Fouten bij het kopen van onroerend goed: u moet ze ten koste van alles vermijden!

Emotioneel onroerend goed kopen, een te bijzondere woning op een slechte locatie en een huis kopen voor eigen gebruik – de lijst van mogelijke fouten is lang. Ontdek hier wat u ten koste van alles moet vermijden!

Fout: slechte ligging van het pand

Een van de ernstigste fouten is het kopen van een eigendom op een slechte locatie. De vraag is laag, huren is moeilijk en het risico van leegstand is groot. Grote steden op gewilde B-locaties zijn het meest geschikt. Investeringen in onroerend goed zijn ook de moeite waard iets buiten de grote metropolen, in de voorsteden. Hier zijn de beste locaties in een oogopslag:

• Kopen in grote steden (geen metropolen in top A-locaties)
• Metropolitane gebieden, het beroemde Speckgürtel, met goede B-locatie
• Gewilde steden met B-locatie

Fout: Uw onroerend goed is te specifiek

Hoe bijzonderder uw eigendom is, hoe moeilijker het is om het later te verkopen of te verhuren. Een chique loft met uitzicht op de skyline of een designer villa aan de rand van het bos klinken verleidelijk, maar ze zijn lang niet zo populair als een gemiddelde 1-3 kamer flat aan de rand van de stad. Onze tip: verdiep u dus in de verschillende soorten huizen en flats en de vraag ernaar voordat u op zoek gaat naar een woning en investeer niet in een te luxe woning.

Hoewel elk pand op de markt zijn eigen individuele charme heeft, is het misschien niet zo gemakkelijk om het later door te verkopen:

Fout: Aankoop van onroerend goed voor persoonlijk gebruik

Een van de meest fundamentele fouten die beginners maken is het kopen van een woning voor eigen gebruik. Het zijn immers niet de huurders en de fiscus die voor het onroerend goed betalen, maar u zelf. Dit maakt het bewonen van een eigen huis tot de duurste vorm van huisvesting. Daarom raden wij aan om eerst in een woning te investeren als kapitaalinvestering en pas daarna in koopwoningen.

Leestip: Persoonlijk gebruik of kapitaalinvestering? Voor- en nadelen

Fout: een huis kopen als uw eerste woning

Net als bij koopwoningen zit u 100% met de kosten opgescheept wanneer u een huis koopt. Investeer dus voor uw eerste woning niet in een huis, maar in een appartement. Als huiseigenaar moet u altijd alle kosten alleen dragen. Indien u echter eigenaar van een flat bent, worden deze kosten onder de partijen verdeeld.

Fout: Emotionele aankoop van onroerend goed

U hebt het onderwerp vastgoedbeleggingen, de verschillende soorten locaties en vastgoedtypes behandeld en de kwestie van investerings- of opbrengsteigendom verduidelijkt, en plots stoot u op een flat die u aan uw kindertijd herinnert? Het belangrijkste hier is: Koop nooit een eigendom op basis van je emoties. Blijf trouw aan uw strategie en uw doelstellingen en denk rationeel na over de aankoop.

Fout: Doorverkoopwaarde niet in beeld

Denk bij de aankoop van uw woning ook aan de doorverkoopwaarde. Het is immers niet de bedoeling dat u na een latere doorverkoop een groot verlies lijdt. Ook hier speelt vooral de locatie een belangrijke rol.

Hier is de vergelijking van de 3 soorten locaties en hun waardestijging:

• A-locatie: Jaarlijkse waardestijging van 4-6%.
• B-locatie: jaarlijkse waardestijging van 1-2%.
• C-locatie: geen waardestijging (mogelijk kleine waardedaling)

Fout: kopen vanwege de topuitrusting

Als u een woning koopt omwille van de kenmerken ervan, kan het zelfs zo zijn dat u bij de aankoop ervan een onnodige premie betaalt. In plaats daarvan moet u de “buy and flip”-strategie gebruiken. Met andere woorden, u koopt een pand goedkoop, renoveert en knapt het op en maakt zo weer winst wanneer u het doorverkoopt. U kunt immers de vierkante meters van uw woning niet vergroten, maar u kunt altijd de voorzieningen verbeteren.

Eigendom kopen: Leren van A-Z

Als u nog meer wilt weten over de afzonderlijke bronnen van fouten, kijk dan eens naar onze gids:

• Fouten bij het kopen van onroerend goed (extern)

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern

Sociaal en post-bonding: Definitie en uitleg

Wat betekent sociale binding? Een sociale verbintenis is een prijsverbintenis van het eigendom. Om burgers met een laag inkomen te ondersteunen, biedt de staat sociale huisvesting aan.

