1. aanbiedingsprijs van het huis

Het vaststellen van de juiste verkoopprijs is een van de belangrijkste beslissingen die een verkoper van onroerend goed moet nemen. Een te hoge prijs kan potentiële kopers afschrikken, terwijl een te lage prijs de verkoper financieel kan benadelen. Het bepalen van een geschikte prijs vereist een grondige marktanalyse en een realistische inschatting van de waarde van het onroerend goed.

Wat is je huis waard?

Je kunt veel artikelen over taxatie vinden op mijn website, je kunt veel zelf doen, maar je moet je wel bewust zijn van alle risico’s en fouten, zodat je je goed kunt voorbereiden op de verkoop van je appartement of huis. Als je weinig tijd hebt, kun je je woning laten taxeren.

De juiste prijsstelling:

• Tip 1: Doe grondig marktonderzoek om de huidige vastgoedwaarde in jouw regio te bepalen. Houd rekening met vergelijkbare verkopen en de staat van uw woning
• Tip 2: Overweeg een professionele taxatie door een taxateur of makelaar om er zeker van te zijn dat de prijs realistisch is.
• Tip 3: Onthoud dat een prijs die iets onder de marktwaarde ligt vaak meer potentiële kopers aantrekt en het verkoopproces kan versnellen.

2. presentatie en voorbereiding van onroerend goed

Een aantrekkelijke presentatie van de woning is cruciaal om kopers aan te trekken. Vastgoedverkopers moeten ervoor zorgen dat hun woning in goede staat verkeert, dat gebieden die gerepareerd moeten worden gerepareerd zijn en dat het huis of de flat schoon en netjes is. Een aantrekkelijk uiterlijk kan het verkoopproces veel gemakkelijker maken.

Presentatie en voorbereiding van onroerend goed:

• Tip 1: Investeer tijd en geld in het opknappen van je woning. Herstel zichtbare gebreken, verf de muren in neutrale kleuren en zorg voor een grondige schoonmaakbeurt.
• Tip 2: Zorg voor professionele foto’s en mogelijk zelfs virtuele rondleidingen om potentiële kopers een realistische indruk te geven van de woning.
• Tip 3: Maak je huis minder persoonlijk door persoonlijke spullen te verwijderen, zodat kopers zich gemakkelijker kunnen voorstellen hoe ze de woning zouden gebruiken.

3. marketing en blootstelling

Voor het succesvol op de markt brengen van een woning is een brede blootstelling nodig. Vastgoedverkopers moeten bekend zijn met verschillende marketingkanalen, waaronder online advertenties, sociale media, makelaars en mogelijk zelfs veilingen. Het kiezen van de juiste marketingstrategie kan het verschil maken tussen een snelle verkoop en een lange wachttijd.

Als je dat niet wilt, verkoop dan buiten de markt om.

Marketing en bekendheid:

• Tip 1: Gebruik online platforms zoals onroerendgoedportalen en sociale media om reclame te maken voor je woning. Plaats aantrekkelijke advertenties en geef duidelijke informatie
• Tip 2: Overweeg om met een makelaar te werken die een groot netwerk heeft en ervaring heeft met marketing
• Tip 3: Organiseer open huizen en bezichtigingen om potentiële kopers aan te trekken en hen de kans te geven de woning persoonlijk te bekijken.

4. onderhandelingen en overeenkomsten

Onderhandelingen met potentiële kopers kunnen complex zijn. Vastgoedverkopers moeten aanbiedingen kunnen beoordelen, tegenbiedingen kunnen doen en contracten kunnen opstellen. Vaardig onderhandelen kan de verkoopprijs beïnvloeden en het verkoopproces stimuleren.

Onderhandelingen en deals:

• Tip 1: Een grondige voorbereiding is cruciaal. Begrijp de behoeften van de koper en wees voorbereid om aan hun belangen tegemoet te komen
• Tip 2: Stel duidelijke grenzen voor aanbiedingen en blijf standvastig tijdens de onderhandelingen om financiële nadelen te voorkomen

5. inspecties en expertises

Tijdens het verkoopproces kunnen inspecties en onderzoeken nodig zijn om de staat van het pand te controleren. Problemen die zich voordoen tijdens deze inspecties kunnen de verkoop vertragen of zelfs doen mislukken. Verkopers moeten zich voorbereiden op mogelijke reparaties of onderhandelingen over de prijs.

Inspecties en expertises:

• Tip 1: Voer een grondige inspectie uit vóór de verkoop en verhelp problemen op voorhand
• Tip 2: Zoek gekwalificeerde beoordelaars en inspecteurs voor een vlotte inspectie

6 Juridische en financiële aspecten

De verkoop van een woning brengt juridische en financiële aspecten met zich mee die zorgvuldig overwogen moeten worden. Denk hierbij aan contracten, belastingen, vergoedingen en mogelijk hypotheken. Door samen te werken met een ervaren vastgoedadvocaat of makelaar kun je juridische valkuilen vermijden.

