Onroerend goed-AG vs. REIT-AG: Het beslissende verschil

Voordat we in de details duiken, de belangrijkste punt van tevoren: Niet elke op de beurs genoteerde onroerend goed-AG is automatisch een REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen of LEG zijn klassieke onroerend goed-aktiengesellschaften – maar geen REITs. Echte Duitse REITs (G-REITs) zijn er slechts een handvol, omdat het REIT-wetgeving zeer strikte eisen stelt. Wie in REIT-akties wil investeren, moet dit verschil kennen.

Bestaande Duitse borse-notierte onroerend goed-aktiengesellschaften

De grootste regulierend borse-notierte onroerend goed-AGs in Duitsland (geen REITs):

• Vonovia SE – grootste woningcorporatie van Europa, meer dan 540.000 woningen
• LEG Immobilien – focus Noord-Rhein-Westfalen, ongeveer 167.000 woningen
• TAG Immobilien – focus B-locaties in Noord-Duitsland en Polen
• Grand City Properties – value-add-strategie in Duitse grote steden
• Aroundtown – gewerbe- en hotelonroerend goed in Europa

Echte Duitse REITs (G-REITs) op de gereguleerde markt:

• Alstria Office REIT – grootste G-REIT, kantooronroerend goed (intussen delisted na overname door Brookfield)
• Hamborner REIT – detailhandel, kantoorruimtes, artsenhuisjes
• Deutsche Konsum REIT – buurtwinkels en detailhandel in B/C-locaties
• Fair Value REIT – gemengd gewerbeportefeuille

Taatsgebied Onroerend Goed-AG: bouwen, handel, beheer & Co.

Het activiteitenbereik van onroerendgoedmaatschappijen richt zich op projectontwikkeling, bouw en beheer. In totaal kunnen aandelenmaatschappijen betrokken zijn bij de onroerendgoedhandel (Fix & Flip), de vermitteling en de houding en beheer van hun eigen portefeuille. Vooral voor de verhuur met een langdurig stabiel cashflow zijn onroerendgoedmaatschappijen een populaire keuze.

Mogelijke activiteiten overzicht

• Projectontwikkeling & bouw – Aankoop van onroerend goed, bouwrecht, realisatie, indien van toepassing ook verkoop
• Onroerendgoedhandel – Aankoop, opwaardering, verkoop (zie Asset Deal en Share Deal)
• Beheer & verhuur – Meervoudige woningen, kantoorcomplexen, logistiek
• Asset- & Property-Management – diensten voor niet-gezelschapsvormige bestanden
• Beteiligingen – aankoop van aandelen in andere onroerendegoedmaatschappijen

REIT-AG in detail: herkomst, voorwaarden & sancties

Herkomst van het REIT-concept

De REIT-aktiengesellschaft is gebaseerd op een Amerikaanse ondernemingsvorm – de “Real Estate Investment Trust”. Het concept is in de VS ingevoerd als belastingdrukkend voertuig om ook kleine beleggers toegang te geven tot grote portefeuilles van gewestelijke onroerend goed. Internationaal heeft de REIT zich in Australië, de Nederlanden, Frankrijk en Groot-Brittannië verspreid. In Duitsland is de rechtsvorm van de REIT-AG toegevoegd met het wetgeving over Duitse onroerendgoed-aktiengesellschaften met beursgenoteerde aandelen (REITG). Voor onderscheid worden de Duitse REIT-AGs aangeduid als G-REIT (“G” = Germany).

Juridische eisen volgens REITG

Om een onroerendgoed-AG de status van REIT-AG te krijgen en de belastingvrijstelling te genieten, moet ze een hele reeks harde voorwaarden vervullen. Wordt ook maar één eis blijvend geschonden, dreigt de verlies van de REIT-status met volledige belastinglast plus boete.

Insider-Tipp: Voor-REIT & Exit Tax

• Voor-REIT-status: Onroerend goed-AGs krijgen een tijdsvenster van maximaal drie jaar (mogelijke verlenging met een jaar), om alle eisen te vervullen. Tijdens deze fase worden inbrengingen van onroerend goed uit het bedrijfsvermogen met de zogenaamde Exit Tax gunstig behandeld – de stilte reserves worden slechts half belast.
• Woning-onroerend goed-beperking: Bestaande huurwoningen die voor 01.01.2007 zijn gebouwd, mogen niet in het REIT-vermogen worden gehouden. Precies daarom zijn Vonovia & Co. ondanks hun beursnotering geen REITs.
• 10-%-grens omzeild: De maximale participatiegrens geldt alleen direct – indirecte participaties via holdingmaatschappijen zijn onder bepaalde omstandigheden mogelijk, een belangrijke structureringsvraag voor grote investeerders.

Koncreet rekenvoorbeeld: Wat biedt de REIT-belastingvrijstelling?

Om de economische werking tastbaar te maken, hier een vergelijk van identieke huurinkomsten – één keer in een reguliere onroerend goed BV/NA, één keer in een REIT-NA:

De belastingvrijstelling wordt op beleggingsniveau “nach later”: particuliere beleggers belasten dividend met de afdrachtbelasting van 25 % plus Soli en indien van toepassing kerkelijke belasting. Het deelinkomstenproces (40 % belastingvrij) is bij REIT-dividenden uitgesloten, omdat er al op ondernemingsniveau geen voorbelasting plaatsvond.

Voorbeeld particuliere belegger: Wat komt er netto binnen?

• Belegging: 25.000 € in REIT-aandelen
• Dividendrendement: 5 %
• Bruto-dividend per jaar: 1.250 €
• Afdrachtbelasting 25 % + Soli 5,5 %: – 329,69 €
• Netto-dividend per jaar: 920,31 € (Effectieve belasting 26,375 %)
• Netto-rendement op ingezet kapitaal: 3,68 %

Wie men rendementen vergelijkt, moet men ook gelijktijdig de bruttorendement en nettorendement bij directe investeringen en de Koopprijsfactor van een eigen onroerend goed als investering kennen – alleen zo wordt de rendementvergelijking betekenisvol.

Voordelen van beursgenoteerde onroerendgoedmaatschappijen / REIT-maatschappijen

Voordelen op bedrijfsebene

• Volledige belastingvrijstelling (REIT) – geen vennootschapsbelasting, geen ondernemersbelasting
• Kapitaalmarktoptreden – kapitaalverhogingen mogelijk via voorrechten
• Hoge groeisnelheid – eigen vermogen sneller schaalbaar dan bij spaarstructuren
• Concurrentievoordeel bij aankopen – lagere herfinancieringskosten dan particuliere beleggers (zie huidige Belangstelling opbouwen)
• Veiligheid door eigen vermogen – bij REITs juridisch minimaal 45 %, duidelijk hoger dan sectorgemiddelde
• Inflatiebescherming – zaakwaarden en geïndexeerd huur
• Flexibele aandeeloverdracht – geen notaris, geen onroerendezaakbelasting op aandeleniveau

Voordeel

]]>