Belangrijk: Als u hier wilt huren, hebt u een bewijs nodig dat u in aanmerking komt voor huisvesting.

Dit wordt bevorderd door de steun van overheidsmiddelen, zoals leningen tegen lage rente en subsidies van overheidsinstanties. Wie een woning met een sociale verbintenis wil kopen, is daaraan gebonden totdat de overheidsleningen en -subsidies zijn terugbetaald. Als alles is afbetaald, duurt het nog 10 jaar voordat de sociale verplichting officieel eindigt: Post-commitment.

Maximale huur: kostprijs huur & huurverhoging

Hoeveel huur kunt u verwachten als verhuurder van een woning met sociaal engagement? Om betaalbare huisvesting te garanderen, wordt hier alleen een “kostprijs huur” gevraagd. Hierbij wordt alleen rekening gehouden met de exploitatiekosten van het onroerend goed, zoals de financieringskosten en de bouwlening van de overheid. Een huurverhoging mag dan slechts om de 3 jaar plaatsvinden. Na afloop van de extra verbintenisperiode kunt u dan de huur aanpassen aan de huidige huurprijzen.

Met deze factoren wordt rekening gehouden in de kostprijs:

• Lopende kosten
• Financieringskosten
• Leningen voor openbare gebouwen

Samenvatting: Wat is een sociale band?

Hier zijn dus de belangrijkste punten in één oogopslag samengevat:

• Financiering uit openbare middelen
• Verhuur aan personen met een laag inkomen met een recht op huisvestingscertificaat
• De aflossingsvrije periode eindigt 10 jaar na de volledige terugbetaling van de overheidsleningen
• Maximale huur wordt beperkt door kostprijs huur

Investeer in een pand met een sociaal engagement

Nu we hebben verduidelijkt wat een maatschappelijk geëngageerd onroerend goed is, rijst natuurlijk de vraag: is het wel de moeite waard om als eigenaar-bewoner en kapitaalbelegger in zo’n onroerend goed te investeren? Laten we de twee zaken eens nader bekijken:

Kopen van onroerend goed met sociale binding voor eigen bewoning

Zoals reeds gezegd, kunnen alleen mensen die een woningcertificaat hebben op grond van hun lage inkomen, een woning betrekken met een sociale verbintenis. Dit geldt ook voor het bewonen van een eigen huis. Dus als u als koper slechts een laag salaris verdient, is de aankoop van een woning met sociale binding voor eigen bewoning heel goed mogelijk. Als u echter te veel verdient, zult u een extra vrijstelling moeten aanvragen. Dit kan ook leiden tot hogere incidentele aankoopkosten, omdat u een te lage bezettingsbelasting moet betalen.

De belangrijkste samenvatting:

• Alleen voor kopers met een laag inkomen
• Als het salaris te hoog is: vrijstelling aanvragen en een tekortheffing betalen

Onroerend goed met maatschappelijk engagement als kapitaalbelegging

Als u investeert in een onroerend goed met een sociale verplichting als kapitaalinvestering, moet u altijd rekening houden met een tekort. Onroerend goed met een sociaal oogmerk is als financiële belegging voor kapitaalbeleggers dus alleen echt interessant als het lage rendement doorwerkt in een gunstige aankoopprijs en u streeft naar een belastingvrije waardestijging.

Conclusie: Moet u een woning kopen met sociale binding?

Als belegger is een investering in een onroerend goed als sociale obligatie alleen de moeite waard als de nadruk ligt op een belastingvrije waardestijging zonder tijdsdruk. Terwijl eigenaars-bewoners vooral profiteren als zij zelf een woonrechtcertificaat hebben.

Nog meer tips over onroerend goed met sociale binding vindt u hier:

• Sociale binding: Eigendom, sociale huisvesting, verplichting, huurcontrole en tijdslimieten (extern)

Eerste flat / eerste huis: gratis leren

Mijn gedachte achter de website? Het hele koopproces, op één pagina, in detail, met tips en insider tips. Niet slechts één pagina met de typische 1, 2, 3 processen.

Leer online volledig gratis, 24 uur, 7 dagen per week. Met belangrijke berekeningen, natuurlijk ook berekeningen en formules, en hun berekeningsmethoden, checklists maar ook waardevolle ervaringen en fouten.

Als u nog vragen hebt, kunt u mij en mijn team altijd schrijven op de website. Wij zullen deze aanvullende vragen dan opnemen in onze Vragen & Antwoorden en.

Dit betekent dat met elke vraag die je stelt, ons platform beter wordt! Van de voorbereiding van de aankoop van onroerend goed, tot de onderhandelingen over de aankoopprijs, tot de latere verhuur, als u uw onroerend goed koopt als investering.

