Bericht van eigen gebruik: Definitie en uitleg

Als u een pand koopt dat al verhuurd is, betekent dit niet dat u het moet blijven verhuren. Integendeel, in sommige gevallen kunt u zelfs kort na de aankoop uw intrek nemen in uw nieuwe woning. Daartoe moet u dan een kennisgeving van eigen behoefte opstellen en indienen.

Termijn voor de verklaring van eigen behoefte: 3 tot 9 maanden

Laten we nu stap voor stap de details van een dergelijke beëindiging bekijken.

Aantoonbare redenen voor eigen gebruik: kinderwens, ouderdom & Co.

U moet dus aantonen waarom u de huur opzegt. Niet elke reden is ook een reden voor eigen behoefte. In plaats daarvan moet u kunnen aantonen dat u het huis of appartement om dwingende redenen moet betrekken en geen alternatief hebt. Ziekte, ouderdom of zwangerschap kunnen zulke redenen zijn.

Hier zijn enkele voorbeelden:

• Verlangen om kinderen te krijgen
• Uitbreiding leefruimte
• Professionele verhuizing
• Vervangende flat
• Hoge leeftijd
• Ziekte

Bericht voor de begunstigden: Van kinderen tot oma

Bovendien kunt u de huurders ook op de hoogte brengen als een persoon die u ten goede komt de woonruimte dringend nodig heeft. Dit omvat kleinkinderen, levenspartners en ook schoonkinderen en ouders.

Begunstigden zijn onder meer:

• Kinderen
• Ouders
• Grootouders
• Broers en zussen
• Kleinzoon
• Nichten en neven
• Schoonkinderen en schoonouders
• Echtgenoot
• Levenspartner

Neven en nichten, kleinkinderen en stiefkleinkinderen behoren eveneens tot de groep van begunstigden. In sommige gevallen zult u bewijs nodig hebben van de precieze achtergrond en de relatie tussen u en de persoon.

Leestip: Alles over het onderwerp van het kopen van onroerend goed

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern

Ontslag van eigen gebruik – De uitspraak voor huurders en verhuurders

Opzegging voor eigen gebruik – De opzegging van een appartement voor eigen gebruik is voor veel huurders een echte stresssituatie. Plotseling moet je op zoek naar een nieuwe flat. Als u in de agglomeraties Berlijn, Essen, Dortmund, München of Frankfurt am Main woont, is het moeilijk om een gelijkwaardige flat te vinden. Ofwel moet u concessies doen op het vlak van locatie, grootte of huur, die aanzienlijk zal stijgen. Natuurlijk is het legitiem voor de verhuurder om de huur op te zeggen.

Niettemin zijn er gevallen van beëindiging van het eigenwoningbezit die verder gaan dan het niveau van echt eigenwoningbezit. Black sheep maken dus winst door het gebouw opnieuw te verhuren en vaak ook tegelijk te moderniseren en te renoveren om het energie-efficiënter te maken. Vorige week nog berichtten wij over het initiatief van Juso-leider Kevin Künast. Met zijn voorstel voor de algemene onteigening van onroerend-goedmaatschappijen maakte hij furore in de politiek, maar ook in alle onroerend-goedkranten. Zijn gedachten gaan over de onteigening van onroerende goederen die verder gaan dan het eigen noodzakelijke of, kort gezegd: 1 persoon, 1 eigendom. Het BGH-arrest heeft ook betrekking op grote ondernemingen en bedrijven met grote portefeuilles in onroerend goed. In The Focus wordt ook ingegaan op het arrest en de gevolgen ervan. Focus vat het samen als “[nieuwe] hindernissen voor beëindiging”. Meer in het bijzonder behandelt het arrest de vraag: Hoe hoog is het percentage gerechtvaardigde opzeggingen van door de eigenaar bewoonde woningen? Deze week is het vonnis gewezen, zoals ook te lezen is in Manager Magazin, omdat beëindiging van het eigen gebruik vaak wettig is.

Beëindiging van eigen gebruik – Uw rechten als huurder – Video

Bouwhausse en kritiek op de huurindex

Bouwhausse in Duitsland houdt aan – Geen einde in zicht, de bouwhausse in Duitsland houdt aan. Dat is het onderwerp van de Immobilien Zeitung van deze week. Hoewel velen al enige tijd een recessie zien, blijft de economische groei stabiel, namelijk 0,4% in het eerste kwartaal. Dit na vele zeer succesvolle jaren. Er is dus geen reden tot klagen en veel Duitse beleggers en huizenbouwers profiteren nog steeds van de gunstige economische situatie en de lage rentetarieven. Meer over dit onderwerp kunt u deze week hier lezen: Bouwhausse houdt aan (Immobilien Zeitung).

Nu of nooit! Want “De beste tijd om een flat te kopen is voorbij” zegt de Frankfurter Allgemeine. Degenen die hun eigendom in Frankfurt willen verkopen, hebben nu de beste kans om goede winsten te maken. Wie wil kopen, moet nu toeslaan, voor de prijzen blijven stijgen. Lees meer hierover in de Frankfurter Rundschau: De beste tijd om een flat te kopen is voorbij.

#Immobile verkaufen in #Frankfurt am Main – Das Thema diese Woche auf IHV https://t.co/Qw8GOA4dbC

— IhrHausverkauf.de (@ihrhausverkauf) May 24, 2019

Mietspiegel in der Kritik – Nadat het gebouw is verhuurd. De basis voor veel beoordelingen is de huurindex. Toch is er kritiek en sommigen dringen nu aan op een hervorming van de huurindex. “Hervorming van een instantie” zegt het Handelsblatt deze week. De huurindex is de basis, niet alleen voor de huurders, ook de verordeningen zijn gebaseerd op de plaatselijke huurindex. Meer over dit onderwerp is nu te vinden in het Handelsblatt: Mietspiegel in der Kritik.

Voorts gaat het deze week over de verscherping van de regels voor schoorstenen en open haarden. Dit probleem treft in feite miljoenen huishoudens in Duitsland. Veel onderwerpen waarvoor één zondag nauwelijks genoeg is. Met de headlines van deze week wensen wij u een leerzaam weekend en een succesvolle start van de komende week!

Onroerend goed nieuws:

Manager Magazin over de huidige zaak betreffende de beëindiging van het gebruik door de eigenaar

In het begin van Vastgoednieuws hebben wij reeds verslag uitgebracht over het actuele onderwerp van Manager Magazin. Het BGH heeft geoordeeld dat de beëindiging van een huurcontract met een eigenaar vaak wettig is. Andere nieuwe koppen deze week gaan over “Miljardair Ortega zet in op Amerikaans onroerend goed: Richest Spaniard – from textile billionaire to real estate mogul”, een zeer interessant artikel over een opkomend bedrijf in de VS:

• Huurcontracten voor eigenaars zijn in veel gevallen legaal: Opzegging bij huurcontracten voor eigenaars – BGH versterkt de rechten van verhuurders
• Miljardair Ortega zet in op Amerikaans vastgoed: Richest Spaniard – from textile billionaire to real estate mogul
• Top in de wereld: zo snel stijgt de prijs van luxe onroerend goed in Berlijn en Frankfurt

Focus Online op nog meer milieubescherming – Worden miljoenen bedreigd door omschakeling?

Het huidige klimaatdebat zet aan tot veel ideeën. Momenteel is de minister van Milieu voornemens de voorschriften voor schoorstenen en rookkanalen aan te scherpen. De blog Focus Online bericht ook over “Nieuwe hindernissen voor beëindiging: Voor verhuurders is de uitspraak van het BGH over eigen gebruik een groot risico” . Meer nieuws en actuele wetten:

• De belangrijkste antwoorden op de hervorming: Scholz’ plan voor een nieuwe onroerendgoedbelasting: wie zal er nu meer huur moeten betalen?
• Minister van Milieu wil strengere regels: Een miljoen huishoudens wordt geconfronteerd met dure verbouwing van schoorstenen en rookkanalen
• Nieuwe hindernissen voor beëindiging: Voor verhuurders is de uitspraak van het BGH over eigen gebruik een groot risico

Frankfurter Allgemeine ziet gunstige tijd voor koop over

De Frankfurter Allgemeine van deze week heeft een aantal boeiende artikelen, bijvoorbeeld “Constitutioneel jurist Schorkopf: Beschermt het EU-recht tegen onteigening?” en “Duitse onroerendgoedmarkt: De beste tijd om een huis te kopen is voorbij”. Meer nieuws van de afgelopen dagen:

• Constitutioneel jurist Schorkopf: Biedt het EU-recht bescherming tegen onteigening?
• Seestadt Aspern: waar Wenen nu een kustlijn heeft
• Duitse vastgoedmarkt: de beste tijd om een flat te kopen is voorbij

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise schlechte Karten. Es sei denn, er beruft sich auf einen Härtefall. Der Bundesgerichtshof entscheidet heute über zwei solcher Eigenbedarfskündigungen. https://t.co/sfxWrlCcLa zeigt die Hintergründe auf. https://t.co/LGSye9brAg

— FAZ Immobilien (@FAZ_Immobilien) May 22, 2019

Handelsblatt over de kritiek op de huurindex

Zoals in het begin gemeld, is er kritiek geuit op de huurindex. Ook in München, een van de steden met de hoogste huurprijzen. Hier kunt u ook het tv-verslag zien:

Meer koppen in het Handelsblatt:

• Hervorming van een instantie – huurindex bekritiseerd
• Onroerendgoedbedrijf Garbe wil in het najaar naar de beurs
• Beëindiging voor eigen gebruik? BGH wil nauwkeuriger onderzoek

Hoe berekent u de huurindex?

Star over 5 misvattingen in huurrecht

Sterns blog gaat over “Surf Shack: deze dromerige hut zit in een kartonnen doos en kan door leken worden gebouwd” en “Renoveren, dutjes doen, onderverhuren: had je het kunnen weten? Vijf veel voorkomende misvattingen in het huurrecht” . Meer nieuws van de week:

• Renovatie, lunchpauze, onderverhuur: had je het geweten? Vijf veel voorkomende misvattingen in het huurrecht
• Surf Shack: deze dromerige hut wordt geleverd in een kartonnen doos en kan door leken in elkaar worden gezet
• Eengezinswoning: klimaatneutraal en modern: Deze eengezinswoning is gemaakt van schroot

Haufe over de beeldcultuur van Vonovia

Na de kritiek van de Juso-leider en de grote publieke en media-aandacht, werkt Vonovia natuurlijk aan de verbetering van haar eigen imago. Daarom neemt Haufe het bedrijf deze week onder de loep. Nieuw van Haufe deze week zijn “Beeldcultuur: Vonovia wil een van de “good guys” zijn” en “Voor eigen rekening: Haufe en d.velop werken samen”. Meer onroerend goed nieuws voor huurders, kopers en verkopers:

• Beeld verbouwen: Vonovia wil een van de “good guys” zijn
• Hamburg: 640 flats gepland in zuidelijk Überseequartier
• Voor eigen rekening: Haufe en d.velop werken samen

T-Online over het huurcontract: Belangrijke en ongeldige clausules

Deze week heeft T-Online onderwerpen als “Koude huur, stadsdeel – München moet bepaalde huurindexgegevens bekendmaken” en “Controleer servicekostenafrekeningen beter – Deze fouten gebeuren keer op keer”. Nieuwe onderwerpen van de week:

• Huur, borg, reparaties – Huurovereenkomst – Belangrijke regels en ongeldige clausules
• Controleer de afrekening van de servicekosten – Deze fouten komen steeds weer voor
• Koude huur, stadsgewest – München moet bepaalde huurindexgegevens bekendmaken

Süddeutsche Zeitung ziet prijzen stijgen zoals FAZ

De Süddeutsche Zeitung blog van deze week gaat over “Prijzen gaan door het dak” en “Wat is er waar van de mythe van “Hotel Mama”? Updates en nieuws van de krant:

• Prijzen gaan door het dak
• Rechtbanken moeten gevallen van hardheid nauwkeuriger onderzoeken bij beëindiging van huurcontracten
• Wat is er met de mythe van “Hotel Mama”?

Staatsblad over Seehofer’s stimulans voor energie-efficiënte renovatie van gebouwen

Deze week in de Bundesanzeiger o.a. “Coalitiecomité voor onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord”, maar ook “Mietpreisbremsengesetz: Mieter nicht gegen Vermieter ausspielen”. Nieuwe artikelen, krantenkoppen en trends:

• Huurwet: speel huurders niet uit tegen verhuurders
• Coalitiecomité over onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord
• Energie-efficiënte renovatie van gebouwen: ZIA juicht initiatief van Seehofer toe

Berlin.de over waarschuwing tegen woekerreclames

Nieuwe artikelen en berichten van Berlin.de deze week zijn onder meer “Minister van Financiën: maak snel werk van de hervorming van de onroerendgoedbelasting” en “Huurdersverenigingen: kunnen verhuurders waarschuwen voor woekerreclame” . Meer krantenkoppen van de week:

• Minister van Financiën: maak snel werk van hervorming onroerendgoedbelasting
• Berlijns senator van Financiën Kollatz: snel inperken aandelenhandel
• Huurdersorganisaties: verhuurders kunnen waarschuwingen geven voor woekerreclame

Immobilien Zeitung over Blackstone: 200 miljard euro gekraakt

Bouwen is nog steeds populair en veel Duitsers blijven investeren in hun eigen huis. Niet alleen huizenbouwers, maar natuurlijk vooral bedrijven begeven zich op de markt. Gunstige rentetarieven, een goede en solide economie, de beste basis voor investeringen en kapitaalinvesteringen in onroerend goed. Daarnaast staan er vele andere interessante onderwerpen zoals “Blackstone doorbreekt de geluidsbarrière van 200 miljard euro” en “villa’s in Wiesbaden kosten gemiddeld 1,7 miljoen euro” in het tijdschrift. De berichten en meer tips zijn hier te vinden:

• Blackstone doorbreekt de geluidsbarrière van 200 miljard euro
• De boom in de bouw gaat door
• Villa’s in Wiesbaden kosten gemiddeld 1,7 miljoen euro

IM Immobilienmanager op Rehabilitatie met een Systeem

Systematische herontwikkeling, dat is waar de Immobilienmanager van deze week over gaat. Deze week in IM Immobilienmanager onder meer artikelen over “De RETT-blokker en de gevolgen voor de vastgoedsector” en “De gronden: Ontwikkelingsplan voor geplande stadswijk in Maagdenburg moet in 2020 klaar zijn”. Meer nieuws vindt u hier:

• Innovatief: renovatie met een systeem
• The Grounds: Ontwikkelingsplan voor geplande stadswijk in Maagdenburg moet in 2020 klaar zijn
• De RETT-blokker en de gevolgen voor de vastgoedsector

Spiegel krantenkoppen: “Uitgeklaagd om de winst te verhogen?”

Natuurlijk komt in de Spiegel, als een van de toonaangevende media in Duitsland, ook het onderwerp van ontslag om persoonlijke redenen aan de orde. Het is echter veel kritischer dan Focus en Manager Magazin. Spiegel zegt al in de titel “Rausgeklagte, damit der Profit steigt” (“Uitgeklaagd, zodat de winst toeneemt”). In het artikel bespreken de redacteuren de huidige veranderingen als gevolg van het BGH-arrest en geven zij aan welke gevolgen dit heeft voor huurders en verhuurders. Ook deze week in Der Spiegel, “Overleden soullegende Aretha Franklin: Will onder het bankkussen?”. Alles wat je nodig hebt voor een interessante zondag:

• Uitspraak Hof: Inrichting van de vorige huurder kan huurverhoging rechtvaardigen
• Ontslagen wegens eigen gebruik: Uitgeprocedeerd om de winst te verhogen?
• Overleden soul legende Aretha Franklin: Will onder het bankkussen?

Koop flats voor voltooiing

Als je een flat wilt kopen, heb je de keuze uit verschillende eigendommen. U kunt investeren in een dure flat op een gunstige locatie in het stadscentrum, zoals een loft of penthouse, om te verhuren op de vrije woningmarkt of om er zelf in te trekken en te wonen op een aantrekkelijke en populaire woonlocatie. U kunt ook kiezen voor een flat aan de rand van een stad of op het platteland, zoals een grootmoedersflat of zelfs een zolderflat. Er zijn daar ook appartementsgebouwen, waarin de appartementen soms tegen zeer redelijke prijzen worden aangeboden. Als u op zoek bent naar een vorm van huisvesting die goedkoop is in termen van maandelijkse kosten en als u geen hoge aankoopprijs kunt investeren, is deze optie een zeer goede keuze voor u.

Tip! Een overzicht van alle flat types van A-Z. Definities, tips en nog veel meer: Appartementtypes.

Huren of eigen gebruik

Als alternatief voor het kopen van een flat die reeds klaar is om te worden bewoond of verhuurd, kunt u flats kopen voordat het huis is gebouwd met het oog op verhuur of bewoning door de eigenaar. Neem contact op met de projectontwikkelaar zodra het bouwproject bekend wordt om een woning van uw keuze te reserveren. Dit is mogelijk indien de flats na de voltooiing van het bouwproject afzonderlijk aan verschillende eigenaars zullen worden verkocht. Andere bouwprojecten worden uitgevoerd in opdracht van een projectontwikkelaar. In de meeste gevallen is het de bedoeling van de projectontwikkelaar om de flats zelf te verhuren. Een individuele aankoop van de flats zal niet mogelijk zijn.

Onroerend goed als belegging: Bijzonder

1. Deel: Klassieke of exotische investering – Welk vastgoed is geschikt als investering?
2. Deel: Onroerend goed als investering – Waar moet ik op letten?

Aankoop van een flat die gerenoveerd moet worden

Het kopen van appartementencomplexen die moeten worden opgeknapt, wordt steeds populairder. Er zijn voor- en nadelen verbonden aan het opknappen van flats, waarvan u zich bewust moet zijn voordat u tot aankoop overgaat. Het nadeel is dat u de flat niet onmiddellijk na de aankoop kunt gebruiken. Je moet verdere investeringen doen.

Investering ondanks noodzaak tot renovatie

De voordelen wegen echter op tegen dit nadeel, zodat veel beleggers er bewust voor kiezen een flat te kopen die gerenoveerd moet worden. U heeft de mogelijkheid om het appartement naar eigen inzicht in te richten in het kader van een verbouwing.

U kunt nieuwe ramen en deuren integreren en de indeling van de kamer veranderen. De installatie van leidingen en elektrische bedrading is veel eenvoudiger wanneer een flat wordt gerenoveerd. Als u al in het appartement woont, is het ingewikkelder en tijdrovender om de structuur van het elektrisch systeem of de leidingen aan te passen aan uw ideeën.

Ontwerp de plafonds, muren en vloeren precies zoals u dat wilt. Meestal kunt u een pand dat gerenoveerd moet worden voor een redelijke prijs krijgen.

Zorg er echter voor dat de bescherming van het monument geen eisen stelt aan dit object. Zo niet, dan is het belangrijk dat u vóór de aankoop nagaat of u bereid bent aan deze eisen te voldoen. Vaak gaan de voorwaarden gepaard met een middelmatige of hoge financiële uitgave. Dit bedrag komt bovenop de aankoopprijs van het appartement en de kosten voor de renovatie.

Aankoop van moderne appartementen die niet hoeven te worden opgeknapt

Zeer populair op de markt zijn flats die niet hoeven te worden opgeknapt en modern zijn ingericht, zoals een loft, penthouse of zelfs nieuwbouwflats zoals maisonnettes of appartementen. U koopt zo’n flat voor een hogere aankoopprijs. De flats zijn klaar voor onmiddellijke bewoning. Zij hebben een positieve energiebalans en kunnen tot op zekere hoogte ook achteraf worden vormgegeven volgens de individuele ideeën van de nieuwe eigenaar.

Oud gebouw of appartement in een modern nieuw gebouw

Voordat u iets koopt, moet u zich afvragen of u een flat in een oud gebouw of een flat in een nieuw gebouw verkiest. Beide soorten woningen verschillen van elkaar. Oude gebouwen worden gekenmerkt door hoge kamers en grote ramen. De kamers zijn zeer ruim. Veel kopers vinden dit een voordeel. U moet echter ook rekening houden met de verwarmingskosten van deze flats. Deze zijn veel hoger door de kamerhoogte en de daarmee gepaard gaande grotere volumes dan in moderne flats, waar de kamerhoogten meestal lager zijn.

In moderne flats zijn de kamers vaak kleiner. Flats in een oud gebouw hebben ook een speciale charme waar veel potentiële kopers van houden. Het is een zeer individuele beslissing en ook een beslissing van de individuele smaak of men de voorkeur geeft aan een flat in een oud gebouw of aan een flat in een nieuwer gebouw. Als u voor een oud gebouw kiest, is het belangrijk dat het gebouw al een energierenovatie heeft ondergaan. Deze maatregel kan de verwarmingskosten aanzienlijk verlagen.

Aankoop van een huurflat

Wanneer u besluit een huurflat te kopen, neemt u de huurovereenkomst in haar huidige vorm over. U hebt niet het recht om wijzigingen aan te brengen in dit contract. Huurverhogingen zijn alleen toegestaan binnen het kader van de wettelijke voorschriften.

Als u van plan bent de flat te renoveren, bent u verplicht dit met de verhuurder af te stemmen. U kunt niet eisen dat de huurder het appartement voor de duur van de renovatie verlaat. U hebt echter de mogelijkheid om de huurder een vervangend appartement ter beschikking te stellen. U moet de kosten betalen.

Bovendien is het belangrijk te weten dat u de huurovereenkomst alleen kunt beëindigen als u zelf verklaart dat u in nood verkeert of als de huurder bij voortduring de verplichtingen van de huurovereenkomst schendt. Hieronder valt het herhaaldelijk niet betalen van de huur, maar ook het in huis nemen van een andere bewoner zonder u daarvan op de hoogte te stellen.

Tip voor toekomstige investeerders in onroerend goed!

Er zijn twee dingen die je constant nodig zult hebben en horen: Huurrendement, of beter gezegd bruto huurrendement, en de aankoopprijsfactor. Beide helpen om snel een bod op onroerend goed te evalueren. Leer hier meer over het verschil en maak kennis met mijn aanbeveling voor u, als beginner in onroerend goed:

• Factor huurrendement versus aankoopprijs

Kennisgeving van beëindiging van eigen gebruik

Als de verhuurder zich gedraagt zoals in de huurovereenkomst is bepaald, heeft u alleen de mogelijkheid om de huurovereenkomst voor uzelf op te zeggen. U kunt alleen opzeggen als u echt van plan bent om zelf in de flat te gaan wonen. Soms moet je dat zelfs bewijzen. Alvorens een huurflat te kopen, moet u er zeker van zijn dat u niet zelf in de flat wilt gaan wonen of dat uw aanspraak op eigen gebruik door een rechter zal worden gehonoreerd. Elke huurder heeft het recht om een kennisgeving van eigen behoefte in eerste instantie niet te aanvaarden en een herziening door een rechter te eisen. In dat geval zou uw intrek in de flat worden uitgesteld. Natuurlijk hebt u de mogelijkheid om contact op te nemen met de huurder vóór de geplande verkoop. Breng hem op de hoogte van de geplande eigenaarswoning, zodat hij zich erop kan voorbereiden. In veel gevallen zijn de huurders bereid te verhuizen en kunt u de zaak in der minne schikken.

Behoefte aan huisvesting

De gemiddelde grootte van flats in Duitsland ligt tussen 30 en 150 m². De flats hebben één tot vijf kamers. De inrichting omvat een eigen badkamer en een keuken. Als u op de huidige woningmarkt een flat koopt, zult u nauwelijks aanbiedingen krijgen zonder badkamer. Kolenverwarming is ook zeer zeldzaam. De voorkeursverwarming voor appartementen in flatgebouwen is gas, stadsverwarming of stookolie.

• Onroerend goed statistieken

Voordat u besluit een flat te kopen, is het belangrijk dat u uw huisvestingsbehoeften in reële termen bepaalt. Je moet niet alleen uitgaan van de huidige situatie. Probeer je voor te stellen hoe je over een paar jaar zou willen leven. De meeste kopers die hun eigen huis kopen, doen een investering voor het leven. Zo moet u weten of zij in de toekomst het gezin willen uitbreiden, of zij een studie nodig hebben na het voltooien van een verdere beroepsopleiding, of dat zij een logeerkamer willen inrichten voor vrienden of familieleden.

In tegenstelling tot het kopen van een vrijstaand huis, biedt het bezitten van een eigen appartement u slechts beperkte mogelijkheden om uw woonruimte uit te breiden. Je kunt alleen hele grote kamers delen. Een uitbouw, die in veel vrijstaande huizen met een grote tuin mogelijk is, kan in een flat niet worden gerealiseerd. Daarom is het raadzaam een woning te kiezen die één of twee kamers meer biedt dan u op dit moment nodig heeft. Als de aankoopprijs goed is, bent u ook zeer goed voorbereid op toekomstige woonsituaties na de aankoop van het appartement.

Gemiddeld hebben flats in Duitsland twee tot vier kamers. De driekamerflat is bijzonder populair. Het wordt beschouwd als de ideale woonvorm voor alleenstaanden, voor alleenstaanden met kinderen en voor koppels die geen kinderen hebben. De gemiddelde grootte van een driekamerflat is ongeveer 80 m².
Flats met één kamer zijn meestal niet geschikt voor aankoop, omdat zij slechts beperkte mogelijkheden voor individuele ontwikkeling bieden. Zeer grote flats met meer dan vijf kamers zijn zeldzaam en worden vaak alleen in grotere steden aangeboden. Ze bevinden zich in oude stadsvilla’s en zijn vaak erg duur.

Vereniging van eigenaars

Als eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw maakt u deel uit van een gemeenschap van eigenaars. De vereniging van eigenaren neemt beslissingen over zaken die alle eigenaren aangaan. Deze omvatten het ontwerp van de gevel, de renovatie van het dak, maar ook de installatie van een TV-systeem en het ontwerp van de tuin.

De meerderheid van de gemeenschap van eigenaars heeft het quorum. Dit betekent dat u misschien beslissingen zult moeten aanvaarden die u zelf anders zou hebben genomen.

Als eigenaar in een appartementsgebouw, bouwt u reserves op voor mogelijke renovaties. U draagt ook bij aan de verzekering die voor het gebouw moet worden betaald. Ook de onroerendgoedbelasting wordt naar evenredigheid betaald. Deze reserves worden maandelijks op een rekening gestort en zijn vergelijkbaar met de servicekosten die een huurder moet betalen. Als eigenaar van de flat zijn zij verplicht deze uitkeringen te betalen.

Conclusie: Een flat kopen / ETW

Een eigen flat kopen wordt als zeer lucratief beschouwd, vooral in de grotere steden. Als u geïnteresseerd bent in het kopen van een flat, biedt Lukinski zich aan als een partner voor de aankoop. Wij hebben ons in deze regio gespecialiseerd en bieden u niet alleen een professioneel aankoopproces, maar ook een zeer goede kennis van de markt. Neem telefonisch contact met ons op om eventuele vragen te verduidelijken. Wij maken graag een persoonlijke afspraak met u en stellen u verschillende eigendommen voor.

Rechten van huurders – geluidsoverlast, beëindiging en eigendom

Huurders hebben veel rechten in een huurcontract waarvan zij gewoonlijk niets afweten. In geval van een geschil bent u dan ten einde raad en weet u niet of u in het gelijk wordt gesteld en of u vorderingen hebt. Om dit te voorkomen is er veel huurrecht dat voor veel huurders tot de basiskennis zou moeten behoren en voor veel situaties van belang is.

Opzegging voor eigen gebruik – Wat mag de verhuurder doen en wat niet?

De belangrijkste eerste stap bij het beëindigen van een huurovereenkomst voor eigen gebruik is dat dit schriftelijk moet gebeuren. Er zijn talrijke rechterlijke uitspraken over dit onderwerp, omdat het zelfs voor huurders die al lang huurder zijn een probleem kan worden. Als de verhuurder namelijk een vordering wegens eigen gebruik indient, kan de huurder de flat snel verliezen. Dit gebeurt echter niet gemakkelijk en vereist een aantal regels. Dit soort beëindiging vereist een naar vorm en inhoud correcte kennisgeving van eigen behoefte. Dergelijke aanmaningen kunnen zelfs worden gegeven aan huurders die gedurende de gehele huurperiode niets verkeerd hebben gedaan en zich altijd volgens het contract hebben gedragen. Een dergelijke beëindiging moet ook door de verhuurder tegenover de huurder worden gerechtvaardigd. Het is echter een misvatting dat de huurder na een dergelijke opzegging altijd het appartement zal verliezen, want ook al is dit de meest voorkomende reden voor opzegging in Duitsland, dit geval hoeft zich niet altijd voor te doen.

De loutere wens om in een eigen appartement te wonen volstaat niet als reden om de huurovereenkomst voor persoonlijk gebruik te beëindigen. De verhuurder moet een redelijke en begrijpelijke reden opgeven voor de opzegging. Uit vele rechterlijke uitspraken blijkt dat de huurder de huurobjecten niet altijd hoeft te verlaten na een dergelijke beëindiging. Zo mogen vennootschappen niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, maar kunnen verhuurders die bij het sluiten van de overeenkomst hadden kunnen voorzien dat het appartement in de nabije toekomst voor persoonlijk gebruik nodig zou zijn, niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, omdat zij in dat geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zouden hebben moeten sluiten. Maar wat is een reden die kan leiden tot een opzegging wegens eigen gebruik? Dit omvat bijvoorbeeld de redenen dat de verhuurder de ruimten nodig heeft voor zichzelf, zijn familieleden of leden van zijn huishouden, maar ook indien hij de ruimten wil gebruiken voor zijn beroepswerkzaamheden of die van een familielid.

Een belangrijk punt om te overwegen als uw huisbaas u een dergelijke aanmaning stuurt, is of hij nog andere eigendommen bezit. Vaak bezitten verhuurders meerdere eigendommen. Indien dit het geval is, moet de verhuurder nagaan of er een ander vergelijkbaar goed voor zijn gebruik beschikbaar is of zal komen, alvorens op te zeggen voor persoonlijk gebruik. Indien de verhuurder dit vergelijkbare onroerend goed toch niet voor zijn doeleinden kan gebruiken, bijvoorbeeld omdat hij slecht ter been is, moet hij u het vergelijkbare onroerend goed ter vervanging aanbieden en u ook op de hoogte brengen van de financiële voorwaarden van dit alternatief. De waarde bepalen: woning taxeren. Zo niet, dan is de opzegging voor persoonlijk gebruik ongeldig.

Als u een opzegging voor persoonlijk gebruik ontvangt, moet u die grondig controleren, want er zijn een aantal formele en inhoudelijke punten die moeten worden opgenomen. Indien deze niet in de opzeggingsbrief zijn opgenomen, is de opzegging ongeldig. Let op de volgende punten:

• Opzegging voor eigen gebruik moet schriftelijk gebeuren en gericht worden aan alle huurders van de flat die partij zijn bij de huurovereenkomst.
• Een kennisgeving van beëindiging moet ook door alle verhuurders worden ondertekend.
• De personen die hun intrek zullen nemen voor persoonlijk gebruik moeten worden vermeld met naam, leeftijd en adres
• Hoe langer de huurovereenkomst, hoe langer de opzegtermijn: ten minste drie maanden, zes maanden voor huurovereenkomsten van vijf jaar of langer, en negen maanden voor huurovereenkomsten van meer dan acht jaar.
• De reden van de verhuurder voor de eigen behoefte moet in detail worden beschreven
• De wettelijke opzegtermijnen zijn van toepassing in geval van opzegging voor eigen gebruik.

Geluidshinder – het recht op een leven zonder lawaai

Geluidsoverlast is een vaak voorkomend onderwerp van geschillen tussen verhuurder en huurder, aangezien de verhuurder verplicht is het lawaai te doen verdwijnen, maar er vaak geen invloed op heeft. Als er geluidsoverlast is in de flat, moet de huisbaas onmiddellijk worden ingelicht. De verhuurder moet de woning in een goede staat houden, ook wat lawaai betreft, want dat kan de huurder hinderen. Na kennisgeving van dit gebrek, moet de verhuurder het binnen een redelijke termijn verhelpen. Indien dit niet gebeurt, heeft de huurder recht op huurvermindering, zelfs indien het lawaai wordt veroorzaakt door derden buiten de wil van de verhuurder.

Huurverlaging – wat zijn uw rechten en wanneer mag u de huur verlagen?

Er zijn vaak discussies over de vraag welke geluidsbron tot een huurverlaging kan leiden en hoe passend de verlaging is. Het meest voorkomende geval is waarschijnlijk lawaai van de flat van de buren. Hier kan geen huurvermindering worden gevorderd als het gaat om lawaai dat verband houdt met het normale gebruik van de flat. Als de muziek echter elke nacht zo hard staat dat u niet kunt slapen, is een huurverlaging zeker mogelijk. Een andere reden voor huurverlaging zijn voetstappen die vanuit de bovenwoning kunnen worden gehoord. Verhuurders moeten ervoor zorgen dat er voldoende voetstapgeluidsisolatie is. Als dit niet het geval is, is er automatisch een reden voor een huurverlaging. De contactgeluidsisolatie moet voldoen aan de normen ten tijde van de installatie, ook al zijn er thans strengere voorschriften. Dus als er impactgeluidsisolatie is, maar u toch elke stap van uw buurman kunt horen, moet u daarmee leven. In feite is bouwlawaai ook een van de meest voorkomende redenen voor een huurverlaging. Afhankelijk van de omvang van het lawaai kunnen huurders hun huur met maximaal 35 procent verlagen. Ook al hebben verhuurders geen invloed op het lawaai en kunnen zij er meestal niets aan doen, toch moeten zij deze verordening aanvaarden. In een dergelijk geval kunnen verhuurders een vordering tot schadevergoeding op grond van het burenrecht instellen tegen de eigenaar van de bouwgrond.

Lawaai dat door kinderen wordt veroorzaakt, krijgt echter een speciale behandeling. Dit moet door de buren getolereerd worden, ongeacht de tijd van de dag. Het moet echter sociaal adequaat blijven en dus binnen de grenzen van wat gebruikelijk is. Dit omvat bijvoorbeeld het gillen en piepen van kinderen. Als de kinderen echter door de flat rolschaatsen of voortdurend ballen tegen de muren of de vloer gooien, is de limiet overschreden en kan een huurverlaging worden geëist. Het soort lawaai is zeer verschillend en hangt af van de situatie. Het hoeft niet altijd harde muziek te zijn, want ook kleine geluidjes kunnen op den duur vervelend zijn. Wat ook niet genoemd kan worden als reden voor huurverlaging is verkeerslawaai. Hoewel vliegtuig- of autolawaai ook zeer hinderlijk kan zijn, is dit niet voldoende om de huurprijs te verlagen, zolang het binnen de grenzen van de ligging van de flat blijft. Dus voordat u er intrekt, moet u goed opletten waar de woning staat en welke geluidsoverlast u kunt verwachten.