Belastingvoordelen voor bedrijven in Delaware

Delaware biedt verschillende belastingvoordelen voor bedrijven die zich er willen vestigen.

Feit 1: Geen vennootschapsbelasting voor bedrijven zonder fysieke aanwezigheid

Een van de grootste voordelen van Delaware is dat bedrijven die buiten de staat opereren en geen fysieke aanwezigheid in Delaware hebben, zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Dit is vooral voordelig voor bedrijven die via internet opereren of meerdere locaties in verschillende staten hebben.

Feit 2: Lage franchisebelasting

De franchisebelasting in Delaware is relatief laag in vergelijking met andere staten. Bedrijven kunnen kiezen hoe ze belast willen worden op basis van hun kapitaal of aandelen. Dit biedt flexibiliteit en potentiële besparingen voor bedrijven.

Feit 3: Bescherming van de bedrijfsidentiteit

Delaware heeft wetten die de identiteit van bedrijfseigenaren beschermen. Dit kan een voordeel zijn voor investeerders die privacy belangrijk vinden en hun persoonlijke informatie niet openbaar willen maken.

Delaware: Situatie in de VS

Mijn aanbeveling voor de eerste 10 eigenschappen

Voor de eerste twee tot tien eigendommen is een LLC (zie GmbH in Duitsland) het meest geschikt om aansprakelijkheidsrisico’s te minimaliseren en tegelijkertijd te profiteren van belastingvoordelen. De LLC beperkt de persoonlijke aansprakelijkheid van de eigenaren, terwijl winsten en verliezen direct worden toegerekend aan de aandeelhouders, wat dubbele belastingheffing voorkomt. Ter vergelijking, een commanditaire vennootschap (zie KG) biedt meer flexibiliteit in termen van passieve deelname, maar de algemene partner draagt de volledige aansprakelijkheid. Een vennootschap onder firma (zie OHG) brengt hogere risico’s met zich mee vanwege de onbeperkte aansprakelijkheid.

• Meer over de LLC
• Alle juridische formulieren voor de VS

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Eigendom in Delaware

Delaware is ook een aantrekkelijke locatie om te investeren in onroerend goed, en de belastingvoordelen maken het bijzonder aantrekkelijk om er onroerend goed te kopen.

Feit 1: Lage onroerendgoedbelasting

Vastgoedbelastingen in Delaware zijn relatief laag in vergelijking met andere staten. Dit maakt vastgoed bezitten in Delaware economisch aantrekkelijk voor investeerders en vastgoedeigenaren.

Feit 2: Geen successierechten

Delaware heft geen successierechten of onroerendgoedbelasting, waardoor het een ideale locatie is om onroerend goed te kopen voor vermogens- en estate planning. Dit is vooral voordelig voor Duitse investeerders die onroerend goed willen bezitten in de VS.

Feit 3 Huuropbrengsten

In Delaware is een groeiende vraag naar huurwoningen, vooral in steden als Wilmington en Newark. Investeerders kunnen profiteren van aantrekkelijke huurrendementen en tegelijkertijd profiteren van de belastingvoordelen van de staat.

Belastingvoordelen voor Duitse investeerders in Delaware

Voor Duitse investeerders biedt Delaware unieke voordelen die het bezit van onroerend goed en het starten van een bedrijf vergemakkelijken.

Overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting VS/Duitsland

De VS en Duitsland hebben een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belastingheffing die moet voorkomen dat Duitse burgers zowel in de VS als in Duitsland belasting betalen over hetzelfde inkomen. Hierdoor kunnen investeerders dubbele belasting vermijden en hun investeringen efficiënter organiseren.

Toegang tot een stabiele markt

Delaware heeft een stabiele economie en trekt veel internationale investeerders aan. Duitse investeerders kunnen profiteren van een dynamische vastgoedmarkt en een divers zakelijk klimaat.

Ondersteuning van lokale overheden

Delaware heeft programma’s om buitenlandse investeerders te ondersteunen door hen te helpen zich in de staat te vestigen en hun bedrijf op te zetten. Dit kan via adviesdiensten en netwerken die speciaal gericht zijn op buitenlandse investeerders.

Mijn belastingconclusie voor Delaware

Delaware heeft zich gevestigd als een aantrekkelijk belastingparadijs voor bedrijven en investeerders, vooral voor Duitse burgers. Met zijn gunstige belastingstelsel, afwezigheid van successierechten en lage onroerendgoedbelasting is de staat een ideale plek om onroerend goed te bezitten en een bedrijf te starten. Als je een Duitse investeerder bent die actief wil worden in Delaware, is het raadzaam om meer te weten te komen over de specifieke vereisten en voordelen en eventueel een professional te raadplegen om weloverwogen beslissingen te nemen.

Delaware of Florida: belastingvergelijking

Delaware en Florida zijn beide aantrekkelijke belastingparadijzen in de VS, maar met verschillende voordelen. Delaware biedt bedrijven geen inkomstenbelasting op winsten die buiten de staat worden gemaakt en minimale rapportageverplichtingen, waardoor het ideaal is voor holdings en lege vennootschappen. Florida daarentegen heft geen inkomstenbelasting, wat vooral aantrekkelijk is voor particulieren en vastgoedinvesteerders. Bedrijven in Florida betalen echter wel een vennootschapsbelasting, in tegenstelling tot Delaware.

Mijn conclusie: beide bieden belastingvoordelen, maar Delaware is beter geschikt voor bedrijven, terwijl Florida interessanter is voor particulieren.

Waar moet ik me installeren? Meer over:

• Florida als belastingparadijs

Rechtsvormen VS: Stichting & onroerend goed

Welke soorten bedrijven zijn er? Als je je eerste bedrijf in de VS wilt oprichten, is het kiezen van de rechtsvorm een van de eerste stappen in het bedrijfsvormingsproces. Of je nu een speciaal vastgoedbedrijf of een start-up wilt oprichten, we hebben hier alle soorten bedrijven in de VS voor je samengevat – met natuurlijk extra tips voor vastgoedinvesteringen.

• Rechtsvormen VS

Kosten delen, winst maximaliseren

Waarom zou je moeten investeren in een condominium? Ze zijn de sleutel tot een hoger rendement, vooral als je voor het eerst investeert

Als het gaat om investeren in onroerend goed, is de keuze tussen een condominium en een huis cruciaal. Een groot voordeel van een appartement is dat je deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren. Dit betekent dat de meeste gemeenschappelijke uitgaven gedeeld worden. Laten we zeggen dat u het verwarmingssysteem in uw woning moet vervangen.

Als je eerste investering een condominium is in een gebouw met acht partijen, betaal je slechts 12,5% van de totale kosten. Als de vervanging van het verwarmingssysteem bijvoorbeeld 10.000 € kost, betaal je slechts 1.250 € in plaats van de volledige 10.000 €.

Voorbeeldberekening: kostendeling WEG

Een kleine voorbeeldberekening om te illustreren hoe de kosten kunnen worden verdeeld voor een condominium vergeleken met een huis:

In dit voorbeeld moet je als huiseigenaar de volledige kosten van € 10.000 betalen voor de reparatie van het verwarmingssysteem. Als eigenaar van een appartement in een flatgebouw betaal je echter alleen jouw deel, wat in dit geval € 1.250 is (12,5% van de totale kosten). Dit illustreert hoe de kosten kunnen worden verdeeld in een flatgebouw, wat kan leiden tot aanzienlijke kostenbesparingen in vergelijking met een huis.

Condominiums: De sleutel tot een optimaal rendement en kasstroom

Deze financiële structuur kan een aanzienlijk verschil maken in je investeringsrendement en cashflow. Het is een krachtige hefboom om je investeringspotentieel te maximaliseren. Door te kiezen voor een condominium, investeer je niet alleen verstandig, maar zorg je ook voor een efficiënte kostenallocatie en verhoog je mogelijk je totale rendement.

Slim investeren in onroerend goed

De voordelen van een condominium begrijpen

De beslissing om te investeren in vastgoed is een belangrijke overweging en inzicht in de voordelen van condominiums kan je helpen een keuze te maken die past bij je financiële doelen. Of je nu een ervaren investeerder bent of voor het eerst in onroerend goed belegt, onthoud: gedeelde kosten kunnen een grote invloed hebben op het resultaat van je investering. Investeer verstandig en zie uw cashflow groeien!

