Kadaster (Grundbuch): Opbouw, afdelingen & belangrijke inschrijvingen uitgelegd

Wat is het kadaster (Grundbuch)?

Het Grundbuch is een openbaar register bij het kantongerecht (Amtsgericht) waarin eigendomsverhoudingen en lasten van percelen worden vastgelegd. Elk perceel in Duitsland heeft een eigen kadasterblad. Een vastgoedaankoop is pas juridisch afgerond na inschrijving in het Grundbuch.

Opbouw van het Grundbuch

Afdeling II: belangrijke inschrijvingen

• Recht van overpad: de buurman mag het perceel oversteken. Kan de waarde verlagen.
• Woonrecht: een persoon mag er levenslang wonen – ook na verkoop. Sterk waardeverlagend.
• Vruchtgebruik: gaat verder dan woonrecht – de persoon mag het pand ook verhuren en de inkomsten behouden.
• Voorkeursrecht: een gemeente of persoon mag als eerste kopen.
• Vervreemdingsvoorbehoud: beschermt de koper tijdens de afwikkeling tot de definitieve inschrijving.

Grondschuld versus hypotheek

Tip: haal de grondschuld na aflossing niet meteen door – deze kan gratis worden hergebruikt voor latere herfinanciering.

Kadasteruittreksel aanvragen

• Bevoegd kantongerecht (persoonlijk of per post)
• Online: grundbuch-portal.de (in veel deelstaten)
• Via de notaris bij het koopcontract

Rangorde in het Grundbuch

Wie eerder is ingeschreven, heeft voorrang. Bij executieveilingen worden schuldeisers voldaan in volgorde van inschrijving. Eerste-rangs grondschulden van de bank worden altijd als eerste voldaan.