Wat is het voordeel van gedeeltelijke verkoop?

Denkt u aan de gedeeltelijke verkoop van uw eigendom? In onze gids hebben wij al veel bericht over de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed en natuurlijk ook antwoord gegeven op de vraag, heeft een gedeeltelijke verkoop van onroerend goed zin? Verkopen aan je eigen kinderen, engelenkinderen – hoe werkt dat?

Het grote voordeel van gedeeltelijke verkoop is de snelle overdracht van de aankoopprijs. Tenslotte bespaart u heel wat stappen bij de verkoop van onroerend goed. Bijvoorbeeld, een groot deel van de communicatie met potentiële kopers, de daaropvolgende kredietcontroles, zodat u een serieuze koper vindt.

Gedeeltelijke verkoop aan privé mogelijk?

In principe is de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed aan particulieren mogelijk. Iedereen kan aandelen in uw eigendom verwerven en zo mede-eigenaar worden. In principe ook een goed idee, de verkoopprijs is immers snel overgemaakt. U omzeilt het typische kopersonderzoek bij de verkoop van onroerend goed als u een direct contactpersoon hebt voor de gedeeltelijke verkoop.

Privé verkopen via een portaal?

Niet iedereen heeft familie, meestal kinderen, die een deel van het eigendom kopen. Wat zijn de alternatieven?

De meeste particuliere kopers die op zoek zijn naar aanbiedingen via onroerend goed portalen zullen geen gedeeltelijke verkoop accepteren, maar willen het gehele pand kopen. Als u een woning gedeeltelijk wilt verkopen, moet u op zoek gaan naar mensen in de onmiddellijke omgeving die misschien geïnteresseerd zijn om mee te doen. In dat geval moet u contact opnemen met een van de aanbieders van gedeeltelijke verkoop.

Gedeeltelijke verkoop van flat, huis, land – allemaal mogelijk.

Voorbeeld: 20% aandeel verkocht aan kinderen:

Verblijfsrecht en gebruiksrecht: kosten?

Na de gedeeltelijke verkoop moet u het alleen nog eens worden over het gebruik van het onroerend goed.

Wat zijn de kosten van de gedeeltelijke verkoop?

Indien u het alleenrecht op bewoning en gebruik van het onroerend goed wenst te behouden, zal de gedeeltelijke koper gewoonlijk een gebruiksvergoeding van u eisen, de zogenaamde “gebruiksvergoeding”. Uiteraard kunt u bij een onderhandse gedeeltelijke verkoop, bijvoorbeeld een gedeeltelijke verkoop aan uw kinderen, afspreken dat er geen gebruiksvergoeding hoeft te worden betaald.

De gebruiksvergoeding is vrij onderhandelbaar.

De typische gebruikersvergoeding bedraagt ongeveer 3% per jaar.

Aanbieders rekenen gewoonlijk 3-5% per jaar.

De verschillende gebruikerstarieven van de grotere aanbieders (financiële ondernemingen) hebben wij reeds berekend in de gids over het onderwerp gedeeltelijke verkoop aanbieders in vergelijking. Als u een deel van uw eigendom verkoopt aan een vennootschap, zoals een financieringsmaatschappij, bedraagt de gebruiksvergoeding gewoonlijk tussen 3% en 5% (van het verkochte aandeel) per jaar.

Eenvoudig gezegd: als u 100.000 euro van uw eigendom gedeeltelijk verkoopt, betaalt u een jaarlijkse gebruiksvergoeding van 3.000 tot 5.000 euro.

Tip! Beveilig jezelf, het vruchtgebruik recht

In alle gevallen moet u echter uzelf beschermen, vooral wat betreft uw levenslange verblijfsrecht en gebruiksrecht. De technische term hiervoor is het zogenaamde “vruchtgebruik”. Het recht van vruchtgebruik bepaalt dat u een volledig verblijfsrecht en gebruiksrecht op het goed hebt tot de dag van uw overlijden. Bijgevolg bent u onafhankelijk van alle beslissingen die uw toekomstige mede-eigenaars nemen. Zelfs als het je kinderen of kleinkinderen zijn.

Koopcontract bij de notaris:

Belastingen op gedeeltelijke verkoop aan particulieren

De naam zegt het al, deze belasting is bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beperken.

Speculatiebelasting uitgelegd

Met de speculatietaks zegt de wetgever: als u een eigendom koopt, mag u het pas na X jaar belastingvrij verkopen – zelfs bij een gedeeltelijke verkoop. X = jaar verschilt naargelang u het vastgoed als investering hebt gekocht (verhuren) of er zelf in woont (eigen woning).

Speculatie periode:

• Gebruik door derden – 10 jaar
• Eigenbelang – 3 jaar

Bedrag van de speculatiebelasting

Het bedrag van de speculatiebelasting hangt altijd af van uw eigen belastingtarief. Dit betekent dat de speculatietaks al snel meer dan 25% kan bedragen, en voor veelverdieners zelfs 40%.

Lees meer over de hier:

• Speculatiebelasting

Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed. De gids

Wilt u meer weten over de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed? Bekijk dan hier mijn grote gids, waarin ik werkelijk alle aspecten belicht, van de voor- en nadelen tot mogelijke alternatieven, zoals hypothecaire leningen of onroerendgoedpensioenen. Natuurlijk, ook alles over het onderwerp van belastingen bij de verkoop van een deel van uw huis. Alle ervaringen:

• Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed

Hier kunt u alles te weten komen over de duurste wegen aan het Starnbergmeer. Terug naar de lijst: Duurste wegen in Duitsland!

