Verkoop van een ondergrondse parkeergarage [jaar]: waarde, makelaar en procedure

Laten we beginnen met een van de belangrijkste vragen voor beginnende verkopers: Wat is mijn ondergrondse parkeergarage waard? Na de 3 centrale factoren vindt u alle stappen van de verkoop van onroerend goed die ook voor u en de verkoop van uw ondergrondse parkeergarage van belang zijn, van documenten, tot de vraag van de makelaar, tot het koopcontract en de overdracht.

Laten we beginnen met de 3 belangrijkste waardefactoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Plaats: stad, straat en schommeling

Hoe beter de ligging van uw ondergrondse parkeergarage, hoe gemakkelijker het zal zijn om de parkeerplaatsen te verhuren aan langparkeerders en/of kortparkeerders. Om de leegstand zo laag mogelijk te houden, moet bij de taxatie in de eerste plaats worden gekeken naar de locatie.

Situatie bij de taxatie (huidig en vooruitzicht):

• Macro perspectief – In welke stad verkoopt u?
• Mesoperspectief – Welke wijk?
• Microperspective – Welke straat en huisnummer?

Of het nu gaat om een kleine stad, een middelgrote stad of een agglomeratie, elk jaar rijden er meer en meer auto’s in stadscentra. Hoe groter de fluctuatie en hoe minder concurrerende aanbiedingen op de locatie, hoe beter – ook voor het rendement van de investeerders.

De volgende stap is dat kopers (belangrijk om hun perspectief te kennen) de staat van uw ondergrondse parkeergarage beoordelen.

Toestand van uw ondergrondse parkeergarage

Zeer weinig investeerders willen een uitgebreide ondergrondse garage renoveren. Natuurlijk is er een bepaald percentage dat zeer, zeer goedkoop wil kopen en daarom op zoek is naar oude of slecht onderhouden eigendommen. De toestand speelt, samen met de ligging, een centrale rol bij de waardering van uw ondergrondse parkeergarage.

Voor een concrete beoordeling moeten de huidige toestand en de beoogde toestand worden vastgesteld.

Typische tekortkomingen van de eerste decennia zijn:

• Ondergrondse parkeergarage
• Vloercoatings
• Betonreparatie
• Afdichten van scheuren
• Afdichten van de plafonds
• …

Soms is er ook sprake van een opknapachterstand, bijvoorbeeld als gevolg van geschillen over opknapwerkzaamheden in de vereniging van eigenaren.

Belangrijk vooraf, het is maar een voorbeeld:

De onderhoudskosten voor parkeergarages met meerdere verdiepingen variëren enorm, afhankelijk van de staat waarin ze verkeren

Zeer oude ondergrondse parkeergarage: 40+ jaar oud

Hier is een voorbeeld, een echt oude ondergrondse parkeergarage, met ongeveer 100 parkeerplaatsen:

Laten we zeggen dat de ondergrondse parkeergarage nu 40, 50 jaar oud is en echt aan het eind van zijn Latijn is en ouder wordt. Verbouwings- en renovatiekosten zijn derhalve onvermijdelijk voor de nieuwe eigenaar van een ondergrondse parkeergarage.

Voor elke parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage kunt u rekenen op een bedrag van ~ 6.000 euro (als totaalproject), met een omvang van 100 parkeerplaatsen.

Alleen al het opwaarderen van een ondergrondse parkeergarage zou ongeveer 1,4 miljoen euro kosten. Daar komt nog bij dat de renovatie van het beton ongeveer 1,1 miljoen euro zou kosten.

Vervolgens kijken we naar de afdichting van het plafond van de ondergrondse parkeergarage. Voor de nieuwe isolatie tegen druppelend water kunt u rekenen op nog eens 0,5 miljoen euro (bron: DZ Online). De posten zijn kleiner, maar in totaal niet onbelangrijk. Daarnaast zal er sprake zijn van rookafzuiging, ventilatie of zelfs de vernieuwing van de elektrische installatie, ook om in te kunnen spelen op de toenemende markten, zoals het toenemende aantal elektrische auto’s in de binnensteden en woonwijken.

Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Bij de beoordeling wordt niet alleen gekeken naar de huurders op korte termijn ter plaatse, maar ook naar huurders op lange termijn en leegstand. Uiteindelijk is de evaluatie gebaseerd op huurders op korte/lange termijn en het mogelijke toekomstige potentieel (herinrichting, ontwikkeling, marketing) van de parkeergarage.