• Tip 1: Raadpleeg in een vroeg stadium een vastgoedadvocaat of makelaar, afhankelijk van de complexiteit, om de wettelijke vereisten en contracten te begrijpen.
• Tip 2: Houd een duidelijk overzicht van de financiële aspecten, inclusief belastingen en kosten, en maak een financieel overzicht voor de verkoop

7. Onzekerheden op de vastgoedmarkt

De vastgoedmarkt is onderhevig aan economische schommelingen en regionale trends. Vastgoedverkopers moeten voorbereid zijn op onzekere marktomstandigheden en moeten mogelijk hun verkoopstrategie aanpassen om succesvol te zijn in een veranderende markt.

8 Emotionele uitdagingen

Een huis of appartement verkopen kan emotioneel stressvol zijn, vooral als het je jarenlange thuis is. Vastgoedverkopers moeten in staat zijn om emoties te beheersen en objectief de beste beslissingen te nemen voor hun verkoop.

Mijn conclusie: fouten tijdens de verkoop

Het verkopen van een woning kan een spannende maar ook uitdagende ervaring zijn. Door je voor te bereiden op deze uitdagingen, gebruik te maken van professionele ondersteuning (tip: vastgoedcoaching) en een grondige planning, kunnen verkopers van onroerend goed het verkoopproces succesvol afhandelen en hun doelen bereiken.

Uw optie: Lukinski voor verkopers

Huur met onze experts.

• Lukinski voor verkopers

1) Verkoop onder tijdsdruk, slechte voorbereiding

De inspanning en omvang van de verkoop van onroerend goed worden vaak onderschat. Een veel voorkomend gevolg is de daaruit voortvloeiende tijdsdruk, die een negatieve invloed heeft op de verkoopprijs. Fouten in de voorbereiding van de verkoop kunnen verstrekkende gevolgen hebben – en niet alleen financiële. De koper moet immers met de verstrekte informatie en documenten ook de financiering van zijn bank rondkrijgen. Door een gebrekkige voorbereiding kan het verkoopproject in elk stadium mislukken.

Tip: Laat niets aan het toeval over. Neem voldoende tijd om de verkoop van je woning voor te bereiden.

Bepaal je doelen en plan de stappen van de verkoop met een vooruitziende blik. Laat onze professionele service je helpen om je woning doelgericht en optimaal te verkopen.

2) Verkeerde schatting van de aankoopprijs

De vraagprijs is altijd gebaseerd op de waarde van het pand. De persoonlijke inschatting van de eigenaar is echter vaak heel anders: De verkoopprijs wordt te hoog of te laag ingeschat. In beide gevallen wordt er financieel verlies geleden en is de koper mogelijk niet in staat om het pand te financieren. Onze reële marktwaardebepaling bestaat uit verschillende factoren. In onze taxatie houden we alleen rekening met eigendommen die vergelijkbaar zijn met de jouwe. Dit geldt zowel voor het type huis of appartement als voor de locatie en inrichting van het pand. Het bepalen van de aankoopprijs is een cruciaal aspect van een succesvolle vastgoedverkoop.

Tip: Ons proces analyseert de verkochte woningen in jouw regio en bepaalt zo een realistische verkoopprijs in overeenstemming met de markt. Geef geen geld weg.

Alles wat je moet weten over de taxatie vind je hier:

• Vastgoed taxeren

3) Onvolledige of ontbrekende documenten

Het verkrijgen en indienen van documenten voor de verkoop van het onroerend goed is in elke fase noodzakelijk. Potentiële kopers, overheden, kantoren en banken hebben documenten nodig of verstrekken ze. Verzamel alle benodigde documenten zo vroeg mogelijk. De huidige kadastrale uittreksels worden uitgegeven door de lokale rechtbank en de splitsingsverklaringen voor het wooncomplex zijn ook belangrijk. De volledige kerngegevens van de woning, die te vinden zijn in de bouwtekeningen, kadastrale uittreksels en plattegronden, zullen door serieuze kandidaat-kopers uiterlijk bij de bezichtigingsafspraak worden opgevraagd. Als een energieprestatiecertificaat of belangrijke documenten niet in een vroeg stadium beschikbaar zijn, kunnen potentiële kopers hun interesse verliezen of kan de verkoop later mislukken – bijvoorbeeld als de bank bezwaar maakt tegen ontbrekende documenten of een te hoge aankoopprijs.

Tip: Als je wilt, kunnen wij veel van de benodigde documenten voor je aanvragen.

