Een appartementengebouw verkopen in Düsseldorf: stap voor stap

Laten we beginnen met de basisvraag: Hoeveel is jouw appartementencomplex in Düsseldorf eigenlijk waard? Ontdek alle stappen van het verkoopproces, van de taxatie tot het overhandigen van de sleutels.

De waarde van je appartementencomplex bepalen

De waarde van je woning hangt af van verschillende factoren, zoals de locatie, de grootte van de appartementen en de staat van het gebouw. Een realistische verkoopprijs is cruciaal voor een succesvolle verkoop.

Hoe waardeer je een flatgebouw

De waardering van een flatgebouw is gebaseerd op specifieke methoden zoals de vergelijkende waardemethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. Een combinatie van deze methoden levert een realistische marktwaarde op. Het principe is hetzelfde voor alle wijken, ongeacht of ze zich in het stadscentrum, Pempelfort, Derendorf, Golzheim, Oberkassel, Unterbilk, Friedrichstadt, Bilk, Carlstadt of Flingern-Nord bevinden.

Meestal worden minstens twee van deze methoden gebruikt om een exacte waarde te bepalen.

• Appartementencomplex taxeren
• Typische evaluatieprocedures
• Gratis evaluatie door experts

Verkopen in Düsseldorf: waar moet je op letten?

Bij het verkopen van je appartementencomplex in Düsseldorf moet je rekening houden met een paar belangrijke aspecten:

1. Locatie en vastgoedprijzen: De doelgroep van kopers hangt sterk af van de locatie en de huidige vastgoedprijzen.
2. Documenten: Zorg ervoor dat je alle relevante documenten hebt voorbereid, zoals plattegronden, kadastrale uittreksels en huurderslijsten.
3. Goede contacten of een makelaar: Een ervaren makelaar kan je helpen het verkoopproces efficiënt te organiseren en de juiste kopers te benaderen.

Locatie en vastgoedprijzen: De kopersdoelgroep in Düsseldorf

Düsseldorf is een aantrekkelijke vastgoedmarkt met verschillende wijken en een grote vraag naar woonruimte(A-locatie). De doelgroep van potentiële kopers is op zoek naar investeringen voor de lange termijn en is bereid om overeenkomstige prijzen te betalen.

Je moet mensen bereiken die zich richten op langetermijninvesteringen en geen onmiddellijke cashflow nodig hebben.

Documenten: plattegronden, kadastraal uittreksel, huurderslijsten & Co.

Voordat je begint met het verkoopproces, moet je ervoor zorgen dat je alle benodigde documenten voor de verkoop van de woning bij de hand hebt. Dit omvat onder andere

1. Uittreksel uit het kadaster
2. Perceelkaart
3. Bouwplannen en bouwvergunningen
4. Status renovatie
5. Huurovereenkomsten en huurderslijst
6. Exploitatiekostenoverzichten
7. Energiecertificaat
8. Statusrapport of mening van een expert

Goede contacten of een goede makelaar

Omdat appartementencomplexen in Düsseldorf vaak hoge prijzen opleveren, is het raadzaam om een ervaren makelaar te raadplegen. Een makelaar heeft de nodige contacten en kan je helpen om de juiste kopers te benaderen en de best mogelijke prijs te krijgen.

Uiteindelijk is het altijd een persoonlijke vraag of je met of zonder makelaar wilt verkopen.

Belastingen bij verkoop in Düsseldorf: Wat moet je betalen?

Een korte blik op de fiscale aspecten van de verkoop van je appartementencomplex in Düsseldorf:

1. Speculatiebelasting: Houd rekening met de speculatieperiode voor belastingvrije verkoop.
2. 3-voorwerpenregel in Düsseldorf.
3. Verschillen tussen activadeals en aandelentransacties: effecten op belastingheffing.

Speculatietaks: belastingvrij verkopen?

De speculatieperiode is over het algemeen 10 jaar voor huurwoningen. Als je binnen deze periode verkoopt, moet je belasting betalen over de winst. Na afloop van de periode is de verkoop belastingvrij.

Meer details over de 3-objectregel en activatransacties versus aandelentransacties vind je in ons artikel hier.

Vastgoed & Belastingcoaching

Heb je verdere ondersteuning nodig bij de verkoop van je appartementencomplex in Düsseldorf? Wij bieden vastgoed- en belastingadvies van experts en investeerders. Neem contact met ons op voor meer informatie:

• Vastgoed coaching
• Belastingadvies voor onroerend goed
• Neem contact met ons op

Ontdek ook onze bronnen voor nieuwkomers in onroerend goed:

• Eigendom beginners

Marktwaarde: Verkoopprijs [jaar] voor huis & appartement

Laten we beginnen met de 2 belangrijkste vragen:

Wat betekent marktwaarde?

De marktwaarde is de prijs die kan worden gerealiseerd in de normale gang van zaken binnen het gespecificeerde tijdsbestek in overeenstemming met de wettelijke omstandigheden en feitelijke kenmerken, de andere eigenschappen en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie.

In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde in artikel 194 van het Duitsebouwwetboek (BauGB). De marktwaarde is daarom een schatting van de prijs die op de markt kan worden gerealiseerd. De marktwaarde wordt over het algemeen gebruikt voor de verkoop en aankoop van grond en gebouwen. Het kan ook nodig zijn om de marktwaarde te bepalen in het geval van gedwongen verkoop, belastingaanslagen door de belastingdienst, echtscheidingen en erfenissen .

Waar kan ik de marktwaarde vinden?

Je zult de marktwaarde niet in een lijst vinden, deze moet worden berekend met behulp van de gebruikelijke waarderingsmethoden – hierover dadelijk meer.

De marktwaarde bepalen: Hoe bereken je de marktwaarde?

De beoordeling van de marktwaarde heeft betrekking op de macrolocatie (stad/regio) en microlocatie (directe omgeving van het object) van het object, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondlasten die de waarde kunnen verlagen. Volgens het BauGB is de marktwaarde geen permanent vaststaande waarde, maar verwijst deze naar de referentiedatum die in de taxatie wordt vermeld. Het is mogelijk dat de marktwaarde gedurende een bepaalde periode aanzienlijk verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het moment van taxatie. De marktwaarde taxatie houdt rekening met de volgende punten:

• Materiële waarde van het onroerend goed, indien ontwikkeld
• Aard en locatie van het object (grootte, type ontwikkeling)
• Juridische omstandigheden (bijv. kadaster, monumentenzorg)
• Andere objecten van de taxatie

Maar:

In werkelijkheid heeft de marktvraag echter een doorslaggevende invloed op de waarde van je woning.

De vraag naar vastgoed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio. Denk maar aan A-locaties zoals München en Berlijn, waar de locatie een grote rol speelt in de marktwaarde.

Documenten voor het bepalen van de marktwaarde

De volgende documenten worden over het algemeen geanalyseerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

• Kadastraal uittreksel
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving gebouw
• Plattegrond en perceelskaart
• Berekening van leefruimte
• Energiecertificaat

Voor flatgebouwen is het volgende ook vereist:

• Notulen van de laatste drie bijeenkomsten van eigenaren
• Bedrijfsplan
• Verklaring van verdeling (kadaster)
• Overzicht huursubsidie

In het geval van inkomen genererende eigendommen moeten deze ook worden ingediend:

• Bedrijfskosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

Rechten en bezwaringen moeten ook worden bekeken:

• Notariële akten
• Speciale registraties (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt vooral belang gehecht aan de locatie en de verwachte toekomstige risico’s van het pand. De risico’s zijn meestal moderniseringsrisico’s, zoals de kosten die te verwachten zijn door een achterstand in renovatiewerkzaamheden. De duurste onderhoudsmaatregelen, die meestal het dak, de kelder, de ramen en de verwarming omvatten, worden ook beoordeeld. Het type huis wordt ook beoordeeld. Een gebouw dat gebouwd is tot 1945 is een oud gebouw, na 1945 wordt het geclassificeerd als een nieuw gebouw. Er wordt ook rekening gehouden met het ontwerp van de buitenkant, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het pand. Andere factoren die worden meegenomen in de taxatie zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

• Perceeloppervlakte (proportioneel woonoppervlak of totale oppervlakte)
• Leefruimte volgens de woonruimteverordening (WoFIV)
• Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande renovatie risico’s)
• Kelder extra bruikbaar of bijv. achterstallige renovatie in de kelder
• Demografische gegevens voor de vastgoedlocatie
• Type eigendom (commercieel, residentieel, zorg, geklasseerd, andere speciale vormen, gemengd eigendom)

Waardering: 3 waarderingsmethoden

Alle belangrijke informatie over de taxatie van de verkoop van onroerend goed en andere taxatieprocedures voor je samengevat:

Inkomstenkapitalisatiebenadering: Opsplitsing in marktwaarde & gebouwinkomstenwaarde

De inkomstenkapitalisatiemethode verdeelt het vastgoed in de marktwaarde van de grond en de inkomstenwaarde van het gebouw. Dit omvat huurinkomsten, onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerkosten en de grondwaarde inclusief rente met elkaar vergeleken.

Methode voor materiële waarde: Waarde voor de nieuwbouw van een woning

Bij de vermogenswaardemethode wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met behulp van de standaard grondwaarde, waarna de vermogenswaarde van het gebouw wordt toegevoegd. De vermogenswaarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele reducties voor ouderdom.

De materiële grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de materiële gebouwwaarde worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een materiële waarderingsfactor. De berekening van de materiële waarderingsfactor hangt af van het type gebouw, de voorlopige materiële waarde en de standaard grondwaarde. De totale activawaarde die op deze manier wordt berekend, geeft de financiële middelen aan die nodig zouden zijn om het gebouw te herbouwen.

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met vergelijkbare eigenschappen

De vergelijkende waardemethode vergelijkt je woning met vergelijkbare woningen. Deze methode wordt vooral gebruikt bij de verkoop van appartementen en woongebouwen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde percelen.

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden meegenomen in de vergelijking. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten zich in de onmiddellijke nabijheid van het woonhuis bevinden. De methode van de vergelijkende waarde wordt als bijzonder realistisch beschouwd. Ze wordt vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen, omdat de locaties regionaal relatief vergelijkbaar zijn.

Vastgoed taxeren [jaar]

Huis taxeren, woning taxeren, waar moet je op letten voor een goede verkoopprijs? Je vindt mijn tips hier:

• Vastgoed taxeren [jaar]