Vastgoedbelegging 2026: waarom 84 procent van de beleggers inzet op woonvastgoed

EY-trendbarometer: 84 procent kiest voor wonen — een record

De EY Real Estate Trendbarometer 2026 is het belangrijkste jaarlijkse beleggersonderzoek van de Duitse vastgoedmarkt. Het resultaat voor 2026 is duidelijk: 84 procent van de ondervraagde beleggers noemt woonvastgoed als voorkeurscategorie — de hoogste waarde sinds het begin van het onderzoek.

Ter vergelijking: in 2021, op het hoogtepunt van de kantorenboom, lag dit percentage op 67 procent. De verschuiving naar wonen is geen kortetermijnreactie op een marktdip, maar een structurele herwaardering van risico en rendement.

Op de tweede plaats staat logistiek met 57 procent — ook een teken des tijds: e-commerce en nearshoring stuwen structureel de vraag naar logistieke ruimte. Kantoorvastgoed daarentegen wordt in 2026 nog maar door 38 procent van de beleggers verkozen — een dramatische daling ten opzichte van het niveau van vóór de coronapandemie.

JLL Q1 2026: gematigde activiteit — maar selectief, niet pessimistisch

De werkelijke transactiecijfers laten een genuanceerder beeld zien. JLL meldt voor Q1 2026 een gematigd transactievolume — geen grote transacties boven de 500 miljoen euro, nauwelijks forward-deals bij nieuwbouw, terughoudendheid bij investeringen in projectontwikkeling.

Dat betekent echter geen pessimisme: het betekent selectiviteit. Institutionele beleggers kijken in 2026 nauwkeuriger naar deals. De transacties die wél worden afgesloten, concentreren zich op:

• Bestaande objecten met stabiele huurinkomsten op toplocaties
• Woonportefeuilles met kort resterende huurcontracten (huurpotentieel)
• Micro-appartementenconcepten en studentenhuisvesting in universiteitssteden
• Zorgvastgoed als demografisch gewaarborgd segment

Primelocaties versus B-locaties: het beslissende onderscheid van 2026

De belangrijkste investeringsbeslissing van 2026 is geen kwestie van beleggingscategorie, maar van locatie. De markt beweegt zich op twee snelheden:

Primelocaties (topsteden, beste microlocaties)

De prijzen hebben de daling volledig gecompenseerd of overtroffen. Netto-aanvangsrendementen van 3,0–3,8 procent op woonvastgoed worden geaccepteerd omdat huurgroei en waardestabiliteit als geborgd worden gezien. Institutionele beleggers betalen premies van 10–15 procent boven de mediaan.

B-locaties en randgebieden

Hogere rendementen (netto-aanvangsrendement van 4,5–6,5 procent), maar ook hogere risico’s: mogelijke huurstagnatie, hoger leegstandsrisico bij economische zwakte, slechtere exitopties bij doorverkoop. Institutionele partijen mijden deze segmenten grotendeels, de particuliere beleggingsmarkt blijft hier actief.

Voor grootschalige investeringen vanaf 10 miljoen euro is een primelocatie-focus noodzakelijk — liquiditeit en exitopties zijn op B-locaties sterk beperkt.

Waarom wonen in 2026 kantoren en retail verslaat

De overtuigingskracht van het woonsegment ten opzichte van andere beleggingscategorieën berust op vier structurele voordelen:

1. Vraagbestendigheid: wonen is geen optioneel goed. Thuiswerken, recessie, digitalisering — niets vermindert de onderliggende vraag naar woonruimte.
2. Aanbodtekort als permanente toestand: met 1,4 miljoen ontbrekende woningen is structureel geen overaanbod in zicht.
3. Korte looptijden, hoge huurflexibiliteit: huurcontracten voor wonen zijn onbepaalde tijd, huuraanpassingen bij verloop zijn direct mogelijk. Bij kantoorvastgoed binden verhuurders zich voor 5 tot 10 jaar.
4. Beheersbaar regelgevingsrisico: ondanks de hervorming van het huurrecht blijft het kernrendement uit gewone woningverhuur regelgevend grotendeels beschermd.

Vooruitblik: de volgende stappen van institutionele beleggers

De gematigde Q1-2026-activiteit zal naar verwachting in de tweede jaarhelft toenemen. Marktwaarnemers verwachten een opleving van de transactiemarkt zodra de eerste renteverlagingen van de ECB de forward rates verder hebben gedrukt en verkopers hun prijsverwachtingen definitief hebben aangepast aan de nieuwe renteomgeving.

Het kapitaal is aanwezig — Europese open vastgoedfondsen, verzekeraars en pensioenfondsen hebben aanzienlijke allocaties voor Duits woonvastgoed gepland. De markt van 2026 wacht op de juiste instapmomenten. Selectief en datagedreven — niet opportunistisch.