Duurste wegen rond Starnbergmeer

Rondom het Starnberger meer en in het hele “cultuurlandschap van de Fünfseenlandschaft” zijn er talrijke percelen en eigendommen die bijzonder gewild zijn vanwege de nabijheid van het water en de natuur. Hier, te midden van het prachtige landschap, is een eigendom ideaal als hoofdverblijfplaats of als vakantiewoning en is het een perfecte investering. De vastgoedmarkt in dit gebied is zeer populair en wie het geluk heeft een huis te bezitten op een toplocatie hier, kan zichzelf als zeer gelukkig beschouwen en genieten van veel comfort.

Overzicht met de duurste wegen

Voordat we meer in detail treden over de duurste straten in Hamburg met informatie zoals locatie en prijzen per vierkante meter: Hier is een overzicht van de duurste straten met de bijbehorende wijk. De koopprijzen voor onroerend goed liggen hier gemiddeld tussen 11.800 en 25.000 euro per vierkante meter.

• Voorste meerweg
• Keltenstraße
• Lakeside Road
• South Lake Road

Südliche Seestraße: Onroerend goed met uitzicht op het meer

Terwijl het noorden van het Starnberger meer een kleinstedelijke sfeer heeft en de gemeente Seeshaupt in het zuiden een overtuigende familiesfeer, wordt het oosten van Starnberg beschouwd als een voormalige residentie van de Duitse adel. En precies hier bevindt zich de duurste straat van heel Beieren, met een adembenemend uitzicht over het hele meer. De prijzen van onroerend goed in de zuidelijke straat aan het meer liggen rond de 25.000 euro per vierkante meter.

De prijs per vierkante meter hier is

Maximum prijs tot 25.000 €/ m²

Hier vindt u topadressen zoals:

• Zeilclub Ammerland
• Water redding Ammerland

Südliche Seestraße am Starnberger See (Kaart):

Krijg zelf een beeld van de zuidelijke weg langs het meer en verken de omgeving op een virtuele manier!

Vordere Seestraße: Onroerend goed aan de Wörthsee

In tegenstelling tot de andere straten ligt de vordere Seestraße aan de Wörthsee, die samen met de Starnberger See deel uitmaakt van het cultuurlandschap “Fünfseenland”. Hier vindt u talrijke mooie woningen midden in de natuur en direct aan de noordwestelijke oever van de Wörthsee. De meeste eigendommen bieden een ruim stuk grond met een grote tuin. Bovendien hebben velen hun eigen aanlegsteiger met privétoegang tot het meer en het strand. U kunt hier ook een kleine boot aanleggen. Er is een kleine haven in de buurt, inclusief een strandbar.

De prijs per vierkante meter hier is

Maximum prijs tot 11.800 €/ m²

Hier vindt u topadressen zoals:

• Strandbar “Seaside resort
• Ross Swamp
• Wandelgebied PP Wörthsee

Vordere Seestraße bij Wörthsee (kaart):

Het gebied rond het meer van Wörth is prachtig en heeft veel te bieden. Bekijk het zelf en verken het meer op een virtuele manier!

Keltenstraße: grote percelen midden in de natuur

De Keltenberger Straße ligt ten westen van het Starnberger meer en ligt in het district Pöcking. Het strekt zich uit direct naast de sportclub Pöcking-Possenhofen en ligt op ongeveer twee kilometer van het meer. In de Keltenstraße vindt u vooral grote landgoederen met ruime kavels en groene zones. Er is ook een klein stukje bos ten zuidoosten van de weg. Door deze ligging aan het meer en midden in de natuur is de Keltenstraße een van de duurste straten aan het Starnberger meer.

De prijs per vierkante meter hier is tot:

Maximum prijzen tot € 12.450 / m²

Hier vindt u topadressen zoals:

• Sportclub Pöcking-Possenhofen eV

Keltenstraße bij de Starnberger See (kaart):

Seeuferstraße: Onroerend goed met privé toegang tot het meer

De weg langs het meer ligt aan de oostelijke oever van het meer van Starnberg en biedt een aantal talrijke eigendommen, die zeer in trek zijn. De grote percelen en landgoederen zijn bijzonder populair en beloven veel luxe. Een ander voordeel is de privé-toegang tot het meer die sommige eigendommen bieden. Veel huizen hebben een eigen aanlegsteiger, zodat u vanuit uw eigen tuin het meer op kunt of zelfs een kleine boot kunt aanmeren.

De prijs per vierkante meter hier is tot:

Maximum prijzen tot € 22.550 / m²

Hier vindt u topadressen zoals:

• Vakantiewoning aan de oever van het meer
• Ambach Kapel
• Hirn boerderij

Weg langs het meer bij de Starnberg (kaart):

Waarom verkent u het gebied niet zelf en neemt u een virtueel kijkje in de omgeving!

Overzicht: Duurste woonstraten aan het Starnbergmeer

Bronnen: Beeld / Engel und Völkers / Lukinski

Duurste straten in Duitsland: eigendommen, wijken & prijzen per vierkante meter

Berlijn, München, Sylt & Co: de metropolen van Duitsland zijn de thuisbasis van enkele van de meest luxueuze eigendommen. Inselstraße in Berlijn, Königinstraße in München en Südliche Seestraße aan de Starnberger See – alleen wie het zich kan veroorloven, woont hier! Wilt u hier een huis kopen? Kom alles te weten over Duitslands meest exclusieve straten, wat ze zo bijzonder maakt en vooral: hoeveel een vierkante meter hier kost.

• Duurste straten in Duitsland: panden, wijken en prijzen per vierkante meter – Lijst

Wonen aan de Starnberger See: villa, woning, appartement

Met ongeveer 1,7 miljoen inwoners is München niet alleen de op twee na grootste stad van Duitsland, maar ook een van de sterkste economische centra van het land. Het is ook beroemd om zijn hoge levenskwaliteit en de omringende natuur. Skiën in de Alpen of wandelen, maar ook talloze meren voor zomeractiviteiten liggen in de directe omgeving. Zo is de Starnberger See niet alleen als vakantiebestemming zeer in trek, maar ook als aantrekkelijke plaats om te wonen.