Langdurige huurovereenkomsten zijn natuurlijk het ideale geval en leegstand het tegenovergestelde. Om ervoor te zorgen dat de taxatie realistisch is en dat latere belanghebbende partijen een overzicht hebben, wordt informatie van uw huurders verzameld. Bovendien wordt rekening gehouden met vele kleinere parameters, in goede A-locaties bijvoorbeeld ook met de huur van commerciële ruimte voor reclame (oprit, parkeerterreinen en gevels).

Dit geeft u 3 centrale factoren om de waarde te bepalen:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Staat van de ondergrondse parkeergarage
3. Huurders / vacatures op korte en lange termijn

Stap voor stap: Verkoop checklist

De verkoop van ondergrondse garages is veel gespecialiseerder dan de gewone verkoop van een parkeerplaats, een parkeerterrein of een individuele garage. Veel ondergrondse garages worden ook niet via vastgoedportalen verkocht, maar via persoonlijke netwerken, vaak door goede en ervaren makelaars.

Toch is het belangrijk te weten voor de verkoop, zodat u zich goed kunt voorbereiden en ook een ervaren makelaar kunt vinden.

Voorbereiding: makelaar, documenten en taxatie

De belangrijkste dingen over het klaarmaken van een eigendom en het verkopen ervan.

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: netwerken en onderhandelen

De tweede fase betreft de marketing van uw eigendom om kopers en investeerders met voldoende kredietwaardigheid te vinden.

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verwerking van de verkoop: volledige overdracht

Van het koopcontract tot de oplevering.

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Gedeeltelijke eigendom ondergrondse parkeergarage: Enkele parkeerplaats?

Tot slot, wat de kleinste eenheid betreft: kunt u een ondergrondse parkeerplaats ook afzonderlijk verkopen? De individuele verkoop van ondergrondse parkeerplaatsen is mogelijk. Het hangt er echter van af of de parkeerplaats een afzonderlijk eigendom is dan wel een bijzonder gebruiksrecht. Het verschil is dat als u een parkeerplaats hebt met een eigen kadastrale pagina (speciale eigendom), de verkoop eenvoudig is. In het geval van een bijzonder gebruiksrecht dat behoort tot een condominium, kan het bijzonder gebruiksrecht alleen worden verkocht aan een andere mede-eigenaar.

Hier vindt u meer informatie over de individuele verkoop van parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage:

• Verkooppraatje

Locatie, locatie, locatie! Onroerend goed markt

Parkeerplaatsen zijn schaars in veel hotspots in Duitsland. Daarom is het eerste goede nieuws dat u uw parking tegen een realistische prijs kunt verkopen. Want alleen vorig jaar al werden er 2,92 miljoen nieuwe auto’s geregistreerd. Volgens het KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Federale Dienst voor het Autoverkeer) is het aantal voertuigen in Duitsland in vergelijking met het vorige jaar met maar liefst 1,1 miljoen toegenomen tot ongeveer 66,9 miljoen geregistreerde voertuigen, d.w.z. een stijging van 1,6 %.

66,9 miljoen geregistreerde voertuigen in Duitsland

Met het juiste netwerk van kopers en investeerders, meestal via ervaren makelaars met succesvolle deals, zult u uw ondergrondse parkeergarage relatief snel verkocht hebben.

Hier is een speciale blik op de algemene verkoop van onroerend goed in de grotere steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Discreet, anoniem verkopen: Winkelcentrum

U bent waarschijnlijk op zoek naar een gerenommeerd kantoor of een makelaar die uw winkelcentrum discreet en anoniem op de markt brengt.

Wilt u dat iedereen weet van de verkoop en uw vermogensgroei?

Anoniem verkopen betekent verkopen buiten de markt om, met een gespecialiseerd makelaarskantoor.

Dit betekent dat u zich op de off market specifiek richt tot particuliere beleggers en kopers, bekende families, hun family offices, vastgoedfondsen in Duitsland en daarbuiten. Afhankelijk van de kopersgroep of de specifieke koper voor wie de speciale aanbieding het interessantst is.

In de allereerste stap, komt slechts één persoon te weten over de verkoop. Het merendeel van de eigendommen wordt dus onmiddellijk, discreet en anoniem verkocht, zonder dat een andere persoon of instelling erachter komt. De basis hiervoor is natuurlijk altijd een solide waardering.

