Onroerendgoedbelasting: wat is dat?

Wat is onroerendgoedbelasting (onroerend goed): Eenvoudig uitgelegd?

Vastgoedbelasting is een jaarlijkse belasting die wordt geheven op het bezit van grond of onroerend goed. Zij wordt gebruikt voor de financiering van openbare diensten zoals wegenbouw, brandweer, politie en scholen.

Het bedrag van de onroerendgoedbelasting wordt gewoonlijk berekend op basis van de geschatte marktwaarde / Verkerhwert of de standaard grondwaarde van het onroerend goed. In sommige regio’s kan de onroerendgoedbelasting ook worden gebaseerd op de grootte of de staat van het gebouw op het terrein.

De onroerendgoedbelasting kan verschillen per staat of gemeente in de VS. In Duitsland verschilt het van staat tot staat.

In de regel moeten eigenaren of vruchtgebruikers de onroerendgoedbelasting jaarlijks of per kwartaal betalen.

Vergelijking van onroerendgoedbelasting

De onroerendgoedbelasting in de VS en in Duitsland verschilt op enkele belangrijke punten:

1. Doel van de belasting
2. Berekening en grondslag
3. Belastingtarief en -bedrag
4. Betaling en termijnen

Doel van de belasting

Vastgoedbelasting in de VS wordt gebruikt om openbare diensten zoals scholen, wegen en openbare veiligheid te financieren. In Duitsland wordt de eigendomsbelasting gebruikt om het bezit van een stuk land te belasten.

Berekening en grondslag

In de VS wordt de onroerendgoedbelasting berekend op basis van de geschatte marktwaarde van het onroerend goed. In Duitsland wordt de onroerendgoedbelasting berekend op basis van de waarde van de grond, die wordt afgeleid uit de standaardgrondwaarde en de bouwkosten.

Belastingtarief en -bedrag

Het belastingtarief voor de onroerendgoedbelasting in de VS varieert van staat tot staat en van gemeente tot gemeente. In Duitsland is het belastingtarief voor de onroerendgoedbelasting wettelijk vastgesteld en ligt het meestal tussen 300 en 600 procent van de standaard grondwaarde.

Betaling en termijnen

De onroerendgoedbelasting in de VS is jaarlijks verschuldigd en moet door de eigenaars worden betaald. In Duitsland is de onroerendgoedbelasting gewoonlijk driemaandelijks verschuldigd en kan zij ook worden betaald door de eigenaars of door de begunstigden van het onroerend goed.

In het algemeen zijn de verschillen tussen de eigendomsbelastingen in de VS en die in Duitsland aanzienlijk, maar beide landen dienen voor de financiering van openbare diensten.

Feiten in een oogopslag: Belastingtabel

Hier is een directe vergelijking van de onroerendgoedbelasting in de VS en in Duitsland:

Deze tabel bevat de belangrijkste verschillen tussen de onroerendgoedbelasting!

De belangrijkste links: Onroerendgoedbelasting

Hier zijn de belangrijkste links voor Duitsland en de VS met de nadruk op de staten New York en Californië.

• Onroerendgoedbelasting (Duitsland)
• Onroerendgoedbelasting (New York)
• Onroerendgoedbelasting (Californië)
• …
• Belastingen USA (aankoop onroerend goed)

Wat is er nieuw? Klimaat, nieuwbouw en renovatie

Het klimaatbeleid heeft natuurlijk een zeer grote stempel gedrukt op het akkoord tussen de SPD, de Groenen en de FDP. Er is nu overeenstemming bereikt over 177 bladzijden van het regeerakkoord. Een zoekopdracht naar de term “klimaat” levert 198 hits op. Meer dan 40 bladzijden gaan over de veranderingen voor meer klimaatbescherming. Het grote doel is klimaatneutraliteit.

Zo moeten verwarmingssystemen vanaf 2025 voor ten minste 65% op hernieuwbare energie werken, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een flatgebouw of een appartementencomplex. De woningbouw zal massaal worden gestimuleerd, van de huidige 306.000 appartementen die elk jaar worden gebouwd tot een totaal van 400.000 nieuwe appartementen. Een stijging van 30,5 % in de woningbouw. Dit (en andere instrumenten zoals de huurrem) is op zijn beurt bedoeld om “wonen betaalbaar te maken”.

De belangrijkste feiten in een oogopslag: 2022…

Veranderingen in een oogopslag:

• Nieuwbouw van 400.000 appartementen per jaar, waarvan 100.000 openbare
• Eigen Ministerie van Bouw
• Bevordering van eigendom
• Regionale huurgrens
• Bouwnijverheid en klimaatbescherming
• Zonnepanelen op alle dakoppervlakken
• Klimaatneutrale warmtevoorziening: Verwarmingssystemen
• Laadstations (e-auto) Uitbreiding

Bron: Coalitieakkoord voor onroerend goed – Immobilien-Erfahrung.de

Nieuwbouw en bouwhausse: +100.000 appartementen per jaar

De nieuwe federale regering wil een bouwhausse bevorderen. Daartoe moeten elk jaar 400.000 nieuwe flats worden gebouwd, zoals in het begin is beschreven. Momenteel worden jaarlijks iets meer dan 306.000 flats opgeleverd. Bijgevolg moet de hoeveelheid met 30,5 % worden verhoogd.

Minister van Opbouw en Ministerie van Bouw

Met name het Federaal Agentschap voor Onroerend Goed zal hiervoor de verantwoordelijkheid op zich nemen, met overheidsinvesteringen voor 100.000 flats. Maar volgens het regeerakkoord wil de nieuwe federale regering nog meer, er moet zelfs een apart bouwministerie met een eigen bouwminister worden opgericht.

Een ander groot probleem in Duitsland dat de federale regering wil oplossen, zijn de zeer lange procedures voor bouwvergunningen. Deze moeten worden vereenvoudigd, zodat er sneller kan/mag worden gebouwd, van nieuwe flats tot windturbines.

Nieuwbouw en Ministerie van Bouw in een oogopslag

De belangrijkste feiten in een oogopslag:

• Ministerie van bouw en minister van bouw
• Federaal Agentschap voor Vastgoedtaken (BImA)
• Investeringen in de bouw: + 30,5 % of ~94.000 woningen/jaar
• Bouwvergunning: Snelheid in aanbouw

Huurrem: Regionale beperking

Een van de belangrijkste onderwerpen in het nieuwe regeerakkoord is “huisvesting en bouw”. Stijgende huurprijzen in Duitse binnensteden domineren de krantenkoppen, online, op tv of in de krant. Vooral in grote steden als Berlijn, München en Hamburg wordt betaalbare huisvesting een reëel probleem, vooral voor jonge gezinnen.

Er zijn geen tekenen die wijzen op een ommekeer in de tendens. Zelfs als we kijken naar de huurstijgingen van de afgelopen jaren en decennia, is er geen verlichting in zicht. Zelfs de Europese Centrale Bank eist nu dat Duitsland maatregelen neemt om de algemene prijsstijgingen in Duitsland tegen te gaan, zoals Deutschlandfunk vanochtend meldde.

Ontwikkeling van het huurprijsindexcijfer voor Duitsland

Ontwikkeling van de huurprijsindex voor Duitsland in de jaren van 1995 tot 2020 (2015 = index 100):

Meer statistieken vindt u op Statista

Zoals beschreven moeten er jaarlijks 400.000 woningen voor dit doel worden gebouwd, waarvan 100.000 door de overheid worden gefinancierd.

Feiten over de regionale huurrem

U kent waarschijnlijk al de Mietpreisbremse uit Berlijn. Het experiment mislukte, maar de huurlimiet niet. Volgens het regeerakkoord komt er een regionale huurrem, beperkt tot maximaal 3 jaar. De huurprijzen in deze regio mogen dan met maximaal 11% stijgen, tot nu toe was dat 15%.