• Wonen aan de Starnberger See: villa, woning, appartement in Starnberg, Seeshaupt & Co.

Agrar verkaufen [jaar]: Wiese, Feld, Acker & Co.

Misschien hebt u onze grote gids over de verkoop van grond al gelezen, of misschien hebt u meer specifieke gidsen gelezen, bijvoorbeeld over de verkoop van bosgrond.

Voor degenen die zich voor het eerst met de verkoop van grond bezighouden, rijst ongetwijfeld de vraag:

• Hoe verkoop ik mijn landbouwgrond?
• Met welke stap begin ik?
• Wie adviseert mij, bereidt deskundige adviezen voor en Co.

Hier volgen enkele tips voor de verkoop van landbouwgrond, landbouwgrond en andere, meer gespecialiseerde grond. U kunt ook meer lezen over het proces, fouten en risico’s, en over belastingen bij de verkoop van grond.

Particulier verkopen of met een professional?

De vraag is vrij snel beantwoord. Er zijn verschillende parameters die de verkoopprijs beïnvloeden. Daartoe behoren bijvoorbeeld de taxatie van de grond, alsmede een solide en kapitaalkrachtig kopersnetwerk, maar ook onderhandelingsvaardigheden. Het gaat immers niet “zomaar” om een condominium, maar om complexere, agrarisch bruikbare grond, met alle toevoegingen over bodemkennis, prognoses en ontwikkelingsmogelijkheden.

Minimale inspanning, maximale winst

Landbouwgrond onderhands verkopen, bijvoorbeeld via onroerend goed portalen, is niet het beste idee.

1. Wat doe je met al die verzoeken?
2. Welke documenten, papieren en adviezen van deskundigen heeft u nodig?
3. Wie stuurt informatie en belt voor vragen?
4. Wie heeft werkelijk de kredietwaardigheid en de bereidheid om te kopen?
5. Hoeveel bezoeken wilt u/moet u afleggen?
6. Wie bereidt de onderhandelingen voor en voert ze?
7. …

Van kredietwaardigheid tot bezichtigingsafspraken en onderhandelingen: Tijd is geld. Dat is de reden waarom in dit land 70% + verkoopt met de hulp van professionals, zoals een makelaar.

Particulier verkopen?! Risico onderhandse verkoop

Tijd is een belangrijke factor. Als je niet onder druk staat om te verkopen, uitstekend. Dan kun je jezelf eventueel toestaan een of twee fouten te maken. Maar wie wil dat doen? Hier volgt een recent voorbeeld van een cliënt die zijn woning in Berlijn wilde verkopen. Privé.

Voorbeeld van landbouwgrond in het Berlijnse achterland

Hier is een voorbeeld van een cliënt die ons benaderde, een typisch geval. Het was een gebied in de omgeving van Berlijn dat verkocht zou worden. De fout in het kort: onderhandse verkoop zonder voldoende kredietcontrole of financieringsbevestiging van een bank. Het resultaat: maanden van uitstel en afstel.

De verkoper adverteerde privé op een bekend portaal. Prompt kwamen er veel berichten, maar bijna alle gesprekken liepen op niets uit. Weken gingen voorbij.

Fout: Onvoldoende kredietwaardigheid en verificatie

Na maanden werd er eindelijk iemand gevonden die de wil en de kredietwaardigheid had – zogenaamd. Dus na het bezoek ter plaatse, praten we over de financieringscheck door de bank van de koper en wachten we af. Weer gaan er een paar weken voorbij.

Dan, na nog een paar weken, krijgt u feedback van de koper of geïnteresseerde dat de financiering werd afgewezen door de eerste bank, dus vragen zij nu een tweede huisbank. Wacht jij maar.

Nadat nog enkele weken waren verstreken, had hij nog steeds geen bevestiging van financiering door een bank, geen voorlopig koopcontract en geen notarisafspraak.

Conclusie – druk en frustratie:

Plotseling is er meer en meer druk om te verkopen, en tegelijkertijd stijgt de frustratie.

Je zou niet geloven hoeveel particuliere verkopers dit overkomt.

Daarom wordt meer dan 2/3 van de percelen verkocht met een professional aan de zijde (makelaars en dergelijke).

Professionele grondhandel voor landbouwgrond

Voorbereiding is het allerbelangrijkste, zodat u geen maanden verliest bij de verkoop van A- en B-locaties, en zelfs geen jaren bij C-locaties.

Voorbereiding is de sleutel: zelfs met landbouwgrond

Maar het werk begint al veel eerder, wat nog een reden is waarom werken met een makelaar voordelig is.

Tip over de makelaarscommissie! Privé voorziet de wet momenteel in een 50/50 verdeling (koper, verkoper). In de commerciële handel kunt u ook 100% op de koper zetten.

Dus in principe, in de commerciële handel kost het je niet eens geld. Daarvoor krijgt u het netwerk als het gaat om een gerenommeerde makelaar.

• Welke documenten en papieren heb je nodig?
• Tot welke kopersgroepen richt u zich met de speciale woning?
• Wilt u dat iedereen weet dat u uw landbouwgrond wilt verkopen?
• Moet iedereen de waarde kennen (uw vermogensgroei)?

Discretie: buren, afgunst en concurrentie

Naast de factor tijd (= geld) is het voor veel verkopers van landbouwgrond ook belangrijk dat uw eigendom discreet, d.w.z. anoniem, wordt bemiddeld. Van concurrentie in de regio tot familie, de buren of zelfs het ontvangen van grote sommen geld. Er zijn verschillende redenen waarom een groot deel van de verkopers anoniem en discreet wil verkopen.

Persoonlijk netwerk: kopers en investeerders

Professionele handel in onroerend goed ziet er natuurlijk heel anders uit. Hier gaat het niet om marketing in onroerend goed portals, persoonlijke kopers worden aangesproken, investeerders, fondsen maar ook buitenlandse investeerdersgroepen.

