Vastgoedmarkt in Wiesbaden

Vraag: U bent voornamelijk actief in Wiesbaden, de hoofdstad van Hessen, en omgeving als vastgoedadviseur en investeerder. Hoe denkt u dat de vastgoedmarkt in de regio zich ontwikkelt?

Wiesbaden heeft vandaag ongeveer 290.000 inwoners. Volgens degelijke prognoses zal dit cijfer in de komende vijf jaar stijgen tot 300.000. Deze 10.000 mensen willen en moeten ergens wonen. De flats die daarvoor nodig zijn, moeten door iemand gebouwd en betaald worden. Er zijn hier dus ook talrijke mogelijkheden voor investeerders in onroerend goed.

Nieuw & oud gebouw vertegenwoordigd in Wiesbaden

In Wiesbaden hebben we echter een fundamenteel probleem: er zijn relatief weinig mogelijkheden voor nieuwe woningbouw. De oude stadsvilla’s komen toch zelden op de markt. Hier en daar zijn er waardeloze oude gebouwen die worden afgebroken en beschikbaar worden gesteld voor nieuwbouw. Er zijn enkele nieuwe bouwprojecten aan de rand van Wiesbaden. Het grootste potentieel ligt in ongebruikte militaire terreinen, waarvan sommige al zijn ontwikkeld en andere worden overwogen.

Ideaal voor kapitaalinvesteerders zijn vooral de oudere stadsvilla’s, die na opknap- en renovatiewerkzaamheden van een waardestijging kunnen genieten:

Rendement onroerend goed blijft op hoog niveau

Wat de rendementen betreft, verwacht ik geen stijging voor Wiesbaden en omgeving, maar wel een aanhoudende zijwaartse beweging op een hoog niveau. Waarden van 5% en meer zijn realistisch. Een opwaartse beweging is eerder onwaarschijnlijk omdat de koopprijzen en de huurprijzen zich in hetzelfde tempo omhoog ontwikkelen en u echt een zeer lange investeringshorizon moet hebben om voor de hoge koopprijs beloond te worden door een aanzienlijke stijging van de huurprijzen met een groeiend rendement. Aan de andere kant is er natuurlijk de winst uit de latere verkoop van het onroerend goed. Verhoging van de aankoopprijzen zou een overeenkomstig effect hebben.

Opbrengst in Wiesbaden: Meer dan 5%.

Ligging van Wiesbaden

De hoofdstad van Hessen is prachtig gelegen aan de oevers van de Rijn en grenst aan Noordrijn-Westfalen. Steden in de buurt zijn onder andere:

• Mainz
• Frankfurt
• Darmstadt

Hier is de mesolage van Wiesbaden:

Goede rendementen ook in de omgeving van Wiesbaden

Vraag: Heeft u een insider tip voor winstgevend onroerend goed in Wiesbaden en omgeving?

Hesse: Bad Schwalbach & Taunusstein

Insider tips in stedelijke agglomeraties zijn één ding. Maar ook voor Wiesbaden geldt dat als je al bereid bent wat verder te rijden, je in de omliggende landelijke regio’s qua koopprijs en aanbod heel goed uit de voeten kunt. Ook de wegen naar bijvoorbeeld Bad Schwalbach of Taunusstein zijn goed uitgebouwd. Maar het is niet voor iedereen weggelegd om elke ochtend en avond in de rij van forensenauto’s aan te sluiten. Potentiële huurders denken daar ook aan.

Tip voor beleggers: Bad Schwalbach en Taunusstein

Rijnland-Palts: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

Ook de overzijde van de Rijn biedt aantrekkelijke vastgoedmogelijkheden. Dit strekt zich uit tot Bingen, Bad Kreuznach of de poorten van Worms. In principe moet ook hier worden nagegaan in hoeverre de lagere koopprijzen ook gepaard gaan met lagere huurprijzen, zodat de rendementen in deze gebieden lager kunnen uitvallen. In feite bieden de gebieden rond Bingen, Ingelheim, enz. vrij goede eigendommen als kapitaalinvesteringen. De koopprijzen liggen iets lager dan in Wiesbaden, maar de huurprijzen zijn niet in dezelfde mate. In individuele gevallen kan men dus betere rendementen verwachten dan in het kerngebied.

Deze steden in de buurt van Wiesbaden worden ook als winstgevend beschouwd:

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Wormen
• Ingelheim

Het kopen van vastgoedbeleggingen: Met of zonder makelaar?

Vraag: Hoe kan ik zien welke makelaar de juiste is?

Erkenning van goede makelaars in onroerend goed

Tenminste niet op de gepolijste koperen plaat op de kantoordeur. Toegegeven, dat was een nogal luchthartige manier om het te zeggen. Maar in feite is het vinden van de juiste makelaar net als het vinden van de juiste dokter. Pas tijdens het consult besef ik of de persoon, met zijn kwalificaties en manier van doen, bij mij past. Uiteraard zijn er beroepsverenigingen van makelaars, alsmede de bijbehorende opleidingen en bijscholingen. Dat is ook allemaal heel belangrijk.