• Real Estate Experience.com

Onroerendgoedbalans: investering naar overschot

Als u niet de mogelijkheid hebt om de video te bekijken (vliegtuig, trein, enz.): u vindt het transcript met alle tips direct onder de video.

Tip. Belastingen, financiën: Het is een zaak voor de baas. Ik volg Alex al bijna een jaar als een vastgoedbelegger. Onlangs heb ik ook zijn fiscale coaching bijgewoond, lees hier meer over die tijd en wat ik geleerd heb bij fiscale coaching: Alex Fischer. Ervaring.

Hoe werkt onroerend goed als investering

Je hoeft maar één keer 10.000 euro te betalen en je krijgt meteen een waarde van 100.000 euro. Nogmaals, u hebt deze waarde van 100.000 euro niet in 30 jaar, maar u hebt het onmiddellijk, de waardestijging kan onmiddellijk plaatsvinden. Hoe werkt dat? Ik zal je dat nu laten zien!

Het interessante aan onroerend goed is dat het een balans is. Dat betekent dat het een inkomsten- en een uitgavenzijde heeft. Een andere bijzonderheid van onroerend goed is dat u geen 100.000 euro hoeft te hebben. Als u normaal geld wilt beleggen in een aandelenfonds of in een building society, moet u 100.000 euro hebben om een investering van 100.000 euro in een building society of 100.000 euro in een building society te kunnen doen.

Met onroerend goed, werkt het als volgt: Bijvoorbeeld, als je goed genoeg verdient. Dat betekent dat u een netto-inkomen hebt van meer dan 2.000 euro als alleenstaande of meer dan 2.500 euro als gehuwde. Dan betekent dit dat je al belasting betaalt, dat je een goede naam hebt voor de bank. Dit betekent dat de bank denkt dat u een goede klant bent. Daarom leent de bank u 100.000 euro en neemt het onroerend goed als onderpand.

Leestip! Onroerend goed financiering: Hoe denkt de bank?

Laten we nu eens kijken naar deze balans.

Inkomstenzijde en uitgavenzijde van een onroerend goed

Ik heb het al gezegd: de balans heeft een inkomsten- en een uitgavenzijde. Aan de inkomstenkant is de eerste factor “huur”. Hier wordt gerekend met ongeveer 5% huurinkomsten, wat overeenkomt met 5.000 euro per jaar. Dan hebben we een belastingvoordeel. Dit komt ruwweg neer op 1% per jaar, wat neerkomt op 1.000 euro. Dat zou de inkomstenkant zijn. De uitgavenkant: daar hebben we rente; wat belangrijk is aan rente is dat het rente op schuld is. Je hebt geld geleend en dus moet je rente op schuld betalen aan de bank, voor het feit dat je in de schuld staat bij de bank. Dat is de lening voor het geld, om het zo te zeggen. Niet te verwarren met rente op kredietsaldo’s. Dat is iets anders. Dat wil zeggen, als de bank je geld schuldig is, dan krijg je geld. Laten we deze rente op 4% zetten. Dat zou overeenkomen met ongeveer 4.000 euro.

In feite zijn de rentetarieven momenteel zelfs lager. Maar ik reken liever op wat langere termijn en wat slechter voor het onroerend goed, zodat u kunt zien dat zelfs in het geval van een rentestijging het geheel nog zou werken. Over rentestijgingen e.d. zult u later nog veel meer te weten komen.

Opbrengstenzijde van de balans:

• Huurinkomsten (5%) = 5.000 euro / jaar
• Belastingvoordeel (1%) = 1.000 euro / jaar

Uitgavenzijde van de balans

• Rente van de schuld (4%) = 4.000 euro / jaar

Belangrijk in dit voorbeeld: Het gaat om het begrijpen van het principe van onroerend goed.

Verlossing en ontwrichtende factoren

Laten we nu overgaan tot de terugbetaling. Terugbetaling is niets anders dan het terugbetalen van geld. Rente is het lenen van geld, aflossing is het terugbetalen. Dus zorg je ervoor dat de schuld steeds minder wordt.

In dit voorbeeld stellen we de aflossing nu vast op 2%. Dat komt overeen met een looptijd van ongeveer 25-30 jaar. Het komt dus neer op 2.000 euro per jaar. Dan hebben we kosten die we moeten berekenen. Hieronder vallen onderhoud, bijvoorbeeld als er iets gerepareerd moet worden aan de woning, of de kosten voor het beheer van de woning. Deze kunnen niet op de huurder worden overgedragen. Met andere woorden, het zijn kosten die u echt uit eigen zak moet betalen. Deze kunnen worden berekend op 1%, een goede gemiddelde waarde, wat in dit voorbeeld overeenkomt met 1.000 euro.

