Box privilege: bespaar belastingen bij de verkoop van onroerend goed

Nesting privilege: een term die het waard is om te weten!

Hoewel ik het holdingmodel al jaren gebruik in de vastgoedsector, kwam ik pas onlangs de term “nesting privilege” tegen. Waar het op neerkomt? Slechts 1,54% belasting op de verkoop van onroerend goed! Als je het je afvraagt, laat me je dan in dit korte artikel kennis laten maken met de wereld van vastgoedparticipatie.

De belasting van een onroerend goed GmbH

Een GmbH is onderworpen aan vennootschapsbelasting, solidariteitstoeslag en bedrijfsbelasting, wat resulteert in een effectief belastingtarief van ongeveer 30%.

Als je je GmbH echter opzet in het kader van vastgoedprojecten, kun je profiteren van de uitgebreide verlaging van de bedrijfsbelasting.

In dit geval betaal je slechts 15,83% belasting over de huurinkomsten en leasekosten.

Hetzelfde lage belastingtarief geldt ook voor de verkoop van onroerend goed. Hier moet je echter oppassen dat je niet in de categorie van commerciële vastgoedhandel valt. Je mag maximaal drie eigendommen verkopen binnen vijf jaar, anders stijgt het belastingtarief naar 30%.

De aandelentransactie biedt een nog belastingefficiëntere optie voor de verkoop van onroerend goed.

Vastgoedholding: Verlaag de belastingdruk naar 1,54%

Door je BV vakkundig te structureren, kun je de belastingdruk op de verkoop van onroerend goed verlagen tot slechts 1,54%. Iets opvallender:

1,54% Belasting op verkoop

Dit concept, bekend als een share deal, profiteert van een holdingstructuur en het nesting privilege. Je bedrijfsstructuur bestaat uit twee naamloze vennootschappen. Een van de vennootschappen verwerft het vastgoed, terwijl de tweede naamloze vennootschap optreedt als moederholding. Als je nu je vastgoed wilt verkopen, draagt de holdingmaatschappij de aandelen in je vastgoed GmbH over aan de koper.

Het nestprivilege komt hier om de hoek kijken

Als een bedrijf aandelen in een ander bedrijf verkoopt, blijft 95% van de winst belastingvrij.

Dit betekent dat je effectieve belastingtarief op de winst uit de verkoop van het onroerend goed slechts 1,54% is.

Meer over GmbH & vermogensbeheer

Lees hier meer over de GmbH

• GmbH: Eenvoudig uitgelegd
• Naamloze vennootschap met vermogensbeheer

Vergelijking: Eigen woning vs kapitaalinvestering

Snel, duidelijk, de verschillen tussen de twee vormen:

Doel van het pand: Feit #1

Wat betekent eigenbelang?

Een woning wordt gekocht en gebruikt voor je eigen woonwensen. De focus ligt hier op persoonlijk wooncomfort – simpel gezegd: je koopt je droomhuis

Wat betekent investering?

Een eigendom wordt aangekocht om inkomsten te genereren. Dit kan door het te verhuren of later te verkopen. De focus ligt op financieel rendement – simpel gezegd: je koopt een machine die geld oplevert.

Extra tip – De twee kunnen ook tot op zekere hoogte worden gecombineerd. Je koopt een huis of een appartement, woont er 3 jaar in en kunt het dan belastingvrij verkopen(speculatieperiode). Laten we zeggen dat je op een A-locatie in Berlijn koopt, dan stijgen vastgoedprijzen meestal met ~8% per jaar. Reken 3 jaar en je zult zien dat deze winst alleen al aanzienlijk is.

De verschillen worden stap voor stap groter:

Financiering: Eigen vermogen & krediet

Eigenaar-bewoner: De financiering wordt meestal verstrekt via een lening voor onroerend goed of het eigen vermogen van de koper.

Kapitaalinvestering: Financiering wordt vaak verstrekt door geleend kapitaal, zoals hypotheken. Het doel is ook hier om geleend kapitaal als hefboom te gebruiken. De juiste financiering moet worden gepland, lees hier meer over financiële planning voordat je gaat kopen.

