de bijzonderheden van het opstellen van het testament. Kleine fouten in de formulering kunnen er al toe leiden dat delen van het testament niet correct worden geïnterpreteerd of helemaal niet geldig zijn. Daarom is het absoluut noodzakelijk dat het testament juridisch ondubbelzinnig is.

Feiten over het verplichte deel

Naaste familieleden kunnen niet volledig worden uitgesloten van de nalatenschap van de erflater. Zelfs in geval van een in het testament overeengekomen onterving kan de verwant de wettelijke verplichte portie vorderen. Overigens kan de onterving zonder opgaaf van redenen geschieden.

Het heeft dus geen zin dat de erflater een persoon onterft die recht heeft op het verplichte deel. Dit leidt alleen maar tot geschillen. Erfelijkheid is niettemin mogelijk.

Het verplichte deel bedraagt de helft van het wettelijke deel van de nalatenschap. Het verplichte deel wordt door de probatierechter niet automatisch aan de erfgenaam toegekend. Het verplichte deel wordt ook niet vermeld in de verklaring van erfrecht. Dit betekent dat het verplichte deel eerst door de begunstigde van het verplichte deel moet worden opgeëist van de andere erfgenamen.

Er zijn echter bijzondere omstandigheden waarin de erflater het kind mag onterven op zodanige wijze dat het kind het verplichte deel niet kan erven. Dit is het geval indien het kind wegens een strafbaar feit is veroordeeld tot een gevangenisstraf van ten minste één jaar zonder voorwaardelijke vrijlating.

Indien ook een kind van de verplichte portie moet worden beroofd, moet de erflater de motieven daarvoor in het testament vastleggen. Een andere rechtsgeldige reden is indien de begunstigde van de verplichte portie het leven van de erflater of een andere naaste persoon nastreeft. Indien de begunstigde van de verplichte portie zich schuldig heeft gemaakt aan een misdrijf, zoals diefstal of lichamelijk letsel jegens de erflater, kan hem of haar ook het recht op de verplichte portie worden ontnomen.

Recht op een verplichte portie?

Maar welke personen gelden als nabestaanden en hebben dus recht op een verplichte portie? Ook kinderen. Het maakt niet uit of het biologische of geadopteerde kinderen zijn. Als de overledene op het moment van overlijden gehuwd was, telt de echtgenoot ook mee als naaste familielid. Hetzelfde geldt voor een geregistreerd partnerschap. Als de overledene geen kinderen heeft, tellen de ouders mee als naaste verwanten. Broers en zussen van de overledene hebben daarentegen geen recht op een verplichte portie.

Het verplichte deel van de erfgenaam kan worden verhoogd indien de erflater tot tien jaar voor zijn of haar overlijden schenkingen heeft gedaan aan andere familieleden. Dit is een aanspraak op een aanvulling op het verplichte gedeelte. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de erflater vijf jaar voor zijn overlijden een goed heeft weggegeven. De begunstigde van het verplichte deel kan eisen dat het verplichte deel wordt berekend zoals het zou zijn geweest indien de schenking niet was gedaan. Zijn of haar verplichte deel stijgt daardoor.

Er zij op gewezen dat de begunstigde van het verplichte deel niet de eigenaar van de nalatenschap is. Hij heeft dus geen enkele zeggenschap over wat er met het landgoed moet gebeuren.

Ook in het testament moet de wettelijke erfopvolging in acht worden genomen, wil het zijn geldigheid niet verliezen. Indien de erflater zich niet aan de erfopvolging heeft gehouden, kan de betrokkene zijn of haar aanspraken voor de rechter afdwingen.

Indien de aanspraak op het verplichte deel niet binnen drie jaar na het overlijden van de erflater wordt geldend gemaakt, verliest de aanspraak haar geldigheid. Bovendien wordt de aanspraak op het verplichte deel pas geldig wanneer de erflater is overleden. Het verplichte deel kan niet worden opgeëist tijdens het leven van de erflater.

Nalatenschap en legaten: verplichte portie

Bereken het verplichte deel – Instructies

Wettelijke erfopvolging in geval van erfenis

Wettelijke erfopvolging is altijd van toepassing als de erflater geen testament heeft gemaakt. Als er geen verwanten zijn, gaat de erfenis naar de staat. In Duitsland is dit echter bijna nooit het geval.

In het erfrecht wordt verwantschap onderverdeeld in verschillende graden van rangorde.

Als er erfgenamen van orde I zijn, zijn erfgenamen van orde II volledig uitgesloten.

De kinderen van de overledene en de kleinkinderen behoren tot de eerste graad van de orde. De kinderen erven in gelijke delen. Als een van de kinderen al overleden is, erven zijn of haar kinderen.

Bloedverwant in de tweede graad

Als een overledene geen kinderen of kleinkinderen nalaat, erven de tweedegraads familieleden. Daartoe behoren de ouders van de overledene en de broers en zussen. Indien een broer of zus reeds is overleden, gaat de erfenis over op hun kinderen, de nichten en neven. Indien er geen bloedverwant in de tweede graad is, zijn de grootouders en hun kinderen de bloedverwanten in de derde graad. Dat zijn dan de ooms en tantes en de neven en nichten.

Echtgenoot

Als er geen huwelijkscontract is gesloten en het beginsel van gemeenschap van goederen van toepassing is, krijgt de echtgenoot van de overledene de helft van de erfenis samen met de kinderen. Naast de ouders en broers en zussen krijgt de echtgenoot zelfs driekwart van de erfenis.

Dit kan gevaarlijk zijn als bijvoorbeeld een eigenschap wordt geërfd. In dit geval heeft de echtgenoot er geen alleenrecht op. Om dit probleem te vermijden, kiezen veel echtgenoten voor het testament van Berlijn.

Berlijn zal

In een Berlijns testament erft de langstlevende echtgenoot alles. De kinderen zijn uitgesloten als erfgenamen. Pas na het overlijden van de tweede echtgenoot gaat de nalatenschap over op de kinderen. Op die manier gaat het eigendom over op de echtgenoot zonder dat er een geschil over de erfenis ontstaat. Maar zelfs in dat geval kunnen kinderen het testament van de erflater terzijde schuiven en het verplichte deel opeisen.

Om dit te voorkomen kan aan het testament een boeteclausule worden toegevoegd indien het verplichte deel wordt opgeëist. Dit heeft echter meestal niet het gewenste effect van de erflater. Kinderen kunnen ook na het overlijden van een van de ouders aanspraak maken op hun verplichte portie. Dit wordt echter economisch minder aantrekkelijk, aangezien de erfenis hoger is na het overlijden van de tweede ouder.

Ouders zijn niet verplicht hun kinderen gelijk te behandelen in het testament

Ouders zijn niet verplicht hun kinderen in het testament gelijk te behandelen, ook al zou dit geschillen na het overlijden kunnen voorkomen. Het is echter niet mogelijk om bepaalde bestanddelen van de nalatenschap alleen aan bepaalde kinderen na te laten. Bijvoorbeeld dat het eerste kind alleen het onroerend goed erft, terwijl het tweede kind erfgenaam wordt van de effecten. In plaats daarvan kan alleen worden bepaald met welk quotum het individuele kind hoeveel van het totale erfdeel ontvangt.

Testament en voogdij

Wil het testament van de erflater geldig zijn, dan moet het handgeschreven zijn en uiteraard ondertekend. Het is absoluut fataal om het testament op de computer te typen om redenen van betere leesbaarheid. Zelfs als het ondertekend is, is het niet geldig.

De meeste erflaters kiezen ervoor om het testament thuis te bewaren. Dit houdt echter het risico in dat het verloren gaat, na het overlijden niet kan worden teruggevonden of dat een van de erfgenamen het laat verdwijnen als het in zijn of haar handen valt en hem of haar benadeelt.

Daarom is het raadzamer het testament aan de erfrechtbank over te dragen. Hierdoor wordt gewaarborgd dat de verklaring in elk geval na het overlijden van de erflater kan worden gebruikt. Wie van deze vorm van bewaring afziet, doet er goed aan een vertrouwenspersoon in te lichten over het bestaan en de vindplaats van het testament.

Der Beitrag De juiste manier om te erven: Wat te overwegen bij erven en nalaten erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Wat is een onroerend goed bedrijf?

Definitie van een onroerendgoedmaatschappij – Een onroerendgoedmaatschappij is een onderneming die zich bezighoudt met het verhuren, ontwikkelen, financieren, realiseren of op de markt brengen van onroerend goed. Het maakt niet uit of het om één of meerdere eigendommen gaat. Het omvat ook het beheer van haar eigen eigendommen en die van derden.

Belastingvoordeel huren: GmbH in plaats van particulier

Om een lang verhaal kort te maken, wat is het voordeel? Privé betaal je met een belastingtarief van 42 procent al gauw 4-cijferige bedragen per jaar.

Voorbeeld: Berekening van particuliere huuropbrengsten

Hier volgt een zeer vereenvoudigde berekening voor een snelle vergelijking van de belastingheffing op particuliere huuropbrengsten in vergelijking met de commerciële inkomsten van een GmbH. Hierbij wordt geen rekening gehouden met belastingaftrek en geen solidariteitstoeslag.

Vereenvoudigd rekenvoorbeeld (particulier):

• Maandelijkse huurinkomsten: 1.000 euro
• Huuropbrengst / jaar: 12.000 euro
• Belastingdruk (inkomstenbelasting 42%): 5.040 euro
• Winst na belastingen: 6.960 euro

Voorbeeld: Berekening van inkomsten uit commerciële verhuur

Hier volgt een zeer vereenvoudigde berekening voor een snelle vergelijking van de belastingheffing op particuliere huuropbrengsten in vergelijking met de commerciële inkomsten van een GmbH. Hierbij wordt geen rekening gehouden met belastingaftrek.

