Steglitz in het investeerdersprofiel: Waarom rustig niet saai heet

Steglitz – formeel onderdeel van de wijk Steglitz-Zehlendorf in het zuidwesten van Berlijn – is een van die stadsdelen die in het regionale anlageradar vaak achter Mitte, Prenzlauer Berg of Friedrichshain terugblijven. Precies daarom is het van investeerderszijde het punt: lagere volatiliteit, hogere huurdersbinding, lagere leegstandquotas.

De omgeving rond Schloßstraße, Steglitzer Damm en de woonwegen richting Lichterfelde trekt al decennia een huurdersprofiel aan dat ideaal is voor bestaande eigenaars:

• Bildungsbürgertum: hoog aandeel van academici, FU Berlin direct in de buurt, veel onderwijzers en ambtenaren
• Families: gymnasiums, basisscholen en groene ruimtes zoals de stadspark Steglitz binden families al meer dan 10 jaar
• Senioren met kapitaal: hoog aandeel aan huurders die hun woning sinds de jaren 80/90 behouden
• Pendelaren: S-Bahn-ring, U9 en autosnelwegtoegang A103 zorgen voor stabiele werkende mensen
• Studenten: dicht bij de FU en HTW, maar zonder de versletenheid van woninggemeenschappen in Neukölln

Mikrolage: Welche Adressen tragen die Rendite

Binnen Steglitz bestaan duidelijke prijsstappen. De toplocaties liggen tussen de Bismarckstraat, Grunewaldstraat en de grens naar Dahlem. Gemiddelde locaties bevinden zich rond Steglitz Noord en richting Friedenau. De lagere prijsklassen vormen gebieden dicht bij de stadsweg en handelsvormgegeven zijstraten.

Typische bouwsubstantie

Steglitz is een oudere wijk met veel bouwwerken uit de stichtingsperiode en de jaren twintig, aangevuld met herstelbouw uit de jaren vijftig en afzonderlijke nieuwbouw-eilanden. Voor investeerders betekent dit: solide bouwsubstantie, maar vaak opgehoopte renovatiebehoeften bij balken, daken en gevels – punten die bij de Evaluatie van een flatgebouw rekenkundig moeten worden meegenomen.

Prijsniveau Steglitz: Wat €/m² echt zegt

De volgende tabel plaatst het investeringsobject in de vergelijking van de stadsdeel van Berlijn. Belangrijk is niet de kop-voor-kwadraatmeterprijs voor eigendomswoningen, maar de prijs per vierkante meter voor verhuurde meervoudige woningen in bestaande gebouwen.

Beoordeling in de stadsdeelvergelijking

Steglitz ligt daarmee in het bovenste middenveld – goedkoper dan Mitte, maar met vergelijkbare huurdersstabiliteit. Gelijk deze combinatie maakt het stadsdeel aantrekkelijk voor defensieve investeerders.

Waarom €/m² op zich niet voldoende is

Bij meervoudige woningen is de prijs per vierkante meter slechts een achteraf controleerbaar criterium. De echte beoordelingsmetriek is de koopprijsfactor in combinatie met de huurverhogingsfantasie. Twee huizen met identieke €/m² kunnen zich in de werkelijke rendite met 30 % onderscheiden – afhankelijk van de huurdersstructuur, de bouwsubstantie en de renovatiegraad.

De 3,73 % in de realiteitscheck

Een brutorendement van 3,73 % op 3.550.000 € komt overeen met een jaarlijkse netto-kalt huur van ongeveer 132.400 €. Dat lijkt op het eerste gezicht onopvallend – is echter marktgewoon voor een A-locatie in Berlijn. Beslissend is het verschil met de netto-rendement na beheer.

Regel van duim: Bij een koopprijsfactor van 27 voor een bestaande MFH in Berlijn blijven typisch 2,4–2,8 % netto rendement voor financiering over na verwaltung, onderhoud en niet afrekenbare kosten.

Rekenvoorbeeld Cashflow

Een goed berekend Steglitz-object levert in de huidige rentefase bij 60 % vreemd vermogen geen positieve cashflow op – het rendement komt uit aflossing, inflatiebescherming en huurverhoging bij huurderswissel. Wie hogere cashflows zoekt, zou verschillende eigenvermogensquotas tegen elkaar moeten stellen in de cashflow-rekenmachine.

De echte waarhef: bestaande huur

In Steglitz zijn er boven het gemiddelde veel huurverhoudingen met een looptijd van 15+ jaar. Deze huurbedragen liggen vaak 25–40 % onder marktniveau. Dat betekent: de aangegeven bruto-rendement is een conservatieve ondergrens – bij natuurlijke huurderswissel opent zich een aanzienlijke huurverhogingsmarge, die de effectieve rendement over 10 jaar aanzienlijk kan verhogen.