Bereken de eigen investering: Na aflossing en kosten

Nu trekken we een lijn. 4.000 euro plus 2.000 euro plus 1.000 euro, dat is een totaal van 7.000 euro per jaar. Een balans moet in evenwicht zijn.

Nieuw aan de uitgavenkant:

• Aflossing (2%) = 2.000 euro / jaar
• Looptijd: 25-30 jaar
• Lopende kosten (1%) = 1.000 euro / jaar
• [Schuldrente (4%) = 4.000 euro / jaar van boven].

Als we het nu optellen, zien we “Goh, er ontbreekt 1.000 euro”. Dat is de persoonlijke investering. Wij berekenen dit op 1%, d.w.z. 1.000 euro, let wel, per jaar. Voor een eigendom van 100.000 euro betekent dat ongeveer 80 euro per maand. Voor die 80 euro per maand, krijgen we een eigendom van 100.000 euro. Nu heb ik u al eerder gezegd dat het mooie van onroerend goed is dat u eenmalig 10.000 euro moet investeren en niet eens meteen, maar in termijnen. In ruil daarvoor krijg je meteen een waarde van 100.000 euro.

Dit (screenshot) is een tijdspoor. Beginnend in het jaar nul. Dat zou het jaar van aankoop zijn. In jaar 30, dat is het jaar dat het eigendom wordt afbetaald. De woning met 2% aflossing zou na ongeveer 30 jaar zijn afbetaald. Ik zal later uitleggen waarom en hoe. Hier heb ik gewoon tussenstations gemarkeerd: Jaar 10, jaar 20. We moeten dus (aanvankelijk) 1.000 euro eigen bijdrage per jaar betalen. Dat betekent dat we 1.000 euro per jaar betalen, maal 10 jaar. Dus in totaal moeten we 10.000 euro betalen.

Uittreksel (video hierboven, 6:15 minuten)

Bron: Alex Fischer Youtube

Factor huurverhoging en termijn

Laten we dan het volgende zeggen: In jaar 10 verhogen we de huur eenmalig met 20%. Natuurlijk doet niemand dat, maar het gaat er hier om het principe van onroerend goed te begrijpen en daarom houden we het simpel. Wij verhogen niet elk jaar achter elkaar, in kleine percentages, maar wij doen 10 jaar niets en verhogen dan één keer met 20%.

Rekenvoorbeeld: Nul loper

Dan na 20 jaar doen we hetzelfde spel opnieuw. Laten we nu eens kijken hoe dat onze balans beïnvloedt. In jaar 10 verhogen we met 20%, dat wil zeggen, 5.000 euro is onze vorige huur, we verhogen die met 20%, dan hebben we plotseling 6.000 euro huur. 6.000 euro huur plus 1.000 euro belastingvoordeel, dat is 7.000 euro, we hebben 7.000 euro nodig, dat betekent dat onze eigen investering wegvalt. Dat betekent dat we van jaar 10 tot 20 de hele tijd plus minus nul betalen.

• Huur (eerste 9 jaar): 5.000 euro / jaar
• Huur (10-19 jaar): 6.000 euro / jaar (+20%)
• Plus belastingvoordeel (boven): 1.000 euro / jaar
• Totale inkomsten: 7.000 euro / jaar
• Eigen investering (vanaf jaar 11): 0 euro

Berekeningsvoorbeeld: Positieve cashflow

Dan in jaar 20 verhogen we de huur weer met 20%. Dat zou hier zijn, 20%, we hebben nu 6.000 euro huurinkomsten, betekent dat we dan 7.200 euro huurinkomsten hebben. Dat betekent dat we nu plus 1.200 euro hier hebben. Waarom? We hebben 7.200 euro, 1.000 euro belastingvoordeel is 8.200 euro, we hebben maar 7.000 nodig, wat betekent dat we een overschot hebben van 1.200 euro. Dit betekent dat we in het jaar 20-30 12.000 euro terugkrijgen.

• Huur (20-29 jaar): 7.200 euro / jaar (+20%)
• Plus belastingvoordeel (boven): 1.000 euro / jaar
• Totale inkomsten: 8.2000 Euro / jaar
• Overschot: 1.200 euro / jaar

Optimaliseer de cashflow en automatiseer het proces

Je moet eerst je oog scherpen voor “cash flow opportunities” (manieren om passieve cash flow te genereren). Lees hier meer over het optimaliseren van de cashflow en het automatiseren van processen. Hoe uw cash flow te verhogen (extern).