Huurrem in het regeerakkoord:

1. Huurlimiet voor afzonderlijke regio’s
2. Beperkt tot een maximum van +11
3. Beperkt tot een maximum van 3 jaar / regio

Bevordering van eigendom: verhoging van het eigendomspercentage

In het algemeen moet eigendom sterker worden bevorderd. Wij hebben reeds uitvoerig gesproken over het thema eigen woningbezit, met name in verband met onroerend goed als kapitaalbelegging (huren). Het bewonen van een eigen huis is de duurste vorm van huisvesting, maar op lange termijn is het voor particulieren welvaartscheppend. Daarom zouden meer Duitse burgers huiseigenaar moeten worden. In de eerste plaats natuurlijk in flats, want de afdichting van landoppervlakten neemt immers steeds meer toe. Alleen al in Duitsland wordt elke dag vijf hectare grond afgedicht, bijvoorbeeld voor parkeerterreinen, maar ook voor nieuwbouw.

Dit is wat er in het regeerakkoord staat:

“Wij willen meer mensen in Duitsland in staat stellen om in een koopwoning te wonen”

46,5% Eigendomspercentage in Duitsland

Hoe zit het met het percentage huizenbezitters in Duitsland?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Bron: Federaal Bureau voor de Statistiek

Zonne-energiesysteem: gebruik van dakoppervlakken

Zonne-energiesystemen zijn weer een groot onderwerp, al vele jaren worden er door de staat veel subsidies voor verstrekt. Nu moeten zonne-installaties verplicht worden voor een groot deel van de bouwsector.

Om precies te zijn, alles tot aan het regeerakkoord:

“Alle geschikte dakoppervlakken moeten in de toekomst worden gebruikt voor zonne-energie.”

De doelstellingen zijn zeer ambitieus: tegen 2030 moet 90% van de elektriciteit afkomstig zijn van zonne-energie alleen. Hiervoor zijn vele terreinen beschikbaar, denk maar aan supermarkten van één verdieping met hun platte daken of enorme logistieke centra.

“Voor nieuwe commerciële gebouwen zou dit verplicht moeten zijn; voor nieuwe particuliere gebouwen zou het de regel moeten worden.”

Momenteel heeft Duitsland een netto hoeveelheid geproduceerde elektriciteit van 220 gigawatt nodig. Verwacht wordt dat zonne-energie in de komende jaren goed zal zijn voor 200 gigawatt.

Doel: 200 gigawatt / jaar door elektriciteit uit de zon

Installatie, of het nu een eengezinswoning of flatgebouw is:

Klimaatneutrale warmtevoorziening: Verwarmingssystemen

De volgende wijzigingen zullen worden aangebracht in de energiewet voor gebouwen (GEG): Verwarmingssystemen die na 2025 worden geïnstalleerd, moeten voor 65% op hernieuwbare energie werken. Dit zal een grote uitdaging zijn, en bij de huidige stand van de techniek zullen hybride systemen met thermische zonne-energie moeten worden geïnstalleerd.

Tip! Lees hier meer over de “Toekomst”:

• Energiezuinig huis
• Zonne-energie voor thuis

Daarnaast zijn er enkele gedetailleerde wijzigingen, met name voor conversies, uitbreidingen onder lijnen.

Isolatie, steeds belangrijker in nieuwbouw:

Laadstations: Openbare uitbreiding & in het huis

De omschakeling naar elektrische mobiliteit, waarover ik hier op de blog al vaak heb geschreven, zal ook zeer interessant zijn.

De kop is groot:

15 miljoen elektrische auto’s + 1 miljoen oplaadstations

15 miljoen elektrische auto’s zullen het elektriciteitsnet voor grote uitdagingen stellen. Om al deze auto’s van stroom te voorzien, moet het Duitse oplaadnetwerk worden uitgebreid tot 1 miljoen oplaadpunten.

Natuurlijk zullen niet alle oplaadstations openbaar zijn; een groot deel zal worden geïnstalleerd in huizen en garages, carports en ondergrondse garages. In steeds meer ondergrondse garages worden nu al snellaadstations geïnstalleerd. Volgens de huidige stand van de techniek kunnen elektrische auto’s in ongeveer 30 minuten worden opgeladen.

Het interessante is dat elektrische auto’s in de toekomst deel kunnen uitmaken van het elektriciteitsnet. Als gedecentraliseerde elektriciteitsopslag. Als we steeds meer overgaan op zonne-energie, energie uit windenergie en waterkracht, dan is energie niet altijd in dezelfde hoeveelheid beschikbaar. We kunnen ook geen krachtcentrale opstarten. De accu’s van de elektrische auto’s zouden in de toekomst kunnen dienen voor gedecentraliseerde opslag in onze steden.

Geen belastingverhogingen: Het hoogste belastingtarief blijft hetzelfde

Tot slot nog iets goeds: voor alle eigenaars van onroerend goed die ook verhuren, werd het hoogste belastingtarief ongemoeid gelaten. Er waren ook geen andere belastingverhogingen.

Verwerping van erfenis – is zinvol afhankelijk van de situatie

De erfenis heeft niet altijd alleen maar goede dingen in petto voor de nakomelingen. Ook al dromen velen van rijkdom en dure juwelen, schulden of bouwvallige onroerende goederen kunnen ook deel uitmaken van de nalatenschap. In dergelijke gevallen is het mogelijk om binnen een bepaalde termijn en volgens bepaalde criteria afstand te doen van de nalatenschap. Wat er daarna met de erfenis gebeurt en hoe u in zo’n geval het beste te werk kunt gaan, wordt nu uitgelegd door de experts van Lukinski.

Het formulier en de deadline – je moet hier op letten

Om de erfenis af te wijzen zijn enkele regels nodig. Het volstaat niet de familie in te lichten of niet te reageren op de erfenis. De vorm is zeer cruciaal. De erfgenaam moet aan de probatierechter een verklaring van afstand afleggen, hetzij in de vorm van een schriftelijke akte, hetzij in een openbaar gewaarmerkte vorm. Een eenvoudige brief is echter niet voldoende. Een persoonlijke verschijning voor de rechtbank van successie is ook mogelijk. Daar legt de erfgenaam zijn verzoek uit en een gerechtsdeurwaarder legt het schriftelijk vast. De rechtbank in het arrondissement waarvan de overledene zijn of haar laatste woonplaats had, is verantwoordelijk. Als de overledene Duitser is maar zijn of haar verblijfplaats in het buitenland had, is de rechtbank van Berlijn-Schöneberg bevoegd. Er is een speciale regeling in Baden-Württemberg. In deze federale staat is het notariskantoor van de staat uw contact.

Niet alleen de vorm is echter zeer bepalend voor het succes van de disclaimer, maar ook de inhoud en de termijn van de verklaring. In de verklaring moet duidelijk worden aangegeven waarom de erfgenaam de erfenis niet wenst te aanvaarden. De redenen moeten duidelijk worden opgesomd. Deze kunnen bijvoorbeeld inhouden dat de nalatenschap voornamelijk uit schulden bestaat. De verklaring is onderworpen aan een zogenaamde termijn van zes weken. Indien de erfgenaam de nalatenschap niet wenst te aanvaarden, moet de desbetreffende verklaring binnen zes weken bij de bevoegde erfrechtbank worden ingediend, anders wordt de nalatenschap geacht te zijn aanvaard. De peildatum wordt geacht de dag te zijn waarop u van de erfenis hebt gehoord, die gewoonlijk samenvalt met de dag van overlijden. De termijn wordt alleen in bepaalde uitzonderlijke gevallen verlengd. Indien bijvoorbeeld de overledene of de erfgenaam zelf zich op het ogenblik van het overlijden in het buitenland bevindt, kan de termijn van zes weken worden uitgesteld.

In het algemeen, heeft de probate rechtbank geen plicht om te brengen. De erfgenamen worden alleen in kennis gesteld van de nalatenschap als er een testament is of als zij de nalatenschap opvolgen omdat bijvoorbeeld iemand anders zich al van de nalatenschap heeft ontdaan. In alle andere gevallen worden de erfgenamen verondersteld te weten of zij al dan niet iets erven van een overleden familielid.

• De juiste vorm is doorslaggevend voor de rechtsgeldigheid van de verklaring van afstand van de nalatenschap.
• De inhoud van de verklaring moet de precieze redenen bevatten waarom afstand wordt gedaan van de nalatenschap
• Erfgenamen worden door de probatierechter niet ingelicht over hun rol als erfgenaam, tenzij er een nalatenschap is of zij als erfgenaam opvolgen

Erfenis: aanvaarden of verwerpen? – Tips van een advocaat

Een erfenis verwerpen – Wanneer heeft dat zin?

Geen erfgenaam is verplicht de erfenis te aanvaarden. Dit is voornamelijk ter bescherming van de erfgenaam, omdat deze niet alleen de bezittingen maar ook de schulden van de overledene ontvangt, waarvoor hij met zijn eigen privé-vermogen aansprakelijk is. Voordat een erfenis wordt aanvaard of geschrapt, moet elke erfgenaam dus eerst een nauwkeurig overzicht krijgen van de bezittingen en schulden van de overledene. Daartoe behoren banktegoeden, effecten, kostbaarheden, grond en onroerend goed, maar ook begrafeniskosten, leningen, achterstallige alimentatie of verplichte portievorderingen. Ook de kosten voor de administratie van de nalatenschap of het openen van een testament kunnen worden toegevoegd. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er meer debet dan credit is, is het zinvol de nalatenschap te verwerpen. Indien onroerend goed dat renovatie behoeft deel uitmaakt van de nalatenschap, is een grondig onderzoek eveneens noodzakelijk. Indien de erfenis wordt aanvaard, moet veel geld worden geïnvesteerd in de renovatiewerkzaamheden, die naar gelang van het geval zeer duur kunnen uitvallen. Daarom moet u zorgvuldig overwegen of u de erfenis in een dergelijk geval al dan niet wilt aanvaarden.

• Een erfenis met te veel schulden kan leiden tot de financiële ondergang van de erfgenaam
• Verbouwbare onroerende goederen kunnen deel uitmaken van de nalatenschap en de waarde ervan verminderen

De kosten – verwerping van de nalatenschap in geval van overmatige schuldenlast

Als de erfenis een te hoge schuld heeft, zijn de kosten zeer laag. De kosten voor het verwerpen van de erfenis bij de probatierechter bedragen forfaitair 30 euro. Indien een nalatenschap die niet te veel schulden heeft, wordt verworpen, worden de kosten gemaakt overeenkomstig de wet op de gerechts- en notariskosten. Hoe hoger de waarde van de erfenis, hoe duurder de procedure.

Een nalatenschap kan alleen volledig worden afgekocht. Het is dus niet mogelijk de goederen te aanvaarden en de schulden kwijt te schelden. Bij verwerping van een nalatenschap heeft de erfgenaam geen recht meer op de verplichte portie, waarop iedere erfgenaam normaliter krachtens de wet recht heeft. Indien de nalatenschap door alle mogelijke erfgenamen wordt verworpen, wordt zij eigendom van de staat. De staat gebruikt de activa (als die er zijn) om een deel van de schulden af te lossen. De schuldeisers van de overblijvende schulden blijven in een dergelijk geval met lege handen achter.

• De kosten van het wegwerken van een nalatenschap in geval van overmatige schuldenlast zijn zeer laag
• Een erfenis kan alleen volledig worden aanvaard of er kan alleen volledig afstand van worden gedaan

Opnieuw beslissen na de gebeurtenis – kan dat?

Zodra een erfenis is aanvaard of de termijn is verstreken, is er meestal geen weg meer terug. Maar nogmaals, uitzonderingen bevestigen de regel. In bepaalde gevallen is het mogelijk zich achteraf aan de nalatenschap te onttrekken. Als bijvoorbeeld na de aanvaarding van de erfenis aan het licht komt dat de nalatenschap een grote lening van de overledene bevat waarvan u tot dan niet op de hoogte was, kan de aanvaarding van de erfenis worden aangevochten. Voorwaarde is wel dat u een uitgebreide kennis had van de bezittingen en schulden van de nalatenschap. Indien de erfgenaam de aanvaarding echter wil aanvechten omdat de termijn van zes weken niet bekend was of niet duidelijk was wanneer deze ingaat, is dit ook mogelijk met een goede advocaat.

In het tegenovergestelde geval zijn er ook enkele mogelijkheden. Indien de nalatenschap werd afgewezen wegens een te hoge schuldenlast en later blijkt dat de nalatenschap niet zoveel schulden bevat als aanvankelijk werd aangenomen, kan de afwijzing niet worden betwist. Indien echter achteraf blijkt dat effecten of onroerend goed tot de nalatenschap behoren waarvan u op het tijdstip van de disclaimer geen kennis had, is betwisting zeer wel mogelijk. De betwisting moet schriftelijk bij de probatierechter worden aangegeven binnen zes weken nadat de fout is erkend.

• Naar gelang van het geval is een latere afstand van de nalatenschap mogelijk
• De afstand van de nalatenschap kan echter ook met terugwerkende kracht worden aangevochten

Lees meer over erven zonder testament!

De belangrijkste vragen over het afstaan van een erfenis

Tal van voorschriften, termijnen en aangiften maken de verbeurdverklaring van een nalatenschap ingewikkeld. Om ervoor te zorgen dat er geen vragen voor u onbeantwoord blijven, beantwoorden onze experts van Lukinski de belangrijkste vragen over het onderwerp verwerping van een erfenis.

Wat kost het om afstand te doen van een erfenis?

De kosten voor het verwerpen van een nalatenschap bedragen forfaitair 30 euro als de nalatenschap een te hoge schuld heeft. Indien een nalatenschap die niet overkrediteerd is, wordt opgeheven, worden de kosten berekend naar rato van het bedrag van de nalatenschap.

Wat gebeurt er als je afstand doet van een erfenis?

Als een erfgenaam zich van de nalatenschap ontdoet, mag hij of zij de goederen en schulden van de overledene niet meer overnemen en is hij of zij daarvoor niet aansprakelijk met zijn of haar privévermogen. Met een afstandsverklaring verliest de erfgenaam alle rechten en aanspraken die hij of zij op de nalatenschap heeft. Dit omvat ook het verplichte gedeelte.

Wanneer begint de termijn voor het verwerpen van een erfenis?

De termijn van zes weken om afstand te doen van de nalatenschap gaat in op het moment dat de erfgenaam zich bewust wordt van zijn status als zodanig. In de meeste gevallen begint de termijn te lopen vanaf de kennis van het overlijden van de overledene, d.w.z. de datum van zijn of haar overlijden.

Wat is de wettelijke erfopvolging?

Indien er geen testament is opgesteld of indien een testament ongeldig is gebleken, is de erfopvolging bij versterf van toepassing. Dit is gebaseerd op de graad van verwantschap en de huwelijksgoederenstatus van de erflater. De familieleden worden daartoe in drie orden verdeeld.

Wat moet ik doen om afstand te doen van een erfenis?

De erfgenaam moet zich persoonlijk melden bij de probatierechter van zijn eigen woonplaats of van de laatste woonplaats van de overledene, zich legitimeren en afstand doen van de nalatenschap. Ter plaatse wordt de afwijzing genotuleerd.

Wat gebeurt er met de schulden na de dood?

