Je flat verkopen en blijven: Is dat mogelijk?

Door uw appartement te verkopen kunt u uw financiële situatie verbeteren en toch in uw huis blijven wonen. Maar naast een betere liquiditeit kunt u ook profiteren van allerlei andere voordelen.

Voordelen: Verbeterde liquiditeit & meer vrijheid

Zo kunt u bij sommige modellen uw verkochte eigendom later terugkopen. Ook uw erfgenamen kunnen een prioritair recht op terugkoop krijgen. Bovendien kan het vrijgekomen kapitaal worden gebruikt om leningen af te lossen, worden u en uw gezin financieel ontlast en kunt u zorgeloos van uw pensioen genieten.

Dit zijn de voordelen:

• Verbeterde liquiditeit
• Geen verhuizing nodig
• Flexibiliteit
• Afwikkeling van de erfenis
• Terugbetaling van leningen

Nadelen: Verlies van eigendom & vaste kosten

U moet echter ook rekening houden met de nadelen. Afhankelijk van het model kunt u ondanks een verleend verblijfsrecht niet meer over het gehele appartement beschikken en kan het u bijvoorbeeld verboden zijn uw eigendom te verhuren of te verpachten. Tegelijkertijd moet u nog steeds het onderhoud van de woning, de onderhoudskosten en de onroerende voorheffing betalen.

Alle nadelen op een rijtje:

• Verlies van eigendom
• Verhuur / leasing verboden
• Doorlopende kosten

Al met al zijn er dus zowel voor- als nadelen aan het verkopen van uw flat en er toch in blijven wonen. Met welke voor- en nadelen u precies rekening moet houden, hangt uiteindelijk af van het model dat u kiest.

De belangrijkste modellen in één oogopslag

Zoals hierboven vermeld, zijn er verschillende mogelijkheden om uw huis te verkopen zonder dat u uit uw vertrouwde omgeving hoeft te verhuizen. Wij stellen ze aan u voor.

Gedeeltelijke verkoop: eenmalige onmiddellijke betaling

Bij de deelverkoop van uw flat wordt tot 50% van uw flat verkocht aan een professionele deelverkoopmaatschappij. U ontvangt de koopsom onmiddellijk. Het levenslange vruchtgebruik wordt u gegarandeerd in het kadaster en u betaalt een maandelijkse vergoeding aan de deelkoper. Het bijzondere van de gedeeltelijke verkoop: u kunt uw flat blijven huren en verhuren en zo extra cashflow genereren. Bovendien kunt u het verkochte deel volledig terugkopen.

De gedeeltelijke verkoop in één oogopslag:

• Verkoop van maximaal 50% van de woning
• Een onmiddellijke uitbetaling ontvangen
• Zekerheid van het vruchtgebruik volgens het kadasterrecht
• Betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding

Lijfrente: Regelmatige lijfrente-uitkeringen

Een alternatief voor de gedeeltelijke verkoop is de lijfrente. Dit is een regeling waarbij u uw huis verkoopt en in ruil daarvoor voor de rest van uw leven een regelmatige betaling ontvangt. De hoogte van de maandelijkse betaling hangt meestal af van de leeftijd van de verkoper en de waarde van het huis. Hoe ouder de verkoper, hoe hoger de maandelijkse betaling. In vergelijking met de gedeeltelijke verkoop garandeert de lijfrente u echter niet het recht van vruchtgebruik, maar alleen het recht van bewoning.

De lijfrente in het kort:

• Verkoop van de volledige flat
• Extra pensioenbetaling
• Het bedrag hangt af van de waarde en de leeftijd van het pand
• Zekerheid van het verblijfsrecht

Een gedeeltelijke verkoop of een lijfrente – een flat verkopen zonder te verhuizen is ideaal om een financiële buffer te creëren zonder uit uw huis te hoeven verhuizen.

Omgekeerde hypotheek: woning als onderpand voor de lening

Met een omgekeerde hypotheek kunt u ook in uw huis blijven wonen na een succesvolle verkoop. Als u kiest voor een omgekeerde hypotheek, wordt uw huis gebruikt als onderpand om geld te krijgen van een geldschieter. In tegenstelling tot traditionele hypotheken waarbij de kredietnemer rente en aflossingen betaalt, hoeft de kredietnemer bij een omgekeerde hypotheek geen betalingen te doen. In plaats daarvan wordt het geleende bedrag in de loop van de tijd verhoogd met de rente en kosten en wordt het verschuldigd wanneer de lener overlijdt of verhuist.

Alles wat u moet weten over omgekeerde hypotheken:

• Plat als onderpand voor de geldschieter
• Geen extra betalingen door de lener

Vruchtgebruik of verblijfsrecht bij verkoop en schenking

U kunt echter ook uw appartement verkopen of weggeven en het alleenrecht van vruchtgebruik laten registreren. In het geval van een woning stelt het recht van vruchtgebruik de vruchtgebruiker in staat de woning te bewonen en naar eigen goeddunken te gebruiken, huurinkomsten te verwerven of deze te verhuren. Het vruchtgebruik is vaak niet beperkt tot een bepaalde periode en eindigt zodra de vruchtgebruiker overlijdt.

In plaats van een recht van vruchtgebruik kan ook een recht van bewoning worden geregistreerd. In tegenstelling tot het recht van vruchtgebruik geeft het recht van verblijf alleen het recht om het goed te gebruiken en te bewonen, maar niet het recht om inkomsten uit het goed te verwerven of het te verhuren.

Conclusie: De voordelen wegen zwaarder dan de nadelen

Als u binnen uw eigen vier muren wilt blijven en daarbij uw financiële middelen wilt vergroten, zijn er verschillende mogelijkheden. Daartoe behoren de gedeeltelijke verkoop, de omgekeerde hypotheek, de lijfrente, het vruchtgebruik en het recht van opstal. Elk van deze concepten heeft zijn voor- en nadelen. Daarom is het belangrijk om de voorwaarden goed te bestuderen om de juiste beslissing te nemen. Enkele voordelen zijn extra inkomen, continuïteit en geen verhuizing, terwijl enkele nadelen zijn: verlies van eigendom, beperkingen en kosten.

Neem dus voldoende tijd om de verschillende modellen te vergelijken en de voor u beste beslissing te nemen.

Kredietbeoordeling: definitie en proces

Een kredietcontrole gaat na of de kandidaat-koper het geadverteerde onroerend goed ook kan betalen. Dit is een van de belangrijkste stappen bij de verkoop van onroerend goed en dient ter bescherming van de verkoper.

Persoonlijke en economische kredietwaardigheid: Verklaring

Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen economische kredietwaardigheid en persoonlijke kredietwaardigheid. De meeste kopers van onroerend goed brengen hun eigen kapitaal mee, maar sluiten ook een lening of krediet af voor de aankoop van het onroerend goed. Bij de economische kredietwaardigheid gaat het erom of een aspirant-koper überhaupt in staat zou zijn deze lening of dit krediet aan de bank terug te betalen. Persoonlijke kredietwaardigheid wordt gedefinieerd aan de hand van de bereidheid van een aspirant-koper om daadwerkelijk een dergelijke financiering aan te gaan.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• Economische kredietwaardigheid
• Persoonlijke kredietwaardigheid

Procedure: Schufa zelfonthulling, bankafschriften & Co.

Je kunt op verschillende manieren te weten komen hoe liquide een koper is. Wij bevelen altijd de Schufa zelfonthulling aan. De koper vraagt zijn eigen kredietcheck aan, die vervolgens naar u als verkoper wordt doorgestuurd. De voordelen: u hoeft zich zelf niet al te veel zorgen te maken en bouwt zo rechtstreeks een vertrouwensrelatie op met de potentiële koper – een win-win voor beide. Als het om een ongewoon groot bedrag gaat, kunt u ook om rekening- en depositoafschriften vragen. Hoeveel geld heeft de koper op zijn rekening staan? En hoeveel waardepapieren zijn er? U kunt deze details hier zien.

De procedures staan tot uw beschikking:

• Schufa zelfonthulling
• Bankafschriften en effecten
• Financieringsverbintenis van de bank

Flat vs. villa: controleer kredietwaardigheid

Hoe gedetailleerd u deze kredietcontrole uitvoert, hangt af van het woningtype en het soort onroerend goed van uw woning. Hoe luxueuzer de woning, hoe hoger de aankoopprijs. En hoe hoger de aankoopprijs, hoe belangrijker de kredietcontrole. Maar al te vaak haken kopers af kort voordat ze het koopcontract tekenen. En wie moet dan de notaris betalen? Tenzij anders overeengekomen, u zelf. Je moet dit ten koste van alles vermijden.

Hoe hoger de aankoopprijs, hoe belangrijker de kredietwaardigheid van de koper

Wilt u uw condominium of een compleet huis verkopen? Laten we beide gevallen eens nader bekijken:

Controleer kredietwaardigheid bij de verkoop van een appartement

Voor de betrekkelijk gebruikelijke condominium is een schriftelijke mededeling of een kort telefoongesprek met de belanghebbende partijen gewoonlijk voldoende om uit ervaring te beoordelen of de nodige financiële zekerheden zijn gesteld.

Vaak is een kort telefoontje al genoeg!

Controleer kredietwaardigheid bij Haus & Villa

Als het echter om een stadsvilla gaat, bijvoorbeeld met een extra interieur ter waarde van 8 miljoen euro, moeten de bezichtigingsafspraken, of de mensen die daarvoor worden uitgenodigd, zorgvuldig worden bekeken. Hier gaat het niet alleen om de inrichting van het pand, maar ook om kunstwerken en andere kleine schatten en bezittingen. Zelfs een toevallige kras op een schilderij kan al snel onaangename gevolgen hebben.

Hoe luxueuzer de woning, hoe uitgebreider de kredietcontrole

De kredietwaardigheidscontroles voor luxe eigendommen zijn daarom ook iets uitgebreider. Hier gaat het niet om het bewijs van loon, maar meestal om het bewijs van vermogen. Maar dat zou ons op dit moment te ver brengen.

Wat betekent kredietwaardigheid? Hoe kunt u uw kredietwaardigheid te weten komen? Sleutelwoord, Schufa zelfonthulling. Lees hier meer over het onderwerp:

• Kredietwaardigheid: eenvoudig uitgelegd

Na het filteren van geïnteresseerden en het controleren van de kredietwaardigheid, worden de eerste bezichtigingsafspraken door de makelaar geregeld.

Ga verder naar stap 11: Organiseer & voer bezichtigingsafspraken uit

Een afspraak voor bezichtiging moet gewetensvol worden voorbereid. Hier wordt immers vaak beslist wie echt geïnteresseerd is in uw eigendom en wie als koper buiten de boot valt. Hoe beter de planning en uitvoering van de bezichtiging, hoe aantrekkelijker uw woning zal zijn.

• Het organiseren en uitvoeren van bezichtiging afspraken

Terug naar stap 9: Potentiële kopers filteren en selecteren

Het eigendom is geadverteerd en de aanvragen zijn uitgezocht. Dus hoe weet u welke potentiële koper het beste bij u past? Hier vindt u meer informatie.

• Potentiële kopers filteren en selecteren

Marketing onroerend goed: Defensief, Offensief & Off Market

Als u uw huis of appartement wilt verkopen, zijn er verschillende opties, afhankelijk van individuele voorkeur, eigendomstype en locatie. Primair spreken we van 3 varianten in marketing.

Allereerst het overzicht:

• Defensieve strategie
• Offensieve strategie
• Strategie buiten de markt

Defensieve strategie: vastgoed op toplocaties

Bent u in het bezit van een exclusief pand, op een toplocatie, met een goede snit, zodat het zowel voor singles als voor gezinnen interessant zou kunnen zijn? Gefeliciteerd! Dit eigendom kan waarschijnlijk snel worden verkocht. De marketing kan dus relatief defensief worden gepland en kost daardoor minder tijd. Indien nodig, kunt u zelfs rechtstreeks verkopen aan een interne groep kopers als u de juiste makelaar hebt. Zodat het eigendom niet eens op de reguliere markt verschijnt.

Samengevat:

• Woning op toplocatie
• Grote vraag
• Snelle verkoop waarschijnlijk

Offensieve strategie: eigendommen in B-locatie / C-locatie

Als het pand niet op een gewilde A-locatie ligt, moet de marketing worden opgevoerd. Dit kan gebeuren via verschillende methoden, platforms en mogelijkheden. De strategie voor de verkoop van onroerend goed is dan ook offensief. Hetzelfde geldt voor grotere eigendommen met 20, 30 of meer eenheden – ongeacht of het gaat om een nieuw gebouw, een gerenoveerd appartementsgebouw, een wijk of een hoogbouw.

Dus dat betekent:

• Eigendom in B-locatie / C-locatie
• Marketing op platforms / in kranten

De strategie varieert naargelang van het type eigendom en de locatie:

Off Market Strategie: Hoge Discretie

Dan is er nog een derde marketingstrategie: off-market eigendommen. Hoe waardevoller een eigendom, vooral villa’s en grotere landgoederen, hoe bekender en prominenter een persoon, hoe rijker een persoon, hoe minder communicatie gewenst is. Evenzo, geen aanwezigheid van het eigendom op open markten. Hiervoor gebruiken makelaars de off market strategie.

Het object wordt uitsluitend getoond aan geselecteerde potentiële kopers met koopkracht.

Conclusie: Onroerend goed marketing

Ongeveer 85% van de vastgoedmarkt is offensief, 14% is defensief en heeft niet veel marketing nodig en < 1% wordt buiten de markt verhandeld. Dit leidt tot de conclusie dat een groot deel van de vastgoedmarkt behoefte heeft aan goede marketing.

De 3 strategieën samengevat:

1. Offensieve strategie
2. Defensieve strategie
3. Strategie buiten de markt

Deze matrix wordt vervolgens gebruikt om de verschillende strategieën, communicatiekanalen en platforms te selecteren.

De marketing van uw eigendom is nog maar net begonnen of de eerste potentiële kopers nemen contact met u op.

Ga verder naar stap 8: Contact met potentiële kopers

De marketing van uw woning is succesvol en de eerste potentiële kopers nemen contact met u op. Lees hier meer over hoe u vragen per post en per telefoon behandelt.

• Contact met potentiële kopers

Terug naar Stap 6: Maak exposé

Het onroerend goed exposé is een van de belangrijkste stappen. Het gaat er tenslotte om uw huis of appartement van zijn beste kant te laten zien. Al onze tips over de belangrijkste documenten, foto’s & co. in onze gids.

• Maak een exposé

Verkoop van onroerend goed voor ouders, grootouders en naaste verwanten

Als kind maak je je zorgen om papa en mama, als kleinkind maak je je zorgen om opa en oma. Pensioenvoorzieningen duren niet eeuwig, net als het spaargeld. Op een gegeven moment wordt het bezit te groot, en tegelijkertijd worden de besparingen steeds minder. Op zijn laatst nu, moet er een oplossing gevonden worden voor uw dierbaren!

Wat moet je doen als je moet verkopen?

Voorkomen is beter dan genezen: opties

Voordat het over uitingen van verdriet gaat, gaat het over goede oplossingen. Mensen worden oud en op een bepaald moment moet het leven op de juiste manier worden georganiseerd. Voor velen betekent dit dat zij hun huis moeten verkopen en moeten verhuizen naar een appartement dat geschikt is voor de oude dag. Daarom moeten mensen uit hun omgeving beslissingen nemen. Hieronder vallen ook levenstestamenten, voor het geval uw dierbaren op een bepaald moment niet meer in staat zijn zelf over hun daden te beslissen. Maar het is net zo goed een deel van het denken over uw eigen bezit.

Eén ding is ook belangrijk: denk niet in de eerste plaats aan je eigen erfenis, maar denk aan je familie!

Laten we eens kijken naar de 3 opties voor uw begrip: Verkoop van het eigendom, gedeeltelijke verkoop en onroerend goed lijfrente! Tip, u vindt verdere links over alle drie onderwerpen, met gedetailleerde uitleg. Wat doe je als iemand oud wordt? Hier zijn drie alternatieven!

Opties bij de verkoop van onroerend goed:

1. Lijfrente op onroerend goed – verkoop met levenslang verblijfsrecht
2. Gedeeltelijke verkoop – Proportioneel, met optie voor totale verkoop
3. Verkoop – Volledige verkoop van het eigendom

Ook voor eigenaars: een extra tip over het onderwerp goed nalaten.

Onroerend goed pensioen: Verkoop met extra “pensioen” – Optie 1

Uw eerste optie is het onroerend goed pensioen. De lijfrente is vooral interessant voor mensen die al een hogere leeftijd hebben bereikt, meestal vanaf de leeftijd van 70 of 75 jaar. Indien u de voorkeur geeft aan een oplossing waarbij uw nabestaanden zonder complicaties tot het einde van hun leven (!) in hun eigen woning kunnen blijven wonen, dan is de lijfrente een optie die u moet overwegen.

Levenslange lijfrente betekent dat het onroerend goed in zijn geheel wordt verkocht, maar dat de eigenaar tot aan zijn dood een volledig recht van bewoning en gebruik behoudt. Deze voorrechten worden gewaarborgd door het recht van vruchtgebruik. Bovendien ontvangt de verkoper een klein, maandelijks extra “pensioen”. Een ander voordeel is dat u zich geen zorgen meer hoeft te maken over onderhoudskosten. De nieuwe eigenaar is hiervoor verantwoordelijk. Al met al een comfortabele oplossing, vooral op oudere leeftijd.

Onroerend goed pensioen eenvoudig uitgelegd:

• Directe, volledige verkoop
• Levenslang recht van verblijf en gebruik
• Klein, maandelijks “extra pensioen” voor vorige eigenaar
• Geen onderhoudskosten

Lees hier meer over het onderwerp:

• Onroerend goed pensioen

Onbezorgd en gerustgesteld op oudere leeftijd.

Gedeeltelijke verkoop: evenredig, met mogelijkheid tot volledige verkoop – Optie 2

De tweede mogelijkheid voor uw dierbaren, als u wilt dat zij in hun woning kunnen blijven wonen, of het nu een flatgebouw of een huis is, is de gedeeltelijke verkoop van een woning.

Een gedeeltelijke verkoop werkt als volgt: u verkoopt een deel van een eigendom, meestal tussen 10% en 50% pro rata, aan een financiële vennootschap. Voor dit verkochte aandeel rekent de financiële onderneming een zogenaamde “gebruikersvergoeding” aan. De gebruiksvergoeding wordt betaald als tegenprestatie voor het feit dat het alleenrecht op verblijf en het gebruiksrecht nog steeds worden toegekend. Dit betekent dat de financieringsmaatschappij slechts gedeeltelijk eigenaar wordt. Het voordeel: u krijgt de verkoopprijs relatief ongecompliceerd, zonder een grote kredietcontrole, zoals bij leningen bij de bank. Het nadeel: de gebruiksvergoeding is relatief hoog, bv. in vergelijking met een hypothecaire lening.

Gedeeltelijke verkoop samengevat:

• U verkoopt een deel van uw eigendom (meestal 10-50%)
• Gedeeltelijkeaankoop van het huis: Ja
• Gedeeltelijkeaankoop van appartement: Ja
• Gedeeltelijkeaankoop van grond: Ja
• Financiële onderneming wordt mede-eigenaar
• U blijft de enige gebruiker van de woning
• U betaalt een maandelijkse gebruiksvergoeding
• Totale verkoop in X jaar (facultatief)

Lees hier meer over de voor- en nadelen:

• Gedeeltelijke verkoop van onroerend goed

Volledige verkoop van onroerend goed – Optie 3

Uw derde optie, als u een oplossing moet vinden, is de volledige verkoop van het condominium, huis, appartementsgebouw. Voor het reguliere proces rijst vaak de vraag, onderhands verkopen of verkopen met een makelaar? Vooral in emotionele situaties, zoals het beslissen over de toekomst van iemands ouders of grootouders, is het raadzaam te werken met een ervaren makelaar. Het gaat immers om alle advertenties, de communicatie met belangstellenden, de selectie op serieus of niet serieus, de daaropvolgende kredietcontroles, het regelen van bezichtigingsafspraken en nog veel meer. Natuurlijk is de vorige taxatie van het onroerend goed ook een grote factor.

Lees hier meer:

• Eigendom verkopen

Verkopen van onroerend goed: Procedure en stappen

Om u een eerste overzicht te geven van hoe zo’n verkoopproces werkt, wordt het hier uitgelegd in 18 eenvoudige stappen, onderverdeeld in 3 fasen.

1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar huren
3. Gegevens en documenten
4. Verhogen waarde eigendom
5. Bepaal de aanbiedingsprijs
6. Maak een exposé
2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
1. Markt eigendom
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Opstellen koopcontract bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
4. Overdracht van het eigendom
5. Notariskosten en makelaarscourtage
6. Belasting betalen

Deze 3 opties zijn in de eerste plaats voor u beschikbaar.

Dit waren de belangrijkste tips voor de verkoop met en voor uw dierbaren!

Of het nu een condominium op een A-locatie is of een…

… Condominium in jaren 60/70 prefab gebouw:

Extra tip: Juist nalaten/erven

Hier zijn een paar extra tips voor je.

Verkoop met vruchtgebruik

Als u overweegt het onroerend goed van uw ouders, grootouders of naaste familieleden rechtstreeks te verkopen, moet u zeker het vruchtgebruiksrecht bekijken. Vruchtgebruik betekent eenvoudig: “Levenslang, alleen verblijfsrecht”. Dit betekent dat uw familieleden het alleenrecht hebben op het gebruik van het eigendom, zelfs na de verkoop. Hetzelfde geldt in andere gevallen, zoals een verwachte erfenis (link hierboven: Nalatenschap).

Voordeel: Het recht van vruchtgebruik geeft u het voordeel dat uw nabestaanden op geen enkel moment afhankelijk zijn van de goodwill of toestemming van de verkoper.

Verwachte erfenis: Belastingen & Co.

Tip! Praat met je ouders en grootouders over de erfenis, voor het te laat is. Want een vroege erfenis kan u heel wat kosten besparen, vooral belastingen. Leer hier meer over vroegtijdige overerving:

• Juist nalaten

Voor erfgenamen:

• Correct erven

Correct erven betekent vaak ook geschillen tussen kinderen voorkomen.

Neem voorzorgsmaatregelen!