1. Stap: financiering en aankoop van onroerend goed
2. Stap: de kasstroom optimaliseren

Bron: Alex Fischer

Reële waarde van een onroerend goed: waardevastheid ten opzichte van de inflatie

Maar ik zei oorspronkelijk dat we eenmalig 10.000 euro moeten investeren om meteen een pand van 100.000 euro te krijgen. Dat komt omdat ik dit deel hier niet in aanmerking heb genomen. Omdat ik dit deel voor het onvoorziene laat. Het appartement kan bijvoorbeeld niet worden verhuurd of er kunnen grote reparaties nodig zijn. Een ander voordeel van onroerend goed is dat normaal gesproken, als u 100.000 euro krediet heeft, de inflatie dat krediet elk jaar vermindert.

Met een inflatie van 3% houdt u na één jaar nog maar 97.000 euro over, of 40.100 euro na 25 jaar.

Het mooie van onroerend goed is dat je een tastbaar bezit hebt, en dit tastbare bezit stijgt in waarde door inflatie. Hoe dit precies in zijn werk gaat, zullen we in de volgende lessen uitleggen.

Lening daalt, reële waarde stijgt

Activa zijn positieve monetaire waarden, leningen zijn negatieve monetaire waarden. De lening waarmee u het eigendom hebt gekocht, is een soort negatieve monetaire waarde. Deze negatieve monetaire waarde is uiteraard ook onderhevig aan inflatie. Dat wil zeggen:

Na 30 jaar is een schuld van 100.000 euro, d.w.z. een negatieve monetaire waarde, ook nog maar 40.100 euro waard.

Deze schaar dat eigendom omhoog gaat en schuld tegelijkertijd omlaag is wat echt leuk is met onroerend goed.

Onthoud: kredietwaardigheid is alles

Sommigen van jullie vragen zich misschien af, “Goh, als dat zo geweldig is. Waarom doet niet iedereen dat? Het is simpel: niet iedereen kan het. Om dat te kunnen doen, moet je a) netjes belasting betalen en b) een goede naam hebben bij de bank. Wanneer heb je een goede naam bij de bank? Wanneer u als alleenstaande ten minste 2.000 euro netto verdient of als gehuwde ten minste 2.500 euro netto.

Onroerend goed of beleggingsfonds?

Onroerend goed of beleggingsfonds? Het verschil tussen onroerend goed en een conventionele belegging is dat je met een conventionele belegging nooit 200.000 euro zou kunnen hebben met 5.000 euro. Dat zal nooit werken. Met een beleggingspand wel. Waarom het slim is om je geld in onroerend goed te investeren in plaats van in fondsen, bijvoorbeeld, en hoe onroerend goed werkt als investering, leg ik hier uit!

• Onroerend goed of beleggingsfonds? (extern)

Een appartementencomplex kopen: Waardering & investering

Vergeleken met eengezinswoningen en koopappartementen bieden appartementencomplexen meer stabiliteit als investering. Met meerdere wooneenheden spreidt u het risico van huurderving en profiteert u van een continue kasstroom. Het is echter belangrijk dat je het vastgoed professioneel laat taxeren, zodat je niet te duur koopt en geen verborgen risico’s over het hoofd ziet.

PS: Eerste kapitaalinvestering? Hier zijn 4 tips voor je eerste investering met video.

Taxatie van onroerend goed: wat is belangrijk?

De waardering van een pand is niet alleen gebaseerd op vierkante meters en bouwjaar. Factoren zoals locatie (macro en micro), energiestatus, staat van het dak, leidingen en verwarming, maar ook huurcontracten, leegstand en ontwikkelingspotentieel zijn doorslaggevend. Een ruwe online schatting is hier niet voldoende – het is beter om een taxatierapport op te laten stellen of gebruik te maken van professionele taxatiemodellen met vergelijkbare panden.

• Vastgoed taxeren

Herinnering! Locatie, jaarlijkse netto kille huur + aankoopprijs: zo kun je snel een appartementencomplex evalueren.

Waardevermeerdering herkennen en potentieel benutten

Ben je op zoek naar vastgoed met ontwikkelingsmogelijkheden? Kijk dan uit naar zolderverbouwingen, leegstaande panden die gerenoveerd kunnen worden of panden met potentieel voor verbreding. Het ombouwen naar moderne verwarmingssystemen of het toevoegen van balkons kan de waarde ook aanzienlijk verhogen. De doorslaggevende factor is de kosteneffectiviteit: bereken elke maatregel en vergelijk deze met de potentiële huur- of waardetoename.

Relatie tussen prijs, locatie en opbrengst

Op gewilde locaties(A-locaties, goede B-locaties) is de aankoopprijs hoger en het huurrendement meestal lager. In structureel zwakke regio’s betaal je minder – maar ook met een hoger leegstandsrisico. De optimale balans ligt in groeiende middelgrote steden met een goede infrastructuur, een stabiele vraag en gematigde prijzen. Let op microlocatie, transportverbindingen en demografie.