Investeerders uit het buitenland: Winstgevend bedrijf

Buitenlandse investeerders voor een landbouwgebied? Ja! Velen zijn op zoek naar goede rendementen en kapitaalinvesteringen in dit land. Vanwege de aantrekkelijke opbrengsten in dit land, maar ook de goede bodemkwaliteit en waterkwaliteit (grondwater en waterbronnen) in het algemeen, zijn ook zeer veel investeerders uit binnen- en buitenland op zoek naar grond.

Het grote voordeel voor u als verkoper is dat het geld hier wat losser is dan in eigen land – simpel gezegd.

Centraal daarbij staat natuurlijk weer een gerenommeerd makelaarskantoor.

Exclusief is snel: vraag en aanbod

Nog een sterk voordeel voor u aan de verkoperskant:

Deals worden veel sneller gesloten.

Waarom? De eigendommen worden uitsluitend verhandeld en de aanbiedingen worden alleen gedaan aan particulieren. Deze exclusiviteit zorgt voor een tekort aan aanbod en verhoogt dus de vraag aan de kant van de klant.

Tijd is geld! Vooral vermogende klanten willen geen tijd verspillen

Tijdverlies, bijvoorbeeld, wanneer er meerdere belangstellenden zijn voor hetzelfde pand. Zaken moeten snel gedaan worden.

Zoek een makelaar: Gerenommeerd kantoor of uit de regio?

Overweeg daarom te werken met een regionale makelaar die doet wat iedereen doet: Adverteer uw landbouwgrond breed op alle onroerend goed portals. Daarna zullen honderden mensen schrijven, vele gesprekken worden gevoerd, e-mails worden geschreven, plus telefoongesprekken. Er gaat veel tijd voorbij, weinigen hebben echt de kredietwaardigheid, de wil, zoals eerder beschreven.

Het proces om een landbouwgrond te vinden duurt maanden, soms zelfs jaren.

Tijd is geld! De beleggers aanspreken

Hier is nog een psychologisch aspect dat u voordelen biedt bij off market trading:

Wanneer professionele investeerders of hun werknemers eigendommen op vastgoedportalen zien staan, rijst onmiddellijk de vraag: Waarom? Waarom heeft het pand geen koper gevonden? Niemand zou nog moeite doen voor dit eigendom. Er zijn tenslotte duizenden advertenties. Wie moet ze allemaal doorkijken?

Familiekantoren, vastgoedfondsen, enz.

Familiekantoren, vastgoedfondsen en anderen spreken dus rechtstreeks met gerenommeerde vastgoedkantoren en krijgen alleen exclusief vastgoed voorgeschoteld. Dan gebeurt alles heel snel.

In het gedeelte buiten de markt vindt u de grote familienamen, d.w.z. family offices, vastgoedfondsen, andere instellingen, die individueel en gericht worden benaderd, afhankelijk van het aankoopprofiel.

Dit alles wordt off market trading genoemd.

Verkopen van landbouwgrond: Procedure, belastingen en fooien

Wilt u meer weten over de verkoop van landbouwgrond? Neem dan een kijkje in onze gedetailleerde gids over het onderwerp verkoop van grond. Hier wordt gesproken over de concrete procedure in alle afzonderlijke fasen van het verkoopproces. U zult meer te weten komen over de typische fouten die worden gemaakt bij de verkoop en natuurlijk alles over belastingen bij de verkoop van grond.

• Land verkopen

Landbouwgrond / akker met bron

Verkoop van een waterbron – taxaties, makelaars, onderhandelingen, procedure en belastingen, er zijn ook veel vragen bij de verkoop van een waterbron. Is dit het juiste moment voor uw verkoop? En zo ja, wat is de meest effectieve manier om te verkopen? Water is een schaarse hulpbron. Hoewel meer dan 71% van het oppervlak van onze planeet uit water bestaat, zijn er steeds minder productieve, schone waterbronnen. Weinig aanbod, veel vraag: denk niet alleen aan regionale kopers, maar ook aan beleggingsfondsen en ja, zelfs aan levensmiddelenbedrijven. Hiervoor heeft u een makelaar met een exclusief netwerk nodig. Of u nu alleen eigenaar bent of een watercoöperatie heeft, maak hier kennis met de materie van de verkoop.

• Verkoop veld met lente

Loofbos, gemengd bos, naaldbos: Sell-bos

Loofbos, gemengd bos of zelfs naaldbos, bossen hebben een groot voordeel, zij bieden een regeneratieve grondstof. Tegelijkertijd bieden zij de exploitant geen winst op korte termijn, maar rendement op lange termijn. Veel eigenaars van bosgrond denken daarom niet als “typische” grondbezitters van onroerend goed en onroerend goed, vaak maken zij plannen voor generaties. Wist u dat zelfs snelgroeiende sparren in de natuur tot 600 jaar oud kunnen worden? Na 70-80 jaar worden ze geveld, hun stam is dan ongeveer 30 meter hoog. Kortom, er zijn vele parameters die de verkoop van een bosperceel beïnvloeden. Hoe kan ik mijn bos verkopen?

• Bos verkopen

Oud onroerend goed verkopen [jaar]: Waar moet u op letten?

In de eerste plaats is de uitgangssituatie een belangrijk referentiepunt voor de verdere procedure. Bijvoorbeeld, de zeer fundamentele vraag:

Verkoopervaring, tijd en kapitaal

Verkoopt u uw allereerste onroerend goed of heeft u al ervaring in de onroerend goed handel?

Deze gids is speciaal voor beginners!

De redenen hiervoor variëren, van een erfenis van onroerend goed tot een schenking (belastingbesparing), tot een echtscheiding. Want soms kom je heel onverwacht in een oud huis of flatgebouw. Zo worden elk jaar miljarden aan onroerend goed, van grond tot appartementsgebouwen, geërfd.

