Definitie: Wat is erfpacht?

U hebt een huis of appartementsgebouw gevonden waarin u geïnteresseerd bent, maar het is gelegen op erfpachtgrond? Of hebt u een geschikt pand gevonden en is het in erfpacht? Wat betekent dit? Eenvoudig uitgelegd houdt een erfdienstbaar recht van opstal in dat het eigendomsrecht en het gebruiksrecht duurzaam gescheiden zijn. Er wordt hier een onderscheid gemaakt tussen twee partijen: De concessieverlener van het erfpachtrecht en de houder van het erfpachtrecht. De houder van het erfdienstbaar recht van opstal pacht de grond en mag deze gebruiken in ruil voor een jaarlijkse erfpacht.

Hier is een overzicht van de erfpacht:

• Eigendoms- en gebruiksrechten permanent gescheiden
• 2 Partijen: Erfpachter en erfpachter
• Erfpacht in ruil voor opstalrecht

Voordeel van erfpacht: gunstige aankoopprijs

Natuurlijk heeft een erfpachtcontract zowel voor- als nadelen. Het grootste voordeel is waarschijnlijk dat de aankoopprijs hier aanzienlijk lager ligt dan gewoonlijk, aangezien de aankoopprijs voor de grond zelf wordt weggelaten. Pachters profiteren ook van lagere bijkomende aankoopkosten.

De aankoopprijs van een onroerend goed op erfpachtgrond is aanzienlijk lager

Nadeel: Maandelijkse erfpacht

In ruil voor het gebruik van de grond moet u maandelijks of jaarlijks erfpacht betalen aan de eigenaar van de grond. Bovendien daalt de hypotheekwaarde van uw eigendom aanzienlijk, aangezien de waarde van de grond gestaag daalt terwijl de erfpacht kosten met zich meebrengt.

De twee nadelen van een erfpachtcontract op een rijtje:

• Betaling van de erfpacht brengt kosten met zich mee
• De hypotheekwaarde van het onroerend goed daalt

Conclusie: Is erfpacht de moeite waard?

Het kopen of bouwen van een eigendom op erfpachtgrond brengt dus verschillende voor- en nadelen met zich mee. Terwijl u kunt genieten van een lage aankoopprijs, is er tegelijkertijd een regelmatige erfpacht. En de hypotheekwaarde van het onroerend goed daalt ook.

Op mijn nieuwe project voor kopers van onroerend goed (Immobilien-Erfahrung.de) kunt u nu nog meer feiten en tips over het onderwerp erfpacht vinden:

• Erfpacht (extern)

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern

Verschillende soorten lagen uitgelegd: A-, B- & C-laag

In principe wordt bij het zoeken naar onroerend goed een onderscheid gemaakt tussen drie soorten locaties:

• A-locatie (metropool)
• B-locatie (grote stad / stad met positieve ontwikkeling)
• C-locatie (kleine stad met stagnerende ontwikkeling)

Waarom zijn de locatietypen belangrijk? Heel eenvoudig, als koper van een woning heeft u idealiter nagedacht over uw doelstellingen voordat u de woning koopt. Wilt u het pand kopen voor eigen gebruik of als investering? Is het een opbrengst of een beleggingspand? Afhankelijk van het antwoord op deze vraag, verschilt ook de locatie waarnaar u moet kijken.

Laten we nu de verschillende definities bekijken.

A-locatie: gewilde metropolen zoals Berlijn en Hamburg

Metropolen en hoofdsteden worden over het algemeen beschouwd als A-locaties. Het zijn gewilde woonplaatsen omdat hier vaak internationaal opererende bedrijven gevestigd zijn. De economie bloeit, het onderwijssysteem heeft veel te bieden en het leven is nooit saai. De Duitse metropolen herbergen ook de mooiste en meest historische wijken. Als u hier een woning koopt, kunt u een hoge aankoopprijs maar een laag rendement verwachten.

Typisch voor A-locaties: dure aankoopprijs & lage opbrengsten

Koop een beleggingspand: Laag risico & hoge aankoopprijs

Vanwege de hoge aankoopprijs en het lage rendement adviseren wij u te zoeken naar beleggingspanden op A-locaties. De hoge prijzen per vierkante meter worden immers nauwelijks gedekt door huurinkomsten. Met andere woorden, door de begeerde vraag in de metropolen kunt u zich verheugen op een waardestijging van uw eigendom tegen een laag risico. Waarom een laag risico? De populariteit van plaatsen als München, Berlijn en Hamburg zal de komende jaren waarschijnlijk niet afnemen – steeds meer jongeren trekken immers juist naar deze steden.

Doel van een woning op een A-locatie: Later & winstgevende doorverkoop

Dus als u geen directe cashflow verwacht kort na de aankoop van het pand, dan is vastgoed op een A-locatie precies goed voor u. Opbrengstgevende eigenschappen daarentegen komen hier minder voor. Dus hier is een korte samenvatting:

• Aankoopprijs: Hoog
• Opbrengst: Laag
• Voordeel: laag risico
• Type eigendom: Beleggingspand
• Doel: latere, winstgevende doorverkoop

A-locatie in Duitsland: Voorbeelden

Welke steden tellen over het algemeen als A-locaties? Hier volgens bevolking:

• Berlijn
• Hamburg
• München
• Keulen
• Frankfurt aan de Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

B-locatie: economisch sterke grote steden, zoals Neurenberg en Leipzig.

Panden op B-locaties worden daarentegen gekenmerkt door hun hoge rendement. B-locaties liggen immers dicht bij populaire metropolen en worden dus ook beschouwd als populaire woonplaatsen.

Typisch voor B-locatie: gematigde aankoopprijs & hoge opbrengsten

Opbrengst aankoop onroerend goed: Gematigde koopprijzen & kostendekkende huur

Terwijl de hoge prijs per vierkante meter op A-locaties betekent dat de huren deze kosten niet kunnen dekken, bestaat dit probleem niet bij panden op B- en C-locaties. Panden op B-locaties worden dus beschouwd als panden met een perfecte opbrengst.

Hier zijn de voordelen op een rij:

• Aankoopprijs: Matig
• Opbrengst: Hoog
• Voordeel: kostendekkende huur
• Type eigendom: Opbrengst eigendom
• Doel: onmiddellijke cashflow

B-locatie in Duitsland: Voorbeelden

B-locaties zijn onder andere:

• Leipzig
• Dortmund
• Voedsel
• Bremen
• Hannover
• Neurenberg
• Wuppertal

Iets buiten de grote metropolen liggen gewilde B-locaties:

C-locatie: goedkoop vastgoed met hoog risico

C-locaties zijn daarom ook geschikt voor beleggingsobjecten. Dit zijn locaties met een zwakke infrastructuur en een geringe of matige economische kracht. Hier kunt u genieten van een lagere aankoopprijs, maar moet u ook rekening houden met hogere risico’s, zoals leegstand, huurachterstand enzovoort. De rendementseigenschappen worden hier dus gekenmerkt door een hoog risico.

Eigenschappen in C-locatie in het kort:

• Aankoopprijs: Laag
• Voordeel: Koopjes in onroerend goed
• Type eigendom: Opbrengst eigendom met hoog risico
• Doel: onmiddellijke cashflow

Hier, een typisch prefab gebouw op een C-locatie:

Conclusie: Beslissen op basis van het type woning

Terwijl A-locaties gewilde metropolen zijn, worden B-locaties gekenmerkt door hun economische kracht. C-locaties zijn minder gewild en hebben een zwakke infrastructuur, maar zelfs hier kan het de moeite waard zijn om in een beleggingspand te investeren. U kunt het beste vooraf bedenken welk doel u nastreeft met de aankoop van een woning en in welk type woning u geïnteresseerd bent. Dan wordt het veel gemakkelijker voor u om de locatie te kiezen. Zodra u een A-, B- of C-locatie hebt gekozen, wordt in een tweede stap een analyse gemaakt van de macro-, meso- en microlocatie.

Meer informatie hier: Macro-, Meso- & Microlocatie

Tip! Lees de volledige vergelijking tussen A-locatie, B-locatie en C-locatie inclusief voorbeelden op mijn nieuwe project voor kopers van onroerend goed (Immobilien-Erfahrung.de) hier:

• Locatie van het pand: A, B, C locatie – extern

Nieuw! Speciaal voor kopers van onroerend goed

Vastgoed kopen van A-Z: voorbereiding, zoekcriteria, aankoopproces en dat alles, gratis en online, van experts.

Nu op Immobilien-Erfahrung.de

Een flat kopen, een huis kopen, koopwoning of kapitaalbelegging, rendement of beleggingspand? Op mijn nieuwe project Immobilien-Erfahrung.de vindt u nu alles wat u moet weten voor uw succesvolle aankoop van onroerend goed! Leer alles wat u moet weten over het stellen van doelen bij het kopen van onroerend goed, soorten locaties(A-, B- en C-locaties), soorten onroerend goed, hun opbrengsten en meer – allemaal online en gratis! Nu op Immobilien-Erfahrung.de:

• Rendement versus vastgoedbelegging

Definitie: Beleggingsobject of opbrengstobject?

Dus wat is vastgoedbelegging? En wat is een opbrengsteigendom? Het doel is hier heel belangrijk. Wilt u een direct inkomen genereren door opbrengst of huur? Of is een waardestijging op lange termijn belangrijker voor u?

Vastgoed als investering: waardestijging op lange termijn

Met een beleggingspand wordt gestreefd naar een waardestijging op lange termijn. Dit betekent ook dat u eerst investeert en dan pas uw eigendom met winst verkoopt en dus kapitaliseert. Het gaat dus niet om een onmiddellijke terugkeer of huur.

De waarde van de woning hangt vooral af van de ligging van de flat of het huis. Herontwikkeling en renovatie hebben ook een waardeverhogend effect op uw eigendom.

Hier volgt een overzicht van de doelstellingen van een beleggingspand:

• Primair: Waardestijging van het onroerend goed, winst uit verkoop
• Eigenschappen met een overeenkomstige A-locatie

Rendement op onroerend goed: Directe cashflow door verhuur

Het primaire doel van een opbrengsteigendom is de onmiddellijke winst na de verwerving ervan. Idealiter genereren deze eigendommen een huurrendement. Panden op goede C-locaties brengen hogere risico’s met zich mee dan panden op zeer goede B-locaties.

Hier is een overzicht van alle bestemmingen:

• Primair: winst door verhuur
• Vastgoed met een huurrendement van meer dan 6%
• Woningen in C+ tot B+ locatie

Tip: Vastgoedopbrengst – voordelen & nadelen

Zowel inkomenseigendom als vastgoedbeleggingen hebben hun individuele voor- en nadelen. Terwijl vastgoedbeleggingen een bijzonder grote hoeveelheid kapitaal vereisen, levert inkomen vastgoed een direct inkomen op. Daarom raden wij aan te investeren in een inkomstenpand, vooral in het begin.

Voordelen: Directe inkomsten en overschotten

Het meest voor de hand liggende voordeel van een opbrengsteigendom is het onmiddellijke inkomen uit verhuur. Bovendien: als er overschotten overblijven, kunnen deze worden gebruikt om verdere eigendommen in de portefeuille te dekken.

• Onmiddellijke cashflow
• Overschotten kunnen andere eigendommen met een dekkingstekort compenseren

Nadelen: Hogere belastingen & tijdelijk in B-locaties

Er zijn echter ook twee nadelen verbonden aan een opbrengsteigendom. De eerste is de belasting. De extra overschotten verhogen de belastingdruk. Ten tweede worden rendementseigenschappen zeer zelden aangetroffen op A-locaties.

• Belastingdruk neemt toe
• Eigendom zelden te vinden in A-locaties

Conclusie: Tips voor beginners en gevorderden

Dus als dit een van de eerste investeringen in onroerend goed is, raden wij een opbrengsteigendom aan. Als er eenmaal een solide vastgoedprofiel is opgebouwd, wordt later een combinatie van belegging en rendement aanbevolen.

Voor gevorderde beleggers: een mix van beide beleggingsvormen