Wat doet een bouwkundig inspecteur?

Een bouwkundig expert, ook wel bouwexpert genoemd, is een specialist met uitgebreide kennis van bouwtechnologie. Hun belangrijkste taak is om gebouwen te controleren op kwaliteit, veiligheid en naleving van de geldende bouwvoorschriften. Van bouwplanning tot oplevering kan hij betrokken zijn bij verschillende fasen van het bouwproces om technische beoordelingen en inspecties uit te voeren.

Een belangrijk kenmerk van zijn of haar werk is de onafhankelijke beoordeling van gebouwen. Hij of zij identificeert mogelijke constructiefouten en doet aanbevelingen om deze te verhelpen. Deze diensten zijn bijzonder waardevol omdat ze helpen om hoge vervolgkosten op lange termijn te vermijden als gevolg van gebreken die op een later tijdstip worden ontdekt. Daarnaast kan een bouwkundig expert ook optreden als bemiddelaar bij conflicten tussen de bouwpartijen en helpt hij de belangen van de gebouweigenaren te beschermen.

Voor gedetailleerde informatie over de diensten van een bouwkundig expert raad ik een bouwkundig expert aan voor een onafhankelijk advies.

Waarom een bouwkundig inspecteur cruciaal kan zijn

Het kiezen van een bouwkundige kan een belangrijke bijdrage leveren aan het minimaliseren van de risico’s van een bouwproject. Problemen in een vroeg stadium herkennen bespaart niet alleen geld, maar ook tijd en zenuwen. Een bouwkundig expert zorgt voor transparantie en kan fungeren als een betrouwbare adviseur die helpt bij het nemen van de juiste beslissingen.

“Een onafhankelijk bouwonderzoek kan de koers uitzetten voor een veilig en bevredigend bouwproces.”

Deze uitspraak benadrukt de centrale rol die een bouwkundig inspecteur speelt in het bouwproces. Of het nu gaat om de bouw van een huis, een uitbreiding of een verbouwing, de expertise van zo’n professional garandeert dat alle aspecten van het project zorgvuldig worden gecontroleerd en beoordeeld.

Vergelijking van kosten: kosten voor bouwinspectie vs. mogelijke defecten

De kosten van een bouwkundig inspecteur lijken in eerste instantie misschien een extra uitgave, maar zijn vaak marginaal vergeleken met de potentiële kosten van onopgemerkte gebreken. Een gemiddelde bouwkundige keuring kost tussen de 500 en 3000 euro, afhankelijk van de omvang en de moeilijkheidsgraad van de beoordeling. De kosten voor het herstellen van gebreken die pas na de voltooiing van het bouwproject worden ontdekt, kunnen echter al snel in de tienduizenden lopen.

Voorbeeld: vochtschade in de fundering

Niet herkende vochtschade in de fundering van een huis kan bijvoorbeeld leiden tot uitgebreide en dure renovatiewerkzaamheden als deze niet in een vroeg stadium wordt verholpen. Een vroegtijdige diagnose door een bouwkundige had deze schade kunnen voorkomen of in ieder geval de kosten van herstel aanzienlijk kunnen beperken.

Hoe kies ik de juiste bouwkundig inspecteur?

Het kiezen van de juiste bouwkundig inspecteur is cruciaal voor het succes van je bouwproject. Bij het maken van je keuze moet je rekening houden met de volgende punten:

1. Kwalificatie en certificering
2. Referenties en getuigenissen
3. Specialisatie

Kwalificatie en certificering

Zorg ervoor dat de bouwkundige de juiste kwalificaties en certificeringen heeft die hun expertise en ervaring bevestigen.

Referenties en getuigenissen

Vraag naar referenties en lees getuigenissen van vorige klanten. Dit geeft je inzicht in de betrouwbaarheid en kwaliteit van het werk van de expert.

Specialisatie per project

Afhankelijk van de aard van je project kan het voordelig zijn om een bouwkundig inspecteur te kiezen die gespecialiseerd is in bepaalde gebieden zoals oude gebouwen, vochtschade of energie-efficiëntie.

Voorbeelden uit de praktijk

In dit hoofdstuk worden echte gevallen beschreven waarin de expertise van een bouwkundig expert doorslaggevend was:

Casestudie 1: Effectieve kostenbesparingen door vroegtijdige opsporing van defecten

In een nieuwbouwproject in een landelijke omgeving werden fundamentele vochtproblemen, veroorzaakt door een ontoereikende kelderafdichting, in een vroeg stadium herkend dankzij de betrokkenheid van een bouwkundig expert. De snelle identificatie en correctie van de gebreken door de expert voorkwam dure herstelwerkzaamheden na de oplevering, die de klant meer dan 20.000 euro hadden kunnen kosten.

Casestudie 2: Juridische geschillen vermijden door gedetailleerde bouwinspecties

In een complex bouwproject waarbij verschillende ambachten betrokken waren, werd een conflict tussen de klant en een onderaannemer vermeden dankzij de grondige inspectie en documentatie van de bouwvoortgang door een onafhankelijke bouwdeskundige. De expert stelde vast dat de gebruikte materialen niet voldeden aan de gespecificeerde normen. De vroegtijdige opheldering en correctie van deze afwijkingen zorgde voor een eerlijke oplossing en voorkwam langdurige juridische geschillen.

Deze voorbeelden illustreren hoe een bouwkundige door zijn professionele beoordeling en advies kan helpen om de financiële en juridische risico’s van een bouwproject aanzienlijk te verminderen. Zijn rol als neutrale waarnemer en expert draagt aanzienlijk bij aan transparantie en veiligheid in bouwprojecten.

Conclusie: Huur een bouwkundige in

Kortom, investeren in een bouwkundig inspecteur is vaak een beslissing die de moeite waard is. De kosten van hun diensten zijn laag in vergelijking met de potentiële financiële en emotionele kosten die kunnen voortvloeien uit bouwgebreken. Een gekwalificeerde en ervaren bouwkundig inspecteur zorgt ervoor dat je bouwproject op een solide fundering wordt gebouwd en dat je op de lange termijn beschermd bent tegen onverwachte kosten. Ze bieden ook een objectief perspectief dat helpt om conflicten te vermijden en de kwaliteit van het bouwproject te garanderen. Hun onafhankelijkheid en professionele oordeel zijn essentieel om de veiligheid en blijvende waarde van je eigendom te garanderen.

Vastgoed waarderen: een inzicht

Met taxaties van onroerend goed zijn grote bedragen gemoeid en alle partijen zijn geïnteresseerd in een professionele analyse. Als de waarde van je eigendom in het juiste bereik ligt, zal dit een grote vraag genereren, wat uiteindelijk zal leiden tot het vinden van de potentiële koper die de beste prijs betaalt. Geef geen geld weg!

• Vastgoed waarderen: een inzicht

Taxatie van onroerend goed: stap voor stap uitgelegd

Uit ervaring kunnen wij zeggen dat een objectieve en grondige taxatie van onroerend goed bepalend is voor het welslagen van de verkoop. Als de prijs te laag is, geeft u geld weg; als de aankoopprijs te hoog is, vervreemdt u echte potentiële kopers. Het bepalen van de juiste vraagprijs is een van de belangrijkste punten bij de verkoop van een woning.

Voordat we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & Co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in overleg met klanten:

• Hoe kan ik een eigendom taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
• Hoe waardeert de bank een eigendom?

Tip! Verderop in het artikel vindt u veel gedetailleerdere informatie over alle soorten taxatieprocedures voor onroerend goed.

Verwijdering: Leeftijd, Investering, Nalatenschap & Veranderingen

Er zijn vele redenen om een eigendom te verkopen. Beleggingsoverwegingen, een erfenis of veranderingen in levensomstandigheden kunnen doorslaggevend zijn. Als er kinderen zijn, wil het gezin misschien een grotere woning.

Op oudere leeftijd willen veel mensen verhuizen naar een kleinere woning, bijvoorbeeld om te besparen op onderhoudskosten. Eigenaars van onroerend goed hebben vaak een sterke band met hun eigendom. Er is veel tijd, werk en liefde in het huis of appartement gestoken.

Het eigendom heeft een hoge persoonlijke waarde, wat tot uiting komt in de gewenste aankoopprijs. Maar als de prijs te hoog is, wuiven veel kopers hem meteen weg. Succes brengt het juiste evenwicht.

Iedereen die op de bezichtigingsafspraak verschijnt, is al gewapend met argumenten om de koopprijs te drukken. Gebreken worden opgespoord en de potentiële koper beoordeelt uiteindelijk alleen hoeveel werk hij nog in het pand moet steken. In het kort:

Als de vraagprijs ver boven de realistische marktwaarde ligt, zult u niet verkopen.

Voor een korte verkoopperiode en het bereiken van de beste aankoopprijs is een juiste beoordeling van de marktprijs van cruciaal belang.

Welke eigendommen worden getaxeerd en hoe?

In de volgende tabel hebben wij een overzicht gegeven van de soorten onroerend goed en hun gebruikelijke waarderingsprocedures. Bij de “compenserende” waarderingsprocedure vindt een herziening plaats van de eerder vastgestelde waarden:

Flats (door de eigenaar bewoond)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: Inkomstenbenadering of vermogensbenadering

Flats (verhuurd aan derden)

• Methode van de gekapitaliseerde winsten
• Compenseren met: Methode van de vergelijkende waarde of methode van de vermogenswaarde

Woonhuis (door de eigenaar bewoond)

• Reële waarde methode
• Compenseren met: Inkomsten kapitalisatie benadering

Residentieel gebouw (gehuurd, bv. flatgebouw)

• Methode van de gekapitaliseerde winsten
• Compenseren met: Materiële-waardemethode

Land (onontwikkeld)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: [Geen]

Grond (onbebouwd maar gehuurd)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: Inkomsten kapitalisatie benadering

Uw eigendom laten taxeren?! Ja. Absoluut.

Als u een huis wilt verkopen, is ons advies: schakel deskundigen in voor een gefundeerde taxatie. Als de prijs te laag is, zult u geld verliezen. Wij zullen u een ruwe schatting geven voor een eerste beoordeling.

Ik taxeer uw eigendom gratis: Taxatie van onroerend goed

Een kort advies van een deskundige is meestal voldoende voor de taxatie van het onroerend goed. Een dergelijke taxatie door een deskundige gaat verder dan een gestandaardiseerde waardebepaling en wordt de essentiële basis voor het bepalen van de beste biedprijs.

Bij een dergelijke taxatie houden deskundigen ook rekening met regionale kenmerken, vraag en aanbod. Zij helpen u de huidige marktwaarde van uw eigendom te bepalen. Vertrouw op ervaren contacten en behaal de best mogelijke verkoopprijs voor uw eigendom.

Taxatie voor de verkoop van onroerend goed

Een samenvatting van alle belangrijke informatie over taxatie bij de verkoop van onroerend goed:

Inkomstenbenadering: Uitsplitsing van de marktwaarde en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw.

Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro

Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro

Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

• Methode van de gekapitaliseerde winsten

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de standaardgrondwaarde gebruikt om de marktwaarde van de grond te bepalen, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure

Formularium voor vastgoedeigenaars

Huren, kopen, wonen, hier vindt u alle belangrijke formules voor u als eigenaar. In onze verzameling vastgoedformules vindt u berekeningen en voorbeelden voor kopen, verkopen en verhuren. Huur- of koopprijsmultiplicator, brutorendement, rendement op eigen vermogen, vastgoedrendement, reserves voor onderhoud en nog veel meer. Klik hier om terug te keren naar het overzicht:

• Onroerend goed formularium

Kosten: Eindevaluatie van huis en flat

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op ongeveer 1.500 euro kosten. Voor appartementsgebouwen met een vastgoedwaarde van meer dan 1 miljoen stijgt de geraamde vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 Euro waarde, circa 3.000 Euro

Bijkomende kosten: recht van overpad & Co.

Aangezien ook een recht van overpad werd beoordeeld, kan een toeslag van 20 procent = 360 euro in rekening worden gebracht. Dit betekent dat voor een onroerend goed van minder dan 150.000 euro de vergoeding 1.500 euro zou bedragen voor de taxatie van het onroerend goed plus 360 euro voor de verwerking van het recht van overpad; de totale kosten zouden 1.860 euro netto bedragen.

Waardebepaling (kosten)

Wie stelt taxaties op voor onroerend goed? Wat kost een huis taxateur? Wat kost een taxateur voor oude gebouwen? Tenzij wettelijke voorschriften de aanstelling van een deskundige vereisen, zal een taxatie van onroerend goed u een realistische waardebepaling van uw onroerend goed op de regionale en nationale markt geven. Wij bieden tijdige en nauwkeurige taxaties van grond, residentieel en commercieel vastgoed.

Indien de taxatie echter voor de rechter moet worden gebracht, bijvoorbeeld bij een echtscheiding, moet een beroep worden gedaan op een deskundige tegen betaling. De woon- of huurwoning wordt ter plaatse geïnspecteerd. In de regel wordt zowel een schriftelijke als een digitale kopie van de taxatie afgegeven.

• Taxatieverslag

Plat tarief

Flattaxatie en waardefactoren – U hebt een flatgebouw en wilt weten wat het waard is? Met deze vraag kunt u natuurlijk meteen naar een taxateur en/of makelaar gaan. De exacte waardebepaling wordt echter pas belangrijk wanneer u het appartement wilt verkopen of nalaten. Ook als u een hypotheek op het onroerend goed neemt – bijvoorbeeld omdat u een ander onroerend goed wilt kopen – moet de waarde zeer nauwkeurig worden bepaald. Dit is wanneer de expert in het spel komt.

Wat beïnvloedt de waarde van een flat? Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

• Plat tarief

Beoordeel een huis

Maak een ruwe schatting van de aankoopprijs of laat deze schatten – Als een huis of appartement nog niet zo lang geleden is gekocht, vormen de bouwkosten of de aankoopprijs de eerste referentiepunten voor de taxatie van het huis. Op het Lukinski vastgoedportaal kunt u verdere aanwijzingen krijgen over de huidige waarde van uw eigendom door het te vergelijken met eigendommen op soortgelijke locaties, van dezelfde grootte en met dezelfde inrichting, enz. Onze exacte vaststelling van de onroerend goed prijs hangt af van verschillende criteria.

Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Als experts voor de verkoop van onroerend goed in de regio’s Rijnland-Palts en Hessen kunnen wij snel een realistische inschatting maken via de vastgoedvergelijking. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn belangrijk bij de waardebepaling van het huis: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

• Beoordeel een huis

Beoordeel appartement huis

Marktwaarde, taxatie en aankoopprijs van uw eigendom –

Als u uw appartementsgebouw wilt verkopen, dan is één ding belangrijk: Een geïnformeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs. De centrale vragen van de eigenaars: Wat is mijn eigendom waard? Hoe bereken je de waarde van een appartementsgebouw? Hoe bepaalt de belastingdienst de waarde van een huis? Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed? Hoe waardeert de bank een eigendom? Veel vragen en veel feiten die u zult tegenkomen tijdens de taxatie van een meergezinswoning. Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit van de locatie, de marktwaarde, vergelijkbare panden, de structuur van het gebouw, enz., hebben wij voor u deze gids over de taxatie van appartementsgebouwen geschreven.

• Beoordeel appartement huis

Beoordeel eigendom

Bepaling van de marktwaarde, taxatie en koopprijs – Hoe waardeer je een onroerend goed? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde?

• Beoordeel eigendom

Bereken de opbrengst: Formule Collectie

Waarde van onroerend goed berekenen – huren, kopen, wonen, hier vindt u alle belangrijke formules voor u als eigenaar. In onze verzameling vastgoedformules vindt u berekeningen en voorbeelden voor kopen, verkopen en verhuren. Huur- of koopprijsmultiplicator, brutorendement, rendement op eigen vermogen, vastgoedrendement, reserves voor onderhoud en nog veel meer.

