AfA onroerend goed: afschrijving berekenen, zinnen & berekeningsvoorbeeld
Wat is de AfA bij onroerend goed?
AfA staat voor afschrijving voor afwering. Vermijders kunnen de aanschafkosten van het gebouw over vele jaren fiscaal afschrijven. Het gebouw versleten – deze waardevermindering vermindert het belastbare inkomen. Afschrijving gebeurt alleen het gebouw, niet het land.
AfA-tarieven overzicht
| Gebouwtype | AfA-tarief | Duur | Basis |
|---|---|---|---|
| Woninggebouw (bouwjaar vanaf 1925) | 2,0 % per jaar | 50 jaar | § 7 lid 4 EStG |
| Woninggebouw (bouwjaar voor 1925) | 2,5 % per jaar | 40 jaar | § 7 lid 4 EStG |
| Nieuwbouwverhuur (vanaf 2023) | 3,0 % per jaar | 33 jaar | § 7 lid 4 nieuw |
| Degressieve AfA nieuwbouw | 5,0 % per jaar | Vrij te kiezen | § 7 lid 5a EStG |
| Monument (vermijder) | 9 % × 8 J. + 7 % × 4 J. | 12 jaar = 100 % | § 7i EStG |
AfA berekenen: stap voor stap
Koopprijs: 500.000 € | Bouwjaar 1985 | Locatie: Middenstad
| Stap | Berekening | Resultaat |
|---|---|---|
| Totale kosten (inclusief bijkomende kosten) | Koopprijs + Notaris + Grondwinstbelasting + Makelaar | 535.000 € |
| Deel van het Land afhalen | 25 % (stadsmiddentheek) | – 133.750 € |
| AfA-basis (gebouwdeel) | 535.000 – 133.750 | 401.250 € |
| AfA per jaar (2 %) | 401.250 × 0,02 | 8.025 € / jaar |
| Belastingbesparing (42 % belastingtarief) | 8.025 × 0,42 | 3.370 € / jaar |
Deel van het Land bepalen
De belastingdienst erkent drie methoden:
- Grondwaarde-methode: Meest nauwkeurige methode – verhouding van (grondwaarde × m² Land) tot de totale koopprijs.
- Bundesfinanz-Arbeitshilfe: Gratis Excel-hulpmiddel van de belastingdienst (zoekterm: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
- Pauzaalwaarde 20–30 %: Afhankelijk van de ligging – niet altijd aanvaard door de belastingdienst.
Degressive aflossing voor nieuwbouw
Sedert 2023 kunnen investeerders bij nieuwbouw (afwerking vanaf 01.01.2023) kiezen tussen 3 % lineair en 5 % degressief:
- 5 % van de respectieve restboekwaarde → aanvankelijk hogere afschrijving, daarna dalend.
- Wisselen van degressief naar lineair is één keer mogelijk – omgekeerd niet.
- Zinvol: Als u in de eerste jaren hoog belastbaar inkomen heeft.
Renovaties en afschrijving
- Onderhoudskosten (ramen, badkamer): direct als kostprijs van het bedrijf af te trekken.
- Productiekosten (uitbreiding, dakuitbreiding): verhogen de afschrijvingsbasis → 50 jaar afschrijven.
- 15%-grens: renovaties boven 15 % van de woningwaarde in de eerste 3 jaar na aankoop worden beschouwd als productiekosten (artikel 6 lid 1 nr. 1a EStG).
Bedrijfsfruit! Vitamines! Power! Kleine aanbeveling & een gezond idee voor je kantoor
Immobilien-GmbH 2026: loont een bv voor vastgoedbeleggers?
Onroerend goed-KI DSGVO-conform: Gegevensbescherming, grondwaarden & huurrecht voor investeerders
Kadaster (Grundbuch): Opbouw, afdelingen & belangrijke inschrijvingen uitgelegd
Eigenbedarfskennis: Voorwaarden, termijnen & huurdersrechten
Notariskosten bij het kopen van een huis: tabel, berekening & wat inbegrepen is