Degenen die spontaan in bezit zijn gekomen, hebben waarschijnlijk de minste druk om te verkopen. Tot dusver zijn er immers nog geen berekeningen gemaakt met de activa. Dit heeft meestal ook gevolgen voor de mogelijkheden die u hebt om de waarde te verhogen, omdat vaak het nodige eigen vermogen voor ambachtslieden, architecten & Co. ontbreekt.

Is mijn oude huis nog iets waard?

Zelfs als uw oude huis of flatgebouw absoluut aan renovatie toe is en op een C-locatie staat:

Biedprijs voldoet aan koper

Ten eerste:

Kopers kunnen altijd gevonden worden voor de juiste prijs

Ten tweede, onthoud:

Waar er een huis is, is er een stuk grond

Appartementsgebouwen en grond

Oude vrijstaande huizen, halfvrijstaande huizen of rijtjeshuizen en vooral appartementsgebouwen bieden potentieel. Ook al denken veel beginnende verkopers in het begin vaak: Wie zou er geïnteresseerd zijn in mijn oude huis?

Twee aspecten in het bijzonder zullen voor u interessant zijn:

• Meergezinswoning (bestand van meerdere appartementen)
• Groot stuk grond (ook voor eengezinswoning) vanaf 2.000 m².

Gericht op beleggers in plaats van op portalen

Als de vloeroppervlakte groot genoeg is, het flatgebouw voldoende flatgebouwen heeft, dan kunnen oude huizen, flatgebouwen en hun percelen een groot potentieel hebben bij vastgoedinvesteerders, in eigen land maar ook bij buitenlandse investeerders, in de off market handel.

Het grote voordeel is dat de hele verkoop veel sneller verloopt en de verkoopprijs voor u vaak lucratiever is door exclusieve aanbiedingen in plaats van een breed platform op portaalsites.

Om dergelijke investeerders (family offices, bedrijven, investerings- en vastgoedfondsen, andere instellingen) te bereiken, moet u uw eigendom verkopen met deskundigen op het gebied van de off market. Wat betekent dit? Hier wordt onroerend goed uitsluitend door een makelaarskantoor op de markt gebracht.

Dus om 1:1 te spreken, het makelaarskantoor neemt alleen contact op met geselecteerde contacten op basis van het eerder bekende profiel. Uw eigendom verschijnt dan niet op vastgoedportalen, maar wordt heel gericht voorgesteld aan individuele investeerders met een geschikt aankoopprofiel.

Grote investeerders willen directe en exclusieve toegang, andere eigendommen zijn voor hen niet interessant omdat ze tijd kosten.

Kapitaal en koopkracht: b.v. voor modernisering

Deze investeerderskringen beschikken ook over het nodige kapitaal om het oude eigendom te ontwikkelen. Ze hebben 2 opties.

Panden in de renovatie achterstand:

Voorbeeld: Ontwikkeling van huur naar eigendom

Een heel eenvoudig voorbeeld: U hebt een oud flatgebouw met 15, 20, 30 of 40 huurders. Nu zijn er twee mogelijkheden:

Optie 1: Regionale kopers

Regionale investeerders beschikken gewoonlijk over minder kapitaal dan investeerders die nationaal of internationaal actief zijn. Bijgevolg zal een groot deel van de eigendommen in de huidige staat blijven functioneren.

Dit betekent dat er minder potentieel in het oude eigendom zit en dat de aankoopprijs daalt.

Optie 2: Supraregionale investeerders

Grotere investeerders daarentegen nemen kapitaal in handen en ontwikkelen het vastgoed, bijvoorbeeld door huurflats om te vormen tot appartementencomplexen.

Op dezelfde manier, als verkoper, krijg je hogere biedingen.

Daarom verspilt u uw tijd niet aan vastgoedportalen, het beantwoorden van 100 e-mails, het voortdurend doen van kredietcontroles. En hoe controleer je het eigen vermogen of de financiering van de koper?

Als u uw oude woning off-market verkoopt, is het niet ongewoon dat de eerste persoon uit het contact al de koper van de woning wordt. Het koopcontract en de notarisafspraak worden vier weken later gemaakt.

Voordeel: Bewijs van financiering is beschikbaar, evenals de aankoopprofielen van de investeerders = Snel verkoopproces

Taxatie: Oude panden die gerenoveerd moeten worden

Hoe wordt een eigendom getaxeerd? Als u uw eerste woning verkoopt, zult u veel vragen hebben over het proces, maar ook over de waardebepaling van de oude woning. De taxatie is immers de basis voor de biedprijs en dus ook voor de later te realiseren koopprijs en uiteindelijk ook uw winst uit de verkoop van het onroerend goed.

Wat voor soort huis verkoopt u?

Over enkele ogenblikken zullen wij nog gedetailleerdere gidsen voor u hebben over de taxatie van huizen, appartementsgebouwen en ook villa’s, afhankelijk van het type huis dat u wilt verkopen. Afhankelijk van het soort huis veranderen de parameters, van rijtjeshuis tot appartementsgebouw.

Allereerst, wat voor soort onroerend goed bezit u en wilt u verkopen? Er zijn verschillende soorten huizen, van rijtjeshuizen tot vrijstaande villa’s, landhuizen of zelfs appartementsgebouwen, zoals hierboven vermeld.

Afhankelijk van de grootte van het pand, de staat van het pand, de capaciteit van de verhuur (versus leegstand), de locatie en de grootte van het pand, resulteren aanbiedingsprijzen die realistisch zijn en potentiële kopers voor uw pand aantrekken.

Als je over de rivier kijkt, zie je hoe de verschillende soorten zijn verdeeld, van oud naar nieuw.