• Bereken de waarde van het eigendom: Formule Collectie

Lopende kosten en reserves

• Beheer van uw eigendom
• Reparatie-, onderhouds- en opknapkosten
• Onderhoudskosten die niet regelmatig voorkomen
• Telefoongesprekken, correspondentie, rekeningen en rente
• Evenredige servicekosten voor leegstaande flats
• Rechtsbijstands- en huurdervingverzekering

Huurmultiplicator (factor aankoopprijs)

In vastgoedexposés vindt u bijna altijd informatie over het bruto rendement, soms ook over de huurmultiplicator. De huurmultiplicator (aankoopprijsfactor) is een eenvoudig kengetal om verschillende eigendommen in een oogopslag te vergelijken.

Dit is hoe je de huur vermenigvuldiger berekent:

Huurmultiplicator = aankoopprijs / jaarlijkse koude huur

Voorbeeld:

Een flat in Los Angeles kost 1.000.000 euro en brengt jaarlijks 52.000 euro aan huur op, heeft een huurmultiplicator van 19,2:

Huurvermeerderingsfactor = 100.000 euro / 5.500 euro = 19,2

Bruto-opbrengst

De bruto-opbrengst in procenten is de tegenhanger van de vermenigvuldigingsfactor.

Zo berekent u de bruto-opbrengst:

Bruto-opbrengst = jaarlijkse koude huur x 100 / aankoopprijs

Voorbeeld:

Hun flat in Los Angeles genereert jaarlijkse huurinkomsten van het equivalent van 52.000 euro, de aankoopprijs was 1.000.000 euro. Het bruto rendement is 5,2:

• Bruto-opbrengst = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Bruto huurrendement

Zo berekent u de bruto huuropbrengst:

100 x jaarlijkse netto koude huur / aankoopprijs onroerend goed = bruto huurrendement in %.

Voorbeeld berekening van de bruto huuropbrengst:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: Netto koude huur per jaar = 150.000
3. Stap: 150.000 euro / 3.350.000 euro x 100 = 4,47 % bruto huurrendement

Netto huurrendement

Zo berekent u de netto huuropbrengst:

1. Stap: Aankoopprijs + bijkomende aankoopkosten
2. Stap: Netto koude huur – (jaarlijkse) beheerskosten – (jaarlijkse) onderhoudskosten = jaarlijks netto inkomen
3. Stap: Jaarlijkse netto-opbrengst / investeringskosten

Voorbeeldberekening voor het netto huurrendement:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: 150.000 euro netto koude huur – 20.000 euro administratie – 70.000 euro onderhoud = 60.000 euro jaarlijks netto inkomen
3. Stap: 60.000 euro jaarlijkse netto-inkomsten / 3.350.000 euro investeringskosten x 100 = 1,79 procent netto huurrendement

Rendement op eigen vermogen

U berekent het rendement op eigen vermogen met de volgende rendementsformule:

Winst na belastingen x 100 / gebonden eigen vermogen

Opbrengst eigendom

Het vastgoedrendement wordt als volgt berekend:

Huurinkomsten – onderhoudskosten – belastingdruk = vastgoedrendement

Eigendom en bron [jaar]: Doelgroepen in de verkoop

Waterbronnen zijn een gewild goed, en dat is een voordeel voor u als verkoper.

Kwaliteitswater als grondstof: marketing

Water is de grondstof van de toekomst. Nu al is de schaarste aan hulpbronnen zo extreem dat steden als Kaapstad in de zomer wekenlang verstoken blijven van een constante watertoevoer. Ook landen in Europa en delen van de VS hebben te kampen met watertekorten. Een goed moment om te verkopen. Want tegelijkertijd, is water het ultieme voedsel. Vrijwel elke andere vorm van voedsel bevat dit basisingrediënt. Water is verkrijgbaar in elke supermarkt, elk benzinestation, elk restaurant.

Bronnen drogen niet op. In tegenstelling tot andere grondstoffen, of het nu gaat om ijzererts, steenkool of olie, regenereren waterbronnen zich relatief snel via de mechanismen van de natuur. Dit speelt ook een rol bij de taxatie, of waardebepaling. Maar hierover later meer, in de voorbeeldberekening.

Rechtstreekse verkoop met ons: informatie over het debiet

U wilt uw bron verkopen, discreet en met kennis van zaken:

• Drinkwater vanaf 1 miljoen liter / jaar – wachtlijst beschikbaar
• Voorkeur: Drinkwater vanaf 1 miljard liter / jaar – wachtlijst beschikbaar
• Aankoop in heel Europa
• Kopen in de VS
• Neem contact op met

Waardering: waarde bepalen

In de eerste plaats kunnen we de waarde van een waterbron niet met een eenvoudige formule beschrijven. Wij willen u echter een inzicht geven in de wijze waarop het eigendom zelf, maar vooral het potentieel van de bron wordt gewaardeerd, voor degenen die een dergelijke waterbron hebben geërfd en vrij onverwacht in het bezit zijn gekomen (genoemde erfenis, echtscheiding, schenking en andere ontwerpmogelijkheden).

Ook belangrijk: het deskundigenadvies wordt opgesteld door een deskundige. Hierover zo dadelijk meer.

Nu de vraag, hoe bereken je de waarde van een waterbron?

Hoe bereken je de waarde van een waterbron?

Voor een eerste benadering van de beoordeling moet de opbrengst van de bron gewoonlijk worden gebruikt in combinatie met de kwaliteit.

Opbrengst van de bron + kwaliteit van bodem / water + toegankelijkheid van het vervoer

Natuurlijk spelen nog veel meer factoren een rol, bijvoorbeeld de beroemde locatie, locatie! Locatie speelt altijd een rol in de onroerend-goedsector, natuurlijk ook hier als het gaat om vervoersverbindingen, d.w.z. infrastructuur en de nabijheid van afzetmarkten.

Wegens grote vraag: Dit is de ideale waarde (van bron tot levering [bottelen tot verscheping in de haven]).

Berekening: Bepaal potentieel (biedprijs)

Een bron met een hoog rendement is natuurlijk altijd een goed verkoopargument. Daarom wordt capaciteit ook als een belangrijke waardefactor beschouwd.

Als een waterbron in het rekenvoorbeeld 1,2 miljard liter per jaar oplevert en deze worden berekend tegen 2 cent per liter, gaat men al in de richting van een voorspelbare omzet van 3,6 miljoen.

Jaarlijks potentieel + ontwikkeling

Jaarlijks potentieel als basis:

• Jaarlijkse opbrengst: 1,2 miljard
• Prijs per liter: 2,0 cent (max)
• Omzet: 3,6 miljoen

Een realistische biedprijs zou 3,6 miljoen zijn. Dit kan worden gerechtvaardigd op grond van de huidige gegevens over de produktiehoeveelheden, de waterkwaliteit en de prognoses voor de ontwikkeling van het gebied.

Maximale biedprijs: 3,6 miljoen

Waterbron kopers: Kredietwaardigheid, ervaring

Staten, beleggingsfondsen maar ook de grote voedselgiganten zijn op zoek naar goede waterbronnen. Dus de timing is precies goed! Expertise in verkoop en een exclusief, internationaal kopersnetwerk zijn belangrijk. Daarom is hier de hint nog eens:

Aan wie kunt u waterbronnen verkopen?

Zoals eerder gezegd, is de kring van kopers van zo’n speciaal voorwerp uiterst klein. Enerzijds moet men de persoon vinden die het nodige kapitaal inbrengt en die er tegelijkertijd belang bij heeft zelf over zoet water te kunnen beschikken.

Off Market: Discreet, anoniem en direct

Daarom vindt de verkoop van dergelijke bronnen gewoonlijk plaats via gespecialiseerde makelaars in gebieden buiten de markt. Hier, alleen persoonlijk, worden deze contacten geïnformeerd.

