Taken van een vastgoedmakelaar: voorbereiding & afwikkeling

Zonder een adviseur met ervaring die weet hoe hij het onroerend goed op de markt moet brengen, kan menige verkoop van onroerend goed moeilijk zijn. Vergeet niet dat meer dan 70% van de eigendommen elk jaar via een makelaar wordt verkocht. Hij is niet alleen vertrouwd met de voorbereiding van een woning, maar ook met het verkoopcontract, belastingen en natuurlijk kredietcontroles.

Lijst van de taken van een makelaar:

• De woning op de markt brengen
• Advies over belastingen en financiën
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Onderhandeling en argumentatie
• Afrekening, koopcontract en notaris
• …

Een groot deel hangt af van de makelaar, maar niet alleen vanwege deze individuele procedures en processen. Vooral hun eigen tijd is voor de meeste verkopers een kostbaar goed:

Voordelen van een vastgoedmakelaar: ervaring en deskundigheid

Wie heeft privé de tijd om 100, 200 verzoeken om inlichtingen van potentiële kopers te behandelen, kredietcontroles uit te voeren, afspraken voor bezichtigingen te maken, deze uit te voeren, enzovoort. Precies! En dat maakt de factor tijd het belangrijkste aspect voor de meeste mensen die een makelaar inhuren. Pas in tweede instantie draait het om marketingstrategieën, exposés, kredietcontroles, communicatie met belangstellenden, bezichtigingsafspraken en de best mogelijke verkoopprijs.

Voordelen van een makelaar:

• Voor de meesten: tijd en stress
• Onroerend goed marketing uit ervaring
• Mix van strategieën en methoden, voor de respectieve objecttypes en doelgroepen
• Eigen investeerdersnetwerk van projectontwikkelaars en particulieren
• Filter voor echte aspirant kopers
• Best mogelijke verkoopprijs, in plaats van verliezen bij onderhandse verkoop

Een makelaar inhuren: gids

De taken en voordelen van een vastgoedmakelaar zijn nu duidelijk. Als u uw eigendom niet zelf particulier wilt verkopen, dan is de volgende stap het vinden van een gerenommeerde en bekwame makelaar.

Zoek een makelaar: Online en offline

Laten we nu tot de belangrijke vraag komen:

Hoe vind je een makelaar?

In het ideale geval hebt u al vrienden of kennissen die al een woning hebben verkocht en die u iemand kunnen aanbevelen. Anders vindt u dit ook in uw plaatselijke dagblad. En anders kunt u op internet op zoek gaan naar makelaars in uw regio. Het voordeel: U kunt online aanbevelingen raadplegen en de website van de makelaar en de foto’s van de panden van dichtbij bekijken. En afhankelijk van het type huis of appartement, kunt u zelfs een makelaar vinden die gespecialiseerd is in uw woning.

Dit is hoe je een geschikte makelaar vindt:

• Aanbevelingen van vrienden, familie en kennissen
• Vraag regionale makelaars
• Online: Zoek gespecialiseerde makelaars

Enig mandaat of eenvoudig makelaarscontract?

U moet zich ook afvragen: Wilt u door slechts één makelaar worden vertegenwoordigd? Of wilt u al uw opties open houden en uw eigendom bij verschillende agenten adverteren? Het voordeel van een enig mandaat is dat de makelaar verplicht is alles in het werk te stellen om uw huis of appartement snel en efficiënt te verkopen. Hij is tenslotte de enige makelaar die uw eigendom zal aannemen. Als u kiest voor een eenvoudig makelaarscontract, kunt u uw eigendom door meerdere makelaars laten verkopen. Dit is dan niet-bindend van beide kanten en de optie van een onderhandse verkoop staat nog steeds voor u open.

Ze kon kiezen tussen deze makelaarscontracten:

• Eenvoudige bemiddelingsovereenkomst
• Enig mandaat
• Gekwalificeerde enige bestelling

Ondertekening van een makelaarscontract: Checklist

Wanneer u eenmaal hebt gekozen voor een type makelaarscontract, hoeft u het makelaarscontract alleen nog maar vooraf te ondertekenen. Voordat u dat doet, hebben wij een paar tips voor u over hoe u een goede makelaar kunt herkennen! Soms is het niet zo makkelijk. Zorg er dus voor dat u de volgende punten van tevoren bespreekt, zodat u op één lijn zit.

Belangrijke vragen om de makelaar te stellen – checklist:

• Welke factoren worden gebruikt om de aankoopprijs te bepalen?
• Hoe wordt het eigendom op de markt gebracht?
• Is hij gespecialiseerd in uw soort onroerend goed?
• Hoeveel eigendommen werden er vorig jaar met succes verkocht?
• Hoe goed zijn de foto’s van de eigendommen?
• Hoeveel is de commissie?
• Gaat de commissie naar de koper, de verkoper of beiden?

Eigendom verkopen zonder makelaar: Particuliere verkoop

Wat doet u wanneer een ervaren koper of investeerder het ene gebrek na het andere ontdekt en de koopprijs beetje bij beetje op een begrijpelijke manier naar beneden bijstelt? Veel particuliere verkopers lopen hier in de val en nemen uiteindelijk genoegen met een veel te lage verkoopprijs. Naast een gebrek aan onderhandelingsvaardigheden, ontbreekt het de meeste particuliere verkopers ook aan ervaring en deskundigheid.

Hier zijn de meest voorkomende fouten bij de verkoop van een privé-eigendom:

• Onjuiste waardering
• Geen eigen klantennetwerk
• Foutieve bezichtigingsafspraken
• Gebrek aan kredietcontroles
• Slecht gevoerde prijsonderhandelingen

Alleen al om deze reden is de eerste stap een foto van het pand te maken. U doet dit met behulp van de juiste documenten.

Ga verder met stap 3: Documenten en dossiers

Voordat u het exposé maakt en reclame maakt voor het onroerend goed, moet u alle documenten en bescheiden ordenen en verzamelen. Een volledig overzicht vindt u in onze checklist.

• Gegevens en documenten

Terug naar Stap 1: Financiële planning en timing van de verkoop

Zoals we allemaal weten, is een goede voorbereiding het halve werk. Dit geldt ook voor de verkoop van onroerend goed. Niet alleen moet u vooraf rekening houden met eventuele extra kosten, maar u moet ook een realistische datum vaststellen voor de verkoop.

• Financiële planning en timing van verkoop

Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Unser Immobilien Netto-Erlös Rechner zeigt Ihnen die genauen Zahlen nach Abzug aller Positionen. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

Weiter zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

Zurück zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

Wat is het voordeel van gedeeltelijke verkoop?

Denkt u aan de gedeeltelijke verkoop van uw eigendom? In onze gids hebben wij al veel bericht over de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed en natuurlijk ook antwoord gegeven op de vraag, heeft een gedeeltelijke verkoop van onroerend goed zin? Verkopen aan je eigen kinderen, engelenkinderen – hoe werkt dat?

Het grote voordeel van gedeeltelijke verkoop is de snelle overdracht van de aankoopprijs. Tenslotte bespaart u heel wat stappen bij de verkoop van onroerend goed. Bijvoorbeeld, een groot deel van de communicatie met potentiële kopers, de daaropvolgende kredietcontroles, zodat u een serieuze koper vindt.

Gedeeltelijke verkoop aan privé mogelijk?

In principe is de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed aan particulieren mogelijk. Iedereen kan aandelen in uw eigendom verwerven en zo mede-eigenaar worden. In principe ook een goed idee, de verkoopprijs is immers snel overgemaakt. U omzeilt het typische kopersonderzoek bij de verkoop van onroerend goed als u een direct contactpersoon hebt voor de gedeeltelijke verkoop.

Privé verkopen via een portaal?

Niet iedereen heeft familie, meestal kinderen, die een deel van het eigendom kopen. Wat zijn de alternatieven?

De meeste particuliere kopers die op zoek zijn naar aanbiedingen via onroerend goed portalen zullen geen gedeeltelijke verkoop accepteren, maar willen het gehele pand kopen. Als u een woning gedeeltelijk wilt verkopen, moet u op zoek gaan naar mensen in de onmiddellijke omgeving die misschien geïnteresseerd zijn om mee te doen. In dat geval moet u contact opnemen met een van de aanbieders van gedeeltelijke verkoop.

Gedeeltelijke verkoop van flat, huis, land – allemaal mogelijk.

Voorbeeld: 20% aandeel verkocht aan kinderen:

Verblijfsrecht en gebruiksrecht: kosten?

Na de gedeeltelijke verkoop moet u het alleen nog eens worden over het gebruik van het onroerend goed.

Wat zijn de kosten van de gedeeltelijke verkoop?

Indien u het alleenrecht op bewoning en gebruik van het onroerend goed wenst te behouden, zal de gedeeltelijke koper gewoonlijk een gebruiksvergoeding van u eisen, de zogenaamde “gebruiksvergoeding”. Uiteraard kunt u bij een onderhandse gedeeltelijke verkoop, bijvoorbeeld een gedeeltelijke verkoop aan uw kinderen, afspreken dat er geen gebruiksvergoeding hoeft te worden betaald.

De gebruiksvergoeding is vrij onderhandelbaar.

De typische gebruikersvergoeding bedraagt ongeveer 3% per jaar.

Aanbieders rekenen gewoonlijk 3-5% per jaar.

De verschillende gebruikerstarieven van de grotere aanbieders (financiële ondernemingen) hebben wij reeds berekend in de gids over het onderwerp gedeeltelijke verkoop aanbieders in vergelijking. Als u een deel van uw eigendom verkoopt aan een vennootschap, zoals een financieringsmaatschappij, bedraagt de gebruiksvergoeding gewoonlijk tussen 3% en 5% (van het verkochte aandeel) per jaar.

Eenvoudig gezegd: als u 100.000 euro van uw eigendom gedeeltelijk verkoopt, betaalt u een jaarlijkse gebruiksvergoeding van 3.000 tot 5.000 euro.

Tip! Beveilig jezelf, het vruchtgebruik recht

In alle gevallen moet u echter uzelf beschermen, vooral wat betreft uw levenslange verblijfsrecht en gebruiksrecht. De technische term hiervoor is het zogenaamde “vruchtgebruik”. Het recht van vruchtgebruik bepaalt dat u een volledig verblijfsrecht en gebruiksrecht op het goed hebt tot de dag van uw overlijden. Bijgevolg bent u onafhankelijk van alle beslissingen die uw toekomstige mede-eigenaars nemen. Zelfs als het je kinderen of kleinkinderen zijn.

Koopcontract bij de notaris:

Belastingen op gedeeltelijke verkoop aan particulieren

De naam zegt het al, deze belasting is bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beperken.

Speculatiebelasting uitgelegd

Met de speculatietaks zegt de wetgever: als u een eigendom koopt, mag u het pas na X jaar belastingvrij verkopen – zelfs bij een gedeeltelijke verkoop. X = jaar verschilt naargelang u het vastgoed als investering hebt gekocht (verhuren) of er zelf in woont (eigen woning).

Speculatie periode:

• Gebruik door derden – 10 jaar
• Eigenbelang – 3 jaar

Bedrag van de speculatiebelasting

Het bedrag van de speculatiebelasting hangt altijd af van uw eigen belastingtarief. Dit betekent dat de speculatietaks al snel meer dan 25% kan bedragen, en voor veelverdieners zelfs 40%.

Lees meer over de hier:

• Speculatiebelasting

Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed. De gids

Wilt u meer weten over de gedeeltelijke verkoop van onroerend goed? Bekijk dan hier mijn grote gids, waarin ik werkelijk alle aspecten belicht, van de voor- en nadelen tot mogelijke alternatieven, zoals hypothecaire leningen of onroerendgoedpensioenen. Natuurlijk, ook alles over het onderwerp van belastingen bij de verkoop van een deel van uw huis. Alle ervaringen:

• Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed