Vakantieverblijf | Lukinski

Flat verkopen met huurder: rechten, plichten & bijzonderheden

Laura — Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000

HERHAALING (Proef 3). De vorige poging was foutief. De vorige poging heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELKE zin volledig naar het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles anders niet.

Flat verkopen met huurder – de verkoop van een verhuurd koopappartement kan een winstgevende manier zijn om kapitaal vrij te maken, gebonden eigen vermogen opnieuw te beleggen of een portefeuille strategisch om te structureren. De procedure heeft echter aanzienlijke bijzonderheden: huurdersrechten, kündigingsverbod, voorkooprecht en een aanzienlijk kleiner koperencircuit leiden in de praktijk tot prijskortingen van 20 tot 35 procent ten opzichte van de verkoop zonder huurder. Alle details over het hele proces vindt u in ons Ratgeber Immobilienverkauf. In dit artikel leert u welke rechten huurders hebben, hoe u de juiste koper vindt, welke fiscale valkuilen er liggen en hoe u ondanks het huurverhouding een marktconforme prijs kunt behalen.

Flat verkopen met huurder: Dit moet u weten

De verkoop van een verhuurd appartement is duidelijk complexer dan de verkoop van een leegstaand onroerend goed. Van de uitsluiting van ontslag volgens artikel 566 BGB tot het voorkeursrecht van de huurder (artikel 577 BGB) en de wettelijke wachttijd voor ontslag vanwege eigen gebruik (artikel 577a BGB) zijn er veel juridische obstakels. Daarnaast: het koperen publiek verkleint zich – zelfgebruikers vallen af, beleggers worden tot de hoofddoelgroep. Laten we de belangrijkste punten in detail bekijken.

Ontslagbescherming: aankoop brengt geen huurverhouding tot einde (artikel 566 BGB)

Een verkoop van de Flat leidt niet tot het einde van de huurverhouding. De centrale beginsel „aankoop brengt geen huurverhouding tot einde“ is vastgelegd in artikel 566 BGB: de nieuwe eigenaar tredet in alle rechten en plichten van het bestaande huurovereenkomst. Huurprijs, ontslagtermijnen, schoonmaakreparatieclausules, modernisatieovereenkomsten – alles blijft onveranderd. De huurder heeft verder het recht op ongestoord bezit van de Flat, zolang hij zijn contractuele plichten nakomt.

Praktisch betekent dit: ook al ligt de huurprijs al jaren onder het marktniveau, kan de nieuwe eigenaar het contract niet gewoon aanpassen. Huurverhogingen zijn alleen mogelijk binnen de kappingsgrens (15–20 procent in drie jaar) en de lokaal gebruikelijke vergelijkshuur. Gelijk deze punt leidt bij sterk onderhuurde objecten tot aanzienlijke korting op de prijs.

Het belangrijkste op een blik:

§ 566 BGB: koop breekt niet de huur
Koopwaar neemt huurovereenkomst inclusief alle clausules over
Kaution gaat eveneens over op de koopwaar (§ 566a BGB)
Huurverhogingen zijn alleen mogelijk binnen het wettelijke kader
Verkoper blijft verantwoordelijk voor achterstallige huur tot overdracht

Voorkeursrecht van de huurder (§ 577 BGB)

Wordt een flatgebouw voor het eerst in afzonderlijke koopappartementen opgedeeld en verkocht aan derden, dan heeft de huurder een wettelijk voorkeursrecht. Deze beschermingsmechanisme moet voorkomen dat huurders door omzetting en verkoop uit hun appartement worden verdreven. Belangrijk: het voorkeursrecht geldt alleen bij de eerste verkoop na opdeling – niet bij elke latere verkoop.

So werkt het voorkeursrecht in de praktijk:

Verkoper moet huurder schriftelijk informeren over de inhoud van de koopovereenkomst
Huurder heeft twee maanden de tijd om het voorkeursrecht uit te oefenen
Uitoefening moet in notariële vorm plaatsvinden
Huurder treedt in onder dezelfde voorwaarden als de derde kooper
Uitzondering: verkoop aan familieleden of leden van het huishouden – hier geldt geen voorkeursrecht

Welke andere bijzonderheden er bij het opdelen van een meervoudig woningcomplex rekening mee moeten worden gehouden, leest u hier: Woningen afzonderlijk verkopen.

Ontzeggingssperperiode na omzetting (§ 577a BGB)

Een vaak onderschat punt: wordt een huurwoning omgezet in een eigendomswoning en verkocht, geldt voor de nieuwe eigenaar een ontzeggingssperperiode voor eigen gebruik en verkoopontzegging. Tijdens deze periode mag de koper de huurder niet op grond van eigen gebruik ontslaan.

Overzicht van de sperperiodes:

Bundeswijde minimale bescherming: 3 jaar na eigendomsoverdracht
In gespannen markten voor flats (volgens landelijke regelgeving): tot 10 jaar
Geldt voor grote steden zoals München, Berlijn, Hamburg, Kxf6ln, Frankfurt
De termijn begint met de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het onroerend goed register

Voor investeerders is dit neutraal tot positief – zij willen immers verhuren houden. Voor eigenaars die zelf willen wonen kan deze wachttijd een deal-breaker zijn en sluit deze koperengroep feitelijk uit.

Verhuurverklaring: de duurzame, maar duur oplossing

Wilt u de flat leeg verkopen om de hogere eigenwoningprijs te bereiken, is de verhuurverklaring vaak de enige rechtsveilig manier. De huurder geeft tegen een uitkering vrijwillig op zijn huurdersrechten en verhuist op een afgesproken tijdstip.

Marktgewone uitkeringshoeveelheden:

Standaard: 6 tot 12 netto koude huur
In gespannen markten: 12 tot 24 netto koude huur
Groot ongeveer: 10.000 € tot 50.000 €, in toplocaties ook aanzienlijk meer
Regel van duim: uitkering moet onder het prijsverschil verhuurd/leeg liggen

Rekenvoorbeeld: Een flat in München met een koudhuur van 1.200 € levert verhuurd 480.000 €, leeg 620.000 €. Verschil: 140.000 €. Een afkoping van 30.000–50.000 € is hier economisch zinvol, omdat er nog steeds 90.000–110.000 € meer opbrengst overblijft.

Bekijkrecht van de verhuurder

Of het nu een maisonettewoning of een microflat is – wilt u uw flat verkopen, dan mag u bezoekstermijnen afstemmen. Allereerst is het bekijkrecht echter duidelijk beperkt. De verhuurder moet de privacy van de huurder respecteren, de termijnen voldoende vooraf aanbieden (gewoonlijk: minstens 3–4 dagen vooraf) en het doel noemen.

Wat de rechtspraak als redelijk beschouwt:

Maximaal één bezoek per week
Werkdagen tussen 10 en 19 uur, zaterdagen beperkt
Voortrekkingstermijn: minimaal 24 uur, beter 3–7 dagen
Bekijkduur: maximaal 30–45 minuten per afspraak
Groepsbezoeken met meerdere belangstellenden toegestaan, maar niet verplicht

Tips uit de praktijk: Bied de huurder een kleine vergoeding voor de moeite (bijvoorbeeld 50–100 € per afspraak) of een eenmalige compensatie. Dat vermindert conflicten aanzienlijk en zorgt voor samenwerking bij de afspraken.

Eigen gebruiker: Opzegging bij eigen gebruik

Voorwaarden voor een geldige opzegging bij eigen gebruik

Als de verhuurder de woning voor zichzelf of dichtbij verwante personen nodig heeft, is een opzegging bij eigen gebruik mogelijk – maar alleen onder strikte voorwaarden. Een algemene bewering is niet voldoende; de behoefte moet concreet en toegankelijk worden uitgelegd.

Wie als „dichtbij verwante personen” wordt beschouwd:

Echtgenoten, geregistreerde partners, kinderen, ouders
Broers en zussen, opa’s en oma’s, kleinkinderen
Schoonouders, schoonkinderen (onder bepaalde omstandigheden)
Personeel dat familieleden in huis verzorgt

Opzegtermijnen bij eigen gebruik

Herhaling (probeer 5). De vorige poging was fout. De vorige poging heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELK zin volledig naar het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles andere niet.

Huurduur tot 5 jaar: 3 maanden kündigingsfrist
Huurduur van 5 tot 8 jaar: 6 maanden
Huurduur vanaf 8 jaar: 9 maanden
Bij omzetting: extra 3–10 jaar wettelijke wachttijd (§ 577a BGB)

Harthandelingsclausule en risico’s

De huurder kan volgens § 574 BGB bezwaar maken als de korting voor hem een bijzondere last zou betekenen – bijvoorbeeld bij hoge leeftijd, ernstige ziekte, zwangerschap of ontbrekende vervangende woning. Bovendien is voorzichtigheid geboden: als de aangegeven eigenwoning later niet wordt gebruikt („vervalsde eigenwoning”), kunnen schadevergoedingseisen in de orde van vijf- tot zestigduizend euro ontstaan.

Voorwaarden voor een geldige eigenwoningkorting overzichtelijk:

Gerechtvaardigd, concreet belang van de verhuurder
Eigen gebruik voor zichzelf of dichtbijstaande familieleden
Schrijven van de reden met naam en behoefte
Aanhouden van de wettelijke kündigingsperiode
Achtzaamheid ten aanzien van de wachttijd na de omzetting
Feitelijke uitvoering na het uitkomen is verplicht

Vermietet vs. onvermietet: De directe vergelijking

De beslissing „vermietet verkopen of leeg verkopen“ heeft aanzienlijke financiële gevolgen. Hieronder een directe vergelijking van de belangrijkste factoren:

Kriterium	Vermietet verkaufen	Leer verkaufen
Verkaufspreis	20–35 % onder marktwaarde	100 % marktwaarde
Kopersdoelgroep	Belegger, investeerders	Zelfgebruiker + beleggers
Vermarktungsdauer	Vaak langer (3–6+ maanden)	Meestal sneller (1–3 maanden)
Bewaardingsmaatstaaf	Mietmultiplikator / rendement	Vergelijkswaarde / zaakwaarde
Uitgaven bezoek	Hoog (huurderscoördinatie)	Laag (altijd mogelijk)
Home Staging mogelijk	Nee	Ja
Risiko Mietausfall	Door de koper te dragen	Niet relevant
Verhandelingsruimte	Beperkt	Groter

Beleggers als doelgroep: Zo denken investeerders

Evaluatie via de huurvermenigvuldiger

Tijdens het kopen van een onroerend goed op eigen gebruik kopen mensen vaak emotioneel en nemen vergelijksprijzen als maatstaf, terwijl beleggers onroerend goed puur rekenkundig evalueren via de huurvermenigvuldiger (ook wel vermenigvuldiger genoemd). De formule: aankoopprijs ÷ jaarlijkse nettohuur = factor.

Marktgewone factoren per locatie:

A-locaties (München, Hamburg-Innenstadt): factor 30–45
B-locaties (Düsseldorf, Stuttgart, Keulen): factor 22–32
C-locaties (gemiddelde grote steden): factor 16–24
D-locaties (middensteden): factor 12–18

Berekeningsvoorbeeld: Een Flat met 1.000 € koudhuur (12.000 € per jaar) levert in München bij factor 35 een verkoopprijs van 420.000 € op, in Leipzig bij factor 22 slechts 264.000 €. Wie onderhuurt, zou voor de verkoop moeten controleren of een juridisch veilige huurverhoging mogelijk is – elke extra euro maandhuur verhoogt de verkoopprijs met de factor × 12.

Welke investortypen zijn in aanmerking te nemen?

Privé belegger: Zoekt 1–3 objecten voor pensioen, gericht op factor
Bestandshouder / Family Office: Koopt portefeuilles, let op cashflow en locatiekwaliteit
Fix-and-Flip-Invester: Zoekt objecten met waardeverhogingspotentieel, vaak met aflopende huurovereenkomsten
Institutionele investeerders: Relevant vanaf portefeuillegroottes, hoge renditeeisen

Belastingaspecten bij de verkoop

Spekulationsbelasting (artikel 23 EStG)

HERHALING (Probeer 3). De vorige poging was foutief. De vorige poging heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELK zin volledig in het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles andere niet.

Belangrijke punten over de speculatieperiode:

10 jaar houdperiode bij verhuurd objecten

Beëindiging voor eigen gebruik: Beëindiging voor eigen gebruik na aankoop van een gehuurd goed

Laura — Mon, 11 Oct 2021 07:55:38 +0000

Kennisgeving van eigen behoefte – U koopt een huurwoning en wilt er nu zelf intrekken? Dit is ook mogelijk met een kennisgeving van eigen behoefte. Voorwaarde hiervoor is dat u zelf begrijpelijke redenen heeft of dat een begunstigde de woning betrekt. Ontdek hier alles wat u moet weten over de termijn voor het opzeggen van een huurcontract, de belangrijke redenen en de rechthebbenden. Meer op startpagina.

Bericht van eigen gebruik: Definitie en uitleg

Als u een pand koopt dat al verhuurd is, betekent dit niet dat u het moet blijven verhuren. Integendeel, in sommige gevallen kunt u zelfs kort na de aankoop uw intrek nemen in uw nieuwe woning. Daartoe moet u dan een kennisgeving van eigen behoefte opstellen en indienen.

Termijn voor de verklaring van eigen behoefte: 3 tot 9 maanden

Laten we nu stap voor stap de details van een dergelijke beëindiging bekijken.

Aantoonbare redenen voor eigen gebruik: kinderwens, ouderdom & Co.

U moet dus aantonen waarom u de huur opzegt. Niet elke reden is ook een reden voor eigen behoefte. In plaats daarvan moet u kunnen aantonen dat u het huis of appartement om dwingende redenen moet betrekken en geen alternatief hebt. Ziekte, ouderdom of zwangerschap kunnen zulke redenen zijn.

Hier zijn enkele voorbeelden:

Verlangen om kinderen te krijgen
Uitbreiding leefruimte
Professionele verhuizing
Vervangende flat
Hoge leeftijd
Ziekte

Bericht voor de begunstigden: Van kinderen tot oma

Bovendien kunt u de huurders ook op de hoogte brengen als een persoon die u ten goede komt de woonruimte dringend nodig heeft. Dit omvat kleinkinderen, levenspartners en ook schoonkinderen en ouders.

Begunstigden zijn onder meer:

Kinderen
Ouders
Grootouders
Broers en zussen
Kleinzoon
Nichten en neven
Schoonkinderen en schoonouders
Echtgenoot
Levenspartner

Neven en nichten, kleinkinderen en stiefkleinkinderen behoren eveneens tot de groep van begunstigden. In sommige gevallen zult u bewijs nodig hebben van de precieze achtergrond en de relatie tussen u en de persoon.

Leestip: Alles over het onderwerp van het kopen van onroerend goed

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

Onroerendgoed kopen: leren – extern

Wonen in Westend ( Frankfurt): Koop een huis, appartement & grond – tips, prijzen per vierkante meter en bezichtigingen

Laura — Fri, 11 Jun 2021 08:48:49 +0000

Wonen in Westend – Het welvarende Westend inspireert met zijn centrale ligging, hoge levenskwaliteit en unieke flair die wordt gekenmerkt door de historische elegantie van de afgelopen eeuwen. Samen met Frankfurt’s Nordend is Westend een van de meest aantrekkelijke woonwijken in Frankfurt. Wilt u investeren in een woning in Westend als kapitaalinvestering? Een huis, een stuk grond of een flat kopen? Ontdek alles wat je moet weten over wonen in Westend, de duurste straten en populairste hoekjes, en een overzicht van alle prijzen per vierkante meter – Welkom in Westend! Terug naar overzicht: Wonen in Frankfurt.

Wonen in Westend: chique wijk met elegante flair

De hoofdstraat van de Westend wordt gekenmerkt door unieke cafés, bekroonde restaurants en luxueuze boetieks. Dit is niet alleen van belang voor de plaatselijke bedrijven en ondernemingen, maar ook voor de bewoners van deze exclusieve woonwijk. Geen wonder: in de 19e eeuw kwamen hier immers alleen de rijksten van de stad. Sindsdien heeft de Westend zijn reputatie behouden. Verzorgde groene ruimten en ontzagwekkende herenhuizen vormen hier het stadsbeeld.

Welkom in Frankfurt: Internationale metropool in Hessen

Frankfurt wordt beschouwd als een van de indrukwekkendste steden van Duitsland. Moderne wolkenkrabbers sieren de skyline van het stadscentrum, het bankdistrict, de thuisbasis van veel grote Duitse en Europese banken, biedt volop werkgelegenheid, en de veelheid aan exclusieve boetieks en culinaire lekkernijen uit de hele wereld verrukken niet alleen de al lang gevestigde inwoners van Frankfurt, maar ook nieuwkomers uit heel Europa. De economische kracht van de stad en haar toplocatie maken Frankfurt tot een van de belangrijkste en meest internationale metropolen van Duitsland.

Westend: Kaart & Ligging

Westend ligt dicht bij het stadscentrum van Frankfurt en dus niet ver van de andere gewilde wijken Nordend, Gallus & Co.

Hier is een kaart en locatie van het Westend:

Sights, Monuments & Co.

Het chique Westend is niet alleen de thuisbasis van een groot aantal historische monumenten en bezienswaardigheden, maar ook van tal van groene ruimten en parken die bijdragen tot de charme van de wijk. Terwijl de Botanische Tuin meer dan 5.000 plantensoorten herbergt, nodigt de Palmentuin u uit voor een exotische rondreis door de tropen. Ook het op twee na grootste park van de stad, het Grüneburgpark, is hier thuis.

De volgende bezienswaardigheden liggen in het Westend voor de deur:

Grüneburgpark
Koreaanse tuin
Botanische Tuin
Palmtuin
Senckenberg Museum
Messeturm

Bezienswaardigheden: Een rondleiding door de Westend

Het Westend is dus niet alleen een werkwijk, maar ook een van de aantrekkelijkste woongebieden van Frankfurt. Terwijl de vele groene ruimten en parken uitnodigen tot een wandeling, biedt de Goethestraße met zijn luxe boetieks uit alle hoeken van de wereld een eersteklas winkelervaring. Ga met ons mee op onze tour door de Westend.

Lees hier meer! Frankfurt: duurste straten

Goethestraße: Exclusieve winkelstraat – Dior, Armani, Gucci & Co.

Luxueuze woonwijk: herenhuizen, villa’s & co.

Onroerend goed & prijzen per vierkante meter in Westend

Wilt u een huis kopen in het elegante Westend? Veel meer: direct een meergezinswoning kopen als beleggingspand om die vervolgens lucratief te verhuren? Zowel huizen als flats zijn erg populair in de Westend. Terwijl u rekening moet houden met prijzen per vierkante meter van tussen de 3.000 en 4.700 euro voor huizen in nieuwe en oude gebouwen, zijn appartementen iets duurder: hier betaalt u al gauw tussen de 10.300 en 14.500 euro. Vooral als er kort voor de verkoop handelaars, architecten en dergelijke bij betrokken waren, moet u een hogere verkoopprijs verwachten.

Hier is een overzicht van alle prijzen:

Een huis kopen (bestaand): 3.890 €/m²
Koop een huis (nieuwbouw): 3.570 €/m²
Flat kopen (bestaand): 9.122 €/m²
Flat kopen (nieuwbouw): 12.673 €/m²

Conclusie: wonen en leven in Westend

Wonen en leven in Frankfurt – Vooral de Westend maakt indruk met zijn adembenemende architectuur uit vervlogen tijden, verzorgde groene ruimten en de luxueuze Goethestrasse. De vastgoedmarkt van Frankfurt is booming. Dit wordt ook weerspiegeld in de vastgoedprijzen in Frankfurt. Het leven in de Westend is exclusief en discreet. Niet alleen jonge gezinnen met kinderen, ambitieuze singles en investeerders, maar ook menig bekend gezicht uit de film-, televisie-, sport- en muziekwereld komt hier aan hun trekken. Flats zijn het meest populair hier. Hoewel de prijzen per vierkante meter tot de duurste van de hele stad behoren, zijn ze het zeker waard.

Frankfurt am Main: Onroerend goed in de financiële metropool

Frankfurt is zeker de meest indrukwekkende Duitse stad. Als je in het centrum van Frankfurt staat, als je hier binnenrijdt, zijn de wolkenkrabbers iets heel indrukwekkends. Hierdoor lijkt de stad twee keer zo groot als Berlijn, drie keer zo groot als München en vier keer zo groot als Keulen. De aantrekkelijke ligging direct aan de Main en in het centrum van Midden-Europa blijft mensen uit heel Duitsland en de hele wereld naar de stad lokken. Frankfurt a.M. staat bekend om zijn unieke skyline, wolkenkrabbers en een bloeiende financiële markt. Maar de stad biedt zoveel meer. Musea, groenzones, de opera, kunstzalen. Cultuur zo ver als het oog kan zien.

Onroerend goed in Frankfurt

Met zijn opera, theaters en museummijllen heeft Frankfurt alles wat hoge cultuur nodig heeft. Bovendien is er een goede gastronomische scène die zijn gelijke in de wereld niet kent als het op internationaliteit aankomt. Er zijn prachtige parken in de stad, evenals de dierentuin en de palmentuin, zodat u de stad niet hoeft te verlaten voor een korte vakantie. De Main is een uitnodigende plek om te flaneren, samen met chique winkelgalerijen. De wolkenkrabbers zijn ook een attractie op zich. En als u in de zomer een van de vele festivals bezoekt, is het moeilijk om u los te rukken van het uitzicht op de skyline.

Onroerend goed Frankfurt

Wonen in Frankfurt am Main: Populaire wijken en buurten

Met minder dan een miljoen inwoners is de metropool in het Rijn-Maingebied wereldwijd bekend en de thuishaven van de op één na grootste luchthaven van Duitsland. Geen wonder, per slot van rekening wordt Frankfurt beschouwd als een aantrekkelijke plaats om te wonen. Terwijl het opkomende Gallus overtuigt met zijn hippe flair en uitstekende locatie, inspireren het Westend en Nordend met hun elegante charme gekoppeld aan historische flair. Ontdek hier alles over de populairste wijken van Frankfurt, hun locaties en prijzen per vierkante meter. Naar het overzicht: Wonen in Frankfurt am Main

North End
Westend

Verkopen, kopen en wonen in Frankfurt am Main

Of het nu gaat om het moderne Nordend, het opkomende Gallus, het internationale Westend of de populaire naburige stad Offenbach, de huidige prijstrend maakt het de moeite waard om uw woning in Frankfurt te verkopen! U wilt uw appartement, uw appartementsgebouw of uw stuk grond in Frankfurt verkopen? Ontdek hier waar u rekening mee moet houden bij de verkoop van uw woning in Frankfurt. Ook: Onze gratis gidsen en tips over de onderwerpen taxatie van onroerend goed, off market en alle prijzen per vierkante meter in Frankfurt – Welkom in Frankfurt! Naar het overzicht: onroerend goed verkopen in Frankfurt.

Explainer video: Foreclosure kort en bondig samengevat

Laura — Fri, 21 Jun 2019 16:00:12 +0000

Inbeslagneming – Bevindt u zich in de onfortuinlijke situatie dat uw huis in beslag wordt genomen en wilt u nu weten hoe de hele zaak in zijn werk gaat en hoeveel tijd u nog heeft om uw woning in bezit te houden? Of bent u op jacht naar een koopje en wilt u zich daarop voorbereiden en te weten komen hoe een executieveiling werkt en welke tips er zijn?

Gedwongen verkoop snel uitgelegd – procedure, tips & trucs

Als u geen zin hebt om lange uiteenzettingen te lezen over de procedure van een gedwongen verkoop of over de tips en trucs, hebben wij hier enkele video’s voor u samengesteld waarin deze onderwerpen op een begrijpelijke en goede manier worden uitgelegd.

Lees ook:

Uitleg over gedwongen verkoop
Online portaal en lijst van arrondissementsrechtbanken
Voorkom executie
Onderwerping aan uitvoering
Ontvanger
Verplichte hypotheek

Als u als bieder wilt deelnemen aan een gedwongen verkoop of u wordt geconfronteerd met de gedwongen verkoop van uw eigen onroerend goed, is het eerste wat u zich afvraagt hoe een dergelijke procedure eigenlijk werkt. Meer op home. De procedure is altijd dezelfde en stevig geregeld. In deze video leert u de exacte procedure van een gedwongen verkoop. Claus Roppel legt de procedure op zo’n manier uit dat die voor elke leek begrijpelijk is. Om überhaupt een tenuitvoerleggingsprocedure te kunnen inleiden, moet eerst aan bepaalde voorwaarden voor tenuitvoerlegging zijn voldaan.

De handhavingsvereisten

Titel – een document, gerechtelijke uitspraak of executoriale titel waarin de ten uitvoer te leggen vordering is vastgesteld.
Clausule – Officiële verklaring van uitvoerbaarheid
Betekening of kennisgeving – de titel moet aan de schuldenaar zijn betekend voor of bij de aanvang van de tenuitvoerleggingsprocedure

In deze video legt Christian Schmitt uit met welke zaken rekening moet worden gehouden bij deelname aan een executieveiling en geeft hij nuttige tips en vinkjes.

Koopjesjagen op executieveilingen

Als u nog niet zeker weet of u moet deelnemen aan een executieveiling, kan deze video nuttig voor u zijn. Zijn koopjes gemeenschappelijk op een afscherming veiling, of heb je meestal betalen het gangbare tarief, of zelfs meer?

Deze video gaat over tips die u kunnen helpen bij de voorbereiding van een executieveiling. Het is verstandig om het evenement een paar keer te bekijken voordat u zelf een executieveiling bijwoont. U kunt de data van de gedwongen veilingen vinden op websites, zoals Zvg24, of op de aankondigingsborden van de betrokken plaatselijke rechtbanken. De meeste bieders gaan naar een gedwongen verkoop met het doel een koopje te krijgen. Maar om dit doel te bereiken, moet u zich goed voorbereiden op de gedwongen verkoop.

Kansen en risico’s

In deze video leert u meer over de mogelijkheden en risico’s van een executieveiling. Hier zijn 4 dingen die u zeker moet overwegen voordat u deelneemt aan een executieveiling:

Herziening van de taxaties van de marktwaarde
Kadastrale bestanden controleren
Noteer het bestandsnummer van het object om nog meer informatie te verkrijgen.
Indien mogelijk, maak een afspraak voor bezichtiging

Risico’s van een gedwongen verkoop – Wat u in gedachten moet houden

Natuurlijk zijn er ook bepaalde risico’s verbonden aan een gedwongen verkoop. Een gedwongen verkoop houdt risico’s in waarvan u zich zeker bewust moet zijn. Hier hebben wij mogelijke risico’s voor u op een rijtje gezet, zodat u zich kunt voorbereiden op de situatie in geval van een gedwongen verkoop.

Persoonlijke bezichtiging zelden mogelijk

Alvorens deel te nemen aan een openbare verkoping van een onroerend goed, is het belangrijk om vooraf voldoende informatie in te winnen. Helaas is het zelden mogelijk het interieur van een woning van tevoren te inspecteren, aangezien de bewoner geen inzage in het interieur hoeft te geven. Daarom komen eventuele beschadigingen of gebreken vaak pas achteraf aan het licht.

Bestaande huur moet blijven – tenzij eigen gebruik nodig is

Als u een reeds gehuurde woning op een veiling koopt, wordt u automatisch de huisbaas en heeft u niet het recht de huur op te zeggen, tenzij u de woning voor eigen gebruik nodig heeft. U bent dus tot op zekere hoogte gebonden aan de huurders.

Bieder biedt meer dan financieel mogelijk is

Bij een gedwongen verkoop bestaat altijd het risico dat men in een zogenaamde “biedingswoede” terechtkomt. Als de wens om het goed op een veiling te kopen bijzonder groot is, neemt het risico toe om in een dergelijke situatie terecht te komen. De actieve bieders drijven elkaar op en merken op een gegeven moment niet meer dat ze de limiet die ze zelf hebben gesteld al hebben bereikt. Als gevolg hiervan kan het gebeuren dat men zichzelf financieel in de vernieling rijdt. Zodra een gedwongen verkoop is gesloten, is er geen herroepingsrecht meer.

Geen garantie op constructiefouten

Het is bijzonder vervelend wanneer u erin geslaagd bent een eigendom op een veiling te kopen en er nadien bouwgebreken optreden. Het nadeel van een verplichte veiling is dat er geen garantie is voor constructiefouten.

Na het bekijken van deze video’s, zou je genoeg moeten weten over het proces, tips en trucs. Wilt u nog meer weten over het proces van een executieveiling? Dan kunt u hier meer te weten komen:

Beëindiging eigen gebruik BGH-arrest en stijgende prijzen voor kopers – Immo News KW21

Laura — Fri, 24 May 2019 19:02:15 +0000

Ontslag van eigenaarsbezetting – De uitspraak van het BGH is het grote onderwerp in de vastgoedkranten van vandaag. Zelfs in Focus en Spiegel bespreken de redacteuren de uitspraak. Spiegel vraagt in de titel “Uitgeklaagd zodat de winst stijgt?” – een belangrijke vraag voor duizenden huurders elk jaar. De huidige hausse in de bouw gaat door, nieuwbouw, renovatie, er wordt nog steeds zwaar geïnvesteerd in het goud van woningen. Tegelijkertijd zien sommige commentatoren dat de prijzen van onroerend goed voor kopers sterk stijgen. De huurindex wordt bekritiseerd en sommigen dringen aan op een echte hervorming. Wij hebben alle belangrijke krantenkoppen en vastgoednieuws van de week voor u. U vindt de verzamelde perscommentaren na ons overzicht, hier: Immo Nieuws.

Ontslag van eigen gebruik – De uitspraak voor huurders en verhuurders

Opzegging voor eigen gebruik – De opzegging van een appartement voor eigen gebruik is voor veel huurders een echte stresssituatie. Plotseling moet je op zoek naar een nieuwe flat. Als u in de agglomeraties Berlijn, Essen, Dortmund, München of Frankfurt am Main woont, is het moeilijk om een gelijkwaardige flat te vinden. Ofwel moet u concessies doen op het vlak van locatie, grootte of huur, die aanzienlijk zal stijgen. Natuurlijk is het legitiem voor de verhuurder om de huur op te zeggen.

Niettemin zijn er gevallen van beëindiging van het eigenwoningbezit die verder gaan dan het niveau van echt eigenwoningbezit. Black sheep maken dus winst door het gebouw opnieuw te verhuren en vaak ook tegelijk te moderniseren en te renoveren om het energie-efficiënter te maken. Vorige week nog berichtten wij over het initiatief van Juso-leider Kevin Künast. Met zijn voorstel voor de algemene onteigening van onroerend-goedmaatschappijen maakte hij furore in de politiek, maar ook in alle onroerend-goedkranten. Zijn gedachten gaan over de onteigening van onroerende goederen die verder gaan dan het eigen noodzakelijke of, kort gezegd: 1 persoon, 1 eigendom. Het BGH-arrest heeft ook betrekking op grote ondernemingen en bedrijven met grote portefeuilles in onroerend goed. In The Focus wordt ook ingegaan op het arrest en de gevolgen ervan. Focus vat het samen als “[nieuwe] hindernissen voor beëindiging”. Meer in het bijzonder behandelt het arrest de vraag: Hoe hoog is het percentage gerechtvaardigde opzeggingen van door de eigenaar bewoonde woningen? Deze week is het vonnis gewezen, zoals ook te lezen is in Manager Magazin, omdat beëindiging van het eigen gebruik vaak wettig is.

Beëindiging van eigen gebruik – Uw rechten als huurder – Video

Bouwhausse en kritiek op de huurindex

Bouwhausse in Duitsland houdt aan – Geen einde in zicht, de bouwhausse in Duitsland houdt aan. Dat is het onderwerp van de Immobilien Zeitung van deze week. Hoewel velen al enige tijd een recessie zien, blijft de economische groei stabiel, namelijk 0,4% in het eerste kwartaal. Dit na vele zeer succesvolle jaren. Er is dus geen reden tot klagen en veel Duitse beleggers en huizenbouwers profiteren nog steeds van de gunstige economische situatie en de lage rentetarieven. Meer over dit onderwerp kunt u deze week hier lezen: Bouwhausse houdt aan (Immobilien Zeitung).

Nu of nooit! Want “De beste tijd om een flat te kopen is voorbij” zegt de Frankfurter Allgemeine. Degenen die hun eigendom in Frankfurt willen verkopen, hebben nu de beste kans om goede winsten te maken. Wie wil kopen, moet nu toeslaan, voor de prijzen blijven stijgen. Lees meer hierover in de Frankfurter Rundschau: De beste tijd om een flat te kopen is voorbij.

#Immobile verkaufen in #Frankfurt am Main – Das Thema diese Woche auf IHV https://t.co/Qw8GOA4dbC

— IhrHausverkauf.de (@ihrhausverkauf) May 24, 2019

Mietspiegel in der Kritik – Nadat het gebouw is verhuurd. De basis voor veel beoordelingen is de huurindex. Toch is er kritiek en sommigen dringen nu aan op een hervorming van de huurindex. “Hervorming van een instantie” zegt het Handelsblatt deze week. De huurindex is de basis, niet alleen voor de huurders, ook de verordeningen zijn gebaseerd op de plaatselijke huurindex. Meer over dit onderwerp is nu te vinden in het Handelsblatt: Mietspiegel in der Kritik.

Voorts gaat het deze week over de verscherping van de regels voor schoorstenen en open haarden. Dit probleem treft in feite miljoenen huishoudens in Duitsland. Veel onderwerpen waarvoor één zondag nauwelijks genoeg is. Met de headlines van deze week wensen wij u een leerzaam weekend en een succesvolle start van de komende week!

Onroerend goed nieuws:

Manager Magazin over de huidige zaak betreffende de beëindiging van het gebruik door de eigenaar

In het begin van Vastgoednieuws hebben wij reeds verslag uitgebracht over het actuele onderwerp van Manager Magazin. Het BGH heeft geoordeeld dat de beëindiging van een huurcontract met een eigenaar vaak wettig is. Andere nieuwe koppen deze week gaan over “Miljardair Ortega zet in op Amerikaans onroerend goed: Richest Spaniard – from textile billionaire to real estate mogul”, een zeer interessant artikel over een opkomend bedrijf in de VS:

Focus Online op nog meer milieubescherming – Worden miljoenen bedreigd door omschakeling?

Het huidige klimaatdebat zet aan tot veel ideeën. Momenteel is de minister van Milieu voornemens de voorschriften voor schoorstenen en rookkanalen aan te scherpen. De blog Focus Online bericht ook over “Nieuwe hindernissen voor beëindiging: Voor verhuurders is de uitspraak van het BGH over eigen gebruik een groot risico” . Meer nieuws en actuele wetten:

Frankfurter Allgemeine ziet gunstige tijd voor koop over

De Frankfurter Allgemeine van deze week heeft een aantal boeiende artikelen, bijvoorbeeld “Constitutioneel jurist Schorkopf: Beschermt het EU-recht tegen onteigening?” en “Duitse onroerendgoedmarkt: De beste tijd om een huis te kopen is voorbij”. Meer nieuws van de afgelopen dagen:

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise schlechte Karten. Es sei denn, er beruft sich auf einen Härtefall. Der Bundesgerichtshof entscheidet heute über zwei solcher Eigenbedarfskündigungen. https://t.co/sfxWrlCcLa zeigt die Hintergründe auf. https://t.co/LGSye9brAg

— FAZ Immobilien (@FAZ_Immobilien) May 22, 2019

Handelsblatt over de kritiek op de huurindex

Zoals in het begin gemeld, is er kritiek geuit op de huurindex. Ook in München, een van de steden met de hoogste huurprijzen. Hier kunt u ook het tv-verslag zien:

Meer koppen in het Handelsblatt:

Hoe berekent u de huurindex?

Star over 5 misvattingen in huurrecht

Sterns blog gaat over “Surf Shack: deze dromerige hut zit in een kartonnen doos en kan door leken worden gebouwd” en “Renoveren, dutjes doen, onderverhuren: had je het kunnen weten? Vijf veel voorkomende misvattingen in het huurrecht” . Meer nieuws van de week:

Haufe over de beeldcultuur van Vonovia

Na de kritiek van de Juso-leider en de grote publieke en media-aandacht, werkt Vonovia natuurlijk aan de verbetering van haar eigen imago. Daarom neemt Haufe het bedrijf deze week onder de loep. Nieuw van Haufe deze week zijn “Beeldcultuur: Vonovia wil een van de “good guys” zijn” en “Voor eigen rekening: Haufe en d.velop werken samen”. Meer onroerend goed nieuws voor huurders, kopers en verkopers:

T-Online over het huurcontract: Belangrijke en ongeldige clausules

Deze week heeft T-Online onderwerpen als “Koude huur, stadsdeel – München moet bepaalde huurindexgegevens bekendmaken” en “Controleer servicekostenafrekeningen beter – Deze fouten gebeuren keer op keer”. Nieuwe onderwerpen van de week:

Süddeutsche Zeitung ziet prijzen stijgen zoals FAZ

De Süddeutsche Zeitung blog van deze week gaat over “Prijzen gaan door het dak” en “Wat is er waar van de mythe van “Hotel Mama”? Updates en nieuws van de krant:

Staatsblad over Seehofer’s stimulans voor energie-efficiënte renovatie van gebouwen

Deze week in de Bundesanzeiger o.a. “Coalitiecomité voor onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord”, maar ook “Mietpreisbremsengesetz: Mieter nicht gegen Vermieter ausspielen”. Nieuwe artikelen, krantenkoppen en trends:

Huurwet: speel huurders niet uit tegen verhuurders
Coalitiecomité over onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord
Energie-efficiënte renovatie van gebouwen: ZIA juicht initiatief van Seehofer toe

Berlin.de over waarschuwing tegen woekerreclames

Nieuwe artikelen en berichten van Berlin.de deze week zijn onder meer “Minister van Financiën: maak snel werk van de hervorming van de onroerendgoedbelasting” en “Huurdersverenigingen: kunnen verhuurders waarschuwen voor woekerreclame” . Meer krantenkoppen van de week:

Immobilien Zeitung over Blackstone: 200 miljard euro gekraakt

Bouwen is nog steeds populair en veel Duitsers blijven investeren in hun eigen huis. Niet alleen huizenbouwers, maar natuurlijk vooral bedrijven begeven zich op de markt. Gunstige rentetarieven, een goede en solide economie, de beste basis voor investeringen en kapitaalinvesteringen in onroerend goed. Daarnaast staan er vele andere interessante onderwerpen zoals “Blackstone doorbreekt de geluidsbarrière van 200 miljard euro” en “villa’s in Wiesbaden kosten gemiddeld 1,7 miljoen euro” in het tijdschrift. De berichten en meer tips zijn hier te vinden:

IM Immobilienmanager op Rehabilitatie met een Systeem

Systematische herontwikkeling, dat is waar de Immobilienmanager van deze week over gaat. Deze week in IM Immobilienmanager onder meer artikelen over “De RETT-blokker en de gevolgen voor de vastgoedsector” en “De gronden: Ontwikkelingsplan voor geplande stadswijk in Maagdenburg moet in 2020 klaar zijn”. Meer nieuws vindt u hier:

Spiegel krantenkoppen: “Uitgeklaagd om de winst te verhogen?”

Natuurlijk komt in de Spiegel, als een van de toonaangevende media in Duitsland, ook het onderwerp van ontslag om persoonlijke redenen aan de orde. Het is echter veel kritischer dan Focus en Manager Magazin. Spiegel zegt al in de titel “Rausgeklagte, damit der Profit steigt” (“Uitgeklaagd, zodat de winst toeneemt”). In het artikel bespreken de redacteuren de huidige veranderingen als gevolg van het BGH-arrest en geven zij aan welke gevolgen dit heeft voor huurders en verhuurders. Ook deze week in Der Spiegel, “Overleden soullegende Aretha Franklin: Will onder het bankkussen?”. Alles wat je nodig hebt voor een interessante zondag:

Mietrecht – Auszug, Kündigung & Ihre Rechte