Voordelen: Bevestiging van financiering is beschikbaar, persoonlijk netwerk, discretie en anonimiteit, snel proces tot aan KV en notaris.

Deze taak wordt niet vervuld door traditionele makelaars, maar door zeer gespecialiseerde makelaars met directe toegang tot family offices, beleggingsfondsen en andere instellingen.

• Neem contact op met

In dit hoge prijssegment is zelfs 5% schommeling een grote gok voor u, de verkoper. Als u de verkoop ingaat zonder expertise, zult u waarschijnlijk worden opgegeten tijdens de onderhandelingen – simpel gezegd. Dan hebben we het niet meer over 5%, maar over 10%, 15% of zelfs 20%.

Verkoop procedure: makelaar, taxatie, onderhandelingen

Wat is de procedure bij de verkoop? De verkoopfase kan het best worden vergeleken met de verkoop van een stuk grond.

Bij de verkoop van grond gaat het niet om de ontwikkeling, maar om de mogelijke ontwikkeling, d.w.z. het potentieel, zoals eerder bij de taxatie is beschreven. Tegelijkertijd hebben speciale onderzoeken een zeer bijzondere betekenis voor kopers van waterbronnen, bijvoorbeeld bodemonderzoeken.

Maar voordat we onderwerpen als bodemonderzoeken gaan behandelen, moet u beginnen met stap 1.

In grote lijnen verloopt de verkoop van een waterbron in 3 fasen: Voorbereiding, “marketing” en het afsluiten van de verkoop bij de notaris.

Stap 1 is dus de voorbereiding in de verkoop. Stap 2 is dan de marketingfase van de bron, hoewel het woord “marketing” hier niet verkeerd moet worden opgevat. Immers, in 99% van de gevallen verkoopt u buiten de markt om. Stap 3 is dan de verkoopverwerking.

Op alle drie de gebieden kunnen fouten worden gemaakt. Hoe vroeger in het proces een fout wordt gemaakt, hoe groter de impact. U kent vast het beroemde citaat over het “flapperen van de vleugels van de vlinder”.

Als u meer wilt weten over het onderwerp verkoop van grond, bijvoorbeeld omdat u nog nooit te maken hebt gehad met het onderwerp verkoop van grond of grond met bronnen, dan vindt u hier de basisprocedure, eenvoudig en gedetailleerd uitgelegd:

• Verkoop van een stuk grond Procedure

Belastingen op verkoop

In de regel geven wij u hier ook altijd informatie over de belastingen die verschuldigd zijn bij de verkoop van onroerend goed. Bijvoorbeeld, als u een typisch flatgebouw in Berlijn wilt verkopen. Wist u het al: Winsten zijn belastingvrij als u zelf 2 jaar in de ETW heeft gewoond… maar met een waterbron is het niet zo eenvoudig!

De parameters voor de verkoop van een waterbron zijn duidelijk individueler. Het gaat niet langer “alleen maar” om een stuk grond van 1000 vierkante meter dat braak ligt. Daarom verwijzen wij u graag naar ons algemene artikel over dit onderwerp.

• Verkoop onroerend goed / grond: Belastingen

Indien u precieze fiscale informatie wenst, gelieve ons te contacteren.

• Neem contact op met

Wat beïnvloedt de waarde van een flat?

Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een eigendom taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
• Hoe waardeert de bank een eigendom?

Tip! Als u niet zeker bent van de criteria voor de overeenkomstige flat types, vindt u hier een overzicht met definities en kenmerken: Flat types A – Z.

Locatie, locatie, locatie: waardevermeerdering en verkoopargument

Dit verwijst naar alle dingen die je kunt zien, maar niet direct kunt vertalen in een monetaire of andere waarde. In de eerste plaats betekent dit bijvoorbeeld de zogenaamde micro- en macro-locatie van het appartement, d.w.z. het uitzicht op de directe en regionale omgeving. Of uw flat nu aan een drukke straat of in een rustige buitenwijk ligt, of de omgeving van uw flat meer middenklasse of sociaal achtergesteld is – al deze “zachte” omstandigheden beïnvloeden de waarde van uw flat.

Harde feiten: Infrastructuur en uitrusting

De “harde” factoren van de microlocatie omvatten opnieuw de nabijheid van artsen, openbare voorzieningen of culturele ontmoetingsplaatsen. Want hier kunnen de voorwaarden tenminste worden gemeten in termen van afstanden en het aantal beschikbare voorzieningen. De basisregel hier is:

Hoe dichter bij het openbare leven, hoe meer deze factoren een toegevoegde waarde hebben.

De nabijheid van uw woning bij het openbaar vervoer is ook – en zeker in toenemende mate – een pluspunt. Bussen en treinen winnen immers aan belang in de stad en in het land in het kader van het klimaatdebat. Zeker, het hebben van eigen parkeerplaatsen of zelfs een ondergrondse parkeergarage heeft ook een positief effect op de waarde van het appartement.

Kent u het misdaadcijfer in uw buurt? Dit is een echte “gemengde factor” van hard en zacht in de woningwaardering. Enerzijds kan dit “harde” tarief aan de hand van cijfers worden vastgesteld, maar anderzijds hoeft het tarief van een wijk niet noodzakelijk van toepassing te zijn op de onmiddellijke straatlocatie van uw eigendom. Vooral in dit gebied is er veel “vermeende” veiligheid of onveiligheid.

Waardevermindering of vermeerderingsfactor

Deze criteria hebben één ding gemeen: zij kunnen niet of slechts met grote moeite in harde valuta worden omgezet. Er is hier geen sprake van een exacte depreciatie- of appreciatiefactor. Dit geldt ook voor de macro-locatie van de flat. Met andere woorden, de ligging van de flat in een groter geografisch gebied of een wijk in het geval van grotere steden. Ook al worden flats in Zuid-Duitsland over het algemeen als duurder beschouwd dan in het noorden, een slimme flat in Hamburg Winterhude of HafenCity is altijd meer waard dan een flat in Göggingen bij Augsburg, bijvoorbeeld. Een flat – bij voorbeeld in Essen – is in zuidelijke districten gemiddeld veel duurder dan in het noorden.

Checklist: Taxatie van een te koop staand appartement

Belangrijk bij de verkoop van een flat:

1. Neem de tijd voor het voorwerk
2. Presenteer het appartement professioneel
3. Gebruik onze service om een goede verkoopprijs te krijgen.

Vergelijkende waarden en prijzen per vierkante meter

Bij de taxatie van flats nemen wij de lokale prijzen per vierkante meter in de vergelijking op. Wij bepalen vergelijkbare woningen en hun verkoopprijzen uit landelijke en vooral regionale databanken.

Bij de methode van de vergelijkende waarde wordt de in de sector en de regio gebruikelijke prijs per vierkante meter toegepast op uw condominium. Dit geeft u een realistische schatting van de verkoopprijs van uw flat. Naast de vergelijkende kenmerken, zoals de ligging en de grootte van de flat, worden ook individuele kenmerken in de taxatie van het onroerend goed opgenomen. Zo kunnen bijvoorbeeld serres of een hoge energie-efficiëntie de prijs aanzienlijk opdrijven. Maar bij het bepalen van de prijs wordt ook rekening gehouden met structurele schade, nog uit te voeren reparaties of moderniseringsmaatregelen.

Onroerend goed prijzen in Duitsland

Hier vindt u een selectie van de grootste Duitse steden met informatie over koopprijzen, vergelijkingen en de ontwikkeling van de economie en infrastructuur in één oogopslag:

• Prijzen Berlijn
• Prijzen Düsseldorf
• Prijzen Frankfurt
• Prijzen Keulen
• Prijzen Hamburg
• Prijzen Hannover
• Prijzen München
• Prijzen Stuttgart
• Overzicht: Onroerend goed statistieken

Criteria voor de waardering

Andere criteria voor het bepalen van de waarde van uw onroerend goed zijn algemene informatie over het pand, zoals de vloer, de kamer en de inrichting.

1. Jaar van constructie van het object
2. Woonverdieping
3. Aantal en grootte van de kamers
4. Balkon, terras, loggia en serres
5. Gemeenschapseigendom
6. Verhuurde flats

Jaar van constructie van het object

In het geval van oude gebouwen (gebouwd vóór 1945) verhoogt renovatie van oude gebouwen de verkoopwaarde. De prijs van flats in goed onderhouden of opgeknapte oude gebouwen ligt vaak hoger dan de plaatselijke gemiddelde prijs. Nieuw gebouwde flats worden over het algemeen ook hoger gewaardeerd. Veel flats uit de jaren zestig en zeventig krijgen echter vaak te maken met prijsdalingen als een bijzonder slechte bouwconstructie wordt aangetroffen.

• Verlaging van de aankoopprijs vaak voor jaren ’60 / ’70 gebouwen

Woonverdieping: begane grond, penthouse & lift

Hoe hoger de flat in het gebouw staat, hoe hoger de prijs. Appartementen op de begane grond zijn minder in trek en hun prijs kan tot 30% onder de gemiddelde waarde liggen. Als het hoger gelegen appartement ook met de lift bereikbaar is, wordt de kring van potentiële kopers ook groter.

-30% voor gelijkvloerse appartementen

Uit eigen ervaring weet ik dat kopers van onroerend goed vaak “spontaan verliefd” worden, vooral op penthouse- en loftflats. De aankoopprijs kan zeker iets hoger zijn dan de marktwaarde. Als de loft op de juiste wijze wordt ontwikkeld met open ruimte, zijn er extra, waardeverhogende factoren.

Even belangrijk is dat hoe hoger het flatgebouw is, des te waarschijnlijker is het dat er een lift is. Flats zonder lift schrikken tegenwoordig veel kopers af, vooral in de binnensteden van metropolen, die veel alternatieve vastgoedaanbiedingen hebben.

• Begane grond tot -30% van de marktwaarde
• Loft / penthouse verhogen de aankoopprijs
• Belangrijk: Liftinstallatie

Aantal en grootte van de kamers

Kamers van ten minste tien vierkante meter worden meegeteld. Als het er minder zijn, worden de kamers als halve kamers geteld. Keuken en badkamer worden niet meegeteld. In de regel worden flats met veel kamers ook hoger gewaardeerd per vierkante meter.

Uit ervaring weten we dat het aantal slaapkamers het belangrijkst is. Vooral bij luxe eigendommen moet het aantal slaapkamers voldoende zijn. Zelfs singles hechten hier belang aan het hebben van voldoende capaciteit, of die nu nodig is na de aankoop of niet.

Hoeveelheid:

• Slaapkamer
• Woonkamer
• Bad / Badkamers
• Keuken, inloopkeuken
• Studie
• Inloopkast
• Hal / Foyer

Balkon, terras, loggia en serres

Plaatsen om te chillen zijn gewild en dus verhogen deze extra voorzieningen de potentiële verkoopprijs van het appartement. Zij worden voor 25 procent meegerekend bij de berekening van de woonruimte. Op bijzonder gunstige woonlocaties of in het geval van een zeer uitgekiend ontwerp kunnen zij tot 50 procent als woonruimte in aanmerking worden genomen.

Gemeenschapseigendom

Gemeenschappelijke eigendommen, zoals liften, trappen, daken, deuren, verwarming en toevoerleidingen kunnen zeer aantrekkelijke condominium-eigendommen zijn. Als de buitenfaciliteiten bijzonder goed zijn onderhouden of als er nuttige gemeenschappelijke ruimten zijn, stijgt ook de marktwaarde van het appartement.

Verhuurde flats

Indien de toekomstige koper het nieuwe onroerend goed niet direct kan betrekken, heeft dit vaak een ongunstig effect op de koopprijs. Goed verhuurde woningen zijn echter ook gewild op de markt. Investeerders houden rekening met het verwachte rendement van het onroerend goed. Ook in deze gevallen kunnen wij u doorslaggevend helpen met een waardebepaling van uw ETW.

Platte taxatie online

Platte taxatie online? Veel mensen gebruiken vastgoedportalen om hun flats te evalueren – maar heeft dat wel zin? Een algoritme kan de staat van uw eigendom nooit zo nauwkeurig beoordelen als het menselijk oog. Te beginnen met de verdeling van de kamers met lichtinval als gevolg van de zuid-noord-oost-west ligging, het mogelijke verdere gebruik voor de koper, de huidige staat van renovatie, inzicht in de laatste moderniseringswerkzaamheden, enz. Als u uw online taxatie gratis als PDF genereert, krijgt u een standaardevaluatie op basis van een paar parameters.

Dat is geen goede beoordeling! Dat komt omdat hier nooit in detail naar alle voorwaarden wordt gevraagd. Deze omvatten, zoals hierboven beschreven, onder meer:

• Objectgegevens van de flat
• Binnenuitrusting
• Staat van het gebouw en faciliteiten
• Moderniseringsmaatregelen
• Individuele objectcriteria van uw flat
• Wijk- en buurtverbindingen (school, supermarkt, enz.)

Als u een online taxatie uitvoert, zult u bijvoorbeeld ook snel merken dat veel portaalsites bij de taxatie van het appartement ook vragen stellen over het pand: Slaat dat ergens op? Nee. Daarom leveren dergelijke gestandaardiseerde zoekopdrachten meestal geen relevante resultaten op die u kunt gebruiken om uw flat te verkopen.

Verkopen? Wij geven u een duidelijke beoordeling: Contact

Regionale verschillen en onroerend goed

Als makelaarsteam met regionale wortels kunnen wij u alleen maar van harte aanbevelen uw waardebepaling te laten doen door een vertrouwde makelaar. Hier worden u echt belangrijke vragen gesteld en krijgt u een gratis en gefundeerde evaluatie van uw flatgebouw op basis van echt marktrelevante taxatiecriteria.

Een eenvoudige online taxatie, zoals aangeboden op veel onroerend goed portals, kan u een inzicht geven, maar niet een gedegen analyse voor de verkoop van uw huis.

Statistieken Duitsland: Prijzen per vierkante meter

Hier ziet u de steden met de hoogste prijzen per vierkante meter voor condominiums in een vergelijking van 2010 en 2018* (in euro per vierkante meter). Meer feiten, cijfers en prijstrends voor onroerend goed vindt u op: Onroerend goed statistieken.

1. München (Beieren) met 8.342 euro per m²; van 6.737 euro per m² in 2014; stijging 1.695 euro per m² in 4 jaar.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) met 5.925 euro per m²; van 4744 euro per m² in 2014; stijging 1.181 euro per m²
3. Frankfurt am Main (Hessen) met 6.060 euro per m²; van 4.373 euro per m² in 2014; stijging 1.687 euro per m²
4. Freiburg im Breisgau (Beieren) met 4.943 euro per m²; van 4.740 euro per m² in 2014; stijging 203 euro per m²
5. Ingolstadt (Beieren) met 4.969 euro per m²; van 4.287 euro per m² in 2014; stijging 682 euro per m²

Wat zijn “harde” criteria bij de taxatie?

Laten we ons daarom houden aan wat strikt genomen harde criteria zijn bij het bepalen van de waarde van een woning. En die u, als burger, meestal gemakkelijk kunt bereiken. Zo is er bijvoorbeeld het gezinsinkomen van een stad of district. Er bestaat geen rechtstreeks verband tussen het inkomen van een huishouden en de waarde van een flat, maar een hoog inkomen wijst op een hoge levensstandaard, een hoge koopkracht en een zekere aantrekkelijkheid van de locatie.

Indien de woonomgeving – in dit geval ook vrij regionaal – een groot aantal verschillende aantrekkelijke werkgevers telt, heeft ook dit harde criterium een positieve invloed op de woningwaarde. Tenslotte mag men ervan uitgaan dat de vraag naar woningen in deze omgeving vrij groot is en dus ook de waarde van het aanbod (vlak).

Tot de harde criteria, die losstaan van de ligging van het appartement, behoort ook de fundamentele economische stabiliteit in het land. Het verloop van de economische ontwikkeling – ook wel de conjunctuurcyclus genoemd – heeft een merkbare invloed op de vraag naar woonruimte en dus ook op de prijs.

Waarderingsprocedure

Een eigendom is zoveel waard als anderen bereid zijn ervoor te betalen – dat is het basisprincipe van de vastgoedmarkt. Natuurlijk is het voor de koopprijs van een huis of appartement van belang hoe hoog de kosten voor bouw en afwerking waren. Maar als er geen koper kan worden gevonden voor een luxe villa of appartement tegen een prijs die redelijk zou zijn gezien de bouwkosten, is de waarde helaas nog lager. Dit geldt echter ook omgekeerd!

Een “bewoond” appartement in een overigens begaanbaar huis, maar gelegen in een gewilde buurt, genereert een grote vraag en dus een hoge prijs. Met deze zogenaamde “vergelijkende waardebepaling” kunt u zelfs zelf bij benadering de waarde van uw flat bepalen. Vergelijkbaar in de zin van de procedure van de vergelijkende waarde zou een soortgelijk appartement in de onmiddellijke nabijheid zijn.

Het waardegevende “voorbeeld” van het naburige appartement moet echter ook redelijk up-to-date zijn. Een waarde die – laten we zeggen – tien jaar geleden werd bereikt, weerspiegelt ook de marktsituatie van tien jaar geleden.

Opmerking: Elk van de drie procedures zal meestal tot een ander resultaat leiden!

Berekeningsvoorbeeld Vergelijkende waarde

Eenvoudig uitgelegd: voor de berekening van de vergelijkende waarde van een onroerend goed stellen wij twee eigendommen ten opzichte van elkaar als voorbeeld. Aan de hand van de gegevens over de aankoopprijs en de totale woonoppervlakte kunnen wij dan de proportionele aankoopprijs voor uw eigendom berekenen.

Details van het te taxeren goed:

• Oppervlakte van het te taxeren onroerend goed: 200 vierkante meter
• Aankoopprijs van het te taxeren goed: ?

Details van de vergelijkende eigendom:

• Oppervlakte van het vergelijkend pand: 100 vierkante meter
• Aankoopprijs van vergelijkend onroerend goed: 300.000 euro

Geactiveerde winstwaarde, vergelijkende waarde en vermogenswaarde

In het geval van gehuurd onroerend goed is de“gekapitaliseerde winstwaardemethode” gewoonlijk de kern van de taxatie. Naast de grondwaarde van het onroerend goed worden ook de huuropbrengsten en de zogenaamde rentevoet van het onroerend goed gebruikt voor de taxatie.

Naast de comparatieve-waardemethode wordt ook vaak de“vermogenswaardemethode” gebruikt voor door de eigenaar bewoonde woningen, vooral voor luxe eigendommen. De nadruk ligt hierbij op de materiële waarde van de structurele activa, die onder meer wordt afgeleid uit de kubieke meterprijs van het bouwwerk en een bouwprijsindex.

Beide laatste methoden zijn in ieder geval geschikt voor een zeer nauwkeurige taxatie van uw flat, maar kunnen uiteindelijk alleen door een professional worden toegepast. Uiteindelijk heeft alleen een ervaren makelaar een overzicht van de marktsituatie met de comparatieve waarde methode.

Dit is heel normaal, omdat de onderliggende parameters van de waardering verschillend zijn. Uw makelaar als vastgoeddeskundige zal u dan uitleggen welke waarde de juiste is voor u of uw doelstellingen.

Kosten van een woningtaxatie

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op ongeveer 1.500 euro kosten. Voor luxe eigendommen of appartementsgebouwen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, stijgt de geschatte vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 Euro waarde, circa 3.000 Euro

Bron: Federale vereniging van deskundigen

Conclusie betreffende de woningwaardering – checklist

Een vergelijking van de waarde van een flat in uw buurt biedt u een zeer goed eerste referentiepunt om de waarde van uw eigen flat te bepalen. De volgende factoren verhogen over het algemeen de waarde:

• De ligging van uw flat in een aantrekkelijke woonwijk
• De ligging in een grootstedelijk gebied of de nabijheid van belangrijke centra
• Een rustige binnenstedelijke locatie, bij voorkeur ook zeer centraal in de stad
• Goede verbindingen met het openbaar vervoer
• Korte afstanden tot supermarkten, dokters, apotheken, overheden
• Een goed onderhouden leefomgeving
• De goede staat van gemeenschappelijke voorzieningen in het huis
• Een hoog niveau van zorg voor uw huis
• Een liftsysteem
• Parkeerplaatsen of ondergrondse parkeergarage

Een zaak voor experts: de taxatie van uw woning

Documenten voor de taxatie

De precieze bepaling van de waarde van een flat houdt dus een groot aantal basisvoorwaarden in. Zelfs als u op dit moment niet van plan bent uw appartement te verkopen, moet u een aantal basisdocumenten samenstellen voor een nauwkeurige taxatie. Zij zullen de makelaar helpen een nauwkeurige taxatie uit te voeren en een solide vertrouwensbasis te scheppen met mogelijke toekomstige kopers.

Belangrijke documenten zijn:

1. Uittreksel kadaster
2. Verklaring van splitsing
3. Plattegrond
4. Notulen van de vergadering van eigenaars
5. Huisvestingsverklaring van de laatste drie jaar
6. Overzicht van de reserve voor onderhoud
7. Bewijs van verzekering
8. Energiecertificaat
9. Kopie van de huurovereenkomst als uw appartement wordt verhuurd

Ook al wordt het energiecertificaat altijd afgegeven voor het gehele huis waarin het appartement is gelegen, toch kunnen uit dit certificaat directe conclusies worden getrokken over de energetische toestand van het appartement. Daarom mag het certificaat bij geen enkele taxatie ontbreken.

Wat verzekeringen betreft, zijn alleen de polissen die het eigenlijke gebouw beschermen van belang. Dit betekent brand- en opstalverzekering. Aangezien het appartement meestal deel uitmaakt van een flatgebouw, moet gewoonlijk via de beheerder een kopie van de polis worden aangevraagd bij de verzekeringsmaatschappij. De verzekering van uw inboedel maakt geen deel uit van de taxatie!

Vermijden van fouten bij de waardebepaling

Om maar meteen een van de belangrijkste fouten in (de eigen) taxatie te noemen: De meeste flatbewoners zijn sterk emotioneel gehecht aan hun eigendom. In de regel merken zij deze gehechtheid zelf niet op, maar stellen zij onbewust de waarde van hun flat te hoog in.

De tweede fout doet zich vaak voor wanneer de verkoop van een appartement onder (tijds)druk plaatsvindt. Als gevolg daarvan is de prijs meestal te laag omdat de eigenaars hopen op een snellere verkoop. Juist daarom is het zinvol om ook zonder concrete verkoopintenties de forfaitaire waarde te laten bepalen. Op die manier weet ik zeker dat ik een solide waardebasis “in de la” heb in geval van verkoop en krijg ik ook inzicht in de ontwikkeling van de waarde van mijn flat door de jaren heen.

Ook al hebben wij hierboven vermeld dat de methode van de vergelijkende waardebepaling de meest gebruikelijke waarderingsmethode is en verwijst naar het prijsniveau van vergelijkbare woningen in de onmiddellijke omgeving, toch kunnen zich juist hier fouten voordoen als men zich baseert op de waardeverklaringen van buren, vrienden of kennissen, of zelfs op advertenties in relevante onroerend-goedportalen. Wie weet immers of de afgelegde verklaringen overeenstemmen met de latere realiteit van de verkoop.

Wat kan een makelaar in het onderzoek doen?

Wie is de juiste persoon om de waarde van uw huis te schatten? Een makelaar of een landmeter? Het antwoord op deze basisvraag hangt af van het doel dat u met de taxatie nastreeft.