In principe gaan zowel de bezittingen als de schulden na het overlijden over op de erfgenamen, zolang zij de nalatenschap niet verwerpen.

Waarom de bouwinspectie zo belangrijk is voor bouwers!

De bouwinspectie is iets dat veel bouwers gewoon vergeten of accepteren zonder het te weten. In veel gevallen wordt het gebouw door de opdrachtgever als aanvaard beschouwd, hoewel er geen behoorlijke oplevering heeft plaatsgevonden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer in een bouwcontract een termijn voor aanvaarding vaststelt, maar de opdrachtgever deze laat verstrijken. Dergelijke gevallen doen zich vaker voor dan men zou denken, en in de meeste gevallen zijn de bouwers zo gestresseerd dat zij niet meer weten dat een behoorlijke oplevering noodzakelijk is.

Aanvaarding van een gebouw – een belangrijke rechtshandeling

Veel bouwbedrijven doen de bouwinspectie af als een loutere formaliteit en bagatelliseren het belang ervan. In feite is de bouwinspectie echter een belangrijke rechtshandeling die verstrekkende juridische gevolgen kan hebben. Fouten die bij de oplevering niet worden onderkend, kunnen de eigenaar van het gebouw duur komen te staan. In het algemeen verwijst oplevering naar de overdracht van het voltooide gebouw aan de eigenaar van het gebouw. Met de oplevering erkent de opdrachtgever dat alles volgens het contract is uitgevoerd en dat er geen gebreken zijn aan de zijde van het bouwbedrijf. Met de aanvaarding vervalt tegelijkertijd de vordering tot nakoming jegens de bouwonderneming en kunnen garantieaanspraken geldend worden gemaakt. Het is nu al duidelijk hoe verwoestend het niet uitvoeren van de oplevering kan zijn voor de bouwer-eigenaar. Zodra de aanvaarding heeft plaatsgevonden, wordt de bewijslast omgekeerd. Dit betekent dat de aannemer vóór de oplevering de gebreken aan de bouwheer dient te bewijzen, en dat de bouwheer vanaf de oplevering de gebreken aan de aannemer dient te bewijzen en dient aan te tonen dat deze niet door hem zijn veroorzaakt. Bij wijze van voorbeeld betekent dit dat in geval van een gebrek zoals een kromgetrokken parketvloer, de parketlegger vóór de aanvaarding moet bewijzen dat dit gebrek niet te wijten is aan zijn slecht hout of een gebrek in zijn werk, maar een andere oorsprong heeft. Na de aanvaarding is het echter aan de bouwer om te bewijzen dat het gebrek aan de vakman te wijten is en niet aan hemzelf. Dit kan moeilijk zijn voor bouwers, aangezien het moeilijk is om achteraf de oorsprong van een gebrek te bewijzen. Na de oplevering zijn gebreken dus het probleem van de bouwer en niet langer dat van de aannemer. Alle bouwers moeten dus voorzichtig zijn en de oplevering zorgvuldig laten uitvoeren om dergelijke risico’s te vermijden.

