Verkoop telefoontjes plegen: Gids

Zoals reeds gezegd, zijn organisatietalent, onderhandelingsvaardigheden en de juiste argumenten van essentieel belang om een onroerend goed zo winstgevend mogelijk te verkopen. Dit vereist een hoop psychologie. Is de potentiële koper interessant? Het jonge gezin met 2 of 3 kinderen of de alleenstaande ondernemer? Een van de belangrijke vragen bij de voorbereiding van de bezichtigingsafspraak en eventuele onderhandelingen is: Heeft de persoon die voor mij staat al ervaring met het kopen van onroerend goed of niet?

Belangrijk voor de komende verkoopgesprekken zijn:

• Organisatietalent
• Overtuiging
• Onderhandelingsvaardigheden
• Een zeer goede voorbereiding

Wij laten u hier zien hoe u punten kunt scoren in het verkoopgesprek – zelfs zonder enige eerdere ervaring!

Een goede voorbereiding is het halve werk!

Feit is: elke koper probeert de prijs te drukken. En de beste argumenten zijn gebreken aan de gevel, ramen, vloer, badkamer, keuken, enz. Wees dus voorbereid op uitdagende vragen en houd de juiste antwoorden klaar. U moet ook alle documenten op dit punt bij elkaar hebben, zodat u elke verklaring kunt bewijzen. Bovendien, hoe beter u voorbereid bent, hoe zelfverzekerder en meer ontspannen u zult overkomen! En dat is ook enorm belangrijk. U wilt tenslotte de koper overtuigen!

Samengevat:

• Bereid je voor op uitdagende vragen
• Hou goede antwoorden klaar
• Bereid belangrijke documenten voor

Belangrijk: taxatie onroerend goed bepaalt biedprijs

Ook al kan een prijsonderhandeling stressvol zijn, vergeet uw belangrijkste argument niet: de taxatie van het onroerend goed. Je hebt de vraagprijs immers niet emotioneel bepaald, je hebt een professionele taxatie laten doen. Verwijs dus altijd naar het resultaat van de taxatie van het onroerend goed.

Onderhandelen over prijs: strategie & tips

Uiteindelijk verschillen de aanbiedingsprijs en de aankoopprijs altijd. Daarom raden wij drie verschillende strategieën aan om u te helpen de best mogelijke prijs te krijgen.

Hier is het overzicht:

1. Realistische onroerend goed prijs
2. Zeer hoge biedprijs
3. Zeer lage aanbiedingsprijs

Laten we nu de afzonderlijke strategieën samen bekijken:

Realistische aankoopprijs met ruimte voor onderhandeling

De veiligste manier is deze methode te gebruiken: stel de realistische aankoopprijs vast en voeg daar ongeveer 5% tot 10% aan toe. Uiteindelijk zal de koper de prijs toch naar beneden drukken en zult u beiden tot een compromis moeten komen. Met deze strategie bent u er zeker van dat u niet ver van uw beoogde aankoopprijs eindigt.

Aankoopprijs + 10%

Sterk opgeblazen verkoopprijs

Het kan ook de moeite lonen om de markt te betreden met een sterk opgeblazen verkoopprijs. Voorzichtigheid is hier echter geboden, want als dit niet goed genoeg wordt gemotiveerd, kan het ook veel aspirant-kopers afschrikken. Deze strategie is dus alleen zinvol als er al een zeer grote groep belangstellenden is. Dan kun je altijd nog onderhandelen.

Aankoopprijs + 30%

Zeer lage verkoopprijs

Waarom zou je je inkopen tegen een zeer lage verkoopprijs? Is het dat wel waard? Onze ervaring leert: Absoluut. Met een zeer lage verkoopprijs, trekt u eerst veel potentiële kopers aan. Omdat: Iedereen houdt van een koopje – zelfs vastgoedkopers! Hoe meer potentiële kopers je kunt inspireren, hoe beter. Aangezien de hoogste bieder uw huis of flat zal terugbetalen, is het aan de kandidaat-kopers om elkaar te overbieden en zo de aankoopprijs te verhogen.

Aankoopprijs – 10%

De prijsonderhandeling was succesvol en de koper wil uw huis of appartement kopen? Gefeliciteerd! Dan beginnen we nu met de laatste fase in de verkoop van onroerend goed: de afwikkeling!

Ga verder met stap 13: stel de koopovereenkomst op bij de notaris

De onderhandelingen over de aankoop waren succesvol en er werd een koper gevonden. Gefeliciteerd! Nu is het alleen nog een kwestie van het koopcontract opstellen en de transactie kan beginnen. Aantal sleutels, overdracht, uitrusting & Co. – lees hier welke punten in het koopcontract moeten worden opgenomen.

• Opstellen koopcontract bij notaris

Terug naar Stap 11: Bezichtigingsafspraken organiseren en uitvoeren

Een afspraak voor bezichtiging moet gewetensvol worden voorbereid. Hier wordt immers vaak beslist wie echt geïnteresseerd is in uw eigendom en wie als koper zal worden overgeslagen. Hoe beter de planning en uitvoering van de bezichtiging, hoe aantrekkelijker uw woning zal zijn.

• Het organiseren en uitvoeren van bezichtiging afspraken

Koperskant: hoe kopers een woning waarderen

Laten we eerst een persoonlijke evaluatie maken van hoe eigendommen worden getaxeerd, vanuit mijn ervaring, door kopers – laten we dus eerst naar de koperskant kijken.

Factoren: Bouwstoffen, meubilair & co.

95% tot 98% van de verkoopprijs die kopers bereid zijn te betalen voor een eigendom hangt af van de harde feiten: Bouwstof, inrichting, perceeloppervlakte, woonruimte, aantal kamers / indeling, enzovoort.

95% tot 98% = Harde feiten

Deze criteria zijn belangrijk voor de koper:

• Gebouw
• Uitrusting
• Landoppervlak
• Leefruimte
• Aantal kamers
• Kamerindeling
• …

Persoonlijk belang: Verblijf & Omgeving

Een kleiner deel van de persoonlijk gerechtvaardigde aankoopprijs, van maximaal 2% tot 5%, is dan het persoonlijk belang in een onroerend goed. Een eenvoudig voorbeeld? Sommige mensen houden van de natuur, maar zitten vanwege hun baan vast in het centrum van de stad. Zij zijn dan ook bereid veel meer te betalen voor woningen met groen, bv. dakterrassen. Hoewel ze in landen als Duitsland de ruimte maar een paar maanden per jaar effectief kunnen gebruiken.

2% tot 5% = persoonlijke rente

Conclusie: Locatie is ook bepalend!

Minder dan <0,1% heeft een zeer persoonlijk belang in een onroerend goed. Denk aan een flatgebouw op een toplocatie, in het midden van München of Berlijn. Hier bieden kopers soms zelf op. Maar dat is de uitzondering.

Daarom moet u een solide, berekende vraagprijs voor uw woning hebben.

Verkoperskant: Hoe uw eigendom te taxeren

U hebt geleerd dat u voor de taxatie van een onroerend goed vooral ook de harde feiten moet vaststellen.

Factoren: Locatie, Eigendom & Extra’s

Het gaat om de locatie, welke infrastructuur is er in de buurt? De volgende stap gaat over de woning zelf, welke oppervlakte (perceel, woonruimte) is beschikbaar, wat is de kamerindeling? Dan komen de extra’s en de uitrusting, van carports tot balkons, serres, terrassen en zwembaden.

3 factoren: Taxatie van onroerend goed

1. Locatie – infrastructuur in de buurt
2. Onroerend goed – oppervlakte en inhoud
3. Extra’s – Uitrusting

Natuurlijk zijn daar methoden en procedures voor. Ik heb deze hier voor u samengevat in een eerste beknopt overzicht.

Taxatie onroerend goed: bepalen marktwaarde

Nu weten we welke factoren de waarde van het onroerend goed beïnvloeden, maar om de exacte vraagprijs te bepalen, hebben we een taxatie van het onroerend goed nodig. Dit is waar de marktwaarde wordt berekend – ook wel genoemd: De marktwaarde. U kunt kiezen uit drie procedures.