Als je meer wilt weten over de voordelen van condominiums, volg me dan nu Lukinski YouTube!

Een appartement particulier of via een makelaar verkopen?

Laten we beginnen met de belangrijkste vraag voor verkopers. Beide zijn mogelijk, het hangt af van je tijd. Laten we eens kijken naar de voor- en nadelen.

Een flat verkopen zonder makelaar: de doe-het-zelf-uitdaging

Kun je een flat verkopen zonder makelaar?

Als je besluit om je appartement te verkopen zonder de hulp van een makelaar, moet je voorbereid zijn op een intensieve en tijdrovende fase van zelfwerkzaamheid. Het proces omvat stappen zoals het evalueren van het condominium, het bepalen van een biedprijs, het verzamelen van documenten en verslagen, het maken van een aantrekkelijk exposé en het nemen van foto’s. Je moet ook vertrouwd raken met online portals, communiceren met potentiële kopers, onderscheid maken tussen echte geïnteresseerden en nieuwsgierigen en voorbereidende gesprekken voeren.

Je hebt tijd (en zenuwen) voor de voorbereiding en het verkoopproces

Dit is echter nog maar het begin. Je moet ook kredietcontroles uitvoeren om ervoor te zorgen dat potentiële kopers de aankoop kunnen financieren. Er zullen ook een groot aantal bezichtigingen zijn, wat tijdrovend kan zijn. Tot slot moet je ook onderhandelingen voeren, die kunnen doorgaan tot het koopcontract en de notariële afspraak rond zijn.

Beslis voor verkoop zonder makelaar als:

• Je voldoende tijd en geduld hebt voor het hele voorbereidings- en verkoopproces.
• Je bent bereid om je intensief bezig te houden met de vastgoedmarkt en de juridische aspecten van de verkoop.

Een appartement verkopen met een makelaar: professionele ondersteuning

Moet ik een makelaar inschakelen?

Je kunt ook een makelaar inhuren om je huis te verkopen. Dit kan een zeer voordelige keuze zijn, vooral als je tijd wilt besparen en de stress wilt vermijden die vaak gepaard gaat met het verkoopproces.

Als je tijd wilt besparen en je zenuwen wilt sparen, huur dan een makelaar in. Zo eenvoudig is het.

Door een makelaar in te huren, delegeer je de meeste van de bovenstaande taken aan een professional. De makelaar beoordeelt de woning, stelt de optimale vraagprijs vast, maakt een professioneel exposé, maakt foto’s van hoge kwaliteit en presenteert de woning op verschillende online portals. Hij of zij verzorgt de communicatie met geïnteresseerden, selecteert alleen echte potentiële kopers, voert kredietcontroles uit en organiseert bezichtigingen.

Kies voor een makelaar als:

• Je kostbare tijd wilt besparen en toch verzekerd wilt zijn van professionele expertise in het verkoopproces.
• Je wilt profiteren van de marktkennis en onderhandelingsvaardigheden van een ervaren makelaar.

In het algemeen is er geen universeel antwoord op de vraag of je je huis particulier of via een makelaar moet verkopen. Alles hangt af van hoeveel tijd, toewijding en expertise je kunt en wilt investeren in het verkoopproces. Ongeacht je beslissing is het belangrijk dat je je onderzoek doet en de optie kiest die het beste past bij je individuele behoeften en doelen.

Kosten: koper, verkoper en distributie

De kosten voor een makelaar in Duitsland kunnen variëren, omdat ze afhankelijk zijn van verschillende factoren zoals de regio, de waarde van het onroerend goed en de individuele afspraken met de makelaar. Er zijn in principe twee soorten makelaarscommissies:

1. Koperscommissie: deze wordt betaald door de koper van de woning
2. Verkoperscommissie: deze wordt betaald door de verkoper van de woning
3. Kostendeling: Meestal de helft van 3% tot 7% van de aankoopprijs in elk geval

Kopersprincipe in het makelaarsrecht

Sinds 23 december 2020 is in Duitsland het zogenaamde kopersprincipe van toepassing onder het makelaarsrecht. Dit betekent dat degene die de makelaar de opdracht geeft, de commissie betaalt. Bij de verkoop van appartementen betekent dit meestal dat de verkoper de commissie betaalt. Bij de verhuur van appartementen worden de kosten meestal gedragen door degene die de makelaar de opdracht geeft, d.w.z. ofwel de verhuurder ofwel de huurder, afhankelijk van de overeenkomst.

Commissie is bespreekbaar

De exacte commissiebedragen zijn onderhandelbaar en er zijn ook makelaars die met vaste bedragen werken. De kosten kunnen ook variëren afhankelijk van de makelaar en de individuele overeenkomst. Het is daarom aan te raden om vooraf de exacte kosten en voorwaarden uit te zoeken en meerdere offertes aan te vragen voordat je een makelaar kiest.

Checklist: Vind een gerenommeerde makelaar

Gebruik deze checklist om gerenommeerde makelaars bij jou in de buurt te vinden. En als je twijfelt, kun je me gewoon schrijven of bellen: Contact.

Aspecten	Aanbevelingen
Onderzoek en aanbevelingen	Doe online onderzoek en zoek naar lokale advertenties. Vraag aanbevelingen aan vrienden, familie en kennissen.
Ervaring en deskundigheid	Vraag naar de ervaring van de makelaar en hoe lang ze al in de sector werken. Vraag naar vergelijkbare transacties in het verleden.
Referenties en recensies	Vraag naar referenties van eerdere klanten met vergelijkbare transacties. Zoek online naar klantbeoordelingen en feedback.
Kennis van de lokale markt	Zorg ervoor dat de makelaar de lokale vastgoedmarkt goed kent.
Professionaliteit	Besteed aandacht aan een professionele uitstraling, communicatie en punctualiteit.
Diensten en voordelen	Verduidelijk welke diensten de makelaar precies aanbiedt. Bespreek de voorbereiding van exposities, de organisatie van bezichtigingen, enz.
Transparantie met vergoedingen	Vraag naar de commissie- of vergoedingsstructuur van de makelaar. Vraag om de kosten schriftelijk vast te leggen.
Netwerk van hoge kwaliteit	Informeer naar het netwerk van potentiële kopers en investeerders van de makelaar. Dit kan het verkoopproces vergemakkelijken.
Chemie en vertrouwen	Kies een makelaar met wie je een goede persoonlijke relatie hebt en die je kunt vertrouwen.
Vergelijking en selectie	Vraag meerdere offertes aan bij verschillende makelaars en vergelijk ze. Maak je beslissing op basis van feiten en referenties.

Een vastgoedcoach boeken of niet?

Google maar eens op “vastgoedcoaching” en je krijgt advertenties en honderden websites die niets liever willen dan jouw geld! Je kunt dit al zien aan de structuur van zogenaamde landingspagina’s. Dit zijn websites die nauwelijks informatie bieden, maar alleen een “knop” om te “registreren”, “kopen” of om “gratis informatie te krijgen”:

Hier zul je leren:

1. Gerenommeerde (dubieuze) coaches herkennen
2. Je krijgt 3 concrete tips voor goede coaches

Voor:

• Vastgoed beginners
• Huiseigenaar:binnen
• Ondernemers:binnen
• Financiële vrijheid en passief inkomen
• Verkoop onroerend goed
• …

Coaching voor ondernemers – voorbeeld

Een voorbeeld in plaats van duizend woorden – Als je al 1 miljoen euro per jaar omzet en slechts ~15% belasting betaalt in plaats van ~25%, door middel van de juiste rechtsvorm en bedrijfsstructuur, zoals een familiestichting, is het effect enorm.

• 1 miljoen omzet, 100.000 winst tegen 25% = 25.000 euro belastingdruk
• 1 miljoen omzet, 100.000 winst tegen 15% = 15.000 euro belastingdruk ( 10.000 euro meer winst / jaar )

Als de kosten van coaching nu 2.000 euro zijn voor 1 dag in een masterclass – waarom niet! Opgeschaald naar 5 miljoen omzet, uitgaande van een winst van 500.000 euro, 50.000 euro meer aan het eind van het jaar.

Een eenvoudig voorbeeld! Als we hier blijven, zijn er meer voordelen zoals toelagen, enz.

Ik weet zeker dat je nu al begint te rekenen!