Hier is een lijst met de belangrijkste documenten voor de verkoop van huizen en appartementen:

1. Plattegronden
2. Plattegrond
3. Kadastraal uittreksel
4. Brandverzekeringsbewijs
5. Een overzicht van de bijkomende kosten
6. Lijst van alle renovatiewerkzaamheden
7. Foto’s
8. Het huidige energiecertificaat
9. De specificatie van de leefruimte
10. Bestaande huurovereenkomsten
11. Als er meer dan één eigenaar is, details over de eigendomsstructuur
12. Een gedetailleerde beschrijving

Meer over de belangrijkste documenten vind je hier:

• Documenten verkoop

4) Slecht vertegenwoordigd eigendom

Woningen worden tegenwoordig online verkocht – of het nu gaat om een echtscheiding, scheiding of erfenis. Potentiële kopers zoeken naar geschikte woningen in sociale media en online databases op internet. Presenteer je woning op de best mogelijke manier en in lijn met je doelgroep.

Tip: Vóór de bezichtigingsafspraak en zelfs vóór de eerste fotosessie moet het te koop staande huis er netjes en gezellig uitzien.

Mis het niet om je woning van binnen en van buiten in topconditie te krijgen.

• Stel reparaties en onderhoud niet langer uit.
• Ruim op en creëer een heldere indruk.
• Zorg voor netheid en een gezellige en aantrekkelijke sfeer.

Home staging” loont. Dit houdt in dat je de woning zo voorbereidt dat potentiële kopers zich meteen thuis voelen en verliefd worden op de woning. We geven je graag advies. Enkele tips voor home staging:

• Verwijder persoonlijke spullen vóór de bezichtigingsafspraak
• Het pand visueel en emotioneel verbeteren

5) Foto’s: daglicht, open ruimte en diversiteit

Maar de belangrijkste factor zijn waarschijnlijk de foto’s – vooral voor vastgoedmarketing en het exposé. Een koper wil natuurlijk zoveel mogelijk van het huis zien om een idee te krijgen of het iets voor hem of haar kan zijn.

Om geweldige foto’s van je woning te maken, zijn er een paar dingen waar je rekening mee moet houden: Allereerst moeten de kamers natuurlijk netjes en schoon zijn. Je moet er ook voor zorgen dat je de foto’s bij daglicht maakt, zodat de kamers goed te zien zijn en kopers kunnen beoordelen hoeveel daglicht er in de kamers valt.

De mooiste kamer, het dakterras, de open keuken of misschien de erker met uitzicht. Je omslagfoto moet het meest expressief zijn en het beste van het huis weergeven. Foto’s van alle kamers en, indien beschikbaar, de tuin/balkon/terras, een buitenaanzicht en vooral een plattegrond mogen niet ontbreken.

Fototips in een oogopslag:

• Kamers schoon en netjes
• Daglicht (ten gunste van lichte kamers)
• De eerste foto zou de beste foto moeten zijn
• Bedek alle kamers en oppervlakken
• Plattegrond

Wat belangrijk is in een exposé vind je hier:

• Maak een exposé

6) Slecht voorbereid op de kijkafspraak

Potentiële kopers hebben belangrijke vragen tijdens bezichtigingen. Ze hebben tijd nodig om zich vertrouwd te maken met het huis en de omgeving. Er wordt deskundige en technisch goede informatie verwacht over bouwkundige kwesties. Bij de verkoop van onroerend goed worden gedetailleerde vragen gesteld over het gemeenschappelijke eigendom, omdat deze aandelen ook samen met het onroerend goed worden gekocht.

Tip: We helpen je graag met al je vragen tijdens de bezichtigingsafspraak. We maken al een voorselectie bij het selecteren van potentiële kopers, zodat er geen tijd of moeite wordt verspild.

Wij voeren de verkooponderhandelingen voor je. Met onze jarenlange ervaring kunnen we verkooponderhandelingen over onroerend goed zeer succesvol voeren. Als makelaars blijven we objectief en laten we ons niet onder druk zetten om beslissingen te nemen.

• Tips voor bezichtigingsafspraken

Conclusie: Hoe vermijd je fouten en risico’s?

Als je je huis wilt verkopen en deze valkuilen vanaf het begin wilt vermijden, neem dan direct contact op met een makelaar. Makelaars zijn deskundige contactpersonen die niet alleen jarenlange ervaring hebben, maar ook de nodige knowhow en kennis.

Met de service van een makelaar kun je lange onderhandelingen en onsuccesvolle kopers vermijden, zodat je snel een koopcontract voor de woning kunt laten opstellen en de overdracht in gang kunt zetten.

Een flat verkopen zonder makelaar: Dit spreekt voor zich

In dat geval moet u zelf het verkoopproces verzorgen, inclusief het maken van advertenties en het organiseren van bezichtigingen.

Laten we de voor- en nadelen eens nader bekijken.

Voordelen: Bespaarde kosten & snellere verwerking

Een van de grootste voordelen is dat De belangrijkste factor is zeker dat u zich de makelaarscommissie kunt besparen die gewoonlijk bij een geslaagde verkoop ontstaat. Deze commissie bedraagt meestal enkele duizenden euro’s en kan dus een aanzienlijk deel van de verkoopprijs uitmaken. Bovendien heeft u altijd de volledige controle over het verkoopproces en kunt u zelf beslissen over de bezichtiging, koper & co.

De grootste voordelen in één oogopslag:

• Besparing op de commissie van de makelaar
• Controle over het verkoopproces
• Direct contact met potentiële kopers
• Meer persoonlijke uitstraling
• Snellere verwerking van formaliteiten

Nadelen: Gebrek aan professionele ondersteuning

Verkopen zonder makelaar brengt echter ook enkele nadelen met zich mee. U moet bijvoorbeeld zelf zorgen voor het maken van advertenties en het organiseren van bezichtigingen, en u heeft niet de steun van een professionele makelaar bij het beoordelen van het appartement en het afhandelen van het contract. Bovendien kan het moeilijk zijn om een geschikte koper te vinden als u niet beschikt over een uitgebreid netwerk of ervaring met de verkoop van onroerend goed.

Alle nadelen samengevat:

• Tijd- en middelenrovend
• Geen ondersteuning van een professionele makelaar
• Gebrek aan netwerk en ervaring in de verkoop van onroerend goed

Zie je wel: Verkopen zonder makelaar is de moeite waard. Zelfs als je geen ervaring hebt, is een particuliere flatverkoop niet onmogelijk. Als u de onderstaande stappen volgt, staat niets uw verkoopsucces in de weg.

Procedure: van taxatie tot koopovereenkomst

Als u besluit uw flat te verkopen zonder de hulp van een makelaar, moet u de volgende stappen volgen.

Een overzicht van het proces:

1. Laat uw flat taxeren
2. Maak een verkoop advertentie
3. Rondleidingen organiseren
4. Onderhandelen over de aankoopprijs
5. Aankoopcontract maken
6. Flat overgedragen aan koper

Laat uw flat taxeren

Het eerste wat u moet doen is uitzoeken hoeveel uw appartement waard is. Hiervoor kunt u verschillende online tools of vastgoedportalen gebruiken om uw flat te taxeren en de gemiddelde prijs per vierkante meter in uw omgeving te achterhalen. Een professionele taxatie door een taxateur is ook mogelijk.

Maak een verkoop advertentie

Zodra u de waarde van de flat hebt bepaald, moet u een advertentie opstellen om potentiële kopers bewust te maken van uw flat. U kunt advertenties plaatsen in kranten, online onroerend goed portals of op social media platforms. Zorg ervoor dat u zinvolle foto’s en gedetailleerde informatie over de flat toevoegt.

Rondleidingen organiseren

Zodra u aanvragen van potentiële kopers hebt ontvangen, moet u bezichtigingsafspraken maken. U moet flexibel zijn en afspraken aanbieden in het weekend of ’s avonds om zoveel mogelijk geïnteresseerden tegemoet te komen.

Onderhandelen over de aankoopprijs

Zodra een koper is gevonden, moet u onderhandelen over de verkoopprijs. Het is belangrijk een realistische prijs vast te stellen en niet te veel te vragen. Zorg er ook voor dat u alle vragen van de koper beantwoordt en indien nodig verdere documenten of informatie verstrekt.

Aankoopcontract maken

Zodra koper en verkoper het eens zijn geworden over de prijs, moet u het koopcontract opstellen. U kunt hiervoor gestandaardiseerde contractsjablonen gebruiken of advies inwinnen bij een advocaat. Het contract moet alle belangrijke informatie over het appartement en de verkoopvoorwaarden bevatten.

Flat overgedragen aan koper

Nu moet u alleen nog een afspraak maken bij de notaris om de verkoop af te ronden. Nadat het koopcontract is ondertekend, moet u de flat overdragen aan de koper. U moet alle noodzakelijke documenten en sleutels overhandigen en ook een overdrachtsrapport opstellen om eventuele schade of gebreken vast te leggen.

Het is belangrijk dat u bij elke stap van het verkoopproces zorgvuldig te werk gaat en voldoende tijd neemt voor de organisatie en uitvoering ervan. Als u niet zeker bent of hulp nodig hebt, kunt u ook een notaris of een advocaat raadplegen om ervoor te zorgen dat alle wettelijke formaliteiten worden vervuld.

Kosten: notaris, energiecertificaat & Co.

Zoals reeds gezegd, kunt u de makelaarscommissie besparen als u besluit zonder makelaar te verkopen. U zult echter nog steeds een aantal kosten moeten dragen die met de verkoop gepaard gaan. Hier zijn enkele van de kosten waarmee u als verkoper kunt worden geconfronteerd:

• Notariskosten
• Kosten voor de aanvraag van het energiecertificaat
• Marketing- en reclamekosten

In het algemeen kunnen de kosten voor de verkoop van een flat zonder makelaar variëren, afhankelijk van de waarde van de woning en de omvang van de gebruikte diensten. Het is raadzaam om vooraf te informeren naar de mogelijke kosten om een realistische berekening van de verkoopopbrengst te maken.