Vereenvoudigd rekenvoorbeeld (GmbH):

• Maandelijkse huurinkomsten: 1.000 euro
• Huuropbrengst / jaar: 12.000 euro
• Belastingdruk (vennootschapsbelasting 15%): 1.800 euro
• Winst na belastingen: 10.200 euro

Het verschil hier, in onze vereenvoudigde berekening, is:

+ 3.240 Euro / jaar

Onroerend goed bedrijf of familie stichting?

Het oprichten van een stichting, of meer specifiek een familiestichting, heeft voor u vele voordelen. Van belastingvrije kapitaalwinst na speculatiebelasting tot lage, 15 procent belasting op huurinkomsten.

Het grote en centrale verschil met een vastgoedvennootschap is dat u uw vastgoed belastingvrij kunt verkopen nadat de speculatieperiode is verstreken. In dit artikel leest u hoe dat in zijn werk gaat, hoe u een stichting kunt oprichten en hoe uw kleinkinderen daar nog van kunnen profiteren.

• Familiestichting

GmbH, AG…? Welke rechtsvorm

U wilt uw eigen (onroerend goed) bedrijf oprichten? GbR, KG, OHG, GmbH, AG & Co. of zelfs familiestichting – Welke rechtsvormen zijn er en welke alternatieven zijn er voor de onroerend goed GmbH?

1. Naamloze vennootschap (GmbH)
2. Onroerendgoedaandelenvennootschap (REIT-AG)
3. Rechtsvormen: Lijst
4. Een bedrijf oprichten: Procedure, kosten en overzicht

Naamloze vennootschap (GmbH)

Naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – De naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) is een Duitse rechtsvorm die door ten minste één persoon is opgericht en door ten minste één vennoot wordt bestuurd. Zoals de naam al aangeeft, wordt deze vennootschapsvorm gekenmerkt door een beperking van de aansprakelijkheid van zijn aandeelhouder(s).

• Naamloze vennootschap (GmbH)

Onroerendgoedaandelenvennootschap (REIT-AG)

Vastgoedvennootschap op aandelen / REIT-AG – U vindt het idee van een kapitaalvennootschap helemaal niet slecht en vraagt zich nu af hoe u uw kapitaalvennootschap kunt combineren met de vastgoedsector? Een vastgoedonderneming is een onderneming die zich bezighoudt met de financiering, ontwikkeling, realisatie, verhuur of verhandeling van vastgoed – te beginnen met één onroerend goed tot en met een vastgoedportefeuille van drie of meer cijfers. Het beheer van onroerende goederen of onroerende goederen voor rekening van derden kan eveneens door een vastgoedmaatschappij worden verricht.

• Onroerendgoedaandelenvennootschap (REIT-AG)

Naast de vastgoed AG, de vastgoed GmbH en de familiestichting zijn er nog een paar andere alternatieve vennootschapsvormen die interessant kunnen zijn voor u als oprichter! Wilt u meer weten over het oprichten van een bedrijf? Kom meer te weten over aandelenkapitaal, belastingen en de individuele voor- en nadelen van de verschillende vennootschapsvormen.

Hier vindt u alle rechtsvormen die u als oprichter in Duitsland kunt kiezen en een gids met een checklist:

Alternatieven voor de Immobilien GmbH: Rechtsvormen in Duitsland

Rechtsvormen – Welke soorten vennootschappen zijn er? Als u uw eerste vennootschap wilt oprichten, is de keuze van de ideale rechtsvorm een van de eerste stappen in het proces van de oprichting van een vennootschap. Of u nu een speciaal vastgoedbedrijf of een startende onderneming wilt oprichten, ik heb hier alle soorten ondernemingen in Duitsland voor u op een rijtje gezet.

• Rechtsvormen: Lijst

Bedrijfstypen in detail:

• Eenmanszaak
• Geregistreerd zakenman / geregistreerd zakenvrouw (e. K.)
• Burgerlijk partnerschap (GbR)
• Vennootschap onder firma (OHG)
• Commanditaire vennootschap (KG)
• Ondernemend bedrijf (UG)
• GmbH: vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Naamloze vennootschap (AG)
• Onroerendgoedaandelenvennootschap (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Stichting / Familiestichting

Een bedrijf oprichten: Procedure, kosten en checklist

Oprichting van een vennootschap (onroerend goed) – U wilt uw eerste vennootschap oprichten? Vereisten voor u als oprichter, aandelenkapitaal, aandeelhoudersovereenkomsten, kosten voor de stichting, juridische formulieren en checklists. Dit klinkt ingewikkeld voor beginners, maar het is eigenlijk heel eenvoudig. De procedure voor de oprichting van een vennootschap is gewoonlijk betrekkelijk gelijk. Ik heb het proces hier in eenvoudige stappen voor u samengevat. Leer hoe u uw eigen bedrijf kunt opzetten. Na de grote gids over alle rechtsvormen en soorten vennootschappen, kijken we vandaag in detail naar het opzetten van een (vastgoed)vennootschap voor beginners.

• Een bedrijf gevonden

Der Beitrag Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH: Voordelen, nadelen, kosten en aankoop van onroerend goed erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

[jaar]: Hoe gaat de verkoop van een eigendom in zijn werk?

In alle gebieden is de locatie de belangrijkste factor, niet alleen bij de verkoop van uw vrijstaande woning, rijtjeshuis, villa & Co. Verkoop van onroerend goed, verkoop van een huis maar ook bij de verkoop van een appartementsgebouw is de ligging een centrale waarderingsfactor voor de verkoopprijs van uw onroerend goed, vooral als u een oud huis wilt verkopen.

Tip! Klik op de doorlopende links (dik gemarkeerd) en weer terug, zodat u alles leert wat belangrijk is voor de verkoop van het huis!

Locatie, locatie, locatie! Hier is nog een speciale blik op een selectie van grote steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Marketing, klantenbestand, onderhandeling, makelaar?!

Hoe langer u zich zelf met de verkoop van huizen en appartementen bezighoudt, hoe sneller u beseft hoe complex de materie is. Van verstandige verbouwingen in het huis voor de verkoop, tot moderne marketing in de klantenkring maar ook via de digitale media. Een eenvoudige zoekopdracht naar “huis verkopen” slaat al snel om in een meer complexe zoekopdracht naar “huis particulier verkopen” en het besef dat een huis particulier verkopen veel tijd kost, mogelijk lagere koopprijzen oplevert en natuurlijk risico’s inhoudt.

Bij de verkoop van onroerend goed, particulier of via een makelaarskantoor, rijzen veel vragen. Van eenvoudige kwesties over de verkoopprijs tot meer complexe fiscale kwesties zoals:

• Kan men zich uit een notariële koopovereenkomst terugtrekken?
• Welke documenten heb ik nodig om een huis te kopen?
• Welke documenten heb ik nodig om een appartement te verkopen?
• Wat zijn het tijdstip en de duur van een huisverkoop?
• Wie betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
• Welke documenten heeft de notaris van mij nodig?
• Waar kan ik een onderhandse modelovereenkomst vinden voor de verkoop van mijn huis?
• Een huis verkopen zonder makelaar – kan dat?

Geen tijd? Lees meer over het onderwerp: Snel een huis verkopen.

Speciale gids? Huis, flat, appartementsgebouw

Huizen worden gekenmerkt door het feit dat zij slechts bewoond worden door één gezin, één echtpaar of één alleenwonende persoon. Ze hebben een tuin die ook eigendom is van de eigenaar. Niet alle vrijstaande huizen worden bewoond door hun eigenaars. Er is ook de mogelijkheid om een vrijstaand huis met tuin te huren. In bijna alle federale staten zijn eengezinswoningen zeer populair als vorm van huisvesting. De vraag op de vastgoedmarkt is navenant hoog.

Hier zijn gratis gidsen voor alle veel voorkomende gevallen van verkoop:

• Alle tips: Eigendom verkopen
• Plat verkopen
• Huis verkopen
• Verkoop appartement huis
• Land verkopen
• Verkopen van onroerend goed: Erfenis
• Eigendom verkopen: echtscheiding

Verkopen van onroerend goed: winstgevend, veilig en snel

Zodra de verkoopprijs is bepaald en het exposé is opgesteld, ontvangen wij graag namens u vragen van belangstellenden. Wij regelen ook bezichtigingsafspraken met geïnteresseerden en voeren de bezichtigingen uit. Het is voor ons belangrijk dat uw huis wordt verkocht volgens uw ideeën en wensen. Zodra een geschikte koper is gevonden, begeleiden en ondersteunen wij u graag bij het afsluiten van het koopcontract bij de notaris en de inschrijving in het kadaster.

U hebt nu duidelijk gezien hoe ingewikkeld en omvangrijk de verkoop van een onroerend goed is, en daarom kunt u beter afzien van onderhandse verkoop zonder een makelaar met de nodige kennis. Als u toch zonder makelaar wilt verkopen, dan is hier onze XXL gids voor het verkopen van een huis. Voor:

• Vrijstaand huis
• Appartement huis
• Rijtjeshuis
• Twee-onder-een-kap woning
• Stedelijke villa
• Villa
• Designwoning
• Landhuis
• Vakwerkhuis
• Bauhaus / Kubus
• Mediterraan Huis
• Meer speciaal (kapiteinshuis, Fries huis, pentakhuis, Zweeds huis of bungalow)

Waardebepaling van een huis: berekening van de aankoopprijs

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is om een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed. Het centrale criterium is vaak de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen.

• Beoordeel een huis

Aspecten van de micro- en de macrolocatie, alsmede de onmiddellijke ligging van het onroerend goed, zijn even belangrijk bij de taxatie van woningen: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van onroerend goed en de haalbare prijs.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een eigendom taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
• Hoe waardeert de bank een eigendom?

