Notariskosten bij het kopen van een huis: tabel, berekening & wat inbegrepen is

Wat kost de notaris bij het kopen van een huis?

De notariskosten bij het kopen van een huis bedragen doorgaans 1,0 tot 1,5% van de koopprijs — inclusief kadasterkosten. Het exacte bedrag wordt bepaald door de Duitse wet op de gerechts- en notariskosten (GNotKG) en ligt daarmee wettelijk vast: geen enkele notaris mag meer of minder vragen.

Notariskosten tabel: wat kost het echt?

De volgende tabel toont de realistische totale kosten voor notaris + kadaster afhankelijk van de koopprijs:

Richtwaarden inclusief 19% btw. De exacte afrekening gebeurt volgens de GNotKG-tarieventabel.

Wat zit er in de notariskosten?

De notariskosten bij de aankoop van vastgoed bestaan uit meerdere posten:

• Verlijden van de koopovereenkomst: de grootste post — de notaris verlijdt de koopovereenkomst ten overstaan van beide partijen. Ca. 0,5–0,8% van de koopprijs.
• Voorlopige aantekening van eigendomsoverdracht: beschermt de koper in het kadaster zolang de definitieve eigendomsoverdracht nog niet heeft plaatsgevonden. Ca. 0,1–0,2%.
• Vestiging van de hypotheek: als een bank financiert, moet de hypotheek notarieel worden ingeschreven. Ca. 0,2–0,3%.
• Tenaamstelling: het kadaster registreert de nieuwe eigenaar. Ca. 0,1–0,2%.
• Uitvoeringskosten + onkosten: kosten voor notariële correspondentie, legalisaties, kadastrale uittreksels. Vast bedrag ca. 100–200 €.

Wie betaalt de notariskosten?

In Duitsland betaalt de koper alle notariskosten en kadasterkosten — dit is marktgebruik, ook al is er geen wettelijke verplichting. Enige uitzondering: de kosten voor het doorhalen van bestaande lasten (bijv. de oude hypotheek van de verkoper) zijn voor rekening van de verkoper.

Notariskosten zonder financiering: wat vervalt er?

Wie zonder bankfinanciering koopt (contante koper), bespaart op de vestiging van de hypotheek. Dit verlaagt de notariskosten met ca. 0,2–0,3% van de koopprijs:

• Bij een koopprijs van 400.000 €: besparing van ca. 800–1.200 €
• Bij een koopprijs van 1.000.000 €: besparing van ca. 2.000–3.000 €

Notariskosten fiscaal aftrekken

Voor verhuurd vastgoed gelden de notariskosten als bijkomende aankoopkosten. Ze verhogen de afschrijvingsbasis en werken daardoor op lange termijn belastingverlagend. Ze zijn niet direct in het aankoopjaar aftrekbaar. Bij zelfbewoond vastgoed hebben ze geen fiscaal effect.

Zelf een notaris kiezen: mag de koper dat?

Ja. De koper heeft het recht om de notaris vrij te kiezen — in de praktijk stelt vaak de makelaar of verkoper er een voor. U kunt dit weigeren. Aanbevolen: kies een notaris in de buurt van het object, aangezien deze bekend is met de lokale kadastrale gebruiken.

Verloop: van de notarisafspraak tot de sleuteloverdracht

Veelvoorkomende fouten bij de notarisafspraak

• Concept niet vooraf opvragen: kopers hebben recht op het conceptcontract minstens 2 weken vóór de afspraak. Maak hier gebruik van.
• Lasten niet controleren: laat het kadaster vooraf controleren — erfdienstbaarheden, woonrechten of hypotheken kunnen de waarde verlagen.
• Eigendomsoverdracht vóór betaling: de tenaamstelling zou pas moeten plaatsvinden na volledige betaling van de koopprijs.
• Mondelinge afspraken: alles wat is overeengekomen (inventaris, overdrachtsdatum, gebreken) moet in het contract worden opgenomen.