Bouwinspectie – het maakt allemaal deel uit van het proces

Om het zekere voor het onzekere te nemen bij de bouwinspectie, moet u van meet af aan op een paar dingen letten. Het is het beste om rechtstreeks in de bouwovereenkomst te bepalen dat een formele bouwinspectie zal plaatsvinden bij de voltooiing van het onroerend goed. Formele oplevering van het bouwwerk is absoluut noodzakelijk om recht te hebben op herstel van eventuele gebreken. U moet zeker uw eigen deskundige meenemen voor de bouwinspectie zelf. Aangezien de meeste bouwers niet echt deskundig zijn op dit gebied, is het de moeite waard iemand in te schakelen die ervaring heeft en mogelijke gebreken kan opsporen die u zelf niet zou hebben gezien. Op het moment van aanvaarding wordt een zogenaamd aanvaardingsprotocol opgesteld. Hierin staan alle gebreken die op de dag van aanvaarding zijn geconstateerd, maar ook die welke eerder zijn geconstateerd en nog niet zijn verholpen. Het is raadzaam de dag voor de aanvaarding met de deskundige een rondgang door het huis te maken om in alle rust en zonder tijdsdruk alles tot in detail te kunnen bekijken. Deskundigen vinden vaak fouten omdat zij door ervaring precies weten waar zij moeten zoeken. De bouwer moet een voorbehoud maken voor alle gebreken die bij de oplevering worden vastgesteld, anders verliest hij het recht om de gebreken te laten verhelpen. Bouwers kunnen echter ook in bepaalde situaties de aanvaarding weigeren en moeten dat zeker doen, vooral in het geval van ernstige gebreken. Indien tijdens de oplevering ernstige gebreken worden ontdekt, zoals een niet functionerend verwarmingssysteem of luifels die nog niet zijn geïnstalleerd, moet de bouwer in ieder geval weigeren het opleveringsprotocol voor het gebouw te ondertekenen, ook al dringt de bouwer daar bij hem op aan. In ieder geval dient het protocol pas te worden ondertekend wanneer alle gebreken werkelijk zijn weggewerkt. De belofte om de gebreken in de nabije toekomst te verhelpen mag niet voldoende zijn voor de bouwer en u moet zeer nauwkeurig zijn met dergelijke belangrijke formaliteiten! Dring daarom bij het opstellen van het contract aan op een aanvaarding en voer deze zorgvuldig uit. Neem alle formaliteiten in acht, zodat u achteraf ook echt recht hebt op herstel van de gebreken.

Aanvaarding van de bouw – wat gebeurt er met de gebreken?

Na aanvaarding van het voltooide huis, moet de bouwer volledig betaald worden. Indien er tijdens de oplevering gebreken zijn, heeft de bouwer echter het recht een deel van het geld in te houden totdat de gebreken zijn hersteld. De bouwer mag het dubbele van het bedrag dat naar verwachting nodig zal zijn om de gebreken te herstellen, inhouden op zijn eindbetaling. Hij moet dit zeker doen om ervoor te zorgen dat de gebreken daadwerkelijk worden verholpen. Helaas komen gebreken regelmatig aan het licht bij bouwinspecties en zijn zij dus al lang geen zeldzaamheid meer. Als tijdens de oplevering van uw woningbouw gebreken aan het licht komen, stel dan met het bouwbedrijf in het opleveringsprotocol een datum vast waarop alle geconstateerde gebreken moeten zijn weggewerkt. Op die dag moet een tweede opleveringsinspectie plaatsvinden om na te gaan of de gebreken in overeenstemming met het contract zijn weggewerkt. Als er op deze datum nog defecten worden gevonden, kunt u een nieuwe datum instellen waarop de defecten moeten zijn verwijderd. Bouwondernemingen kunnen in het algemeen niet weigeren het afgewerkte object te aanvaarden. Om problemen en discussies te voorkomen, moet u alles in de aannemingsovereenkomst vastleggen en van tevoren met het bedrijf afspreken, zodat u achteraf geen ruzie hoeft te maken over dergelijke kleine details. Het is voor u ook van belang dat het bouwbedrijf op de opleveringsdatum alleen dat hoeft te hebben voltooid wat in het contract is bepaald. Het is dus beter om precies en gedetailleerd te zijn, vooral wat betreft de inhoud van de aannemingsovereenkomst. Als iets niet in de aannemingsovereenkomst staat en u het bijvoorbeeld alleen mondeling met het bouwbedrijf bent overeengekomen, hebt u er op het moment van de oplevering geen wettelijke aanspraken op. Hetzelfde geldt als het bouwbedrijf extra dingen heeft geïnstalleerd die niet in het bouwcontract staan. U bent niet verplicht voor dit extraatje te betalen. Om iedereen te beschermen, is een gedetailleerd bouwcontract het meest zinvol.