Extra tip – In principe zijn beide vormen hetzelfde, de enige verschillen zijn overheidssubsidies en belastingen, waarover dadelijk meer. In het geval van persoonlijk gebruik kunnen banken echter een groter risico zien in de kredietcontrole. Hoe komt dat? Laten we zeggen dat je 2 inkomens en 1 huis hebt. Iemand wordt ziek, verliest zijn baan, de lening wordt niet afbetaald.

Waarom lenen beleggers graag?

De uitleg zou lang zijn, maar in een notendop: er zijn veel aspecten. Ten eerste wil je je eigen vermogen niet uitgeven aan een woning. Met het hefboomeffect van financiering (20% eigen vermogen [of minder] + 80% vreemd vermogen) kunt u zich “veel meer veroorloven”. Er wordt nu een lening afgesloten, inclusief de aflossing, dus de maandelijkse aflossing. Inflatie zorgt ervoor dat geld minder waard wordt. De afbetaling van de lening wordt dus “goedkoper” en “goedkoper”. Lees hier meer:

• Vastgoed als kapitaalinvestering

Gebruiksduur: Voor de volledigheid

Eigenaar-bewoner: Eigenaars plannen voor de lange termijn en zijn van plan om zelf in de woning te gaan wonen.

Kapitaalinvestering: De focus ligt op inkomsten op korte of lange termijn, via huurinkomsten of verkoop. Ook belangrijk voor jou: de speculatieperiode. Wil je snel berekenen of je al belastingvrij kunt verkopen? Gebruik onze speculatieperiode calculator.

Nu komen we bij een van de belangrijkste verschillen.

Fiscale aspecten: Belastingvoordelen voor verhuurders

Eigen bewoning: Onder bepaalde voorwaarden kunnen belastingvoordelen zoals eigenwoningforfait of belastingvrijstelling bij verkoop (na eigen bewoning) worden geclaimd.

Kapitaalinvestering: Huurinkomsten zijn belastbaar, maar belastingvoordelen zoals afschrijvingen en inkomstengerelateerde uitgaven kunnen ook worden geclaimd.

Welke belastingvoordelen genieten eigenaar-bewoners/investeerders?

Extra tip – Snel uitgelegd, slechts 2 voorbeelden:

Eigenaars-bewoners ontvangen eeneigenwoningforfait: Onder bepaalde voorwaarden kunnen eigenaars-bewoners een eigenwoningforfait ontvangen voor de bouw of aankoop van een eigen woning om hun financiering te vergemakkelijken. Dit brengt ons terug bij de speculatieperiode, die natuurlijk ook belangrijk is voor eigenaars-bewoners bij verkoop.

Belastingvrijstelling bij verkoop: Als je je eigen woning verkoopt na een bepaalde houdperiode, kan de gemaakte winst onder bepaalde voorwaarden belastingvrij zijn. Dit geldt echter niet als je je huis binnen tien jaar na aankoop verkoopt.

Kapitaalinvesteerders kunnenafschrijving claimen: Kapitaalinvesteerders kunnen afschrijving claimen op hun gehuurde vastgoed. Dit betekent dat ze bepaalde kosten zoals de afschrijving van gebouwen en financieringskosten kunnen aftrekken, wat hun belastingdruk verlaagt.

Inkomensgerelateerde kosten: Alle kosten die je maakt door te huren, zoals reparaties, administratiekosten en verzekeringen, kunnen worden afgetrokken als inkomensgerelateerde kosten om het belastbaar inkomen te verlagen.

Meer over belastingen en onroerend goed:

• Belastingvoordelen voor investeerders

Onderhoud en administratie

Eigenaar-bewoner: De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning.

Kapitaalinvestering: Beheer en onderhoud kunnen worden overgedragen aan derden, zoals vastgoedbeheerders.

Extra tip – Wat mag je verwachten? Ik raad 2% van de aankoopprijs per jaar aan. Ik heb hier ook een kleine calculator voor de onderhoudsreserve. PS: Natuurlijk kun je exploitatiekosten doorberekenen aan huurders.

Verwacht rendement: geld verdienen, niet uitgeven

Eigenaar-bewoner: De belangrijkste motivatie is de persoonlijke levenskwaliteit, het rendement op de investering is secundair.

Kapitaalinvestering: De focus ligt op rendement en investeerders verwachten inkomsten te genereren uit hun vastgoed. Nogmaals, dit is erg belangrijk voor investeerders:

“De focus ligt op rendement en investeerders verwachten inkomsten te genereren uit hun vastgoed.”

De keuze tussen eigen bewoning en beleggen hangt af van je individuele financiële doelen, omstandigheden en voorkeuren. Beide benaderingen hebben voor- en nadelen en de beslissing moet zorgvuldig worden genomen.

Leren van vastgoedexperts?

Kort en krachtig, mijn aanbeveling:

• Vastgoed coaching

Allereerst: Waarom is 110% of volledige financiering de moeite waard?

Als investeerder neem je liever een lening voor onroerend goed en betaal je die over een lange periode terug (ongeveer 35 jaar). Dit heeft voordelen: je hebt minder eigen vermogen nodig, dus je kunt meer geld “investeren” (omdat je dat niet nodig hebt). Hierdoor kun je meer huurinkomsten genereren. Ja, er is rente, maar er is ook inflatie. Deze devaluatie van het geld zorgt ervoor dat de aflossing van de lening “goedkoper” wordt. Lees hier meer: Vastgoed als investering Voordelen.

Daarom is het de moeite waard om de 3 scenario’s door te rekenen!

Volledige financiering van een woning: Kosten

Voorbeeld van volledige financiering: Stel dat de aankoopprijs van het onroerend goed EUR 240.000 is en er geen eigen vermogen wordt ingebracht:

• Aankoopprijs van het pand: 240.000 euro
• Eigen vermogen: 0 Euro
• Leningbedrag: 240.000 euro

Voorwaarden van de lening:

• Rentevoet (effectief): 2,5% – afhankelijk van de bank / kredietrating kan de rente voor volledige financiering hoger zijn, met 0,05 tot 0,1%.
• Looptijd: 20 jaar
• Maandelijkse afbetaling: 1.218,75 euro

Financiering tegen 110% van de aankoopprijs: Kosten

Voorbeeld van 110% financiering – In dit scenario wordt 10% van de aankoopprijs gefinancierd bovenop de aankoopprijs voor bijkomende kosten en reserves:

• Aankoopprijs van het pand: 240.000 euro
• Eigen vermogen: 0 Euro
• Leningbedrag (inclusief 10% bijkomende kosten): 264.000 euro

Voorwaarden van de lening:

• Rentevoet (effectief): 2,5% – afhankelijk van de bank / kredietrating kan de rente voor volledige financiering hoger zijn, met 0,05 tot 0,1%.
• Looptijd: 20 jaar
• Maandelijkse afbetaling: 1.345,00 euro

Financiering met eigen vermogen: Kosten

Voorbeeld met eigen vermogen – Laten we aannemen dat je 20% van de aankoopprijs bijdraagt als eigen vermogen:

• Aankoopprijs van het pand: 240.000 euro
• Eigen vermogen: 48.000 euro
• Leningbedrag: 192.000 euro

Voorwaarden van de lening:

• Rentevoet (effectief): 2.5%
• Looptijd: 20 jaar
• Maandelijkse afbetaling: 975,00 euro

Hoe financier je een huis en appartement?

Het kiezen van de juiste financieringsoptie is cruciaal voor het succes op lange termijn van de aankoop van je woning. Volledige financiering stelt je in staat om zonder eigen vermogen te kopen, maar leidt tot hogere maandelijkse aflossingen en hogere totale kosten door rente. Financiering met een hoger leenbedrag, bijvoorbeeld 110% van de aankoopprijs, kan de extra kosten dekken, maar verhoogt de maandelijkse aflossingen nog meer.