Belangrijke documenten in een oogopslag

Zoals we allemaal weten, is een goede voorbereiding het halve werk. Dat geldt ook voor de documenten. Het beste is om ze vooraf samen te stellen en ze te bewaren in een belangrijke map waar je altijd bij kunt.

U mag in geen geval zonder deze documenten:

• Uittreksel uit het kadaster
• Energiecertificaat
• Koopcontract
• Perceelkaart
• Plattegrond
• Beschrijving van het gebouw
• Berekening leefruimte
• Lijst van onderhoudsmaatregelen
• Overzicht van de huisbetalingen

Zorg ervoor dat alle documenten altijd volledig zijn. Er kunnen extra kosten ontstaan, met name voor de aanvraag van het energiecertificaat en het uittreksel uit het kadaster.

Hier vindt u alles wat u moet weten over de belangrijkste documenten:

• Documenten verkoop

Checklist: Dit is waar je op moet letten

Hier volgt een checklist met enkele belangrijke vragen die u zich moet stellen wanneer u overweegt uw huis te verkopen zonder makelaar:

1. Heeft u de tijd en de middelen om de verkoop van de flat zelf uit te voeren?
2. Heb je ervaring met de verkoop van onroerend goed?
3. Kunt u de waarde van uw huis realistisch inschatten?
4. Heeft u alle benodigde papieren en documenten bij elkaar?
5. Ben je klaar om te onderhandelen met potentiële kopers?
6. Heeft u een duidelijk idee van wat u wilt bereiken in termen van verkoop?
7. Beschikt u over de nodige kennis om juridische kwesties in verband met de verkoop op te helderen?

Conclusie: een flat verkopen zonder makelaar is de moeite waard

Kortom, een appartement verkopen zonder makelaar is een optie die veel voordelen biedt. Ten eerste bespaart u op de makelaarscourtage die anders verschuldigd zou zijn en die vooral bij dure woningen een aanzienlijk bedrag kan zijn.

Tegelijkertijd vergt verkoop zonder makelaar ook veel tijd en werk, omdat de verkoper alle taken zelf op zich moet nemen. Dit omvat bijvoorbeeld het adverteren van het appartement, het houden van bezichtigingen en onderhandelingen, alsmede het opstellen en controleren van de nodige documenten. Als men echter bereid is deze taken op zich te nemen en over de nodige kennis en vaardigheden beschikt, kan verkopen zonder makelaar een verstandige beslissing zijn die leidt tot een succesvolle en bevredigende verkoopervaring.

1 kamer / 2 kamer flat te koop [jaar]: Vervaldatum

U wilt een klein appartement verkopen, misschien is het uw eerste woning. Dan rijzen er veel vragen, die ik hier kort zal beantwoorden.

PS: Ik koop rechtstreeks, bel me of schrijf me hier onder contact.

4 grote vragen bij de eerste verkoop

De meest gestelde vragen van beginnende verkopers:

• Hoeveel is mijn kleine flat waard?
• Verkopen met of zonder makelaar?
• Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?
• Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

Laten we eerst de belangrijkste vragen ophelderen. Daarna zal ik de 18 stappen in de verkoop van een flat in detail aan u voorstellen. Vanaf de allereerste stap tot het koopcontract en de notarisafspraak.

Flatgebouw, hoogbouw of flat in een flatgebouw:

Hoeveel is mijn kleine flat waard?

De waarde van een onroerend goed, ongeacht of het om een klein appartement, een groot appartement of een flatgebouw gaat, wordt over het algemeen altijd gemeten aan de hand van drie centrale factoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Laten we beginnen met het inzicht: Taxatie.

Ligging van het appartement: München vs. Duisburg – Factor #1

Locatie – Centraal bij de taxatie, de prijs van het land of de locatie van uw flat. 40 vierkante meter in Schwabing (München) is heel wat anders dan 40 vierkante meter in Marxloh (Duisburg).

Locatie betekent niet alleen in welke stad te verkopen, maar ook welke wijk, in welke straat, met welk huisnummer. Het verschil tussen de wijken is groot, maar ook tussen de straten. Denk maar aan een flat dicht bij een kruispunt met een hoofdweg, het typische lawaai, en op slechts 300 m afstand, het kleine idyllische stadspark. Zelfde straat, groot verschil.

Vergelijking, locatie München / Duisburg:

• 40 m² in München Schwabing: 483.000 euro
• 40 m² in Duisburg Marxloh: 74.000 euro

Verschil München / Dusiburg:

+ 550% prijsverschil

Wie koopt er kleine flats?

Nadat we de aanbodzijde (uw flat) hebben bekeken, kijken we naar de koperszijde. Hoe zit het met vraag en aanbod in uw microlocatie (straat en wijk)? Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met universiteiten en hogescholen gaat de verkoop sneller dan in landelijke gebieden. Simpelweg omdat de vraag hier aanzienlijk hoger is.

Ook met het oog op toekomstige ontwikkelingen, demografische veranderingen, zoals het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. Er zijn minder grote gezinnen, maar meer alleenstaanden. Perspectieven spelen een rol bij de evaluatie.

Laten we na de locatie, uw één- of tweeslaapkamerflat, naar de woning zelf gaan.

Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand) – Factor #2

Het eigendomstype zelf is relevant voor alle kopers. Het is duidelijk dat het een 1-kamer / 2-kamer flat is. Andere factoren zouden dan bijvoorbeeld het hele gebouw zijn. Is uw flat in een flatgebouw van hoge kwaliteit of in een anoniem flatgebouw. Dit maakt het meer of minder aantrekkelijk voor latere kopers/huurders (huurprijs).

Om de waarde van uw eigendom te bepalen, moet u de staat ervan bekijken. Enerzijds de gedeeltelijke eigendom die u deelt met de vereniging van mede-eigenaars van de flat en uw afzonderlijke eigendom, het appartement. Onderwerpen zijn onder meer cosmetische reparaties, renovatie, congestie, maar soms ook bestaand meubilair.

Voor een dergelijke taxatie moet u met een deskundige spreken, het appartement inspecteren en zo nodig ook enkele documenten raadplegen. Verderop in de gids, in de 18 stappen om een flat te verkopen, kunt u hier meer over te weten komen!

Renoveren / opknappen voor verkoop?

Veel beginnende verkopers vragen zich vaak af of ze hun condominium nog moeten renoveren of zelfs opknappen? In feite hoeven zij deze moeite niet te doen; veel kopers kopen graag eigendommen die zij later kunnen opwaarderen. Uiteindelijk heeft dit natuurlijk positieve gevolgen voor het rendement van het onroerend goed.

Huurders, huurovereenkomsten en leegstand – Factor #3

Huurder/leegstand – Factor 3 bij de taxatie van uw een- of tweekamerflat is de huidige bezettingsgraad.

Verkoop van een huurflat – Als de flat verhuurd is, telt de geschiedenis van de huurder ook een beetje mee bij de wederverkoop. In het ideale geval waren er geen achterstanden of moeilijkheden. Ook de leegstand speelt een rol, of de latere kosten van het opnieuw verhuren van de flat. Als u eerder als eigenaar-bewoner in uw flat hebt gewoond, telt dit als leegstand; de nieuwe eigenaar moet de flat immers opnieuw verhuren als hij er zelf niet als eigenaar-bewoner in wil wonen.

Hoe meer we in detail treden, hoe minder de prijs uiteindelijk wordt beïnvloed.

Daarom passen wij de drie centrale beoordelingsfactoren opnieuw in elkaar:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Verkopen met of zonder makelaar?

Particulier verkopen of met een makelaar? Naast de taxatie, is de grote vraag in de verkoop. Als u nog geen flatgebouw hebt verkocht, denkt u misschien eerst: verkopen zonder makelaar zal me geld besparen! In feite houdt onderhandse verkoop echter een aantal risico’s in. Denk maar aan de eerder vermelde waardebepaling, maar ook aan de hele procedure en het aankoopproces, de individuele vastgoedadvertenties, de constante communicatie met geïnteresseerden en echte potentiële kopers, de onderhandelingen, het koopcontract en …

Aan het eind van de dag zijn de paar procent die u als verkoper aan makelaarskosten betaalt niet veel vergeleken met de fouten die kunnen gebeuren. Nog belangrijker is echter de factor tijd, zoals u later zult zien in de hele 18 stappen tot aan het koopcontract en de notarisafspraak.

Realistische beoordeling, persoonlijk netwerk, communicatie en adviseur:

Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?

Voor u als verkoper is er slechts één relevante belasting waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een appartement, namelijk de speculatiebelasting.

Speculatiebelasting bij verkoop: wanneer en hoeveel?

De speculatiebelasting wordt betrekkelijk snel en eenvoudig uitgelegd. Eerst onderscheiden: Eigenaars-bewoners en kapitaalbeleggers (huren).

Als u uw appartement uitsluitend zelf hebt bewoond, is de verkoop belastingvrij.

Zodra u uw flat heeft verhuurd, verandert de situatie. Nu wordt de speculatiebelasting van kracht.

• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor

U wordt belast op de winst die u maakt.

Formule:

• Belastbare winst = verkoopprijs – aankoopprijs

Waarom bestaat de speculatiebelasting?