Koopnevenkosten en financiering in Berlijn

Berlijn behoort bij de grondwinstbelasting met 6,0 % tot de duurste deelstaten. Op de koopprijs van 3.550.000 € vallen daarmee alleen al 213.000 € grondwinstbelasting aan.

Onderverdeling van de aankoopnevenkosten

• Grunderwerbsteuer Berlijn: 6,0 % = 213.000 €
• Notaris & Grondregister: ca. 1,5–2,0 % = 53.000–71.000 € (zie Notar kosten rekenmachine)
• Makelaarshonorarium: afhankelijk van het mandaat, vaak 3,57 % bruto koperzijde
• Waarderingsrapport / Due Diligence: 5.000–15.000 €
• Totale aankoopnevenkosten: meestal 8–12 % – exact berekenen in de aankoopnevenkostenrekenmachine

Financieringsstructuur en bankperspectief

De eigenkapitaalbehoeften moeten investeerders conservatief met nevenkosten plus 30–40 % van de aankoopwaarde aanhouden, om een draagbare onroerend goed financiering te structureren. Berlijnse banken waarderen meervoudige woningen vaak intern 5–10 % onder het marktwaarde rapport – dit vermindert de financieel haalbare lening uitgebreidheid extra.

Aflossing en looptijdstrategie

Voor langdurige beleggingshorizonten is een aanvangsaflossing van 1,5-2,5% met minstens 10 jaar rentevaste periode aan te raden. Wie de speculatieperiode in de gaten houdt, zou de rentevaste periode moeten koppelen aan de geplande houdduur – een forwardlening kan bij latere herfinanciering de renteschok dempen.

Checklist: Due Diligence voor de aankoop

Voordat het bod in Steglitz wordt geplaatst, moeten de volgende punten worden gecontroleerd:

• ☐ Mietenpiegelovereenkomst: Lopen huidige huurprijs onder de lokaal gebruikelijke vergelijkbare huurprijs? Hoeveel stijgingpotentieel?
• ☐ Mietersstructuur: Leeftijdsverdeling, contractduur, gestapeld/indexeerde huurovereenkomsten
• ☐ Saneringsachterstand: Dak, gevel, leidingen, verwarming, ramen – is de resterende gebruiksduur gedocumenteerd?
• ☐ Energiebewijs: Efficiëntieklasse, aankomende GEG-verplichtingen
• ☐ Milieubescherming/omzettingverbod: Ligt het huis in een sociaal behoudsgebied?
• ☐ Grondregister: Lasten, wegrecht, woonrecht, oude lasten in het bouwlastenregister
• ☐ Waarderingsmethode: Ertragswertverfahren als primaire methode voor MFH
• ☐ Exit-scenario: Spekulationsfrist en fiscaal houdduur in overweging genomen

Fiscale perspectief: Houden of verkopen

Als beschreven in het advies Spekulationsbelasting onroerend goed, geldt bij verhuurd onroerend goed de 10-jarige termijn volgens § 23 EStG. Wie een Steglitzer MFH binnen deze termijn verkoopt, belast het verkoopwinst met de persoonlijke inkomensbelastingsschaal – bij een investeerder in de top 42–45 % plus Soli.

Waardespiegel-senario

Steglitz heeft in de laatste marktcycli een matigere, maar stabielere waardedaling getoond dan de binnenstadswijken. Bij een aangenomen jaarlijkse waardedaling van 2 % zou de marktwaarde na 10 jaar ongeveer 4,33 miljoen € bedragen – plus aflossingswinst van ongeveer 426.000 €. De effectieve eigenkapitalefficiëntie ligt daarmee duidelijk boven de aangegeven bruto-rendite.

Erfenis en overdracht tussen generaties

Voor family offices en vermogende particuliere beleggers is een Steglitzer MFH klassiek generatiekapitaal. De erfbelasting op onroerend goed kent vrijbedragen van 400.000 € per kind elke 10 jaar – door vroegtijdige schenkingen kan de belastinglast bij een object van 3,55 miljoen € aanzienlijk worden verlaagd.

Afschrijving en lopende belastinglast

De lineaire afschrijvingssatz voor bestaande gebouwen bedraagt 2 % per jaar op de gebouwcomponent. Bij een realistische gebouwcomponent van 75 % ontstaat een jaarlijkse afschrijving van ongeveer 53.250 € – dat vermindert de belastbare huurwinst aanzienlijk en kan de cashflow na belasting zelfs positief maken, ook al is hij voor belasting negatief.

