Onroerend goed waarde – bepaling, deskundigen en de gevolgen
Weten hoeveel een eigendom waard is, is vooral belangrijk bij verkoop of aankoop. Vele factoren bepalen de waarde van het onroerend goed en alleen een deskundige kan dit objectief beoordelen. Er zijn echter ook enkele verschillen tussen deskundigen en verschillende kwalificaties bepalen hun doeltreffendheid.
Deskundigen – Kwalificatie, taken & kosten
Vooral voor mensen zonder veel kennis van onroerend goed is het moeilijk te beoordelen of het gevraagde bedrag realistisch is en of het onroerend goed echt zoveel waard is. Om dit te achterhalen wordt de hulp ingeroepen van deskundigen, die aan de hand van vakkennis en een objectieve beoordeling kunnen bepalen hoe hoog de waarde werkelijk is. Maar waar vind je zulke deskundigen en wie is werkelijk bevoegd om een deskundig oordeel te geven?
Door de EU gecertificeerde deskundigen
Aangezien de naam van de deskundige niet beschermd is, kan iedereen hem gebruiken. Om dit te voorkomen en echte kwalificatie aan te tonen, zijn er door de EU gecertificeerde deskundigen. Deze deskundigen beschikken over een hoog niveau van deskundigheid en beroepservaring. Zij bewijzen hun kennis door een test af te leggen en moeten om de vijf jaar hun nieuwe kennisniveau aantonen. De test wordt uitgevoerd door geaccrediteerde certificeringsinstanties en alleen wie om de vijf jaar zijn kennisniveau opnieuw bewijst, krijgt een EU-certificaat. In ieder geval identificeert deze kwalificatie een goede deskundige die u met zijn specialistische kennis kan helpen.
Door de overheid aangewezen en beëdigde deskundigen
Zoals de naam al zegt, worden deze deskundigen door een publiekrechtelijke instelling benoemd en beëdigd. Ze worden ook wel öbuv-experts genoemd. Een dergelijke publiekrechtelijke instelling kan de kamer van architecten, ingenieurs, industrie, ambachten of koophandel van een land zijn. Vervolgens onderzoeken zij de persoonlijke en professionele geschiktheid van de kandidaten en als zij in aanmerking komen, worden zij voor vijf jaar benoemd. Zij handelen volgens de waarden van objectiviteit, gewetensvolheid, onafhankelijkheid, vrijheid van instructie en onpartijdigheid, en daarom krijgen zij voorrang in het wetboek van rechtsvordering.
Freelance, onafhankelijke deskundigen
Freelance deskundigen zijn niet onderworpen aan examens of overheidstoezicht. Zij handelen onafhankelijk en zonder controle van kwalificaties, en daarom worden zij als een groter risico beschouwd. Niettemin moeten zij een bepaalde opleiding hebben genoten om hun kwalificaties te kunnen aantonen. Om het beroep van deskundige gewetensvol te kunnen uitoefenen, moet het kennisniveau bestaan uit vakkennis en jarenlange beroepservaring, alsmede uit regels.
Chartered Surveyors van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Een chartered surveyor is een deskundige die is geëxamineerd door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Het instituut is een beroepsvereniging van onroerend-goeddeskundigen en landmeters, die thans in ongeveer 150 landen vertegenwoordigd is. De kwalificatie van register-inspecteur vereist zeer hoge professionele normen en heeft een grote praktische relevantie. Opgeleide landmeters zijn daarom zeer goede deskundigen op wier oordeel u met een grote mate van zekerheid kunt vertrouwen.
Deskundigen van verenigingen
Verenigingen kunnen deskundigen aanstellen naar gelang van hun behoeften, hoe hoog of laag deze ook zijn. Er is geen algemeen toepasbaar systeem voor de eisen hier. Indien u een dergelijke deskundige raadpleegt, let er dan vooral op welke opleiding en ervaring hij meebrengt en hoe lang hij daadwerkelijk ervaring heeft op de markt. Volledige deskundigenverslagen vereisen een hoog kennisniveau, en daarom mag u op dit punt niet beknibbelen. Ga voor een goede taxatie in plaats van een lage prijs.
Autoriteiten als deskundigen via comités van deskundigen
Op het gebied van grond moet hier het comité van deskundigen worden genoemd. Er zijn onafhankelijke comités van deskundigen bij de autoriteiten van alle districten en onafhankelijke steden. Deze comités ontvangen van notarissen en rechtbanken alle akten van verkoop en erfpacht op onroerende goederen en besluiten over verplichte veilingen, aangezien zij daartoe verplicht zijn. De akten gaan rechtstreeks naar de inning van de aankoopprijzen en kunnen in aanmerking worden genomen door de deskundigen van de autoriteiten.
Kosten voor taxateurs – opstellen van taxaties
De kosten van deskundigenonderzoek zijn niet wettelijk geregeld of vastgesteld. De kosten voor een deskundigenonderzoek en voor de deskundige worden derhalve individueel overeengekomen en hangen af van het betrokken geval en van de deskundige. Veel deskundigen laten zich echter leiden door de oude Verordening inzake de honoraria van architecten en ingenieurs (HOAI). Daarin wordt bepaald dat, afhankelijk van de aankoopprijs en de moeilijkheidsgraad van de werkzaamheden, tussen 2 en 10 procent van de waarde van het huis als honorarium in rekening wordt gebracht. Als u een deskundigenverslag wilt, moet u dus van tevoren precies weten wat er in het verslag moet staan en met welke aspecten rekening zal worden gehouden, zodat u niet voor verrassingen komt te staan bij de afrekening. Een volledige taxatie is duurder dan een zuivere waardebepaling. U kunt worden aangerekend per uur, per minimumtarief of per commissie. Vraag vooraf meerdere offertes aan die zowel qua prijs als qua service vergelijkbaar zijn en vind de beste aanbieding voor u!
Het bepalen van de waarde van onroerend goed – zo gaan deskundigen te werk
Maar wat zijn de precieze criteria voor het bepalen van de waarde van het onroerend goed en hoe gaan taxateurs precies te werk bij het opstellen van de taxatie? In het algemeen moet de marktwaarde volgens § 194 BauGB de prijs weerspiegelen die in het normale handelsjaar op het tijdstip van de taxatie zou zijn bereikt, zonder rekening te houden met ongewone of persoonlijke omstandigheden. Om deze waarde te bepalen, laten de deskundigen zich leiden door verschillende criteria:
De standaard grondwaarde
De standaardgrondwaarde is waarschijnlijk het belangrijkste criterium voor het bepalen van de marktwaarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening ervan. De standaard grondwaarde geeft de waarde aan voor één vierkante meter onbebouwde grond in de respectieve standaard grondwaardezones.
De structurele en technische staat van een onroerend goed
Het tweede belangrijke criterium is uiteraard de staat van het onroerend goed. Dit omvat niet alleen de gebruikte materialen, zoals bouwmaterialen, bedrading, leidingen of elektrische systemen, maar ook de ouderdom van het pand en de materialen. Bovendien kunnen extra’s zoals buitenfaciliteiten, carports, tuinen en garages een positief effect hebben op de taxatie en een positieve beoordeling versterken.
De ligging van de eigendommen
Enerzijds omvat de ligging van het onroerend goed de infrastructuur van de nabije omgeving, zoals vervoersverbindingen, winkelvoorzieningen, maar ook verbindingen met artsen of ziekenhuizen. Aan de andere kant hebben trendy locaties een voordeel, vooral in grote steden. Hoe hoger de populariteit van de buurt, hoe hoger de waarde van het onroerend goed daar.
De energetische toestand
Allereerst moet natuurlijk het energiecertificaat worden overgelegd. Hieruit blijkt hoe hoog het energieverbruik is. Hoe hoger, hoe slechter. Daarnaast is er de kwaliteit en de nieuwheid van de isolatie van de buitenmuren en het dak. Deze hebben een doorslaggevende invloed op het energieverbruik en de energiekosten stijgen enorm bij slechte isolatie.
Het niveau van ontwikkeling van het onroerend goed
Ook belangrijk voor de waarde van het onroerend goed is de mate van ontwikkeling. Dit betekent dat moet worden nagegaan of de woning is aangesloten op belangrijke netwerken zoals het waterleidingnet, het telefoonnet maar ook de elektriciteit. Natuurlijk is het een voordeel als de woning is aangesloten op alle belangrijke netwerken.
Verontreinigde locaties op het terrein
Verontreinigde terreinen op het onroerend goed zijn uiteraard niet voordelig voor het onroerend goed, aangezien zij door de nieuwe eigenaar moeten worden overgenomen. Dergelijke verontreinigde terreinen worden opgenomen in het kadaster en hebben een negatieve invloed op de taxatie, aangezien potentiële kopers meer kosten moeten maken.
De huidige marktsituatie
De prijs van een onroerend goed wordt altijd bepaald door vraag en aanbod, en daarom speelt dit criterium ook voor de deskundige een belangrijke rol. Hier worden verkoopgegevens van vergelijkbare eigendommen op soortgelijke locaties gebruikt en vergeleken met de gegevens van het onderzochte goed.