Maar nog belangrijker is of de makelaar zijn markt kent. Kan hij vergelijkende prijzen tonen? Heeft hij een groter aantal referentie eigendommen in de regio? Is zijn naam niet alleen bekend in de regio, maar heeft hij ook een goede reputatie? Indien het voor u belangrijk is dat de makelaar nogal terughoudend is, moet u bijzonder belang hechten aan discretie.

Dus als je eenmaal een makelaar gevonden hebt, moet je op deze dingen letten:

• Bestaande vergelijkende prijzen
• Aantal referentieobjecten
• Bekendheid & Reputatie
• Discretie

Discreet Makelaar: Koop van de Markt

Vraag: Een makelaar werkt in het openbaar en heeft veel contacten nodig om de zaak te doen slagen. Hoe kun je discreet zijn?

Sterker nog: er zijn ook echte “discrete makelaars”! Vooral bij cliënten die niet graag in het openbaar verschijnen met hun plannen om te verkopen of te kopen, is er vraag naar dit soort makelaar. Een luxe villa in Wiesbaden of een geweldig penthouse appartement kan veel beter worden verkocht als er geen schreeuwende reclameborden voor het huis staan. In de meeste gevallen willen de eigenaars en hun eigendom niet worden geïdentificeerd door foto’ s van het huis of beschrijvingen van de locatie.

Discretie door off market onroerend goed

Voor kopers betekent dit dat zij dergelijke eigendommen alleen kunnen bemachtigen via een van deze discrete makelaars. Ze komen vaak alleen voor in de dossiers van de makelaar. In ieder geval zijn deze eigendommen meestal niet te vinden in de relevante onroerend goed portalen. Als u naar een makelaar gaat, kunt u de kwestie van discretie openlijk aan de orde stellen. Ik beschouw de discrete werkwijze van een goede makelaar als zeer belangrijk en nog steeds volstrekt onderschat.

In de buurt van het Kurhaus zijn ook enkele koopjes te vinden:

Vastgoed, rentabiliteit & financiering: rendementscalculator online

Vraag: Welke van de ontelbare online calculators vindt u nuttig voor investeerders in onroerend goed of degenen die op weg zijn om dit te worden?

Bereken lening met online calculator

Ik zal beginnen met de lening calculators: Ik zie niet dat daar iets verkeerd wordt gedaan. Daarom zal ik geen computer in het bijzonder aanbevelen. De rekenmachines van de Stiftung Warentest of van een gerenommeerde on-linekrant zijn zeker niet verdacht op het punt van het verborgen doorsturen van de gegevens van de gebruiker. In principe kan een dergelijke online calculator slechts een eerste bron van informatie zijn. Bijvoorbeeld, voor mijn vraag over wat ik maandelijks moet betalen voor mijn onroerend goed lening in termen van rente en aflossingstarieven. Ik kan het ook andersom vragen:

Als ik een bedrag x per maand beschikbaar heb, welk bedrag kan ik dan lenen om een flat te kopen?

Deze calculators voor het bepalen van de lening zijn betrouwbaar:

1. Stiftung Warentest
2. Serieuze online kranten

Onroerend goed lening: Praat met bank adviseur

Anderzijds ken ik geen enkele leningcalculator – zelfs niet die van een financiële instelling – die de rentevoet berekent die ik moet betalen voor mijn vastgoedlening in verhouding tot mijn eigen vermogen en andere zekerheden. Dat is altijd een kwestie van persoonlijk overleg met de bank. Daarom helpt het niet om op het internet verschillende calculators voor leningen op te roepen en te gebruiken. De beste leningscalculator met de meest nauwkeurige informatie en het veiligste resultaat voor mij is nog steeds met de financier zelf te praten. Het is een goed idee om aanbiedingen van verschillende banken te krijgen. Er zijn soms echt merkbare verschillen in de aangeboden rentevoeten.

Tip: De meest betrouwbare manier is altijd om met uw financierende bank te praten!

Rendementen berekenen: online & in persoon

Iedereen die over onroerend goed als investering nadenkt, wil natuurlijk weten welk rendement zijn eigendom zal opleveren. Met andere woorden: hoeveel geld zal ik verdienen met mijn investering? Natuurlijk zijn er veel hulpmiddelen hiervoor op het internet. De rendementscalculators voor onroerend goed zijn gewoonlijk verbonden aan een makelaarskantoor of een financiële instelling. Dat is geen nadeel, je moet het alleen weten. Omdat de overgrote meerderheid van online calculators voor vastgoedopbrengsten niet met elk detail van het vastgoed rekening kan houden. Daarom is het altijd veel beter om een overzicht te krijgen via de online calculator en daarna een persoonlijk gesprek te hebben met een echte vastgoedmakelaar.

Samengevat:

• Bereken zowel het rendement als het bedrag van de lening online
• Ga vervolgens, in de tweede stap, in gesprek met uw bankadviseur.

Een kort gesprek met uw bankadviseur kan nooit kwaad:

Niet elke vierkante meter telt als leefruimte!