Vergleich zu anderen Anlageklassen

Een bruto-rendement van 3,73 % lijkt in directe vergelijking met staatsobligaties of vaststond niet spectaculair – de kracht zit in het hefboom- en inflatiebeschermingsaspect. Wie verschillende opties onderzoekt, zou de renditevergelijking met ingebouwde inflatie- en belastingwerking moeten gebruiken.

De alternatieven aan de overkant

• Bundesanleihe 10J: nominal sicher, real oft negativ nach Inflation
• DAX-ETF: historisch ~7 % p.a., maar sterk schommelend en zonder hefboom
• MFH Berlin Steglitz: 2,4–2,8 % nettogeld + aflossing + waardetoename + inflatiebescherming
• B-Stad MFH: 4,5–6,0 % bruto, maar hoger leegstandrisico
• Offene onroerendegoedfondsen: 1,5–2,5 %, maar beperkt vloeibaar

Waarom de hefboom het verschil maakt

De beslissende verschillen tussen een MFH en vloeibare beleggingscategorieën is de bankfinanciering tegen waardeobjectvoorwaarden. Bij 60 % vreemd vermogen werkt de belegger met het geld van de bank – de waardestijging werkt volledig op het eigen vermogen. Een 2 % waardestijging op de marktwaarde komt bij deze hefboomering neer op ongeveer 5 % rendement op eigen vermogen, zonder dat er een cent huur binnenkomt.

Marktbesonderheden in Steglitz

Wie een MFH in Steglitz wil kopen of verkopen, moet de kenmerken van de koper- en verkopersstructuur kennen. De marktduur voor goed gesneden renditeobjecten ligt vaak onder de 90 dagen, omdat een ingespeelde groep van family offices, stichtingen en bestandshouders actief akquiert.

Koper- en marktstructuur

• Koperprofiel: Berlijnse bestandshouders, Zuid-Duitse family offices, internationale particuliere beleggers
• Marktstraat: vaak off-market – slechts 30–40 % van de transacties lopen openbaar
• Prijsindicatie: factorgebaseerd (22–28x jaarlijkse netto koude huur), niet €/m²
• Verhandelingsmarge: 3–7 % onder de oproep bij schone due-diligence-argumentatie
• Sluitingsduur: 8–14 weken bij gestructureerde kopers

Insiderperspectief: Off-Market als standaard

In Steglitz wordt een aanzienlijk deel van de MFH-transacties nooit openlijk aangeboden. Verkopers waarderen discretie, gewone huurdersrelaties en het voorkomen van speculatie op het huis. Wie zonder lokale netwerkverbinding zoekt, ziet alleen het duidelijk kleinere public market – en betaalt daar vaak hogere factoren, omdat de echt interessante objecten rechtstreeks tussen bestaande houwers en family offices veranderen.

Verkoperskant: Wanneer de Off-Market-weg rendabel is

Voor eigenaars is de discrete verkoop vooral dan aantrekkelijk als huurrelaties intact moeten blijven, de beheerder geen wissel mag signaleren of fiscale situaties een duidelijk gedefinieerde koperengel verlangen. De typische Off-Market-premie ligt niet in de prijs

Een appartementencomplex verkopen [jaar]: Stap voor stap

Laten we beginnen met de meest gestelde vraag: “Wat is mijn appartementencomplex waard?”. Daarna leer je over alle 18 stappen van de verkoop, tot aan het overhandigen van de sleutels in Berlijn.

Hoeveel is jouw flatgebouw waard?

Kleine appartementenblokken met 3 of 4 partijen of grote woonhuizen, met of zonder commercieel element. Er zijn veel vragen te beantwoorden. Als je je appartementencomplex wilt verkopen, is één ding belangrijk:

Een gefundeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs – de zogenaamde marktwaarde.

Hoe waardeer je een flatgebouw

Het type vastgoed bepaalt welke waarderingsmethode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen. Er zijn drie gestandaardiseerde waarderingsmethoden voor het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed: de vergelijkingsmethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. Vastgoed, substantie, bouwjaar, huurovereenkomsten, huurders en potentieel. We houden rekening met al deze aspecten bij het taxeren van appartementencomplexen in Berlijn.

In de regel worden ten minste twee van deze procedures tegelijkertijd berekend.

• Appartementencomplex taxeren
• Typische evaluatieprocedures
• Laat een appartementencomplex taxeren

Verkopen in Berlijn: waar moet je op letten?

1. Locatie, vastgoedprijzen: Koper Doelgroep
2. Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten
3. Goede contacten of een goede makelaar

Locatie, vastgoedprijzen: Koper Doelgroep

Berlijn is bijzonder in vergelijking met andere kleine Duitse steden en grote steden. Berlijn is zeergewild (A-locatie), niet alleen door Duitse kopers, maar ook in het buitenland. De vastgoedprijzen zijn daarom zo hoog dat het verwachte rendement zelden positief is. Dit maakt de doelgroep van investeerders meer gespecialiseerd.

