Flatgebouw waarderen in onder de 5 minuten

Laat ons beginnen met een case die vandaag voor jou zou kunnen gebeuren:

Stel je voor dat een bekende naast je zit in het café en zegt: “Hier in deze straat wil iemand een Flatgebouw verkopen, ik kende de oude dame, haar zoon zorgt er nu voor. Ik vraag even voor je mee.” Een dag later krijg je de cijfers via WhatsApp: 240.000 euro jaarhuur, koopprijs zou 8,5 miljoen moeten zijn, A-locatie. Klinkt spannend – maar is dat echt een goede deal?

Het belangrijkste is dat je in de eerste fase slechts twee getallen nodig hebt – de koopprijs (KP) en de jaarlijkse netto-koudehuur (JNKM). Hiermee kun je direct de koopprijsfactor en de brutomietfondsenrendement berekenen. Beide zijn de belangrijkste kengetallen om te bepalen of een investering überhaupt zinvol kan zijn.

Vrije rekenmachines voor je snelle beoordeling

Of rendement of koopprijsfactor – gebruik mijn gratis onroerend goed rekenmachines op Immobilien Guru of direct de koopprijsfactor rekenmachine.

Stream hier gratis – de snelste evaluatie van onroerend goed ter wereld! Meer video’s? Aflevering op YouTube x Lukinski Immobilien.

Koopprijsfactor en bruto rendement berekenen

Voorbeeld:

• Koopprijs: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Nu direct beginnen:

Koopprijsfactor = Koopprijs / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Een koopprijsfactor van 35 betekent: Het duurt meer dan 35 jaar voordat je de koopprijs weer hebt opgehaald via huurinkomsten – zonder kosten, zonder rente, zonder risico.

Brutomietfondsen berekenen

Rendement = JNKM / Koopprijs = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klinkt eerst een beetje okay – maar dat is de brutorendite. Na aftrek van kosten blijft er duidelijk minder over. Meer hierover meteen.

Koopprijsfactor per locatie – de bereikbaarheid begrijpen

Een factor van 35 is niet overal slecht – en een factor van 18 niet overal goed. Hier de typische bereiken:

HERHALING (proef 3). De vorige proef was foutief. De vorige proef heeft de Duitse tekst onveranderd teruggave. Dat is de ernstigste fout. Vertaal IEDER zin volledig in het Nederlands. Geen Duitse zin mag achterblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles andere niet.

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die laufenden Kosten gegenrechnen. Hier die ehrliche Aufschlüsselung:

Wat eet je rendement eigenlijk op?

• Zins: aktuell ca. 3,5 % p.a. auf den Darlehensbetrag
• Onderhoud: 1,0 % (nieuwbouw) tot 4,0 % (onverzorgde oudere woning) – gemiddelde vuistregel: 2,0 %
• Beheer: 250–350 € per woning per jaar (ongeveer 0,3–0,5 % van de KP)
• Mietausfallpauschale: 2 % der JNKM (Leerstand, Mietnomaden)
• Tilgung: 1–3 % – dat is geen verlies, maar vermogensopbouw

Daumenregel: Erst ab einer Bruttorendite über 5,5 % trägt sich das Objekt selbst. Bei 2,8 % zahlst du jeden Monat drauf – trotz voller Mieteinnahmen.

Brutto vs. Netto – der entscheidende Unterschied

Beispiel auf 4 Mio. € Kaufpreis bei 240.000 € JNKM (= 6 % brutto):

• Bruttomieteinnahmen: 240.000 €
• – Instandhaltung 2 %: −80.000 €
• – Beheer: −10.000 €
• – Huurverlies 2 %: −4.800 €
• = Brutohuurinkomsten: ongeveer 145.000 €
• Brutohuurrendement: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Uit 6 % bruto wordt dus snel 3,6 % netto. Deze cijfer hoort in elke pitch.

Hoeveel zou je maximaal moeten betalen?

Keer de formule om. Wil je minstens 6 % brutorendement?

Maximale aankoopprijs = JNKM / gewenste rendement = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bij 6 % zou het object dus maximaal 4 miljoen € moeten kosten. Bij 8 % zelfs maar 3 miljoen €.

Voorbeeld: Je wilt 8 %

Aankoopprijs = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles wat hierboven ligt, is financieel niet aantrekkelijk – of je moet de aankoopprijs verhandelen.

Aankoopnevenkosten – de vergeten factor

Let op: de pure aankoopprijs is nooit de eindprijs. Bij een flatgebouw komen aankoopnevenkosten van 8–12 % erbij:

• Grondwetstaxe: 3,5 % (Bayern) tot 6,5 % (NRW, Brandenburg)
• Notaris + Grondregister: ca. 1,5–2,0 %
• Makelaarcourtage: 0–7,14 % (verhandelbaar, vaak half)

Bij een koopprijs van 4 Mio. € moet je dus realistisch 4,3–4,5 Mio. € kapitaaleinslag voorzien. Deze bijkomende kosten verergeren je rendement bovendien met ca. 0,3–0,5 procentpunten.

Cashflow-realiteitscheck – wat blijft er aan het einde van de maand?

Snelrekening voor een MFH van 4 Mio. € met 80 % financiering:

• Eigen vermogen (20 % + bijkomende kosten): ca. 1,2 Mio. €
• Lening: 3,2 Mio. € → rente 3,5 % + aflossing 2 % = 5,5 % annuïteit
• Annuïteit per jaar: 176.000 €
• Bruto huurinkomsten per jaar: ca. 145.000 €
• Operationele cashflow: −31.000 € per jaar (voor belasting, voor afschrijving)
• Na afschrijving (2 %) en belastingvoordeel: meestal ±0 tot licht positief

Insicht: Ook bij een bruto rendement van 6 % is de deal vaak in de eerste jaren slechts “zwarte nul”. Het vermogensopbouw gebeurt via aflossing + waardetoename, niet via cashflow.

Huurstijgingspotentieel – de verborgen hefboom

Een factor van 30 kan een topdeal zijn – als de huurprijs 30 % onder marktniveau ligt. Dat is vaak het geval bij oudere bestaande woningen met langdurige huurders.

Voorbeeld: 240.000 € JNKM vandaag, de markthuur zou 320.000 € zijn. Na huurderswissel en modernisatie stijgt het rendement van 2,8 % naar 3,8 % – en de marktwaarde meert. Dat is de koningsspecialiteit: kopen, opwaarderen, verhuren, houden.

Vraag daarom altijd:

• Hoe oud zijn de huurovereenkomsten? (Indexhuur? Seizoenhuur?)
• Hoeveel liggen de huurprijs onder de huurindex?
• Is er modernisatiepotentieel (§ 559 BGB huurverhoging na modernisatie)?
• Hoe hoog is de lokale vergelijkshuur?

Checklist: Welke cijfers vraag je aan de verkoper?

Voor je een aanbod doet – deze punten moet je kennen:

• Koopprijs + voorstelling verhandelingsmarge
• JNKM – overzicht per eenheid (tegenwoordige en gewenste huur)
• Woon- en gebruikte oppervlakte in m² (totaal + per eenheid)
• Bouwjaar + laatste kernrenovatie
• Energiebewijs (efficiëntieklasse, eind-energiebehoeften)
• Verwarming (type, bouwjaar, GEG-conformiteit)
• Dak + gevel (toestand, laatste renovatie)
• Huurdersstructuur (huurduur, leeftijd, sociale situatie)
• Leegstand momenteel + laatste 3 jaar
• Onderhoudsreserve (indien aanwezig)
• Grondboekuitreksel (lasten, dienstbaarheden, wegrecht)
• Grondwaarde + perceelsgrootte
• Erbbaurecht? (dodelijk criterium voor veel kopers)

Zijn 8,5 miljoen een goede deal? Renditeobject versus investeringsobject

Op verschil tussen rendite- en investerings-onroerend goed heb ik uitgebreid gesproken op immobilien-erfahrung.de.

Het verschil zit in de focus: bij een rendite-onroerend goed telt het wat maandelijks op je rekening komt – dus positieve cashflow via huurinkomsten, meestal in B-locaties en C-locaties. Bij een investerings-onroerend goed stel je in op langdurige waardedaling en verkoopwinst – meestal in A-locatie zoals Berlijn, Keulen, Düsseldorf, Hamburg en München.

Wil je direct cash? Variante 1 brengt je continue inkomsten. Wil je langtermijn meer cash? Variante 2 vereist geduld, kapitaal en marktkennis – daarvoor belooft later een grote winst (en mogelijk na 10 jaar belastingvrij).

Nog beter:

Als je goedkoop in A-locatie koopt en opwaardert: Cashflow + Longterm Cash = Koninklijke klasse. Kopen, opwaarderen, huur verhogen, waardeverhoging meenemen.

FAQ – de meest gestelde vragen over de snelwaardering van een MFH

Vanaf welk koopprijstegoed is een meervoudig woninggebouw rendabel?

Als ruwe vuistregel: Een factor onder de 20 is klassiek cashflow-gebied, 20–25 is gemengde berekening, boven de 25 heb je subst

Wat wordt politiek besproken?

Volgens geleakte documenten bespreken CDU en SPD momenteel meerdere maatregelen om de Duitse onroerendgoedmarkt te stabiliseren en de woningbouw aan te zetten. Belastingvoordelen optimaal gebruiken: Belastingtips onroerend goed. Daarbij staan onder andere de volgende punten ter discussie:

• Een nieuw speciaal vermogen van tot wel vijfhonderd miljard euro
• Het herintroduceren van speciale afschrijvingen voor nieuwbouw
• Stimulansenprogramma’s voor eerste kopers met lager eigen vermogen
• Digitalisering en versnelling van bouwvergunningen

Deze maatregelen hebben een verschillend effect op kopers en belegger. Hieronder onderscheiden we de feiten – afhankelijk van de doelgroep.

Eerst het video over de lekken, daarna de feiten voor kopers en beleggers.

GroKo-lekken: Video

Speciaal vermogen, bouwbeleid, rentevorming en speciale afschrijvingen op YouTube x Onroerend goed Erfaring.

Voor eerste kopers: vergemakkelijkingen, maar stijgende financieringskosten

Veel jonge kopers worstelen momenteel met hoge toegangshobbels: gestegen rentes, beperkt eigen vermogen en duure objecten. De politiek reageert – tenminste volgens de ontwerpen – met gerichte stimuleringen:

Geplande maatregelen:

• Interestondersteuningsprogramma’s voor gezinnen
• Lagere drempels bij KfW-financieringen
• Vereenvoudigde subsidies bij eerste aankoop

Doch tegelijkertijd plannen de overheid een speciaal vermogen op miljardenhoogte. Dit wordt gefinancierd via nieuwe schulden – en juist dat brengt een probleem met zich mee: De rente op de kapitaalmarkt zou daardoor op de lange termijn kunnen stijgen.

Hoewel de Europese Centrale Bank de referentiekoersen verlaagt, heeft dat beperkt effect op bouwfinancieringen. Deze richten zich vooral op langlopende obligaties zoals de tienjarige staatsobligatie. Stijgt de rendite daarvan, stijgen ook de Bauzinsen Vergleich – vooral voor eerste kopers met lange looptijden een serieus onderwerp.

Wat eerste kopers nu moeten letten:

• Rentebeveiliging controleren (bijvoorbeeld forwardleningen)
• Mogelijkheden voor ondersteuning vroegtijdig inplannen
• Koopbeslissingen realistisch berekenen

Voor belegger: Uitzonderingsafschrijving als hefboom

Voor investeerders kunnen de geplande uitzonderingsafschrijvingen bij nieuwbouw een centraal hefboom worden. Momenteel is de lineaire afschrijving voor woningbouw beperkt tot ongeveer twee procent per jaar. Een uitzonderingsafschrijving stelt extra afschrijvingen in de eerste jaren toe – volgens oudere modellen zelfs tot vijf procent per jaar gedurende vier jaar.

Voorbeeldelijke Voordelen:

• Snelere afschrijving = snellere belastingverlaging
• Verbetering van de eigen vermogensquote via belastingoptimalisatie
• Meer investeringsaantrekkingskracht bij nieuwbouwprojecten

In tijden van stijgende bouwkosten kunnen deze stimulansen weer beweging creëren op de projectmarkt. Maar: het aparte vermogen dat parallel ingevoerd moet worden, verhoogt de kapitaalbehoeften van de staat – en kan daardoor de rente voor vreemd vermogen in de komende maanden verder laten stijgen.

Wat investeerders nu kunnen doen:

• Neubouwprojecten belastingrechtelijk opnieuw beoordelen
• Financieringsstrategieën vroegtijdig beveiligen
• Subsidieopties combineren met belastingwerking

Tussen politiek en markt: nieuwe dynamieken ontstaan

De geleakte plannen tonen aan: de politiek wil stimulansen geven – zowel voor particuliere kopers als voor institutionele investeerders. Maar het financiële kader waarin deze programma’s ontstaan, kan de financieringskosten op lange termijn verhogen. Dit leidt tot een spannende dynamiek:

• Meer stimulering aan de ene kant
• Stijgende rentekosten aan de andere kant

Wie in de immobielmarkten actief is – of nu privé of zakelijk – zou deze ontwikkeling aandachtig moeten volgen. Want deze speelt mee of de subsidies daadwerkelijke voordelen opleveren of deze weer opgeheven worden door hogere leningkosten.

Afspraak? Kansen voor kopers en investeerders – met risico-aanvulling

Voor eerste kopers kunnen nieuwe subsidies helpen om eindelijk de stap naar eigen woning te zetten. Voor investeerders maken speciale afschrijvingen nieuw bouwen weer aantrekkelijker. Maar de geplande overheidsuitgaven brengen renterisico’s met zich mee die de financiering kunnen bemoeilijken.

Wie nu handelt, zou doelgericht moeten vergelijken, subsidies moeten controleren en vooral één ding doen: de financieringskosten strategisch beschermd houden. Want de grote coalitie wil veel veranderen – maar ze verandert ook de rentes.

Bronnen en achtergrond:

• Https://www.welt.de/politik/…
• Https://www.bild.de/politik/…
• Https://www.handelsblatt.com/meinung/…

Deze 5 factoren bepalen de waarde van het appartementsgebouw

Tip vooraf, ik raad mijn gids aan:

• Appartementencomplex taxeren

Doorslaggevend voor de waarde zijn

1. Vastgoedlocatie (macro- en microlocatie)
2. Eigendom en gebreken (conditie)
3. Soorten gebruik
4. Huurders en huurovereenkomsten
5. Potentieel

Snel uitgelegd:

Locatie van je woning: Berlijn, Wuppertal of een dorp op het platteland?

Het is bekend dat de locatie een doorslaggevende factor is bij de taxatie van onroerend goed. Er wordt rekening gehouden met zowel de macrolocatie (regionale en stadsbrede factoren zoals de economische situatie, infrastructuur en ontwikkelingsvooruitzichten) als de microlocatie (directe omgeving van het pand, buurt, toegang tot openbaar vervoer).

Hier is een snelle controle van het aanbod op ImmoScout24:

• Rudow, Berlijn – 1.149.000 € / voor 355 m² woonoppervlakte – A-locatie
• Oberbarmen, Wuppertal – 629,000 € / voor 456 m² woonoppervlakte – B-locatie
• Wusterhausen/Dosse (Brandenburg) – € 128,000 voor 305 m² woonoppervlakte – C-locatie

Berlijn en Wusterhausen liggen ~ 100 km uit elkaar, de aankoopprijs verschilt met een factor van ~ 10. De locatie heeft dit grote effect op de waarde van het onroerend goed.

Meer weten? Lees mijn gids hier:

• Locatie eigendom

Staat van het pand

De staat van het appartementencomplex speelt een belangrijke rol bij de taxatie. Er wordt rekening gehouden met aspecten zoals het bouwjaar, de structuur van het gebouw, renovatie- en moderniseringsbehoeften en energie-efficiëntie. Een goed onderhouden en gemoderniseerd gebouw kan een hogere waarde hebben dan een ouder pand dat gerenoveerd moet worden.

Meer over bouwjaren en defecten:

• Eigendom en gebreken

Soorten gebruik

De verschillende gebruiksmogelijkheden van het appartementencomplex hebben ook invloed op de waarde ervan. Is het een louter residentieel pand of zijn er ook commerciële eenheden? Zijn er potentiële ontwikkelingsmogelijkheden, bijvoorbeeld door verbouwing of uitbreiding?

Huurders en huurovereenkomsten

De kwaliteit van de huurders en de langetermijnstabiliteit van de huurovereenkomsten zijn doorslaggevende factoren voor de waarde van een appartementencomplex. Een stabiele huurdersmix en langlopende huurovereenkomsten kunnen de aantrekkelijkheid van het vastgoed vergroten en zo de waarde ervan verhogen.

Potentieel van het appartementenblok / de buurt

Tot slot wordt er rekening gehouden met het potentieel van het appartementencomplex. Dit omvat mogelijke waardestijgingen door geplande ontwikkelingen in de omgeving, moderniseringsmaatregelen of optimalisatie van huurinkomsten.

In het algemeen is het bepalen van de waarde van een flatgebouw een complexe taak die een uitgebreide analyse van verschillende factoren vereist. Een professionele taxatie door een taxateur of vastgoeddeskundige kan daarom raadzaam zijn om de realistische marktwaarde van het pand te bepalen.

Als je meer informatie wilt over taxaties van flatgebouwen of professionele ondersteuning nodig hebt, help ik je graag. Schrijf mij vrijblijvend: Contact.

Een kleine herinnering, ik raad mijn gids aan:

• Appartementencomplex taxeren

Geen verkoop zonder energieprestatiecertificaat

Het maken van een energieprestatiecertificaat (in overeenstemming met §16 van de EnEV) mag alleen worden uitgevoerd door gekwalificeerde deskundigen. Dit betekent dat je op zoek moet gaan naar een deskundige met de juiste licentie. Volgens §16 EnEV moet elke potentiële koper van een woning een energieprestatiecertificaat ontvangen. Als eigenaar en verkoper van een woning ben je verplicht om het certificaat te laten opstellen en op te nemen in de verkoopdocumenten. Weigeren om het energieprestatiecertificaat voor te leggen is een administratieve overtreding en kan worden bestraft met een boete van maximaal 15.000 euro.

Waarom is het energieprestatiecertificaat zo belangrijk?

Het geeft de koper alle relevante informatie over de energiestatus van het pand. Het geeft ook informatie over het vorige energieverbruik en de verwachte energiekosten voor de toekomstige eigenaar. Een negatieve energiebalans geeft potentiële kopers aan dat renovatie nodig is, wat hoge kosten kan betekenen voor het vervangen van bijvoorbeeld de elektra en het verwarmingssysteem.

Energiecertificaat snel uitgelegd

De 5 belangrijkste feiten over het energieprestatiecertificaat

1. Wettelijke verplichting: Een energieprestatiecertificaat is wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning.
2. Beslissingscriterium: De energie-efficiëntie van een woning is een belangrijk criterium voor potentiële kopers.
3. Informatie over energie-efficiëntie: Het energieprestatiecertificaat geeft informatie over de energie-efficiëntie van het huis en het voorspelde energieverbruik.
4. Schaal van A+ tot H: Energie-efficiëntie wordt beoordeeld op een schaal van A+ tot H, waarbij H betekent dat renovatie dringend noodzakelijk is.
5. Administratieve overtreding indien niet voorgelegd: eigenaars moeten het energieprestatiecertificaat laten opstellen en voorleggen; weigering kan worden bestraft met boetes tot 15.000 euro.

Het energieprestatiecertificaat, of de energiestatus van het pand, speelt ook een rol bij de taxatie en beoordeling van appartementencomplexen.

Structuur: Inhoud en structuur uitgelegd

Hier is een korte video waarin de afzonderlijke elementen van het energieprestatiecertificaat stap voor stap worden uitgelegd.

Vraag- of verbruikscertificaat? Kosten en baten

Beide vormen werken, maar hier is het verschil tussen:

1. Verbruikscertificaat
2. Vraag certificaat

Consumptiecertificaat snel uitgelegd

Een verbruikscertificaat kost meestal 100 euro, terwijl een vraagcertificaat tussen de 300 en 500 euro kost. De kosten van het energieprestatiecertificaat worden gedragen door de eigenaar, die verplicht is om deze gegevens te verstrekken bij de verkoop van het huis. Een zinvol energieprestatiecertificaat biedt meer gedetailleerde informatie voor de koper en wordt daarom aanbevolen, ook al kost het meer.

Het verbruikscertificaat is gebaseerd op de laatste 3 jaarrekeningen van de energieleverancier. Het geeft informatie over het energieverbruik van het gebouw in het verleden en biedt in vergelijking met het verbruikscertificaat minder nauwkeurige gegevens over de energiestatus en het toekomstige verbruik.

• Kosten: Een verbruikscertificaat is goedkoper dan een vraagcertificaat, dat duurder is.
• Historische referentie: Gebaseerd op de laatste 3 jaarrekeningen van de energiemaatschappij.
• Beperkte informatieve waarde: Biedt minder nauwkeurige gegevens over de energiestatus en het toekomstige verbruik in vergelijking met het vereiste certificaat.

Vraagcertificaat snel uitgelegd

Het vraagcertificaat kost tussen de 300 en 500 euro en bevat specifieke feiten die ter plaatse worden gecontroleerd door een energieconsultant. In tegenstelling tot het verbruikscertificaat kijkt het vraagcertificaat vooruit naar het energieverbruik. Een specialist beoordeelt ter plaatse de staat van het gebouw, de isolatie en het verwarmingssysteem om een prognose op te stellen voor de energiebalans.

Het vereist een gedetailleerde inspectie ter plaatse door een specialist en biedt nauwkeurigere gegevens over de energiestatus en het toekomstige verbruik dan het verbruikscertificaat. Vanwege de nauwkeurigheid en informatieve waarde is het behoeftecertificaat vaak zinvoller voor potentiële kopers.

• Kosten: Een vraagcertificaat is duurder dan een verbruikscertificaat.
• Toekomstgericht: Houdt rekening met toekomstig energieverbruik en de energievereisten van het gebouw.
• Specialistische beoordeling: Vereist een gedetailleerde beoordeling door een specialist op locatie om een uitgebreide prognose voor de energiebalans te maken.

Vastgoed taxeren [jaar]

Huis taxeren, woning taxeren, waar moet je op letten voor een goede verkoopprijs? Je vindt mijn tips hier:

• Vastgoed taxeren [jaar]

Marktwaarde: Verkoopprijs [jaar] voor huis & appartement

Laten we beginnen met de 2 belangrijkste vragen:

Wat betekent marktwaarde?

De marktwaarde is de prijs die kan worden gerealiseerd in de normale gang van zaken binnen het gespecificeerde tijdsbestek in overeenstemming met de wettelijke omstandigheden en feitelijke kenmerken, de andere eigenschappen en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie.

In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde in artikel 194 van het Duitsebouwwetboek (BauGB). De marktwaarde is daarom een schatting van de prijs die op de markt kan worden gerealiseerd. De marktwaarde wordt over het algemeen gebruikt voor de verkoop en aankoop van grond en gebouwen. Het kan ook nodig zijn om de marktwaarde te bepalen in het geval van gedwongen verkoop, belastingaanslagen door de belastingdienst, echtscheidingen en erfenissen .

Waar kan ik de marktwaarde vinden?

Je zult de marktwaarde niet in een lijst vinden, deze moet worden berekend met behulp van de gebruikelijke waarderingsmethoden – hierover dadelijk meer.

De marktwaarde bepalen: Hoe bereken je de marktwaarde?

De beoordeling van de marktwaarde heeft betrekking op de macrolocatie (stad/regio) en microlocatie (directe omgeving van het object) van het object, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondlasten die de waarde kunnen verlagen. Volgens het BauGB is de marktwaarde geen permanent vaststaande waarde, maar verwijst deze naar de referentiedatum die in de taxatie wordt vermeld. Het is mogelijk dat de marktwaarde gedurende een bepaalde periode aanzienlijk verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het moment van taxatie. De marktwaarde taxatie houdt rekening met de volgende punten:

• Materiële waarde van het onroerend goed, indien ontwikkeld
• Aard en locatie van het object (grootte, type ontwikkeling)
• Juridische omstandigheden (bijv. kadaster, monumentenzorg)
• Andere objecten van de taxatie

Maar:

In werkelijkheid heeft de marktvraag echter een doorslaggevende invloed op de waarde van je woning.

De vraag naar vastgoed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio. Denk maar aan A-locaties zoals München en Berlijn, waar de locatie een grote rol speelt in de marktwaarde.

Documenten voor het bepalen van de marktwaarde

De volgende documenten worden over het algemeen geanalyseerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

• Kadastraal uittreksel
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving gebouw
• Plattegrond en perceelskaart
• Berekening van leefruimte
• Energiecertificaat

Voor flatgebouwen is het volgende ook vereist:

• Notulen van de laatste drie bijeenkomsten van eigenaren
• Bedrijfsplan
• Verklaring van verdeling (kadaster)
• Overzicht huursubsidie

In het geval van inkomen genererende eigendommen moeten deze ook worden ingediend:

• Bedrijfskosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

Rechten en bezwaringen moeten ook worden bekeken:

• Notariële akten
• Speciale registraties (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt vooral belang gehecht aan de locatie en de verwachte toekomstige risico’s van het pand. De risico’s zijn meestal moderniseringsrisico’s, zoals de kosten die te verwachten zijn door een achterstand in renovatiewerkzaamheden. De duurste onderhoudsmaatregelen, die meestal het dak, de kelder, de ramen en de verwarming omvatten, worden ook beoordeeld. Het type huis wordt ook beoordeeld. Een gebouw dat gebouwd is tot 1945 is een oud gebouw, na 1945 wordt het geclassificeerd als een nieuw gebouw. Er wordt ook rekening gehouden met het ontwerp van de buitenkant, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het pand. Andere factoren die worden meegenomen in de taxatie zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

• Perceeloppervlakte (proportioneel woonoppervlak of totale oppervlakte)
• Leefruimte volgens de woonruimteverordening (WoFIV)
• Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande renovatie risico’s)
• Kelder extra bruikbaar of bijv. achterstallige renovatie in de kelder
• Demografische gegevens voor de vastgoedlocatie
• Type eigendom (commercieel, residentieel, zorg, geklasseerd, andere speciale vormen, gemengd eigendom)

Waardering: 3 waarderingsmethoden

Alle belangrijke informatie over de taxatie van de verkoop van onroerend goed en andere taxatieprocedures voor je samengevat:

Inkomstenkapitalisatiebenadering: Opsplitsing in marktwaarde & gebouwinkomstenwaarde

De inkomstenkapitalisatiemethode verdeelt het vastgoed in de marktwaarde van de grond en de inkomstenwaarde van het gebouw. Dit omvat huurinkomsten, onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerkosten en de grondwaarde inclusief rente met elkaar vergeleken.

Methode voor materiële waarde: Waarde voor de nieuwbouw van een woning

Bij de vermogenswaardemethode wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met behulp van de standaard grondwaarde, waarna de vermogenswaarde van het gebouw wordt toegevoegd. De vermogenswaarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele reducties voor ouderdom.

De materiële grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de materiële gebouwwaarde worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een materiële waarderingsfactor. De berekening van de materiële waarderingsfactor hangt af van het type gebouw, de voorlopige materiële waarde en de standaard grondwaarde. De totale activawaarde die op deze manier wordt berekend, geeft de financiële middelen aan die nodig zouden zijn om het gebouw te herbouwen.

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met vergelijkbare eigenschappen

De vergelijkende waardemethode vergelijkt je woning met vergelijkbare woningen. Deze methode wordt vooral gebruikt bij de verkoop van appartementen en woongebouwen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde percelen.

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden meegenomen in de vergelijking. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten zich in de onmiddellijke nabijheid van het woonhuis bevinden. De methode van de vergelijkende waarde wordt als bijzonder realistisch beschouwd. Ze wordt vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen, omdat de locaties regionaal relatief vergelijkbaar zijn.

Vastgoed taxeren [jaar]

Huis taxeren, woning taxeren, waar moet je op letten voor een goede verkoopprijs? Je vindt mijn tips hier:

• Vastgoed taxeren [jaar]