1 kamer / 2 kamer flat te koop [jaar]: Vervaldatum

U wilt een klein appartement verkopen, misschien is het uw eerste woning. Dan rijzen er veel vragen, die ik hier kort zal beantwoorden.

PS: Ik koop rechtstreeks, bel me of schrijf me hier onder contact.

4 grote vragen bij de eerste verkoop

De meest gestelde vragen van beginnende verkopers:

• Hoeveel is mijn kleine flat waard?
• Verkopen met of zonder makelaar?
• Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?
• Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

Laten we eerst de belangrijkste vragen ophelderen. Daarna zal ik de 18 stappen in de verkoop van een flat in detail aan u voorstellen. Vanaf de allereerste stap tot het koopcontract en de notarisafspraak.

Flatgebouw, hoogbouw of flat in een flatgebouw:

Hoeveel is mijn kleine flat waard?

De waarde van een onroerend goed, ongeacht of het om een klein appartement, een groot appartement of een flatgebouw gaat, wordt over het algemeen altijd gemeten aan de hand van drie centrale factoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Laten we beginnen met het inzicht: Taxatie.

Ligging van het appartement: München vs. Duisburg – Factor #1

Locatie – Centraal bij de taxatie, de prijs van het land of de locatie van uw flat. 40 vierkante meter in Schwabing (München) is heel wat anders dan 40 vierkante meter in Marxloh (Duisburg).

Locatie betekent niet alleen in welke stad te verkopen, maar ook welke wijk, in welke straat, met welk huisnummer. Het verschil tussen de wijken is groot, maar ook tussen de straten. Denk maar aan een flat dicht bij een kruispunt met een hoofdweg, het typische lawaai, en op slechts 300 m afstand, het kleine idyllische stadspark. Zelfde straat, groot verschil.

Vergelijking, locatie München / Duisburg:

• 40 m² in München Schwabing: 483.000 euro
• 40 m² in Duisburg Marxloh: 74.000 euro

Verschil München / Dusiburg:

+ 550% prijsverschil

Wie koopt er kleine flats?

Nadat we de aanbodzijde (uw flat) hebben bekeken, kijken we naar de koperszijde. Hoe zit het met vraag en aanbod in uw microlocatie (straat en wijk)? Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met universiteiten en hogescholen gaat de verkoop sneller dan in landelijke gebieden. Simpelweg omdat de vraag hier aanzienlijk hoger is.

Ook met het oog op toekomstige ontwikkelingen, demografische veranderingen, zoals het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. Er zijn minder grote gezinnen, maar meer alleenstaanden. Perspectieven spelen een rol bij de evaluatie.

Laten we na de locatie, uw één- of tweeslaapkamerflat, naar de woning zelf gaan.

Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand) – Factor #2

Het eigendomstype zelf is relevant voor alle kopers. Het is duidelijk dat het een 1-kamer / 2-kamer flat is. Andere factoren zouden dan bijvoorbeeld het hele gebouw zijn. Is uw flat in een flatgebouw van hoge kwaliteit of in een anoniem flatgebouw. Dit maakt het meer of minder aantrekkelijk voor latere kopers/huurders (huurprijs).

Om de waarde van uw eigendom te bepalen, moet u de staat ervan bekijken. Enerzijds de gedeeltelijke eigendom die u deelt met de vereniging van mede-eigenaars van de flat en uw afzonderlijke eigendom, het appartement. Onderwerpen zijn onder meer cosmetische reparaties, renovatie, congestie, maar soms ook bestaand meubilair.

Voor een dergelijke taxatie moet u met een deskundige spreken, het appartement inspecteren en zo nodig ook enkele documenten raadplegen. Verderop in de gids, in de 18 stappen om een flat te verkopen, kunt u hier meer over te weten komen!

Renoveren / opknappen voor verkoop?

Veel beginnende verkopers vragen zich vaak af of ze hun condominium nog moeten renoveren of zelfs opknappen? In feite hoeven zij deze moeite niet te doen; veel kopers kopen graag eigendommen die zij later kunnen opwaarderen. Uiteindelijk heeft dit natuurlijk positieve gevolgen voor het rendement van het onroerend goed.

Huurders, huurovereenkomsten en leegstand – Factor #3

Huurder/leegstand – Factor 3 bij de taxatie van uw een- of tweekamerflat is de huidige bezettingsgraad.

Verkoop van een huurflat – Als de flat verhuurd is, telt de geschiedenis van de huurder ook een beetje mee bij de wederverkoop. In het ideale geval waren er geen achterstanden of moeilijkheden. Ook de leegstand speelt een rol, of de latere kosten van het opnieuw verhuren van de flat. Als u eerder als eigenaar-bewoner in uw flat hebt gewoond, telt dit als leegstand; de nieuwe eigenaar moet de flat immers opnieuw verhuren als hij er zelf niet als eigenaar-bewoner in wil wonen.

Hoe meer we in detail treden, hoe minder de prijs uiteindelijk wordt beïnvloed.

Daarom passen wij de drie centrale beoordelingsfactoren opnieuw in elkaar:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Verkopen met of zonder makelaar?

Particulier verkopen of met een makelaar? Naast de taxatie, is de grote vraag in de verkoop. Als u nog geen flatgebouw hebt verkocht, denkt u misschien eerst: verkopen zonder makelaar zal me geld besparen! In feite houdt onderhandse verkoop echter een aantal risico’s in. Denk maar aan de eerder vermelde waardebepaling, maar ook aan de hele procedure en het aankoopproces, de individuele vastgoedadvertenties, de constante communicatie met geïnteresseerden en echte potentiële kopers, de onderhandelingen, het koopcontract en …

Aan het eind van de dag zijn de paar procent die u als verkoper aan makelaarskosten betaalt niet veel vergeleken met de fouten die kunnen gebeuren. Nog belangrijker is echter de factor tijd, zoals u later zult zien in de hele 18 stappen tot aan het koopcontract en de notarisafspraak.

Realistische beoordeling, persoonlijk netwerk, communicatie en adviseur:

Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?

Voor u als verkoper is er slechts één relevante belasting waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een appartement, namelijk de speculatiebelasting.

Speculatiebelasting bij verkoop: wanneer en hoeveel?

De speculatiebelasting wordt betrekkelijk snel en eenvoudig uitgelegd. Eerst onderscheiden: Eigenaars-bewoners en kapitaalbeleggers (huren).

Als u uw appartement uitsluitend zelf hebt bewoond, is de verkoop belastingvrij.

Zodra u uw flat heeft verhuurd, verandert de situatie. Nu wordt de speculatiebelasting van kracht.

• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor

U wordt belast op de winst die u maakt.

Formule:

• Belastbare winst = verkoopprijs – aankoopprijs

Waarom bestaat de speculatiebelasting?

De speculatietaks is bedoeld om te snelle vastgoedtransacties (speculanten) oninteressant te maken, vanwege het relatief hoge belastingtarief dat van toepassing is. Het bedrag van de speculatiebelasting is gebaseerd op het normale belastingtarief (inkomstenbelasting), dat voor particulieren kan oplopen tot 42%. Vanaf een jaarinkomen van ~255.000 (inclusief winst uit verkoop) geldt ook voor de rijken een belasting van +3%.

• Speculatiebelasting tot maximaal 45%

Er is dus sprake van speculatieve belasting als u uw woning heeft verhuurd. Dan is de periode (speculatieperiode) 10 jaar. Dit betekent dat er tien jaar moet zijn verstreken tussen de aankoop van uw appartement en de verkoop ervan. Dan is de verkoop van uw flat belastingvrij. Als u binnen deze tien jaar verkoopt, zult u speculatiebelasting moeten betalen.

Er is één uitzondering: als u uw eigendom hebt verhuurd, maar het daarna twee jaar zelf gebruikt voordat u het verkoopt, kunt u het in het volgende jaar belastingvrij verkopen.

• Valt niet onder belastingheffing over winst bij verkoop van onroerend goed
• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor
• Bedrag is gebaseerd op het inkomstenbelastingtarief (persoon)

Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

De eerste stap om een flat te verkopen is te beslissen dat u uw flat wilt verkopen! Als u al bij deze stap bent, leer dan hier de 18 stappen van het verkopen van een flat.

Stap voor stap: Verkoop checklist

Je kent nu de 4 belangrijke vragen en antwoorden! Hoeveel is mijn kleine flat waard? Verkopen met of zonder makelaar? Moet ik belasting betalen over de verkoop van mijn flat? Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat? Ga nu in detail met deze 18-stappen checklist. Vanaf het moment van verkoop tot de notarisbenoeming en de overdracht van de koopprijs.

Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Moderne micro-appartementen met gemeubileerde appartementen:

Locatie, locatie, locatie! Hier is nog een speciale blik op een selectie van grote steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Marketing onroerend goed: Defensief, Offensief & Off Market

Als u uw huis of appartement wilt verkopen, zijn er verschillende opties, afhankelijk van individuele voorkeur, eigendomstype en locatie. Primair spreken we van 3 varianten in marketing.

Allereerst het overzicht:

• Defensieve strategie
• Offensieve strategie
• Strategie buiten de markt

Defensieve strategie: vastgoed op toplocaties

Bent u in het bezit van een exclusief pand, op een toplocatie, met een goede snit, zodat het zowel voor singles als voor gezinnen interessant zou kunnen zijn? Gefeliciteerd! Dit eigendom kan waarschijnlijk snel worden verkocht. De marketing kan dus relatief defensief worden gepland en kost daardoor minder tijd. Indien nodig, kunt u zelfs rechtstreeks verkopen aan een interne groep kopers als u de juiste makelaar hebt. Zodat het eigendom niet eens op de reguliere markt verschijnt.

Samengevat:

• Woning op toplocatie
• Grote vraag
• Snelle verkoop waarschijnlijk

Offensieve strategie: eigendommen in B-locatie / C-locatie

Als het pand niet op een gewilde A-locatie ligt, moet de marketing worden opgevoerd. Dit kan gebeuren via verschillende methoden, platforms en mogelijkheden. De strategie voor de verkoop van onroerend goed is dan ook offensief. Hetzelfde geldt voor grotere eigendommen met 20, 30 of meer eenheden – ongeacht of het gaat om een nieuw gebouw, een gerenoveerd appartementsgebouw, een wijk of een hoogbouw.

Dus dat betekent:

• Eigendom in B-locatie / C-locatie
• Marketing op platforms / in kranten

De strategie varieert naargelang van het type eigendom en de locatie:

Off Market Strategie: Hoge Discretie

Dan is er nog een derde marketingstrategie: off-market eigendommen. Hoe waardevoller een eigendom, vooral villa’s en grotere landgoederen, hoe bekender en prominenter een persoon, hoe rijker een persoon, hoe minder communicatie gewenst is. Evenzo, geen aanwezigheid van het eigendom op open markten. Hiervoor gebruiken makelaars de off market strategie.

Het object wordt uitsluitend getoond aan geselecteerde potentiële kopers met koopkracht.

Conclusie: Onroerend goed marketing

Ongeveer 85% van de vastgoedmarkt is offensief, 14% is defensief en heeft niet veel marketing nodig en < 1% wordt buiten de markt verhandeld. Dit leidt tot de conclusie dat een groot deel van de vastgoedmarkt behoefte heeft aan goede marketing.

De 3 strategieën samengevat:

1. Offensieve strategie
2. Defensieve strategie
3. Strategie buiten de markt

Deze matrix wordt vervolgens gebruikt om de verschillende strategieën, communicatiekanalen en platforms te selecteren.

De marketing van uw eigendom is nog maar net begonnen of de eerste potentiële kopers nemen contact met u op.

Ga verder naar stap 8: Contact met potentiële kopers

De marketing van uw woning is succesvol en de eerste potentiële kopers nemen contact met u op. Lees hier meer over hoe u vragen per post en per telefoon behandelt.

• Contact met potentiële kopers

Terug naar Stap 6: Maak exposé

Het onroerend goed exposé is een van de belangrijkste stappen. Het gaat er tenslotte om uw huis of appartement van zijn beste kant te laten zien. Al onze tips over de belangrijkste documenten, foto’s & co. in onze gids.

• Maak een exposé

Maak exposé voor huis & flat

Je hebt al veel geleerd over het verkopen van onroerend goed. Nu is het tijd om de eerste kennis toe te passen door het maken van het eigendom exposé.

Beschrijf onroerend goed: Feiten en cijfers

Het onroerend goed exposé bevat de belangrijkste informatie over het onroerend goed. Dit omvat in het bijzonder foto’s en feiten over het onroerend goed, van het bouwjaar, tot de grootte van het onroerend goed, tot de berekening van de woonruimte en ook de infrastructuur: Waar is het onroerend goed gelegen en wat is er in de onmiddellijke omgeving?