Evaluatiecriteria in de eerste fase

Vijf belangrijke evaluatiecriteria:

• Grootte van het pand
• Grootte van het perceel
• Situatie en ontwikkeling
• Huidige verhuur
• Conditioneer het object

Uiteraard stelt u deze taxatie niet zelf op, maar wordt deze opgesteld door een taxateur of deskundige. Dit levert een objectieve waardering op, voor de basis van de gehele berekening, op basis waarvan de biedprijs kan worden berekend.

Ontwikkeling en potentieel van het onroerend goed: Biedprijs

Bij de berekening van de biedprijs kunnen derhalve ook toekomstige ontwikkelingen worden ingeprijsd.

Hier vindt u nog meer basisinformatie over de taxatie van woningen, de taxatie van appartementsgebouwen en natuurlijk over de taxatie van grond.

• Beoordeel een huis
• Beoordeel appartement huis
• Villa verkopen
• Ook waarde eigenschap

Oud kasteel, oud paleis of landgoed?

Nog specialer dan huizen en flatgebouwen zijn objecten zoals oude kastelen en paleizen, die over hun hoogtepunt heen zijn.

Maar ook hier is de kans groot dat vastgoedbeleggers of beleggingsfondsen belangstelling hebben voor uw eigendom. Afhankelijk van de status van het beschermde gebouw kunnen ook hier “eenvoudige” opties (verbouwing tot koopappartementen) tot meer complexe mogelijkheden van verbouwing of herbestemming worden toegepast.

Daarom kunnen wij u hier geen standaardrichtlijn bieden, zoals bij oude huizen en flatgebouwen. Het hangt altijd af van de individuele locatie, de ontwikkelingsmogelijkheden, b.v. als gevolg van monumentenzorg, maar ook de geschiedenis die bij dergelijke panden hoort.

• Kasteel en paleis te koop

Geld investeren in zorgvastgoed, maar hoe?

Wat betekent zorgbezit? Wat kost een zorgwoning? Kun je je inkopen in een bejaardentehuis? Eerlijke vragen, eerlijke antwoorden.

Een blik op Duitsland als beleggingsmarkt.

Er zijn momenteel 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben in Duitsland. 731.000 mensen worden verpleegd in volledig intramurale zorginstellingen. Duitsland heeft het duurste gezondheidszorgsysteem ter wereld. De grootste rendementsfactor bij investeringen in zorgvastgoed is uiteraard de ontwikkeling van de demografie, maar ook de economische draagkracht van een land, die uiteindelijk het zorgstelsel en de financiering ervan ondersteunt. Zoals veel rijke of welvarende landen wordt de bevolking van Duitsland steeds ouder.

Binnenkort zal de helft van de bevolking ouder zijn dan 50 jaar, en de vraag naar zorgvastgoed, verzorgingshuizen en bejaardentehuizen zal navenant toenemen. Er is vraag naar eenvoudige woningen die aan de norm voldoen en natuurlijk ook naar woningen in de zorgsector die aan hogere normen voldoen. Latere huurders betalen hier 2.000 euro en meer per maand, afhankelijk van het zorgniveau. Gemiddeld 2.600 euro per maand, met 731.000 mensen die intramurale zorg nodig hebben, is dat 1,9 miljard euro per maand of 22,8 miljard per jaar.

Zonder omwegen, eerst een blik op de voor- en nadelen van dit systeem:

Voordelen van een zorgvastgoed als financiële investering

Verpleeghuizen zijn populair bij ervaren investeerders. Zij bieden enkele voordelen die “klassiek” onroerend goed als investering niet biedt. Het grootste voordeel is zeker dat u als belegger relatief zorgeloos kunt beleggen.

De huurovereenkomst op lange termijn van een verzorgingspand met de exploitant zorgt voor minimale inspanningen. U, als verhuurder of eigenaar, heeft weinig werk te doen. Het opgedragen vastgoedbeheer regelt bijna alles rechtstreeks met de exploitant van het onroerend goed.

Voordelen:

• Groot ontwikkelingspotentieel, 4,1 miljoen (stijgend) hebben zorg nodig
• 731.000 mensen worden verpleegd in instellingen voor volledige intramurale zorg
• Kapitaalinvestering ter plaatse, 100 eenheden in steden met 10.000 inwoners
• Huurovereenkomst op lange termijn met de exploitant
• Weinig moeite, vastgoedbeheer regelt bijna alles met de exploitant
• Projectontwikkelaars zoeken investeerders voor nieuwe gebouwen

Nadelen: Risico’s van de beleggingsvorm verpleeghuis

Natuurlijk kan er geen sprake zijn van eigenbelang. Evenzo zijn er speciale bouwvoorschriften, die echter als “zuivere” koper niet echt een rol spelen, aangezien aan de eisen reeds wordt voldaan door het bouwbedrijf of de projectontwikkelaar.

Nadelen:

• Geen optie voor eigen gebruik (ETW wordt geleased aan exploitant)
• Speciale bouwvoorschriften (vervuld door de ontwikkelaar)
• En…

Er is ook kritiek op het model, zoals hier in het onroerend goed tijdschrift FIV (interview). De vraag aan onze deskundige: “Wat vindt u van beleggingen in bejaarden- of verzorgingstehuizen?” Zijn antwoord: “Heel weinig! – is mijn korte antwoord. Dit heeft te maken met het zeer hoge risico dat deze vorm van huisvesting als investering met zich meebrengt. We hebben het over zogenaamd maatschappelijk vastgoed. Met het oog op de steeds ouder wordende bevolking en de dus zeker toenemende vraag naar senioren- en verpleeghuisplaatsen, wordt gesuggereerd dat het een veilige investering is. Maar als beheersobjecten – zoals bijvoorbeeld hotels – hebben deze objecten een ernstig nadeel: als de exploitatiemaatschappij slecht werk levert, wordt zo’n object al snel een bodemloze put”.

Lees meer in het tijdschrift (extern):

• Onroerend goed als investering: belastingvoordelen? Verpleeghuis?

Opbrengst & kosten (aankoopprijs, bijkomende acquisitiekosten)

Er zijn bejaardentehuizen, bejaardentehuizen en andere variaties in elk district. Eén ding hebben investeerders gemeen: de huurovereenkomsten zijn van lange duur. De exploitanten tekenen contracten van 20, 25 jaar, met verlengingsopties van 3 jaar, soms 5 jaar. Dus de “zaak is veilig gesteld voor de lange termijn”. Degenen die willen instappen kunnen verwachten dat de typische rendementen van de eigendommen gewoonlijk tussen 3,2 – 5,0% liggen.

Opbrengst:

Rendement meestal tussen 3,2 – 5,0%

Om het rendement te bereiken, moet er natuurlijk eerst worden geïnvesteerd. Deze bijkomende verwervingskosten worden aan de aankoopprijs toegevoegd:

Overdrachtsbelasting (3,0 – 6,5 %)

en daarnaast:

Notaris, rechtbank (2,5 %)

Twee factoren springen in het oog: ten eerste de overdrachtsbelasting, en ten tweede de notaris- en gerechtskosten. Afhankelijk van de deelstaat varieert de overdrachtsbelasting van 3,0 tot 6,5 %. De notaris- en gerechtskosten bedragen ongeveer 2,5 % van de koopprijs.

Nu de “vraagzijde”. Hoe ontwikkelt de markt voor zorgvastgoed zich in Duitsland?

Vergrijzing van de samenleving: toenemende vraag naar aan de leeftijd aangepaste huisvesting

Factor 1: vergrijzing van de samenleving. Ik zal u een voorbeeld geven – een plaats in een verpleeghuis kost bij Caritas Altenhilfe gemiddeld 2.600 euro. In een jaar, is dat 31.200 euro. Afhankelijk van het zorgniveau, de federale staat en de instelling variëren de kosten tussen 1.800 en 3.990 euro per maand, aldus Caritas.

Er zijn in Duitsland ongeveer 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben (volgens het Federale Bureau voor de Statistiek). De meerderheid van de zorgbehoevenden in dit land is ouder dan 60 jaar. Uiteindelijk zijn de maandelijkse kosten, voor de privé-persoon achter de zorgbehoevende, zeer hoog. In zorgniveau 2 bedragen de kosten al ~ 2.800 euro per maand, voor een eenpersoonshuishouden. Hier hebben we het over de absolute basisuitrusting. Afhankelijk van het verpleeghuis, de grootte en de uitrusting van de individuele flats, zijn er, zoals altijd, geen bovengrenzen.

• 731.000 personen in verzorgingstehuizen
• 2.600 euro / maand; of 31.200 euro / jaar
• Opbrengsten / maand: 1,9 miljard
• Opbrengsten / jaar: 22,8 miljard

Daarom zijn verzorgingstehuizen zo interessant als investering voor investeerders in onroerend goed. Vooral in Duitsland.

Het rekenvoorbeeld toont de voordelen van deze ontwikkeling van de leeftijdsstructuur in Duitsland voor investeerders uit Duitsland en het buitenland.

Inwoners Leeftijd in Duitsland

Zoals reeds vermeld in de vastgoedstatistieken, staat Duitsland in de top 20 van landen met de oudste bevolking. Momenteel staat Duitsland zelfs op de 5e plaats, zoals zo dadelijk zal blijken. Hier is de huidige verdeling per leeftijdsgroep in Duitsland. Duidelijk zichtbaar is de grote groep van 40/50 jaar en ouder, die steeds ouder wordt en een groeiende behoefte creëert aan woningen in verpleeg- en bejaardentehuizen.

Meer statistieken vindt u op Statista

Inwoners Leeftijd in vergelijking: Wereldwijd

Duitsland staat op de 5e plaats van de landen met de gemiddeld oudste bevolking. Alleen Portugal, Martinique, Italië en Japan hebben een voorsprong op de Bondsrepubliek.

1. Japan
2. Italië
3. Martinique
4. Portugal
5. Duitsland

PS: Voor het geval u het zich afvraagt, wat is Martinique? Martinique is een eiland in de Caribische Zee dat deel uitmaakt van het Franse grondgebied.

Sterke nationale economie en vooruitzichten

Factor 2: Sterke economie en vooruitzichten – Duitsland zelf is de op drie na grootste economische macht ter wereld, de grootste economische ruimte in Europa. Bijna geen enkel ander land is zo interessant als het om kapitaalinvesteringen gaat. Er zijn echter maar weinig mensen die een verzorgingstehuis op hun radar hebben, maar eerder investeren in het klassieke condominium als investering of in een huis. Toch zijn de rendementen die hier worden behaald zeer aanzienlijk, vooral in vergelijking met ander onroerend goed als investering in Duitsland.

Afgezien van mondiale verschijnselen (financiële crisis van 2009, Corona van 2020) is de Duitse economie in het hart van Europa zeer robuust en stabiel. Zoals hier te zien is, in de ontwikkeling van het reële bruto binnenlands product (jaar-op-jaar verandering) in Duitsland, van 2008 tot 2019 en prognose tot 2022.

Toenemende mate van zorg op oudere leeftijd, hogere kosten

Factor 3: Toenemende mate van zorg op oudere leeftijd, hogere kosten – Het Duitse gezondheidszorgstelsel is een van de duurste ter wereld. Niet alleen de staat, maar ook de familieleden van de toekomstige bewoners investeren in verpleeghuizen of de maandelijkse uitgaven voor hun bewoners.

Iedereen die in Duitsland een familielid in een verpleeghuis heeft, betaalt elke maand een bepaald bedrag. Dit hangt af van het zorgniveau van de persoon die verzorgd wordt. Zorgniveau 1 is het niveau dat de laagste subsidie ontvangt. Hoe hoger het zorgniveau, hoe meer subsidies er zijn van de staat, dus hoe hoger de kosten.