1. Methode van de gekapitaliseerde winsten
2. Reële waarde methode
3. Methode van de vergelijkende waarde

Hier is een korte uitleg:

Inkomsten kapitalisatie methode: Inkomenswaarde gebouw en marktwaarde

De methode van de gekapitaliseerde winstwaarde is bijzonder geschikt voor eigendommen die reeds verhuurd zijn. Hier worden de grondwaarde-rentevoet en de waarde van het inkomen uit het gebouw bij elkaar opgeteld. De huurinkomsten, de kosten voor het beheer van het onroerend goed en de onderhoudskosten zijn eveneens inbegrepen.

• Methode van de gekapitaliseerde winsten

Materiële waarde methode: Standaard grondwaarde en reële waarde

Als u besluit de vermogenswaardemethode te gebruiken, telt u in plaats daarvan de grondwaarde en de waarde van het gebouw bij elkaar op. Potentieel gemaakte kosten in het geval van een nieuw gebouw en kosten voor moderniseringsmaatregelen zijn hierin opgenomen.

• Materiële-waardemethode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met soortgelijke eigendommen

Meestal zijn er al vergelijkbare woningen op de markt die u in prijs kunt vergelijken met uw woning. Als u een condominium of een huis verkoopt, raden wij vaak deze procedure aan. Bij de methode van de vergelijkende waarde zijn het bouwjaar, de grootte van het onroerend goed en de ligging doorslaggevende factoren.

• Methode van de vergelijkende waarde

Verdere criteria voor evaluatie: locatie, grootte & Co.

Naast de locatie, het type woning en de inrichting zijn er nog andere factoren die de waarde van uw woning beïnvloeden. Gebreken, vergelijkbare eigendommen op de markt en hun aankoopprijzen, alsmede de financiële situatie van de doelgroep zijn eveneens van invloed op de waarde van uw onroerend goed.

Lees meer hier: Taxatie van een woning

Criteria voor de taxatie van onroerend goed:

• Waardering door berekening van de reële waarde, de gekapitaliseerde winstwaarde en de vergelijkende waarde
• Maak een lijst van defecten van het object
• In aanmerking nemen van bestaande financiering
• Financiële situatie van de doelgroep
• Bepaal ruimte voor onderhandeling

Er is een makelaar gevonden, het huis is klaar en de prijs is vastgesteld? Dan is het enige wat nu nog ontbreekt, de voorbereiding van het exposé.

Ga verder met stap 6: Maak exposé

Het onroerend goed exposé is een van de belangrijkste stappen. U kunt hier vinden welke documenten u nodig hebt en hoe u professionele foto’s maakt.

• Maak een exposé

Terug naar Stap 4: Verhoog de vastgoedwaarde

Voordat u uw eigendom adverteert, raden wij u altijd aan na te denken over de waardevermeerdering ervan. Opknappen, renoveren & co. zijn immers efficiënte manieren om de aankoopprijs te verhogen.

• Verhogen waarde eigendom

Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Unser Immobilien Netto-Erlös Rechner zeigt Ihnen die genauen Zahlen nach Abzug aller Positionen. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

Weiter zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

Zurück zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

Eigendom verkopen in Kerpen

Het rustige stadje Kerpen in Noordrijn-Westfalen is niet alleen fascinerend vanwege zijn lange geschiedenis, maar ook vanwege de vele plaatselijke bezienswaardigheden, musea en parken. De levensstandaard in Kerpen is hoog en de verbindingen met naburige steden en gemeenten zijn zeer goed, waardoor Kerpen een aantrekkelijke plaats is om te wonen.

Verspil geen tijd, begin er meteen aan! Leer alle stappen hier.

• Eigendom
• Condominium
• Appartement huis
• Land
• Portefeuille

Hier is de kaart van Kerpen:

Kerpen: Kaart & Ligging

Kerpen ligt ten westen van de mediametropool Keulen tussen Elsdorf, Frechen en Erftstadt. Pulheim, Brühl en de voormalige federale hoofdstad Bonn zijn ook niet ver weg met de auto.

In Kerpen zijn zowel oude als nieuwe flats erg in trek bij kopers:

Tip: Het moderniseren van de badkamer en keuken zal de waarde van uw eigendom verhogen voordat het wordt verkocht:

Binnenkort hier meer!