Verkoop onroerend goed Belastingen: Flat, huis, grond – speculatiebelasting, checklist & meer
Belastingen bij de verkoop van onroerend goed [jaar] – Bij de verkoop van een eigendom, of het nu gaat om een condominium, een huis, een appartementsgebouw, een commercieel pand of een stuk grond, kunnen belastingen verschuldigd zijn. Zoals u in de fiscale checklist zult zien, zijn er momenteel 3 mogelijke belastingsoorten voor u als verkoper van onroerend goed. Voor particuliere verkopers gaat het eigenlijk “slechts” om speculatiebelasting, voor verkoop binnen 10 jaar na aankoop. Voor verkopers die voor het eerst een onroerend goed verkopen, is er echter een typische vraag: wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper? Wie in 5 jaar 3 of meer onroerende goederen verkoopt, is ook onderworpen aan de handel in onroerend goed en dus ook aan de bedrijfsbelasting. Ten slotte, voor de volledigheid, de BTW (koper) voor de handel in commercieel onroerend goed. Voorkom fouten bij de verkoop van onroerend goed, leer meer over belastingen: Leer hier meer over belastingen bij de verkoop van onroerend goed.
Fiscale checklist: Onroerend goed verkoop
Lang verhaal kort. Als het om onroerendgoedbelasting gaat, krijg je vaak lange verklaringen. In principe kunnen belastingen worden samengevat in 4 eenvoudige punten.
Belangrijk! Deze kleine gids is bedoeld om u inzicht te geven in de materie van onroerend goed en belastingen. Praat in alle gevallen met uw deskundige of adviseur over uw persoonlijke verkoopsituatie.
De belasting checklist:
- U betaalt speculatiebelasting (onder 10 jaar) over de winst; voor particulieren en bedrijven
- De overdrachtsbelasting op onroerend goed betaalt de kopers; voor particuliere en commerciële
- U betaalt bedrijfsbelasting (inachtneming van de 3-eigendomsregel); voor handelsverkeer
- De BTW wordt betaald door de koper; in het geval van commerciële handel
Meer specifiek zijn er successierechten (ErbSt) en schenkingsrechten (SchenkSt). Lees meer over dit in: Belasting besparen met onroerend goed.
Laten we nu alle belastingdruk in detail bekijken:
Speculatieperiode voor de verkoop van onroerend goed
Zoals in de inleiding is beschreven, is de speculatieperiode van toepassing op de verkoop van onroerend goed. De eerste belangrijke vraag voor particuliere verkopers is: Heeft u het pand de afgelopen 2 jaar zelf gebruikt of is het door een derde gebruikt?
Zelfgebruik of gebruik door derden
Voor particuliere verkopers is dit aspect van groot belang in verband met de speculatiebelasting. Werd uw eigendom vóór de verkoop door u zelf gebruikt of werd het door iemand anders gebruikt?
Winsten uit de verkoop van onroerend goed voor eigen gebruik zijn belastingvrij. Hiervoor moet aan twee factoren worden voldaan: het moet 1) in de afgelopen twee jaar door u zijn gebruikt (woondoeleinden) en het moet 2) in het jaar van de verkoop door u zijn gebruikt voor woondoeleinden.
Winsten uit de verkoop van een door de eigenaar bewoonde woning zijn belastingvrij (> 2 jaar)
Tip. Woondoeleinden betekent dat u als eigenaar in het pand woont of dat u kinderen of echtgenoten en partners hebt die recht hebben op kinderbijslag.
Belastingvrij verkopen na 10 jaar
De speculatieperiode houdt in dat een eigendom na het verstrijken van de periode belastingvrij kan worden verkocht. De speculatieperiode eindigt automatisch na 10 jaar. Als u uw condominium, huis of grond binnen deze periode met winst verkoopt, wordt speculatiebelasting verschuldigd.
Speculatiebelasting onder 10 jaar
De regel over speculatiebelasting:
- Jonger dan 10 jaar: speculatiebelasting van toepassing
- Vanaf het 10e jaar: geen speculatiebelasting
Tip! Lees hier meer over belasting besparen met onroerend goed.
Bereken de speculatiebelasting: Hoeveel bedraagt de speculatiebelasting?
Hoe hoog de speculatiebelasting is, hangt af van uw belastingschijf. Als ruwe regel kunt u aanhouden dat de speculatietaks ongeveer 40% van de winst bedraagt. Laten we eens kijken naar een rekenvoorbeeld:
| Verkoopopbrengst | 1.200.000 |
| – Verkoopkosten zoals schilders | 60.000 |
| – Aankoopkosten | 850.000 |
| = belastbare winst | 290.000 |
| – Speculatiebelasting (volgens belastingtarief) | 40% |
| = te betalen belasting | 116.000 |
Nu komen we bij de grote vraag, kunt u hier nog “belasting besparen”, zijn er kosten die u kunt aftrekken van de speculatiebelasting?
Speculatiebelasting = bedrag van de waardestijging
Om u in staat te stellen “de belasting te verminderen”, moeten we naar de belastbare opbrengsten gaan. Uitgaven die de opbrengst minimaliseren zijn verkoopkosten, d.w.z. kosten zoals de makelaarscourtage of schilderwerk (tip: gelijktijdige waardevermeerdering).
Wet op de inkomstenbelasting (EStG): § 23 Onderhandse verkooptransacties
In principe geldt het volgende (volgens § 23 EStG): Als u uw eigendom pas tien jaar na de aankoop verkoopt, hoeft u geen belasting te betalen.
(1) Onderhandse verkooptransacties (§ 22 nummer 2) zijn
- Verkooptransacties van onroerende goederen en rechten die vallen onder de bepalingen van het burgerlijk recht inzake onroerende goederen (bv. erfpachtrecht op onroerende goederen, recht om mineralen te winnen) waarbij de periode tussen aankoop en verkoop niet langer dan tien jaar bedraagt. Gebouwen en voorzieningen buitenshuis moeten worden meegerekend voor zover zij binnen deze periode worden opgericht, uitgebreid of uitgebreid; dit geldt dienovereenkomstig voor delen van gebouwen die zelfstandige onroerende goederen zijn, alsmede voor door de eigenaar bewoonde appartementen en gedeeltelijk bewoonde kamers. Niet inbegrepen zijn activa die uitsluitend voor eigen bewoning werden gebruikt in de periode tussen aankoop of voltooiing en verkoop of voor eigen bewoning in het jaar van verkoop en in de twee voorafgaande jaren;
- Verkooptransacties van andere activa waarbij de periode tussen aankoop en verkoop niet langer is dan één jaar. Vervreemding van voorwerpen voor dagelijks gebruik is uitgesloten. In geval van aan- en verkoop van verscheidene soortgelijke bedragen in vreemde valuta, wordt aangenomen dat de eerst verworven bedragen het eerst zijn verkocht. In het geval van vermogensbestanddelen in de zin van de eerste volzin uit het gebruik waarvan in ten minste één kalenderjaar inkomsten worden verkregen als bron van inkomsten, wordt de termijn verlengd tot tien jaar;
- Verkooptransacties waarbij de verkoop van de activa eerder plaatsvindt dan de verwerving.
De inbreng van een vermogensbestanddeel in het privévermogen van de belastingplichtige door terugtrekking uit of beëindiging van het bedrijf wordt eveneens als een verwerving aangemerkt. In geval van verkrijging om niet wordt de verkrijging of de overdracht van het vermogensbestanddeel aan het privévermogen door de rechtsvoorganger voor de toepassing van deze bepaling toegerekend aan de enige rechtsopvolger. De verwerving of vervreemding van een direct of indirect belang in een personenvennootschap wordt geacht de verwerving of vervreemding van de activa pro rata te zijn.
Als een verkoop in de zin van zin 1, nummer 1, wordt tevens beschouwd
- De inbreng van een actief in het bedrijfsvermogen indien de vervreemding uit het bedrijfsvermogen plaatsvindt binnen een periode van tien jaar na de verkrijging van het actief, en
- De verborgen bijdrage aan een corporatie.
(2. Inkomsten uit onderhandse verkooptransacties van de in onderafdeling 1 bedoelde soort worden begrepen in de inkomsten uit andere soorten inkomsten, voor zover zij daartoe behoren.
(3) De winst of het verlies uit verkooptransacties ingevolge onderafdeling 1 is het verschil tussen de verkoopprijs enerzijds en de aanschaffings- of productiekosten en de met de opbrengst samenhangende kosten anderzijds. In de gevallen bedoeld in lid 1, vijfde zin, nummer 1, wordt de verkoopprijs vervangen door de waarde die op het tijdstip van de inbreng wordt vastgesteld overeenkomstig artikel 6, lid 1, nummer 5, en in de gevallen bedoeld in lid 1, vijfde zin, nummer 2, door de normale waarde. In de gevallen bedoeld in lid 1, tweede zin, worden de aanschaffings- of vervaardigingskosten vervangen door de overeenkomstig artikel 6, lid 1, vierde cijfer, of artikel 16, lid 3, bepaalde waarde. De aanschaffings- of voortbrengingskosten worden verminderd met de aftrek wegens slijtage, de verhoogde aftrek en de bijzondere afschrijving, voor zover deze bij het bepalen van de inkomsten in de zin van artikel 2, lid 1, eerste zin, nummers 4 tot en met 7, in mindering zijn gebracht. De winst blijft belastingvrij indien de totale winst uit de particuliere verkooptransacties in het kalenderjaar minder dan 600 euro bedroeg. In de gevallen van lid 1, vijfde zin, nummer 1, worden winsten of verliezen in aanmerking genomen voor het kalenderjaar waarin de prijs voor de vervreemding van het bedrijfsvermogen is ontstaan, en in de gevallen van lid 1, vijfde zin, nummer 2, voor het kalenderjaar van de verborgen inbreng. Verliezen kunnen slechts worden gecompenseerd tot het bedrag van de winst die de belastingplichtige in hetzelfde kalenderjaar heeft behaald met zijn particuliere verkooptransacties; zij kunnen niet in aftrek worden gebracht op grond van afdeling 10 quinquies. De verliezen worden evenwel, overeenkomstig artikel 10 quinquies, in mindering gebracht op de inkomsten die de belastingplichtige in de onmiddellijk voorafgaande aangifteperiode of in volgende aangifteperioden heeft behaald of zal behalen uit onderhandse verkooptransacties overeenkomstig lid 1; artikel 10 quinquies, lid 4, is van overeenkomstige toepassing.
Bron: Bondsministerie van Justitie (per 05/2021).
Belasting op de overdracht van vastgoed: koper of verkoper?
Moet u als verkoper overdrachtsbelasting betalen? Goed nieuws. Deze belasting is verschuldigd aan de kant van de koper.
Kopers betalen overdrachtsbelasting, niet kopers
In de regel varieert de belasting op de overdracht van onroerend goed tussen 3,5 en 6,5 procent, afhankelijk van de federale staat waarin het onroerend goed of de grond is gelegen. Voor een snelle oriëntatie hebben wij hier de tarieven van de belasting op de overdracht van onroerend goed voor alle 16 deelstaten samengevat, met als voorbeeld koopprijzen van 1 – 5 miljoen euro, van Beieren tot Hamburg.
- Belasting op de overdracht van onroerende goederen – tabel en berekeningsvoorbeeld
Wet overdrachtsbelasting onroerend goed (GrEStG): § 13 Belastingplichtige
Hier volgt een korte blik op de wetstekst volgens §13 Nr. 2 GrEStG.
De belastingschuldigen zijn:
- In de regel: de bij een overnametransactie betrokken personen als partijen bij het contract;
- In geval van verkrijging van rechtswege: de vorige eigenaar en de verkrijger;
- In het geval van verwerving door onteigening: de verwerver;
- In het geval van het hoogste bod in een executoriale procedure: de hoogste bieder;
- In geval van fusie van ten minste 95 procent van de aandelen van een vennootschap in handen van
- Van de overnemende partij:
de overnemende partij; - Verschillende bedrijven of personen:
deze belanghebbenden;
- Van de overnemende partij:
- In geval van wijziging van de vennoten van een maatschap: de maatschap;
- In het geval van een economisch belang van ten minste 95 procent in een vennootschap: de juridische entiteit die het economische belang houdt.
Bron: Bondsministerie van Justitie (per 09/2020).
Handel in commercieel onroerend goed: verkoop van onroerend goed
Indien u meerdere eigendommen wenst te verkopen, meer bepaald 3 eigendommen of meer in 5 jaar, dan bent u onderworpen aan de bepalingen van het handelsverkeer in onroerend goed (§15 EStG). In de wet op de inkomstenbelasting (EStG), meer bepaald in § 15 Inkomsten uit handelsactiviteiten, wordt een onderscheid gemaakt tussen belastingvrije inkomsten uit particulier vermogensbeheer en belastbare inkomsten uit handelsactiviteiten.
De regel voor de commerciële handel:
van 3 eigendommen in 5 jaar
Indien het goed commercieel wordt verhandeld, wordt niet alleen de meerwaarde belast, maar moet u ook een handel registreren en de overeenkomstige belastingen betalen. Overeenkomstig § 15 EStG is dan ook bedrijfsbelasting verschuldigd.
Uitleg over bedrijfsbelasting
De bedrijfsbelasting, kortweg GewSt, wordt over het algemeen geheven over de inkomsten van elke Duitse handelsonderneming en is dus gebaseerd op de objectieve verdiencapaciteit van de betrokken onderneming. Aangezien naamloze vennootschappen, vennootschappen op aandelen en co. op grond van hun rechtsvorm steeds als handelsondernemingen worden beschouwd, is de bedrijfsbelasting verplicht voor vennootschappen – ongeacht de samenstelling van het stichtende team.
Voor de volledigheid, wie betaalt de omzetbelasting? De koper betaalt de verkoopbelasting, evenals de overdrachtsbelasting.
Belasting besparen met onroerend goed
Leestip! Belasting besparen met onroerend goed – Leer over belasting heffen! U bent de beste financiële professional die u kunt vinden voor uw individuele omgeving (privé en zakelijk). Zelf belastingen berekenen is hét middel om uw eigen belastingdruk zo laag mogelijk te houden.
Het is dus een kwestie van belastingen omzetten in privé rijkdom
Hoe minder belasting u aan de fiscus hoeft te betalen, hoe sneller uw privévermogen zich zal ophopen. In deze gids vindt u meer over het onderwerp belastingoptimalisering. Voor het grootste deel behandelen we de aankoop van onroerend goed in Duitsland, maar aan het eind vindt u ook tips voor investeringen in Europa en de grote special: Belastingen in de VS. Begin met de grondbeginselen over bijkomende aankoopkosten in Duitsland, overdrachtsbelasting en rechtsvormen zoals de onroerend goed GmbH, familiestichtingen en andere rechtsvormen.