Niemand wil comfort voor zijn geliefden opofferen in het proces!

Ondanks de stijgende kosten wordt aandacht besteed aan voorzieningen van hoge kwaliteit. Dit betekent dat condominiums niet hoeven te worden gebouwd en verhandeld in het “lage prijs”-segment. Op het gebied van zorgvastgoed draait het allemaal om kwaliteit.

Grootstedelijk gebied of platteland – rendementen op onroerend goed

Factor 4: Grootstedelijk gebied of platteland – rendementen van onroerend goed – Verpleeghuizen worden niet altijd alleen gebouwd in grootstedelijke gebieden zoals Berlijn, Hamburg, München of Keulen en Düsseldorf. Verpleegtehuizen worden gebouwd in elke kleine Duitse stad, zelfs in echt kleine steden met 5.000 tot 10.000 inwoners. Elk verpleeghuis telt gewoonlijk minstens 100 wooneenheden.

In de grote agglomeraties is er veel concurrentie voor de individuele condominiums, binnen de zorgvastgoed. Op het platteland kun je soms goede koopjes doen. Het rendement van het onroerend goed is dan ook veel hoger. De concurrentie is kleiner en gewoonlijk is het eigen vermogen van lokale kopers ook lager dan dat van supraregionale investeerders in onroerend goed.

Investeren “op het platteland”: weg van de grote steden

Als belegger moet u zich dus niet alleen op de grote steden concentreren, maar ook kleinere steden in het oog houden. Vooral als het gaat om het investeren in 5, 10 of 20 condominiums.

Het hele proces van het kopen van een eigendom is niet anders dan dat van een typisch condominium. Slechts enkele parameters zijn verschillend, maar deze zijn van weinig belang voor u als vastgoedbelegger. Alle wettelijke en statutaire voorwaarden zijn reeds vervuld door de projectontwikkelaar of het bouwbedrijf.

Verwerving van onroerend goed

Factor 5: Verwerving van onroerend goed – Een doorslaggevende factor voor de rentabiliteit (rendement van het onroerend goed) is dus het onderzoek naar onroerend goed (verwerving van onroerend goed).

Waar kunnen aantrekkelijke nieuwe gebouwen worden gevonden? Zeer weinig hoogrenderende eigendommen verschijnen in de typische vastgoedportalen; zij worden“off market” gekocht, rechtstreeks van de vastgoedmakelaar of -ontwikkelaar. Als u op zoek bent naar panden met een hoog rendement, moet u niet alleen vertrouwen op vastgoedadvertenties, maar van tevoren uw netwerk opbouwen om bij de echt interessante panden te komen.

Speciaal voor beginners deze tip:

Tip: Neem in een vroeg stadium contact op met makelaars; de woning is verkocht voor de oplevering.

Om zo weinig mogelijk nadelen en risico’s te lopen, is het de moeite waard vooraf contact op te nemen met makelaars. Zoals beschreven, worden eigendommen niet alleen verkocht wanneer de bouw is voltooid, maar al veel eerder. Bijgevolg worden alle afzonderlijke eenheden gewoonlijk 6 maanden vóór de voltooiing van de bouw verkocht.

Laten we de voordelen van zorgappartementen nog eens op een rijtje zetten:

1. Groot ontwikkelingspotentieel, 4,1 miljoen (stijgend) hebben zorg nodig
2. 731.000 mensen worden verpleegd in instellingen voor volledige intramurale zorg
3. Investering ter plaatse, 100 eenheden in steden met 10.000 inwoners
4. Huurovereenkomst op lange termijn met de exploitant
5. Weinig moeite, vastgoedbeheer regelt bijna alles met de exploitant
6. Projectontwikkelaars zoeken investeerders voor nieuwe gebouwen

Investeringen Duitsland: Berlijn, Hamburg, Keulen & Co.

Bent u op zoek naar een rendabele investering in Duitsland? In Europa’s grootste vastgoedmarkt zijn er vele mogelijkheden voor u, van kleine condominiums in internationale agglomeraties zoals Berlijn, tot de hierboven genoemde verzorgingstehuizen, die steeds aantrekkelijker worden in een vergrijzende samenleving zoals die van Duitsland. Uiteindelijk speelt het rendement van het onroerend goed de grootste rol bij de keuze en selectie van het onroerend goed.

Condominium, commercieel, zorgvastgoed & Co.

Indien u een meer omvattend overzicht wenst te krijgen over het onderwerp vastgoedbeleggingen in Duitsland, hebben wij hier een verdere gids over het onderwerp voor u.

• Investeringen Duitsland

Exotische investering: Appartement of…? ?!

U kunt hier ook een zeer interessant interview lezen over het onderwerp van exotische vastgoedbeleggingen. Het hoeft niet altijd het typische vrijstaande huis, rijtjeshuis of twee-onder-een-kaphuis te zijn waarin u investeert. Er zijn zeker andere eigendommen waar het de moeite waard is een investering te overwegen.

Klassieke of exotische investering: Welk onroerend goed is geschikt als investering?

• Welk onroerend goed als investering? – Investeringsgesprek

Financiering: Onroerend goed en verzorgingsflats

De financiering van een appartement, een bouwgrond of een bedrijfspand – de juiste keuze van een vastgoedlening bepaalt hoe hoog de rentelast en dus de totale kosten van uw vastgoedlening zullen zijn. Ook bij de keuze van een vastgoedkrediet wordt u als potentiële koper geconfronteerd met vele vragen en overwegingen, zoals de vraag of u moet kiezen voor een klassieke annuïteitenfinanciering of voor een andere vorm van financiering. Vervolgfinanciering is ook op verschillende manieren mogelijk. Uiteindelijk staat u voor de vraag of u beter af bent met een lange en vaste debetrente of met een flexibele lening voor onroerend goed.

• Onroerend goed financiering