Een appartementencomplex verkopen in München: stap voor stap

Laten we beginnen met de vraag: Hoeveel is jouw appartementencomplex in München eigenlijk waard? Ontdek alle stappen van het verkoopproces, van de taxatie tot het overhandigen van de sleutels.

De waarde van je appartementencomplex bepalen

De waarde van je woning hangt af van verschillende factoren, waaronder de locatie, de grootte van de appartementen en de staat van het gebouw, afhankelijk van het bouwjaar. Een realistische verkoopprijs is cruciaal voor een succesvolle verkoop.

Hoe waardeer je een flatgebouw

De waardering van een flatgebouw is gebaseerd op specifieke methoden zoals de vergelijkende waardemethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. Een combinatie van deze methoden levert een realistische marktwaarde op.

Meestal worden minstens twee van deze methoden gebruikt om een exacte waarde te bepalen.

• Appartementencomplex taxeren
• Typische evaluatieprocedures
• Gratis evaluatie door experts

Verkopen in München: Waar moet je op letten?

Bij de verkoop van je appartementencomplex in München moet je rekening houden met een paar belangrijke aspecten:

1. Locatie en vastgoedprijzen: De doelgroep van kopers hangt sterk af van de locatie en de huidige vastgoedprijzen.
2. Documenten: Zorg ervoor dat je alle relevante documenten hebt voorbereid, zoals plattegronden, kadastrale uittreksels en huurderslijsten.
3. Goede contacten of een makelaar: Een ervaren makelaar kan je helpen het verkoopproces efficiënt te organiseren en de juiste kopers te benaderen.

Locatie en vastgoedprijzen: De kopersdoelgroep in München

München is een gewilde vastgoedmarkt met hoge vastgoedprijzen. De doelgroep van potentiële kopers is op zoek naar langetermijninvesteringen en is bereid om overeenkomstige prijzen te betalen.

Je moet mensen bereiken die zich richten op langetermijninvesteringen en geen onmiddellijke cashflow nodig hebben.

Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten, enz.

Voordat je begint met het verkoopproces, moet je ervoor zorgen dat je alle benodigde documenten voor de verkoop van de woning bij de hand hebt. Dit omvat onder andere

1. Uittreksel uit het kadaster
2. Perceelkaart
3. Bouwplannen en bouwvergunningen
4. Status renovatie
5. Huurovereenkomsten en huurderslijst
6. Exploitatiekostenoverzichten
7. Energiecertificaat
8. Statusrapport of mening van een expert

Goede contacten of een goede makelaar

Omdat appartementencomplexen in München vaak hoge prijzen opleveren, is het raadzaam om een ervaren makelaar te raadplegen. Een makelaar heeft de nodige contacten en kan je helpen om de juiste kopers te benaderen en de best mogelijke prijs te krijgen.

Uiteindelijk is het altijd een persoonlijke vraag of je met of zonder makelaar wilt verkopen.

Belastingen bij verkoop in München: Wat moet je betalen?

Een korte blik op de fiscale aspecten van de verkoop van je appartementencomplex in München:

1. Speculatiebelasting: verkoop binnen de speculatieperiode is onderhevig aan belasting.
2. 3-object regel in München.
3. Activa & aandelentransacties: Verschillen in belasting afhankelijk van de verkoopstructuur.

De belastingen zijn hetzelfde, of je nu verkoopt in Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling of Bogenhausen.

Speculatietaks: belastingvrij verkopen?

De speculatieperiode is over het algemeen 10 jaar voor huurwoningen. Als je binnen deze periode verkoopt, moet je belasting betalen over de winst. Na afloop van de periode is de verkoop belastingvrij.

Meer details over de 3-objectregel en activatransacties versus aandelentransacties vind je in ons artikel hier.

Vastgoed & Belastingcoaching

Heb je meer ondersteuning nodig bij de verkoop van je appartementencomplex in München? Wij bieden vastgoed- en belastingadvies van experts en investeerders. Neem contact met ons op voor meer informatie:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Ontdek ook onze bronnen voor nieuwkomers in onroerend goed:

• Vastgoed beginners

Een appartementencomplex verkopen [jaar]: Stap voor stap

Laten we beginnen met de meest gestelde vraag: “Wat is mijn appartementencomplex waard?”. Daarna leer je over alle 18 stappen van de verkoop, tot aan het overhandigen van de sleutels in Berlijn.

Hoeveel is jouw flatgebouw waard?