U hebt altijd een taxateur of deskundige nodig als de taxatie voor de rechter moet standhouden – bijvoorbeeld in geval van een echtscheiding. De taxatie moet één niveau hoger worden getaxeerd door een “door de staat erkende taxateur van onroerend goed”. Dan wordt de schatting door alle autoriteiten aanvaard. Welke van deze twee methoden u ook kiest: deze taxaties kosten geld. Er is geen werkelijk verschil in kwaliteit of zelfs het bereiken van verschillende waarden met een van beide taxateurs.

Zelfs de door de makelaar vastgestelde waarde van het appartement zal niet verschillen van de waarden van de taxateur, indien beiden serieus en volgens dezelfde specificaties werken. De “deskundige mening” van de makelaar houdt echter geen stand voor de rechtbank of voor andere autoriteiten. Dit heeft niets te maken met het gebrek aan opleiding of kwalificatie van de makelaar.

Als u zich zelfverzekerd en deskundig aan potentiële kopers wilt presenteren met een taxatie, is de taxatie (meestal ook gratis) van een freelance onroerend goed expert of makelaar absoluut voldoende.

Want er is één ding waar men bij alle deskundigen rekening mee moet houden: niet iedereen die zich taxateur of deskundige noemt, is dat ook werkelijk. Kijk bijvoorbeeld naar certificaten en opleidingen van de Kamer van Koophandel en Industrie in het geval van taxateurs, en naar overeenkomstige expertise in taxaties en verkoopprocessen voor flats in het geval van makelaars.

Conclusie: Woningwaardering

De waarde van een onroerend goed, waaronder uw appartement, kan worden bepaald met behulp van verschillende taxatiemethoden. Even talrijk als de mogelijkheden zijn de resultaten, want u zult altijd een ander resultaat krijgen. Dit is heel normaal en correct, aangezien elke waarderingsmethode op een andere aanpak is gebaseerd.

Online evaluatie slechts een schijnvertoning: eenvoudigste parameters

Waarom? Portalen willen je contactgegevens, vul in “gratis” en daar ga je…

Een online taxatie is hoofdzakelijk gebaseerd op de locatie van het onroerend goed en geeft meestal slechts een onvoldoende beeld van de werkelijke staat van een onroerend goed. Daarom is een online taxatie geneigd een te optimistische waarde van het onroerend goed op te geven.

Het resultaat moet niet te euforisch worden bekeken.

Als u vervolgens een makelaar of een andere deskundige – waaronder een taxateur van de overheid – de opdracht geeft de waarde te bepalen, zal hij of zij u een lagere marktwaarde geven.

De taxateur bepaalt altijd de waarde op een taxatiedatum en werkt met gegevens uit het recente verleden, terwijl een online taxatie een gratis instrument is, zult u kosten moeten maken met een uitgesproken taxateur. Er zullen echter nooit onaangename verrassingen zijn, omdat de succesvergoeding met de makelaar al van tevoren is vastgesteld.

Zijn taxatie zal gegevens uit het recente verleden omvatten, alsmede prognoses voor de komende maanden. Bovendien zal de makelaar de waarde met u bespreken en een noteringsprijs aanbevelen.

Waardering is de spil van onroerend goed marketing. Als eigenaar moet u niets aan het toeval overlaten of durven experimenteren. Uw financiële toekomst staat immers op het spel en die moet rooskleurig zijn.

Wil je verkopen? Lees meer tips over belastingen, procedures & co. onder Een appartement verkopen.

Huis evaluatie

Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Als experts voor de verkoop van onroerend goed in de regio’s Rijnland-Palts en Hessen kunnen wij snel een realistische inschatting maken via de vastgoedvergelijking. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn belangrijk bij de waardebepaling van het huis: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een huis taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een huis?
• Hoe taxeert de bank een huis?

Natuurlijk zijn er altijd twee partijen die op zoek zijn naar een ruwe waarderingsmethode voor onroerend goed: Verkopers en kopers van onroerend goed.

Ten eerste, hier zijn 2 directe tips voor verkopers en kopers.

Verkoper – Snelste Waarderingsmethode

Voer zelf een taxatie uit – Gebruik hiervoor de eerste indicatoren, bijvoorbeeld deze prijsatlas (extern), voor de huidige grondprijzen. Dit geeft u echter slechts een overzicht. Vele andere factoren spelen een rol bij een goede, ruwe taxatie.

Taxatie door een professional – Voor grond, condominium, huis, appartementsgebouw, maar ook voor speciale eigendommen. Deze 6 factoren tellen mee voor de taxatie: type eigendom, ligging, vloer- en woonoppervlakte, het bouwjaar van uw eigendom. Optionele factoren zijn: reden voor verkoop (als u snel moet verkopen) en foto’s van het pand. Onze gids: onroerend goed verkopen.

• Krijg een rating

Koper – snelste waarderingsmethode

Taxeren in 5 seconden? Dat is mogelijk met het huurrendement, of nauwkeuriger gezegd het bruto huurrendement. Een kleine uitweiding: voor langetermijninvesteringen, kopers met veel eigen vermogen, is er ook de factor aankoopprijs.

Maar, wat is het verschil en hoe werkt deze supersnelle taxatie? Beginners en nieuwkomers op het gebied van onroerend goed horen vaak twee technische termen als het gaat om de taxatie van onroerend goed, de aankoopprijsfactor en de brutohuuropbrengst (kortweg huuropbrengst). Beiden helpen bij een snelle taxatie, zodat u verschillende aanbiedingen kunt vergelijken. Nog voor de bezichtiging, bij het bekijken van het exposé, aanbod of advertentie in het onroerend goed portaal.

Beoordeling in 5 seconden:

• Huurrendement (en aankoopprijsfactor)

Definitie van marktwaarde: eenvoudig uitgelegd

De marktwaarde wordt gedefinieerd als de prijs die op een bepaald tijdstip volgens verschillende criteria wordt berekend en die voor het goed in het kader van een normale bedrijfsuitoefening kan worden gerealiseerd. Er zijn verschillende aanknopingspunten om de marktwaarde te bepalen. Enerzijds betreffen zij de juridische omstandigheden en anderzijds de feitelijke kenmerken van het goed. Dit heeft betrekking op de staat van renovatie, de inrichting, de ligging in het gebouw, het energiecertificaat en nog veel meer.

Er wordt geen rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar. Voor de marktwaarde maakt het dus niet uit of en hoe dringend een eigenaar het geld van de verkoop nodig heeft. Anderzijds heeft de algemene vraag naar het betrokken soort onroerend goed een effect op de marktwaarde. In het Europees recht wordt de term marktwaarde meestal niet gebruikt. Hier heeft men het al lang over marktwaarde.

Waardering volgens: materie, opbrengst of vergelijkende waarde

Er zijn drie verschillende procedures vastgesteld om de waarde van een onroerend goed te bepalen. Een taxatie van een huis wordt bijvoorbeeld uitgevoerd volgens de methode van de materiële waarde, de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde en de methode van de vergelijkende waarde. Bij alle waarderingsmethoden is de materiële waarde van het goed de eerste doorslaggevende factor. De waarderingsmethoden worden afzonderlijk of in combinatie gebruikt. De keuze van de methode hangt in de eerste plaats af van het gebruik van de woning. Zo wordt voor huurflats vaak de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde gebruikt, en voor koopflats en -huizen de methode van de comparatieve waarde.

Momenteel stijgen de verkeerswaarden bijzonder sterk in het zuiden:

Meer infografieken vindt u op Statista

Factoren die een rol spelen in de marktwaarde

De marktwaarde van een onroerend goed is uiteindelijk de verkoopprijs die op de markt kan worden bereikt. In de praktijk is de marktwaarde van een huis of appartement echter grotendeels gebaseerd op een realistische beoordeling van vraag en aanbod: hoe groter de vraag naar een stuk grond of het onroerend goed en hoe schaarser het overeenkomstige aanbod, hoe hoger de marktprijs van het onroerend goed en dus de marktwaarde ervan.

Bepaal de waarde van het terrein volgens de standaard grondwaarde

De gemakkelijkste manier om de ligging van het onroerend goed te bepalen is gebruik te maken van de standaard grondwaarde. De standaardgrondwaarden worden voor elk stuk grond in Duitsland afzonderlijk vastgesteld. De grondwaarde is echter ook slechts een richtwaarde, omdat alleen de vastgestelde gemiddelde waarde in aanmerking wordt genomen. De werkelijke eigenschappen – voordelige en minder voordelige – van het specifieke stuk grond komen niet tot uiting in de standaard grondwaarde. De standaardwaarde is een berekende waarde die is afgeleid van andere grondverkopen. De standaardgrondwaarde speelt een centrale rol in de vergelijkende waardeprocedure.

Hoe de waarde van het gebouw wordt bepaald

Voor een volledige taxatie van onroerend goed wordt naast de grondwaarde ook de marktwaarde van een bestaand gebouw in aanmerking genomen. De waarde van het gebouw wordt bepaald door de gebruiksmogelijkheden. In het geval van een gehuurd gebouw worden de jaarlijkse huurinkomsten vergeleken met de onderhoudskosten die over dezelfde periode moeten worden gemaakt. Indien bijvoorbeeld slechts een zeer lage huur kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld op basis van de plaatselijke huurindex, is ook het inkomstenpotentieel van het onroerend goed beperkt. Dit is ook inbegrepen in de marktwaarde.

Waarderingskosten

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op kosten van ongeveer 1.500 euro. Voor luxe eigendommen of appartementsgebouwen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, stijgt de geschatte vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 euro waard, ongeveer 3.000 euro

Bron: Federale vereniging van deskundigen

Wat telt bij de taxatie van het huis

In het geval van niet-verhuurde gebouwen worden, naast de grondwaarde, de volgende criteria in de waardebepaling van het huis opgenomen:

• Locatie
• Type huis – eengezinswoning, appartementencomplex, rijtjeshuis, villa, vakwerkhuis, enz.
• Uitrusting
• Bouwkwaliteit
• Bouwplannen met grootte, indeling en aantal kamers

De kwaliteit van de constructie en de staat van de vloerbedekking, de badkamer, de keuken en het dak zijn ook criteria bij het bepalen van de marktwaarde. Andere speciale kenmerken die de woning onderscheiden van andere in de buurt, zoals een open haard, een mooi aangelegde tuin, serres, vloerverwarming, een zwembad of beveiliging en slimme technologie, zijn van invloed op de prijsbepaling. Woningen worden ook interessant door grote en moderne badkamers en regelmatige renovatiemaatregelen.

Vermogenswaardemethode: dit is de manier waarop de vermogenswaarde wordt berekend

In tegenstelling tot een marktgerichte vergelijkende waardebepaling berekenen door de overheid benoemde of beëdigde taxateurs de intrinsieke waarde van het onroerend goed volgens de vermogenswaardemethode. Alleen de standaard grondwaarde en de produktiekosten van het onroerend goed worden in aanmerking genomen. Met een taxatie door ervaren makelaars kunt u echter ook vertrouwen op de vaststelling van de best mogelijke aankoopprijs. Wij weten welke locaties en kenmerken bijzonder gewild zijn. Bij het bepalen van de aankoopprijs houden wij rekening met de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt. Onze taxatieprocedure maakt het mogelijk exacte conclusies te trekken over de realiseerbare marktwaarde van uw onroerend goed. De gebruikte vergelijkende waarderingsmethode is niet gericht op de materiële waarde van het onroerend goed, maar op de verkoopprijzen die soortgelijke eigendommen op vergelijkbare locaties daadwerkelijk behalen.

• Reële waarde methode

Altijd belangrijk: energie-efficiëntie

De verkoper is wettelijk verplicht de aspirant-koper een energiecertificaat van het appartement of gebouw te overhandigen. Een laag energieverbruik is een zeer gewilde eigenschap in onroerend goed en heeft een gunstig effect op de waardebepaling van het onroerend goed. Vuistregel: Hoe hoger het energierendement, hoe lager de energiekosten (verwarming, elektriciteit) voor de koper. Intussen spelen ook idealistische redenen een grote rol bij energie-efficiëntie bij de aankoop van onroerend goed: moderne vastgoedklanten willen slechts in de kleinst mogelijke mate verantwoordelijk zijn voor de klimaatverandering.

Toegevoegde waarde creëren: Toevoegingen, verbouwingen en renovaties

Renovatie- of verbouwingswerkzaamheden die bijdragen tot een verhoging van het wooncomfort, de kwaliteit en de uitrusting van het onroerend goed, kunnen de waarde van het onroerend goed extra verhogen. Bewaar de facturen van de verbouwingen en leg ze, indien mogelijk, voor bij onze online schatting. De professionele installatie van het zwembad, bijvoorbeeld, met details over prijs, bouwjaar en gebruikte onderdelen, zal toekomstige kopers overtuigen van de toegevoegde waarde van het onroerend goed.

Als het gaat om de staat van het pand, staan de ramen, het dak en de gevel op de voorgrond. Als er renovaties zijn uitgevoerd om verouderde of verouderde installaties te vervangen, zal dit de waarde van het onroerend goed zeker verhogen. Landmeters houden ook rekening met de factoren die betrekking hebben op de staat van het onroerend goed onder de term “renovatieachterstand”: Welke kosten kan de toekomstige eigenaar in de volgende jaren verwachten? Nieuwe en energiebesparende verwarmingssystemen, vernieuwd sanitair, deurklinken of extra thermische isolatie zijn andere maatregelen die een woning een meerwaarde geven.

Indienen kadastraal uittreksel

Het kadastraal uittreksel bevat gebeurtenissen uit het verleden en het heden met betrekking tot het onroerend goed en de ontwikkeling ervan: wanneer was het eigendom van wie, welke gebouwen werden op welke datum opgericht of gewijzigd? Het kadaster bij de plaatselijke arrondissementsrechtbank beheert alle kadastrale inschrijvingen in de regio en verstrekt de eigenaar op verzoek het kadastrale uittreksel.

• Uittreksel kadaster

Huurovereenkomsten zijn opgenomen in de waardering

Het is meestal gemakkelijker om eigendommen op de markt te brengen die niet verhuurd zijn, omdat veel kopers willen verhuizen naar het nieuwe huis of appartement dat zij zelf hebben gekocht. Indien eigendommen worden verhuurd, zijn de verkoopopbrengsten in deze omstandigheden dus iets lager. Voor investeerders daarentegen is de bezettingsgraad van een flat een doorslaggevende factor bij de aankoopintentie.

Zeer belangrijk voor de taxatie van huurwoningen zijn de bestaande huurcontracten. Als de potentiële koper een rendement kan behalen met de aankoop van de woning, kan een verhuurde woning zeker interessant zijn voor investeerders en de prijs opdrijven. De huurovereenkomsten bevatten informatie over hoe lang de huurders al in het huis of appartement wonen en hoe hoog de maandelijkse nettohuur is. Goede makelaars gebruiken de gekapitaliseerde winstwaardemethode om te bepalen hoe de aankoop van een huurwoning zich daadwerkelijk uitbetaalt.

Huizenprijzen in Duitsland: de opwaartse trend

Meer statistieken vindt u op Statista

De definitieve aankoopprijs

Ongeacht de waarderingsprocedure wordt de aankoopprijs uiteindelijk beïnvloed door de marktgebeurtenissen. Vanuit het oogpunt van de koper lijken de thans gevraagde koopprijzen velen te hoog. De verkoper daarentegen heeft een aanzienlijk voordeel bij de huidige ontwikkeling van de vastgoedprijzen: door de – uiteraard van de locatie afhankelijke – thans haalbare prijzen kunnen vele vastgoedeigenaars hun panden thans aanzienlijk boven de werkelijke marktwaarde verkopen.