Erfoudsbelasting onroerend goed 2026: vrijstellingen, belastingtarieven & strategieën

Hoeveel erfrecht moet ik betalen voor een onroerend goed? – Dat hangt af van twee factoren: het bloedverwantschap en de waarde van het geërfde onroerend goed. Echtgenoten en kinderen betalen duidelijk minder dan broers en zussen of vrienden. De eerste stap is altijd: vrijbedrag controleren.

Vrijbedragen bij de erfrecht 2026

Belangrijk: De vrijstellingen gelden per persoon en kunnen elk tien jaar opnieuw worden gebruikt (geschenk tijdens het leven!).

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Erfgifttarieven 2026 per waarde en belastingklasse

Berekeningsvoorbeeld: Eengezinswoning in München (800.000 €)

Een kind erfert een huis met een waarde van 800.000 €:

• Vrijstelling: 400.000 €
• Belastbare verwerving: 400.000 €
• Belastingtarief (belastingklasse I, 300.001–600.000 €): 15 %
• Erfgiftbelasting: 60.000 €

Würde daarentegen een niet verwante persoon hetzelfde huis erven:

• Freibetrag: 20.000 €
• Steuerpflichtiger Erwerb: 780.000 €
• Steuersatz (Steuerklasse III): 30 %
• Erbschaftssteuer: 234.000 €

Een appartementencomplex verkopenWaar moet u echt op letten?Een appartementencomplex verkopen

Familienheim: Wann ist das onroerend goed belastingvrij?

Het zelfgebruikte familienhuis kan volledig vrijgesteld zijn van erfrecht – maar alleen als alle drie de voorwaarden zijn vervuld:

1. De overledene heeft het onroerend goed zelf bewoond tot aan zijn dood
2. De erflater is echtgenoot of kind
3. De erflater verhuist zelf en bewoont het onroerend goed minstens 10 jaar

Achtung: Voor kinderen geldt daarnaast: De woningsurface mag niet meer dan 200 m² bedragen. Bij grotere objecten wordt de deel die boven de 200 m² ligt, proportioneel belast.

5 strategieën voor het minimaliseren van de erfrecht bij onroerend goed

1. Schenking tijdens het leven: Freibeträge kunnen elk 10 jaar opnieuw gebruikt worden. Bij vroegtijdige planning: kind krijgt elk 10 jaar 400.000 € belastingvrij – zo kan over 20–30 jaar de volledige waarde van het onroerend goed overgedragen worden.
2. Nießbrauch voorbehouden: Ouders geven het onroerend goed door aan hun kind, maar houden het nießbrauchrecht (woningrecht + huurinkomsten) behouden. De waarde van het nießbrauchrecht vermindert de belastbare overdracht aanzienlijk.
3. Woningrecht inschrijven: Gelijkaardig aan nießbrauch, maar alleen het woningrecht zonder huurinkomsten. Vermindert de schenkingswaarde, dus minder belasting.
4. GmbH of GmbH & Co. KG: Onroerend goed in bedrijfsstructuren kan onder bepaalde voorwaarden korting van 85–100% gebruiken (bedrijfsvermogen).
5. Deeltelijke verkoop voor erfenis: Als er meerdere erfgenamen zijn, kan een deel van het onroerend goed verkocht worden en het opbrengst verdeeld – vermindert de belastingslast in totaal.

Veelgestelde vragen over erfbelasting bij onroerend goed

Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.

Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.

Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.