Een villa verhuren: rendement en waardestijging

Is het de moeite waard om in Spanje te huren? Ja! Zoals u verderop in het voorbeeld zult zien, leveren sommigen 5%-10% van de koopsom per jaar op, alleen al door in en rond het hoogseizoen te verhuren. De overige 3-6 maanden maakt u zelf gebruik van uw villa.

Bent u van plan om voor de eerste keer te huren?

Niet alleen de verhuur is winstgevend, maar ook de waardestijging van het onroerend goed op bijzondere locaties zoals Mallorca of Ibiza. Meer hierover na de rendementsberekening.

Leer alles wat je moet weten hier in de gids!

Verhuur: Opbrengst van een villa

In Duitsland worden woningen zelden gebruikt als vakantiehuis en verhuurd tijdens dalperiodes. Als dat zo is, werkt de berekening iets anders dan bij de typische volledig verhuurde woning. In een langlopend huurcontract betaalt huurder X elke maand som Y. Huren in vakantieoorden betekent ook een beetje speculeren, afhankelijk van dal- en piekseizoenen. In principe is de berekening van het rendement van het onroerend goed echter dezelfde.

Huuropbrengst doel: Huurder betaalt voor uw villa

Laten we het eenvoudige doel van een goed vastgoedrendement samenvatten:

Het rendement moet zo hoog zijn dat uw huurders uw villa afbetalen.

De waarde varieert, momenteel is een goed rendement ten minste 6% (in Duitsland). Met de hogere rentevoeten voor financiering in het buitenland, stijgt de waarde dienovereenkomstig. 1% meer rente vereist direct 1% meer rendement – om het simpel te zeggen.

Bereken rendement: Voorbeeld om te beginnen

De gebruikelijke rendementsberekening werkt zo dat de jaarlijkse koude huur (d.w.z. maandelijkse huur * 12) wordt berekend. Bij gedeeltelijke verhuur is de eventuele jaarlijkse koude huur even belangrijk, maar dan toegespitst op een paar weken of maanden in het jaar waarin u het goed niet zelf gebruikt.

Simpel berekend:

Rendement = jaarlijkse inkomsten (koude huur) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Snel voorbeeld:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Tip! Naast de villa (extra’s zoals zwembad) en goede ligging, is het aantal slaapkamers / badkamers altijd bepalend voor goede huurprijzen.

In principe blijft alles echter hetzelfde. Berekening van de opbrengst.

Opbrengst van een villa samengevat

Feit 1) De berekening van het rendement van een eigendom wordt belangrijk wanneer u uw eigendom wilt verhuren. Feit 2) Eenvoudig gezegd, het zet de inkomsten van de huur in verhouding tot uw voorraden (aankoopprijs en bijkomende kosten), met als doel dat uw huurders, uw villa betalen.

Feit 3) Het resultaat van het rendement op onroerend goed is een percentage. Als dit (momenteel) boven de 6% ligt, zijn alle lopende kosten (financiering [aflossing, rente] en onderhoud) bij wijze van spreken gedekt. Als het rendement (momenteel) lager is dan 6%, betaalt u maandelijks.

Ook hier, ter illustratie, de berekening van het “gebruikelijke” rendement (bij volledige verhuur van een belegging) en aangepast, het rendement van een verhuurd onroerend goed in het buitenland (vakantiehuis) dat u ook gebruikt.

Formule

De formule voor de berekening:

Volledig verhuurd:

Rendement = jaarlijkse koude huur (koude huur * 12) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Gedeeltelijke verhuur:

Rendement = jaarlijkse koude huur / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Dus in principe, dezelfde berekening.

Huur: Hoeveel huur voor welke villa?

Tip. Vraag je je af voor hoeveel een eigendom met waarde X kan verhuurd worden? Vergelijk aanbiedingen op platforms voor vakantiewoningen of op AirBnb. Gebruik vergelijkbare parameters (locatie, staat, woonruimte, slaapkamers).

Op die manier kunt u ook profiteren van de ervaringen van andere verhuurders in de buurt, zonder dat u zelf veel met de verhuur hoeft te experimenteren.

Voorbeeld: Huren in het hoofdseizoen – 2,6% rendement!

Zo verhuurt een kennis zijn woning ter waarde van 2.100.000 euro alleen al in de maand juli voor 54.000 euro.

Opbrengst voor deze maand:

2,57 % van de aankoopprijs

In Duitsland richten beleggers zich voor hun kapitaalinvestering op onroerend goed, met een jaarlijks rendement van 6%, zodat u in hotspots als Ibiza in één maand bijna de helft van het vereiste minimumrendement kunt verdienen. Natuurlijk biedt het jaar niet 12 keer de maand juli (hete temperaturen, zomervakantie in veel landen). Maar alleen al het hoofdseizoen, van mei tot september, levert een behoorlijk bedrag op.

Helaas betaalt u iets meer rente en moet de huur ook geregeld worden.

Vergoedingen: Verhuur en Huisservice + Voordeel

Wie huurt in hotspots als Mallorca, Ibiza of Marbella, zorgt daar natuurlijk niet zelf voor. Maar er zijn uitstekende lokale contacten die alles direct regelen voor 20-25% van de huurinkomsten: Verhuur, huis schoonmaken, onderhoud, tuin en zwembad onderhoud. U zou natuurlijk alles apart kunnen huren, maar one-stop-shopping is de beste manier om zonder stress aan serieuze huurders te verhuren.

Verhuur via agentschap:

20% – 25% van de huurinkomsten

Nogmaals, het grote voordeel:

• De villa huren
• Communicatie met huurders
• Overdracht van de villa (intrekken en uittrekken)
• Onderhoud
• Buitenfaciliteiten zoals tuin, zwembad, tennisbaan, enz.
• Alles zonder stress

Laten we nu direct kijken naar een praktisch voorbeeld met concrete cijfers.

Voordelen: Opbrengst uit verhuur en waardestijging (onroerend goed)

Onroerend goed in de Spaanse hotspots is natuurlijk iets duurder dan “thuis” kopen. Dit brengt het rendementsvoordeel met zich mee, dat niet iedereen “de stap durft te zetten”. Bovendien hebt u in het buitenland meer eigen vermogen nodig, tot 50-60% van de aankoopprijs. Hierover zo dadelijk meer.

1. Goede rendementen, vaak meer dan 10%
2. Bovendien, waardestijging van het eigendom

Aankoopprijs incl. renovatie bijvoorbeeld berekening

In het voorbeeld koopt u een woning inclusief bijkomende kosten voor 1,9 miljoen euro en investeert u nog eens 240.000 euro voor de renovatie tot de laatste hand.

• Aankoopprijs: 1.90.000 euro
• Rehabilitatie: 240.000 euro
• Investering: 2.140.000 euro

In piekmaanden zoals juni, juli en augustus kunt u 50.000 tot 60.000 euro per maand krijgen, realistisch en met voorboeking in januari, februari, maart. Wij berekenen 14.000 euro / week in het hoogseizoen +/- 1 maand voor en na het hoogseizoen; wij houden ook rekening met realistische leegstand en uw eigen gebruik, bijvoorbeeld tijdens de wintermaanden.

Berekening: Inkomsten uit verhuur

De maanden verschillen dan. Voorbeeld:

• Januari – maart: Eigenbelang
• April: Leeg
• Mei: 12.000 euro / week
• Juni – Augustus: 14.000 Euro / week
• September: 11.000 euro / week
• Oktober – November: Leeg
• December: Eigenbelang

Uw rendement wordt dan berekend uit de aankoopprijs, de huur/huisservice en de inkomsten:

• Jaarlijkse koude huur: 260.000 euro / jaar
• Huisdienst (20%): 26.000 euro / jaar
• Jaarlijkse koude huur (netto): 234.000 euro / jaar

Samengevat:

• Investering: 2.140.000 euro / jaar
• Opbrengst: 10,9% Opbrengst

In Duitsland zijn eigendommen met rendementen van meer dan 10% uiterst zeldzaam of liggen ze op C-locaties, wat risico’s inhoudt. Hier koopt u op de beste locatie, villa’s met zwembad en zeezicht.

Waardestijging van het onroerend goed

Bovenop de opbrengst van onroerend goed komt dan nog de algemene stijging van de grondprijzen. Weet u welke voordelen plaatsen als Ibiza en Mallorca bieden? De ruimte is niet oneindig. Net als in Zwitserland bijvoorbeeld is de bouwruimte beperkt en bijgevolg stijgen de reële grondprijzen meer dan bij een kapitaalinvestering die u “thuis” in de buurt doet.

Hier is een uittreksel uit de Frankfurter Rundschau, actueel van vorig jaar:

“Gemiddeld stegen de prijzen van onroerend goed op het eiland met 27,2 procent, waarbij het hoogste stijgingspercentage door marktonderzoekers werd opgetekend in de stad Palma met 42,1 procent, gevolgd door het zuidwesten, waar vakantiewoningen nu 37,8 procent meer kosten dan vijf jaar geleden.”

Laten we “slechts” rekenen met het gemiddelde van 27,2 %.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % p.a.

Welke nevenkosten ontstaan er bij de aankoop van onroerend goed?

Het kostenblok van de nevenkosten is vrij omvangrijk als men werkelijk alle aspecten in aanmerking neemt. Maar er zijn een paar verschillen.

Kosten voor de makelaar

Makelaarskosten – In Duitsland worden de makelaarskosten (voor particuliere aankopen) bij wet voor 50% verdeeld tussen verkoper en koper. Indien een onroerend goed van de ene vennootschap aan de andere wordt verkocht, is de verdeling van de makelaarskosten vrij tussen koper en verkoper. In Spanje (d.w.z. ook Ibiza, Mallorca of Marbella) zijn de makelaarskosten reeds inbegrepen in de aankoopprijs van het onroerend goed (5% voor standaard eigendommen).

Onroerendgoedbelasting op de aankoop van een villa

Vermogensbelasting – Als u een onroerend goed koopt in Spanje en meer dan 700.000 euro van de aankoopprijs inbrengt uit eigen vermogen (geen financiering), moet u belasting betalen over alles boven het belastingvrije bedrag van 700.000 euro. De Spaanse vermogensbelasting bedraagt tussen 0,2 en 2,5% van het nettovermogen dat u inbrengt.

Tip. De belastingvrije som verschilt in de gemeenten. In Catalonië en Valencia bedraagt de belastingvrije som slechts 500.000. In Madrid is de belastingvrije som onbeperkt.

Voorbeeld:

• Totale aankoopprijs van de villa: 1,8 miljoen euro
• Aandelenkapitaal (60%): 1,08 miljoen euro
• Toelage: 700.000 euro
• Belastbaar vermogen: 308.000 euro
• Belastingtarief: 0,3
• Bedrag belasting: 924,00 Euro

Vermogensbelasting: Tabel

Hier zijn alle belastingtarieven met aanslaggrenzen:

Bron: WF Salinas.

Renovatie van bestaande eigendommen

Renovatie en opwaardering – U zult uw villa zeker willen inrichten volgens uw wensen en ideeën. Daartoe moet u op zijn minst rekening houden met kosten voor opwaardering en, afhankelijk van het bouwjaar van het huis of de laatste verbouwing, ook met verbouwingskosten (tuin, zwembad tot slaapkamers, keuken, badkamers).

Typische bijkomende kosten in een oogopslag:

1. Theoretische reiskosten (bezoek ter plaatse)
2. Makelaarskosten – betaald door verkoper
3. Notariskosten – koopcontract
4. Kosten kadaster – verandering van eigendom
5. Rehabilitatie / modernisering (voor bestaande gebouwen)
6. Vermogensbelasting (vanaf 700.000 euro)
7. Onroerendgoedbelasting (na aankoop)

Conclusie: Koop en huur een villa

Je hebt nu echt veel geleerd. Over het rendement van de huur in seizoensperiodes. U hebt geleerd over belastingen, maar ook over de extra kosten van het kopen met een makelaar tot het huren in onderhoud van uw woning.

Met deze kennis kunt u een winstgevende villa te huur in Spanje vinden.

Hier heb ik 2 extra tips voor je!

Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in Mallorca, Marbella en Ibiza vindt u hier:

• Lukinski: Villa’s

Financiering in het buitenland: eigen vermogen en rentevoet

U wilt een villa kopen in Spanje? Of het nu Mallorca, Marbella of Ibiza is, de voorwaarden voor vastgoedfinanciering verschillen aanzienlijk. Indien u uw villa niet koopt voor 100% persoonlijk gebruik, maar deze geheel of gedeeltelijk verhuurt als investering, dan moet u de bijzondere voorwaarden in Spanje kennen. Daarnaast zal ik u ook enkele inzichten uit de VS geven, ter vergelijking. Op die manier kunt u zien hoe goedkoop financiering in eigen land is en hoe duur leningen als buitenlander in andere landen worden, in verhouding tot uw rentevoet en uw eigen vermogen. Uiteindelijk gaat het altijd om het rendement.

• Financiering in het buitenland

Speculatiebelasting eenvoudig uitgelegd

De naam zegt het al, deze belasting is bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beperken. Daarom zegt de wetgever: als je een pand koopt, kun je het pas na X jaar belastingvrij verkopen. X = jaren verschilt naargelang u het vastgoed als investering hebt gekocht (huren) of er zelf in woont (eigen woning).

Winsten van meer dan 600 euro (belastingvrije som, EStG § 23) moet u aangeven in uw belastingaangifte. U boekt de winst in de bijlage “Overige opbrengsten”.

Laten we terugkomen op het Frist verschil.

Onderscheid: Verhuur (kapitaalinvestering) / eigen gebruik

De speculatieperiode verschilt naargelang u een eigendom koopt als investering om het te verhuren. Of u koopt een woning voor eigen gebruik, d.w.z. dat u er zelf in woont.

Speculatie periode:

• Gebruik door derden – 10 jaar
• Eigenbelang – 3 jaar

Speculatiebelasting geldt alleen voor particuliere verkoop

De belasting is te vinden in de wet op de inkomstenbelasting (EStG), §22 Soorten andere inkomsten, meer bepaald in §22, lid 2: “Inkomsten uit particuliere verkooptransacties in de zin van §23;” – het gaat dus om een belasting die alleen wordt geheven op particuliere verkooptransacties.

De wet:

• § 23 Onderhandse verkooptransacties – extern

Als u commercieel verkoopt, wordt u anders belast. Daarom moet je ook de 3-eigendommen regel kennen. Daarin staat dat iedereen die binnen 5 jaar 3 eigendommen verkoopt, onder de handel in commercieel onroerend goed valt.

Voorbeeld: Deadline voor kapitaalinvestering / persoonlijk gebruik

Nog twee praktische voorbeelden van speculatiebelasting.

Speculatiebelasting Kapitaalinvestering

U koopt een eigendom op 42-jarige leeftijd, verhuurt het en verkoopt het op 50-jarige leeftijd, dan hebt u het binnen acht jaar gekocht en verkocht. Bijgevolg is speculatiebelasting verschuldigd.

• < 10 jaar in bezit = speculatiebelasting

Speculatiebelasting is niet van toepassing – u koopt uw eigendom ook op 42-jarige leeftijd en verkoopt een deel ervan op 53-jarige leeftijd. Er liggen dus meer dan 10 jaar tussen de aankoop en de verkoop van het onroerend goed. Bijgevolg is geen speculatiebelasting verschuldigd.

• > 10 jaar in bezit = geen speculatiebelasting

Speculatiebelasting Eigenbelang

In het geval van persoonlijk gebruik worden de termijnen verlengd tot 3 jaar. Al het andere blijft hetzelfde, inclusief het bedrag van de speculatiebelasting.

Speculatiebelasting

Nu de belangrijkste vraag, wat is de belasting op de verkoop?

Hoe hoog is de speculatiebelasting?

Er is geen vast belastingtarief voor speculatiebelasting. Uw belastingkantoor berekent het bedrag met uw respectieve belastingtarief.

Eigen inkomstenbelastingtarief van 40%

• Winst uit verkoop: 20.000 euro
• Speculatiebelasting (40%): 8.000 euro

Terug naar de onroerend goed encyclopedie.

CryptoPunks – Voorbeeld

Momenteel de grootste hype als het gaat om NFT, de CryptoPunks.

• CryptoPunks
• CryptoPunks @ OpenSea

Screenshot: OpenSea / CryptoPunks

Bored Ape Yacht Club – Voorbeeld

De eerste collectie, inmiddels zijn er meer uitlopers, de Bored Ape Yacht Club.

• Bored Ape Yacht Club
• Bored Ape Yacht Club @ OpenSea

Screenshot: OpenSea / Bored Apes Yacht Club

Onroerend goed – Voorbeeld

Hier is ons kleine demo voorbeeld “Lukinski”:

• Lukinski
• Lukinski @ OpenSea

Screenshot: OpenSea / Lukinski

Wat is een NFT?

De afkorting NFT staat voor “Non-fungible Token” en wordt vertaald als “niet vervangbaar token”.

Snel uitgelegd: tot nu toe konden digitale werken naar believen worden gekopieerd. NFT’s documenteren de geschiedenis van een digitaal werk. Hierdoor wordt de geschiedenis vanaf de creatie tot en met alle transacties voor iedereen zichtbaar. Net als bij fysieke kunstwerken kan de authenticiteit worden bevestigd. Voorbeelden zoals het project “5.000 Days”, dat bij Christies werd geveild voor 69 miljoen US dollar, tonen aan hoe succesvol NFT-kunst is.

Voor documentatie maakt een NFT gebruik van een blockchain, vaak Ethereum. De blockchain documenteert dan alle transacties, zoals beschreven uit publicatie, over alle transacties.

Leer hier alles over NFT:

• NFT: Digitale Kunst

Procedure: Grondslagen leggen

Alvorens in te gaan op het onderwerp van familiestichtingen, eerst een algemeen overzicht van stichtingen. Een basisinzicht in de definitie, vereisten zoals vermogen en het proces van het oprichten van een stichting, voordat we twee onderwerpen nader bekijken: 1) stichtingen en onroerend goed, en 2) familiestichtingen. Eerst de vraag: Wat is een stichting?

Wat is een stichting eenvoudig uitgelegd?

Hoe werkt een stichting? In het algemeen is een stichting een instelling die met behulp van vermogen een bepaald doel nastreeft. Het doel wordt bepaald door de stichter zelf.

Iedere natuurlijke persoon boven de 18 jaar kan een stichting oprichten, maar ook iedere zuiver rechtspersoon en verenigingen met handelingsbekwaamheid. Vermogen is, bij wijze van spreken, de enige voorwaarde voor de oprichting van een stichting. In principe wel:

• Liefdadigheidsstichtingen
• En er zijn nog andere subvormen, zoals de familiestichtingen (hieronder).

Wat doen liefdadigheidsstichtingen?

Voordat we bij de familiestichting komen, volgt hier het verschil: organisaties zonder winstoogmerk zijn actief in de kerk of streven andere charitatieve doeleinden na. Ze kennen bijvoorbeeld studiebeurzen toe, steunen kleuterscholen.

De opbrengst hiervan komt weer ten goede aan deze doelen (de stichting).

Dus als je 10 miljoen op je bankrekening had, zou je 1 miljoen kunnen nemen en zo’n liefdadigheidsstichting oprichten. Als u nog geen 10 miljoen aan privévermogen heeft, kijk dan eens naar AF Tax Coaching, waarin u leert hoe u belastingen kunt omzetten in privévermogen. Dat is maar een kanttekening!

Procedure voor de oprichting: Doel, activa, rechtsvorm

Allereerst, wat voor rechtsvorm is een stichting? Bij de oprichting van een stichting staan u als oprichter twee rechtsvormen ter beschikking. De ene is de stichting met rechtsbevoegdheid, de andere is de stichting met fiducie.

Variant 1: De stichting met rechtsbevoegdheid

Zij treedt onafhankelijk op en moet dus ook een stichtingsbestuur hebben dat de stichting in alle aangelegenheden vertegenwoordigt.

Variant 2: De fiduciaire stichting

Hier draagt u het aandelenkapitaal over aan de trustee, overeenkomstig de overeenkomst. Deze trustee beheert uw vermogen afzonderlijk van zijn eigen vermogen en in overeenstemming met de bepalingen van de statuten van uw stichting.

Zodra u uw besluit hebt genomen, komt de funderingsfase.

De oprichting van een stichting is in Duitsland duidelijk geregeld, evenals andere rechtsvormen:.

1. Vereisten controleren (doel en activa)
2. Kies het doel van de stichting
3. Vaststelling van de activa van de stichting
4. De begunstigden van de stichting kiezen
5. Kies rechtsvorm
6. Stichtingszaken en statuten
7. Erkenning door de toezichthoudende autoriteit van de stichting en het belastingkantoor
8. Overdracht aandelenkapitaal
9. Stichting Run

U kent nu de grondbeginselen van de stichting.

Een stichting streeft een specifiek doel na. Zij werkt met de activa (aandelenkapitaal) die door de oprichter worden verstrekt. Het kan onafhankelijk zijn of in trust worden beheerd. Tot nu toe gaat alles goed. Nu komen we bij het spannende gedeelte: Onroerend goed, fiscale optimalisatie en familiestichtingen.

Eerst, een kleine hint voor jou:

Meer belastingtips! Belasting besparen zoals de superrijken

Mijn grote doel voor dit en volgend jaar: ik wil jullie meer belastingtips geven! Van belastingen voor beginners tot praktische belastingtrucs, zoals de president van de VS betaalt $750 inkomstenbelasting en 1 miljard aandelenpakket bijna belastingvrij. Belasting besparen zoals de superrijken! Kom met me mee om meer te leren over de wereld van belastingoptimalisering! Op de blog:

• Belasting leren

Familiestichting: vastgoed en fiscale optimalisatie

Een familiestichting wordt gewoonlijk opgericht om vermogen op te bouwen. Meer expliciet: voor fiscaal geoptimaliseerde vermogensopbouw. Maar u kunt ook familiestichtingen gebruiken voor fiscale optimalisatie in onroerend goed.

Een snel voorbeeld:

Met een familiestichting betaalt u slechts 15% vennootschapsbelasting op de huur van onroerend goed.

Meerwaarden zijn belastingvrij (na speculatieperiode)

Successierecht, schenkingsrecht, inkomsten: quasi belastingvrij

De stichter en zijn kinderen mogen elk een derde van de inkomsten opnemen. Dat betekent dat tweederde van het inkomen weg is. Wat betekent dat? Uw liefdadigheidsstichting is bijna volledig belastingvrij, net als successierechten, schenkingsrechten en inkomstenbelasting.

Een familiestichting wordt gewoonlijk door één persoon opgericht. De oprichter draagt zijn of haar vermogen over aan de stichting. Dit leidt op zijn beurt tot schenkingsrecht. U hebt echter een vergoeding in de oprichtingsovereenkomst.

Stichtingsaftrek: voorkom schenkingsrecht

Het bedrag van de toelage hangt af van wie de begunstigde van de stichting is. Als uw echtgenote de begunstigde is, zou u een schenkingsrecht van 500.000 euro hebben. Als een van uw kinderen begunstigde is van de stichting, is de overdracht vrij van schenkingsrecht tot een bedrag van 400.000 euro.

Het is belangrijk op te merken dat dit belastingvrije bedrag alleen geldt op het moment van de stichting. Als u een stichting pas opricht nadat deze is opgericht, is het belastingvrije bedrag dat u kunt claimen slechts 20.000 euro.

Nota over de fundering:

• Overdracht van activa bij oprichting
• Uitkeringen tot 500.000 (echtgenoot is begunstigde)
• Stichting na oprichting met belastingaftrek van 20.000

Investeer in onroerend goed: Slechts 15% vennootschapsbelasting (huurinkomsten)

Zodra uw vermogen in uw stichting is belegd, kunt u het bestaande vermogen gebruiken en beleggen.

Nu komt de kicker. Een stichting is onderworpen aan de vennootschapsbelasting. U betaalt dus slechts 15% vennootschapsbelasting in plaats van bedrijfsbelasting.

U betaalt alleen bedrijfsbelasting bij een familiestichting als deze commercieel is. Het louter aankopen, beheren en bezitten van onroerend goed is niet commercieel. Je laat alleen je vermogen werken.

Uw huuropbrengsten zijn nu ook onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen slechts 15%.

Stichting of onroerend goed GmbH (vermogensbeheer)?

Misschien zult u nu zeggen: ik zou ook (extern) een vermogensbeherende vennootschap met beperkte aansprakelijkheid kunnen oprichten? Ja, maar:

Op een bepaald moment zult u zeker een van de eigendommen willen verkopen. Hier komt het verschil tussen een familiestichting en een vastgoedvennootschap om de hoek kijken.

Als u een onroerend goed verkoopt via een naamloze vennootschap, is de winst uit uw verkoop volledig belastbaar, d.w.z. tegen 15%, soms zelfs 30%.

Als u een woning via de stichting verkoopt, is de meerwaarde volledig belastingvrij, op voorwaarde dat u de speculatieperiode van 10 jaar hebt afgewacht.

Speculatieperiode (excursus)

Om de prijsstijging op de vastgoedmarkt af te remmen, heeft de wetgever de volgende eenvoudige regeling getroffen: Als er een periode van ten minste 10 jaar ligt tussen de aankoop en de verkoop van een onroerend goed, blijft de opbrengst van de verkoop vrijgesteld van belasting. Op die manier zouden investeringen in onroerend goed een langetermijnkarakter moeten hebben en zou het minder aantrekkelijk moeten zijn om op korte termijn winst te maken.

Wat als ik geld wil krijgen van de stichting?

Als u geld aan uw familiestichting onttrekt, is 25% vermogenswinstbelasting verschuldigd. Dit is hetzelfde als bij onttrekkingen aan een GmbH (winstuitkering). Wie het geld ontvangt, d.w.z. wie de begunstigde is, is al bepaald toen u de familiestichting oprichtte.

Voordelen van de familiestichting: Conclusie

Met een familiestichting combineert u dus de voordelen van de onroerendgoed GmbH, met slechts 15% vennootschapsbelasting op huuropbrengsten en de belastingvrije meerwaarde (na de speculatieperiode), vanaf het 11e jaar, zoals bij particulieren, via de familiestichting.

Met deze rechtsvorm kunt u een fiscaal geoptimaliseerde en omvangrijke onroerendgoedportefeuille opbouwen. Door de gunstigere belastingdruk kan uw portefeuille sneller groeien, u kunt immers sneller aan uw verplichtingen voldoen en dus sneller herbeleggen.

Het beste van alles is dat u uw huurinkomsten tegen de volle 85% na belastingen krijgt, naast de belastingvrije kapitaalwinst na de speculatieperiode.

Familiestichtingen hebben ook voordelen voor de volgende generaties, uw kinderen en kleinkinderen. In geval van erfenis worden uw aandelen gelijkelijk verdeeld over de eerste lijn, d.w.z. uw echtgenoot en uw kinderen. Als zij sterven, gaat de stichting over op de volgende generatie.

Gratis leren: Oprichting van een vennootschap & rechtsvormen

Naast de familiestichting zijn er nog een paar andere alternatieve vennootschapsvormen die interessant kunnen zijn voor u als oprichter! Wil je meer weten over het starten van een bedrijf? Kom meer te weten over aandelenkapitaal, belastingen en de voor- en nadelen van de verschillende soorten vennootschappen.

Hier vindt u alle rechtsvormen die u als oprichter in Duitsland kunt kiezen en een gids met een checklist:

1. Rechtsvormen: Lijst
2. Een bedrijf oprichten: Procedure, kosten en overzicht

Rechtsvormen: Lijst

Rechtsvormen – Welke soorten vennootschappen zijn er? Als u uw eerste vennootschap wilt oprichten, is de keuze van de ideale rechtsvorm een van de eerste stappen in het proces van de oprichting van een vennootschap. Of u nu een speciaal vastgoedbedrijf of een startende onderneming wilt oprichten, ik heb hier alle soorten ondernemingen in Duitsland voor u op een rijtje gezet.

• Rechtsvormen: Lijst

Bedrijfstypen in detail:

• Eenmanszaak
• Geregistreerd zakenman / geregistreerd zakenvrouw (e. K.)
• Burgerlijk partnerschap (GbR)
• Vennootschap onder firma (OHG)
• Commanditaire vennootschap (KG)
• Ondernemend bedrijf (UG)
• GmbH: vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Naamloze vennootschap (AG)
• Onroerendgoedaandelenvennootschap (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Een bedrijf oprichten: Procedure, kosten en checklist

Oprichting van een vennootschap (onroerend goed) – U wilt uw eerste vennootschap oprichten? Vereisten voor u als oprichter, aandelenkapitaal, aandeelhoudersovereenkomsten, kosten voor de stichting, juridische formulieren en checklists. Dit klinkt ingewikkeld voor beginners, maar het is eigenlijk heel eenvoudig. De procedure voor de oprichting van een vennootschap is gewoonlijk betrekkelijk gelijk. Ik heb het proces hier in eenvoudige stappen voor u samengevat. Leer hoe u uw eigen bedrijf kunt opzetten. Na de grote gids over alle rechtsvormen en soorten vennootschappen, kijken we vandaag in detail naar het opzetten van een (vastgoed)vennootschap voor beginners.

• Een bedrijf gevonden

Inkomstenbelasting (ESt) – Belasting voor natuurlijke personen

Inkomstenbelasting – afgekort ESt – wordt gewoonlijk geheven over het inkomen van natuurlijke personen, naar gelang van hun draagkracht. Onder inkomen wordt verstaan de som van alle inkomsten uit arbeid in de zin van de wet op de inkomstenbelasting (EStG) minus de som van alle volgens de belastingwetgeving relevante aftrekposten – zoals eventuele toeslagen. Belastingplichtigen worden onderverdeeld in zelfstandigen, die hun inkomstenbelasting in het algemeen zelf moeten betalen, en werknemers, wier inkomstenbelasting door hun werkgever wordt ingehouden in de vorm van loonbelasting en namens hen wordt afgedragen aan de belastingdienst.

Andere belastingen voor ondernemingen:

• Vennootschapsbelasting (KSt)
• Vermogenswinstbelasting (KapESt)
• Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
• Handelsbelasting (GewSt)

Als u meer wilt weten over belastingen voor vastgoedondernemingen, kunt u hier meer te weten komen:

• Belasting op onroerend goed besparen

Inkomstenbelasting in detail – inning, heffing en belastingplicht

Deze belastingopbrengst is een gezamenlijke belasting en wordt verdeeld tussen de federale regering, de deelstaten en de gemeenten. De gemeenten ontvangen het volgens de federale wetgeving geldende tarief – thans 15 procent van de loonbelasting en de belasting op inkomen – terwijl het resterende bedrag in gelijke delen naar de federale regering en de deelstaten gaat. In het algemeen zijn alle natuurlijke personen inkomstenbelastingplichtig en moeten zij belasting betalen over hun inkomsten uit al dan niet zelfstandige bedrijfsuitoefening. De basisbeginselen van de inkomstenbelastingwetgeving zijn als volgt:

• Netto beginsel
• Periodiciteitsprincipe
• Wereld Inkomens Principe
• Beginsel van degressieve belastingtarieven
• Belastingheffing naar draagkracht

Natuurlijke personen die in Duitsland wonen, zijn onbeperkt belastingplichtig; natuurlijke personen die in het buitenland wonen en in Duitsland inkomsten verwerven, zijn beperkt belastingplichtig.

Toelage voor laagverdieners & Aftrekbare beroepskosten

Natuurlijke personen met een laag inkomen kunnen een toelage voor zichzelf gebruiken tot een huidig bedrag van 9.168 euro – dit geldt zowel voor inkomsten uit zelfstandige bedrijfsuitoefening als voor inkomsten uit niet-zelfstandige bedrijfsuitoefening. Ondernemers die inkomstenbelasting verschuldigd zijn, kunnen ook de volgende aftrekbare bedrijfskosten declareren om hun winst en, bijgevolg, hun belastbaar inkomen te verminderen:

• Huurkosten
• Autokosten
• Personeelskosten
• Afschrijving
• Aftrekbare voorbelasting
• Betaalde omzetbelasting
• Aankopen van goederen en diensten
• Uitgaven voor activa met een lage waarde

Welke vennootschappen zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting?

De meeste natuurlijke personen moeten inkomstenbelasting betalen. Daarom is dit soort belasting bijzonder relevant voor eenmanszaken (EU) en BGB-vennootschappen (GbR). Daarnaast zijn vennootschappen onder firma (OHG) en commanditaire vennootschappen (KG) gewoonlijk onderworpen aan inkomstenbelasting. De inkomstenbelasting kan echter ook verplicht zijn voor een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (GmbH) of een vennootschap op aandelen (AG), indien van toepassing.

Personenvennootschappen zoals de vennootschap onder firma (OHG) of de commanditaire vennootschap (KG) zijn in beginsel niet onderworpen aan de vennootschaps- of inkomstenbelasting, terwijl de natuurlijke personen en rechtspersonen met de hoedanigheid van vennoot die er deel van uitmaken, dat wel zijn. De door de maatschap gegenereerde winst wordt op uniforme en afzonderlijke wijze vastgesteld en rechtstreeks toegerekend aan de afzonderlijke vennoten overeenkomstig hun rechtsvorm: Rechtspersonen moeten hun winstaandelen aan de vennootschapsbelasting onderwerpen, natuurlijke personen aan de inkomstenbelasting.

• Partnerschappen: Natuurlijke personen met winstaandelen

Vennootschapsvormen in een oogopslag

Meer informatie over de verschillende rechtsvormen vindt u onder de volgende links. Beginnend met de eenmanszaak en de geregistreerde handelaren… aan de verschillende partnerschappen en corporaties… tot andere vennootschappen zoals de familiestichting – alle essentiële aspecten van oprichting, aansprakelijkheid, belastingdruk en meer worden eenvoudig en begrijpelijk uitgelegd! Allereerst een overzicht van de afzonderlijke rechtsvormen van vennootschappen:

• Eenmanszaak (EU)
  • Freelancer
  • Kleine handelaren
  • Geregistreerde handelaren (e. K.)
• Stille genootschappen
• BGB-vennootschappen / burgerlijke maatschap (GbR)
• Partnerschappen
  • Commanditaire vennootschap (KG)
  • Vennootschap onder firma (OHG)
  • Naamloze Vennootschap en Compagnie Limited Partnership(GmbH & Co KG)
  • Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en Vennootschap onder firma(GmbH & Co OHG)
• Corporaties
  • Naamloze vennootschap (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Commanditaire vennootschap op aandelen (KGaA)
  • Naamloze vennootschap (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Ondernemingsvennootschap / UG (beperkte aansprakelijkheid)
  • Europese vennootschap / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Andere bedrijven
  • Stichtingen / Familiestichtingen
  • Verzekeringen
  • Partnerschappen
  • Geregistreerde verenigingen (e. V.)
  • Geregistreerde coöperaties (e. G.)

Belastingen in Duitsland: Lijst

Vennootschapsbelasting (KSt), inkomstenbelasting (ESt), vermogenswinstbelasting (KapESt), omzetbelasting (USt), bedrijfsbelasting (GewSt) – wie betaalt wat? In dit overzicht van de verschillende soorten belastingen in Duitsland vindt u relevante belastingen voor u als individu en voor uw onderneming, afhankelijk van de rechtsvorm die u hebt gekozen. Ook, na de belasting lijst: Hoe werkt de belastingcyclus rond het maandelijks financieel overzicht, het jaarlijks financieel overzicht en de balans? Een beetje inzicht voor degenen die hun eerste bedrijf opzetten. Welke belastingen zijn er? Eenvoudige uitleg, definities, belastingoptimalisering, inzicht in belastingen.

• Belastingen: Lijst