De belangrijkste feiten:

• Jaar van vervaardiging
• Grootte van het perceel
• Berekening leefruimte
• Infrastructuur
• Locatie

Dit alles is samengevat in het onroerend goed-exposé en geeft belangstellenden een eerste inzicht. Dus voordat er tijdrovende bezichtigingsafspraken moeten worden gemaakt, kunnen potentiële kopers snel en gemakkelijk de belangrijkste informatie zien en in geval van twijfel ook vergelijken met andere aanbiedingen.

Documenten voor het onroerend goed exposé – checklist

Zoals wij reeds hebben geleerd, is met name de visuele voorbereiding van het onroerend goed-exposé een belangrijke factor voor de verkoopprijs die uiteindelijk kan worden bereikt. Hoe beter de presentatie, hoe meer potentiële kopers geïnteresseerd zullen zijn in uw woning.

Documenten voor het onroerend goed exposé – checklist

1. Jaar van vervaardiging
2. Grootte van het perceel
3. Berekening leefruimte
4. Plattegrond
5. Beschrijving van het gebouw
6. Energiewaarden en energiecertificaat
7. Foto’s van binnen en buiten
8. Omringende infrastructuur
9. Extra’s (vloerverwarming, balkon, zwembad, carport, etc.)

Last but not least, wat velen vergeten, goede visuals!

Neem professionele foto’s: Voorbeeld & tips

Ook hier kan men het best de eenvoudige vergelijking trekken met de autohandel, of het nu gaat om VW, Bentley of Lamborghini. Als je het reclamemateriaal niet goed ontwerpt, zullen de mensen het product niet in vraag stellen. Dus, uiteindelijk gaat de handel in onroerend goed altijd over het creëren van vraag. Het gaat echter niet om de kwantitatieve hoeveelheid van de vraag, maar om de kwalitatieve hoeveelheid.

Attentie! De grootste fouten bij het maken van afbeeldingen

In feite zijn veel van de ontmaskeringen die wij ontvangen “zeer elementair” van uiterlijk. De foto’s zijn wazig en niet echt scherp. De lichtinstellingen zijn niet goed. Alles is donker. En de kamers zien er somber en klein uit. Bovendien is de informatie geplet of te weinig, en het lettertype is speels.

Vermijd de volgende fouten:

• Wazige beelden
• Wazige beelden
• Verkeerde lichtinstellingen
• Te donkere beelden
• De kamers zien er somber en klein uit

Hier zijn een paar voorbeelden:

Fotografeer de buitenkant van het eigendom

Buiten worden de meeste fouten veroorzaakt door bewegingsonscherpte, heel vaak door overbelichting. Soms is de lens van de smartphonecamera een beetje vuil en vaak besteden verkopers gewoon geen aandacht aan visueel aantrekkelijke beelden, zoals hier te zien is in het voorbeeld van een vrijstaand huis.

Laten we beginnen met hoe je het niet moet doen – met een slechte foto:

• Wazig door lichtbeweging
• Oblique in perspectief
• Bleke kleur

Juist:

Fotografeer het interieur van de woning

Ook binnenshuis kunnen veel fouten worden gemaakt. Licht is een belangrijke bron van fouten, net als buiten.

Ook hier beginnen we met het slechte voorbeeld:

• Wazig door lichtbeweging
• Oblique in perspectief
• Bleke kleur

Juist:

Wilt u nog een paar voorbeeld-exposés bekijken? Dan vindt u hier nog 2 of 3 voorbeelden van design met impact:

• Het ontwerpen van een onroerend goed exposé – voorbeelden en sjablonen

Gefeliciteerd! U bent nu vertrouwd – althans met de grondbeginselen – met het proces van de verkoop van onroerend goed.

Laten we nu overgaan tot de verkoopfase.

Ga verder met Stap 7: Verkoop de woning

Als alle voorbereidingen zijn getroffen, is het tijd om over te gaan tot de verkoopfase. Hoe u uw flat of huis op de markt brengt, hangt af van zowel het type woning als de locatie. U kunt hier vinden hoe u een eigendom op een A-locatie, B-locatie en C-locatie efficiënt naar de koper kunt brengen.

• Markt eigendom

Terug naar stap 5: Bepaal de biedprijs

Hoe wordt de aankoopprijs van een onroerend goed bepaald? Welke criteria zijn hier van invloed? En zijn vraagprijs en verkoopprijs hetzelfde? In onze gids leert u hoe u de verkoopprijs van uw woning kunt bepalen en welke factoren voor de koper bijzonder belangrijk zijn.

• Bepaal de aanbiedingsprijs