Het inbrengen van eigen vermogen maakt het mogelijk om de maandelijkse aflossingen te verlagen en de totale kosten te verlagen, omdat het leenbedrag kleiner is. Dit zorgt ook voor een betere rentevoet, omdat het risico voor de bank lager is. Het is echter raadzaam om een bepaald bedrag aan eigen vermogen te behouden voor onvoorziene uitgaven of reparaties.

Uiteindelijk hangt de beste financieringsoptie af van je individuele financiële situatie en je langetermijndoelen. Het is raadzaam om zorgvuldig te plannen, verschillende scenario’s door te nemen en indien nodig advies te vragen aan een financieel expert om de juiste beslissing te nemen.

Gunstige financiering voor huis & condominium?

Maak het jezelf gemakkelijk en bereid je vroeg voor op de aankoop van je huis of appartement. Stap 1 is altijd het verduidelijken van de financiering. Eenvoudig gezegd:

Hoeveel huis kun je je veroorloven? Hoeveel flat kun je je veroorloven?

Stap 1: Regel de financiering voordat je koopt

Laten we beginnen met de financiering.

Lees hier meer:

• Vastgoedfinanciering
• Eigen vermogen
• Planfinanciering / zelfopenbaring
• Een financieringsofferte verkrijgen

Tip. Bouwfinanciering in vergelijking [jaar]

Goede aanbieders, goede voorwaarden, goede investering. Vergelijk verschillende aanbieders en hun huidige rentetarieven en voorwaarden online en gratis:

• Vergelijking bouwfinanciering [jaar]

De Kroon: moderne architectuur in de buurt van de Elbe Philharmoniehal

Zelfs van buitenaf is gemakkelijk te zien dat het gebouw een geraffineerd, modern pand is dat een glimp probeert op te vangen van wat de toekomstige kopers binnen te wachten staat. Luxe en hoogwaardige dienstverlening zijn hier benadrukt. Het gebouw wordt omringd door een verscheidenheid aan eigendommen, wat de woningmarkt hier divers maakt, aangezien flats met prijsbuffers en flats op de vrije markt ook te vinden zijn op Strandkai.

Een typische huurder van de flats in de Crown is, volgens Dahler, een kosmopoliet die zich vooral richt op privégebruik. Slechts iets minder dan 25% van de flats is gekocht door kapitaalinvesteerders. Afgezien daarvan zijn de wooneenheden gekocht door eigenaar-bewoners die echter vaak niet hun eerste woning in “The Crown” hebben.

Huurdersverdeling: 25% kapitaalinvesteerders + 75% eigenaar-bewoners

Foto: DC Developments

Ligging: In het midden van de meest populaire huurflats

Samen met zijn bijna-buurman FiftyNine steekt het Crown Plaza indrukwekkend uit boven de stromen van de Nordelbe bij Strandkai. Bouwterreinen aan de haven zijn niet gemakkelijk te krijgen, want tussen universiteiten en handelsgebieden eist de haven van Hamburg natuurlijk ook ruimte om te functioneren. Vooral de wetenschap dat de bouwruimte aan de haven beperkt is, leidt tot hoge huizenprijzen. Andere factoren, zoals kwaliteit en nabijheid van het stadscentrum, spelen ook een rol bij de prijsstelling.

• Luxueus
• Centraal
• Urban

Bekijk de omgeving zelf:

Foto: DC Developments

Data en prijzen van Hamburgs nieuwste luxe woning

Bent u al geïntrigeerd door de locatie en de eerste informatie? Dan kunt u meer te weten komen over het gebouw voor gemengd gebruik, dat is ontworpen door sterarchitect Christoph Ingenhoven en wordt gebouwd door DC Developments. Omdat zo’n groot project tijd kost. Niettemin zijn niet veel van de exclusieve wooneenheden meer beschikbaar. U kunt hierover meer lezen in het volgende.

Voltooiing en beschikbaarheid, inclusief vaste prijzen

Hoewel de toren naar verwachting pas in 2023 klaar zal zijn, zijn veel van de wooneenheden al uitverkocht. Zoals hierboven reeds is aangegeven, hebben vooral particuliere kopers de voorkeur gegeven aan de woningen en zo is 75% van de flats naar particuliere kopers gegaan, voornamelijk Duitsers.