Je moet mensen bereiken die zich richten op langetermijninvesteringen en geen onmiddellijke cashflow nodig hebben.

Daarom wordt meer dan 70% van de appartementenblokken in Berlijn verkocht via makelaars. Gerichte marketing op de markt en daarbuiten, communicatie, kredietcontroles, voorbesprekingen, documenten, bezichtigingen, onderhandelingen.

Wees dus voorbereid, je verkoopt geen flatgebouw met honderden potentiële kopers, je moet de juiste doelgroep aanspreken.

Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten, enz.

Voordat de verkoopfase begint, heb je alle relevante documenten nodig voor de verkoop van het pand. Om een lang verhaal kort te maken, dit zijn de documenten die je nodig hebt bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

1. Kadastraal uittreksel
2. Perceelkaart
3. Bouwplannen en bouwvergunningen
4. Renovatiestatus / renovatieachterstand
5. Huurovereenkomsten
6. Huurderslijst
7. Exploitatiekostenoverzichten
8. Energiecertificaat
9. Statusrapport of mening van een expert

Goede contacten of een goede makelaar

Dit brengt ons terug bij de juiste contacten. Appartementenblokken in Berlijn zijn meestal niet goedkoper dan 2 miljoen euro, wat speciale contacten met voldoende kredietwaardigheid vereist. Dit is precies de reden waarom meer dan 70% van de appartementenblokken in Berlijn via makelaars worden verkocht.

Uiteindelijk is het altijd een persoonlijke vraag of je wilt verkopen, met of zonder makelaar.

Wie via een makelaar verkoopt, wil geen tijd investeren in langdurig onderzoek, communicatie en onderhandelingen. Maar het gaat ook om de verkoopprijs. Als je zelf maar 3 of 4 mensen spreekt, heb je geluk als je 1 bod krijgt. Professionals gebruiken hun contacten en praten met veel potentiële kopers om het beste, hoogste bod te krijgen dat haalbaar is in de huidige marktsituatie.

Hier zijn nog een paar details.

Belastingen bij verkoop in Berlijn: Wat moet je betalen?

Een korte blik op de belastingen bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

1. Speculatietaks: belastingvrij verkopen
2. 3 woningen regel in Berlijn
3. Activa & aandelen: slechts 1,54% belasting

Speculatietaks: belastingvrij verkopen?

De speculatieperiode werd sneller uitgelegd:

• (Uitsluitend eigen bewoning = 3 jaar)
• Gehuurd = 10 jaar

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst bent of als zelfstandige werkt. Als je een snelle berekening wilt maken, gebruik dan mijn gratis speculatiebelastingcalculator. Zodra de periode is verstreken, is de verkoop belastingvrij.

Er is ook de 3-objectregel en, interessant voor jou, het verschil tussen een activadeal en een aandelentransactie. Lees hier meer:

• Een appartementengebouw verkopen: belastingen

Vastgoed & Belastingcoaching

Vastgoed- en belastingcoaching van experts en investeerders. Ik breng je graag in contact met de besten:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Hier vind je er meer voor:

• Eigendom beginners

Voorbereiding van de documenten voor de verkoop – checklist

We bevelen aan: Verzamel alle belangrijke documenten op voorhand. Het aanvragen van een uittreksel uit het kadaster en het verzamelen van de facturen voor de laatste moderniseringsmaatregelen kan enige tijd in beslag nemen. Daarom is het de moeite waard vroeg te beginnen. In het ergste geval kan de verkoop vertraging oplopen en kunnen potentiële kopers worden afgeschrikt.

Geef voldoende tijd om de documenten te verkrijgen!

Welke documenten moet u voorbereiden voor de verkoop? In plaats van een lange tekst is het beter om een korte checklist te hebben met de belangrijkste documenten die u in de eerste plaats nodig hebt voor de verkoop van het onroerend goed en die beschikbaar zijn, idealiter meteen bij het begin van de verkoop.

Belangrijke documenten:

1. Documenten met betrekking tot het onroerend goed (bouwplannen, plattegrond van het terrein, enz.)
2. Huidig uittreksel uit het kadaster
3. Oppervlakte perceel / residentieel
4. Overzicht van bijkomende kosten
5. Lijst van recente renovatie- en moderniseringsmaatregelen
6. Verzekeringsdocumenten (brandverzekering)
7. Energiecertificaat
8. Taxatie van onroerend goed
9. Exposé incl. goede foto’s

Laten we een aantal van deze documenten eens nader bekijken.

