Marktwaarde: Verkoopprijs [jaar] voor huis & appartement

Laten we beginnen met de 2 belangrijkste vragen:

Wat betekent marktwaarde?

De marktwaarde is de prijs die kan worden gerealiseerd in de normale gang van zaken binnen het gespecificeerde tijdsbestek in overeenstemming met de wettelijke omstandigheden en feitelijke kenmerken, de andere eigenschappen en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie.

In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde in artikel 194 van het Duitsebouwwetboek (BauGB). De marktwaarde is daarom een schatting van de prijs die op de markt kan worden gerealiseerd. De marktwaarde wordt over het algemeen gebruikt voor de verkoop en aankoop van grond en gebouwen. Het kan ook nodig zijn om de marktwaarde te bepalen in het geval van gedwongen verkoop, belastingaanslagen door de belastingdienst, echtscheidingen en erfenissen .

Waar kan ik de marktwaarde vinden?

Je zult de marktwaarde niet in een lijst vinden, deze moet worden berekend met behulp van de gebruikelijke waarderingsmethoden – hierover dadelijk meer.

De marktwaarde bepalen: Hoe bereken je de marktwaarde?

De beoordeling van de marktwaarde heeft betrekking op de macrolocatie (stad/regio) en microlocatie (directe omgeving van het object) van het object, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondlasten die de waarde kunnen verlagen. Volgens het BauGB is de marktwaarde geen permanent vaststaande waarde, maar verwijst deze naar de referentiedatum die in de taxatie wordt vermeld. Het is mogelijk dat de marktwaarde gedurende een bepaalde periode aanzienlijk verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het moment van taxatie. De marktwaarde taxatie houdt rekening met de volgende punten:

• Materiële waarde van het onroerend goed, indien ontwikkeld
• Aard en locatie van het object (grootte, type ontwikkeling)
• Juridische omstandigheden (bijv. kadaster, monumentenzorg)
• Andere objecten van de taxatie

Maar:

In werkelijkheid heeft de marktvraag echter een doorslaggevende invloed op de waarde van je woning.

De vraag naar vastgoed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio. Denk maar aan A-locaties zoals München en Berlijn, waar de locatie een grote rol speelt in de marktwaarde.

Documenten voor het bepalen van de marktwaarde

De volgende documenten worden over het algemeen geanalyseerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

• Kadastraal uittreksel
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving gebouw
• Plattegrond en perceelskaart
• Berekening van leefruimte
• Energiecertificaat

Voor flatgebouwen is het volgende ook vereist:

• Notulen van de laatste drie bijeenkomsten van eigenaren
• Bedrijfsplan
• Verklaring van verdeling (kadaster)
• Overzicht huursubsidie

In het geval van inkomen genererende eigendommen moeten deze ook worden ingediend:

• Bedrijfskosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

Rechten en bezwaringen moeten ook worden bekeken:

• Notariële akten
• Speciale registraties (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt vooral belang gehecht aan de locatie en de verwachte toekomstige risico’s van het pand. De risico’s zijn meestal moderniseringsrisico’s, zoals de kosten die te verwachten zijn door een achterstand in renovatiewerkzaamheden. De duurste onderhoudsmaatregelen, die meestal het dak, de kelder, de ramen en de verwarming omvatten, worden ook beoordeeld. Het type huis wordt ook beoordeeld. Een gebouw dat gebouwd is tot 1945 is een oud gebouw, na 1945 wordt het geclassificeerd als een nieuw gebouw. Er wordt ook rekening gehouden met het ontwerp van de buitenkant, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het pand. Andere factoren die worden meegenomen in de taxatie zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

• Perceeloppervlakte (proportioneel woonoppervlak of totale oppervlakte)
• Leefruimte volgens de woonruimteverordening (WoFIV)
• Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande renovatie risico’s)
• Kelder extra bruikbaar of bijv. achterstallige renovatie in de kelder
• Demografische gegevens voor de vastgoedlocatie
• Type eigendom (commercieel, residentieel, zorg, geklasseerd, andere speciale vormen, gemengd eigendom)

Waardering: 3 waarderingsmethoden

Alle belangrijke informatie over de taxatie van de verkoop van onroerend goed en andere taxatieprocedures voor je samengevat:

Inkomstenkapitalisatiebenadering: Opsplitsing in marktwaarde & gebouwinkomstenwaarde

De inkomstenkapitalisatiemethode verdeelt het vastgoed in de marktwaarde van de grond en de inkomstenwaarde van het gebouw. Dit omvat huurinkomsten, onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerkosten en de grondwaarde inclusief rente met elkaar vergeleken.

Methode voor materiële waarde: Waarde voor de nieuwbouw van een woning

Bij de vermogenswaardemethode wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met behulp van de standaard grondwaarde, waarna de vermogenswaarde van het gebouw wordt toegevoegd. De vermogenswaarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele reducties voor ouderdom.

De materiële grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de materiële gebouwwaarde worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een materiële waarderingsfactor. De berekening van de materiële waarderingsfactor hangt af van het type gebouw, de voorlopige materiële waarde en de standaard grondwaarde. De totale activawaarde die op deze manier wordt berekend, geeft de financiële middelen aan die nodig zouden zijn om het gebouw te herbouwen.

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met vergelijkbare eigenschappen

De vergelijkende waardemethode vergelijkt je woning met vergelijkbare woningen. Deze methode wordt vooral gebruikt bij de verkoop van appartementen en woongebouwen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde percelen.

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden meegenomen in de vergelijking. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten zich in de onmiddellijke nabijheid van het woonhuis bevinden. De methode van de vergelijkende waarde wordt als bijzonder realistisch beschouwd. Ze wordt vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen, omdat de locaties regionaal relatief vergelijkbaar zijn.

Vastgoed taxeren [jaar]

Huis taxeren, woning taxeren, waar moet je op letten voor een goede verkoopprijs? Je vindt mijn tips hier:

• Vastgoed taxeren [jaar]

Onroerendgoedbelasting: wat is dat?

Wat is onroerendgoedbelasting (onroerend goed): Eenvoudig uitgelegd?

Vastgoedbelasting is een jaarlijkse belasting die wordt geheven op het bezit van grond of onroerend goed. Zij wordt gebruikt voor de financiering van openbare diensten zoals wegenbouw, brandweer, politie en scholen.

Het bedrag van de onroerendgoedbelasting wordt gewoonlijk berekend op basis van de geschatte marktwaarde / Verkerhwert of de standaard grondwaarde van het onroerend goed. In sommige regio’s kan de onroerendgoedbelasting ook worden gebaseerd op de grootte of de staat van het gebouw op het terrein.

De onroerendgoedbelasting kan verschillen per staat of gemeente in de VS. In Duitsland verschilt het van staat tot staat.

In de regel moeten eigenaren of vruchtgebruikers de onroerendgoedbelasting jaarlijks of per kwartaal betalen.

Vergelijking van onroerendgoedbelasting

De onroerendgoedbelasting in de VS en in Duitsland verschilt op enkele belangrijke punten:

1. Doel van de belasting
2. Berekening en grondslag
3. Belastingtarief en -bedrag
4. Betaling en termijnen

Doel van de belasting

Vastgoedbelasting in de VS wordt gebruikt om openbare diensten zoals scholen, wegen en openbare veiligheid te financieren. In Duitsland wordt de eigendomsbelasting gebruikt om het bezit van een stuk land te belasten.

Berekening en grondslag

In de VS wordt de onroerendgoedbelasting berekend op basis van de geschatte marktwaarde van het onroerend goed. In Duitsland wordt de onroerendgoedbelasting berekend op basis van de waarde van de grond, die wordt afgeleid uit de standaardgrondwaarde en de bouwkosten.

Belastingtarief en -bedrag

Het belastingtarief voor de onroerendgoedbelasting in de VS varieert van staat tot staat en van gemeente tot gemeente. In Duitsland is het belastingtarief voor de onroerendgoedbelasting wettelijk vastgesteld en ligt het meestal tussen 300 en 600 procent van de standaard grondwaarde.

Betaling en termijnen

De onroerendgoedbelasting in de VS is jaarlijks verschuldigd en moet door de eigenaars worden betaald. In Duitsland is de onroerendgoedbelasting gewoonlijk driemaandelijks verschuldigd en kan zij ook worden betaald door de eigenaars of door de begunstigden van het onroerend goed.

In het algemeen zijn de verschillen tussen de eigendomsbelastingen in de VS en die in Duitsland aanzienlijk, maar beide landen dienen voor de financiering van openbare diensten.

Feiten in een oogopslag: Belastingtabel

Hier is een directe vergelijking van de onroerendgoedbelasting in de VS en in Duitsland:

Deze tabel bevat de belangrijkste verschillen tussen de onroerendgoedbelasting!

De belangrijkste links: Onroerendgoedbelasting

Hier zijn de belangrijkste links voor Duitsland en de VS met de nadruk op de staten New York en Californië.

• Onroerendgoedbelasting (Duitsland)
• Onroerendgoedbelasting (New York)
• Onroerendgoedbelasting (Californië)
• …
• Belastingen USA (aankoop onroerend goed)

Wat beïnvloedt de waarde van een flat?

Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een eigendom taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
• Hoe waardeert de bank een eigendom?

Tip! Als u niet zeker bent van de criteria voor de overeenkomstige flat types, vindt u hier een overzicht met definities en kenmerken: Flat types A – Z.

Locatie, locatie, locatie: waardevermeerdering en verkoopargument

Dit verwijst naar alle dingen die je kunt zien, maar niet direct kunt vertalen in een monetaire of andere waarde. In de eerste plaats betekent dit bijvoorbeeld de zogenaamde micro- en macro-locatie van het appartement, d.w.z. het uitzicht op de directe en regionale omgeving. Of uw flat nu aan een drukke straat of in een rustige buitenwijk ligt, of de omgeving van uw flat meer middenklasse of sociaal achtergesteld is – al deze “zachte” omstandigheden beïnvloeden de waarde van uw flat.

Harde feiten: Infrastructuur en uitrusting

De “harde” factoren van de microlocatie omvatten opnieuw de nabijheid van artsen, openbare voorzieningen of culturele ontmoetingsplaatsen. Want hier kunnen de voorwaarden tenminste worden gemeten in termen van afstanden en het aantal beschikbare voorzieningen. De basisregel hier is:

Hoe dichter bij het openbare leven, hoe meer deze factoren een toegevoegde waarde hebben.

De nabijheid van uw woning bij het openbaar vervoer is ook – en zeker in toenemende mate – een pluspunt. Bussen en treinen winnen immers aan belang in de stad en in het land in het kader van het klimaatdebat. Zeker, het hebben van eigen parkeerplaatsen of zelfs een ondergrondse parkeergarage heeft ook een positief effect op de waarde van het appartement.

Kent u het misdaadcijfer in uw buurt? Dit is een echte “gemengde factor” van hard en zacht in de woningwaardering. Enerzijds kan dit “harde” tarief aan de hand van cijfers worden vastgesteld, maar anderzijds hoeft het tarief van een wijk niet noodzakelijk van toepassing te zijn op de onmiddellijke straatlocatie van uw eigendom. Vooral in dit gebied is er veel “vermeende” veiligheid of onveiligheid.

Waardevermindering of vermeerderingsfactor

Deze criteria hebben één ding gemeen: zij kunnen niet of slechts met grote moeite in harde valuta worden omgezet. Er is hier geen sprake van een exacte depreciatie- of appreciatiefactor. Dit geldt ook voor de macro-locatie van de flat. Met andere woorden, de ligging van de flat in een groter geografisch gebied of een wijk in het geval van grotere steden. Ook al worden flats in Zuid-Duitsland over het algemeen als duurder beschouwd dan in het noorden, een slimme flat in Hamburg Winterhude of HafenCity is altijd meer waard dan een flat in Göggingen bij Augsburg, bijvoorbeeld. Een flat – bij voorbeeld in Essen – is in zuidelijke districten gemiddeld veel duurder dan in het noorden.

Checklist: Taxatie van een te koop staand appartement

Belangrijk bij de verkoop van een flat:

1. Neem de tijd voor het voorwerk
2. Presenteer het appartement professioneel
3. Gebruik onze service om een goede verkoopprijs te krijgen.

Vergelijkende waarden en prijzen per vierkante meter

Bij de taxatie van flats nemen wij de lokale prijzen per vierkante meter in de vergelijking op. Wij bepalen vergelijkbare woningen en hun verkoopprijzen uit landelijke en vooral regionale databanken.

Bij de methode van de vergelijkende waarde wordt de in de sector en de regio gebruikelijke prijs per vierkante meter toegepast op uw condominium. Dit geeft u een realistische schatting van de verkoopprijs van uw flat. Naast de vergelijkende kenmerken, zoals de ligging en de grootte van de flat, worden ook individuele kenmerken in de taxatie van het onroerend goed opgenomen. Zo kunnen bijvoorbeeld serres of een hoge energie-efficiëntie de prijs aanzienlijk opdrijven. Maar bij het bepalen van de prijs wordt ook rekening gehouden met structurele schade, nog uit te voeren reparaties of moderniseringsmaatregelen.

Onroerend goed prijzen in Duitsland

Hier vindt u een selectie van de grootste Duitse steden met informatie over koopprijzen, vergelijkingen en de ontwikkeling van de economie en infrastructuur in één oogopslag:

• Prijzen Berlijn
• Prijzen Düsseldorf
• Prijzen Frankfurt
• Prijzen Keulen
• Prijzen Hamburg
• Prijzen Hannover
• Prijzen München
• Prijzen Stuttgart
• Overzicht: Onroerend goed statistieken

Criteria voor de waardering

Andere criteria voor het bepalen van de waarde van uw onroerend goed zijn algemene informatie over het pand, zoals de vloer, de kamer en de inrichting.

1. Jaar van constructie van het object
2. Woonverdieping
3. Aantal en grootte van de kamers
4. Balkon, terras, loggia en serres
5. Gemeenschapseigendom
6. Verhuurde flats

Jaar van constructie van het object

In het geval van oude gebouwen (gebouwd vóór 1945) verhoogt renovatie van oude gebouwen de verkoopwaarde. De prijs van flats in goed onderhouden of opgeknapte oude gebouwen ligt vaak hoger dan de plaatselijke gemiddelde prijs. Nieuw gebouwde flats worden over het algemeen ook hoger gewaardeerd. Veel flats uit de jaren zestig en zeventig krijgen echter vaak te maken met prijsdalingen als een bijzonder slechte bouwconstructie wordt aangetroffen.

• Verlaging van de aankoopprijs vaak voor jaren ’60 / ’70 gebouwen

Woonverdieping: begane grond, penthouse & lift

Hoe hoger de flat in het gebouw staat, hoe hoger de prijs. Appartementen op de begane grond zijn minder in trek en hun prijs kan tot 30% onder de gemiddelde waarde liggen. Als het hoger gelegen appartement ook met de lift bereikbaar is, wordt de kring van potentiële kopers ook groter.

-30% voor gelijkvloerse appartementen

Uit eigen ervaring weet ik dat kopers van onroerend goed vaak “spontaan verliefd” worden, vooral op penthouse- en loftflats. De aankoopprijs kan zeker iets hoger zijn dan de marktwaarde. Als de loft op de juiste wijze wordt ontwikkeld met open ruimte, zijn er extra, waardeverhogende factoren.

Even belangrijk is dat hoe hoger het flatgebouw is, des te waarschijnlijker is het dat er een lift is. Flats zonder lift schrikken tegenwoordig veel kopers af, vooral in de binnensteden van metropolen, die veel alternatieve vastgoedaanbiedingen hebben.

• Begane grond tot -30% van de marktwaarde
• Loft / penthouse verhogen de aankoopprijs
• Belangrijk: Liftinstallatie

Aantal en grootte van de kamers

Kamers van ten minste tien vierkante meter worden meegeteld. Als het er minder zijn, worden de kamers als halve kamers geteld. Keuken en badkamer worden niet meegeteld. In de regel worden flats met veel kamers ook hoger gewaardeerd per vierkante meter.

Uit ervaring weten we dat het aantal slaapkamers het belangrijkst is. Vooral bij luxe eigendommen moet het aantal slaapkamers voldoende zijn. Zelfs singles hechten hier belang aan het hebben van voldoende capaciteit, of die nu nodig is na de aankoop of niet.

Hoeveelheid:

• Slaapkamer
• Woonkamer
• Bad / Badkamers
• Keuken, inloopkeuken
• Studie
• Inloopkast
• Hal / Foyer

Balkon, terras, loggia en serres

Plaatsen om te chillen zijn gewild en dus verhogen deze extra voorzieningen de potentiële verkoopprijs van het appartement. Zij worden voor 25 procent meegerekend bij de berekening van de woonruimte. Op bijzonder gunstige woonlocaties of in het geval van een zeer uitgekiend ontwerp kunnen zij tot 50 procent als woonruimte in aanmerking worden genomen.

Gemeenschapseigendom

Gemeenschappelijke eigendommen, zoals liften, trappen, daken, deuren, verwarming en toevoerleidingen kunnen zeer aantrekkelijke condominium-eigendommen zijn. Als de buitenfaciliteiten bijzonder goed zijn onderhouden of als er nuttige gemeenschappelijke ruimten zijn, stijgt ook de marktwaarde van het appartement.

Verhuurde flats

Indien de toekomstige koper het nieuwe onroerend goed niet direct kan betrekken, heeft dit vaak een ongunstig effect op de koopprijs. Goed verhuurde woningen zijn echter ook gewild op de markt. Investeerders houden rekening met het verwachte rendement van het onroerend goed. Ook in deze gevallen kunnen wij u doorslaggevend helpen met een waardebepaling van uw ETW.

Platte taxatie online

Platte taxatie online? Veel mensen gebruiken vastgoedportalen om hun flats te evalueren – maar heeft dat wel zin? Een algoritme kan de staat van uw eigendom nooit zo nauwkeurig beoordelen als het menselijk oog. Te beginnen met de verdeling van de kamers met lichtinval als gevolg van de zuid-noord-oost-west ligging, het mogelijke verdere gebruik voor de koper, de huidige staat van renovatie, inzicht in de laatste moderniseringswerkzaamheden, enz. Als u uw online taxatie gratis als PDF genereert, krijgt u een standaardevaluatie op basis van een paar parameters.

Dat is geen goede beoordeling! Dat komt omdat hier nooit in detail naar alle voorwaarden wordt gevraagd. Deze omvatten, zoals hierboven beschreven, onder meer:

• Objectgegevens van de flat
• Binnenuitrusting
• Staat van het gebouw en faciliteiten
• Moderniseringsmaatregelen
• Individuele objectcriteria van uw flat
• Wijk- en buurtverbindingen (school, supermarkt, enz.)

Als u een online taxatie uitvoert, zult u bijvoorbeeld ook snel merken dat veel portaalsites bij de taxatie van het appartement ook vragen stellen over het pand: Slaat dat ergens op? Nee. Daarom leveren dergelijke gestandaardiseerde zoekopdrachten meestal geen relevante resultaten op die u kunt gebruiken om uw flat te verkopen.

Verkopen? Wij geven u een duidelijke beoordeling: Contact

Regionale verschillen en onroerend goed

Als makelaarsteam met regionale wortels kunnen wij u alleen maar van harte aanbevelen uw waardebepaling te laten doen door een vertrouwde makelaar. Hier worden u echt belangrijke vragen gesteld en krijgt u een gratis en gefundeerde evaluatie van uw flatgebouw op basis van echt marktrelevante taxatiecriteria.

Een eenvoudige online taxatie, zoals aangeboden op veel onroerend goed portals, kan u een inzicht geven, maar niet een gedegen analyse voor de verkoop van uw huis.

Statistieken Duitsland: Prijzen per vierkante meter

Hier ziet u de steden met de hoogste prijzen per vierkante meter voor condominiums in een vergelijking van 2010 en 2018* (in euro per vierkante meter). Meer feiten, cijfers en prijstrends voor onroerend goed vindt u op: Onroerend goed statistieken.

1. München (Beieren) met 8.342 euro per m²; van 6.737 euro per m² in 2014; stijging 1.695 euro per m² in 4 jaar.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) met 5.925 euro per m²; van 4744 euro per m² in 2014; stijging 1.181 euro per m²
3. Frankfurt am Main (Hessen) met 6.060 euro per m²; van 4.373 euro per m² in 2014; stijging 1.687 euro per m²
4. Freiburg im Breisgau (Beieren) met 4.943 euro per m²; van 4.740 euro per m² in 2014; stijging 203 euro per m²
5. Ingolstadt (Beieren) met 4.969 euro per m²; van 4.287 euro per m² in 2014; stijging 682 euro per m²

Wat zijn “harde” criteria bij de taxatie?

Laten we ons daarom houden aan wat strikt genomen harde criteria zijn bij het bepalen van de waarde van een woning. En die u, als burger, meestal gemakkelijk kunt bereiken. Zo is er bijvoorbeeld het gezinsinkomen van een stad of district. Er bestaat geen rechtstreeks verband tussen het inkomen van een huishouden en de waarde van een flat, maar een hoog inkomen wijst op een hoge levensstandaard, een hoge koopkracht en een zekere aantrekkelijkheid van de locatie.

Indien de woonomgeving – in dit geval ook vrij regionaal – een groot aantal verschillende aantrekkelijke werkgevers telt, heeft ook dit harde criterium een positieve invloed op de woningwaarde. Tenslotte mag men ervan uitgaan dat de vraag naar woningen in deze omgeving vrij groot is en dus ook de waarde van het aanbod (vlak).

Tot de harde criteria, die losstaan van de ligging van het appartement, behoort ook de fundamentele economische stabiliteit in het land. Het verloop van de economische ontwikkeling – ook wel de conjunctuurcyclus genoemd – heeft een merkbare invloed op de vraag naar woonruimte en dus ook op de prijs.

Waarderingsprocedure

Een eigendom is zoveel waard als anderen bereid zijn ervoor te betalen – dat is het basisprincipe van de vastgoedmarkt. Natuurlijk is het voor de koopprijs van een huis of appartement van belang hoe hoog de kosten voor bouw en afwerking waren. Maar als er geen koper kan worden gevonden voor een luxe villa of appartement tegen een prijs die redelijk zou zijn gezien de bouwkosten, is de waarde helaas nog lager. Dit geldt echter ook omgekeerd!

Een “bewoond” appartement in een overigens begaanbaar huis, maar gelegen in een gewilde buurt, genereert een grote vraag en dus een hoge prijs. Met deze zogenaamde “vergelijkende waardebepaling” kunt u zelfs zelf bij benadering de waarde van uw flat bepalen. Vergelijkbaar in de zin van de procedure van de vergelijkende waarde zou een soortgelijk appartement in de onmiddellijke nabijheid zijn.

Het waardegevende “voorbeeld” van het naburige appartement moet echter ook redelijk up-to-date zijn. Een waarde die – laten we zeggen – tien jaar geleden werd bereikt, weerspiegelt ook de marktsituatie van tien jaar geleden.

Opmerking: Elk van de drie procedures zal meestal tot een ander resultaat leiden!

Berekeningsvoorbeeld Vergelijkende waarde

Eenvoudig uitgelegd: voor de berekening van de vergelijkende waarde van een onroerend goed stellen wij twee eigendommen ten opzichte van elkaar als voorbeeld. Aan de hand van de gegevens over de aankoopprijs en de totale woonoppervlakte kunnen wij dan de proportionele aankoopprijs voor uw eigendom berekenen.

Details van het te taxeren goed:

• Oppervlakte van het te taxeren onroerend goed: 200 vierkante meter
• Aankoopprijs van het te taxeren goed: ?

Details van de vergelijkende eigendom:

• Oppervlakte van het vergelijkend pand: 100 vierkante meter
• Aankoopprijs van vergelijkend onroerend goed: 300.000 euro

Geactiveerde winstwaarde, vergelijkende waarde en vermogenswaarde

In het geval van gehuurd onroerend goed is de“gekapitaliseerde winstwaardemethode” gewoonlijk de kern van de taxatie. Naast de grondwaarde van het onroerend goed worden ook de huuropbrengsten en de zogenaamde rentevoet van het onroerend goed gebruikt voor de taxatie.

Naast de comparatieve-waardemethode wordt ook vaak de“vermogenswaardemethode” gebruikt voor door de eigenaar bewoonde woningen, vooral voor luxe eigendommen. De nadruk ligt hierbij op de materiële waarde van de structurele activa, die onder meer wordt afgeleid uit de kubieke meterprijs van het bouwwerk en een bouwprijsindex.

Beide laatste methoden zijn in ieder geval geschikt voor een zeer nauwkeurige taxatie van uw flat, maar kunnen uiteindelijk alleen door een professional worden toegepast. Uiteindelijk heeft alleen een ervaren makelaar een overzicht van de marktsituatie met de comparatieve waarde methode.

Dit is heel normaal, omdat de onderliggende parameters van de waardering verschillend zijn. Uw makelaar als vastgoeddeskundige zal u dan uitleggen welke waarde de juiste is voor u of uw doelstellingen.

Kosten van een woningtaxatie

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op ongeveer 1.500 euro kosten. Voor luxe eigendommen of appartementsgebouwen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, stijgt de geschatte vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 Euro waarde, circa 3.000 Euro

Bron: Federale vereniging van deskundigen

Conclusie betreffende de woningwaardering – checklist

Een vergelijking van de waarde van een flat in uw buurt biedt u een zeer goed eerste referentiepunt om de waarde van uw eigen flat te bepalen. De volgende factoren verhogen over het algemeen de waarde:

• De ligging van uw flat in een aantrekkelijke woonwijk
• De ligging in een grootstedelijk gebied of de nabijheid van belangrijke centra
• Een rustige binnenstedelijke locatie, bij voorkeur ook zeer centraal in de stad
• Goede verbindingen met het openbaar vervoer
• Korte afstanden tot supermarkten, dokters, apotheken, overheden
• Een goed onderhouden leefomgeving
• De goede staat van gemeenschappelijke voorzieningen in het huis
• Een hoog niveau van zorg voor uw huis
• Een liftsysteem
• Parkeerplaatsen of ondergrondse parkeergarage

Een zaak voor experts: de taxatie van uw woning

Documenten voor de taxatie

De precieze bepaling van de waarde van een flat houdt dus een groot aantal basisvoorwaarden in. Zelfs als u op dit moment niet van plan bent uw appartement te verkopen, moet u een aantal basisdocumenten samenstellen voor een nauwkeurige taxatie. Zij zullen de makelaar helpen een nauwkeurige taxatie uit te voeren en een solide vertrouwensbasis te scheppen met mogelijke toekomstige kopers.

Belangrijke documenten zijn:

1. Uittreksel kadaster
2. Verklaring van splitsing
3. Plattegrond
4. Notulen van de vergadering van eigenaars
5. Huisvestingsverklaring van de laatste drie jaar
6. Overzicht van de reserve voor onderhoud
7. Bewijs van verzekering
8. Energiecertificaat
9. Kopie van de huurovereenkomst als uw appartement wordt verhuurd

Ook al wordt het energiecertificaat altijd afgegeven voor het gehele huis waarin het appartement is gelegen, toch kunnen uit dit certificaat directe conclusies worden getrokken over de energetische toestand van het appartement. Daarom mag het certificaat bij geen enkele taxatie ontbreken.

Wat verzekeringen betreft, zijn alleen de polissen die het eigenlijke gebouw beschermen van belang. Dit betekent brand- en opstalverzekering. Aangezien het appartement meestal deel uitmaakt van een flatgebouw, moet gewoonlijk via de beheerder een kopie van de polis worden aangevraagd bij de verzekeringsmaatschappij. De verzekering van uw inboedel maakt geen deel uit van de taxatie!

Vermijden van fouten bij de waardebepaling

Om maar meteen een van de belangrijkste fouten in (de eigen) taxatie te noemen: De meeste flatbewoners zijn sterk emotioneel gehecht aan hun eigendom. In de regel merken zij deze gehechtheid zelf niet op, maar stellen zij onbewust de waarde van hun flat te hoog in.

De tweede fout doet zich vaak voor wanneer de verkoop van een appartement onder (tijds)druk plaatsvindt. Als gevolg daarvan is de prijs meestal te laag omdat de eigenaars hopen op een snellere verkoop. Juist daarom is het zinvol om ook zonder concrete verkoopintenties de forfaitaire waarde te laten bepalen. Op die manier weet ik zeker dat ik een solide waardebasis “in de la” heb in geval van verkoop en krijg ik ook inzicht in de ontwikkeling van de waarde van mijn flat door de jaren heen.

Ook al hebben wij hierboven vermeld dat de methode van de vergelijkende waardebepaling de meest gebruikelijke waarderingsmethode is en verwijst naar het prijsniveau van vergelijkbare woningen in de onmiddellijke omgeving, toch kunnen zich juist hier fouten voordoen als men zich baseert op de waardeverklaringen van buren, vrienden of kennissen, of zelfs op advertenties in relevante onroerend-goedportalen. Wie weet immers of de afgelegde verklaringen overeenstemmen met de latere realiteit van de verkoop.

Wat kan een makelaar in het onderzoek doen?

Wie is de juiste persoon om de waarde van uw huis te schatten? Een makelaar of een landmeter? Het antwoord op deze basisvraag hangt af van het doel dat u met de taxatie nastreeft.

U hebt altijd een taxateur of deskundige nodig als de taxatie voor de rechter moet standhouden – bijvoorbeeld in geval van een echtscheiding. De taxatie moet één niveau hoger worden getaxeerd door een “door de staat erkende taxateur van onroerend goed”. Dan wordt de schatting door alle autoriteiten aanvaard. Welke van deze twee methoden u ook kiest: deze taxaties kosten geld. Er is geen werkelijk verschil in kwaliteit of zelfs het bereiken van verschillende waarden met een van beide taxateurs.

Zelfs de door de makelaar vastgestelde waarde van het appartement zal niet verschillen van de waarden van de taxateur, indien beiden serieus en volgens dezelfde specificaties werken. De “deskundige mening” van de makelaar houdt echter geen stand voor de rechtbank of voor andere autoriteiten. Dit heeft niets te maken met het gebrek aan opleiding of kwalificatie van de makelaar.

Als u zich zelfverzekerd en deskundig aan potentiële kopers wilt presenteren met een taxatie, is de taxatie (meestal ook gratis) van een freelance onroerend goed expert of makelaar absoluut voldoende.

Want er is één ding waar men bij alle deskundigen rekening mee moet houden: niet iedereen die zich taxateur of deskundige noemt, is dat ook werkelijk. Kijk bijvoorbeeld naar certificaten en opleidingen van de Kamer van Koophandel en Industrie in het geval van taxateurs, en naar overeenkomstige expertise in taxaties en verkoopprocessen voor flats in het geval van makelaars.

Conclusie: Woningwaardering

De waarde van een onroerend goed, waaronder uw appartement, kan worden bepaald met behulp van verschillende taxatiemethoden. Even talrijk als de mogelijkheden zijn de resultaten, want u zult altijd een ander resultaat krijgen. Dit is heel normaal en correct, aangezien elke waarderingsmethode op een andere aanpak is gebaseerd.

Online evaluatie slechts een schijnvertoning: eenvoudigste parameters

Waarom? Portalen willen je contactgegevens, vul in “gratis” en daar ga je…

Een online taxatie is hoofdzakelijk gebaseerd op de locatie van het onroerend goed en geeft meestal slechts een onvoldoende beeld van de werkelijke staat van een onroerend goed. Daarom is een online taxatie geneigd een te optimistische waarde van het onroerend goed op te geven.

Het resultaat moet niet te euforisch worden bekeken.

Als u vervolgens een makelaar of een andere deskundige – waaronder een taxateur van de overheid – de opdracht geeft de waarde te bepalen, zal hij of zij u een lagere marktwaarde geven.

De taxateur bepaalt altijd de waarde op een taxatiedatum en werkt met gegevens uit het recente verleden, terwijl een online taxatie een gratis instrument is, zult u kosten moeten maken met een uitgesproken taxateur. Er zullen echter nooit onaangename verrassingen zijn, omdat de succesvergoeding met de makelaar al van tevoren is vastgesteld.

Zijn taxatie zal gegevens uit het recente verleden omvatten, alsmede prognoses voor de komende maanden. Bovendien zal de makelaar de waarde met u bespreken en een noteringsprijs aanbevelen.

Waardering is de spil van onroerend goed marketing. Als eigenaar moet u niets aan het toeval overlaten of durven experimenteren. Uw financiële toekomst staat immers op het spel en die moet rooskleurig zijn.

Wil je verkopen? Lees meer tips over belastingen, procedures & co. onder Een appartement verkopen.