• A-, B- en C-positie

Huurrendement & waarde correct berekenen

Het bruto huurrendement laat zien welk percentage van de aankoopprijs je jaarlijks zult realiseren aan huurinkomsten. Het wordt heel eenvoudig berekend: jaarlijkse netto kale huur gedeeld door de aankoopprijs, vermenigvuldigd met 100. Een solide bruto rendement voor appartementencomplexen ligt tussen de 6 en 9 procent – daaronder op toplocaties en vaak daarboven in structureel zwakke gebieden. Maar wees voorzichtig: een hoog rendement op een slechte locatie kan misleidend zijn als wederverkoop problematisch is.

Jaarlijkse nettohuur ÷ aankoopprijs × 100 = bruto huurrendement

• Factor huurrendement vs aankoopprijs

Opknappen of volledig verhuren?

Opknappen en opnieuw verhuren

Een huis kopen dat gerenoveerd moet worden kan de moeite waard zijn – als de locatie en de inhoud goed zijn. Als je het efficiënt renoveert, kun je het daarna weer verhuren – tegen hogere prijzen en volgens moderne normen. Zorg er in het geval van leegstaande panden voor dat er geen huurders zijn en informeer van tevoren naar de renovatiekosten en mogelijke subsidies.

Volledig verhuurde eigendommen: Zekerheid & direct inkomen

Een woning die al volledig is verhuurd, genereert inkomsten vanaf de eerste dag. Je moet hier alle huurovereenkomsten controleren: Termijn, huurbedrag, indexering, gestaffelde huurprijzen, opzegtermijnen. Vraag ook naar de betalingsgeschiedenis van de huurders. Een gemengde huurdersstructuur zonder huurachterstand is ideaal.

Belangrijk: Huurrecht & grenzen van beëindiging

Je kunt niet naar believen opzeggen of de huur verhogen. Beëindiging is alleen toegestaan bij persoonlijk gebruik of plichtsverzuim. Huurverhogingen zijn wettelijk beperkt – in regio’s met huurcontroles gelden aanvullende regels. Verbouwingskosten mogen alleen evenredig worden verdeeld. Plan deze aspecten zorgvuldig.

Koopcontract & rechtsgrondslag

Notaris & contractbeoordeling

Het koopcontract wordt opgesteld door de notaris en moet notarieel worden bekrachtigd. De notaris treedt op als neutrale derde partij en zorgt ervoor dat aan alle wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Je ontvangt vooraf een conceptcontract, dat je moet controleren met je adviseur of advocaat. Tijdens de notariële afspraak wordt het contract voorgelezen en worden eventuele open vragen opgehelderd.

Kadaster, eigendomsoverdracht & vooraankondiging van overdracht

Zodra de aankoop notarieel is vastgelegd, is deze wettelijk bindend – maar je bent nog geen eigenaar. De eigendomsoverdracht vindt pas plaats met de inschrijving in het kadaster. Voordat dit gebeurt, wordt er een zogeheten prioriteitsmededeling van overdracht ingeschreven om u te beveiligen. Voorwaarde: de koopprijs moet zijn betaald en de overdrachtsbelasting moet zijn voldaan.

• Aankoopovereenkomst

Belastingen en bijkomende aankoopkosten in een oogopslag

Overdrachtsbelasting en bijkomende kosten

Als je een huis koopt, komen er bovenop de aankoopprijs nog extra kosten: Overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastrale registratie en mogelijk makelaarscommissie. Afhankelijk van de deelstaat bedragen deze 10 tot 15 procent van de aankoopprijs en moeten ze meestal uit het eigen vermogen worden betaald. Een goede financiële planning houdt vanaf het begin rekening met deze posten.

• Overdrachtsbelasting op onroerend goed

Onroerend goed GmbH & familiestichting

Voor grotere portefeuilles is het de moeite waard om te structureren via een vermogensbeherende GmbH of een familiestichting. Hierdoor kun je profiteren van belastingvoordelen – bijvoorbeeld bij vererving of verkoop na de speculatieperiode. Voor de oprichting en het lopende beheer is echter goed fiscaal en juridisch advies nodig.

• Real Estate Ltd.
• Familiestichting

Verhuren: Huurders, contracten & inkomen

Succesvol verhuren begint met het selecteren van de juiste huurders. Naast kredietwaardigheid en kredietwaardigheid zijn ook persoonlijke indrukken belangrijk. Een duidelijke, rechtszekere huurovereenkomst beschermt beide partijen. De huurprijs is gebaseerd op de huurindex, maar moet ook passen bij de inrichting en de locatie. Let op verplichte details zoals exploitatiekosten, huisregels, opzegtermijnen en huurprijsaanpassingsclausules.