De speculatietaks is bedoeld om te snelle vastgoedtransacties (speculanten) oninteressant te maken, vanwege het relatief hoge belastingtarief dat van toepassing is. Het bedrag van de speculatiebelasting is gebaseerd op het normale belastingtarief (inkomstenbelasting), dat voor particulieren kan oplopen tot 42%. Vanaf een jaarinkomen van ~255.000 (inclusief winst uit verkoop) geldt ook voor de rijken een belasting van +3%.

• Speculatiebelasting tot maximaal 45%

Er is dus sprake van speculatieve belasting als u uw woning heeft verhuurd. Dan is de periode (speculatieperiode) 10 jaar. Dit betekent dat er tien jaar moet zijn verstreken tussen de aankoop van uw appartement en de verkoop ervan. Dan is de verkoop van uw flat belastingvrij. Als u binnen deze tien jaar verkoopt, zult u speculatiebelasting moeten betalen.

Er is één uitzondering: als u uw eigendom hebt verhuurd, maar het daarna twee jaar zelf gebruikt voordat u het verkoopt, kunt u het in het volgende jaar belastingvrij verkopen.

• Valt niet onder belastingheffing over winst bij verkoop van onroerend goed
• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor
• Bedrag is gebaseerd op het inkomstenbelastingtarief (persoon)

Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

De eerste stap om een flat te verkopen is te beslissen dat u uw flat wilt verkopen! Als u al bij deze stap bent, leer dan hier de 18 stappen van het verkopen van een flat.

Stap voor stap: Verkoop checklist

Je kent nu de 4 belangrijke vragen en antwoorden! Hoeveel is mijn kleine flat waard? Verkopen met of zonder makelaar? Moet ik belasting betalen over de verkoop van mijn flat? Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat? Ga nu in detail met deze 18-stappen checklist. Vanaf het moment van verkoop tot de notarisbenoeming en de overdracht van de koopprijs.

Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Moderne micro-appartementen met gemeubileerde appartementen:

Locatie, locatie, locatie! Hier is nog een speciale blik op een selectie van grote steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Verkoop van een ondergrondse parkeergarage [jaar]: waarde, makelaar en procedure

Laten we beginnen met een van de belangrijkste vragen voor beginnende verkopers: Wat is mijn ondergrondse parkeergarage waard? Na de 3 centrale factoren vindt u alle stappen van de verkoop van onroerend goed die ook voor u en de verkoop van uw ondergrondse parkeergarage van belang zijn, van documenten, tot de vraag van de makelaar, tot het koopcontract en de overdracht.

Laten we beginnen met de 3 belangrijkste waardefactoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Plaats: stad, straat en schommeling

Hoe beter de ligging van uw ondergrondse parkeergarage, hoe gemakkelijker het zal zijn om de parkeerplaatsen te verhuren aan langparkeerders en/of kortparkeerders. Om de leegstand zo laag mogelijk te houden, moet bij de taxatie in de eerste plaats worden gekeken naar de locatie.

Situatie bij de taxatie (huidig en vooruitzicht):

• Macro perspectief – In welke stad verkoopt u?
• Mesoperspectief – Welke wijk?
• Microperspective – Welke straat en huisnummer?

Of het nu gaat om een kleine stad, een middelgrote stad of een agglomeratie, elk jaar rijden er meer en meer auto’s in stadscentra. Hoe groter de fluctuatie en hoe minder concurrerende aanbiedingen op de locatie, hoe beter – ook voor het rendement van de investeerders.

De volgende stap is dat kopers (belangrijk om hun perspectief te kennen) de staat van uw ondergrondse parkeergarage beoordelen.

Toestand van uw ondergrondse parkeergarage

Zeer weinig investeerders willen een uitgebreide ondergrondse garage renoveren. Natuurlijk is er een bepaald percentage dat zeer, zeer goedkoop wil kopen en daarom op zoek is naar oude of slecht onderhouden eigendommen. De toestand speelt, samen met de ligging, een centrale rol bij de waardering van uw ondergrondse parkeergarage.

Voor een concrete beoordeling moeten de huidige toestand en de beoogde toestand worden vastgesteld.

Typische tekortkomingen van de eerste decennia zijn:

• Ondergrondse parkeergarage
• Vloercoatings
• Betonreparatie
• Afdichten van scheuren
• Afdichten van de plafonds
• …

Soms is er ook sprake van een opknapachterstand, bijvoorbeeld als gevolg van geschillen over opknapwerkzaamheden in de vereniging van eigenaren.

Belangrijk vooraf, het is maar een voorbeeld:

De onderhoudskosten voor parkeergarages met meerdere verdiepingen variëren enorm, afhankelijk van de staat waarin ze verkeren

Zeer oude ondergrondse parkeergarage: 40+ jaar oud

Hier is een voorbeeld, een echt oude ondergrondse parkeergarage, met ongeveer 100 parkeerplaatsen:

Laten we zeggen dat de ondergrondse parkeergarage nu 40, 50 jaar oud is en echt aan het eind van zijn Latijn is en ouder wordt. Verbouwings- en renovatiekosten zijn derhalve onvermijdelijk voor de nieuwe eigenaar van een ondergrondse parkeergarage.