De marktwaarde wordt gedefinieerd als de prijs die op een bepaald tijdstip volgens verschillende criteria wordt berekend en die voor het goed in het kader van een normale bedrijfsuitoefening kan worden gerealiseerd.

• Beoordeel een huis

Huis verkopen: basisprincipes en procedure

Particulier verkopen – Als beginner met succes een woning verkopen is moeilijker dan u denkt. Er zijn veel zaken waarmee rekening moet worden gehouden en veel fouten die kunnen worden gemaakt. U moet zich dus vanaf het begin op de hoogte stellen van de procedures en er zeker van zijn dat u alles goed doet. Voor ondersteuning kunt u natuurlijk een makelaar raadplegen, maar dit is niet altijd de beste keuze.

De juiste advertentie is de enige manier om een eigendom zelf aan de man te brengen. Maar ook andere aspecten moeten in aanmerking worden genomen. Als u de verkoop van een huis zonder hulp aanpakt, moet u rekening houden met veel tijd en organisatie. Dit proces kan alleen worden vergemakkelijkt als u over de juiste specialistische kennis ter zake beschikt.

Laat zien: Kop, inhoud en aandacht

Er is niets erger dan dat uw advertentie verloren gaat in de massa. Korte, sobere beschrijvingen vervelen potentiële kopers en zijn niet uitnodigend. Besteed daarom aandacht aan een ontspannen maar toch serieuze formulering al in de titel. Om dit te bereiken moet u taal gebruiken die zo rijk mogelijk is aan beeldspraak, die emoties opwekt en zo de aandacht trekt.

Bedenk op welke kop je zou blijven steken. Speciale voordelen van uw eigendom kunnen worden benadrukt met zinnen als

Elegant oud gebouw met stucwerk” of “zonovergoten terras op het zuiden

worden uitgelicht, omdat u enthousiast overkomt en de woningzoekende direct uitnodigt. Probeer de koper al met de kop aan te trekken, zodat hij op uw advertentie blijft klikken.

Zodra de potentiële koper uw advertentie heeft gezien, kunnen twee andere factoren hem overtuigen van het eigendom. De tekst van de advertentie en de foto’s. In uw tekst moet u belangrijke kerngegevens over het onroerend goed en de eigendomscriteria toelichten.

De belangrijkste gegevens zijn:

• Aantal kamers
• District
• Balkon
• Ingerichte keuken
• Vloer
• Volledig bad
• Kelder kamers
• Etc.

Beschrijf de ligging van de flat, de voordelen en noem ook de apparatuur zo precies mogelijk. Bijzonder hoogwaardige apparatuur moet bij de fabrikant worden aangemeld. Dit omvat keukenapparatuur, verwarmingssystemen, maar ook andere voorwerpen die in het pand zullen blijven. Vermeld daarbij de kosten voor de vergoedingen voor bestaande apparatuur en makelaarskosten.

Informatie zoals de huurprijs, de servicekosten en de grootte van de flat in vierkante meter is ook belangrijk. Nogmaals, vraag jezelf af: “Wat zou ik willen weten over een flat?” en beschrijf alles in detail.

• Meitpreis
• Dienstverleningskosten
• Grootte van de voetafdruk
• Grootte van de leefruimte

Foto’s: Daglicht, open ruimte en diversiteit

Maar de belangrijkste factor zijn waarschijnlijk de foto’s. Een koper wil natuurlijk zoveel mogelijk van de woning zien om een idee te krijgen of de woning iets voor hem zou kunnen zijn.

Om geweldige foto’s van uw eigendom te maken, zijn er een paar dingen die u moet overwegen. Allereerst moeten de kamers netjes en schoon zijn. Niemand wordt aangetrokken door foto’s van een rommelig huis, want potentiële kopers zullen zich bij het bekijken van de foto’s willen voorstellen dat zij in het huis wonen.

U moet de foto’s zeker bij daglicht nemen, zodat de kamers echt goed te zien zijn en de kopers kunnen beoordelen hoeveel daglicht er in de kamers valt. Uw omslagfoto moet het meest expressief zijn en het beste van de flat weergeven.

De mooiste kamer, het dakterras, de open keuken of misschien de erker met uitzicht. De eerste foto moet indruk maken en ervoor zorgen dat de potentiële koper het appartement wil zien. Foto’s van alle kamers en, indien beschikbaar, van de tuin/balkon/terras, een buitenaanzicht en, vooral, een plattegrond mogen nooit ontbreken.

De plattegrond mag nooit ontbreken, omdat het potentiële kopers een indruk geeft van de verhoudingen van de afzonderlijke kamers ten opzichte van elkaar en het gemakkelijker maakt de indeling van de kamers te zien. Een video is ook mogelijk, en hoewel deze de bezichtigingsafspraak niet vervangt, geeft hij de aspirant-koper wel een goed overzicht.

Foto tips in een oogopslag:

• Kamers schoon en netjes
• Daglicht (spreekt voor heldere kamers)
• De eerste foto moet de beste foto zijn
• Bedek alle kamers en oppervlakken
• Plattegrond

Voorbeeld: Huis na renovatie (waardestijging)

Voorbeeld: Buitenruimte en eigendom in volledig scherm

Voorbeeld: Interieur met open haard

Voorbeeld: Tuin met vijver

Belastingen: gedurende 2 jaar niet belast

Wie zijn eigendom wil verkopen, moet ook rekening houden met een aantal fiscale aspecten. Deze zorgen worden onderverdeeld in onroerend goed voor eigen gebruik en onroerend goed dat door anderen wordt gebruikt.

Voor onroerend goed dat door de eigenaar wordt bewoond, geldt een termijn van twee jaar. Dit verwijst naar de notarisdatum voor de aan- en verkoop van het onroerend goed bij de notaris.

Tussen deze twee data moeten ten minste twee jaar liggen, zodat u geen belasting hoeft te betalen over de winst uit de verkoop.

Voor onroerend goed dat door derden wordt gebruikt, geldt een andere termijn. Hier moet tussen de twee data een volle tien jaar liggen. Maar voorzichtigheid is hier geboden, want er zijn speciale voorschriften. Wie binnen vijf jaar meer dan drie eigen woningen verkoopt, wordt door de belastingdienst geacht een commerciële bedoeling te hebben en de winst uit de verkoop moet worden belast; dit geldt ook met terugwerkende kracht als de belastingdienst pas later erkent dat de verkoop kan worden toegeschreven aan commerciële handel in onroerend goed.

Tijd en moeite: goed voorbereiden

Indien u gewoon een advertentie op het internet plaatst, zijn uw kansen op een succesvolle verkoop eerder klein. U moet zich goed van tevoren voorbereiden en de nodige deskundigheid verwerven. Daartoe moet u informatie inwinnen over de regionale vastgoedmarkt, zodat u kunt inschatten binnen welke marge uw eigendom zich beweegt. Bovendien moet u alle belangrijke documenten al klaar hebben liggen, want geïnteresseerden zullen ze willen inzien en ze zijn nodig voor de verdere verkoop van het huis. Dit omvat kopieën van:

• Plattegrond en terreinplattegrond
• Uittreksel kadaster
• Energiecertificaat
• Berekening van woonruimte en eigendom

Neem deze documenten zelf nog eens door om eventuele vragen te kunnen beantwoorden. Maak uw woning klaar voor foto’s en bezichtigingen, maak schoon en ruim op.

Een makelaar inhuren: ja of nee?

Waar moet je op letten bij het kiezen van een makelaar en het verkopen zonder makelaar: De beslissing om uw huis met of zonder makelaar te verkopen heeft veel verschillende aspecten.

Een makelaar kan u advies geven, zijn deskundigheid gebruiken en u werk uit handen nemen en u helpen. Hij krijgt echter een commissie, wat uw winst kan verminderen. Dus als u besluit om uw huis zonder makelaar te verkopen, moet u de volgende punten in overweging nemen, zodat u geen ongewenste fouten maakt.

Hoewel u bij een onderhandse verkoop de makelaarscourtage uitspaart, hebt u te maken met extra kosten die u niet mag onderschatten, want ze kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s. Het gaat om belastingen (speculatiebelasting), renovatiewerkzaamheden, schrapping van de grondrente in het kadaster, advertenties en reclame, taxaties (taxatiewaarde, energiecertificaat) of boetes voor vervroegde aflossing in geval van een voortijdig beëindigde lening.

Als u particulier verkoopt, is hier mijn lijst van aanbevelingen voor online onroerend goed portals voor particuliere verkoop.

Checklist: Verkoopproces in 12 stappen

Checklist huis verkopen: 12 stappen voor het verkopen van huizen en flats. Dit is hoe we uw eigendom op de markt brengen.

1. Realistische tijdsplanning en doordachte strategie voor de verkoopfase
2. Verkoop met of zonder makelaar?
3. Heb je alle documenten voor de verkoop?
4. Is uw eigendom klaar voor de verkoop?
5. Is de verkoopprijs die u hebt vastgesteld realistisch?
6. Plan de marketingstrategie voor het onroerend goed en plaats gerichte advertenties
7. Contacten leggen met belanghebbende partijen en zich voorbereiden op vragen
8. Voorbereiden op vragen en contact leggen met belanghebbende partijen
9. Het organiseren en uitvoeren van bezichtigingen en het overtuigend in de markt zetten van het onroerend goed
10. Verkoopgesprekken met belangstellenden en kredietwaardigheidscontroles
11. Opstellen van het koopcontract en het klaarmaken voor ondertekening
12. Afspraak voor notariële akte bij de notaris en overhandiging aan de nieuwe eigenaar

Documenten: Energiecertificaat, kadaster en co.

