Documenten voor de bank: foto’s, energiecertificaat & koopcontract

Financieringsaanvragen voor de aankoop van onroerend goed behoren tot de dagelijkse werkzaamheden van uw bankadviseur. Als u punten wilt scoren met uw financieringsaanvraag, moet u alle belangrijke documenten direct overleggen. Dit bespaart uw bank tijd en energie, omdat zij niet om nieuwe documenten hoeft te vragen. In plaats daarvan kan het financieringsplan snel worden opgesteld en het financieringsproces worden voltooid. Om een snelle goedkeuring van de financiering tegemoet te zien, raden wij u aan uw documenten in twee mappen voor te bereiden:

1. Map: Kredietwaardigheid
2. Map: Object

Laten we nu de objectmap eens nader bekijken:

Huis & appartement: basisgegevens van het eigendom

Allereerst heeft de bank een eigendomsdossier nodig met de basisgegevens van het huis of appartement. Tenslotte moet de bank de stamgegevens van het onroerend goed kennen. Hiervoor kunt u ofwel een exposé of een factsheet maken.

U heeft de volgende mogelijkheden:

• Onroerend goed exposé
• Factsheet

Foto’s van gebouw en eigendom

Naast de belangrijkste basisgegevens heeft de bank ook enkele foto’s van het pand nodig, zodat zij een visuele indruk kan krijgen. Zorg ervoor dat de foto’s bij goed licht zijn genomen. Daglicht is het beste voor dit. U moet er ook voor zorgen dat de foto’s van goede kwaliteit zijn, zodat de details van de woning kunnen worden gezien. De bank heeft niet alleen foto’s nodig van het onroerend goed zelf, maar ook van de onmiddellijke omgeving en, indien nodig, van de gemeenschappelijke eigendommen.

U moet hier foto’s van bijvoegen:

• Eigendom
• Gemeenschapseigendom
• Onmiddellijke omgeving

Perceel kaart, plattegrond & verzekering

Bovendien heeft de bank de kadastrale kaart van het onroerend goed en de plattegrond van het terrein nodig. De plattegronden van de woning en de berekening van de woonruimte moeten eveneens worden bijgevoegd. Een ander belangrijk document is het uittreksel uit het kadaster. Het kadaster is een officieel, openbaar register en bevat de juridische betrekkingen tot het onroerend goed. Naast grondlasten, hypotheken en pandrechten op onroerend goed, bevat het ook nadere informatie over de respectieve eigendoms- en woonverhoudingen.

De volgende documenten moeten ook aan de bank worden toegezonden.

• Perceelkaart en terreinplattegrond
• Plattegronden
• Berekening leefruimte
• Uittreksel kadaster
• Opstalverzekering
• Energiecertificaat

Om de bank in staat te stellen zich een nauwkeurig beeld te vormen van het onroerend goed, zijn de plannen van de verdiepingen en het terrein van bijzonder belang:

Bijzonder geval: Huurovereenkomst voor gehuurd goed

U kunt een pand kopen dat al dan niet verh uurd is. Als u een huurwoning koopt, moet u ook de huurcontracten aan de bank geven. Indien het goed niet verhuurd is, is deze stap uiteraard niet nodig.

Bijzonder geval: Vereniging van huiseigenaren (WEG)

Als u een huis of een flatgebouw koopt als onderdeel van eenvereniging van eigenaars (WEG), voeg dan de splitsingsverklaring toe aan uw eigendomsdossier, evenals relevante overeenkomsten, de laatste drie notulen van de vergaderingen van eigenaars, de besluitenbundel en het contract van de WEG-beheerder. De staat van kosten en de aanslag van de onroerende voorheffing moeten ook in uw map zitten.

Hier is een kort overzicht:

• Verklaring van scheiding – met certificaat van afzondering
• Verzameling van resoluties – laatste 3 vergaderingen van eigenaars
• WEG beheerscontract
• Huis servicekosten verklaring
• Onroerende voorheffing

Aan het eind: ontwerp koopovereenkomst

Het laatste object in de map is dan uw ontwerp-koopcontract, dat aldus de onroerend goed map compleet maakt.

Leestip: Stel een koopcontractop

Object map voor de bank: Checklist

Hier volgt een overzicht van de belangrijkste documenten in één oogopslag;

1. Exposé / fiche van het eigendom
2. Foto’s van gebouw en eigendom
3. Perceel kaart, plattegrond, verzekering & Co.
4. Huurcontract (indien beschikbaar)
5. Documenten van de WEG (indien beschikbaar)

Zodra u al deze documenten bij elkaar hebt, staat niets een succesvolle financiering meer in de weg!