De flats variëren in grootte en omvatten vele soorten flats, van middenklasse flats tot penthouses. Zoals zo vaak het geval is, zijn met name de appartementen in het middensegment van de prijsklasse al goed opgepikt. Wie echter naar een penthouse verlangt, kan nog geluk hebben, want van de twee luxeappartementen is er slechts één bezet.

Als u een van de flats kiest, kan dit binnenkort uw uitzicht zijn.

Foto: DC Developments

De belangrijkste feiten over ‘The Crown Strandkai’ op een rijtje

Voordat wij ons al te zeer in de details verliezen, willen wij in het kort de belangrijkste en meest relevante feiten op een rijtje zetten. Hier hebben we de prijs, de grootte van de flat en de indeling van het gebouw samengevat:

• Gemiddelde prijs per vierkante meter: € 17.700
• 1e verdieping 1 – 11: 2 – 3 kamer appartementen
• 12e verdieping: 3 3-4 kamer appartementen
• 13de verdieping: 2 4-6 kamer appartementen
• Bovenste verdieping 2 5 en 7 kamer maisonnette penthouses

Tip! Lees hier meer over de prijzen van onroerend goed in Hamburg.

Concurrentie op de woningmarkt: grote flats impopulair?

Nu wij u een overzicht hebben gegeven van de bouw van het luxe gebouw, willen wij u een nadere blik gunnen op de appartementen. De openbare verkoop loopt sinds 01.03.2021 en is, zoals reeds gezegd, nu al een groot succes. Zelfs een van de penthouses met een prijs van 11 miljoen euro kon worden verkocht.

De vraag of The Crown concurreert met de andere luxe woontorens in de omgeving kon door DC Developments alleen maar ontkennend worden beantwoord. Hoewel men eventueel zou kunnen spreken van concurrentie voor individuele wooneenheden, zijn de flats te uniek qua vorm, inrichting en ligging om te kunnen uitgaan van concurrentie louter op basis van een naburig adres.

Flatconfigurator: de toekomst is nu

DC Developments heeft iets heel bijzonders bedacht voor de marketing van dit unieke bouwproject. Om de visualisatie nog vóór de voltooiing van de bouwwerkzaamheden te vereenvoudigen, werden enkele duizenden euro’s geïnvesteerd om potentiële kopers vooraf een grondig inzicht in de nieuwe woonomgeving te geven.

Wij vinden dit bijzonder goed gedaan, want er wordt niet alleen een standaard uitzicht geboden, maar de flats kunnen ook in drie verschillende stijlen worden ingericht, waarbij onder andere het uitzicht op de Elbphilharmonie tot in detail is nagebouwd. Dit is een echt hoogtepunt dat de flats voor iedereen een beetje toegankelijker maakt.

Natuurlijk heeft elke interieurstijl zijn eigen charme en vooral grotere elementen van de binnenhuisarchitectuur kunnen het best kort worden gevisualiseerd voordat men er intrekt, maar één ding was ons al wel duidelijk: De flatconfigurator was erg populair bij de belangstellenden en de populairste stijl was Coco.

Inzicht: Zo zien de flats er van binnen uit

Natuurlijk is het uiterlijk niet irrelevant, maar wat echt telt zijn de innerlijke waarden. Om deze reden presenteren wij ook de binnenste eenheden van de flat. Hier kunt u zich al voorstellen hoe u gasten zult ontvangen op het balkon of hoe u de avond ontspannen zult afsluiten op de bank met uitzicht op de haven van Hamburg.

Woonkamer: buitenruimte en bankstel

Vooral de penthouse appartementen hebben een ongelooflijke charme. De open wenteltrap naar de galerij maakt de kamer licht en open. Het is moeilijk om je ogen van het uitzicht af te houden.