Wie een huis wil verkopen, moet veel documenten bij de hand hebben. De plattegrond en het energiecertificaat zijn er slechts enkele van. De presentatie van uw woning is ook belangrijk, daarom hebben wij mooie en sprekende foto’s nodig voor het exposé. Laat ons u helpen uw exposé op te stellen en profiteer van onze ervaring. Een exposé is in feite de eerste indruk die een potentiële koper van het onroerend goed krijgt, en daarom is het zo belangrijk.

Wij weten wat belangrijk is voor potentiële kopers, wij zien onmiddellijk welke speciale kenmerken hun aandacht verdienen en moeten worden belicht en welke aspecten niet mogen ontbreken in het exposé. Want alleen als het huis aantrekkelijk geadverteerd wordt, zal er een koper gevonden worden. En alleen als er een koper wordt gevonden, kunt u geld verdienen met het eigendom.

Verkoopprijs: Bepaal aanbiedingsprijs

Veel mensen baseren de prijs op wat zij ooit voor het onroerend goed hebben betaald en hopen de waarde die zij hebben geïnvesteerd terug te krijgen. Dit kan echter ver onder of ver boven de huidige waarde van het onroerend goed liggen.

U kunt de waarde van het onroerend goed laten schatten of de huidige prijzen van soortgelijke eigendommen als leidraad gebruiken. De huidige vraag- en aanbodsituatie is echter bepalend voor de prijs. Probeer dus te wachten op het juiste moment en verkoop uw eigendom met winst.

Waardebepaling: ligging, inrichting en de bijzondere charme

Maar hoeveel brengt het eigendom u eigenlijk op? Taxatie is onze grootste kracht, maar het hangt ook af van waar uw eigendom zich bevindt, welk type het is, hoe oud het is, welke kwaliteit het heeft en in welke staat de inrichting verkeert. Helaas doet het er niet altijd toe wat u al hebt geïnvesteerd in renovatie en verbouwing of welke prijs u hebt betaald toen u het pand kocht, maar wel wat de huidige vraag en het huidige aanbod zijn.

Juist daarom is het bij de verkoop van uw eigen woning bijna onontbeerlijk een beroep te doen op deskundigen die de taxatie uitvoeren met behulp van plaatselijke kennis en branchekennis, zodat u niet te weinig geld binnenhaalt, maar ook niet te veel teleurstelling ondervindt.

Wist je dat al? Wij evalueren en analyseren gratis voor u

Wist je dat al? Wij evalueren en analyseren gratis voor u! Allereerst is het van belang te weten welke basiscriteria van invloed zijn op de taxatie van een huis of appartement. Voor de taxaties worden alle voorwaarden in detail gevraagd. Deze omvatten:

1. Objectgegevens van de flat
2. Binnenuitrusting
3. Staat van het gebouw en faciliteiten
4. Moderniseringsmaatregelen
5. Individuele objectcriteria van uw flat
6. Wijk en plaatselijke bereikbaarheid (school, supermarkt, enz.)

Om een vergelijking te kunnen maken, kunt u hier verschillende onroerendgoedprijzen in Duitsland vinden. Gericht op de grote agglomeraties van de afzonderlijke federale staten.

Onroerend goed prijzen: Vergelijking Duitsland

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Keulen
• Hamburg
• Hannover
• München
• Stuttgart

Marketing van het aanbod

Het plaatsen van de online advertentie op slechts één portaal verkleint uw kansen op een goede verkoop. U wilt een zo groot mogelijk publiek bereiken met de advertentie en moet deze daarom op verschillende platforms aanbieden.

Maar online portalen zijn niet de enige optie. Krantenadvertenties kunnen ook effectief zijn. De klassieke krantenmarkt raakt echter steeds meer in onbruik, dus als u particulier verkoopt, richt u zich vooral op online onroerendgoedportalen voor particuliere verkoop.

Gebruik ook uw sociale omgeving om het nieuws van de verkoop te verspreiden. Misschien is een vriend van een vriend op zoek naar een woning net als degene die je te bieden hebt. Gebruik alle mogelijke platforms en vergroot uw bereik en uw kans op een verkoop.

Bezichtiging afspraak tot sluiting van het contract

Het is altijd verheugend wanneer het door u voorbereide exposé belangstelling wekt en de eerste kandidaat-kopers zich beginnen te roeren. Als de vraag groot is, kan het voor u als verkoper snel stressvol worden, vooral als u tegelijkertijd een baan en privéverplichtingen hebt.

Op bezoek: Eerste indruk en eenvoudige tips

Bovendien voeren we dan ook de afgesproken bezichtigingen uit in uw belang. Natuurlijk, we hebben hetzelfde doel als jij: Om uw eigendom succesvol en snel te verkopen.

Ongeacht of uw makelaar de bezichtiging alleen doet, of dat u zelf bij de bezichtiging aanwezig bent of deze door ons laat doen: zorgvuldigheid en voorbereiding zijn het allerbelangrijkste.

Uw woning moet goed worden onderhouden, zodat de potentiële koper er een goede indruk van krijgt. Een aspirant-koper wil vóór de bezichtiging in gedachten al plannen maken voor de inrichting en ervan dromen met zijn gezin aan de eettafel te zitten. Als de woning dan onverzorgd of vuil is, kan de interesse snel verloren gaan.

Conclusie: aankoopprijs, koopovereenkomst en kredietwaardigheid

Zodra de inspectie is uitgevoerd en enkele geïnteresseerden zijn gevonden, is de volgende stap na te gaan of deze geïnteresseerden ook in staat zijn het onroerend goed tegen de gewenste prijs te kopen. Hier zal uw makelaarskantoor alle nodige stappen voor u ondernemen om de koopkracht van de potentiële klanten te controleren.

Zodra deze stap is gezet en de ideale koper is gevonden, is de volgende stap de gang naar de notaris.

Bij de verkoop van een huis zijn er een paar regels die gevolgd moeten worden om de verkoop van het huis zo snel en soepel mogelijk te laten verlopen. Verkopers van een appartementsgebouw moeten bepaalde fiscale kwesties ophelderen.

Wie minder dan 10 jaar eigenaar is van een huurwoning, moet de winst op een verkoop laten belasten.

Alleen eigenaar-bewoners zijn vrijgesteld van deze verordening. Bovendien moet ook rekening worden gehouden met de bijkomende kosten voor de verkoop.

Bijkomende aankoopkosten: overdrachtsbelasting, notariskosten & Co.

De beslissing om een huis te verkopen brengt kosten met zich mee, maar de koper draagt een groot deel van die kosten. De inschrijving in het kadaster wordt vaak door beide partijen gedragen, evenals de kosten voor de makelaar. U moet met deze punten rekening houden als u van plan bent uw eigendom te verkopen. Belastingen zijn in principe niet verschuldigd over de aankoopprijs.

De koper betaalt de overdrachtsbelasting en de kosten voor het verlijden van het notariële contract.

Als u het huis echter hebt geërfd en het wilt verkopen voordat er tien jaar zijn verstreken, kan het zijn dat u successierechten moet betalen. Het bedrag van de belasting is gebaseerd op uw relatie tot de overledene en uw individuele uitkering. Het wordt verminderd met het bedrag dat u al hebt opgeëist als deel van de erfenis.

Incidentele aankoopkosten verschillen in de federale staten

Incidentele aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting of notariskosten verschillen van federale staat tot federale staat.

Terwijl deze extra kosten in Sleeswijk-Holstein tot 15% van de verkoopprijs kunnen oplopen, is dat in Beieren slechts ongeveer 10%.

Indien een lening voor het huis nog niet is afbetaald, is het raadzaam om met de verkoper te onderhandelen over een leningovername. Indien men de lening zelf wil afbetalen na de verkoop, moet in de meeste gevallen een vergoeding voor vervroegde aflossing worden betaald aan de bank. Om tot een billijke marktprijs te komen, moet een advies van een deskundige worden ingewonnen.

Visueel verbeteren van de woning

Een belangrijk onderdeel van het verkoopproces is ook de presentatie van het onroerend goed. Indien mogelijk, fotografeer je huis vanuit verschillende perspectieven. Let op de lichtomstandigheden. Indien u niet zeker bent of de foto’s van voldoende kwaliteit zijn, raadpleeg dan een fotograaf.

Voordat u uw huis verkoopt, moet u de nodige herstelwerkzaamheden uitvoeren. Vooral belangrijk zijn de werken die uw eigendom visueel verfraaien.

Functie van leidingen en installaties

Natuurlijk moeten ook alle leidingen en installaties in perfecte staat verkeren. De noodzaak van renovatie zal de waarde van uw eigendom zeker doen dalen. Zorg er ook voor dat de ingang en de voortuin er visueel onberispelijk uitzien.

Dit is enorm belangrijk voor de eerste indruk die een potentiële koper krijgt. Ontruim je huis zorgvuldig. Oud meubilair moet worden verwijderd. Als u zelf niet meer in de woning woont, kunt u het beste een bedrijf inhuren voor het volledig opruimen.

Documenten en contracten

Stel al voor de verkoop van het huis een lijst op van de noodzakelijke taken. Dit zal u een overzicht geven van de dingen die moeten gebeuren om de verkoop vlot te laten verlopen. Dit omvat voornamelijk de volgende punten:

1. Plattegronden
2. Plattegrond
3. Uittreksel kadaster
4. Certificaat van brandverzekering
5. Een overzicht van de bijkomende kosten
6. Lijst van alle renovatiewerkzaamheden
7. Foto’s
8. Het huidige energiecertificaat
9. De aanduiding van de leefruimte
10. Alle bestaande huurcontracten
11. In het geval van meerdere eigenaars, de vermelding van de eigendomsstructuur
12. Een gedetailleerde beschrijving van het object

Plattegrond en terreinplattegrond

De plattegrond toont de afzonderlijke verdiepingen en een doorsnede door de verdiepingen van het huis. De plattegrond geeft aan hoe het huis in zijn omgeving past en welke bijgebouwen aan het hoofdgebouw vastzitten. Deze omvatten garages of tuinhuisjes en gereedschapsschuren. U dient vóór de verkoop een bijgewerkt uittreksel uit het kadaster te verkrijgen en de vermeldingen daarin grondig te lezen. Brandverzekering is een verplicht document voor onroerend goed in Duitsland. Voor de koper kan het ook nuttig zijn voor de financiering. In dit geval omvatten de bijkomende kosten de gemaakte exploitatiekosten, zoals voor water, elektriciteit of gas.

Verwarmingssysteem

Het type verwarming is ook van cruciaal belang. Is het een oliegestookt systeem, een elektrisch verwarmingssysteem of een verwarmingssysteem op vaste brandstof?

Verschillende soorten verwarming veroorzaken ook verschillende bedrijfskosten. Wanneer u een lijst van recente renovatiewerkzaamheden opstelt, moet u alles opnoemen wat onlangs is gerenoveerd of gerepareerd. Dit omvat vooral alle sanitaire installaties of loodgieterswerk. De beschrijving van het gebouw is facultatief. Als het nog beschikbaar is, voeg het dan ook toe aan de verkoopdocumenten.

De berekening van de woonruimte kan al beschikbaar zijn bij uw financierende bank. U moet het energiecertificaat en de foto’s verkrijgen of laten verkrijgen. Een passend ontworpen exposé maakt deel uit van de beschrijving van het eigendom. In al deze zaken is het raadzaam een makelaar te raadplegen.

• Verwarmingssysteem

Storting

Er zijn twee mogelijkheden voor de aanbetaling. Eén wordt opgemaakt vóór de notariële akte en één daarna. Een verkoop van een huis is echter pas rechtsgeldig wanneer de notariële akte is verleden.

Een storting vóór de notariële akte heeft dus geen zin.

De koper zou de aanbetaling kunnen terugvorderen. Een waarborgsom na notariële akte kan in bepaalde gevallen worden overwogen. Als men zijn huis verkoopt en er nog een tijdje in moet wonen, kan in dit geval een aanbetaling worden gedaan. Dit geeft u tijd en geld om uw eigen verhuizing voor te bereiden. Ook kan de koper, als hij renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren voordat hij zijn intrek neemt in het nieuwe huis, een aanbetaling doen. Dit geeft hem het recht om de werkzaamheden in het huis uit te voeren.

Afhaling is evenwel niet toegestaan zolang de koopprijs niet volledig is betaald.

Huurovereenkomsten

Een huis verkopen is ook moeilijker en complexer als er huurders in wonen. Natuurlijk verandert door de verkoop ook de eigendomssituatie. Als algemene regel geldt dat een verkoopovereenkomst de bestaande huur niet kan verbreken.

Een huurder kan alleen uit het pand worden gezet door middel van een kennisgeving van opzegging, en dat alleen als de nieuwe eigenaar een persoonlijke behoefte aan het pand aangeeft.

In sommige gevallen hebben huurders het recht van eerste weigering indien dit in de huurovereenkomst is bepaald. Bij de verkoop van het huis moeten deze huurders dus eerst van dit voornemen in kennis worden gesteld. De beëindiging van huurovereenkomsten moet echter als een laatste redmiddel worden beschouwd. Opzeggingen zijn gerechtvaardigd wanneer een huurder problemen veroorzaakt. Dit is meestal het geval wanneer huurachterstanden zich opstapelen. Het is ook belangrijk om bij de beëindiging van huurovereenkomsten met een aantal punten rekening te houden. Deze zijn:

• Beëindig de huurder wegens eigen behoefte
• De huurder beëindigen wegens economische uitbuiting
• Beëindiging wegens verbouwing of afbraak
• Beëindiging wegens ernstig wangedrag van de huurder

Een kennisgeving van eigen behoefte is mogelijk indien de eigenaar zelf in het gehuurde appartement wil gaan wonen of zijn naaste familieleden deze woning nodig hebben. Deze eigen behoefte kan echter ook door de huurder voor de rechter worden onderzocht. De eigen behoefte van de huurder moet derhalve uitvoerig worden gemotiveerd. Een voorwendsel van eigen behoefte rechtvaardigt eisen tot schadevergoeding door de huurder. Er is ook sprake van economische exploitatie in geval van verkoop.

Vertraging als gevolg van bestaande huurovereenkomsten

Een bestaande huurovereenkomst kan een verkoop vertragen of zelfs verhinderen. Deze verkoop moet echter daadwerkelijk door de eigenaar worden gerechtvaardigd. U moet dus aantonen waarom u het pand absoluut wilt verkopen. Een beëindiging wegens renovatie- of sloopwerkzaamheden moet ook worden gemotiveerd. Dit kan het geval zijn als het onroerend goed dringend moet worden gerenoveerd in verband met bouwvoorschriften. Er is sprake van ernstig wangedrag van de huurder in geval van voortdurende huurachterstand, geluidsoverlast of verstoring van de huisvrede. In dergelijke gevallen kunt u de huur van de huurder gemakkelijk beëindigen.

De 8 grootste fouten

Hier is waar u op moet letten – De beslissing om een huis te verkopen is voor velen geen gemakkelijke, maar als ze eenmaal is genomen, rijzen er plotseling duizend vragen.

Zij zijn onervaren en onbekend met de verkoop van huizen, het papierwerk en de moeite die ermee gepaard gaat. Vaak worden op dit punt onzorgvuldige fouten gemaakt en draait het verkopen van een huis uit op een nachtmerrie.

Om dit scenario te voorkomen, zijn er een paar fouten die u meteen kunt vermijden en uzelf zo een hoop stress kunt besparen. De meeste huizenverkopers zijn nogal onervaren op dit gebied en weten niet waar te beginnen. Ze nemen vaak een paar foto’s en zetten die op een onroerend goed portal. De huiseigenaren weten echter niet wat zij kunnen verwachten, waar zij op moeten letten en wat hen allemaal te wachten staat.

Om deze onzekerheid te vermijden, is het vóór de verkoop van een huis van het grootste belang dat u zich informeert en de hulp inroept van deskundigen op dit gebied.

Makelaar is rechtstreeks uitgesloten

Natuurlijk is het ook mogelijk om een verkoop van onroerend goed zonder makelaar tot een goed einde te brengen. Dus voordat u beslist voor of tegen een makelaar, denk na over wat voor u in uw situatie het meest zinvol is. Een makelaar kan u veel werk en tijd besparen bij de verkoop van een woning. Zij kunnen u ook adviseren over financiële en marketingkwesties.

Dus stel jezelf de vragen:

1. Heb ik de tijd om de hele verkoop van mijn huis alleen te organiseren, te begeleiden en af te ronden?
2. Is mijn kennisniveau en mijn beroepsbekwaamheid echt voldoende om de verkoop zonder makelaar tot een goed einde te brengen?
3. Kan ik de verkoop alleen coördineren in de snel veranderende, regionale en doelgerichte vastgoedmarkt?

U moet zich ervan bewust zijn dat de verkoop van onroerend goed veel tijd, organisatie en deskundigheid vergt. Een makelaar ontvangt een commissie op een succesvolle verkoop, maar dit kan worden vastgelegd in een makelaarscontract. Daarnaast neemt de makelaar dan werkzaamheden van u over, zoals het op de juiste wijze adverteren van de woning, het regelen en uitvoeren van bezichtigingsafspraken, het opstellen van koopcontracten en het bijwonen van de notarisafspraak. Dit betekent dat u altijd iemand met voldoende deskundigheid aan uw zijde heeft om u in alle zaken te adviseren.

Verkeerde tijd.

Het tijdstip van de verkoop van het onroerend goed houdt rechtstreeks verband met de verkoopprijs. Om de beste verkoopprijs te krijgen, moet u dus een paar dingen in gedachten houden. In de eerste plaats moet u de vastgoedprijzen in uw streek enige tijd voor de verkoop in het oog houden. Ook deze fluctueren en vertonen bepaalde trends. Bied uw huis op het juiste moment aan om niet verloren te gaan in de concurrentie. Maar u moet ook de rente in de gaten houden. Dit is de enige manier om er zeker van te zijn dat u uw huis voor de beste prijs verkoopt.

Het juiste moment moet echter ook fiscaal worden overwogen, want er bestaat een zogenaamde speculatiebelasting. Dit betekent dat de belasting op het onroerend goed na tien jaar vervalt. U betaalt dus geen belasting vanaf 2018 over een woning die u vóór 2008 hebt gekocht. Het is dus zinvol om het pand na de periode van tien jaar te verkopen om meer winst te maken. Het is dus raadzaam om rekening te houden met belangrijke wetgevingen en kostenaspecten van de vastgoedmarkt om de beste verkoopprijs te krijgen.

Onvoorbereid op bezichtigingsafspraken

Potentiële kopers staan voor de beslissing om al dan niet een grote investering te doen. Dus willen ze op veilig spelen en 100% zeker zijn van hun beslissing. Om de huisverkoop tot een succes te maken, moet u potentiële kopers zoveel mogelijk zekerheid geven.

Bij een bezichtigingsafspraak moet u dus voorbereid zijn op veel vragen van de koper en op al die vragen een goed antwoord hebben. Vaak gaat het om de staat van het huis – hoe oud zijn de ramen/deuren? Wanneer was de laatste renovatie en opknapbeurt? Wat voor soort isolatie is er? Hoe hoog zijn de servicekosten? en en – wees op al deze vragen voorbereid en informeer u vanaf het begin uitvoerig over uw huis.

