Hotel verkoop: Aan de slag in de verkoop

Je hebt nog nooit iets te maken gehad met de verkoop van een eigendom? Dan wil ik u graag een paar algemene tips geven over het verkoopproces van onroerend goed.

Op veel websites en in online portals wordt u vooral gewezen op de typische procedures, zoals de vraag, verkopen met of zonder makelaar? Hoteleigenaars moeten zich deze vraag zeker niet stellen, het gaat immers om meer dan “slechts” een condominium.

Exploitanten van hotels hebben een bijzondere eigenschap, met een bijzondere toewijding, velen zijn al een bijzondere productie, wat snit (en toewijding) betreft. U heeft dus speciale kopers nodig voor dit soort onroerend goed.

Bij de verkoop van een hotel gaat het dus niet alleen om het hebben van de juiste documenten en dossiers, maar ook om de juiste, idealiter exclusieve, marketingstrategie.

Zoals u kunt lezen in het artikel Onroerend goed verkopen, bestaat de verkoop van onroerend goed uit 3 fasen. Eerst komt 1) de voorbereiding, dan 2) de marketing en 3) de afronding van de verkoop.

Voorbereiding in een oogopslag

De eerste stap gaat altijd over de juiste strategie. De eerste stap bepaalt het hele verkoopproces. Binnen de strategie bepaalt u welk tijdschema u nastreeft voor de verkoop, u verzamelt de nodige documenten en bescheiden voor de taxatie van het onroerend goed en de economische prognose, voor de toekomst van uw hotel. Aan de hand daarvan wordt dan de vraagprijs bepaald.

Om de waarde van het onroerend goed te verhogen, is het ook de moeite waard cosmetische correcties en renovaties te overwegen. Dit zijn de eerste, belangrijke stappen in de voorbereiding.

Daarover later meer.

Verkoopfase: Discreet of op portalen

Dan gaat het in de verkoopfase. In de verkoopfase worden individuele contacten op een gerichte manier benaderd. Tenminste in het geval van exclusieve verkoop buiten de markt om. Hoe rijker de betrokken partijen, hoe waardevoller tijd is. Tijd is het enige goed dat je niet kunt produceren. Geld is geen probleem voor dit soort kopers. Bewijs van financiering, geheimhoudingsverklaringen, alles is direct beschikbaar.

Deze beleggers willen dan ook alleen aanbiedingen krijgen waartoe niemand anders toegang heeft. Als je als belegger een maand verspilt met een volume van meer dan tien miljoen euro, ben je uiterst gefrustreerd.

Met name reputatie speelt in deze kringen een grote rol. Daarom, onze aanbeveling als u al op dit punt in het artikel bent:

Verbrand uw eigendom niet op online portalen. U kunt hier honderden vragen krijgen, maar wie heeft echt de kredietwaardigheid? Wie moet ze allemaal aanschrijven, hun kredietwaardigheid nagaan, met ze praten, ze ontmoeten, onderhandelen? Eerder buiten de markt, gericht op 1 of 2 investeerders.

Tenslotte gaan we verder met alle eerste communicatie. Het doornemen van aanvragen, het controleren van de kredietwaardigheid van belangstellenden, nadere informatie, telefoongesprekken, tot aan de bezichtigingsafspraak en natuurlijk de onderhandelingen.

Met hoeveel acteurs wil je dit proces doorlopen?

Tijd is geld.

Afhandeling van de verkoop: koopovereenkomst, notaris en belastingen

De laatste stap is het verkoopproces. Hier gaat het vooral om het koopcontract, de notarisbenoeming en de overhandiging van het hotel.

Dat is het ongeveer, het hele proces om een hotel te verkopen. Als u nog meer informatie wilt over het verkopen van uw eerste woning, lees dan hier meer:

• Eigendom verkopen

U kunt hier alles vinden over het onderwerp belastingen:

• Onroerend goed verkopen: Belastingen

Hier hebben wij het proces in zijn drie fasen voor u samengevat:

• Voorbereiding: hotel en verkoop klaarmaken
1. Timing
2. Afspraak makelaar
3. Documenten
4. Hotel klaarmaken
5. Bied prijs
6. Exposé
• Verkoopfase: het hotel op de markt brengen en kopers vinden
1. Marketingstrategie
2. Neem verzoeken aan
3. Contact met belanghebbende partijen
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoop praatje
• Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Koopovereenkomst
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en aankoopprijs
4. Overdracht
5. Facturen voor notaris en makelaar
6. Belasting betalen

Als u werkt met professionals in zowel de verkoop van onroerend goed, dan hoeft u zich geen zorgen te maken over fouten in de verkoop van onroerend goed.

Altijd een goede plek om te verblijven, hotels in Berlijn.

Timing en tijdsdruk in verkoop

Te veel stress, ouderdom of het gebrek aan een opvolger. Verschillende factoren zijn soms van invloed op het tijdstip waarop het hotel wordt verkocht / moet worden verkocht! Wacht dus niet te lang als u bepaalde factoren kunt inschatten (druk als gevolg van financiën, druk als gevolg van leeftijd of de wens van het einde van de zaak).

De redenen voor de verkoop kunnen verschillend zijn:

• Te veel stress op het werk
• Hoge leeftijd
• Gebrek aan opvolging
• Krediet afdruk

Voordat uw geplande hotelverkoop een noodverkoop wordt, moet u tijdig nadenken over het optimale tijdstip. Het ideale geval is dat je geen tijdsdruk hebt. Als je dat doet, moet je je des te beter voorbereiden op de verkoop.

Verkoop niet “te laat” als de verkoop te voorzien is, anders ontstaat er tijdsdruk

Als gevolg van anticyclische effecten kan men echter ook afglijden naar een fase waarin de vraag naar hotels, van de kant van de investeerders, lager is.

Bronnen van fouten: Verkopen zonder ervaring

Een slechte of onvoldoende voorbereiding kan leiden tot juridische fouten, maar ook tot fiscale fouten. Wacht dus niet jaren en stel de verkoop uit als bepaalde factoren kunnen worden ingeschat.

Maar niet alleen in de voorbereidingsfase kunnen fouten worden gemaakt, ook in de latere verkoopfase wanneer het onroerend goed op de markt wordt gebracht.

Zelfs onervaren makelaars slaan de verkeerde weg in en “verbranden” het onroerend goed, bv. door het hotel op alle onroerend goed portalen te plaatsen. Vooral grote beleggers stellen zich al snel de vraag:

Wat is het addertje onder het gras als het eigendom op alle onroerend goed portalen staat? Een verdere controle vindt in het geheel niet plaats.

De tip hier: Verkoop buiten de markt om, rechtstreeks aan exploitanten, beleggers, buitenlandse investeerders en fondsen. Vooral op het gebied van hotelvastgoed is discretie en anonimiteit voor de verkoper vaak een zeer belangrijk punt in het proces.

Anoniem en discreet: rechtstreeks naar de beleggers

Wij garanderen altijd de hoogste mate van discretie en anonimiteit bij de verkoop van onze cliënten. Hotels die aan ons aankoopprofiel voldoen, worden alleen intern gecommuniceerd met bekende kopers. Zelfs deze communicatie verloopt in verschillende stappen.

Beleggers worden op een gerichte, discrete manier geïnformeerd

Idealiter creëert dit al een 1:1 overeenkomst. Dit betekent één verkoper, één koper en geen informatie over de verkoop en het eigendom wordt aan de buitenwereld onthuld. Dit is even belangrijk voor families, die ook te maken hebben met de kwestie van de onroerende nalatenschap, als voor ondernemers die niet willen dat anderen te weten komen van de op handen zijnde verkoop.

Hoeveel is mijn hotel waard?

Bij de verkoop van onroerend goed gaat men er gewoonlijk van uit dat het in de eerste plaats gaat om het gebouw en de inhoud.

Voor beleggers gaat het echter altijd om het rendement = de winst van de toekomst.

De doorslaggevende factor bij de waardebepaling, zowel voor hotelvastgoed als voor ondernemingen, zijn de toekomstige inkomsten, d.w.z. de via cash flow te behalen omzet.

Het is niet anders bij het kopen van huurwoningen.

En ook hier geldt, net als bij de algemene verkoop van onroerend goed, het volgende:

Locatie, locatie, locatie!

De beproefde methode van de vergelijkende waarde helpt bij de waardebepaling. Eenvoudig uitgelegd: zijn er in de omgeving hotel- of restaurantbedrijven die onlangs zijn verkocht? Zo ja, dan kan deze informatie worden gebruikt om aanbiedingsprijzen voor uw hotel te bepalen en verkoopprijzen te voorspellen.

Het wordt altijd duur, bijvoorbeeld, als het om Kitzbühel gaat.

Oorzaak van de fout: de waardering van de makelaar is te hoog

De latere biedprijs van het hotel is belangrijk, omdat hier wordt beslist of belangstellenden zullen toehappen of niet – simpel gezegd. Prijs te hoog, gebied te klein, geen interesse. Er zijn 2 bronnen van fouten hier:

1. Verkeerde vraagprijs van de eigenaars
2. Een te hoge waardering van de makelaars

Ten eerste, op de verkeerde, te hoge vraagprijs van de eigenaars, voor de eerste afspraak met de makelaar.

Voor een eerste, ruwe beoordeling kijken veel mensen op online vastgoedportalen. Daar vindt u echter aanbiedingsprijzen (!), niet de uiteindelijke verkoopprijzen. Het feit dat een hotelbedrijf voor 20 miljoen wordt aangeboden, betekent niet dat het hotel ook voor 20 miljoen zal worden verkocht. Denk hieraan wanneer u zich vooraf informeert over prijzen op online portalen.

Een andere bron van fouten ligt in de selectie van aanbiedingen door makelaars. Meer bepaald, in een te hoge evaluatie van de vastgoedmakelaars. Ze zullen zeggen, “geweldig, een geweldige beoordeling”. Maar opnieuw de verwijzing naar de cliënt:

Prijs te hoog, gebied te klein, geen interesse.

Als de rating van het hotel te hoog is, zal niemand geïnteresseerd zijn en dat brengt ons terug bij het begin, de druk om te verkopen! Dus als u offertes aanvraagt bij verschillende makelaars, kies dan niet automatisch voor de makelaar met de hoogste rating. Zorg ervoor dat ook kritische aspecten in de evaluatie worden meegenomen. Dit verhoogt het succes en de snelheid van de verkoop!

Kies makelaars die ook rekening houden met kritische aspecten in plaats van te zoeken naar de hoogste rating

Kopers zullen even kritisch zijn en in geval van twijfel afhaken, mogelijk al bij het eerste contact.

Tijd en biedprijs bepalen succes

Een bedrijfspand verkopen betekent echter ook een speciale, relatief kleine groep kopers aanspreken. Het hotel heeft investeringen nodig voor cosmetische correcties, kleine en grote verbouwingen, leningen moeten worden afgelost, als het tijdstip van verkoop niet slim wordt gekozen, de biedprijs te hoog is, zal het hotel niet worden verkocht. Dit brengt ons terug bij de noodverkoop.

Voordelen Off Market: Directe investeerders, discrete hotelverkoop

Onze aanbeveling is dan ook om uitsluitend in uw hotel te handelen. Dit betekent één partner, geen vastgoedportalen, maar vastgoedinvesteerders, kapitaalinvesteerders, directe contacten uit een netwerk. De technische term voor dit soort verkoop van onroerend goed is, zoals we reeds hebben geleerd, “off market“.

Het voordeel, door de exclusieve verkoop, kunnen solide investeerders worden aangesproken. Het verkoopproces verloopt veel sneller, soms duurt het maar weken in plaats van jaren.

Met de juiste partner aan uw zijde bereikt u niet alleen de regionale markt van kapitaalinvesteerders, maar ook niet alleen de nationale markt, hebt u ooit gedacht aan de internationale investeerdersmarkt?

Veel investeerders uit het buitenland zijn zeer geïnteresseerd in onroerend goed in dit land. Alles op grote schaal, voor vastgoedfondsen, families maar ook grote hotelketens die voet aan de grond willen krijgen in dit land. Daarom praten wij niet alleen met investeerders uit ons eigen land, als het rendement goed is, bereikt de vastgoedinformatie discreet investeerders uit de hele wereld. Een groot voordeel voor u als verkoper, hier zit het geld wat losser dan bij binnenlandse, controle en onderzoek van de investeerders als een doel moet worden bereikt.

Documenten en verslagen

Bij de verkoop van een hotel zijn veel meer documenten en cijfers nodig dan bij de verkoop van particulier onroerend goed. De nieuwe eigenaar heeft bedrijfscijfers nodig, feiten over de huurovereenkomst en de exploitatie van het hotel.

Alle informatie over kamers, bezettingsgraden, zitplaatsen en capaciteiten worden in de beslissing opgenomen en laten de potentiële klant zien of uw hotel geschikt is voor het door hem beoogde gebruik.

Om een ervaren hotelier of een toekomstige hotelexploitant te overtuigen, moeten de documenten volledig zijn en moeten alle cijfers verifieerbaar zijn.

Zonder een ervaren makelaar wordt de verkoop van een hotel moeilijk en brengt het een aantal niet te onderschatten valkuilen met zich mee.

Als alternatief voor de verkoop, kunt u kiezen voor een huurovereenkomst. Welke variant voor u als eigenaar de beste oplossing is, kunt u te weten komen in een vergelijking van de twee opties en in een competentie-advies van de makelaar. In beide gevallen omvat de basisinformatie de mededeling of het hotel momenteel leeg staat dan wel of u in de loop van de exploitatie een verandering van eigenaar nastreeft.

Verkoop van een hotel – Conclusie

Als je een hotel wilt kopen, heb je een sterke partner nodig, want de beste panden zijn al op voorhand verkocht. Via lokale kennissen en netwerken worden de meest lucratieve eigendommen meestal al gekocht nog voor ze op de markt en op vastgoedportalen verschijnen. In de regel zult u op een vastgoedbeurs niet de absolute tophuizen vinden.

Als verkoper profiteert u ook van deze exclusievere deals. Want natuurlijk kan een hogere verkoopprijs worden bereikt, zolang de eigendommen nog uitsluitend worden verhandeld. Hier gaat de ene of de andere koper iets omhoog met de koopprijs voor het hotel, zodat het bod niet verder gaat. Van plattelandshotels tot boetiekhotels, de huidige ontwikkeling van het binnenlands toerisme biedt uitstekende voorwaarden voor de verkoop van hotels met makelaars.

Als u een hotel wilt verkopen, is een professionele aanpak vanaf het begin van immens belang. Anders dan bij particulier gebruikt onroerend goed spelen de uitgebreide waardebepaling en de marketingstrategie een beknopte rol. Tot welke groep kopers moet uw aanbod zich richten? Welke voorwaarden zijn relevant in de huidige huurovereenkomst en welke reputatie heeft het hotel? Al deze aspecten zijn van invloed op de biedprijs en bepalen hoeveel interesse ervaren hoteliers in uw pand hebben.

Statistieken: Toerisme boom

Zoals reeds aan het begin van de gids werd vermeld, is het binnenlands toerisme in volle opgang, en dat al meer dan 10 jaar met steeds weer nieuwe recordcijfers. Bijgevolg stijgt het aantal overnachtende gasten en de vraag naar hotels op de vastgoedmarkt. Van het chique, luxueuze boetiekhotel in het stadscentrum tot het hotel met aangesloten gastronomie en evenementenruimtes. In Duitsland nemen de mensen niet alleen meer vakantie, zij geven er ook meer aan uit. Zo stijgen de prijzen voor overnachtingen en wordt de hotelsector voor steeds meer bedrijven en ondernemers een lucratieve business.

Ergo: zowel de vastgoedmarkt als de toeristische markt zitten momenteel in de lift. Als u nu verkoopt, zult u een goede verkoopprijs krijgen – waarom wachten op de volgende vastgoedzeepbel? Wij laten u zien hoe u kunt profiteren van de huidige winsten. Handel anticyclisch in uw hotelvastgoed.

Wilt u meer interessante feiten en cijfers uit heel Duitsland voor vastgoedeigenaren? Lees hier meer over vastgoedstatistieken.

Hier is het bewijs – het toerisme in Duitsland is al jaren booming! Met een nieuw concept kunnen oude hotels snel in een nieuw jasje worden gestoken. Meer interessante statistieken over het binnenlands toerisme en de gevolgen voor de hotelsector vindt u onder het diagram en de “Procedure Hotelverkoop”.

Gastenovernachtingen in Duitsland

Aantal overnachtingen in Duitse logiesverstrekkende bedrijven van 1992 tot 2018 (in miljoenen).

Toerisme Bijdrage aan bruto binnenlands product

Ontwikkeling van de directe en totale bijdrage van de Duitse toeristische sector aan het bruto binnenlands product in de jaren van 2012 tot 2028 (in miljarden euro’s).

Meer statistieken vindt u op Statista

Werknemers in het toerisme

Ontwikkeling van de directe en totale bijdrage van de Duitse toeristische sector aan de werkgelegenheid in de jaren van 2012 tot 2028 (in 1.000).

Aantal hotels per hotelster

Aantal geclassificeerde hotels in Duitsland per hotelster (vanaf januari 2019).

Meer statistieken vindt u op Statista

Wat is belangrijk bij het aanbieden van een commercieel eigendom

Goede makelaars vinden niet alleen snel een solvabele koper, maar ondersteunen u ook bij de verkoop van het bedrijfspand volgens de omstandigheden en mogelijkheden. Bezichtigingsafspraken worden geregeld, gecoördineerd en professioneel uitgevoerd.

Om de verkoop te bespoedigen en u zekerheid te geven bij de keuze van een contractpartner en nieuwe eigenaar, controleren wij de kredietwaardigheid van de kandidaat-kopers en verkrijgen wij een concept voor de financiering. Voordat een ervaren makelaar in onroerend goed voor zakelijk gebruik een aanbeveling doet en u een koper voorstelt, heeft hij alle noodzakelijke controles op solvabiliteit, veilige financiering en klantspecifieke feiten uitgevoerd.

U wordt ontlast van de gehele voorbereidings- en verkoopfase, zodat u zich kunt bezighouden met uw core business en de makelaardij zorgeloos en veilig kunt uitbesteden.

Makelaarstaken in de verkoop van commercieel onroerend goed

U wilt een huis of appartement verkopen, hebt geen ervaring op de vastgoedmarkt en wilt koste wat kost fouten vermijden? Dan doet u er goed aan gebruik te maken van de uitgebreide diensten van een makelaar en de tijdrovende en ingewikkelde verkoop van uw woonhuis te vereenvoudigen. Wanneer u een vastgoedmakelaar inschakelt, hoeft u de verkoop van uw eigendom niet in uw planning op te nemen, aangezien alle taken rechtstreeks door uw makelaar worden overgenomen en in uw belang worden uitgevoerd.

In principe vervult een makelaar alle taken die belangrijk zijn voor en tijdens de verkoop- en verhuurfase. Hij stelt een exposé op, bepaalt de marktwaarde van uw eigendom, maakt reclame voor uw eigendom en fungeert vervolgens als tussenpersoon tussen u en belangstellenden. Terwijl het opstellen en publiceren van een advertentie een tijdrovende maar eenmalige taak is, maakt het beantwoorden van vragen van klanten deel uit van de dagelijkse werkzaamheden van een makelaar.

Hier kunt u meer informatie vinden over de:

• Taken van een makelaar

Commissie voor de makelaar: de belangrijkste voorschriften

Meer dan 80 procent van alle eigendommen te koop of te huur worden bemiddeld. Dit betekent dat de eigenaar een makelaar opdracht geeft om het aanbod bekend te maken en alle taken tot aan het sluiten van de overeenkomst voor zijn rekening uit te voeren. Professionele makelaardij is een dienst die wordt overeengekomen tussen de cliënt en de makelaar. Nadat de dienst is verricht, is een commissie, de zogenaamde courtage, verschuldigd.

Wie de provisie betaalt, hangt af van het soort provisie en de reden voor de provisie. Als u uw eigendom via een makelaar verkoopt, betaalt de koper meestal. Voor huurwoningen geldt sinds 2015 het kopersprincipe, zodat de ontvanger van de factuur en de betaler van de commissie identiek is aan de persoon die opdracht heeft gegeven voor een makelaarsdienst.

Hier vindt u meer informatie over de:

• Makelaarscourtage

Commercieel vastgoed verkopen? Procedure, belastingen & Co.

De verkoop van commercieel vastgoed is een complexe, tijdrovende taak die expertise vereist. Zonder de nodige knowhow en ervaring op het gebied van de verkoop van commercieel onroerend goed, zullen er zeker fouten worden gemaakt. Als de vraagprijs onevenredig hoog is, zult u slechts enkele aanvragen ontvangen en moet u voorbereid zijn op een langer verkoopproces. Als de prijs te laag is, zult u geld verliezen en ontevreden zijn over de verkoop.

Particulier verkopen?! Fouten vermijden

Vertrouw op deskundigen die ervaring hebben met de verkoop van commercieel onroerend goed en die weten wat belangrijk is bij de voorbereiding van offertes, bij de vaststelling van prijzen en bij besprekingen met belangstellenden. Wijd u aan uw dagelijkse taken en kies ervoor om uw bedrijfspand professioneel te laten verkopen. Vermijd fouten bij de verkoop van uw eigendom.

Waardering en biedprijs

U wilt uw eigendom verkopen? Voor een succesvolle en winstgevende verkoop van een onroerend goed is een gefundeerde en realistische waardebepaling altijd de eerste stap. Dit bepaalt uiteindelijk de verkoopprijs die moet worden vastgesteld. In de volgende stap brengen makelaars uw eigendom naar solvabele geïnteresseerden. Het gaat hierbij niet alleen om vastgoedportalen en marketing, maar ook de taxatie van het eigendom(woningtaxatie / flattaxatie), kredietcontroles van potentiële kopers, bezichtigingsafspraken en onderhandelingen zijn de taak van de makelaar, tot en met het koopcontract, de notarisafspraak en belastingzaken. Maak kennis met het onderwerp van de verkoop van onroerend goed hier in de gids. Eenvoudig uitgelegd, stap voor stap!

• Eigendom verkopen

Commercieel vastgoed: bijzonder geval

De verkoop van commercieel vastgoed is altijd een speciaal geval in vergelijking met het typische appartement of vrijstaand huis. Bijvoorbeeld bij de verkoop van hotels en complete winkelcentra, met ondergrondse garages als extra.

Hotelpand verkopen

Wij krijgen veel vragen die specifiek gaan over de verkoop van een hotel. Daarom hebben wij het onderwerp hier nog eens samengevat voor onze lezers. Vooral voor degenen die voor de eerste keer een hotel verkopen, of het allereerste pand.

Hotels hebben een paar speciale parameters, bijvoorbeeld in de taxatie. Net als bij commercieel onroerend goed in het algemeen gaat het niet alleen om de inhoud, maar ook om het potentieel van het onroerend goed, van de staat van renovatie tot de ligging van het hotel. Om het heel eenvoudig te stellen: hoeveel zal het commercieel onroerend goed, of in dit speciale geval het hotel, de komende vijf jaar opbrengen? Heel simpel gezegd. De waardering van het hotel is dus veel complexer.

Lees hier meer in de kleine gids over dit onderwerp:

• Hotel verkopen

Winkelcentrum verkopen

Verkoop in winkelcentra – Het winkelgedrag verandert. Steeds meer mensen bestellen artikelen, of het nu gaat om kleding, accessoires, meubels of zelfs andere snuisterijen op internet, bij online winkels. Binnensteden, de duurste winkelstraten, maar ook het leven in kleine steden is aan het veranderen. De fluctuatie in winkelcentra wordt dan ook steeds kleiner. Indien u zich in de ongunstige situatie bevindt dat u overweegt uw eigendom of winkelcentrum te verkopen, vindt u hier de eerste informatie.

• Winkelcentrum verkopen

Notaris: Koopcontract, eigendom en fiscaal recht

De notaris moet de verkoop van onroerend goed notarieel bekrachtigen. Hij treedt op als een onafhankelijke juridische autoriteit en wordt geacht zowel koper als verkoper te beschermen. Nadat het voorcontract is opgesteld, houdt hij een vergadering met beide partijen en stelt vervolgens het hoofdcontract op. Hij vertegenwoordigt niet één van de twee partijen, maar beide. Dit vermindert het juridische risico voor beide partijen. Hij moet niet alleen het koopcontract notarieel vastleggen, maar ook alle juridische kwesties toelichten. Bovendien is hij degene die de overdracht in het kadaster regelt. Dit gebeurt pas wanneer de koper de koopprijs heeft betaald. Bovendien zijn de in het contract geformuleerde vorderingen onmiddellijk afdwingbaar. De verkoper hoeft niet te procederen in geval van niet-betaling. In plaats daarvan kan de notaris onmiddellijk de deurwaarder opdracht geven.

Vóór de notarisbenoeming: organisatorische zaken, documenten

Maar voordat de notarisbenoeming zelfs maar kan plaatsvinden, moeten nog veel andere juridische vragen worden opgehelderd. Zo moet bijvoorbeeld de eigendomsstructuur worden verduidelijkt en bewezen. Ga na of u werkelijk de enige eigenaar bent of dat andere personen ook aanspraak kunnen maken op het onroerend goed. Indien het onroerend goed bijvoorbeeld gemeenschappelijk eigendom is van twee personen, zal de koopprijs na de verkoop worden verdeeld volgens de eigendomsaandelen.

Last but not least moet ook rekening worden gehouden met de fiscale regelgeving. Als u een woning verkoopt die u zelf hebt gebruikt, bent u geen belasting verschuldigd. Als het goed wordt verhuurd of commercieel wordt gebruikt, moet het ten minste 10 jaar in uw bezit zijn geweest. Zo niet, dan moet de zogenaamde speculatiebelasting worden betaald. De wet gaat uit van de datum van de notariële akte van het koopcontract. Overdrachtsbelasting moet altijd worden betaald. Dit komt echter meestal ten laste van de koper. De hoogte van de overdrachtsbelasting is een zaak van de deelstaten en wordt door de respectieve deelstaten zelf vastgesteld.

Juridische ondersteuning door een ervaren makelaar

De verkoop van onroerend goed in Duitsland wordt wettelijk geregeld door de notaris. Hij verduidelijkt alle juridische vragen over het koopcontract. Vooraf moet echter heel wat onderzoek worden verricht en werk worden verricht om aan alle wettelijke voorschriften te voldoen en valkuilen te vermijden. Het is daarom raadzaam contact op te nemen met een ervaren makelaar die de wettelijke voorschriften kent. Dit bespaart u tijdrovend onderzoek en een hoop stress en frustratie.

Makelaarscontract: tips en hulp

U wilt een huis of appartement verkopen, hebt geen ervaring op de vastgoedmarkt en wilt koste wat kost fouten vermijden? Dan doet u er goed aan gebruik te maken van de uitgebreide diensten van een makelaar en de tijdrovende en ingewikkelde verkoop van uw woonhuis te vereenvoudigen. Wanneer u een makelaar in de arm neemt, hoeft u de verkoop van uw woning niet in uw planning op te nemen, aangezien alle taken rechtstreeks door uw makelaar worden overgenomen en in uw belang worden uitgevoerd.

Taken van een makelaar

In principe vervult een makelaar alle taken die belangrijk zijn voor en tijdens de verkoop- en verhuurfase. Hij stelt een exposé op, bepaalt de marktwaarde van uw eigendom, maakt reclame voor uw eigendom en fungeert vervolgens als tussenpersoon tussen u en belangstellenden. Terwijl het opstellen en publiceren van een advertentie een tijdrovende maar eenmalige taak is, maakt het beantwoorden van vragen van klanten deel uit van de dagelijkse werkzaamheden van een makelaar.

• Hier vindt u meer informatie over de taken van een makelaar.

Commissie voor de makelaar – De belangrijkste voorschriften

Meer dan 80 procent van alle eigendommen te koop of te huur worden bemiddeld. Dit betekent dat de eigenaar een makelaar opdracht geeft om het aanbod bekend te maken en alle taken tot aan het sluiten van de overeenkomst voor zijn rekening uit te voeren. Professionele makelaardij is een dienst die wordt overeengekomen tussen de cliënt en de makelaar. Nadat de dienst is verricht, is een commissie, de zogenaamde courtage, verschuldigd. Wie de provisie betaalt, hangt af van het soort provisie en de reden voor de provisie. Als u uw eigendom via een makelaar verkoopt, betaalt de koper meestal. Voor verhuur geldt sinds 2015 het kopersprincipe, zodat de ontvanger van de factuur en de betaler van de commissie identiek is aan de persoon die opdracht heeft gegeven voor een makelaarsdienst.

• Hier vindt u meer informatie over de courtage van de makelaar.

Wat is belangrijk bij de verkoop van de gezinswoning

Voordat de makelaar kan optreden, moeten enkele basisfeiten worden opgehelderd. Alleen wie in het kadaster is ingeschreven en dus de wettige eigenaar van het ouderlijk huis is, mag verkopen. In de meeste gevallen worden beide ouders als eigenaars in het kadaster vermeld, zodat bij overlijden de langstlevende ouder als enige erfgenaam geldt en beslist hoe met het eigendom wordt omgegaan. Als beide ouders zijn overleden, zijn jullie als kinderen de volgende erfgenamen en kunnen jullie besluiten om het ouderlijk huis te verkopen, mits er overeenstemming is.

Voorafgaandelijk is een wijziging van de inschrijving in het kadaster noodzakelijk, aangezien uw regelmatige eigendom de basisvoorwaarde is voor de verkoop van het ouderlijk huis. Het wordt erg ingewikkeld als een van de ouders al overleden is en de andere ouder niet meer handelingsbekwaam is. Als er in dit geval geen algemene volmacht is en de langstlevende ouder de goederen niet wil verkopen, kan alleen een voogdijgerecht over de verkoop beslissen.

Regel het op tijd!

Wij raden u aan dergelijke regelingen te treffen op een tijdstip waarop uw ouders en de eigenaars van het onroerend goed daartoe wettelijk in staat zijn. Een notariële volmacht of een schenking van het huis tijdens uw leven vereenvoudigt uw handelingsbekwaamheid in het geval dat u het huis van uw ouders moet verkopen en de opbrengst moet gebruiken om bijvoorbeeld het verblijf van uw ouders in een verpleeghuis te financieren. Als alle noodzakelijke zaken vooraf zijn opgehelderd, kunnen wij namens u het huis van uw ouders snel en tegen de reële marktwaarde verkopen.

Het huis van je ouders verkopen? Het proces in detail

Meer informatie over het onderwerp “erfenis”:

Verdeling van het erfdeel

In gemeenschap geërfde eigendommen vormen een bijzonder probleem bij de verkoop. In het kader van een gemeenschap van erfgenamen zijn er verschillende eigenaars in het kadaster. Deze omstandigheid heeft een ongunstig effect op de belangstelling van potentiële kopers en bemoeilijkt het verkoopproces. Er is een oplossing om de afwikkeling te vereenvoudigen en tegelijkertijd te zorgen voor een duidelijke leidraad van alle erfgenamen met gelijke rechten. De afwikkeling van een nalatenschap betreft de ontbinding van een gemeenschap van erfgenamen, die geschiedt op basis van duidelijke contractuele regelingen en niet aan vorm gebonden is. Alles over de afwikkeling van de erfenis.

Gemeenschap van erfgenamen

Uit de praktijk blijkt dat een gemeenschap van erfgenamen het zelden eens is. Onenigheid en openlijke geschillen over een onroerende nalatenschap leiden echter tot verliezen die u met voorzichtigheid kunt vermijden. Voorkom conflicten over de nalatenschap door advies in te winnen bij een makelaar en de beste manier te vinden met ondersteuning. Indien in het testament niet anders is bepaald, zijn alle mede-erfgenamen gelijkelijk gerechtigd en gehouden. Dit betekent dat een verkoop vaak de beste oplossing is en u de mogelijkheid biedt om de opbrengst van de nalatenschap onder alle mede-erfgenamen te verdelen en zo het probleem van een erfenisgeschil te vermijden. Meer informatie over de gemeenschap van erfgenamen.

Verklaring van erfrecht

U bent in het testament ingeschreven als enig erfgenaam van het ouderlijk huis. Als het testament notarieel is verleden en rechtsgeldig is, zal uw erfenis niet worden aangevochten. Zonder een aanvullende verklaring van erfrecht zult u echter uiterlijk voor een probleem komen te staan wanneer u eigenaar wordt van het onroerend goed als gevolg van de correctie in het kadaster en het bijvoorbeeld wilt doorverkopen. U moet een verklaring van erfrecht laten afgeven, onafhankelijk van het testament, en u zo beschermen wanneer u huizen of flats erft. Alles over de verklaring van erfrecht.

Procedure: Onroerend goed makelaardij (prive) van huis & flat

U heeft de kans om een woning te bemiddelen, maar u bent geen makelaar? Dit is geen enkel probleem bij de eenmalige makelaardij van een onroerend goed.

PS: Dit artikel is een overzicht. Gelieve u in detail te informeren over specifieke gevallen.

Elke burger met verantwoordelijkheidszin mag contracten sluiten, zelfs bij de tussenhandel in onroerend goed. Er zijn een paar grenzen die van u een commerciële handelaar maken, waarover ik vaak heb geschreven in de blog. Om het kort te houden: u mag maximaal 3 panden in 5 jaar makelen, ook zonder handelsvergunning. Ook kunt u hier de meest recente informatie over de wet vinden: Handel in commercieel onroerend goed (extern).

In principe geldt het motto dat in de inleiding is beschreven:

Alleen zij die schrijven blijven

Dus, zoals altijd in de zakenwereld, zet alles op papier.

Procedure en checklist: Verkoper, koper, koopovereenkomst

Dit artikel is bedoeld om u een snelle, korte checklist te geven.

Interne commissie en externe commissie uitgelegd

Bij de verkoop van een onroerend goed zijn er twee soorten makelaarscourtage. Indien de verkoper de kosten van de makelaar betaalt, wordt dit “interne commissie” genoemd. Als de koper van het onroerend goed betaalt, wordt dit “externe commissie” genoemd.

• Interne commissie: Verkoper
• Buiten commissie: Koper

Uw cliënt is, in de regel, ofwel de verkoper ofwel de koper.

Makelaarsovereenkomst voor makelaarscourtage: voorbeeld (gratis)

Nu komt het makelaarscontract in het spel. Om later recht te hebben op een makelaarscourtage, moet u een schriftelijk bewijs hebben, het makelaarscontract.

U kunt goede en gratis voorbeeldsjablonen krijgen van de verschillende kamers van koophandel en industrie (IHK). Bijvoorbeeld, hier:

• Sjabloon (IHK München)
• Sjabloon DOC – IHK Leipzig

In de overeenkomst of het contract moet duidelijk worden vermeld dat u, als de agent, het onroerend goed hebt aangeboden/verstrekt. Hiervoor is dan een overeenkomstige makelaarscourtage verschuldigd.

Hoeveel is de makelaarscourtage?

Makelaarscourtage voor particuliere aankopen – Veel zaken zijn in Duitsland extreem gereglementeerd, maar de makelaarscourtage is anders. In de meeste gevallen was het duidelijk wie de kosten voor de makelaar moest dragen: de koper van een onroerend goed. In het nieuwe jaar zal er het een en ander veranderen, want voor het eerst zal de verdeling van de makelaarscourtage tussen koper en verkoper van een onroerend goed duidelijk door de wetgever worden geregeld. Wat zegt de nieuwe wet over de provisie van de makelaar? Hier is een snel inzicht:

• Makelaarscourtage voor particuliere aankoop

De hele 3, 5, 7 %, alleen voor bemiddeling?!

U hebt al iets geleerd over het bedrag van de commissie in de link naar de makelaarscommissie. Hoe duurder het onroerend goed, hoe lager het tarief. Voor eigendommen van meer dan 10 miljoen bedraagt het percentage eveneens minder dan 3%. Om er zeker van te zijn dat je uiteindelijk echt een commissie krijgt, moet je vanaf het begin eerlijk zijn.

Makelaars krijgen 3%, 5% of 7% omdat zij veel taken verrichten in het hele proces van de verkoop van een onroerend goed.

Als een professionele partner, gaat men verder. U bent aanwezig gedurende het gehele proces, althans in de CC van de correspondentie. Het gaat er ook om de belangen van de verkoper en de koper samen te brengen. Bovendien moet ik reclame maken voor het onroerend goed – alleen “belangstelling” garandeert niet dat de potentiële koper ook werkelijk zal kopen. Als koper en verkoper het eens zijn, regelen zij de rest, zoals de datum van de notaris, welke notaris, koopovereenkomst, enz. zelf. Makelaars zitten nog steeds in de CC.

De laatste afspraak is dan de notariële akte, de “handdruk” daarna. Dan heb ik geld verdiend en kan ik de rekening presenteren.

Koopcontract: passage over onroerend goed makelaardij

In grote lijnen moet in het koopcontract staan,

Vastgoed makelaardij kwam via makelaar XY, commissie bedraagt XY, is verschuldigd bij de inwerkingtreding van het contract. Als het contract in werking treedt, is automatisch commissie verschuldigd.

Conclusie: Bemiddeling, Contract, Coutage

In een particuliere makelaardij moet u zich er altijd van bewust zijn dat u als makelaar altijd de zwakste schakel in de keten bent. Je “maakt alleen een exposé” en dan krijg je “zoveel geld”. Daarom is het des te belangrijker dat u alles op papier zet, inclusief het koopcontract, voordat u de eigenaar aankondigt en het pand gaat bezichtigen.

Hier zijn weer de links naar de gratis voorbeeldsjablonen van de verschillende Kamers van Koophandel en Industrie (IHK).

• Sjabloon (IHK München)
• Sjabloon DOC – IHK Leipzig