Kredietwaardigheid, financieel bewijs, koopaanbod, dit alles is vaak binnen 14 tot 30 dagen beschikbaar.

Op die manier treden wij op als een makelaarskantoor op een heel andere manier dan de klassieke makelaar, via wie anders typische condominiums, rijtjeshuizen en vrijstaande huizen worden verkocht.

Bij ons gaat de marketing niet breed, maar uiterst specifiek naar individuele personen die bekend zijn uit het persoonlijke netwerk.

Dit versnelt de verkoop van onroerend goed aanzienlijk. Vooral door het tekort aan aanbod. Deze exclusiviteit biedt ook nieuwe speelruimte bij de onderhandelingen.

Locatie, locatie, locatie: A, B of C

Bij de verkoop van onroerend goed, telt de locatie. Dit geldt natuurlijk ook voor winkelcentra. Daarom is een taxatie van een onroerend goed niet zo eenvoudig en typisch als voor bijvoorbeeld een huis of een flatgebouw.

Andere factoren spelen een rol bij de verkoop van winkelcentra. Een centrale en belangrijke waardefactor voor het onroerend goed is bijvoorbeeld de ontwikkeling en de prognose van de locatie, zowel op microniveau als op macroniveau. Welke mogelijkheden biedt de locatie in haar huidige vorm en bij verdere ontwikkeling?

Eerste waarde factoren:

• Plaats, inhoud, cijfers en verhuur
• Ontwikkeling / prognose voor microlocatie
• Ontwikkeling / prognose voor macro-locatie

Tip. Waarde factor ondergrondse parking.

Ondergronds, bovengronds, er zijn een paar factoren te overwegen naast het eigendom en de stof.

De vraagprijs wordt dus niet zoals gebruikelijk berekend aan de hand van de factoren: ligging, grootte en indeling. Toekomstvoorspellingen zijn ook een waardefactor voor winkelcentra. Natuurlijk, dat geldt ook voor de huidige huurdersituatie, bestaande contracten enzovoort.

Bijgevolg is de verkoop in zijn geheel complexer.

Onroerend goed verkopen: 1×1 voor verkopers

Voor al degenen die hun eerste eigendom verkopen, bijvoorbeeld door een spontane erfenis, is hier nog een artikel dat de verkoop van onroerend goed in eenvoudige stappen samenvat.

Procedure, belastingen en fouten…

Hoe verloopt de verkoop van een onroerend goed doorgaans? Wie een winkelcentrum bezit, is meestal vertrouwd met de handel in onroerend goed. Maar soms komt het onverwachts, zoals door een erfenis van een onroerend goed.

Niet iedereen anticipeert op de dood van een geliefde, soms zelfs van een onbekende. Als er geen directe afstammeling is, kiezen velen de kinderen van broers of zussen, of naaste verwanten.

Onroerend goed verkoop in detail

Verkopers die voor het eerst verkopen, hebben veel basisvragen:

• Wat is de procedure voor de verkoop van onroerend goed?
• Waar begin je mee, wat heb je nodig?
• Hoe lang duurt het?
• Wie is de juiste contactpersoon?

Wij hebben antwoorden op al deze vragen en natuurlijk nog veel meer, bv. fouten bij de verkoop van onroerend goed, maar ook de belastingen die u als verkoper moet betalen. Lees onze grote gids over dit onderwerp:

• Verkoop van onroerend goed: procedure, belastingen en vergissingen

Commercieel vastgoed verkopen

Deze kleine gids is een beetje meer gevorderd. Hier leert u nog een paar basisprincipes over commercieel onroerend goed en natuurlijk de verschillende aspecten van de verkoop.

• Commercieel vastgoed verkopen

Ondergrondse parking in een oogopslag: Verhoging van de woonkwaliteit door extra ruimte

• Ondergrondse parkeerruimte voor voertuigen
• Beschermt tegen weersinvloeden en diefstal
• Speelt een belangrijke rol in dichtbevolkte gebieden vanwege de extra ruimte
• In oudere ondergrondse garages moet aandacht worden besteed aan de afstand tussen de parkeerplaatsen, aangezien deze te klein kunnen zijn voor grotere auto’s zoals SUV’s

Terug naar de Wiki: Onroerend goed