Kadastraal uittreksel: Toepassing en kosten

Een van de belangrijkste documenten bij de verkoop van onroerend goed is het uittreksel uit het kadaster. In het kadaster van de gemeente heeft elk eigendom zijn eigen pagina met alle gegevens over de eigendom, de ligging en de grootte van het huis of appartement, alsmede de grondlasten en rechten. U kunt een uittreksel uit het kadaster aanvragen bij het gemeentekantoor en het kost ongeveer 10 euro.

Het belangrijkste van het kadaster uittreksel:

• Inclusief de belangrijkste details
• Aanvraag bij het bevoegde bureau
• Kostprijs: 10 euro

Plattegrond: Grootte, hoogte en type gebruik

De plattegrond van uw woning is ook belangrijk. De precieze inhoud varieert van federale staat tot federale staat.

Hier zijn de belangrijkste punten:

• Gedetailleerde beschrijving van de plaats
• Grootte en hoogte
• Ontwikkelingsplan
• Type gebruik
• Naburige eigendommen
• Grenzen van eigendommen en percelen

Energiecertificaat: Belangrijk criterium

Het energiecertificaat, ook bekend als de energiepas, geeft informatie over de hoeveelheid energie die wordt gebruikt voor het onroerend goed. Van het dak tot de ramen tot het verwarmingssysteem – de informatie wordt geregistreerd per vierkante meter vloeroppervlak en per jaar. Dit geeft potentiële kopers niet alleen inzicht in de energie-efficiëntie van het pand, maar stelt hen ook in staat het te vergelijken met andere eigendommen. Als het energieverbruik en de daaraan verbonden kosten zeer hoog zijn, daalt de waarde van het onroerend goed aanzienlijk.

U kunt het energiecertificaat hier aanvragen:

• Craftsman
• Architecten
• Energieconsultant
• Online

Renovatie- en moderniseringsmaatregelen

De vloer van het pand werd vernieuwd? De hele badkamer gerenoveerd en oude leidingen vervangen? Heeft u een nieuwe garage gebouwd of de woonruimte uitgebreid? Verzamel alle rekeningen bij elkaar en maak een nette lijst van de verschillende verbouwingen en renovaties. Dit zal een zeer goede basis voor argumentatie zijn als het gaat om de koopprijs van het onroerend goed, vooral als u veel tijd en geld hebt geïnvesteerd in modernisering.

Raap alle rekeningen op!

De makelaar heeft de opdracht gekregen en u heeft de belangrijkste documenten bij elkaar? Heel goed. Binnenkort kunnen we beginnen met de marketing. Wij raden altijd aan om het eigendom op voorhand verkoopsklaar te maken. Bijvoorbeeld op basis van een waardestijging. We laten je hier zien hoe je dat moet doen:

Ga verder met stap 4: de waarde van het onroerend goed verhogen

Voordat u uw eigendom adverteert, raden wij u altijd aan na te denken over de waardevermeerdering ervan. Opknappen, renoveren & co. zijn immers efficiënte manieren om de aankoopprijs te verhogen.

• Verhogen waarde eigendom

Terug naar Stap 2: Een makelaar inhuren

Een makelaar begeleidt u niet alleen tijdens het hele verkoopproces van het onroerend goed. Hij of zij zal u bijstaan met een grote deskundigheid, ervaring en onderhandelingsvaardigheden en zal u ook adviseren op het gebied van belastingen en financiering.

• Makelaar huren

Taxatie van alle soorten onroerend goed met methode

Wil je anoniem verkopen? Lees hier ons aankoopprofiel voor land. De particuliere verkoop van grond brengt vele gevaren en risico’s met zich mee, en zo ontstaan er fouten bij de verkoop van grond.

Meer informatie over het onderwerp taxatie van onroerend goed vindt u hier. Hoe waardeer je een eigendom? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde? Waardefactoren, locatie, voorzieningen, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom waarderen.

Beoordeling: situatie, opties en ontwikkeling

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed, of grond taxatie. Welke prijs is passend en realistisch voor uw eigendom, met of zonder onroerend goed? Indien de aankoop nog niet zo lang geleden heeft plaatsgevonden, kan de toenmalige aankoopprijs een eerste aanknopingspunt zijn. Vergelijkbare percelen uit het online-aanbod van de regio’s kunnen ook een vage schatting opleveren.

Bij de verkoop van het onroerend goed is de “waargenomen waarde” geen optimale basis.

Als de waarde te hoog is, kan het eigendom “verbranden” omdat het te lang op de markt blijft en er iets mis lijkt te zijn met het eigendom.