Foto: DC Developments

Hier dezelfde kamer vanuit een ander perspectief

En hier nogmaals de buitenruimte met het groen in volle glorie

Foto: DC Developments

Eethoek: Diner met uitzicht op de haven

Elk luxe restaurant droomt van deze locatie en veel restaurants in HafenCity leven niet alleen van de goede keuken, maar ook van de locatie met uitzicht over de haven. Nu kun je dit binnen je eigen vier muren ervaren en het ziet er zo uit:

Foto: DC Developments

Architectuur en duurzaamheid: groen mag het zijn

Het alomtegenwoordige thema duurzaamheid, dat een steeds belangrijkere rol speelt in de financiële wereld en in vele industrieën en vooral in ons persoonlijk leven, wordt natuurlijk ook in de architectuur niet verwaarloosd. In het verleden hebben we niet alleen een beweging gezien in de richting van duurzaam bouwen in de zin van het terugdringen van het energieverbruik van huizen, maar vooral van huizen die deels zelfvoorzienend zijn met duurzaam opgewekte energie. U kunt hier meer over lezen in onze artikelen over nul-energie huizen en lage-energie huizen.

Uiteraard werd ook bij de Kroon erop gelet de energiekosten voor de bewoners van het gebouw laag te houden en vooral te zorgen voor een duurzaam energieverbruik. Voor nieuwe gebouwen in Duitsland zijn sowieso wetten van kracht die een energienorm opleggen, die DC Developments uiteraard in acht heeft genomen. Bovendien streven zij er zelfs naar een groen certificaat voor het pand te verkrijgen.

De architect Christoph Ingenhoven is ook bekend om zijn ontwerpen met groen op het dak en binnenin. Daarom kon de Kroon niet zonder een paar groene planten. Het was belangrijk dat vooral de penthouse-flats beplant werden en er werd gekozen voor bomen die bijzonder windbestendig zijn en niet te veel onderhoud vergen.

The Crown” dankt zijn naam aan het stalen geraamte, dat in een hoekige vorm op het dak van het gebouw samenkomt en op een kroon lijkt.

FiftyNine vs. The Crown

In de onmiddellijke nabijheid van de Crown, vindt u de FiftyNine. Het gebouw is ook voor gemengd gebruik, biedt 76 wooneenheden en is ook gebouwd door DC Developments. De vraag rijst natuurlijk: wat is het verschil tussen de twee gebouwen en waar kan ik het beste een nieuw appartement kopen? De vraag is eigenlijk vrij eenvoudig, want hoewel het op het eerste gezicht lijkt alsof de gebouwen erg op elkaar lijken, zijn er in de fijnere details verschillen tussen de twee woontorens.

Bij de FiftyNine zijn er ook wooneenheden die geschikt zijn voor de wat smallere beurs. Het gaat hier nog steeds om luxeflats en niet om standaardflats, die u eerder in de onmiddellijke omgeving dan rechtstreeks in de twee woontorens zult vinden, maar niettemin zijn sommige flats van FiftyNine niet uitgerust met een al te mooi uitzicht. In de Crown Strandkai heb je altijd uitzicht op het water, aan welke kant je ook bent. Dit blijkt ook uit de eerder besproken vlakke simulatie. Dus het is echt de moeite waard om even binnen te kijken.

Dat elk appartement uitzicht op het water heeft, wordt gegarandeerd door een slimme draaiing van de as, die het effect via een helling creëert. Maar bijna alle flats in FiftyNine zijn al bezet. Slechts drie appartementen op de bovenste verdiepingen zijn nog te koop.

Nieuwe projecten: Luxe appartementen met uitzicht op de stad?

Een ander onderwerp op de persconferentie was een korte blik op de toekomst met DC Developments. De platte generator mag niet de laatste innovatie zijn die het bedrijf onderneemt, ook op het gebied van de bouwtechnologie, specifiek in Hamburg, wil men onbekende wateren proberen te verkennen. Zij overwegen verder te gaan dan het topsegment en, vooral, iets nieuws en ongekends te creëren. De projectontwikkelaars vinden een project met uitzicht op de stad ook zeer interessant voor investeerders en kopers en sluiten niet uit dat er in de toekomst iets in die zin komt.

Wij kunnen nieuwsgierig blijven naar wat de toekomst zal brengen!