Kleine appartementenblokken met 3 of 4 partijen of grote woonhuizen, met of zonder commercieel element. Er zijn veel vragen te beantwoorden. Als je je appartementencomplex wilt verkopen, is één ding belangrijk:

Een gefundeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs – de zogenaamde marktwaarde.

Hoe waardeer je een flatgebouw

Het type vastgoed bepaalt welke waarderingsmethode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen. Er zijn drie gestandaardiseerde waarderingsmethoden voor het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed: de vergelijkingsmethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. Vastgoed, substantie, bouwjaar, huurovereenkomsten, huurders en potentieel. We houden rekening met al deze aspecten bij het taxeren van appartementencomplexen in Berlijn.

In de regel worden ten minste twee van deze procedures tegelijkertijd berekend.

• Appartementencomplex taxeren
• Typische evaluatieprocedures
• Laat een appartementencomplex taxeren

Verkopen in Berlijn: waar moet je op letten?

1. Locatie, vastgoedprijzen: Koper Doelgroep
2. Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten
3. Goede contacten of een goede makelaar

Locatie, vastgoedprijzen: Koper Doelgroep

Berlijn is bijzonder in vergelijking met andere kleine Duitse steden en grote steden. Berlijn is zeergewild (A-locatie), niet alleen door Duitse kopers, maar ook in het buitenland. De vastgoedprijzen zijn daarom zo hoog dat het verwachte rendement zelden positief is. Dit maakt de doelgroep van investeerders meer gespecialiseerd.

Je moet mensen bereiken die zich richten op langetermijninvesteringen en geen onmiddellijke cashflow nodig hebben.

Daarom wordt meer dan 70% van de appartementenblokken in Berlijn verkocht via makelaars. Gerichte marketing op de markt en daarbuiten, communicatie, kredietcontroles, voorbesprekingen, documenten, bezichtigingen, onderhandelingen.

Wees dus voorbereid, je verkoopt geen flatgebouw met honderden potentiële kopers, je moet de juiste doelgroep aanspreken.

Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten, enz.

Voordat de verkoopfase begint, heb je alle relevante documenten nodig voor de verkoop van het pand. Om een lang verhaal kort te maken, dit zijn de documenten die je nodig hebt bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

1. Kadastraal uittreksel
2. Perceelkaart
3. Bouwplannen en bouwvergunningen
4. Renovatiestatus / renovatieachterstand
5. Huurovereenkomsten
6. Huurderslijst
7. Exploitatiekostenoverzichten
8. Energiecertificaat
9. Statusrapport of mening van een expert

Goede contacten of een goede makelaar

Dit brengt ons terug bij de juiste contacten. Appartementenblokken in Berlijn zijn meestal niet goedkoper dan 2 miljoen euro, wat speciale contacten met voldoende kredietwaardigheid vereist. Dit is precies de reden waarom meer dan 70% van de appartementenblokken in Berlijn via makelaars worden verkocht.

Uiteindelijk is het altijd een persoonlijke vraag of je wilt verkopen, met of zonder makelaar.

Wie via een makelaar verkoopt, wil geen tijd investeren in langdurig onderzoek, communicatie en onderhandelingen. Maar het gaat ook om de verkoopprijs. Als je zelf maar 3 of 4 mensen spreekt, heb je geluk als je 1 bod krijgt. Professionals gebruiken hun contacten en praten met veel potentiële kopers om het beste, hoogste bod te krijgen dat haalbaar is in de huidige marktsituatie.

Hier zijn nog een paar details.

Belastingen bij verkoop in Berlijn: Wat moet je betalen?

Een korte blik op de belastingen bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

1. Speculatietaks: belastingvrij verkopen
2. 3 woningen regel in Berlijn
3. Activa & aandelen: slechts 1,54% belasting

Speculatietaks: belastingvrij verkopen?

De speculatieperiode werd sneller uitgelegd:

• (Uitsluitend eigen bewoning = 3 jaar)
• Gehuurd = 10 jaar

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst bent of als zelfstandige werkt. Als je een snelle berekening wilt maken, gebruik dan mijn gratis speculatiebelastingcalculator. Zodra de periode is verstreken, is de verkoop belastingvrij.