Onwetendheid kan potentiële kopers afschrikken of een voorwendsel zijn om de prijs te drukken. Wees ook open tegenover taxateurs en begrijp dat hun kopers gewoon op veilig willen spelen.

De marktwaarde is onbekend

Iedere huiseigenaar herinnert zich hoeveel hij voor zijn huis heeft betaald en hoeveel renovatie, opknapbeurt enz. heeft gekost. Het komt echter vaak voor dat de waarde van het onroerend goed afwijkt van de oorspronkelijke aankoopprijs, aangezien de prijzen van onroerend goed worden bepaald door vraag en aanbod. Dus voordat u uw eigendom te koop aanbiedt, moet u de waarde ervan kennen.

U kunt de waarde van het onroerend goed laten schatten door een taxateur, maar ook door een makelaar en zo beter weten in welke marge u zich in de prijs kunt bewegen.

Kleine gebreken aan het huis kunnen de waarde van het pand doen dalen en voor potentiële kopers een reden zijn om de aankoopprijs te drukken. Overweeg daarom vóór de verkoop of u kleine gebreken vooraf kunt laten repareren en zo een hogere verkoopprijs kunt vragen. Taxateurs of makelaars kunnen u echter ook helpen bij deze beslissing en beoordelen of een dergelijke investering de moeite waard is.

Zij zijn niet bereid te onderhandelen

Natuurlijk wilt u als verkoper uw eigendom zo winstgevend mogelijk verkopen. Maar tegenover u staat een koper die uiteindelijk het liefst winst wil maken.

Verpest uw kansen om een huis te kopen dus niet door onwillig te zijn om te onderhandelen, maar kom uw koper ook tegemoet. Er is maar één ding dat helpt bij onderhandelingen en dat is een goede voorbereiding.

U moet van meet af aan nagaan wat u zich kunt veroorloven en wat voor u het absolute minimum is. U moet ook met goede argumenten komen om uw verkoopprijs te rechtvaardigen. Daartoe behoren bijvoorbeeld een goede infrastructuur, de ligging van het huis of bijzondere voordelen van uw eigendom. Een makelaar met onderhandelingservaring kan u ook helpen bij de voorbereiding van een succesvolle onderhandeling of u zelfs ter plaatse bijstaan. Koppigheid kan veel bederven en de onderhandelingen onnodig rekken.

Benader elkaar en vind een prijs waar beide partijen tevreden mee zijn.

Verkeerde / te weinig belanghebbende partijen

Elk pand is bijzonder interessant voor een specifieke groep kopers. Dit is enerzijds te wijten aan de verschillende kenmerken van de eigendommen, zoals grootte, ligging en kamerindeling, maar ook aan de prijsklasse waarin zij zich bevinden. S

U moet zich ervan bewust zijn dat uw eigendom slechts een bepaalde groep belangstellenden zal aanspreken. Om uw aanbod zo wijd mogelijk te verspreiden en zo veel mogelijk van uw belangengroep te bereiken, moet u uw exposé op veel verschillende platforms publiceren. Hieronder vallen bijvoorbeeld onroerendgoedportalen, advertenties in kranten, maar ook sociale media. Dit zal u een groter bereik geven en meer potentiële kopers aantrekken.

Ontmaskeren geeft valse indruk

Het exposé is een van de belangrijkste zaken voor een succesvolle verkoop van uw eigendom. Het exposé is het eerste wat een potentiële klant ziet en moet daarom de perfecte eerste indruk maken.

Een slecht exposé kan zelfs het mooiste huis in de war sturen. Waar je zeker op moet letten zijn goede foto’s. Het helpt om ze door een fotograaf te laten maken, maar zelfgemaakte foto’s kunnen er ook geweldig uitzien. Zorg ervoor dat de foto’s bij daglicht worden genomen en dat de kamer goed te zien is. Het moet ook opgeruimd en schoon zijn, zodat de potentiële koper zich onmiddellijk op zijn gemak voelt en zich kan voorstellen dat hij er woont. Maak foto’s van alle kamers en bij voorkeur ook van de plattegrond, zodat de koper zich een duidelijk beeld kan vormen van de woning. Foto’s van de tuin of speciale kenmerken van het huis zien er ook goed uit.

In de tekst van je exposé, wees in ieder geval eerlijk. Geef de klant geen valse hoop en overdrijf niet, want dat leidt alleen maar tot teleurstelling bij de bezichtigingsafspraak.

Aankoopcontract niet naar behoren onderzocht

Het koopcontract en de afspraak met de notaris zijn de laatste stappen op weg naar een succesvolle woningverkoop.

Bij de notarisafspraak wordt het koopcontract nogmaals door de notaris voorgelezen en door beide partijen ondertekend. Na deze afspraak is het contract juridisch bindend en is de koop gesloten.

Vóór deze afspraak dient u het koopcontract grondig te controleren en alle punten duidelijk te noteren.

Als u twijfelt, raadpleeg dan vooraf een makelaar die het contract zal doornemen en u advies zal geven. U kunt altijd vragen stellen op het kantoor van de notaris, maar de notaris zal u niet adviseren. Hij is alleen verantwoordelijk voor de juridische juistheid van het contract.

Om er absoluut zeker van te zijn dat er geen verborgen onzekerheden zijn, is het dus beter om het contract vooraf te laten controleren.

Help. 10 makelaarstips voor de verkoop

Alles wat u zeker moet overwegen – De kinderen zijn het huis uit en het is gewoon te groot en te veel werk voor u geworden?

Misschien kunt u het zich financieel niet meer veroorloven om het huis te behouden of wilt u gewoon verhuizen naar een andere plaats. Dit zijn allemaal redenen om uw eigendom te verkopen, maar een dergelijke verkoop is geen eenvoudige zaak en moet goed gepland en georganiseerd worden. Om niets te vergeten en op alle eventualiteiten voorbereid te zijn, hebben wij de top 10 tips voor de verkoop van uw woning samengevat.

Bereken de verkoopwaarde realistisch

De prijzen voor onroerend goed in Duitsland lopen sterk uiteen. Dit hangt vooral af van de ligging en de grootte van het pand. Op het platteland bijvoorbeeld zijn de prijzen veel lager dan direct in een grote stad. Het is dus het beste om de prijzen per vierkante meter in uw streek te kennen en ze te vergelijken met de prijzen voor soortgelijke eigendommen. Raadpleeg in geval van twijfel een adviseur die uw huis kan bekijken en de waarde voor u kan schatten.

Gebruik een makelaar

Met een makelaar heb je zelf de minste moeite. Hij regelt de verkoop van het huis van begin tot eind, maakt afspraken voor bezichtigingen en regelt de formaliteiten. De makelaar kan bijvoorbeeld bezichtigingen doen, zelfs als u geen tijd heeft, omdat dit u tijd bespaart en uw woning een grotere kans heeft om snel te worden verkocht. Bovendien heeft een makelaar meer specialistische kennis dan u en kan hij ook vragen van potentiële kopers beantwoorden over de structuur van het gebouw, de locatie of de technologie.

Kijk eens goed naar de kosten

Als eigenaar van onroerend goed moet u met veel dingen rekening houden. Daarbij gaat het vooral om fiscale en kostenaspecten. Een eigenaar van een appartementsgebouw bijvoorbeeld moet belasting betalen over de winst uit de verkoop van het pand als hij het minder dan tien jaar in bezit heeft gehad. Bovendien zal hij of zij bijkomende aankoopkosten moeten betalen. Voor eigenaars-bewoners is de verkoop belastingvrij, maar ook hier moeten richtlijnen worden gevolgd en moet het krediet worden gecontroleerd. Het beste is om contact op te nemen met de bank en rechtstreeks om advies te vragen.

Wees positief tegenover beoordelaars

Zij moeten in staat zijn de gedachten van potentiële kopers te begrijpen, want zij doen een grote investering en willen er natuurlijk zeker van zijn dat alles in orde is. Daarom doen potentiële kopers vaak een beroep op taxateurs om het huis van dichtbij te bekijken. Laat u hierdoor niet intimideren of bedreigen, ook al komt de landmeter naar uw huis, hij wil alleen neutraal vaststellen of alles in orde is. Sta dus open voor taxateurs en sluit je niet af, want dat zouden zij als koper zeker ook willen doen.

Verfraai uw huis

Een huis in goede staat heeft meer kans om snel verkocht te worden dan een huis met veel gebreken. Het helpt om een grondige schoonmaakdag te houden voordat potentiële kopers het huis komen bezichtigen, en natuurlijk om het op te ruimen. Maar een beetje meer grondige verfraaiing kan ook geen kwaad, met inbegrip van kleine dingen zoals het oliën van de piepende deur of het wegwerken van het onkruid op de oprit. Tegenwoordig zijn er zelfs deskundigen die een huis speciaal klaarmaken voor de verkoop.

Toon uw eigendom in het beste licht

Een van de belangrijkste tips voor het verkopen van uw woning is om er goede foto’s van te maken. Goede foto’s en veel foto’s zullen potentiële kopers uw huis in het beste licht laten zien en zij zullen een eerste indruk kunnen maken, want, zoals we allemaal weten, is dat wat het meest telt. Neem de foto’s bij daglicht en zorg ervoor dat alle details en de voordelen van het huis duidelijk zichtbaar zijn. U kunt de hulp inroepen van een professionele fotograaf of het zelf proberen. Het is ook vaak nuttig om de woning gemeubileerd te fotograferen om kopers een direct inzicht te geven in hoe uw nieuwe woning eruit zou kunnen zien.

Maak schoon, en doe het grondig

Dit kan moeilijker zijn als u nog in het huis woont, maar u moet tijdig een container voor het huis plaatsen en u ontdoen van overbodige ballast. Maak de kelder, zolder, garage en bergruimten grondig schoon en gooi alles weg wat onnodig ruimte verspilt. Maar zorg ook voor voldoende ruimte in de woonkamers door decoraties – zoals foto’s – in dozen op te bergen. De slaapkamers in het bijzonder moeten mooi luchtig zijn en ingericht met zo weinig mogelijk privé-artikelen. De potentiële koper moet niet het gevoel hebben dat hij bij u op bezoek is, maar moet zich de nieuwe inrichting direct kunnen voorstellen.

Bekijk je huis eens van de buitenkant

De eerste indruk is de belangrijkste, en potentiële kopers krijgen die van de buitenkant. Voordat u een afspraak maakt voor een bezichtiging, moet u uw huis nog eens van buiten bekijken en het zo neutraal mogelijk beoordelen. Probeer de voortuin en de voordeur zo mooi mogelijk voor te bereiden om een verzorgde indruk achter te laten. Dit omvat bijvoorbeeld het opruimen van het speelgoed van de kinderen van de oprit, het vegen van bladeren of gewoon het plaatsen van een mooie krans op de voordeur.

Controleer de solvabiliteit van uw koper

U moet zeker de solvabiliteit van een potentiële koper controleren, want u wilt niet voor onaangename verrassingen komen te staan na de verkoop van het huis. Om dit te doen, kunt u de koper vragen een eigen verklaring in te dienen. Maar een kredietcontrole kan u ook inzicht geven in de vraag of de koper voor u riskant kan zijn. Het is het beste als uw koper u de financieringsverbintenis van de bank kan tonen dat hij een banklening heeft gekregen om het huis te kopen. Op die manier kunt u er zeker van zijn dat de koper u geen onaangename verrassingen zal bezorgen.

Hou belangrijke documenten klaar

Als u uw eigendom zelf verkoopt, moet u alle belangrijke documenten klaar hebben. Dit is belangrijk om een snelle en ongecompliceerde verkoop te garanderen. De belangrijkste documenten zijn:

• Officiële kadastrale kaart
• Uittreksel kadaster
• Plattegronden / Bouwplan
• Berekening leefruimte
• Berekening van de ingesloten ruimte
• Energiecertificaat
• Bouwcontract
• Bewijs van bescherming van monumenten
• Erfpacht

… voor gehuurde woningen:

• Kopieën van de huurcontracten en bewijzen van huurinkomsten
• Overzicht van de exploitatiekosten over de afgelopen 3 jaar
• Lijst van moderniseringen / herinrichtingen
• De facturen van de ambachtslieden voor alle grote reparaties en verbouwingen
• Garantiedocumenten
• Facturen en gebruiksaanwijzingen voor armaturen zoals verwarming, open haard of keuken en natuurlijk de onderhoudsgegevens

Individueel leven: Verkoopfactor Huiseigendom (Onderhandeling)

Onder de term eengezinswoning wordt in eerste instantie een woning verstaan die wordt bewoond door mensen met een familieband. In tegenstelling tot een gehuurd appartement of flatgebouw, zijn er in een eengezinswoning geen ruimtes die met andere mensen worden gedeeld. Een uitzondering is een eengezinswoning met een oppasflat. Dit is een op zichzelf staand appartement binnen de eengezinswoning met een eigen ingang, keuken en badkamer. Deze flats worden echter vaak bewoond door familieleden, zoals de ouders of de kinderen van de eigenaar.

De eengezinswoning wordt vaak de koning van het onroerend goed genoemd.

Dit geldt vooral voor vrijstaande eengezinswoningen. Deze vorm van huisvesting is zeer individueel. Het biedt veel ruimte en een grote tuin. De vrijstaande eengezinswoning is echter ook de duurste vorm van huisvesting. De prijzen voor de eigendommen zijn hoger dan wanneer u besluit een flat te kopen.

Twee-onder-een-kap en rijtjeshuizen

Als alternatief voor de vrijstaande eengezinswoning zijn er twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen. Deze woonvormen zijn vooral populair aan de rand van grote steden en in structureel sterke regio’s. De percelen zijn iets kleiner en worden verdeeld over verschillende partijen. De leefruimte is ook wat kleiner. In vergelijking met flats bieden twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen echter het voordeel dat het gebouw alleen bewoond wordt. Gangen, kelders en entrees hoeven niet met andere mensen gedeeld te worden.

Individueel wonen: Verkoopfactor

Eengezinswoningen worden ook beschouwd als een zeer individuele vorm van huisvesting. Dit geldt vooral wanneer de eengezinswoning door een architect is ontworpen op basis van de ideeën van de toekomstige eigenaar. De ontwerpmogelijkheden voor een eengezinswoning kunnen net zo individueel worden gerealiseerd als de grootte en het gebruik van bouwmaterialen. Naast de klassieke varianten van steen en beton kan ook hout of grootschalige beglazing worden gebruikt.

Voltooide eigenschappen: Move in onmiddellijk

Eengezinswoningen die worden verkocht als afgewerkte woningen zijn zeer populair. Aangezien het bouwen van een huis veel planning vergt en veel tijd en energie kost, besluiten veel klanten die graag in een eengezinswoning willen wonen, te kopen.

Eengezinswoningen halen vaak een goede of zeer goede aankoopprijs.

De waarde van het onroerend goed hangt af van veel verschillende factoren en wordt soms vóór de verkoop vrij uitvoerig bepaald. Uiteindelijk is het echter de wet van vraag en aanbod die de koopprijs bepaalt. Dit betekent dat u in de praktijk meer geld kunt krijgen voor een eengezinswoning die renovatie behoeft en op een zeer goede locatie staat, dan voor een woning die zo goed als nieuw is en niet gerenoveerd hoeft te worden.

Naast de vrijstaande eengezinswoning zijn er twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen, die goedkoper zijn om te bouwen of te kopen, maar nog steeds zeer populair zijn.

Vrijstaand huis

De vrijstaande eengezinswoning wordt gekenmerkt door vier buitenmuren. Het staat op enige afstand van de buurman en is dus de woonvorm met de grootste vrijheid en individualiteit. Dit geldt vooral wanneer het vrijstaande huis op een groot stuk grond staat en er geen buurman binnen zicht- of hoorafstand is.

Vrijstaande eengezinswoningen brengen in vergelijking met andere soorten woningen zeer hoge prijzen op bij de verkoop van onroerend goed. Dit is niet alleen te danken aan de individualiteit van deze vorm van huisvesting. De vrijstaande eengezinswoning biedt vele mogelijkheden om de eigen wensen en woonideeën te realiseren. Dit geldt vooral als het huis eigendom is van de bewoner.

Vrijstaande eengezinswoningen kunnen worden onderverdeeld volgens hun bouwtype. Als u een vrijstaand huis wilt verkopen, is het type constructie van invloed op de prijs. Voor een door een architect ontworpen huis kunt u doorgaans een hogere koopprijs vragen dan voor een geprefabriceerd huis.

Het huis van de architect

Het bouwen van een architectenhuis is de beste manier om uw individuele ideeën te realiseren. Zet uw ideeën op papier en laat dan een architect een ontwerp maken. U kunt bijna alle onderdelen van het huis zelf bepalen. Kies de woonruimte, het aantal kamers, het dakontwerp en de bouwmaterialen. Het huis wordt gebouwd volgens uw specificaties. De kosten voor een door een architect ontworpen huis kunnen twee keer zo hoog zijn als voor een prefab-huis dat u uit een catalogus kiest. Maar in ruil daarvoor worden uw individuele ideeën precies uitgevoerd.

Solide huis uit de catalogus

Er zijn een groot aantal bedrijven op de markt die gespecialiseerd zijn in de ontwikkeling en marketing van vrijstaande huizen. U kunt een model kiezen en in veel gevallen individuele aanpassingen doen. De afmetingen van de woonruimte en de dragende muren liggen echter vast en kunnen niet worden gewijzigd.
De massieve constructiemethode kan in verschillende varianten worden toegepast. Hoge kwaliteit wordt bereikt met de traditionele baksteen-op-steen bouwmethode. Als alternatief worden kant-en-klare elementen van beton gebruikt. Deze kunnen de bouwtijd tot een paar weken terugbrengen.

• Massief huis

Eengezinswoningen in lichtgewichtconstructie

Lichtgewicht bouwen wordt beschouwd als de goedkoopste en snelste vorm van het bouwen van een eengezinswoning. De huizen zijn verkrijgbaar in veel verschillende varianten en de prijzen zijn zeer redelijk in vergelijking met de andere woningtypes. De bouwer viert de topping-out ceremonie al na een paar dagen. Lichtgewicht huizen hebben een levensduur tot 100 jaar en hun plattegrond kan nadien niet meer worden gewijzigd.

Vrijstaande huizen met oma-bijgebouw

Vrijstaande eengezinswoningen kunnen worden voorzien van een omaflat. Deze huizen hebben een grotere vloeroppervlakte. Het oma bijgebouw is al gepland tijdens de bouwfase. Latere integratie van het bijgebouw is mogelijk als het huis voldoende ruimte biedt.

Granny flats kunnen worden gepland op zolder, in de kelder of aan een puntgevel. Het belangrijkste is dat ze op zichzelf staan. Beide partijen wonen alleen en zijn niet afhankelijk van de woning van de andere partij.

Veel omaflats hebben een eigen ingang. Dit is een noodzakelijk kenmerk, vooral als de omaflat verhuurd gaat worden. De oppasflat kan ook worden bereikt via een eigen ingang en trap of een andere deur.

De woonruimte van een vrijstaande eengezinswoning kan sterk variëren. Kleine vrijstaande woningen van één verdieping in bungalowstijl beginnen bij woonoppervlaktes van 80 tot 100 vierkante meter. De gemiddelde woonoppervlakte bedraagt tussen 120 en 160 vierkante meter. Architectenhuizen in opdracht van rijke opdrachtgevers kunnen woonoppervlakken van enkele honderden vierkante meters hebben. Huizenbouwers bieden hun modellen aan met woonoppervlaktes tot 250 vierkante meter.

Twee-onder-een-kapwoningen

Een twee-onder-een-kap woning is gebouwd op een stuk grond. De eigenaar verwerft een aandeel in de mede-eigendom van het perceel. Of het perceel wordt verdeeld.

De twee helften van een twee-onder-een-kapwoning zijn identiek van constructie. De leefruimtes zijn vaak spiegelbeeldig gerangschikt. De leefruimte is gemiddeld tussen 100 en 160 vierkante meter.

Twee-onder-een-kapwoningen zijn vaak voorzien van een kelder en hebben een dakvorm waaronder de zolder kan worden uitgebreid. Op deze manier is het mogelijk de leefruimte uit te breiden.

Het voordeel ten opzichte van een rijtjeshuis is dat er een puntgevel is en dat de tuin niet alleen via de woonkamer kan worden bereikt, zoals bij tussenwoningen het geval is. Er is ook een grotere tuin, en een garage of carport kan gemakkelijker worden gebouwd.

De bouwkosten en de kosten van de grond zijn aanzienlijk lager. Er moet echter rekening mee worden gehouden dat de buren in een twee-onder-een-kapwoning naast elkaar wonen binnen gehoorsafstand. Dit geldt met name voor balkons en terrassen, die in een twee-onder-een-kapwoning meestal vlak naast elkaar liggen.

• Twee-onder-een-kap woning

Rijtjeshuizen

Rijtjeshuizen zijn wat hun bouwvorm betreft identiek aan de twee-onder-een-kapwoning. Het stuk grond wordt verdeeld of hermeten onder de mede-eigenaars. Dit vermindert de bouwkosten voor het huis en het perceel. De architectuur van de rijtjeshuizen, die aaneengebouwd zijn, verschilt onderling niet. Ook hier zijn de buitenste huizen vaak spiegelbeelden van elkaar, omdat dit een mooiere aanblik biedt.

Naast het probleem van de nabijheid van de buren, heeft het rijtjeshuis ook een slechte toegankelijkheid van de tuin in de tussenwoningen. Het pad leidt door de woonkamer of, indien mogelijk, rond de hele rij huizen. Bovendien zijn er twee buren binnen gehoorsafstand in de middelste huizen.

Kelder of bijkeuken

Het verwarmingssysteem, de boiler voor de warmwaterbereiding en alle aansluitingen die nodig zijn voor de voeding van het huis kunnen in de kelder of in de bijkeuken worden geïnstalleerd. De kelder brengt verschillende voordelen met zich mee. Het vergroot de beschikbare leefruimte en biedt vele mogelijkheden voor individueel gebruik. Denk hierbij aan het uitbreiden van de woonruimte of het creëren van een ruimte voor het beoefenen van hobby’s. De kelder kan worden voorzien van een eigen toegang en biedt opslagruimte voor fietsen of tuingereedschap. Het is ook mogelijk om een kantoor in te richten.

Een kamer in de kelder wordt regelmatig gereserveerd voor de huishouding. De kelder biedt dus vele voordelen. Het nadeel is de hoge kostprijs van de bouw van een kelder. Zeer grote huizen kunnen ook een gedeeltelijke kelder hebben. Niettemin liggen de extra kosten in vergelijking met een vloerplaat meestal in de orde van grootte van vijf cijfers.

Indien er geen kelder is, moet op de begane grond een ruimte worden ingericht voor alle aansluitingen en de installatie van het verwarmingssysteem. Dit is een nadeel omdat er minder leefruimte beschikbaar is. Aan de andere kant zijn de kosten voor de bouw van het huis niet zo hoog.

Bij doorverkoop voegt de kelder altijd waarde toe aan een huis. Als u als bouwer besluit een kelder te laten bouwen, wordt dat zeker beschouwd als een financiële investering die de moeite waard is.

Garage, carport en bijgebouw

Eengezinswoningen worden vaak uitgebreid met een carport of een garage voor het parkeren van voertuigen. De bijgebouwen kunnen worden uitgebreid met ruimtes voor tuingereedschap of fietsen. Oudere eengezinswoningen hebben vaak aangebouwde bijgebouwen die vroeger als bijkeuken werden gebruikt. Deze gebouwen hebben vaak een zeer goede solide structuur en kunnen op verschillende manieren worden gebruikt. Zij verhogen de waarde van het onroerend goed bij een verkoop, vooral als zij in goede of zeer goede gerenoveerde staat zijn.

• Carport

Tuin: Natuur en ontspanning in uw eigen huis

Elk vrijstaand huis heeft een aangrenzende tuin, die sterk in grootte kan variëren. Oudere huizen hebben vaak zeer grote tuinen. De reden hiervoor is dat de eigenaars zelfvoorzienend waren en hun eigen fruit en groenten in de tuin verbouwden. In nieuwere eigendommen zijn de tuinen kleiner en gemakkelijker te onderhouden. Dit is te wijten aan een verandering in de levensstructuren.

Veel huiseigenaren zijn gebonden aan hun werk en moeten grotere afstanden afleggen dan in het verleden. Een tuin die zeer arbeidsintensief is, is niet langer gewenst. Kleine tuinen die weinig onderhoud vergen, worden gebruikt voor recreatie en ontspanning. Ze zijn aangelegd met gazon of groenblijvende planten. De arealen waar groenten en fruit worden geteeld, zijn veel kleiner dan in vroeger tijden.

In het kader van de verkoop van onroerend goed heeft een tuin een waardeverhogend effect, vooral als hij zeer goed onderhouden en tegelijk gemakkelijk te onderhouden is. De grootte van de tuin moet tussen 600 en 1.500 vierkante meter liggen, wil hij een waardeverhogende component hebben.

Verkopen geërfd huis

In de meeste gevallen beslissen de erfgenamen om te erven. Zelfs als het eigendom ver verwijderd is van de woonplaats van de erfgenaam. Maar juist in deze situatie rijst de vraag wat er met het eigendom moet gebeuren. Als bewonen of verhuren van het huis geen optie is, is de meest voorkomende overweging het geërfde huis te verkopen.

Na het erven van een huis is de eerste stap voor de erfgenaam de gang naar de arrondissementsrechtbank. Daar kan de verklaring van erfrecht worden aangevraagd. Deze maatregel moet ook worden genomen als de erfgenaam alleen aanspraak maakt op het verplichte deel. Uit de verklaring van erfrecht blijkt dat de erfgenaam de rechtmatige eigenaar van het goed is.

De verklaring van erfrecht wordt afgegeven door de probate rechtbank. De bevoegde rechtbank voor de erfopvolging is altijd de rechtbank van de laatste woonplaats waaronder de overledene was ingeschreven.

Bij de benoeming voor de probatierechter moet de erfgenaam zijn of haar aanspraak op de erfenis bewijzen. Dit kan geschieden door middel van het openbaar testament, het erfcontract of door het bewijs van de verwantschap met de bijbehorende wettelijke erfopvolging.

• Lees meer: Een geërfd huis verkopen

Huis verkopen na echtscheiding

Wie besluit te trouwen en in het huwelijk te treden, is in de meeste gevallen van plan voor altijd met zijn echtgenoot samen te leven en alles te delen wat hem toebehoort. Wanneer men trouwt, denkt niemand eraan dat er uiteindelijk een echtscheiding zal komen en mogelijk zelfs een geschil over bezittingen. Maar in 2017 bedroeg het scheidingspercentage in Duitsland meer dan 36 procent, wat aantoont dat helaas niet alle huwelijken eeuwig stand houden. Vaak zijn vreemdgaan, het dagelijkse leven inclusief routine of zelfs financiële problemen de redenen voor een scheiding.

• Verkoop van onroerend goed in geval van echtscheiding

Waardevermeerdering door conversie?

Een oud pand kan worden herbestemd door middel van een woningverbouwing. Kleine kamers kunnen gecombineerd worden. Als alternatief kunnen nieuwe kamers worden gecreëerd. Dakverbouwingen of kelderverbouwingen kunnen zelfs nieuwe vierkante meters toevoegen. Dit opent vele mogelijkheden voor de huidige bewoners van het huis, maar kan soms ook nuttig zijn als u uw huis wilt verkopen. Vooral in het geval van oude gebouwen met kleine kamers kan een verbouwing wonderen doen en meer kopers aantrekken. Verbouwing vergt echter veel inspanning en een hoge financiële inspanning. U moet het dus alleen gebruiken om de waarde van uw eigendom te verhogen als het uw kansen op de vastgoedmarkt merkbaar verbetert.

• Een huis verkopen en de waarde ervan verhogen: verbouwing van het huis

Verkopen van onroerend goed: XXL Gids + Checklists

Procedure, kosten en tips – alles in één groot gratis artikel voor onroerend goed, flat, huis, villa, appartementsgebouw. Leer stap voor stap hoe u een woning kunt verkopen: woning verkopen.

Een huis verkopen: checklist in 3 fasen

Kent u de 3 fasen van de verkoop van een onroerend goed al?

1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar huren
3. Gegevens en documenten
4. Verhogen waarde eigendom
5. Bepaal de aanbiedingsprijs
6. Maak een exposé
2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
1. Markt eigendom
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Opstellen koopcontract bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
4. Overdracht van het eigendom
5. Notariskosten en makelaarscourtage
6. Belasting betalen

In deze gids leert u alle stappen stap voor stap. Perfect voor diegenen die hun eerste eigendom verkopen.

• Eigendom verkopen

Der Beitrag Een huis verkopen: Zonder een makelaar?! Documenten, belastingen en kosten – waar moet u rekening mee houden? erschien zuerst auf ℄ Eigendom.