Vaak wordt de prijs verlaagd, wat betekent dat het werkelijke opbrengstpotentieel van het onroerend goed verloren gaat – u loopt goed geld mis. Dit blijkt ook uit een onderzoek dat de spaarbanken in samenwerking met FlowFact AG en het IIB Dr. Hettenbach Instituut hebben uitgevoerd. Er werd een correlatie gevonden tussen de marketingtijd, de verkoopprijs en de marketingprijs. De studie bevestigde dat de opbrengst groter is en de verkoopperiode korter als men zich baseert op een realistische schatting bij de taxatie van het onroerend goed.

Een professionele taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen is dus sterk aan te bevelen voor een vlotte verkooptransactie.

• Taxatie door taxateur of deskundige (makelaar)
• Inkomstenverlies door prijsverlaging, indien de reclame te lang duurt

Marktwaarde, hypotheekwaarde en waarde van de activa

Een taxatie is gebaseerd op verschillende waarden van eigendommen. De belangrijkste zijn de marktwaarde, de hypothecaire leenwaarde en de vermogenswaarde. In principe wordt de waarde in het economisch verkeer, ook wel marktwaarde genoemd, bepaald bij een taxatie van onroerend goed of onroerendgoedtaxatie.

Rekening houden met algemeen gebruikte waarderingsmethoden:

• Reële waarde
• Waarde hypotheeklening
• Waarde per eenheid
• Standaard grondwaarde
• Waarde van het land

Welke waarderingsmethode voor mijn eigendom? Onroerend goed + onroerend goed

Drie gestandaardiseerde methoden zijn toegestaan voor de bepaling van de waarde van het onroerend goed door deskundigen en taxateurs: de methode van de vergelijkende waarde, de methode van de vermogenswaarde en de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde. Welke methode geschikt is en wanneer, hangt af van het eigendom. Als het om een stuk grond gaat, worden andere waarderingsmethoden gebruikt dan voor een gebouw. Er worden ook verschillende waarderingsmethoden gebruikt voor door de eigenaar bewoonde en verhuurde eigendommen. In het geval van onroerende goederen in gedwongen veiling kunnen de taxaties van de eigendommen worden ingezien bij de bevoegde districtsrechtbanken – vaak online. In dit geval is de toestemming van de eigenaar niet vereist en kan iedere belanghebbende kosteloos kennis nemen van een dergelijk deskundigenadvies.

Verordening inzake de waardebepaling van onroerende goederen (ImmoWertV)

Tot 1988 was de taxatie van onroerend goed gebaseerd op de Waarderingsverordening (WertV). In 2010 werd deze vervangen door de verordening inzake de waardering van onroerende goederen (ImmoWertV). De nieuwe wet is bedoeld om de taxatie verder te standaardiseren. Bij de vaststelling van de nieuwe verordening had de wetgever ook buitenlandse investeerders op het oog. De ImmoWertV regelt bindende voorwaarden en procedures voor particulier aangestelde en door de overheid aangestelde taxateurs. Het is ook bindend voor commissies van deskundigen voor de taxatie van onroerend goed.

De verordening inzake de waarde van onroerende goederen maakt onderscheid tussen:

• Waardering van onroerend goed en de
• Taxatie van gebouwen

Bebouwde en onbebouwde grond

Met de vergelijkende waarde van de IPV kan een biedprijs nauwkeuriger worden bepaald. In tegenstelling tot de vergelijkende waarde, die door de vastgoedmakelaar wordt opgesteld, is de marktwaarde de exacte prijs die een onroerend goed naar verwachting op een bepaalde datum zal opbrengen. Wat in de marktwaarde wordt meegerekend, is geregeld in het bouwbesluit (BauGB). Om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen, wordt rekening gehouden met de ligging, de staat, de uitrusting (in gebouwde staat), maar ook met de juridische omstandigheden. De term marktwaarde wordt als synoniem gebruikt.

De waarde van de grond wordt bepaald tijdens een taxatie. De bepaling van de grondwaarde is gebaseerd op de methode van de comparatieve waarde en het gebruik van geschikte standaardgrondwaarden. Volgens het BauGB (Baugesetzbuch) moeten voor de berekening van de grondwaarde commissies van deskundigen worden gevormd. Deze commissies van deskundigen zijn samengesteld uit onafhankelijke deskundigen en een medewerker van de belastingdienst.

De standaardwaarden geven aan hoeveel een vierkante meter grond gemiddeld kost op een bepaalde plaats. Concrete eigenschappen van de grond zijn echter niet in de standaard grondwaarden opgenomen. Aangezien voor de taxatie slechts een gemiddelde van de regionale ligging wordt gebruikt, kunnen de standaard grondwaarden sterk afwijken van de werkelijke waarde van de grond.

Uittreksel uit het kadaster en het kadaster

Om de waarde van de bouwgrond te bepalen, moet het uittreksel uit het kadaster worden ingezien. Dit uittreksel, dat kan worden verkregen bij het kadaster, bevat alle kadastrale inschrijvingen voor het perceel en komt overeen met een geschiedenis van het perceel.

Alleen de verkoper heeft echter het recht om het uittreksel uit het kadaster op te vragen.

Het uittreksel uit het kadaster garandeert dat de verkoper overeenkomstige rechten op het goed heeft en het daadwerkelijk kan verkopen. Indien meerdere begunstigden zijn ingeschreven, kunnen zij alleen hun respectieve aandelen verkopen.

Bestaande beperkingen op het gebruik van het onroerend goed worden ook in het kadastraal uittreksel opgenomen (het onroerend goed mag bijvoorbeeld alleen voor woondoeleinden worden bebouwd). Voor kopers en verkopers is het uittreksel uit het kadaster onontbeerlijk voor de taxatie, de verdeling of de verkoop van de grond of het goed.

Een ander belangrijk punt bij de taxatie is de ligging van de grond of het onroerend goed. Criteria voor de waardering zijn:

• De macrolocatie, d.w.z. de regio of wijk
• De microlocatie, de onmiddellijke omgeving van het eigendom

Zo worden bijvoorbeeld het sociale milieu van de wijk en de infrastructuur ervan in de waardering meegenomen. Zelfs als goede transportverbindingen met winkel-, school- en industriegebieden pas voor de toekomst gepland zijn, kan dit nu al een invloed hebben op de taxatie van het onroerend goed.

Waardering van vastgoed in het vizier van beleggers

Voor investeerders is, naast de standaard taxatie, de rentabiliteit van een perceel grond of onroerend goed van bijzonder belang.

De rentabiliteit van een onroerend goed heeft betrekking op de ontwikkeling ervan in de komende jaren. Aangezien de marginale parameters van een onroerend goed en de op een referentiedatum verrichte taxatie op korte termijn kunnen veranderen, is slechts een raming van de verwachte rentabiliteit mogelijk. Ook aan de factor “locatie” wordt in deze raming een bijzonder gewicht toegekend.

In een studie heeft Welt de ontwikkeling van de macrolocaties van alle Duitse districten tot 2030 bekeken. Een andere sleutelfactor voor de toekomstige waarde-ontwikkeling is de “renovatieachterstand”, in die zin dat bovengemiddelde onderhoudsmaatregelen te verwachten zijn. Indien de marketing van uw onroerend goed in het bijzonder op investeerders is gericht, zijn verdere criteria vereist om het investeringsaanbod te beoordelen.

Goede redenen voor deskundige evaluatie

Indien de waarde van het onroerend goed van belang is, moet de marktwaarde worden bepaald. Als het goed moet worden verkocht, als er een echtscheiding op handen is of als er erfeniskwesties spelen, wordt de marktwaarde van het goed als basis gebruikt. De marktwaarde is ook de basis voor de waarde waarover moet worden onderhandeld bij de toekenning van leningen en andere vormen van eigendomsverdeling. In geval van verdeling van onroerend goed (echtscheiding, gemeenschap van erfgenamen) is een prijsvork ongeschikt. Daarom moet in de taxatie van het onroerend goed een specifiek bedrag worden vermeld als onderdeel van de beoordeling van de reële marktwaarde. Deze marktwaarde heeft betrekking op het tijdstip dat bij de taxatie wordt vastgesteld.

Bij de verkoop van grond is de precieze waarde minder doorslaggevend en wordt de vastgestelde grondwaarde vaak gekwantificeerd met een prijsvork. Bij de verkoop van grond en gebouwen spelen de regionale markt en vraag en aanbod een belangrijke rol.

Afhankelijk van de verkoopstrategie worden verschillende procedures gevolgd met de vastgestelde vergelijkende of marktwaarde. Er wordt een fundamenteel onderscheid gemaakt tussen de verkoop tegen een vaste prijs en de verkoop van het goed via een biedprocedure. In geen geval mag de “waargenomen waarde” van het onroerend goed in de verkoopbasis worden opgenomen. Als de verkoopprijs hoger is dan de marktwaarde, moet de koper veel meer eigen vermogen inbrengen dan nodig is.

Lees hier eerder:

• Standaard grondwaarde
• Standaard grondwaarde kaart
• Marktwaarde

Verkopen van land: Checklist

Alles over het proces, bouwrecht, makelaar, notaris, kosten & belastingen:

• Land verkopen

Documenten voor de bank: foto’s, energiecertificaat & koopcontract

Financieringsaanvragen voor de aankoop van onroerend goed behoren tot de dagelijkse werkzaamheden van uw bankadviseur. Als u punten wilt scoren met uw financieringsaanvraag, moet u alle belangrijke documenten direct overleggen. Dit bespaart uw bank tijd en energie, omdat zij niet om nieuwe documenten hoeft te vragen. In plaats daarvan kan het financieringsplan snel worden opgesteld en het financieringsproces worden voltooid. Om een snelle goedkeuring van de financiering tegemoet te zien, raden wij u aan uw documenten in twee mappen voor te bereiden:

1. Map: Kredietwaardigheid
2. Map: Object

Laten we nu de objectmap eens nader bekijken:

Huis & appartement: basisgegevens van het eigendom

Allereerst heeft de bank een eigendomsdossier nodig met de basisgegevens van het huis of appartement. Tenslotte moet de bank de stamgegevens van het onroerend goed kennen. Hiervoor kunt u ofwel een exposé of een factsheet maken.

U heeft de volgende mogelijkheden:

• Onroerend goed exposé
• Factsheet

Foto’s van gebouw en eigendom

Naast de belangrijkste basisgegevens heeft de bank ook enkele foto’s van het pand nodig, zodat zij een visuele indruk kan krijgen. Zorg ervoor dat de foto’s bij goed licht zijn genomen. Daglicht is het beste voor dit. U moet er ook voor zorgen dat de foto’s van goede kwaliteit zijn, zodat de details van de woning kunnen worden gezien. De bank heeft niet alleen foto’s nodig van het onroerend goed zelf, maar ook van de onmiddellijke omgeving en, indien nodig, van de gemeenschappelijke eigendommen.

U moet hier foto’s van bijvoegen:

• Eigendom
• Gemeenschapseigendom
• Onmiddellijke omgeving

Perceel kaart, plattegrond & verzekering

Bovendien heeft de bank de kadastrale kaart van het onroerend goed en de plattegrond van het terrein nodig. De plattegronden van de woning en de berekening van de woonruimte moeten eveneens worden bijgevoegd. Een ander belangrijk document is het uittreksel uit het kadaster. Het kadaster is een officieel, openbaar register en bevat de juridische betrekkingen tot het onroerend goed. Naast grondlasten, hypotheken en pandrechten op onroerend goed, bevat het ook nadere informatie over de respectieve eigendoms- en woonverhoudingen.

De volgende documenten moeten ook aan de bank worden toegezonden.

• Perceelkaart en terreinplattegrond
• Plattegronden
• Berekening leefruimte
• Uittreksel kadaster
• Opstalverzekering
• Energiecertificaat

Om de bank in staat te stellen zich een nauwkeurig beeld te vormen van het onroerend goed, zijn de plannen van de verdiepingen en het terrein van bijzonder belang:

Bijzonder geval: Huurovereenkomst voor gehuurd goed

U kunt een pand kopen dat al dan niet verh uurd is. Als u een huurwoning koopt, moet u ook de huurcontracten aan de bank geven. Indien het goed niet verhuurd is, is deze stap uiteraard niet nodig.

Bijzonder geval: Vereniging van huiseigenaren (WEG)

Als u een huis of een flatgebouw koopt als onderdeel van eenvereniging van eigenaars (WEG), voeg dan de splitsingsverklaring toe aan uw eigendomsdossier, evenals relevante overeenkomsten, de laatste drie notulen van de vergaderingen van eigenaars, de besluitenbundel en het contract van de WEG-beheerder. De staat van kosten en de aanslag van de onroerende voorheffing moeten ook in uw map zitten.

Hier is een kort overzicht:

• Verklaring van scheiding – met certificaat van afzondering
• Verzameling van resoluties – laatste 3 vergaderingen van eigenaars
• WEG beheerscontract
• Huis servicekosten verklaring
• Onroerende voorheffing

Aan het eind: ontwerp koopovereenkomst

Het laatste object in de map is dan uw ontwerp-koopcontract, dat aldus de onroerend goed map compleet maakt.

Leestip: Stel een koopcontractop

Object map voor de bank: Checklist

Hier volgt een overzicht van de belangrijkste documenten in één oogopslag;

1. Exposé / fiche van het eigendom
2. Foto’s van gebouw en eigendom
3. Perceel kaart, plattegrond, verzekering & Co.
4. Huurcontract (indien beschikbaar)
5. Documenten van de WEG (indien beschikbaar)

Zodra u al deze documenten bij elkaar hebt, staat niets een succesvolle financiering meer in de weg!

Wilt u meer weten over het kopen van een appartement of huis? Dan kunt u hier van A tot Z alles te weten komen: koop of huur, financiering van een condominium, flat zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, koopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen