Een appartementsgebouw verkopen [jaar]: Zo werkt het

Korte definitie: Een huurhuis of appartementsgebouw is een verhuurd goed (appartementsgebouw, tweegezinswoning, ook een eengezinswoning) dat eigendom is van één eigenaar – d.w.z. geen vereniging van huiseigenaren. Dit betekent dat potentiële kopers investeren in wat gewoonlijk een omvangrijker project is. Daarom heb ik deze kleine, extra gids voor u geschreven over het onderwerp “Verkoop van een appartementsgebouw”.

Niet iedereen heeft ervaring met de verkoop van onroerend goed en appartementsgebouwen, sommigen worden ook geconfronteerd met hun allereerste verkoop van onroerend goed, vaak erfgenamen die overstelpt worden met het beheer van een dergelijk onroerend goed, dat te ver weg is of om andere redenen moet worden verkocht.

Vóór de eerste verkoop is er natuurlijk heel wat te weten, te beginnen met de (belangrijke) waardebepaling! Leer hier de basis.

Zij verkopen niet aan eigenaar-bewoners. Beleggers en kapitaalverstrekkers die in huurwoningen investeren, berekenen en vergelijken kengetallen. Hoe beter de verkoop is voorbereid, hoe meer winst u kunt maken.

Voor appartementsgebouwen zijn 3 centrale factoren van toepassing:

• Locatie van uw eigendom: ligging en ontwikkeling
• Toestand van het appartementsgebouw: herstellingen en renovatie
• Huurders, huurovereenkomsten en leegstand

Locatie van uw eigendom: ligging en ontwikkeling

Verkopers hebben veel vragen, maar een van de belangrijkste voor velen is “hoeveel is mijn huurhuis waard”? Uiteindelijk gaat het op de vastgoedmarkt, net als op alle andere markten, om vraag en aanbod. De taxatie omvat derhalve enerzijds het onroerend goed zelf (voorwerp van verkoop) en anderzijds de vraagzijde (potentiële kopers).

Controle van de plaats: Stad, wijk, straat, huisnummer

Locatie (stad, wijk en straat) – het belangrijkste aspect, of het nu gaat om een flatgebouw in de vorm van een meergezinswoning, een eengezinswoning of een tweegezinswoning, de locatie van uw woning heeft de grootste invloed op de onroerendgoedprijs en dus ook op de totale waardebepaling van uw huis.

Grondprijzen

Wat betekent dat? Een eenvoudig voorbeeld: een flatgebouw op een slechte C-locatie (bij voorbeeld Duisburg in NRW) is voor kopers minder interessant dan een goed pand op een B-locatie (Essen in NRW). De vastgoedprijzen zijn dan ook lager in C-locaties. In B-locaties is de vraag veel groter, net als de vastgoedprijzen. Meer informatie over de locatie van het pand vindt u hier.

Hierover dadelijk meer, in het rekenvoorbeeld München vs. Duisburg.

Verkooptijd

Appartementengebouwen in A-locaties (zoals Hamburg) worden snel verkocht, mits een realistische taxatie en een goed netwerk. Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met universiteiten, hogescholen en een goede algemene ontwikkeling. Het is hetzelfde in B locaties als de “prijs” goed is. Voor appartementsgebouwen op C-locaties kan het verkoopproces iets langer duren.

Tegen een realistische verkoopprijs:

• A-locatie zoals Hamburg – snel verkocht
• B-locatie zoals Essen – relatief snel verkocht
• C-locatie zoals Duisburg – Relatief lang (verkoop boven de prijs)

Snel betekent idealiter, met een geldige koper, dat u binnen 2-3 weken bij de notaris zult zijn.

Tip: Bevestiging van financiering door potentiële kopers

Hier is een tip: Voordat u veel “tijd” investeert in potentiële kopers, laat hen u een financieringsbevestiging van hun bank zien. In dit geval was het financieringsbedrag van X, voor object X, reeds vooraf door de bank goedgekeurd.

Wijk en ontwikkeling

Nadat we de macro-situatie hebben bekeken, kijken we naar de meso-situatie, het specifieke district. Uiteraard speelt niet alleen de situatie/ontwikkeling van de stad (bevolkingsontwikkeling, demografie, economie,…) een rol, maar ook de ontwikkeling van het district wordt in de waardebepaling meegenomen.

De laatste stap is de micro-locatie, de specifieke straat en het huisnummer van uw eigendom.

Als u dus een taxatie van uw huurwoning wilt laten uitvoeren met de expertise van een derde persoon, moet u het adres bekendmaken – zoek dus naar betrouwbare partners met referenties.

Taxatie alleen mogelijk met adres (plaats) + inspectie (toestand)

Denk maar aan het verschil tussen een flatgebouw, aan een drukke hoofdweg en slechts 200 m verder, het flatgebouw, aan de stedelijke groene ruimte.

Zelfde straat, verschillende kwaliteit en grondprijzen

Hier is een kleine, interessante vergelijking:

Verkoopprijs in München / Leipzig / Duisburg – vergelijking!

Het effect van de locatie op de waarde van het flatgebouw is navenant groot. Laten we bij wijze van voorbeeld een flatgebouw vergelijken met 400 vierkante meter woonruimte in een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare staat. 400 m² in C-locaties zoals Duisburg (NRW), B-locaties in Leipzig (Saksen) en A-locaties in München (Beieren).

München:

• District: Lehel
• Biedprijs: 6.671.000 euro
• Verschil Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Verschil Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• District: Lindenau
• Biedprijs: 1.860.000 euro
• Verschil München: – 4,8 m
• Verschil Duisburg: -1,2 miljoen.

Duisburg

• District: Hochemmerich
• Biedprijs: 687.000 euro
• Verschil München: – 6 m
• Verschil Leipzig: – 1,2 Mio.

Het verschil tussen een flatgebouw in München (A-locatie) en Duisburg (C-locatie) bedraagt derhalve een aanzienlijke + 871 %.

De locatie wordt gevolgd door een close-up van hun flatgebouw.

Toestand van het appartementsgebouw: herstellingen en renovatie

Hoe meer werk een pand heeft, hoe minder investeerders willen uitgeven. Hoe minder werk, hoe meer investeerders bereid zijn te betalen – een eenvoudige en verstandige vuistregel.

De tweede belangrijke waardefactor is dan ook de staat van uw appartementsgebouw. Is alles onderhouden of is er misschien zelfs een achterstand bij de renovaties in het oude flatgebouw? Afhankelijk van hoe uitgebreid de herstelmaatregelen zijn, moet dit in de aanbiedingsprijs worden opgenomen.

Oude bestaande eigendommen – Of ze nu in 1920, 1930 of 1960 zijn gebouwd, oude eigendommen hebben hun eigen individuele gebreken en nadelen in vergelijking met nieuwe gebouwen. Alles over de structuur van het gebouw, het metselwerk, de warmte- en geluidsisolatie en welke reparaties en gebreken u als eigenaar mag verwachten.

Hoe ouder een pand is, hoe groter de lijst met gebreken wordt. In deze gids, die ik eigenlijk voor kopers heb geschreven, vindt u de typische reeks eigendommen gerangschikt per decennium.

• Jaar van fabricage en defecten

Waardebepaling van een appartementsgebouw: de methodes leren kennen

Marktwaarde, taxatie en aankoopprijs van uw woning – Als u uw huurwoning wilt verkopen, is één ding van belang: Een goed onderbouwde, marktgerichte, realistische aankoopprijs.

Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit van locatie, marktwaarde, vergelijkbare panden, bouwconstructie & Co. en om u te helpen fouten bij de verkoop te voorkomen, hebben wij deze gids over het taxeren van appartementsgebouwen voor u geschreven. Waardefactoren, locatie, uitrusting, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom taxeren.

• Beoordeel appartement huis

Een 1A vergelijking uit Leipzig, uitgaven bij renovatie (voor de koperskant) of goed onderhouden bestaand onroerend goed, het verschil is immens.

Huurders, huurovereenkomsten en leegstand

Factor 1) de ligging, factor 2) de inhoud, de derde belangrijke factor bij de taxatie zijn de huurders en de huurovereenkomsten wanneer het gaat om de verkoop van appartementsgebouwen. De huurderslijst en het huurdersverleden spelen hier de centrale rol. Welke huurders heb je in het huis? Welke voorwaarden zijn overeengekomen en hoe voldoen de huurders aan hun betalingsverplichtingen?

Niet elk huis is volledig verhuurd, sommige hebben ook leegstand. Ook de locatie van de woning heeft hier een effect; op een C-locatie is de leegstand uiteraard groter dan op een goede B-locatie of op een absolute toplocatie, de A-locatie, waar altijd een tekort aan woonruimte is.

Met betrekking tot de huurders, maar ook met betrekking tot de staat van het onroerend goed, zijn soms documenten en bescheiden nodig voor de concrete taxatie. Zeer ervaren makelaars, investeerders en ontwikkelaars, hoeven alleen het huis te inspecteren.

U zult hier dadelijk meer over leren, in de 18 stappen naar verkoop.

Tot slot een belangrijke vraag voor degenen die voor het eerst verkopen:

Verkopen met of zonder makelaar?

Voor wie voor het eerst verkoopt, is een goede en ervaren makelaar van essentieel belang.

In feite neemt een makelaar je veel, echt veel werk uit handen.

Met uw huurhuis niet over een, eenvoudig condominium op een onroerend goed portal te zetten om kopers te vinden die kopen voor eigen gebruik, een navenant hoog aantal kopers.

Huurwoningen worden eerder bemiddeld binnen persoonlijke netwerken, ervaren makelaars, met een goede reputatie en goede kopersnetwerken van investeerders.

In feite wordt een groot deel van de eigendommen bemiddeld door makelaars, vooral wanneer het gaat om grote eigendommen, appartementsgebouwen of zelfs nieuwe gebouwen met veel wooneenheden die moeten worden verkocht.

Als u fouten maakt bij de verkoop van uw eigendom, zal u dat duur komen te staan. Professioneel gepresenteerde eigendommen verkopen het best. Dat is de reden waarom makelaars de hoogste verkoopprijzen behalen. Gemiddeld 72% van alle eigendommen wordt via vastgoedmakelaars verkocht (bron: Federaal Bureau voor de Statistiek). Hier is een blik op de grote steden:

1. Berlijn met makelaar: 78,6%
2. Düsseldorf met makelaar: 76.0%
3. Hamburg met makelaar: 65,1%
4. Keulen met makelaar: 63,0%
5. Stuttgart met makelaar: 56.8%
6. München met makelaar: 55,2%
7. Frankfurt met makelaar: 53,3%

Toch is het belangrijk om de stappen in de verkoop te kennen, want dit zal u helpen om goede en ervaren makelaars voor uw verkoop te vinden. Met deze kennis kunt u ook steeds meer uw eigen netwerk opbouwen, bijvoorbeeld als u van plan bent in de toekomst vaker aan de vastgoedmarkt deel te nemen.

Stap voor stap: Verkoop checklist

Nu u veel geleerd hebt over de waarde of de taxatie van huurhuizen (en appartementsgebouwen), gaat het nu over de eigenlijke verkoop van een huis. Of het nu gaat om een vrijstaande woning, een twee-onder-een-kapwoning of een appartementsgebouw, alle soorten huurwoningen worden uiteindelijk op dezelfde manier verkocht, wat 18 stappen omvat – tenzij u toevallig een particuliere koper kent en dus afzonderlijke stappen zoals de exposé, de communicatie met belangstellenden en de bezichtiging kunt overslaan.

Dit is hoe ze verkopen in het appartementsgebouw in 18 stappen:

Voorbereiding: Voorbereiding en evaluatie van het huurcontract

Voorbereiding van eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: potentiële kopers en onderhandeling

Vastgoed op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkoop: Overdracht van een appartementsgebouw

Koopcontract tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Veel succes met de verkoop!

Heeft u vragen, wilt u een taxatie van ons, met een koopoptie? Met plezier, hier vindt u mijn contactgegevens.

Onroerend goed verkopen: wanneer u belastingen moet betalen

In principe is het antwoord hier: Ja. De belasting die u als particuliere verkoper moet betalen nadat u met succes een huis of appartement hebt verkocht, wordt speculatiebelasting genoemd. Maar het goede nieuws is: het is ook mogelijk om uw eigendom belastingvrij te verkopen.

Speculatiebelasting: ja of nee?

Als de verkoop van het onroerend goed tien jaar na de aankoop plaatsvindt en als u in de afgelopen vijf jaar niet meer dan drie eigendommen hebt verkocht, bent u niet aan belasting onderworpen. Dus als u binnen tien jaar verkoopt, moet u na de verkoop van het onroerend goed speculatiebelasting aan de staat betalen. Informeert u zich hier over de huidige, exacte wetgeving.

Hier geldt:

Als u het pand binnen 10 jaar verkoopt, moet u speculatiebelasting betalen.

Onder deze voorwaarden kunt u belastingvrij verkopen:

• Ten minste 10 jaar tussen aankoop en verkoop
• U heeft de woning zelf gebruikt

Belangrijk: Bent u minder dan 10 jaar eigenaar van het onroerend goed? Dan geldt ook hier het tweede punt: zolang het huis of appartement geheel of tijdelijk door uzelf werd gebruikt, hoeft u geen belasting te betalen. Dit geldt ook voor kinderen die recht hebben op kinderbijslag en in het huis wonen.

Handel in commercieel onroerend goed: definitie & 3-objectengrens

Indien u uw appartement of huis niet als particulier maar commercieel verkoopt, is er sprake van handel in commercieel onroerend goed. En belastingen zijn dan zeer verschuldigd.

Verkoop van ten minste 3 eigendommen in vijf jaar – Nu onder voorbehoud van handel in commercieel onroerend goed.

Meer informatie vindt u hier:

• Handel in commercieel onroerend goed (extern)

Of het nu een nieuw gebouw is of een oud gebouw, je hebt altijd te maken met belastingen:

Excursus: Belasting op overdracht van onroerend goed – tabel

Hier volgt een korte uitweiding over de grondoverdrachtsbelasting die de koper van het onroerend goed moet betalen. Het is verschuldigd bij de aankoop van onroerend goed, of het nu gaat om een gedeeltelijk perceel of een volledig perceel, een condominium of een vrijstaand huis. De overdrachtsbelasting moet altijd worden betaald.

Belasting op de overdracht van grond in de afzonderlijke federale staten:

De overdrachtsbelasting wordt altijd door de koper betaald!

• Baden-Wuerttemberg – 5,0%
• Beieren – 3,5%
• Berlijn – 6,0%
• Brandenburg – 6,5%
• Bremen – 5.0%
• Hamburg – 4,5%
• Hessen – 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
• Nedersaksen – 5,0%
• Noordrijn-Westfalen – 6,5%
• Rijnland-Palts – 5,0%
• Saarland – 6,5%
• Saksen – 3,5%
• Saksen-Anhalt – 5,0%
• Sleeswijk-Holstein – 6,5%
• Thüringen – 6,5%

Ga naar overzicht: Onroerend goed verkopen

Als u een appartement of een huis wilt verkopen, is dat niet alleen een kwestie van organisatietalent, maar ook van een realistische waardebepaling, en van kennis van de huidige marktsituatie. Met onze gids bent u perfect voorbereid op de verkoop van uw eigendom.

• Eigendom verkopen

Terug naar stap 17: Notariskosten en makelaarscourtage

Het koopcontract is getekend en het eigendom overgedragen? Dan is het alleen nog een kwestie van de notaris en de makelaar betalen:

• Notariskosten en makelaarscourtage

Rechnungen von Notar und Makler: Wer bezahlt?

Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Immobilienmakler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass bei privatem Verkauf die Kosten für den Immobilienmakler zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen.

Hier zusammengefasst:

• Privater Verkauf: Käufer & Verkäufer bezahlen
• Gewerblicher Verkauf: Käufer bezahlt

Notarkosten beim Immobilienverkauf: Gebühren & Berechnung

Der Weg zum Notar ist unumgänglich. Er ist die letzte neutrale Instanz, die für die Abwicklung des Verkaufs benötigt wird – quasi ein neutraler Mittelmann zwischen Käufer und Verkäufer. Die Notarkosten hängen nicht nur von der Höhe des Kaufpreises ab, sondern auch von seinen Tätigkeiten während der Abwicklung des Verkaufs. Diese werden jeweils einzeln im Laufe des Verkaufs angerechnet.

Höhe des Kaufpreises + Notar Tätigkeiten = Notarkosten

Spezialfall: Wann zahlt der Verkäufer?

Wie bereits angesprochen, bezahlt der Käufer die Notarkosten. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen. Müssen die Rechte Dritter, also die Rechte weiterer beteiligter Personen oder Institutionen aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss hierfür der Verkäufer selber zahlen. Und es gibt einen weiteren Fall: Kommt es in letzter Sekunde doch nicht zur Abwicklung des Verkaufs, doch die Tätigkeiten eines Notars wurden bereits in Anspruch genommen, muss auch hier der Verkäufer haften.

Wann zahlt der Verkäufer:

• Löschung von Rechten Dritter
• Zahlungsausfall des Käufers

Notar Rechnung: Tätigkeiten & Aufgaben

Sollten Sie am Ende des Immobilienverkaufs die Rechnung Ihres Notars erhalten, können Sie genau sehen, welche Tätigkeiten hier angerechnet wurden. Dazu gehört sowohl die Erstellung des Kaufvertrags, als auch der Eintrag in das Grundbuch.

Hierfür bezahlen Sie:

• Erstellung des Kaufvertrags
• Eintragung der Grundschulden
• Löschung der Grundschulden
• Grundbucheintrag
• Vollziehung des Kaufvertrags
• …

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer immer auf einen Notar angewiesen:

Notarkosten berechnen: Tabelle

Letztlich bleibt dann die Frage offen: Wie hoch sind nun die Kosten für den Notar? In der Regel können Sie mit 1,5% rechnen.

Notargebühren berechnen:

Kaufpreis x ~ 1,5% = Notargebühren

In Zahlen:

400.000 x 1,5% = 6.000 Euro

Hierfür gibt es einen bundesweiten Gebührensatz. Im GNotKG findest du diese beiden Gebührentabellen, an denen du dich orientieren kannst (Auszug – Stand 12/2020):

Quelle: Alex Fischer (Notar Kosten)

Maklerprovision: Definition & Höhe

Die Maklerkosten werden auch Maklerprovision genannt. Wenn ein Immobilienmakler am Hausverkauf oder Grundstücksverkauf beteiligt war, muss er schließlich für seine Leistung ebenfalls bezahlt werden. Wichtig ist: Erst, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, müssen Sie diese Gebühren bezahlen.

Käufercourtage, Verkäufercourtage & Mischform

Wie bereits erwähnt, teilen sich meistens Käufer und Verkäufer das Makler Honorar, denn beide haben von seinen Leistungen profitiert. Möglich ist aber auch, dass jeweils nur eine der beiden Parteien die Maklerprovision bezahlt. Das nennt man dann eine Käufercourtage bzw. Außenprovision und eine Verkäufercourtage, auch genannt Innenprovision.

Es gibt also insgesamt 3 Möglichkeiten:

1. Käufercourtage / Außenprovision
2. Verkäufercourtage / Innenprovision
3. Mischform

Frei verhandelbare Provision möglich

Bei einer Käufercourtage bezahlt der Käufer 100% der Maklerprovision. Bei einer Verkäufercourtage ist der Verkäufer für die Bezahlung der Maklerprovision verantwortlich. Wichtig: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird das Makler Honorar seit dem Jahr 2021 aufgrund einer Gesetzesänderung zwischen Käufer und Verkäufer gleichermaßen aufgeteilt. Handelt es sich jedoch um einen Verkauf von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder Objekten mit gemischter Nutzung, bleibt die Maklerprovision weiterhin frei verhandelbar.

Frei verhandelbare Maklerprovision bei:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbliche Immobilien
• Objekte mit gemischter Nutzung

Maklerkosten berechnen: Prozentsatz

Ob Verkäufercourtage oder Käufercourtage – die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland, Lage und Objektart. Prinzipiell können Sie hier mit 3,5% und 7,1% rechnen.

Makler Provision: 3,5% bis 7,1%

Weiter zum letzten Schritt: Steuern zahlen

Sind Makler Provision und Notarkosten bezahlt, sind Sie fast fertig! Nun geht es nur noch darum eventuell anfallende Steuern zu bezahlen. Doch nicht immer werden bei einer Immobilienveräußerung auch Steuern fällig. Erfahren Sie hier, wann Sie steuerfrei verkaufen können.

• Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Zurück zu Schritt 16: Übergabe der Immobilie

Einer der letzten Schritte ist die Übergabe der Immobilie. Hierfür fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und übergeben auch die Schlüssel. Was in das Übergabeprotokoll reingehört und welche Schlüssel Sie übergeben sollten, mehr dazu hier:

• Übergabe der Immobilie

Overhandiging van huis en flat: Grondbeginselen en procedure

Het koopcontract is ondertekend en de afspraak bij de notaris is zowel door u als verkoper als door de koper bijgewoond. Zodra de aankoopprijs van het onroerend goed op uw rekening is gestort, moet het onroerend goed nu worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

Vóór de overdracht: gegevens in het koopcontract

Zeer belangrijk: Alle details betreffende de overdracht van het appartement, het huis, het appartementsgebouw & Co. moeten reeds in het koopcontract zijn vastgelegd. Worden er meubels overgenomen? Zijn er gebreken aan de ramen, de gevel, de deuren en de vloer? En hoeveel sleutels zullen er worden overhandigd? Zelfs indien dit alles in het overdrachtsprotocol is vermeld, moet het van tevoren in het officiële koopcontract worden genoteerd. Verzekeringen die op het huis lopen, moeten ook van tevoren contractueel worden vastgelegd. Op die manier blijft het eigendom verzekerd tijdens deze overdrachtsperiode.

Dit zou al in het koopcontract moeten staan:

• Tijdstip van overdracht
• Tekortkomingen
• Verzekeringen
• Kom
• Meubels
• …

Uitsluiting van materiële gebreken: definitie en toelichting

Opdat u als verkoper achteraf niet aansprakelijk zou zijn voor gebreken en schade, raden wij altijd aan een uitsluiting van materiële gebreken in de koopovereenkomst op te nemen. Durf later ook foto’s als bewijs bij te voegen en ze aan de notaris en de koper te bezorgen. Mochten er nadien plots gebreken opduiken, dan bent u extra beschermd.

Bereid eigendom voor: Uitrusting en toestand

Nadat u de datum voor de overdracht hebt geregeld, moet u nu de woning voorbereiden. Het huis en de flat moeten veegschoon worden opgeleverd. Wij adviseren u uw woning de dag voor de oplevering grondig schoon te maken. Indien u in het koopcontract bent overeengekomen gebreken zoals scheuren en gaten in de muur of schimmel op het plafond te verwijderen, dient u ook deze vooraf te verhelpen. Het is dan ook belangrijk hiervoor voldoende tijd uit te trekken. Verwijder ook alle meubels en inboedel die niet door de koper worden overgenomen.

Hoe bereid je je woning voor:

• Verwijderen van meubilair en privévoorwerpen
• Tekortkomingen wegwerken
• Buiten- en binnenreiniging

Wij bevelen u ook aan een overdrachtsprotocol op te stellen. Laten we dit nu eens van dichterbij bekijken:

Handover protocol: Definitie en documenten

Een opleveringsprotocol, meer bepaald een opleveringsprotocol voor een flat of een huis, geeft een samenvatting van de staat van een onroerend goed op het ogenblik van de oplevering aan een nieuwe eigenaar, huisbaas of huurder. De overhandiging is altijd hetzelfde, belangrijke documenten worden overhandigd, natuurlijk in het origineel, en tenslotte de sleutels.

Handover protocol: Gedetailleerd document over de staat van het eigendom

Deze documenten moeten worden overhandigd:

• Constructiedocumenten zoals bouwaanvragen, doorsneden, plattegronden
• Garantiecertificaten voor technische uitrusting
• Onderhoudsrapporten en -contracten
• Verzekeringspolissen
• Instructiehandleidingen

Ook de sleutels van het terras, het balkon enz. moeten hier worden ingevuld:

Uiteindelijk is het gewoon een kwestie van de sleutels overhandigen:

Overhandiging van de sleutels: tips & overzicht

Bij het overhandigen van de sleutels is het eerste waar men aan denkt natuurlijk de hoofdsleutel voor de toegangsdeur. De andere sleutels mogen echter niet worden vergeten. Om latere meningsverschillen te voorkomen, moeten het aantal en het doel van de overhandigde sleutels in het overdrachtsprotocol worden vermeld. Indien er geen andere sleutels zijn die moeten worden overhandigd, dient u dit eveneens te noteren.

Je moet deze sleutels overhandigen:

• Toegangsdeur
• Brievenbus
• Kelderdeur
• Binnendeuren
• Garagedeur
• Tuinpoort
• Windows
• Patio deuren
• Balkon deuren
• Tuinhuisje
• …

Ga naar stap 17: Notariskosten en makelaarscourtage

Het koopcontract is getekend en het eigendom overgedragen? Dan is het alleen nog een kwestie van de notaris en de makelaar betalen:

• Notariskosten en makelaarscourtage

Terug naar stap 15: kadastrale inschrijving en betalingsverwerking

Zodra de verkoop officieel notarieel is verleden, hoeft alleen nog de inschrijving in het kadaster te worden gewijzigd en de koopprijs op uw rekening te worden gestort. Meer details over de procedure hier:

• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen

Inschrijving in het kadaster: Procedure en duur

Zodra het koopcontract is ondertekend, wordt de inschrijving in het kadaster gemaakt. Het kadaster is een voor het publiek toegankelijk register dat elke gemeente heeft. Elk stuk grond heeft zijn eigen pagina met alle belangrijke informatie. Dit omvat ook de eigenaar van het eigendom. Dus het is een kwestie van u uit het kadaster te schrappen en de koper te registreren. Pas dan behoort het eigendom toe aan de nieuwe eigenaar.

Het staat in het kadaster:

• Eigenaar
• Beperkingen
• Pandrecht op onroerend goed
• Bezwaringen en rechten van derden

Afspraak met de notaris: prioritaire kennisgeving van overdracht

De inschrijving in het kadaster behoort ook tot de taken van de notaris. Hij waarmerkt het koopcontract en de ondertekening ervan en zorgt er vervolgens voor dat een prioritaire kennisgeving van overdracht in het kadaster wordt ingeschreven. Een prioritaire kennisgeving van overdracht betekent dat de verkoper niet langer de mogelijkheid heeft om het huis of appartement elders te verkopen. Als het eigendom volledig is afbetaald met een lening, wordt de bank hier ook vermeld. De bank moet er immers zeker van zijn dat zij uiteindelijk haar geld terugkrijgt. Als de koopprijs volledig kan worden betaald zonder financiering van de bank, dan is de koper de enige eigenaar en wordt geen grondrente in rekening gebracht.

Samengevat:

• Koper is genoteerd als de nieuwe eigenaar
• De verkoper kan het eigendom niet meer verkopen
• Voor lening / krediet: grondkosten worden genoteerd

Toepassing en duur van de kadastrale inschrijving

Het kan even duren voordat de nieuwe eigenaar volledig geregistreerd is. Meestal duurt het maar een paar weken. Neem ook hier voldoende tijd voor. Als de bevoegde plaatselijke rechtbank het op dat moment druk heeft, kan het een maand of twee duren voordat het proces is afgerond. De kosten voor de notaris en de inschrijving in het kadaster worden beschouwd als incidentele kosten en komen bovenop de koopprijs. Meer details hierover in de volgende stap.

Verwerking van de betaling: betaling in termijnen of eenmalige betaling?

Wij raden u altijd aan de koopprijs in één keer aan u te betalen. U hebt ook de mogelijkheid om in termijnen te betalen, maar dan rijst de vraag wanneer het eigendom officieel eigendom wordt van de koper. Om hier moeilijkheden en complicaties te vermijden, kunt u dus beter afzien van betaling in termijnen. U kunt ook beslissen of u de koopprijs rechtstreeks op uw rekening wilt laten overmaken of dat het bedrag eerst op de rekening van de notaris moet worden overgemaakt.

Deze punten moeten tijdens de betalingsprocedure worden verduidelijkt:

• Eenmalige betaling of betaling in termijnen?
• Rechtstreekse betaling of betaling via de notaris?

Nadat de koper de koopprijs van het onroerend goed heeft overgemaakt, bereidt u de overdracht van het onroerend goed voor.

Ga verder met stap 16: Overdracht van de eigendom

Een van de laatste stappen is de overdracht van het eigendom. Hiertoe stelt u een overdrachtsprotocol op en overhandigt u ook de sleutels. Lees hier meer over wat in het overdrachtsprotocol moet worden opgenomen en welke sleutels u moet overhandigen:

• Overdracht van het eigendom

Terug naar Stap 14: Notaris afspraak

Voordat u uw eigendom overdraagt, maken u en de koper een afspraak bij de notaris om de verkoop van het eigendom te bevestigen. Lees meer over de procedure en de duur in onze gids:

• Notaris afspraak