Wilt u meer weten over het kopen van een appartement of huis? Dan kunt u hier van A tot Z alles te weten komen: koop of huur, financiering van een condominium, flat zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, koopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Fouten bij het kopen van onroerend goed: u moet ze ten koste van alles vermijden!

Emotioneel onroerend goed kopen, een te bijzondere woning op een slechte locatie en een huis kopen voor eigen gebruik – de lijst van mogelijke fouten is lang. Ontdek hier wat u ten koste van alles moet vermijden!

Fout: slechte ligging van het pand

Een van de ernstigste fouten is het kopen van een eigendom op een slechte locatie. De vraag is laag, huren is moeilijk en het risico van leegstand is groot. Grote steden op gewilde B-locaties zijn het meest geschikt. Investeringen in onroerend goed zijn ook de moeite waard iets buiten de grote metropolen, in de voorsteden. Hier zijn de beste locaties in een oogopslag:

• Kopen in grote steden (geen metropolen in top A-locaties)
• Metropolitane gebieden, het beroemde Speckgürtel, met goede B-locatie
• Gewilde steden met B-locatie

Fout: Uw onroerend goed is te specifiek

Hoe bijzonderder uw eigendom is, hoe moeilijker het is om het later te verkopen of te verhuren. Een chique loft met uitzicht op de skyline of een designer villa aan de rand van het bos klinken verleidelijk, maar ze zijn lang niet zo populair als een gemiddelde 1-3 kamer flat aan de rand van de stad. Onze tip: verdiep u dus in de verschillende soorten huizen en flats en de vraag ernaar voordat u op zoek gaat naar een woning en investeer niet in een te luxe woning.

Hoewel elk pand op de markt zijn eigen individuele charme heeft, is het misschien niet zo gemakkelijk om het later door te verkopen:

Fout: Aankoop van onroerend goed voor persoonlijk gebruik

Een van de meest fundamentele fouten die beginners maken is het kopen van een woning voor eigen gebruik. Het zijn immers niet de huurders en de fiscus die voor het onroerend goed betalen, maar u zelf. Dit maakt het bewonen van een eigen huis tot de duurste vorm van huisvesting. Daarom raden wij aan om eerst in een woning te investeren als kapitaalinvestering en pas daarna in koopwoningen.

Leestip: Persoonlijk gebruik of kapitaalinvestering? Voor- en nadelen

Fout: een huis kopen als uw eerste woning

Net als bij koopwoningen zit u 100% met de kosten opgescheept wanneer u een huis koopt. Investeer dus voor uw eerste woning niet in een huis, maar in een appartement. Als huiseigenaar moet u altijd alle kosten alleen dragen. Indien u echter eigenaar van een flat bent, worden deze kosten onder de partijen verdeeld.

Fout: Emotionele aankoop van onroerend goed

U hebt het onderwerp vastgoedbeleggingen, de verschillende soorten locaties en vastgoedtypes behandeld en de kwestie van investerings- of opbrengsteigendom verduidelijkt, en plots stoot u op een flat die u aan uw kindertijd herinnert? Het belangrijkste hier is: Koop nooit een eigendom op basis van je emoties. Blijf trouw aan uw strategie en uw doelstellingen en denk rationeel na over de aankoop.

Fout: Doorverkoopwaarde niet in beeld

Denk bij de aankoop van uw woning ook aan de doorverkoopwaarde. Het is immers niet de bedoeling dat u na een latere doorverkoop een groot verlies lijdt. Ook hier speelt vooral de locatie een belangrijke rol.

Hier is de vergelijking van de 3 soorten locaties en hun waardestijging:

• A-locatie: Jaarlijkse waardestijging van 4-6%.
• B-locatie: jaarlijkse waardestijging van 1-2%.
• C-locatie: geen waardestijging (mogelijk kleine waardedaling)

Fout: kopen vanwege de topuitrusting

Als u een woning koopt omwille van de kenmerken ervan, kan het zelfs zo zijn dat u bij de aankoop ervan een onnodige premie betaalt. In plaats daarvan moet u de “buy and flip”-strategie gebruiken. Met andere woorden, u koopt een pand goedkoop, renoveert en knapt het op en maakt zo weer winst wanneer u het doorverkoopt. U kunt immers de vierkante meters van uw woning niet vergroten, maar u kunt altijd de voorzieningen verbeteren.

Eigendom kopen: Leren van A-Z

Als u nog meer wilt weten over de afzonderlijke bronnen van fouten, kijk dan eens naar onze gids:

• Fouten bij het kopen van onroerend goed (extern)

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern

Kredietwaardigheid: Wie controleert hier wat?

In het moderne zakelijke verkeer is een controle van de kredietwaardigheid niet meer weg te denken. De betrouwbaarheid van de betaling wordt reeds gecontroleerd bij elke aankoop met een kredietkaart. Zelfs de aankoop op afbetaling in een elektronicawinkel, bijvoorbeeld, werkt voor de klant alleen als de kredietwaardigheid onmiddellijk wordt gecontroleerd. De klassieke instelling voor informatie over kredietwaardigheid van allerlei aard is Schufa. Sinds 1927 houdt deze particuliere kredietinstelling, georganiseerd in de vorm van een naamloze vennootschap, de betrouwbaarheid van de mensen bij met betrekking tot hun vermogen en hun betrouwbaarheid om te betalen.

Voordat iemand anders mijn eigen kredietwaardigheid controleert, kan ik het altijd zelf doen. Ook hier is de klassieke manier een aanvraag in te dienen bij Schufa. De eerste aanvraag (meestal per post) bij Schufa is gratis. Voor elke bijkomende aanvraag rekent Schufa een vergoeding van 30 euro aan. Het antwoord wordt dan eveneens per post toegezonden. Voor zowel verhuurders als huurders biedt Schufa speciale servicepakketten aan waarmee kredietwaardigheidsinformatie op een formeel correcte wijze kan worden opgesteld.

Natuurlijk zijn er nu ook tal van manieren om iemands kredietwaardigheid online te bepalen. Het voordeel: het is sneller en ik kan mijn eigen gegevens op elk moment bekijken. Als daar een fout wordt geconstateerd, kan die zeer snel worden gecorrigeerd. Het maakt niet uit of het Schufa is of een van de online aanbieders: Niemand kan zijn kredietwaardigheidsgegevens krijgen zonder zijn identiteitskaart te gebruiken.

Leningen: Kortlopende en langlopende schulden

In de eerste stap wordt bijvoorbeeld informatie over lopende of beëindigde leningen, kredietkaarten of krediettermijnen in de kredietcontrole opgenomen.

Rekeningen: Bank, Share Deposit & Co.

Voorts verkrijgen de controleurs informatie van de koper over zijn eigen bank- of lopende rekeningen, alsmede over debetfaciliteiten, postorderrekeningen of opzeggingen van rekeningen.

Contracten: Telefoon, leasing, betaling in termijnen.

Hier wordt bijvoorbeeld informatie verzameld over het sluiten van contracten, de beëindiging van contracten en individuele contracten.

Schulden: Schuldregisters (zoals Schufa)

In deze stap wordt nagegaan of er reeds vermeldingen in de debiteurenlijsten zijn aangebracht. Dergelijke bedrijven slaan echter ook informatie op over dagvaardingen bij verstek, insolventieaanvragen, gedwongen executies en ook over beëdigde verklaringen.

Schufa opvragen en gegevens correct evalueren

Door het verkrijgen van een Schufa rapport, creëer je een basis. Maar voordat u een huurder kiest, moet u de gegevens correct evalueren, waarvoor u veel deskundigheid en ervaring in het “lezen” van de scorewaarden nodig hebt. Als u op dit punt een verkeerde beslissing neemt, kan dit leiden tot hoge vervolgkosten en een hoop ellende.

Bij onroerendgoedtransacties – en ook bij verhuur – hoort bij het inschakelen van een makelaar natuurlijk ook een controle van de kredietwaardigheid van kandidaat-huurders. Dit geeft u de zekerheid van het verhuren aan een echt solvabele aanvrager. U hebt zelf geen werk met de Schufa query, daar deze dienst deel uitmaakt van de diensten van de makelaar in opdracht.

Nummerspelletjes: Wat de scoretabellen zeggen

• De SCHUFA-scoretabellen geven een overzicht van wat de persoonlijke SCHUFA-score zegt over de kans op wanbetaling in geval van een zakelijke transactie.
• Er zijn verschillende soorten SCHUFA-scoretabellen. De SCHUFA-basisscoretabel laat zien hoe u uw persoonlijke SCHUFA-score kunt indelen. Er zijn ook branchespecifieke SCHUFA-scoretabellen die uw kredietwaardigheid voor bedrijven weergeven.
• Met behulp van een kredietrapport en de SCHUFA scoretabel kan gemakkelijk worden beoordeeld of ik een goede kredietwaardigheid heb en hoe waarschijnlijk het is dat ik een contract met een bedrijf zal ondertekenen.

Evenzo kunt u er zeker van zijn dat u alleen aanbevelingen ontvangt voor aanvragers die op grond van hun inkomen en kredietwaardigheid in aanmerking komen. De evaluatie van de kredietwaardigheid wordt uitgevoerd volgens uw criteria als eigenaar. Hebt u een zeer specifiek idee van het inkomen of het inkomensniveau van uw nieuwe huurder? Dan zal deze belangrijke basis voor uw huurdersonderzoek in aanmerking worden genomen en worden meegenomen in de screening van potentiële kandidaten. De u toegezonden voorselectie bespaart u dus veel tijd en zenuwen. U krijgt maximale zekerheid dat u de juiste huurder voor uw woning heeft gevonden.

Huren met makelaars? Alle voordelen in een oogopslag

Eigenaars van onroerend goed die erover denken hun eigendom te verhuren, hebben in eerste instantie niet altijd een makelaar in gedachten. Het inschakelen van een makelaar kost immers geld: sinds 1 juni 2015 geldt voor de makelaardij in woningen in Duitsland het “Bestellerprinzip”: als u een makelaar aanstelt, betaalt u hem ook. Als de huisbaas een makelaar inhuurt om een flat voor hem te vinden, moet hij hem ook betalen. Als de makelaar een kandidaat-huurder vindt, hoeft de toekomstige huurder de makelaar niets te betalen.

Wat kost de makelaar bij verhuur

Het bedrag van de commissie is in principe vrij onderhandelbaar voor verhuurders. In de regel ligt het echter tussen 1,5 en 2 netto koude huren plus BTW. Voor huurders is het bedrag van de commissie duidelijk bij wet beperkt: Zij mag niet meer bedragen dan twee netto koude huren, vermeerderd met BTW.

Maar: Een makelaar…

• Bespaart tijd en moeite!
  Een goede makelaar zal de tijdrovende zoektocht naar huurders ter plaatse overnemen.
• Zorgt voor meer veiligheid!
  Een goede makelaar controleert de kredietwaardigheid van potentiële huurders.
• Top huurcontract!
  Een goede makelaar zorgt voor een goede huurovereenkomst.
• Brengt fiscale voordelen met zich mee!

Makelaarskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor de verhuurder.

8 dingen die u moet overwegen bij de financiering van uw bouwproject

Na lang wikken en wegen heeft u nu de knoop doorgehakt en wilt u de stap nemen om een huis te laten bouwen. Nu wilt u beginnen met het plannen van uw eigen huis, maar waar begint u? Bouwfinanciering is de basis voor de vervulling van uw wens. Maar wat heb je nodig voor een bouwlening, waar kun je goede aanbiedingen krijgen en hoe zijn de rentetarieven op dit moment? Zorg ervoor dat u deze 9 tips volgt wanneer u een bouwfinanciering overweegt. Maar wees voorzichtig, want financieringscrises kunnen toekomstige huiseigenaren sneller treffen dan u denkt. Dus wapent u zich tegen de grootste financiële crises.

Het leenbedrag – in welke prijsklassen wilt u bouwen?

Het bedrag van de lening is het eerste belangrijke punt dat u moet overwegen. Natuurlijk hangt dit ook af van uw eigen vermogen en uw ideeën voor het nieuwe onroerend goed, maar het is altijd belangrijk om een buffer te berekenen. Bij de bouw van een huis kunnen veel dingen misgaan en kunnen extra kosten ontstaan die hoger zijn dan de berekende kosten. Om niet in moeilijkheden te komen, moet u een buffer inbouwen in het bedrag van de lening die u nodig hebt. Het is ook de moeite waard om te weten dat in 2017 een rechterlijke beslissing heeft bepaald dat banken geen kosten meer in rekening mogen brengen voor kredietsaldi, die meestal worden verkregen voordat de lening wordt verstrekt. Denk na over een realistische prijsklasse voor uw woning. Raadpleeg hiervoor gerust vergelijkbare panden.

Uw eigen vermogen – Hoeveel mag uw eigen aandeel zijn?

Eigen vermogen is een eerste vereiste voor het verkrijgen van een lening. Uw eigen kapitaal speelt dus een grote rol en u moet duidelijk voor ogen hebben hoeveel u zelf wilt investeren. In de meeste gevallen wordt een bedrag van ongeveer 20 procent van de aankoopprijs verwacht. Dit is belangrijk zodat u het geleende bedrag niet onmiddellijk moet verhogen in geval van een plotse gebeurtenis. De leninggever rekent op de zekerheid van de leningnemer tegen wanbetaling.

Flexibiliteit – maak uw lening zo flexibel mogelijk

Er zijn veel risico’s die zich bij financiering kunnen voordoen. Van plotseling verlies van inkomsten tot herschikt nageslacht. U moet er dus voor zorgen dat uw lening flexibel kan worden aangepast aan spontaan veranderende levensomstandigheden. Zorg er daarom voor dat zij in hun lening de mogelijkheid van onmiddellijke aflossing en niet-geplande afbetalingstermijnen hebben. Het is beter om op veilig te spelen en u voor te bereiden op een eventueel probleem, zodat u achteraf niet wordt geconfronteerd met problemen die u had kunnen vermijden. Dergelijke risico’s omvatten ook plotse herstellingen aan uw eigendom of onvoorziene uitgaven die u niet op voorhand kon berekenen. Meer informatie over financieringsrisico’s!

De lasten – hoeveel kunt u zich veroorloven om elke maand terug te betalen?

Voordat u besluit een bouwlening af te sluiten, moet u de maandelijkse lasten berekenen die u zich kunt veroorloven om de lening af te betalen. De vuistregel is dat dit niet meer dan 40 procent van uw netto-inkomen per maand mag zijn. Dit komt omdat u nog steeds elke maand liquide moet zijn om uw andere financiële uitgaven te kunnen betalen. Bereken niet te veel voor uzelf, zodat de uitgaven niet tot een maandelijks tekort leiden. Houd bij het bepalen van het maandelijkse aflossingspercentage ook rekening met de tijd die u nodig hebt om de lening af te betalen en pas dit percentage aan uw wensen aan.

Leningvoorwaarden – Hoe lang wilt u uw lening afbetalen? De waarde bepalen: marktwaarde.

De looptijd van de lening is een belangrijke factor bij bouwfinanciering. U moet duidelijk zijn over hoe lang u de lening wilt afbetalen. In het algemeen geldt: hoe korter de looptijd, hoe hoger het maandelijkse aflossingspercentage. U moet echter voorbereid zijn op onvoorziene kosten. Bij een langere looptijd is het maandelijkse aflossingspercentage lager en maakt u meer kans op een lage rente van de bank of kredietinstelling.

Bouwfinanciering – de juiste financiering voor uw situatie

Bouwfinanciering is zeer zinvol als u uw eigen vier muren wilt optrekken, aangezien de eigenaars van gebouwen het bedrag meestal niet alleen kunnen opbrengen. Er zijn echter enorm veel aanbiedingen en verschillende tarieven, en daarom moet u van tevoren precies nagaan welke financiering voor u geschikt is. Dus voordat u een beslissing neemt over de financiering, moet u veel offertes opvragen en vergelijken. Om dit te doen, kunt u vooraf vergelijkingsportalen voor bouwfinanciering gebruiken en aan het eind rechtstreeks offertes van de kredietverstrekkers krijgen. Zorg ervoor dat alle onderdelen die voor u belangrijk zijn, in het concept zijn opgenomen.

De financiële buffer – een waarborg voor uw veiligheid

Financiële buffers zijn waarschijnlijk een goed idee in elke situatie in het leven. Maar het is vooral belangrijk bij het bouwen van een huis. Of het nu tijdens de bouw is of later na het betrekken van de nieuwe woning. Er kan altijd iets misgaan, of iets kan onverwacht kapot gaan. Of het nu gaat om de woning, huishoudelijke apparaten zoals de wasmachine of de auto. Financieel voorbereid zijn op dergelijke gevallen is dus een must bij het bouwen van een huis, vooral na het aangaan van een lening en de maandelijkse financiële verplichting die daarmee gepaard gaat. Uw vast inkomen is ook een belangrijk punt, want u moet zo rekenen dat u in geval van nood ook een bepaalde periode kunt overbruggen met bijvoorbeeld maar één salaris in het huishouden. Voor u betekent dit automatisch minder stress en meer zekerheid.

De neven- en vervolgkosten – hou het grote geheel in het oog

Wanneer u over de kosten nadenkt, moet u ook de bijkomende en vervolgkosten meerekenen die u na de bouw van het huis zult hebben, want deze worden vaak vergeten. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de afval- en rioleringskosten, die deel uitmaken van de maandelijkse uitgaven van elke bouwer. Maar ook de onroerend-goedbelasting is een belangrijk punt, omdat deze wordt geheven op de bezittingen van de gemeenten en hoger is naarmate de stad meer inwoners heeft. Tot de bijkomende kosten behoren ook de kosten van de verzekering, die zeer belangrijk is om zich tegen eventuele schade te beschermen. De belangrijkste daarvan zijn de opstal- en inboedelverzekering.