Het hoeft niet altijd de Masterclass te zijn, maar je moet op een paar dingen letten om goede en gerenommeerde vastgoedcoaches te vinden. Of je kunt gewoon eens kijken naar mijn aanbevelingen.

Coaching voor beginners: leren om aan de slag te gaan

De meest flagrante ervaring die ik zelf had, was in Berlijn, bij een 21-jarige deelneemster. Ze had eerder een fonds opgezet in Zwitserland en wilde nu de vastgoedsector in. Uiterst interessant persoon! Ze begon toen als tipgever, dus zonder zelf te investeren of te bemiddelen. Nu is ze 22 jaar en heeft ze een schat aan kennis opgebouwd en stelt ze vragen met puntjes, wow. Of het nu gaat om BGF-berekening, huurderslijsten en scepsis over te ruime berekeningen. Het is indrukwekkend wat er allemaal mogelijk wordt met de juiste ambitie en opleiding.

Vastgoedcoaching in Duitsland

Nogmaals, hier is mijn lijst met aanraders in Duitsland:

• Alex Fischer – mijn allround tip
• Vastgoed Coaches

Serieuze vastgoedcoaching: waar moet je op letten?

Voor mij zijn er maar twee kwaliteitscriteria

1. ervaring

2. succes

Waarom komt succes op de tweede plaats? Iedereen kan een “one trick pony” hebben waar jaren over gepraat wordt. Maar wie creëert continu succes? Goede coaches vind je hier.

Wat telt is ervaring en succes!

Hoe vind je goede vastgoedcoaches? Dit zijn mijn 3 tips!

1. Tip – Stemmen van deelnemers in kwantiteit en kwaliteit
2. Tip – Noordelijke gegevens online controleren in 1 minuut
3. Tip – Mijn Coach Aanbevelingen

Meningen van deelnemers: Kwantiteit en kwaliteit – Tip 1

Vertrouwen in wat? Getuigenissen van deelnemers zijn goed, maar kunnen ook nep zijn, vooral als het puur op tekst gebaseerd is.

• Veel deelnemersstemmen
• Idealiter in videoformaat met duidelijke namen
• Op locatie van coaching of achteraf, niet alleen van “thuis”.

Meningen van deelnemers vervalsen: zo werkt het

Ik ben zelf SEO, dus ik houd me (ook) bezig met online marketing en zoekmachineoptimalisatie. Niets is makkelijker te “faken” dan de mening van deelnemers. Zeker nu met AI (kunstmatige intelligentie) en programma’s als ChatGPT.

Voorbeeld?

Dit zijn geen echte reviews, maar ze zien er overtuigend uit! Vooral als je ze niet verwacht.

“Mijn naam is Markus en ik heb de vastgoedcoaching een paar maanden geleden geboekt. Ik had mijn eerste appartement al gekocht en wilde leren hoe ik mijn vastgoedportefeuille kon uitbreiden. De coaching was absoluut geweldig! De coach hielp me om mijn strategieën te optimaliseren en liet me zien hoe ik met succes in meer appartementen kon investeren. Dankzij de coaching kon ik mijn portefeuille uitbreiden tot 12 appartementen en mijn financiële doelen overtreffen. Ik ben het team van Online Coachings for Real Estate zo dankbaar en kan hen ten zeerste aanbevelen!”

Sorry voor het lange voorbeeld, maar zo gaat het precies!

Dus wat moet ik doen?

North Data Check: Wat kan je coach doen? – Tip 2

Tip: Controleer de persoon gewoon bij Noordgegevens. Hier kun je zien of de persoon een eenmanszaak is of een persoon met meerdere bedrijven, idealiter ook vermogensbeheer- of vastgoedvennootschappen of familiestichtingen.

Dit is waar je op moet letten bij het controleren:

• Uitgebreide structuur, niet “slechts” een UG of GmbH
• “Immobilien GmbHs” (vermogensbeheer voor onroerend goed)
• Vermogensbeheer
• Familiestichting

Achtergrondcontrole online: 2 voorbeelden

Hoe professioneler en uitgebreider de instelling, hoe beter.

Voorbeeld: Kleine ondernemer, “slechts” een UG.

Solide vastgoedinvesteerder met slimme bedrijfsstructuur en holdings:

Voor- en nadelen

Laten we eerlijk de voordelen en mogelijke nadelen (afhankelijk van de coach met wie je werkt), de voor- en nadelen, op een rijtje zetten:

Check: Hoe vind ik goede vastgoedcoaches

Laten we de 3 tips nog eens samenvatten:

1. Tip – Stemmen van deelnemers in kwantiteit en kwaliteit
2. Tip – Noordelijke gegevens online controleren in 1 minuut
3. Tip – Mijn Coach Aanbevelingen

Voorbeeld: Duizenden deelnemers, enorme gemeenschap (100.000+) kan niet verkeerd zijn (Foto: Alex Fischer Event).

Vastgoedcoaching in Duitsland

Nogmaals, hier is mijn lijst met aanbevelingen in Duitsland:

• Alex Fischer – mijn allround tip
• Vastgoed Coaches

Een appartementsgebouw verkopen: volledig of elk appartement afzonderlijk?

Er zijn verschillende manieren om een flatgebouw te verkopen. Eén mogelijkheid is om het hele gebouw als eenheid te verkopen. Een andere mogelijkheid is om het gebouw op te delen in individuele appartementen en deze dan afzonderlijk te verkopen. Beide opties hebben voor- en nadelen waarmee rekening moet worden gehouden bij het nemen van een beslissing.

Je hebt deze twee opties:

1. Gehele eigendom verkopen
2. Individuele appartementen verkopen

In de meeste gevallen besluiten de eigenaren om het hele pand te verkopen.

Voordelen en nadelen van een volledige verkoop van het pand

Als u besluit het hele flatgebouw te verkopen, is het verkoopproces veel minder ingewikkeld voor een complete verkoop. Het is immers gemakkelijker een koper te vinden voor een compleet gebouw dan voor verschillende afzonderlijke appartementen. Tegelijkertijd is er minder vraag naar complete flatgebouwen dan naar afzonderlijke flats of eengezinswoningen, omdat flatgebouwen doorgaans alleen interessant zijn voor kapitaalverstrekkers en beleggers.

De verkoop van het hele gebouw kan echter ook een lagere prijs opleveren, omdat de koper het risico draagt van het overnemen van mogelijke leegstand en huurproblemen.

Dit zijn de voor- en nadelen:

• Voordelen: Gemakkelijke en snelle verkoop
• Nadelen: Lage verkoopprijs

Daarom is het de moeite waard om het appartementsgebouw op te splitsen

Ter vergelijking: het opdelen van het gebouw in afzonderlijke appartementen kan de verkoopprijs verhogen. Aangezien elk appartement nu afzonderlijk kan worden verkocht, kan het ook gemakkelijker zijn er een koper voor te vinden.

Het nadeel is echter dat het opdelen van het gebouw in aparte appartementen extra kosten met zich mee kan brengen, zoals de bouw van scheidingsmuren en de aanleg van aparte nutsleidingen. Bovendien moet u vooraf voldoende tijd uittrekken, want een splitsing van het flatgebouw moet zorgvuldig worden voorbereid en afgehandeld.

• Voordelen: Hogere aankoopprijs & veel geïnteresseerden
• Nadelen: Kosten en tijdrovend

Zelfs als het verdelen van het huis in meerdere appartementen veel middelen vergt, kan het de moeite waard zijn om het huis te verdelen in meerdere eigendomsaandelen. Om dit soepel te laten verlopen, moet u met een aantal zaken rekening houden.

Verdeling van een flatgebouw in individuele appartementen

Om het appartementsgebouw op te splitsen in afzonderlijke appartementen en deze afzonderlijk te verkopen, moet u bepaalde stappen ondernemen. We zullen nu nader bekijken hoe dit in zijn werk gaat.

Certificaat van voltooiing door de bouwinspectie

Als een flatgebouw wordt opgedeeld in meerdere appartementencomplexen, ontstaat een vereniging van eigenaars (kortweg WEG). Een belangrijke voorwaarde hiervoor is het bestaan van een certificaat van zelfstandigheid volgens de Condominiumwet. Dit certificaat wordt afgegeven door de verantwoordelijke bouwtoezichthouder en bevestigt dat de afzonderlijke appartementen op zichzelf staan. Dit betekent dat ze een aparte, afsluitbare ingang, eigen plafonds en muren en een eigen toilet hebben.

Aan deze voorwaarden moet zijn voldaan opdat een woning als afgesloten kan worden beschouwd:

• Aparte, afsluitbare toegang
• Eigen plafonds & muren
• Eigen WC

Scheidingsplan via architect of ingenieur

Naast de splitsingsverklaring heeft u ook een splitsingsplan van het hele gebouw nodig. Dit plan is een belangrijk onderdeel van de splitsingsverklaring en laat zien hoe het gebouw zal worden verdeeld.

De belangrijkste informatie over het verdeelplan in één oogopslag:

• Is bovendien vereist
• Toont indeling van het gebouw
• Inclusief locatie en grootte
• Schepping door architect of ingenieur

Het moet worden opgesteld door een bevoegde architect of ingenieur en de exacte grootte en locatie van de afzonderlijke appartementen aangeven.

Notariële verklaring van splitsing

Zodra u het bewijs van scheiding en het verdelingsplan heeft ontvangen, kunt u de verklaring van verdeling opstellen. Daarin staat dat elke eigenaar zijn eigendom omzet in aandelen in mede-eigendom die overeenkomen met het aandeel in het gehele wooncomplex. De splitsingsverklaring moet notarieel bekrachtigd worden om rechtsgeldig te zijn.

Inschrijving in het kadaster van de aandelen in mede-eigendom

Ten slotte moet u de inschrijving in het kadaster verrichten om de aandelen in mede-eigendom veilig te stellen. Dit gebeurt meestal door een notaris die de akten van eigendomsoverdracht opstelt en de inschrijving bij het betreffende kadaster aanvraagt.

Zodra deze stap is voltooid, kunt u de betreffende flat verkopen. Maar wat gebeurt er met de huurders na de verkoop?

Dit is waar u rekening mee moet houden: Recht van eerste weigering voor huurders

Als u een flatgebouw omzet in individuele appartementen en deze verkoopt, moet u er rekening mee houden dat de huidige huurders een voorkeursrecht hebben. Dit betekent dat de huurders de mogelijkheid hebben om hun vorige flat te kopen tegen dezelfde voorwaarden als overeengekomen in het koopcontract tussen u en een andere koper. Het voorkeursrecht dient om de huurders enige zekerheid te geven en ervoor te zorgen dat zij niet zomaar uit hun flat kunnen worden gezet.

Het is echter mogelijk dat de huurder zijn voorkeursrecht niet uitoefent. In dat geval kunt u de flat verkopen aan een andere koper die bereid is aan de voorwaarden van de koopovereenkomst te voldoen.

Bescherming tegen ontslag bij verkoop huis

Bovendien is de koper volgens het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) gebonden aan de bestaande huurovereenkomsten. Dit betekent dat de huurders ook na de verkoop van het huis hun huurovereenkomsten behouden en niet bang hoeven te zijn dat deze worden opgezegd.

Als u van plan bent de afzonderlijke appartementen in het flatgebouw te verkopen, moet u dus een opzegtermijn van ten minste drie jaar in acht nemen. Gedurende deze periode kunnen de nieuwe kopers de huurovereenkomsten niet zomaar opzeggen.

Tip: Om mogelijke conflicten tussen kopers en huurders bij de verkoop van een huis te voorkomen, moet u in het koopcontract een bindend reglement opnemen. Dit reglement moet betrekking hebben op openstaande huurvorderingen, betalingen van exploitatiekosten en terugbetalingen van borgsommen.

Samengevat:

• Koper is gebonden aan bestaande huurovereenkomsten
• Opzegging van huurders na verkoop niet mogelijk
• Beëindiging lock-up periode van 3 jaar
• Tip: Leg alle formaliteiten vast in het koopcontract

Conclusie: Individuele verkoop van appartementsgebouwen

De beslissing om het flatgebouw in zijn geheel of verdeeld in individuele appartementen te verkopen hangt af van verschillende factoren, zoals de staat van het gebouw, de locatie en de vraag naar woningen in de omgeving. Als u besluit het flatgebouw op te splitsen in afzonderlijke appartementen en deze te verkopen, kunt u rekenen op hoge verkoopprijzen. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met het voorkeursrecht van de huurders en de ontslagbescherming.