Er is ook de 3-objectregel en, interessant voor jou, het verschil tussen een activadeal en een aandelentransactie. Lees hier meer:

• Een appartementengebouw verkopen: belastingen

Vastgoed & Belastingcoaching

Vastgoed- en belastingcoaching van experts en investeerders. Ik breng je graag in contact met de besten:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Hier vind je er meer voor:

• Eigendom beginners

Slechts 1,54% belasting op verkoop van onroerend goed

Een optie voor een fiscaal geoptimaliseerde verkoop is de share deal. In dit geval moet het onroerend goed echter al gekocht zijn door een bedrijf (zoals Immobilien GmbH) (niet als individu). Een share deal is mogelijk als je het bedrijf in een holdingstructuur hebt. Dit betekent dat je slechts 1,54% belasting betaalt vanwege het intercompany privilege(§ 8b KStG).

• Activatransactie = eigendom wordt verkocht
• Share deal = bedrijf wordt verkocht (met eigendom)

Hier is de constructie voor een aandelentransactie in een holding:

Laten we nu ons voorbeeld opnieuw berekenen, te beginnen met de directe verkoop van een woning!

Verkoop van onroerend goed als bedrijf 🡆 Activaovereenkomst

Laten we de voorbeeldbelasting in Berlijn berekenen voor de verkoop van een onroerend goed als bedrijf (asset deal).

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop in 2028 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
• Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop van een onroerend goed GmbH als vennootschap 🡆 Aandelenhandel

Hier volgt een vergelijking van de belastingdruk bij de verkoop van een onroerend goed GmbH als bedrijf in Berlijn (aandelentransactie):

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop in 2028 = 3.100.000 euro
• Belastbare winst = 1.000.000 euro
• Voor GmbH 1,54 % = 1.540 euro

Je kunt zien hoe groot het verschil is.

Bonus! Geen overdrachtsbelasting bij aankoop

Laten we wat dieper ingaan op het onderwerp onroerend goed en belastingoptimalisatie!

Nogmaals, eenvoudig gezegd:

• Verkoop van Immobilien GmbH onder 89% = geen overdrachtsbelasting

Waarom is dit het geval? In Duitsland is de verkoop van aandelen in een GmbH die onroerend goed bezit normaal gesproken niet onderworpen aan overdrachtsbelasting zolang de aandelen onder een bepaald percentage liggen(§ 5 GrEStG).

Wat zijn de voordelen? Vastgoed als investering moet winst opleveren, meestal berekend aan de hand van het huurrendement. De overdrachtsbelasting op onroerend goed verhoogt de aankoopprijs met maximaal 6,5%, afhankelijk van de deelstaat. Voor 1 miljoen euro zijn dit 65.000 euro kosten. Dit verhoogt het rendement direct met een paar procent.

Meer weten?

Vastgoed & Belastingcoaching

Vastgoed- en belastingcoaching van experts en investeerders. Ik breng je graag in contact met de besten:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Hier vind je er meer voor:

• Vastgoed beginners

De typische verkoop: “asset deal”

Het verschil: bij een asset deal in de vastgoedcontext worden specifieke activa zoals grond en gebouwen afzonderlijk verkocht, terwijl bij een share deal de aandelen in het bedrijf dat eigenaar is van het vastgoed worden overgedragen.

Eenvoudig gezegd:

• Activatransactie = eigendom wordt verkocht
• Share deal = Immobilien GmbH wordt verkocht

Een share deal betekent dat de koper niet het onroerend goed zelf verwerft, maar de – in dit geval – Immobilien GmbH. Hier is een korte infographic. Dan terug naar de directe verkoop van het appartementencomplex, waarna ik meer zal uitleggen over houdstermaatschappijen en belastingen op de verkoop.

Meer weten?

• Vastgoed coaching
• Neem contact met ons op

Normaal gesproken verkoop je als particulier het appartementencomplex direct. Deze zijn relevant voor jou:

1. Speculatiebelasting
2. Regel met drie voorwerpen

Belastingen op verkoop

Een korte blik op de belastingen bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

1. Speculatietaks: belastingvrij verkopen
2. 3 woningen regel in Berlijn
3. Activa & aandelen: slechts 1,54% belasting

Speculatietaks: belastingvrij verkopen

De speculatieperiode werd sneller uitgelegd:

• Eigenaar-bewoner = 3 jaar
• Gehuurd = 10 jaar

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Na afloop van de periode is de verkoop belastingvrij. Als je een snelle berekening wilt maken, gebruik dan mijn gratis speculatieperiode calculator.

Belastingberekening: Voorbeeld

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Als alleenstaande betekent dit meestal een hoogste belastingtarief van 42%.

Verkoop binnen de speculatieperiode (< 10 jaar) als particulier:

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst = 2.000.000 euro
• Tegen 42 % (alleenstaande) = 840.000 euro

Verkoop binnen de speculatieperiode (< 10 jaar) als bedrijf:

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
• Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop binnen de speculatieperiode (> 10 jaar):

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop in 2034 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst = 2.000.000 euro
• Belastingvrij

Maar je kunt nu geen 10 eigendommen kopen, 3 jaar wachten en de winst van de waardestijging van het onroerend goed opstrijken, omdat:

3 woningen regel in Berlijn

Er is ook de 3-eigendomsregel. Als u meer dan 3 panden verkoopt in 5 jaar, is er sprake van handel in commercieel vastgoed.

Bij het verkopen van onroerend goed verwijst de “3-eigendomsregel” naar het feit dat particulieren in Duitsland maximaal drie eigendommen binnen een periode van vijf jaar belastingvrij kunnen verkopen. Als iemand meer dan drie eigendommen verkoopt binnen deze periode, wordt dit beschouwd als handel in commercieel vastgoed en moet er inkomstenbelasting over worden betaald – zelfs als ze niet worden verhuurd maar door de eigenaar worden bewoond.

Na 10 jaar bezit is de verkoop echter altijd belastingvrij.

Waarom bestaat deze regel?

Net als de speculatiebelasting is de regel bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beteugelen en de verkoop van eigendommen voor residentiële doeleinden te bevorderen.

Dus hoe besparen de “grote spelers” op belastingen?

Share deals: een bedrijf verkopen “in plaats van” een eigendom

Een optie voor een fiscaal geoptimaliseerde verkoop is de share deal. In dit geval moet het onroerend goed echter al zijn gekocht door een bedrijf (zoals Immobilien GmbH) (niet als individu).

Slechts 1,54% belasting op verkoop

Een aandelentransactie is mogelijk als je het bedrijf in een holdingstructuur hebt. Dit betekent dat je slechts 1,54% belasting betaalt dankzij het voorrecht tussen ondernemingen(Sectie 8b KStG).

• Activatransactie = eigendom wordt verkocht
• Share deal = bedrijf wordt verkocht (met eigendom)

Laten we nu ons voorbeeld opnieuw berekenen, te beginnen met de directe verkoop van een huis:

Verkoop van een pand als bedrijf (asset deal):

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop in 2028 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
• Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop van een onroerend goed GmbH als vennootschap (aandelentransactie):

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop in 2028 = 3.100.000 euro
• Belastbare winst = 1.000.000 euro
• Voor GmbH 1,54 % = 1.540 euro

Je kunt zien hoe groot het verschil is.

Geen overdrachtsbelasting op onroerend goed bij aankoop

Laten we wat dieper ingaan op het onderwerp onroerend goed en belastingoptimalisatie!

Nogmaals, eenvoudig gezegd:

• Verkoop van Immobilien GmbH onder 89% = geen overdrachtsbelasting

Waarom is dit het geval? In Duitsland is de verkoop van aandelen in een GmbH die onroerend goed bezit normaal gesproken niet onderworpen aan overdrachtsbelasting zolang de aandelen onder een bepaald percentage liggen(§ 5 GrEStG).

Wat zijn de voordelen? Vastgoed als investering moet winst opleveren, meestal berekend aan de hand van het huurrendement. De overdrachtsbelasting op onroerend goed verhoogt de aankoopprijs met maximaal 6,5%, afhankelijk van de deelstaat. Voor 1 miljoen euro zijn dit 65.000 euro kosten. Dit verhoogt het rendement direct met een paar procent.

Meer weten?

Vastgoed & Belastingcoaching

Vastgoed- en belastingcoaching van experts en investeerders. Ik breng je graag in contact met de besten:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Hier vind je er meer voor:

• Vastgoed beginners

Villa kopen in München [jaar]

In de wereld van luxe onroerend goed is discretie van het grootste belang. Exposés voor eersteklas villa’s (vanaf 5 miljoen euro) zijn niet te vinden op conventionele vastgoedportalen. Beroemdheden, succesvolle zakenmensen en publieke figuren hechten veel waarde aan discretie en vertrouwen op vastgoedexperts met een exclusieve kring van kopers en zorgvuldig geselecteerde communicatiekanalen.

Trouwens, voor verkopers ben ik altijd op zoek naar villa’s in Grünwald en BOgenhausen voor mijn klanten. Neem vrijblijvend contact met me op, nu terug naar kopen in Grünwald!

Hier vind je tips & villas in München Grünwald.

1. Een villa kopen: Tips, procedure tot de sleuteloverdracht
2. De 2 populairste buurten voor het kopen van villa’s
3. Aankoopproces, locatie en meer

Een villa kopen in München Grünwald: stad of platteland?

Droom je van een luxe levensstijl met veel ruimte en privacy? Een villa biedt je precies dat. Je kunt wonen in een ruime woning die van alle gemakken is voorzien. Houd er rekening mee dat de kosten voor het kopen en onderhouden van een villa vaak aanzienlijk hoger zijn dan voor andere soorten onroerend goed. Een villa vergt een aanzienlijke financiële investering en regelmatig onderhoud om mooi te blijven.

Mijn aanbevelingen voor jou:

• Een villa bouwen of kopen?
• Een villa kopen

Klassiek, zoals op de omslagfoto hierboven, of modern, zoals hier, München Grünwald heeft een verscheidenheid aan bouwstijlen.

De populairste buurten

München heeft veel mooie hoekjes, twee buurten zijn bijzonder populair bij kopers van villa’s en als je exclusief wilt wonen en/of investeren, moet je eens kijken naar Grünwald en Bogenhausen.

Grünwald

Quasi AA-locatie binnen de A-locatie van München, München Grünwald. Als je weg van de drukte van de stad wilt wonen, maar toch in het centrum.

Bogenhausen

Iets dichter bij het stadscentrum in het noordwesten ligt München-Bogenhausen.

Koop je je eerste huis of villa? Dit zijn je belangrijkste stappen totdat je de sleutels krijgt:

Procedure: stap voor stap uitgelegd

Het kopen van een villa is een gestructureerd proces, vergelijkbaar met het kopen van een conventioneel huis. Er zijn verschillende stappen, van het plannen van het budget tot het overhandigen van de sleutels. Elk van deze stappen is cruciaal voor een succesvolle afronding.

Een villa kopen – Het proces stap voor stap uitgelegd:

Vind de juiste villa: Checklist

Verschillende factoren spelen een doorslaggevende rol bij het kopen van een villa. De locatie van de woning, de grootte van het perceel, de indeling van de kamers, de inrichting en extra’s, maar ook veiligheids- en toegankelijkheidsaspecten zijn slechts enkele van de punten waar je rekening mee moet houden.

• Locatie
• Grootte van het pand
• Kamerindeling
• Uitrusting
• Veiligheid van de omgeving
• Toegankelijkheid van de villa

Het kopen van een villa brengt verschillende kostenfactoren met zich mee waarmee rekening moet worden gehouden. Naast de aankoopprijs zijn er ook bijkomende aankoopkosten, zoals makelaarscourtage, notariskosten en overdrachtsbelasting. Een gedetailleerde financiële planning is essentieel om onaangename verrassingen te voorkomen.

Aankoopprijs en typische bijkomende aankoopkosten: overzicht

Bij het kopen van een villa worden kosten gemaakt die bestaan uit de aankoopprijs voor het huis en de bijkomende aankoopkosten. Dit zijn de belangrijkste kostenfactoren:

• Overdrachtsbelasting op onroerend goed: 3,5%
• Notariskosten: 1,5%
• Kadastervermelding: 1,5 – 2,5%
• Makelaarscourtage: 7,14% afhankelijk van de aankoopprijs

Waar kopen in München Grünwald? Meest exclusieve locaties

München Grünwald biedt ruime kavels, majestueuze lanen en prestigieuze landgoederen. Als je op zoek bent naar een villa op de meest exclusieve locaties in München Grünwald, dan vind je die onder andere in de wijken Grunewald en Dahlem. Deze wijken bieden niet alleen een uitstekende levenskwaliteit, maar ook een exclusieve woonomgeving die wordt gekenmerkt door rust en elegantie.

Een villa kopen in München Grünwald is niet alleen een investering in exclusief wooncomfort, maar ook in een prestigieuze levensstijl. De stad biedt een breed scala aan villa’s op verschillende locaties, zodat er voor elke smaak en behoefte iets bij zit. Grondige planning, deskundig advies en transparante financiering zijn de belangrijkste factoren om je droom van een villa in München Grünwald met succes te verwezenlijken.