Vraag: Hoe berekent u als verhuurder van een flat de prijs per vierkante meter?

Eigenlijk een simpele vraag, maar met wat “duiveltjes in de details”. Want normaal gesproken weet iedereen de oppervlakte van zijn flat en wat hij maandelijks betaalt (exclusief de op het verbruik gebaseerde servicekosten). De rest is een eenvoudige verdelingsberekening van huur (of koopprijs) gedeeld door het totaal aantal vierkante meters.

Huur (of aankoopprijs) gedeeld door totale vierkante meters

Kelder, terras & loggia

De vraag blijft: wat kan ik in de leefruimte opnemen? Zo tellen bijvoorbeeld kelderruimten niet mee als woonruimte. Hetzelfde geldt voor opslagruimten buiten de flat. Balkons, terrassen of loggia’s worden slechts voor de helft van hun vierkante meter als woonruimte gerekend.

Samengevat:

• Kelder: geen leefruimte
• Balkon / terras: de helft telt als woonruimte

Plafondhoogte & trappen

U moet ook een meetlint gebruiken voor de hoogte van het plafond. Alles onder een hoogte van één meter telt helemaal niet mee als woonruimte, en kamers met een plafondhoogte van minder dan twee meter slechts voor de helft. Dit is vooral belangrijk voor zolderflats. Zeer speciale regels gelden ook voor pilaren en trappen in de flat. Een echte vastgoeddeskundige kent deze regels echter zeer goed. Ook hier geldt: vraag gewoon om advies.

Hier is het overzicht:

• Plafondhoogte minder dan 1 meter: Geen leefruimte
• Plafondhoogte minder dan 2 meter: De helft telt als woonruimte

Het is heel anders met trappen:

Uw geld succesvol beleggen: Alternatieven voor onroerend goed

Vraag: In Wiesbaden wordt ongetwijfeld niet alleen in onroerend goed gehandeld, maar door de nabijheid van de hoofdkantoren van verschillende banken in Frankfurt zijn uw cliënten zeker ook geïnteresseerd in andere financiële producten. Kunt u onze lezers uitleggen welke drie kapitaalinvesteringen u zou aanbevelen naast onroerend goed? Zijn er nadelen aan deze investeringen?

De vorm van de belegging hangt af van de doelstelling

Allereerst raad ik iedereen die zijn geld winstgevend wil beleggen aan zich af te vragen. Vraag uzelf af of u bereid bent risico’s te nemen in termen van winst en verlies. Omdat de investering altijd moet passen bij het individu en zijn of haar doelstellingen. De ene belegger zoekt maximale zekerheid, terwijl de andere geen probleem heeft met risico en verlies. Dan zijn er mensen die letterlijk willen zien waarin zij hun geld hebben geïnvesteerd, wat dan weer totaal onverschillig staat tegenover andere beleggers.

Grondstoffen en zeldzame aardmetalen

Wie niet bang is voor het grote risico kan zijn geld investeren in bijvoorbeeld grondstoffen of zeldzame aardmetalen. Dit is een beleggingsvorm die nog niet erg wijdverbreid is, maar wel steeds populairder wordt. Er zijn mensen bij enkele grote banken en ook op de adviesmarkt die hier veel verstand van hebben. Zoals ik al zei, het is niet voor bangeriken, en het is trouwens een investering die meerdere jaren moet lopen om de prijsschommelingen te compenseren.

Beleggingsfonds bij Bank & Verzekeringen

Voor de pure veiligheidsfanaten – om een heel andere kant te noemen – zijn er fondsen waarvan de winst is afgetopt, maar die ook tegen verlies zijn beschermd. Dergelijke fondsen worden aangeboden door banken en verzekeringsmaatschappijen. Velen vinden ze echter erg saai.

Kunstvoorwerpen: Pas op voor vervalsingen!

Als u op zoek bent naar een meer ongebruikelijke vorm van belegging, moet u eens kijken naar kunstvoorwerpen. In de art-nouveaustad Darmstadt is dit zeker een denkbaar alternatief, vooral omdat er ter plaatse een markt voor is en er veel expertise aanwezig is. Ik ben echter geen deskundige op dit gebied en kan niet veel zeggen over de waarde van de verschillende kunstvormen. Maar als u naar serieuze en officiële statistieken kijkt, zult u snel beseffen dat er veel gaande is op de kunstmarkt. Je hoeft zeker geen kunsthistoricus te zijn om je kapitaal in deze markt correct – d.w.z. winstgevend – te beleggen. Maar je hebt wel kennis en ervaring nodig. En zelfs dan, ben je niet veilig voor vervalsingen!

Onroerend goed blijft een populaire belegging:

Is de job als aandelenhandelaar voor eigen rekening de moeite waard?

Vraag: Aandelen hebben een lange en deels succesvolle beleggingsgeschiedenis achter de rug. Er zijn ook veel mensen die denken dat zij zelf kunnen optreden als aandelenhandelaren, tipgevers en daghandelaren. Maar hoe ziet de realiteit van de aandelenhandel eruit? Is het echt mogelijk om snel winst te maken en wat is het verschil met onroerend goed als investering?

Het leven als een effectenhandelaar

Natuurlijk was ik zelf niet actief als effectenhandelaar en – voor zover ik nu kan nagaan – ben ik dat ook niet van plan. Ik heb echter zoveel ervaring met aandelen dat ik kan zeggen: als je zelf voor je aandelenportefeuille en beleggingen wilt zorgen, heb je veel kennis en tijd nodig. Vooral als je echt snel winst wilt maken. Want dat betekent dat ik de bedrijfsaandelen en hun obligaties waarin ik geïnteresseerd ben, voortdurend in het oog moet houden. Bovendien heb ik altijd de telefoon bij de hand, zodat ik mijn gevolmachtigde bliksemsnel kan vragen om de aandelen te kopen of te verkopen.

Wie aandelen & beleggingen wil beheren, heeft veel kennis & tijd nodig

Risico’s minimaliseren door diversificatie

In ieder geval waarschuw ik tegen de talloze adviseurs die op het internet te vinden zijn – zoals de rendementscalculators. Als tipgevers hun eigen aanbevelingen zouden volgen, zou Duitsland een natie van miljonairs moeten zijn. De realiteit van de aandelenhandel, zoals die voor de meesten van ons praktisch uitvoerbaar is, ziet er heel anders uit. Men moet een lange investeringsperiode plannen, zodat prijsschommelingen van weinig belang zijn. Het is altijd raadzaam het risico breed te spreiden – d.w.z. over meerdere bedrijfsaandelen, wellicht ook staatsobligaties, valuta’s, enz. Met een beetje handigheid en goed advies kunt u zelf een pakket samenstellen met goede prestaties, of u kunt het overlaten aan uw geldadviseur.

Tip: Spreid het risico breed over meerdere bedrijfsmiddelen

Nadelen van aandelenhandel

De nadelen van deze en andere beleggingen komen niet altijd zo duidelijk naar voren. Dit begint met het veelgeroemde risico. Omdat dit een variabele is die niet erg tastbaar is en die veel beleggers graag negeren. Volgens het motto: wat ik niet kan zien, bestaat niet. Schommelingen in de waarde van aandelen, kunstwerken, horloges, staatsobligaties zijn afhankelijk van vele externe factoren die alleen deskundigen kunnen bijhouden. En zelfs de deskundigen kunnen het mis hebben – zoals we in het verleden heel vaak hebben gezien.

Deze financiële beleggingen zijn aan waardeschommelingen onderhevig:

• Aandelen
• Kunstwerken
• Horloges
• Staatsobligaties

Pas op voor belastingen!

De exploitatiekosten van beleggingen – al dan niet in effecten – zijn zeer reëel en moeten worden gekwantificeerd. Emissietoeslagen, bewaarloon, lopende vermogenswinstbelasting, enz. verminderen het rendement. Anderzijds is de winst op de verkoop van gehuurde goederen na tien jaar belastingvrij. Dit bedrag moet in ieder geval bij het totale rendement worden opgeteld.

Verkoop van gehuurd goed belastingvrij na 10 jaar

Wiesbaden: Wonen met een hoge recreatieve waarde

Vraag: Hoe is het in Wiesbaden en omgeving om te wonen? Wat zeggen je klanten? Welke bezienswaardigheden, evenementen enz. zijn er? Wat maakt deze regio zo interessant voor investeerders?

Rheingau & Taunus

De inwoners van Wiesbaden zelf zullen het me misschien vergeven als ik nu als eerste op de omgeving wijs. Direct buiten de stadspoorten begint de Rheingau met zijn leuke vakwerk- en wijnstadjes Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim helemaal tot aan Rüdesheim. Daar vindt u het Eberbachklooster en het Hildegardklooster in Eibingen. De Rheinsteig wandelroute en natuurlijk de Rijnfietsroute beginnen hier ook. Wiesbaden ligt aan de uitlopers van de Taunus, zodat prachtige wandelpaden en, in de winter, langlaufloipes binnen handbereik zijn.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• De Taunus

Metropolen in de omgeving

Ik hoef zeker de nabijheid van Frankfurt niet te vermelden. Ik zou zelfs Darmstadt met zijn toekomstgerichte bedrijven in de IT-sector daartoe rekenen. Want dankzij de goede verkeersinfrastructuur van het Rijn-Maingebied kunnen ook inwoners van Wiesbaden en omgeving snel in de regio aan de voet van het Odenwald komen. Niemand in Wiesbaden en omgeving hoeft zich ernstig zorgen te maken over een gebrek aan belangstelling voor de verhuur, d.w.z. ook niet over verhuurperiodes.

Deze steden zijn gemakkelijk te bereiken vanuit Wiesbaden:

• Frankfurt
• Darmstadt
• Odenwald

Ook op het gebied van bezienswaardigheden heeft Wiesbaden veel te bieden – van de kerk op het marktplein tot het Kurhaus:

Focus Frankfurt: Investeren in het Rijn-Maingebied

U wilt investeren in het Rijn-Maingebied? Dan kunt u hier meer te weten komen:

• Investeringen Frankfurt
• Prijzen in Frankfurt
• Kapitaalinvestering Darmstadt
• Kapitaalinvestering Mainz

Wat betekent bedrieglijke misleiding bij de koop van een woning juridisch?

Rechtelijk vastgelegd is de bedrieglijke misleiding in artikel 123 BGB (anfechtung) en artikel 444 BGB (uitsluiting van de uitsluiting van garantieverplichtingen bij bedrieglijkheid). Vereenvoudigd: wie een onthullingsplichtige tekortkoming kent of tenminste mogelijk acht en deze verzwijgt voor de koper, kan zich niet achter het gebruikelijke „gekocht zoals gezien“ verbergen.

• Bedoeling — Verkoper kent of acht tekortkoming mogelijk
• Verplichting tot mededeling — Koper zou de tekortkoming niet zelf kunnen herkennen
• Causaliteit — zonder bedrog zou het contract anders tot stand zijn gekomen
• Rechtsgevolg — aanval, verminderde betaling of schadevergoeding
• Vermogen — 1 jaar na inzicht (§ 124 BGB), maximaal 10 jaar
• § 444 BGB — garantieuitsluiting geldt niet bij arglist

Belangrijk voor investeerders: Anders dan bij de normale zaakmangelverantwoordelijkheid (2 jaar) verjaren de rechten uit arglist pas na 3 jaar vanaf inzicht (§ 438 lid 3 BGB). Wie een Flatgebouw kopen wil, heeft daarmee een duidelijk langere tijdsspanne voor nadere eisen.

Typische gevallen: Wat rechters als bedrog beschouwen

De rechtspraak van de Hoge Raad is uitgebreid, maar de lijn duidelijk: het gaat niet om schoonheidsfouten, maar om waardebeïnvloedende tekortkomingen die een gemiddelde koper bij een normale bezoeking niet zou kunnen herkennen. De volgende situaties zijn in de praktijk vooral relevant:

• Vocht/schimmel — overgeschilderde muren, verhulde kelders
• Dakschade — bekende lekkages zonder melding
• Huiszwam — echte zwam altijd verplicht te melden
• Asbest, KMF — schadelijke stoffen in dak, gevel, vloer
• Bouwlasten — niet ingeschreven wegrecht, afstandsgrenzen
• Huurachterstanden — verborgen betalingsproblemen bij renditeobjecten
• Zwarte bouw — ontbrekende bouwvergunning voor uitbouw/uitbreiding
• Vooraf schade — vorige water-, brand- of zinkschade

Bijzonder risicovol voor kopers van renditeobjecten: verborgen huurachterstanden of ongeldige huurovereenkomsten. Deze verlagen de netto-koudehuur en daarmee direct de netto-rendement berekenen en de reële koopwaardefactor berekenen.

Bewijslast: Waarom 70 % van de aanklachten mislukken

HERHAALING (Poging 3). De vorige poging was fout. De vorige poging heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELK zin volledig naar het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigenaarnamen, merken en gevestigde technische termen blijven onveranderd, alles andere niet.

BGH, oordeel V ZR 30/19: „Arglist vereist positieve kennis of een voor mogelijk houden van de afwijking in combinatie met het bewustzijn dat de koper de afwijking niet kent en bij kennis het contract niet of niet op die manier zou hebben gesloten.”

Praktijk-tip: Verzeker voor de notariële vaststelling schriftelijke uitspraken over kritieke punten (vochtbeschadigingen, huurachterstanden, bekende reparaties). Een specifieke vraag en een bewust onjuiste antwoord zijn duidelijk makkelijker te bewijzen dan een algemeen „hij had het moeten noemen“.

Economische schade: Rekenvoorbeeld voor beleggers

Hoe groot de financiële schade in werkelijkheid is, wordt vaak onderschat. Het volgende scenario laat een verhuurd koopappartement in B-locatie zien, koopprijs 450.000 €, koude huur 1.500 €/maand — verkoper verzwijgt een waterschade met herstelkosten van 65.000 €.

De renditeverlies bedraagt ongeveer 20 % — bij tegelijkertijd aanzienlijk hogere kapitaalinvesterings. Wie hier niet juridisch op volgt, financiert de schulden van de verkoper over de hele houdduur. Zoals beschreven in het Ratgeber Immobilie als Investering, beslist de kwaliteit van de due diligence vaak meer over het rendement dan de locatie zelf.

Welke eisen stelt de koper konkreet?

HERHAALING (Poging 3). De vorige poging was fout. De vorige poging heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELK zin volledig in het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigen namen, merken en vastgelegde technische termen blijven onveranderd, alles anders niet.

Achtzaam bij terugafwikkeling: De koper draagt het risico van de vorfälligheidsvergoeding berekenen ten opzichte van de bank, indien de financiering opgelost wordt. Bij een lening van 350.000 € en 8 jaar restlooptijd kan dat snel 25.000–40.000 € zijn — deze zijn wel onderdeel van de schadevergoeding, moeten echter eerst worden ingeklaged.

Belastinggevolgen: Spekulationsbelasting en AfA bij terugafwikkeling

Wordt het kopercontract teruggedraaid, geldt belastingrechtelijk het economische ongedaan maken — de aankoop wordt behandeld alsof ze nooit heeft plaatsgevonden. Reeds aangehaalde afschrijving moet worden aangepast, betaalde grondschuldheffing kan volgens § 16 GrEStG worden teruggeëist (aanvraag verplicht binnen 2 jaar).

• Grondschuldheffing — terugbetaling mogelijk volgens § 16 GrEStG
• Notariële kosten — onderdeel van de schadevergoeding
• AfA-correctie — reeds gebruikte afschrijving retroactief
• Spekulationsperiode — bij verminderde waarde loopt de 10-jarige termijn verder
• Schadensersatz — i. d. R. niet inkomstenbelastingplichtig

Voor de berekening van de verlengde vasthoudtermijn is de oorspronkelijke aankoopdatum beslissend — details hierover in de rekenmachine voor de spekulationsperiode berekenen. Wie het object later verkoopt na een vermindering, dient de spekulationsbelasting onroerend goed met het verlaagde aankoopbedrag als nieuwe aanschafkosten te berekenen.

Handelingsaanbeveling: 6-stappenplan bij vermoeden van bedrog

Wie na overdracht een verborgen gebrek ontdekt, dient snel en gestructureerd te handelen — de jaarlijkse aanvalstermijn (artikel 124 BGB) loopt af vanaf het moment van kennisname en is niet verlengbaar.

• Stap 1 — Geef direct fotografisch documentatie op
• Stap 2 — Deskundig onderzoek inhuuren (1.500–4.000 €)
• Stap 3 — Fristverklaring schriftelijk aan verkoper sturen (2 weken)
• Stap 4 — Rechtsdeskundige voor onroerend goed inzetten
• Stap 5 — Aanvankelijke bezwaar of verminderde prestatie formeel uitleggen
• Stap 6 — Klacht indienen binnen de verjaringstermijn

Voordat er een sanering plaatsvindt, nooit voorbarig handelen — wie de tekortkoming zelf verwijdert zonder de verkoper de kans te geven tot nabetaling, verliest vaak het schadevergoedingsrecht. Bij lopende koopprocessen is het nuttig om een blik te werpen op ons handleiding voor onroerend goed kopen en de checklijst voor het onroerend goed waarderen — beide verminderen het risico op arglist aanzienlijk.

Veelgestelde vragen over arglistige bedrog

Geldt de garantieuitsluiting „zoals gezien, zo gekocht” ook bij arglist?

Nee. § 444 BGB sluit een beroep op de uitsluiting van de garantie uitdrukkelijk uit, als de verkoper de tekortkoming met opzet heeft verzwegen. Zelfs de scherpste contractuele uitsluiting beschermt dus niet tegen aanspraken uit opzettelijke bedrog. Precies dit maakt deze feitelijke situatie tot de belangrijkste kopersbescherming in het Duitse onroerend goedrecht — deze kan contractueel niet worden afgedankt, omdat het in strijd zou zijn met de goede gebruikswijzen.

Is de makelaar even verantwoordelijk als de verkoper?

Doorgaans ja, zodra de makelaar zelf kennis heeft van de tekortkoming of bewust onjuiste informatie geeft. De makelaar wordt dan volgens § 280 BGB uit het makelaarscontract of uit c.i.c. (§ 311 lid 3 BGB) als curator aansprakelijk gesteld. Praktisch betekent dit: kopers kunnen zowel de verkoper als de makelaar aanspreken — wat vooral interessant is als de verkoper failliet is of in het buitenland is gevestigd. Een serieuze beroepshoofdschadeverzekering van de makelaar dekt zulke gevallen meestal wel.

Hoe hoog is de reële kans op succes voor de rechter?

Herhaling (proef 3). De vorige proef was foutief. De vorige proef heeft de Duitse tekst onveranderd teruggegeven. Dat is de ernstigste fout. Vertaal ELK zin volledig naar het Nederlands. Geen Duitse zin mag overblijven. Eigen namen, merken en gevestigde vaktermen blijven onveranderd, alles andere niet.

Statistieken uit de rechtspraak van de OLG tonen aan dat slechts ongeveer 30–35 % van de aansprakelijkheidsclaims vanwege bedrieglijk gedrag volledig succesvol zijn. De hoofdoorzaak: de bewijsvoering van de bedoeling mislukt. Met deskundig rapportage, gedocumenteerde schriftelijke verkopersinformatie en getuigen (bijvoorbeeld handwerkers die vroeger werden ingeschakeld) stijgt de succespercentage naar 60–70 %. Investeerders moeten daarom vanaf het begin alle gesprekken, inhoud van exposés en e-mailcorrespondentie archiveren — deze worden bij een geschillen situatie het beslissende bewijsmateriaal.

Zurug naar het Wiki: Lexicon Onroerend Goed

Verborgenheid met de bedoeling te bedriegen in een oogopslag: Bagatelliseren van feitelijke omstandigheden

• Omzeiling van de mededelingsplicht van de verkoper of de makelaar
• Bepaalde omstandigheden van een object zijn verborgen
• Het verbergen van gebreken is een belangrijk punt
• Kennis van eigen onwetendheid van de verkopers of makelaars staat op de voorgrond

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

De openbaarmakingsplicht in een oogopslag: Eerlijke bekendmaking van de gebreken van een eigendom

• De verkoper verduidelijkt belangrijke aspecten van het eigendom met de kandidaat-koper.
• Verplichting tot openbaarmaking = verplichting tot opheldering

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

De huurflat: oud of nieuw?

Nieuw gebouwde appartementen inspireren met hun comfortabele, moderne en vaak luxueuze inrichting. Het oude gebouw betovert met zijn charme en hoge plafonds, vaak stucversieringen bij de overgang naar het plafond en fresco’s op de muren. In het verleden werden huurflats in oude gebouwen beschouwd als een goedkoper alternatief voor flats in nieuwe gebouwen. Vandaag zijn de prijsverschillen nauwelijks merkbaar, zodat u een flat kunt kiezen volgens uw persoonlijke smaak. In stedelijke agglomeraties kan het zoeken naar een geschikte huurflat een echte uitdaging worden. Als privé-zoeker moet u rekening houden met groepsbezichtigingen en ervan uitgaan dat het zoeken langer zal duren dan gewenst. In dat geval is het raadzaam om een ervaren makelaar voor u te laten zoeken en in korte tijd een huurflat te vinden die aan uw verwachtingen voldoet. Bij Lukinski wordt u uitgenodigd voor individuele bezichtigingen en krijgt u aanbevelingen die overeenkomen met uw zoekcriteria en uw wensen op het gebied van prijs en inrichting. Als u geïnteresseerd bent in huurappartementen in nieuwbouw en er niet onmiddellijk wilt intrekken, is het de moeite waard te zoeken naar een appartement dat net wordt gebouwd. Onze ervaren makelaars onderhouden goede contacten met bouwers en vastgoedbeheerders, zodat u veel sneller in uw nieuwe flat terecht kunt dan op de openbare markt het geval is. Door onze samenwerking met eigenaren krijgen wij ook voortdurend aanbiedingen te huur die voor u geschikt zijn.

Waar u op moet letten bij het zoeken naar huurflats

Als u op zoek bent naar huurflats, is het niet ongewoon dat u rekening moet houden met een langere zoekperiode, afwijzingen of hogere huurprijzen dan gepland. Om een flat te vinden die voor u geschikt is, moet u te werk gaan volgens een checklist en duidelijk de maandelijkse kosten warm en koud, de straal van de zoekopdracht en de eisen die aan de inrichting worden gesteld, vastleggen. Stel jezelf een limiet die je niet zult overschrijden, zelfs niet na meerdere bezichtigingen. Met het juiste zoekalgoritme en een beetje geduld vindt u een huurflat waarvoor u niet meer betaalt dan mogelijk is en waarvoor u er zeker van kunt zijn dat u niet de helft van uw salaris zult uitgeven als huurbetaling. Kijk goed rond in de flat en probeer een één-op-één bezichtiging te krijgen. U moet langer kijken naar de verwarming, de ramen en de muren, maar ook naar de vloer en de sanitaire voorzieningen. De beste tijd voor een bezichtiging is in de namiddag. Dan zijn alle buren thuis en kunt u te weten komen hoe druk het is in de straat voor het huis en wat het lawaai van buiten in het algemeen is. Als een flat uw interesse heeft gewekt, geef daar dan uiting aan en laat de eigenaar zien dat u de juiste keuze bent vanwege uw professionele voorkomen en de volledige documentatie. Het is een goed idee om een bewijs van uw kredietwaardigheid en de laatste drie inkomensverklaringen, alsmede het ingevulde en ondertekende formulier voor zelfonthulling, mee te nemen naar de bezichtiging. Eigenaars hechten waarde aan de betrouwbaarheid van potentiële huurders, dus met volledige documenten kunt u afwijzingen voorkomen en uw kans op een begeerde huurwoning vergroten. Om er zeker van te zijn dat u achteraf geen dingen opmerkt die u tijdens de bezichtiging over het hoofd ziet, kunt u het beste een camera meenemen en de beelden van de flat thuis op uw gemak bekijken. Neem geen emotionele beslissing, maar bekijk de zoektocht naar een geschikte huurflat rationeel en optimaal op uw behoeften afgestemd.

Verhuist u naar een huurflat of koopt u een woning?

Op een bepaald moment in het leven komt iedereen voor de vraag te staan of hij moet blijven huren of liever kopen. De financiële aspecten van een beslissing zijn reeds in de eerste alinea van dit artikel uiteengezet. Naast de berekening of huren of bezitten rendabeler is, zijn er de persoonlijke behoeften van het individu. Vooral jongeren zijn vaak overweldigd bij de aankoop van een flatgebouw. Er kunnen carrière- of persoonlijke veranderingen zijn en een daarmee gepaard gaande verhuizing. Als u eenmaal een flat hebt gekocht, bent u vast gebonden aan uw woonplaats of, als u van plan bent te verhuizen, moet u de flat verkopen. Met een huurflat kunnen persoonlijke wensen of professionele verhuizingen gemakkelijker worden gerealiseerd. U bent praktisch niet gebonden aan een bepaalde plaats en kunt uw woonplaats aanpassen aan uw kijk op het leven. Een huurflat is dus zeker een praktische beslissing, vooral omdat er een ruime keuze is. Van een klein appartement tot een grote eengezinswoning met een aangrenzende tuin, u kunt huren en leven binnen uw financiële mogelijkheden. Als u zonder haast en overhaasting op zoek gaat naar een huurflat, betaalt u gegarandeerd niet te veel en hoeft u geen compromissen te sluiten over de keuze van uw flat. Als u een gerenoveerde flat of een flat in eerste bewoning huurt, moet u in de huurovereenkomst uitdrukkelijk de voorwaarden voor het verlaten van de flat regelen. De wetgever heeft hier duidelijke richtsnoeren opgesteld, waarnaar u ook kunt verwijzen als de huurovereenkomst andersluidende informatie bevat. Als het contract de scheidbaarheidclausule bevat, die in alle moderne huurcontracten voorkomt, blijven alle andere punten van het contract bindend, ook als een afzonderlijk punt, bijvoorbeeld in het geval van cosmetische reparaties, volgens de wet niet geldig is. Als huurder kunt u ook advies inwinnen over het contract en informatie krijgen over de geldigheid van de afzonderlijke punten en over uw rechten en plichten. Om u binnen uw vier muren op uw gemak te voelen en de juiste beslissing te nemen, hoeft het niet noodzakelijk de aankoop van onroerend goed te zijn. Per slot van rekening woont ongeveer 80% van alle Duitsers in een huurwoning, hetgeen een duidelijke voorkeur aantoont en huurwoningen tot een aantrekkelijke optie maakt.

Huurwoningen aanbieden: Uitdagingen voor eigenaars en verhuurders

Het onderwerp huurwoningen gaat niet alleen gepaard met een aantal kosten voor potentiële huurders, maar ook voor eigenaars. Als u wilt verhuren, oriënteer u dan op de plaatselijke vergelijkende huurprijs en bereken alle factoren van de inrichting. Het is nuttig gebleken de verhuur te laten doen door een plaatselijk makelaarskantoor en een voorselectie te maken van potentiële huurders. Vooral voor redelijk geprijsde huurappartementen is de vraag zeer groot, wat kan leiden tot stress als eigenaar en nauwelijks tijd om iets anders te doen, weg van het beantwoorden van e-mails en telefoontjes. Potentiële huurders onderhandelen ook en doen u aanbiedingen om de koude huur te verlagen of om geheel of gedeeltelijk af te zien van een borgsom. Als u de verhuur van uw appartementen uitbesteedt, bespaart u veel tijd en zenuwen. Bij Lukinski gebruiken we onze deskundigheid en knowhow om bezichtigingen uit te voeren, met kandidaat-huurders te praten en de aan ons voorgelegde documenten te controleren. U maakt uiteindelijk de keuze nadat wij u veel werk hebben bespaard en een voorselectie hebben gemaakt. Wij helpen u graag bij het schatten van een geschikte huurprijs en bij het aanbieden van het appartement dat niet te duur en niet te goedkoop is. Particulier verhuren is een optie, maar vergt een holistische inspanning van u als eigenaar. Verhuren via een makelaarskantoor is een goede optie voor individuele flats, maar ook voor bouwprojecten met veel flats die net worden gebouwd. Terwijl u zich op uw kerntaken concentreert, neemt een makelaar van Lukinski alle taken in verband met de verhuur op zich en neemt u de last uit handen door met kennis van zaken volledige service te verlenen.

Hoe lokale makelaars huurders en verhuurders kunnen ondersteunen | Lukinski

Bij de verkoop van een huis is het gebruikelijk een makelaar in te schakelen. Maar eigenaars die appartementen willen verhuren, kunnen ook kiezen voor een professionele dienstverlening van de plaatselijke makelaar. Uw woningverkoop ondersteunt verhuurders in hun zoektocht naar huurders en is een aanspreekpunt voor kandidaat-huurders die op zoek zijn naar een huurwoning. Door een groot netwerk van partners, marktkennis en professionaliteit vindt u als eigenaar tijdig solvabele huurders. Als potentiële huurder kunnen wij de weg naar uw nieuwe flat vereenvoudigen en voor u op zoek gaan. Overweegt u nog steeds of huren of kopen voor u de beste beslissing is? Wij geven u graag advies bij Lukinski en zoeken samen met u naar de oplossing die bij uw leven en uw persoonlijke behoeften past.