• Verhuur huis & appartement

Conclusie: Strategie voor succes

Een appartementencomplex is geen deal voor de korte termijn – het is een langetermijninvestering die goed gepland moet worden. Als je de markt kent, de juiste kerncijfers berekent en streeft naar een transactie die aan de wettelijke eisen voldoet, creëer je een stabiele bron van inkomsten en vergroot je je vermogen op de lange termijn. Gebruik professioneel advies – voor taxatie, aankoop, renovatie of verhuur. Zo voorkom je fouten en ben je verzekerd van succes op de lange termijn.

Mogelijkheden tot huurverhoging – wat mag de verhuurder doen en wat niet?

Huurverhogingen zijn bij wet geregeld. Om preciezer te zijn, het Duitse burgerlijk wetboek, het BGB, is hiervoor verantwoordelijk. Huurverhogingen mogen niet willekeurig zijn, maar moeten een van de drie redenen hebben. Deze omvatten de lokale vergelijkende huur, de progressieve huur of de geïndexeerde huur.

Vergelijkbare huurprijs die gebruikelijk is in de plaats – vergelijkbare eigendommen als basis

De plaatselijke vergelijkende huurprijs is het gemiddelde huurbedrag dat de voorbije vier jaar voor vergelijkbare woningen in een regio werd betaald. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan derhalve een reden zijn voor een huurverhoging. De verhuurder vermeldt dan in de brief bijvoorbeeld huurindex, advies van een deskundige, huurgegevensbank, ten minste drie vergelijkbare flats als reden voor de verhoging. In het laatste geval moeten de vergelijkbare appartementen zeer specifiek worden beschreven, met inbegrip van locatie, type, grootte, staat en prijs per vierkante meter. De huurdatabanken die worden gebruikt om de gegevens te verzamelen, moeten vrij toegankelijk zijn. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan door de verhuurder om de vijftien maanden worden verhoogd, aangezien is bepaald dat de huurprijs gedurende ten minste één jaar constant moet blijven. Als er na vijftien maanden weer een huurverhoging komt, heeft de huurder twee maanden de tijd om daarmee in te stemmen. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder gerechtelijke stappen ondernemen tegen de huurder en de huurverhoging afdwingen, als die wettelijk is.

Gegradueerde huur – geplande huurverhoging

Degressieve huur is een veilige optie voor de verhuurder, maar is aan strikte regels onderworpen. Bij degressieve huur wordt de huurverhoging vooraf vastgesteld en maakt zij vaak deel uit van de huurovereenkomst. Opdat deze staffel van kracht zou worden, moeten de volgende regels in acht worden genomen:

• Degressieve huur moet schriftelijk worden vastgelegd
• De huurverhogingen moeten altijd ten minste één jaar constant zijn
• Bijkomende verhogingen, zoals aanpassing aan de lokale vergelijkende huurprijs of ten gevolge van modernisering, zijn niet toegestaan (afgezien van bijkomende kosten)
• Het tijdstip en het definitieve bedrag van de huurverhoging moeten duidelijk worden vermeld (in de schriftelijke versie); procentuele vermeldingen zijn niet toegestaan.
• In de huurovereenkomst kan een uitsluiting van opzegging zijn bedongen voor ten hoogste vier jaar
• Indien de huurprijs 10 % of meer hoger is dan de lokale vergelijkende huurprijs, is de verhoging ontoelaatbaar en kan deze door de huurder worden afgewezen.

Indien aan deze punten is voldaan, is degressieve huur wettelijk en kan deze in de huurovereenkomst worden vastgelegd.

Index huur – afhankelijk van de markt

De indexhuur is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de kosten van levensonderhoud van alle particuliere huishoudens in Duitsland en is derhalve een variabele huur. De cijfers van de enquête worden gepubliceerd door het Federale Bureau voor de Statistiek. Verhuurders die hun woningen aanbieden op basis van plaatselijke vergelijkende huurprijzen maken van deze gelegenheid gebruik, aangezien zij anders nauwelijks in staat zouden zijn hun huur te verhogen. Ook hier moeten enkele regels in acht worden genomen. De huurder moet schriftelijk in kennis worden gesteld van de huurverhoging en deze moet daarna een jaar lang ongewijzigd blijven. Bovendien moet de verhuurder in staat zijn zijn berekeningen op transparante wijze aan de huurder voor te leggen. Als de huur wordt verhoogd met behulp van de geïndexeerde huur, zijn verhogingen voor modernisering niet toegestaan zolang er geen wettelijke voorschriften zijn die zich daartegen verzetten. Verdere huurverhogingen op basis van plaatselijke vergelijkingshuren zijn evenmin toegestaan. Voor verhuurders is deze methode aantrekkelijk omdat zij de toestemming van de huurder niet nodig hebben. Zodra een huurder een kennisgeving van een huurverhoging ontvangt, moet de verhoogde huur worden betaald vanaf de maand die volgt op de verzending van de kennisgeving. De huurder kan dan niet veel meer doen, zolang de formaliteiten maar zijn vervuld.

Formaliteiten van de huurverhoging – wat komt erbij kijken?

Zoals reeds beschreven, moet de huurverhoging voldoen aan nauwkeurige formaliteiten, anders is zij ongeldig. Ten eerste moet de huurder de huurverhoging schriftelijk ontvangen. In de brief moet een nauwkeurig berekende totale huurprijs staan, inclusief alle exploitatiekosten. Bovendien moet in de brief een nauwkeurige en gedetailleerde reden voor de huurverhoging worden vermeld. Dit kan een actuele huurindex zijn, maar ook een lijst van vergelijkbare flats of een kopie van een advies van een deskundige. De huurder moet binnen een bepaalde termijn met een dergelijke huurverhoging instemmen, anders is zij ongeldig en kan zij niet op de vastgestelde datum ten uitvoer worden gelegd. Als de huurder weigert, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om de verhoging voor de rechter af te dwingen, mits de verhoging legaal is.

Moderniseringen toegestaan voor duurzame verbeteringen

Het Duitse burgerlijk wetboek geeft opnieuw enkele regels die nodig zijn om de huur te verhogen. In § 559 van het BGB is namelijk bepaald dat de werkzaamheden aan het onroerend goed de waarde van het goed daadwerkelijk moeten verhogen. Letterlijk staat er: “Indien de verhuurder moderniseringsmaatregelen in de zin van § 555b nummer 1, 3, 4, 5 of 6 heeft uitgevoerd, kan hij de jaarlijkse huurprijs verhogen met 11 procent van de voor de woning gemaakte kosten.″ Hieronder valt een groot aantal zaken. Het gaat bijvoorbeeld om moderniseringen die op lange termijn energie of water besparen, maar ook om structurele maatregelen die de gebruikswaarde verhogen of de levensomstandigheden in het algemeen verbeteren. Officieel voorgeschreven moderniseringswerkzaamheden vallen ook onder deze categorie, waarbij de verhuurder de huurder drie maanden vóór de aanvang van de bouwwerkzaamheden op de hoogte moet brengen, maar de verhoging pas na voltooiing mag plaatsvinden. Indien een dergelijk geval zich voordoet, is de huurverhoging met het oog op modernisering volkomen geoorloofd en moet door de huurder worden aanvaard. Dit is waarschijnlijk nog steeds de meest aangename reden voor huurders, omdat de kwaliteit van het leven erdoor toeneemt.

Bedrijfskosten – voorschotten of forfaitair?

Een stijging van de exploitatiekosten is eveneens mogelijk. Zodra deze stijgen, heeft de verhuurder het recht de verhoging door te berekenen aan de huurder. Voorwaarde hiervoor is een schriftelijke overeenkomst tussen beide partijen betreffende een vast bedrag voor de exploitatiekosten of voorschotten op de exploitatiekosten. Indien de kosten stijgen, moet de verhuurder de huurder op de hoogte brengen van de stijging, ondanks deze schriftelijke overeenkomst. Een motivering van de verhoging is echter alleen wettelijk vereist in het geval van een forfaitaire vergoeding voor exploitatiekosten. In het geval van voorschotten voor exploitatiekosten is een motivering niet verplicht. De aanpassing of verhoging vloeit gewoonlijk voort uit een staat van de bedrijfskosten. Indien het voorschot niet toereikend was en aanvullende betalingen verschuldigd zijn, moeten deze worden aangepast aan de jaarlijks gemaakte kosten.

Plafond – de huurrem

Natuurlijk worden huurders ook geacht beschermd te zijn tegen huurverhogingen, en daarom mogen verhuurders de huren niet willekeurig verhogen. Bepaalde regels zijn bedoeld om te beschermen tegen ontoelaatbare verhogingen. Deze houden onder meer in dat in een huurcontract de huur binnen drie jaar met maximaal twintig procent mag worden verhoogd tot de plaatselijke comparatieve huurprijs. In landen met een tekort aan woningen is het mogelijk de bovengrens te verlagen tot maximaal vijftien procent. Als uw huur wordt verhoogd, controleer dan van tevoren of alle belangrijke formele en materiële regels zijn nageleefd en of de verhoging echt wettelijk is.