Mietrechtsreform 2026: Wat de nieuwe huurwetgeving voor verhuurders betekent

Kabinettsbesluit 29 april 2026: Wat in het huur-II-pakket zit

Key Facts -

Kabinettsbesluit 29 april 2026: Wat in het huur-II-pakket zit

Inrichtingsaanslag: Maximaal 10 procent — einde van een sluipgat

Indexhuur: Halvering van de aanpassing bij hoge inflatie

Kortdurende verhuur: 6-maanden-grens en toestemmingsplicht

Modernisering vereenvoudigd: Tot 20.000 euro zonder huurdersinstemming

Totale beoordeling voor investeerders: Wat weegt zwaarder?

Op 29 april 2026 heeft het federale kabinet het zogenaamde huur-II-wet vastgesteld. Het is het omvattendste ingrijpen in het Duitse huurrecht sinds de invoering van de huurprijsrem 2015. Het wetgeving richt zich op vier kerngebieden: inrichtingsaanslag, indexaanslag, korte termijnverhuur en moderniseringen.

Voor verhuurders en investeerders betekent dit pakket concrete beperkingen in bepaalde segmenten — tegelijkertijd creëert het op sommige plekken ook nieuwe vereenvoudigingen, die eerder bureaucratisch geblokkeerde moderniseringen moeten vergemakkelijken.

Handwerker Baustelle Kostensteigerung Deutschland

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Inrichtingsaanslag: Maximaal 10 procent — einde van een sluipgat

Bislang maakten verhuurders van gemeubileerde woningen het omzeilen van de huurprijsrem. Verhuurders konden via een vast bedrag als “meubileringstoeslag” zonder specifieke beperking huurprijs vragen die aanzienlijk hoger waren dan de lokale vergelijkshuur.

Het Huur-II-wet beperkt dit toeslag tot maximaal 10 procent boven de lokaal gebruikelijke vergelijkshuur voor dit segment. Dit treft vooral:

Expat-woningen in Frankfurt, München, Berlijn (vaak 40–80% duurder dan de vergelijkshuur)
Gemeubileerde serviced appartementen met rendite-model via overhuur
Vermiddelingsgebaseerde middellange termijnverhuur (Wunderflats, Spotahome enz.)

Voor investeerders die hun rendement via verhuur van gemeubileerde luxeobjecten optimaliseerden, betekent dit een directe beperking van het opbrengst. De invloed op de cashflow hangt af van hoeveel de huidige huur hoger ligt dan de 110%-grens.

Indexhuur: Halvering van de aanpassing bij hoge inflatie

Indexhuurcontracten koppelen de huur aan de consumentenprijsindex (CPI). Tijdens de inflatiegolf van 2022–2023 maakten veel verhuurders gebruik van deze binding voor aanzienlijke huurverhogingen van 7–8 procent — juridisch correct, maar politiek omstreden.

Het Huur-II-wetgreep: overschrijdt de consumentenprijsindex (Destatis) de drempel van 3 procent jaarinflatie, is de geïndexeerde huurverhoging beperkt tot de helft van de stijging van de CPI. Bij 4 procent CPI zou dus maximaal 2 procent huurverhoging toegestaan zijn.

Voor verhuurders met indexhuurcontracten betekent dit: de inflatiebescherming van de huur werkt alleen volledig in normale marktfasen. In echte inflatiefasen wordt de doorbating beperkt. Dit vermindert de aantrekkelijkheid van indexhuurcontracten ten opzichte van seizoenhuurcontracten, die niet onder deze regelgeving vallen.

Waardeer uw appartementsgebouwWat is uw pand echt waard?Waardeer uw appartementsgebouw

Kortdurende verhuur: 6-maanden-grens en toestemmingsplicht

De nieuwe regelgeving voor tijdelijke verhuur treft de Airbnb-markt direct. Woningen mogen in de toekomst zonder toestemming van de overheid maximaal 6 maanden per jaar worden gebruikt voor tijdelijke verhuur. Daarnaast is een toestemming vereist, die gemeenten restrictief moeten verlenen.

Uitzondering vormen gewestelijke verblijfsbedrijven (hotels, boarding houses) en het hoofdverblijf van de eigenaar bij eigen gebruik. Voor investeerders die woningen als tijdelijk verhuurde objecten hebben beheerd, verandert de berekening fundamenteel.

Modernisering vereenvoudigd: Tot 20.000 euro zonder huurdersinstemming

Aan de andere kant brengt de wetgeving een langdurig gevraagde verlichting: moderniseringen tot een maximum van 20.000 euro kosten per woning mogen in de toekomst zonder schriftelijke toestemming van de huurder worden uitgevoerd — mits ze energietechnisch gerechtvaardigd zijn of het woningwaarde zichtbaar verhogen.

Tot nu toe zijn veel zinvolle saneringsmaatregelen mislukt door huurdersverzet of te ingewikkelde aanbodprocedures. Deze vereenvoudiging helpt vooral bij individuele maatregelen: ramenwissel, verwarmingsmodernisatie, badkamerrenovatie.

In het kader van de investering in monumentenwoningen is deze regeling vooral relevant, omdat modernisatiekosten fiscaal aantrekkelijk af te trekken blijven en de nieuwe grens het proces duidelijk vereenvoudigt.

Totale beoordeling voor investeerders: Wat weegt zwaarder?

Het huurwet-II is geen fundamentele inmenging in de eigendomsrechten, maar een regelgeving van uitschieters in specifieke segmenten. Kernpunten van de evaluatie:

Standaardverhuur: Bijna niet beïnvloed. Wie langdurig op de normale manier verhuurt, merkt vrijwel niets.
Verhuur met meubels: Direct betroffen — 10%-plafond treft de overwinst.
Kortdurende verhuur als investering: Aanzienlijke beperking. Model controleren.
Modernisierer: Profitieren von der 20.000-Euro-Vereinfachung.

Wie woonimmobiel als langdurige investering en klassiek verhuurd blijft men bij de hervorming vrijwel onaangeraakt. De structurale vraagtekens over 1,4 miljoen ontbrekende woningen blijft het dominante investeringsargument.