Nieuwbouw-stagflatie: Waarom nieuwe woningen in 2026 ondanks de crisis duurder worden

Stagflatie in de bouw: Minder gebouwd, toch duurder

Key Facts -

Stagflatie in de bouw: Minder gebouwd, toch duurder

Destatis-cijfers: Wat +3,3 procent precies betekent

Bouwvergunningen pas vanaf 2027 op herstigingskoers

Gevolgen voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers

Conclusie: Bestaande objecten profiteren van de nieuwgebouwde stagflatie

Stagflatie — het gelijktijdig voorkomen van economische stagnatie en prijsinflatie — is bekend uit de macro-economie van de jaren 1970. In het Duitse woningbouwbedrijf is precies dit fenomeen in 2026 werkelijkheid geworden.

Het Statistische Bundesamt (Destatis) meldde voor februari 2026 een stijging van de nieuwbouwprijzen van +3,3 procent ten opzichte van de voorgaande maand. Tegelijkertijd zijn de bouwvergunningen op een meervoudig jaarminimum, afwerkingen dalen verder, en de sector worstelt met structurele kostenproblemen die zich niet snel oplossen.

Voor kopers van nieuwbouwwoningen betekent dat: ze betalen in 2026 meer dan in 2025 — hoewel de markt krimpt. Voor huidige eigenaars betekent dat: nieuwbouw als concurrentie blijft duur, wat bestaande woningen relatief aantrekkelijker maakt.

Baustelle Neubau Glasfassade Deutschland

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Destatis-cijfers: Wat +3,3 procent precies betekent

De bouwkostenindex van Destatis meet de werkelijke rekeningenkosten voor de bouw- en afwerkingsectoren. +3,3 procent jaaropjaar in een omgeving waarin de algemene inflatie onder de 3 procent ligt, betekent: bouwen wordt ongeveer twee keer zo duur.

Concreet: een nieuwbouwwoning die in 2024 in München 9.500 euro per vierkante meter kostte, kost tegenwoordig ongeveer 9.800 euro. In Frankfurt ligt de prijs tussen 8.200 en 8.800 euro, in Berlijn tussen 7.400 en 7.900 euro per vierkante meter voor sleutelklaar nieuwbouwwerk in goede locaties.

Deze prijzen liggen in veel markten 40–60 procent boven het bestaande prijsniveau voor vergelijkbare locaties. De prijskloof tussen nieuwbouw en bestaande woningen stimuleert de vraag op de bestaande markt — en ondersteunt daar de prijzen.

Materialkosten: De stille hoofddrijver

Achter de prijsstijging zit vooral de kostenzijde. Belangrijke bouwmaterialen zijn sinds 2020 blijvend op een hoger niveau gekomen:

Bouwhout: Hoewel er na het hoogtepunt in 2021 enige normalisatie is, blijft het nog steeds 35–45% boven het voorheen niveau
Staal: Blijvend hoge energiekosten in de staalproductie houden de prijzen op peil
Warmte-isolatie / mineralwol: Beperkte capaciteit, gestegen grondstoffenprijzen
Arbeid: Loonstijgingen in de bouwsector in 2024/2025 van 4,5–5,5 procent, verdere stijgingen verwacht

Daar komt nog bij de kosten voor energie-eisen (GEG 2024), die alleen al 300–500 euro per vierkante meter extra kosten ten opzichte van het standaard voor 2020 veroorzaakt.

Waardeer uw appartementsgebouwWat is uw pand echt waard?Waardeer uw appartementsgebouw

Bouwvergunningen pas vanaf 2027 op herstigingskoers

De blik op de voorspeller bouwvergunningen laat zien: een snelle trendomkeer is niet te verwachten. Voor 2025 zijn ongeveer 200.000 vergunningen verstreken — een lichte herstel ten opzichte van 2024, maar ver onder het niveau van de piek in 2021 van meer dan 360.000.

Bouwbedrijfsverenigingen en prognoseinstituten gaan ervan uit dat afwerkingcijfers pas vanaf 2027 weer zullen stijgen — en dan eerst matig. De lange pipeline van vergunning tot bouwstart en afwerking (18–36 maanden) voorkomt een snelle aanbodopbouw.

Voor het woningtekort is dat een donkere boodschap: zelfs optimistische scenario’s zien pas vanaf 2028 een merkbare aanbodverbetering in stedelijke gebieden.

Gevolgen voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers

Voor projectontwikkelaars heeft de stagflatie een existentiële dimensie. Wie een project in 2021 heeft ingekalkuleerd, ziet zich nu met:

Bouwkosten 25–35% boven de oorspronkelijke berekening
Financieringskosten verdrievoudigd tot drievoudig
Verkoopprijzen die niet evenredig zijn gestegen

Dat verklaart de faillissementsgolf bij middenstandse projectontwikkelaars in 2023–2024 en de voorzichtigheid van institutionele investeerders bij nieuwgebouwde forward-deals. Grote investeerders voorkeuren daarom duidelijk in 2026 het bestaande ten opzichte van nieuw bouwen.

Conclusie: Bestaande objecten profiteren van de nieuwgebouwde stagflatie

De stagflatie in het nieuwgebouw is paradoxal genoeg een ondersteuning voor bestaande prijzen. Als nieuwgebouw permanent 40–60 procent duurder is dan gelijkwaardige bestaande objecten, verplaatst zich de vraag structuurlijk naar het bestaande. Dat is in 2026 de beslissende mechanisme die de prijsstabilisatie en herstel op de bestaande markt draagt — ook zonder verbetering aan de aanbodkant.