Voor elke parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage kunt u rekenen op een bedrag van ~ 6.000 euro (als totaalproject), met een omvang van 100 parkeerplaatsen.

Alleen al het opwaarderen van een ondergrondse parkeergarage zou ongeveer 1,4 miljoen euro kosten. Daar komt nog bij dat de renovatie van het beton ongeveer 1,1 miljoen euro zou kosten.

Vervolgens kijken we naar de afdichting van het plafond van de ondergrondse parkeergarage. Voor de nieuwe isolatie tegen druppelend water kunt u rekenen op nog eens 0,5 miljoen euro (bron: DZ Online). De posten zijn kleiner, maar in totaal niet onbelangrijk. Daarnaast zal er sprake zijn van rookafzuiging, ventilatie of zelfs de vernieuwing van de elektrische installatie, ook om in te kunnen spelen op de toenemende markten, zoals het toenemende aantal elektrische auto’s in de binnensteden en woonwijken.

Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Bij de beoordeling wordt niet alleen gekeken naar de huurders op korte termijn ter plaatse, maar ook naar huurders op lange termijn en leegstand. Uiteindelijk is de evaluatie gebaseerd op huurders op korte/lange termijn en het mogelijke toekomstige potentieel (herinrichting, ontwikkeling, marketing) van de parkeergarage.

Langdurige huurovereenkomsten zijn natuurlijk het ideale geval en leegstand het tegenovergestelde. Om ervoor te zorgen dat de taxatie realistisch is en dat latere belanghebbende partijen een overzicht hebben, wordt informatie van uw huurders verzameld. Bovendien wordt rekening gehouden met vele kleinere parameters, in goede A-locaties bijvoorbeeld ook met de huur van commerciële ruimte voor reclame (oprit, parkeerterreinen en gevels).

Dit geeft u 3 centrale factoren om de waarde te bepalen:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Stap voor stap: Verkoop checklist

De verkoop van ondergrondse garages is veel gespecialiseerder dan de gewone verkoop van een parkeerplaats, een parkeerterrein of een individuele garage. Veel ondergrondse garages worden ook niet via vastgoedportalen verkocht, maar via persoonlijke netwerken, vaak door goede en ervaren makelaars.

Toch is het belangrijk te weten voor de verkoop, zodat u zich goed kunt voorbereiden en ook een ervaren makelaar kunt vinden.

Voorbereiding: makelaar, documenten en taxatie

De belangrijkste dingen over het klaarmaken van een eigendom en het verkopen ervan.

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: netwerken en onderhandelen

De tweede fase betreft de marketing van uw eigendom om kopers en investeerders met voldoende kredietwaardigheid te vinden.

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verwerking van de verkoop: volledige overdracht

Van het koopcontract tot de oplevering.

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Gedeeltelijke eigendom ondergrondse parkeergarage: Enkele parkeerplaats?

Tot slot, wat de kleinste eenheid betreft: kunt u een ondergrondse parkeerplaats ook afzonderlijk verkopen? De individuele verkoop van ondergrondse parkeerplaatsen is mogelijk. Het hangt er echter van af of de parkeerplaats een afzonderlijk eigendom is dan wel een bijzonder gebruiksrecht. Het verschil is dat als u een parkeerplaats hebt met een eigen kadastrale pagina (speciale eigendom), de verkoop eenvoudig is. In het geval van een bijzonder gebruiksrecht dat behoort tot een condominium, kan het bijzonder gebruiksrecht alleen worden verkocht aan een andere mede-eigenaar.

Hier vindt u meer informatie over de individuele verkoop van parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage:

• Verkooppraatje

Locatie, locatie, locatie! Onroerend goed markt

Parkeerplaatsen zijn schaars in veel hotspots in Duitsland. Daarom is het eerste goede nieuws dat u uw parking tegen een realistische prijs kunt verkopen. Want alleen vorig jaar al werden er 2,92 miljoen nieuwe auto’s geregistreerd. Volgens het KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Federale Dienst voor het Autoverkeer) is het aantal voertuigen in Duitsland in vergelijking met het vorige jaar met maar liefst 1,1 miljoen toegenomen tot ongeveer 66,9 miljoen geregistreerde voertuigen, d.w.z. een stijging van 1,6 %.

66,9 miljoen geregistreerde voertuigen in Duitsland

Met het juiste netwerk van kopers en investeerders, meestal via ervaren makelaars met succesvolle deals, zult u uw ondergrondse parkeergarage relatief snel verkocht hebben.

Hier is een speciale blik op de algemene verkoop van onroerend goed in de grotere steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart