Flatgebouw kopen: evaluatie & investering

Meervoudige woningen bieden in vergelijking met eenpersoonshuizen en koopappartementen een hogere stabiliteit als investering. Door meerdere woonunits het risico op huurontbrekings te verspreiden en profiteren van een continue cashflow. Belangrijk is echter dat u het object professioneel laat waarderen, zodat u niet te duur koopt noch verborgen risico’s over het hoofd ziet.

PS: Eerste investering? Hier nog 4 tips voor de eerste investering met video.

Onroerend goedwaardering: Wat is belangrijk?

De evaluatie van een onroerend goed is niet alleen gebaseerd op vierkante meter en bouwjaar. Belangrijke factoren zijn onder andere ligging (macro en micro), energiestatus, toestand van dak, leidingen en verwarming, maar ook huurovereenkomsten, leegstand en ontwikkelingsmogelijkheden. Een ruwe online schatting is hier niet voldoende – laat liever een waardeoordeel opstellen of gebruik professionele evaluatiemodellen met vergelijkingsobjecten.

• Onroerend goed evalueren

Herinnering! Ligging, jaarlijkse netto huur + koopprijs: Zo kunt u een flatgebouw snel evalueren.

Waardetoename herkennen & potentieel benutten

Zoeken ze naar objecten met ontwikkelingsmogelijkheden? Let dan op uitbreidbare zolderverdiepingen, sanierbare leegstandgebouwen of perceels met potentie voor verdichting. Ook de overstap naar moderne verwarmingsystemen of balkonbouw kan de waarde aanzienlijk verhogen. Belangrijk is de economische haalbaarheid: reken elke maatregel door en vergelijk deze met de mogelijke huurverhoging of waardestijging.

Verband tussen prijs, ligging en rendement

In gevraagde locaties (A-locatie, goede B-locatie) is de koopprijs hoger, de huurrendite meestal lager. Hoe het rendementswaardemethode onroerend goed werkt, leggen we uit in detail met voorbeeldberekening. In regio’s met structurele problemen betaalt u minder – maar ook met een hoger risico op leegstand. De optimale balans ligt in groeiende middelgrote steden met goede infrastructuur, stabiele vraag en matige prijzen. Let hier op microlocatie, verkeersaansluiting en demografie.

• A-, B- en C-locatie

Huurrendement berekenen & juist beoordelen

Het bruto huurrendement laat u zien hoeveel procent van de koopprijs u jaarlijks behaalt via huurinkomsten. Het berekent zich zeer eenvoudig: jaarlijkse netto huurprijs gedeeld door de koopprijs, vermenigvuldigd met 100. Een solide bruto rendement voor meervoudige woningen ligt tussen 6 en 9 procent – onder die waarde bij toplocaties, boven die waarde bij gebieden met structurele problemen. Maar let op: een hoog rendement in een slechte locatie kan misleidend zijn als de verkoop problematisch is.

Jaarlijkse netto huurprijs ÷ Koopprijs × 100 = Bruto huurrendement

• Huurrendement vs Koopprijsfactor

Saneringsobject of volledig verhuurd?

Saneren & opnieuw verhuren

De aankoop van een huis dat renovatie behoeft kan zich loonen – mits locatie en onderbouwing goed zijn. Saner efficiënt en je kunt daarna opnieuw verhuren – tegen hogere prijzen en met moderne standaarden. Let bij leegstaande objecten op dat er geen huurovereenkomsten bestaan en informeer vooraf over de saneringskosten en mogelijke subsidies.

Voll verhuurd object: veiligheid & directe inkomsten

Een al volledig verhuurd object brengt vanaf dag één inkomsten. Hier moet je alle huurovereenkomsten controleren: looptijd, huurprijs, indexering, seizoenhuur, kündigingsfristen. Laat je ook de betalingsgeschiedenis van de huurders voorleggen. Ideaal is een gemengde huurdersstructuur zonder huurachterstanden.

Belangrijk: huurrecht & grenzen van de korting

U kunt niet willekeurig opzeggen of de huur verhogen. Opzeggingen zijn alleen toegestaan bij eigen gebruik of schending van verplichtingen. Huurverhogingen zijn juridisch beperkt – in regio’s met huurprijsremise gelden extra regels. Saneringskosten mogen alleen in verhouding worden doorberekend. Denk zorgvuldig na over deze aspecten.

Koopovereenkomst & juridische grondslagen

Notaris & contractcontrole

De koopovereenkomst wordt opgesteld door de notaris en moet notariëel worden vastgelegd. De notaris fungeert als neutrale derde en zorgt ervoor dat alle juridische voorwaarden zijn vervuld. U ontvangt vooraf een voorlopige versie van het contract, die u met uw raadslid of advocaat moet controleren. Tijdens de notariële vaststelling wordt het contract voorgelezen en worden open vragen beantwoord.

Grondboek, eigendomsverplaatsing & opzegging van de voorrechten

Met de beurkundering is de aankoop juridisch bindend – maar u bent nog geen eigenaar. Het eigendom verandert pas wanneer het in het kadaster wordt ingeschreven. Voorafgaand hieraan wordt een zogenoemde opzeggingstekening ingeschreven, die u beschermt. Voorwaarde: de koopprijs moet zijn betaald en de grondwinstbelasting moet zijn betaald.

• Koopovereenkomst woning

Belastingen & aankoopbijkostene in de gaten houden

Grondwinstbelasting & extra kosten

Bij de aankoop van onroerend goed vallen naast de koopprijs extra kosten aan: erfstukbelasting, notariële kosten, ingeschreven in het kadaster en indien van toepassing makelaarprovisie. Deze bedragen per land 10 tot 15 procent van de koopprijs en moeten meestal uit eigen vermogen worden betaald. Een solide financiële planning rekent deze posten vanaf het begin mee.

• Erfstukbelasting

Onroerend goed-GmbH & Familiestichting

Voor grotere portefeuilles is een structurering via een vermogensbeheerende GmbH of een familiestichting interessant. Hiermee profiteert u van fiscale voordelen – bijvoorbeeld bij de erfenis of bij de verkoop na de speculatieperiode. De oprichting en de voortdurende beheer vereisen echter een goede fiscale en juridische raadpleging.

• Onroerend goed-GmbH
• Familiestichting

Vermieten: Huurders, contracten & inkomsten

De succesvolle verhuur begint met de keuze van de juiste huurder. Bovenaan staan betrouwbaarheid en Schufa, maar ook persoonlijke indrukken zijn belangrijk. Een duidelijke, juridisch betrouwbare huurovereenkomst beschermt beide partijen. De huurprijs oriënteert zich op de huurspiegel, moet echter ook aansluiten bij de uitrusting en ligging. Let op verplichte informatie, zoals exploitatiekosten, huisregels, opzeggingstermijnen en huurverhogingsclausules.

• Vermieten van huis & flat

Afname: Met strategie tot succes

Een flatgebouw is geen korte termijndeal – het is een langdurige investering die goed gepland moet worden. Wie de markt kent, de juiste kengetallen berekent en een juridisch betrouwbare afhandeling nastreeft, creëert een stabiele inkomstenbron en verhoogt zijn vermogen duurzaam. Gebruik professionele advies – bij evaluatie, aankoop, renovatie of verhuur. Zo vermijd je fouten en zorg je voor langdurig succes.

Een meergezinswoning bouwen: Bouwrente en bouwfinanciering

De bouwrente staat al enkele jaren op een dieptepunt. Het is de moeite waard om de bouwrente te vergelijken, want: Hoe lang gaat dit nog duren? Veel van onze klanten benaderen ons met de vraag of het de moeite waard is te wachten en of de bouwrente in de toekomst weer zal stijgen. De bouwrente staat niet alleen op zichzelf, maar heeft ook een grote invloed op de hypotheekrente. Ons advies vertelt u snel en betrouwbaar wanneer en hoe u het beste kunt financieren en een gunstige bouwrente kunt krijgen.

De huidige bouwrentevoeten vormen de basis van elke vastgoedfinanciering, inclusief de ontwikkeling van de bouwrentevoeten. De bouwrente bepaalt namelijk hoe hoog de extra kosten voor uw bouwlening als nettobedrag zijn. Hoe duurder de rente op het moment van uw financiering, hoe meer geld u aan de bank moet terugbetalen. Omgekeerd kunt u geld besparen door het juiste moment te kiezen om te financieren wanneer de rentevoeten op een laag punt staan. Hypotheekrentes zijn niet statisch. De rentevoet kan op elk moment veranderen en zowel stijgen als dalen.

Tijdschema voor de financiering

U kiest het juiste moment voor een bouwfinanciering in de eerste plaats op basis van uw persoonlijke oriëntatie en focus op het moment waarop u een woning wilt verwerven. Maar uw persoonlijke behoeften zijn niet de enige factor die aan uw beslissing ten grondslag moet liggen. Het is evenzeer van belang dat u rekening houdt met de externe omstandigheden en financiert op het moment dat de bouwrente een neerwaartse trend vertoont. Als potentiële eigenaar hoeft u de markt niet te kennen of u te verdiepen in het rentebeleid van het gebouw.

Factoren die de bouwrente beïnvloeden

Een belangrijke factor die de bouwrente beïnvloedt, is de economische situatie van een land. De Duitse economie bloeit, wat uiteraard tot uiting komt in de bouwrente. Hoe beter de economie, hoe goedkoper je bouwfinanciering kunt krijgen. Aangezien de bouwfinanciering grotendeels via Pfandbrief-transacties verloopt, vormen de lage rentevoeten op staatsobligaties de beste basis voor uw vastgoedfinanciering. Als u nu financiert, profiteert u van verrassend gunstige bouwrente en hypotheekrente. De prestaties van staatsobligaties in combinatie met de lage rente op hypothecaire obligaties leiden tot een kettingreactie die de gunstigste bouwrente oplevert. Veel van onze cliënten gaan ervan uit dat de bouwrente gerelateerd is aan het belangrijkste rentetarief van de ECB. Hoewel het belangrijkste rentetarief van de ECB momenteel gunstiger is dan ooit, heeft het geen directe invloed op de bouwrente. In plaats daarvan hebben uw persoonlijke eisen, zoals het eigen vermogen dat u inbrengt, de looptijd en het aflossingsbedrag, een grote invloed op de bouwrente die voor u individueel wordt berekend.

Bij de berekening van uw hypotheek moet u de grootste aandacht besteden aan de debetrentevoet. De debetrentevoet beïnvloedt immers de volledige vaste rentevoet van uw bouwlening en is dus een fundamentele factor voor een gunstige en voordelige financiering. Wij geven u graag advies over uw individuele mogelijkheden en helpen u de voor u optimale aflossing te vinden en uw maandelijkse termijnen te berekenen op basis van uw eigen ideeën. Hoe lager de debetrente, hoe gunstiger uw bouwfinanciering zal zijn.

Ontwikkeling bouwrente

De bouwrente is al verscheidene jaren stabiel laag. Maar welke trend zal de bouwrente volgen en is het de moeite waard om nu een lange vaste rente vast te leggen en uzelf te beschermen tegen een mogelijke rentestijging? Of zal de bouwrente verder dalen en bent u te duur uit als u nu kiest voor een vaste rente met een looptijd van 10 of zelfs 20 jaar? Als u de rentevoetgrafiek begrijpt en de rentebarometer correct gebruikt, krijgt u een transparant overzicht van de huidige en toekomstige ontwikkeling van de bouwrente.

Hypotheekrente: effecten en mogelijkheden tot beïnvloeding

Tegenwoordig is de term “hypotheekrente” vervangen door de term “bouwrente”. De bouwrente, of hypotheekrente, bepaalt of een bouwlening goedkoop of duur is. Dankzij de huidige historisch lage bouwrente kunt u uw onroerend goed zeer gunstig financieren en een voordeel behalen dat een blijvend effect heeft op de totale financieringskosten.

Effectieve rentevoet voor hypothecaire leningen

De effectieve rentevoet voor hypothecaire leningen (bouwrente) is van 1994 tot 2018 (laatste enquête) met -6,4% gedaald tot slechts 1,4%. Effectieve rentevoet voor hypothecaire leningen in Duitsland in de tijd:

• 1994: 8,8%
• 1998: 5,3%
• 2004: 4,4%
• 2008: 4,8%
• 2014: 2,2%
• 2018: 1,4%

Onroerend goed kopen: Tips van een investeerder (extern)

Vastgoed kopen, maar ook investeren in vastgoed, vergt veel kennis en deskundigheid. De beste manier om te leren is te putten uit de ervaring van professionals. Daarom wil ik afsluiten met een aanbeveling voor beginners in onroerend goed.

Tips voor beginners + Duitsland vergelijking: Onroerend goed kopen

Externe gids (link opent in nieuw tabblad):

• Eerste woning kopen
• Onroerend goed kopen: waar moet u op letten?
• Fouten bij het kopen van onroerend goed
• Belasting besparen met onroerend goed

Stedenvergelijking: Aankoopprijzen in Duitsland (extern)

Deze individuele gidsen voor de grote Duitse steden bevatten de belangrijke wijken voor kopers van onroerend goed, informatie over de infrastructuur, alsmede de voorwaarden voor de aankoop, zoals inkomen, kredietwaardigheid, banken en eigen vermogen. Maar veel belangrijker: fouten, risico’s, huurrendementen en meer. Wat is doorslaggevend voor de aankoopprijs en de taxatie? Alles over locatie, bouwmateriaal, verbouwingen, uitrusting en dat alles, gratis.

Externe gidsen (link opent in nieuw tabblad)

Stad / Aankoopprijs huidig:

• München ~ 8,993 Euro / m²
• Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
• Berlijn ~ 5,578 Euro / m²
• Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Keulen ~ 5.470 Euro / m²

Grond kopen en bedrijfsbelasting betalen?

Bovendien zijn er percelen die zeker niet bebouwd mogen worden, zelfs niet binnen enkele maanden of jaren. Zij moeten voor landbouwdoeleinden worden gebruikt of het moet om tuinland gaan. Bouwpercelen zijn meestal duurder dan percelen die voor de landbouw of als tuin zijn bestemd.

• Land kopen

Belasting op de overdracht van onroerende goederen: belastingen bij de aankoop van een onroerend goed

Telkens wanneer in Duitsland een eigendom of een aandeel in een eigendom wordt gekocht, moet overdrachtsbelasting worden betaald. Maar hoeveel bedrijfsbelasting is verschuldigd bij de aankoop van onroerend goed? Het bedrag van de belasting wordt bepaald door de afzonderlijke federale staten. In de regel varieert de belasting op de overdracht van grond tussen 3,5% en 6,5%, afhankelijk van de federale staat waarin het onroerend goed of het stuk grond is gelegen. Voor een snelle oriëntatie hebben wij de tarieven van de overdrachtsbelasting samengevat voor alle 16 deelstaten met voorbeeldkoopprijzen van 1 – 5 miljoen euro, van Beieren tot Hamburg:

• Belastingtabel overdracht onroerend goed

Verwarmingssysteem: bespaar energie en geld

Het onderwerp verwarming is niet alleen interessant voor bouwers, maar ook voor eigenaars van onroerend goed. Verwarming is niet alleen noodzakelijk in een woning, maar ook wettelijk verplicht. Welke soorten verwarming zijn er, hoe moeten deze worden onderhouden en zijn er wettelijke subsidies voor de aanleg van bepaalde soorten verwarming of moeten de kosten volledig door de eigenaar worden gedragen?

• De complete gids: Verwarmingssysteem

Thermische zonne-energie: Zonne-energie

Thermische zonne-energie is het proces waarbij zonne-energie wordt omgezet in bruikbare warmte. In woningen wordt de geproduceerde warmte gewoonlijk gebruikt om water te verwarmen of voor verwarming. Afhankelijk van de ligging en de omstandigheden van het pand kan dit systeem het tot dan toe gebruikte verwarmingssysteem volledig vervangen.

Overheidssubsidie van 2.000 euro

Gasverwarming: verwarming met aardgas, vloeibaar gas of biogas

Gasverwarming is in Duitsland waarschijnlijk de meest verbreide vorm van verwarming, en terecht, want het systeem biedt vele voordelen. Moderne technologie, efficiëntie en een goede prijs-kwaliteitverhouding zijn de kenmerken van gasverwarming. Bovendien zijn ze gemakkelijk te combineren met hernieuwbare energiebronnen, besparen ze ruimte en zijn ze gemakkelijk te installeren bij moderniserings- en renovatieprojecten.

Olieverwarming: verwarming met stookolie of bio-verwarmingsolie

Na gasverwarming zijn olieverwarmingssystemen waarschijnlijk de meest voorkomende systemen in Duitsland. De werkwijze is eenvoudig en werkt al tientallen jaren op dezelfde manier. De stookolie wordt via een olieleiding naar het verwarmingssysteem gepompt, waar ze wordt verstoven en verbrand. De warmte die tijdens dit proces wordt opgewekt, wordt gebruikt om het verwarmingswater te verwarmen en zo voor verwarming te zorgen. De meeste van deze componenten bevinden zich in de boiler, die nu niet meer dan één vierkante meter ruimte inneemt en, afhankelijk van het model, zelfs aan de muur kan worden opgehangen.

Pelletverwarming: verwarming met geperste houtresten

Een modern pelletverwarmingssysteem staat bekend om zowel lage brandstofkosten als milieuvriendelijke verwarming en is daarmee een stap voor op conventionele gas- en olieverwarmingssystemen. De manier waarop het werkt is ook betrekkelijk eenvoudig. De houtpellets worden periodiek aan de verbrandingskamer toegevoerd met behulp van een toevoerinrichting, zodat de juiste vulling volledig automatisch gebeurt. De warmte die vrijkomt bij de verbranding van de pellets wordt in een aparte boiler gebruikt om het water te verwarmen. Dit betekent dat het verwarmingssysteem kan worden bediend en warm water kan worden geproduceerd.

Warmtepomp: verwarmen met de warmte van de omgeving

In zeer technische termen is een warmtepomp een systeem dat thermische energie kan onttrekken aan een medium met lage temperaturen door middel van technische arbeid en toegevoerde arbeidsenergie. Dit klinkt op het eerste gezicht nogal ingewikkeld, maar het principe van de warmtepomp is eigenlijk heel eenvoudig. De warmtepomp onttrekt warmte aan de verschillende energiebronnen lucht, aarde en water en gebruikt deze om water te verwarmen voor verwarmingsdoeleinden. Hiervoor moet nog wel externe elektriciteit worden geleverd, maar lang niet zoveel als voor een conventioneel verwarmingssysteem nodig zou zijn.

• De complete gids: Verwarmingssysteem

Extra: Infrarood verwarming

Ook al hebben de conventionele verwarmingssystemen zich bewezen, toch is infraroodverwarming zeker een alternatief dat moet worden overwogen. Hoewel verwarming met elektriciteit over het algemeen als duur wordt beschouwd, zijn er andere relevante factoren die verwarming met elektriciteit economisch maken. Welke punten belangrijk zijn en wanneer elektrisch verwarmen de moeite waard is, kunt u lezen in onze gedetailleerde gids.

• Infrarood verwarming

Extra: Open haard en kachel

Een open haard zorgt voor ontspanning, een gevoel van welzijn en warmte. Het is dan ook niet verwonderlijk dat haarden en andere kachels bovenaan het verlanglijstje van huiseigenaren staan. Vooral op koude dagen is er niets beter dan knus voor een knapperend haardvuur te gaan zitten en te genieten van de tijd. Er zijn veel verschillende soorten haarden. Van open en gesloten tot tegelkachels of pelletkachels, ze hebben allemaal hun voor- en nadelen.

• Open haard & Kachel

Huren: Wetten, Belastingen & Huurders

Het verhuren van een woning kan een geweldige bijverdienste zijn, maar het kan ook uw hoofdberoep worden. Verhuurders hebben veel plichten jegens de huurder en moeten zorg dragen voor de woning. Maar als dit lukt, kan er veel winst worden gemaakt. Wij leggen uit hoe u uw woning het beste kunt verhuren en hoe u de juiste huurder voor u kunt vinden.

Er is zoveel te leren!

De juiste huurders, passende huurovereenkomst & Co.

Hoe stel ik de huur correct in? Hoe kan ik mijn advertentie er aantrekkelijk uit laten zien? En hoe stel ik een passend en eerlijk huurcontract op? Al deze vragen worden gesteld door een toekomstige verhuurder, omdat het succesvol verhuren van een woning veel deskundigheid en ervaring vereist. Als u echter een paar eenvoudige stappen volgt, zult u de sprong kunnen maken om een succesvolle verhuurder te worden en van de verdiensten te profiteren.

Bovendien: Verhuurders hebben veel plichten en taken, zoals het organiseren van een huurderswissel of het opstellen van een jaarlijkse servicekostenafrekening voor de huurder. De huurprijs kan worden vastgesteld met behulp van de plaatselijke huurindex, maar er moet altijd rekening mee worden gehouden of de regio in kwestie al dan niet een huurplafond heeft. De huurovereenkomst moet zowel voor de huurder als voor de verhuurder eerlijk zijn en alle belangrijke punten regelen. Bij het kiezen van de juiste huurder is niet alleen het sympathie-effect van belang, maar ook andere belangrijke factoren zoals kredietwaardigheid – leer alles wat belangrijk is voor het verhuren van uw woning in ons artikel.

De juiste huurders, passende huurovereenkomst & Co. lees hier verder:

• Verhuur van huizen en appartementen