Vereniging van eigenaren van appartementen in een oogopslag

Een vereniging van eigenaars van een flatgebouw (WEG) is een gemeenschap van eigenaars die een of meer flats in een gemeenschappelijk gebouw bezitten. Wanneer u dus een appartement in een pand koopt, wordt u automatisch mede-eigenaar en maakt u deel uit van de vereniging van eigenaren.

De gemeenschap van eigenaars kan als volgt worden beschreven:

Gemeenschap van alle eigenaren van een eigendom.

De gemeenschap van eigenaars is verantwoordelijk voor het beheer, het onderhoud en de modernisering van de gemeenschappelijke eigendom. Beslissingen worden genomen op de vergadering van eigenaars, waar elke eigenaar één stem heeft. Een beheerder wordt aangesteld om de belangen van de eigenaren te vertegenwoordigen en is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom. De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon en kan bijvoorbeeld contracten sluiten of in rechte optreden.

Condominium eigenaren vereniging in een oogopslag:

• Een WEG is de gemeenschap van alle eigenaren van een onroerend goed.
• Elke eigenaar kan zijn stemrecht in de vergadering van eigenaars vertegenwoordigen
• Elke eigenaar heeft een bepaald mede-eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke eigendom
• Elk lid van een WEG moet kosten dragen voor de gemeenschappelijke eigendom
• Elke eigenaar is verantwoordelijk voor zijn eigen eigendom.
• Elke eigenaar heeft bepaalde rechten en verplichtingen
• Elke WEG moet bepaalde documenten hebben waarin regels en grenzen worden vastgelegd

Eigendomsaandelen en gemeenschappelijke eigendom

De verdeling van eigendom in een vereniging van eigenaren van een condominium wordt vastgelegd in de splitsingsverklaring. Daarin staat precies beschreven welke delen van het gebouw tot het afzonderlijke eigendom behoren en welke als gemeenschappelijk eigendom worden beschouwd.

Elke eigenaar heeft een aandeel in de gemeenschappelijke eigendom van het gebouw, zoals het perceel, de gevel, het trappenhuis of het dak. De grootte van het aandeel hangt af van de grootte van de desbetreffende flat ten opzichte van de totale woonoppervlakte van het gebouw.

Daartoe is elke eigenaar afzonderlijk eigenaar van zijn of haar flat. Dit betekent dat zij de enige eigenaar zijn van hun flat en deze vrij kunnen gebruiken en beheren.

Dit is het recht van elke eigenaar:

• Mede-eigenaar van de gemeenschappelijke eigendom
• Condominium eigendom van een eigen flat

Rechten en plichten van de WEG

Elke eigenaar van een condominiumvereniging heeft bepaalde rechten en plichten die voortvloeien uit de Condominium Act en de splitsingsverklaring. In dit hoofdstuk gaan we nader in op deze aspecten en leggen we uit welke rechten en plichten een eigenaar heeft.

De rechten en verplichtingen in een WEG omvatten:

• Administratie
• Onderhoud
• Vergadering van eigenaars
• Resoluties

Beheer en onderhoud

De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendom. Dit omvat bijvoorbeeld het onderhoud van de tuin, het schoonmaken van het trappenhuis of de reparatie van het dak. De kosten worden omgeslagen over de eigenaren naar rato van hun eigendomsaandeel.

Iedere eigenaar heeft deze plicht:

• Verantwoordelijk voor gemeenschappelijke bezittingen
• Verantwoordelijk voor intern of extern beheer

Deelname aan de vergadering van eigenaars

De vergadering van eigenaars is het centrale orgaan van de vereniging van appartementseigenaars en dient om belangrijke beslissingen te nemen voor het gemeenschappelijke eigendom. Het is daarom belangrijk dat de eigenaars de vergadering bijwonen en hun mening geven. Het is echter niet verplicht om de vergadering bij te wonen.

De notulen van de vergadering van eigenaars moeten worden bijgehouden en ondertekend door een eigenaar en de beheerder. De notulen moeten alle genomen besluiten en de uitslag van de stemming bevatten.

Bent u geïnteresseerd in het onderwerp eigenaarsvergaderingen? Leer hier meer!

• Vergadering van eigenaars

Stemprocedure en besluitvorming

In de vergadering van eigenaars worden besluiten genomen door middel van stemming. Er zijn verschillende stemprocedures, bijvoorbeeld gewone meerderheid, gekwalificeerde meerderheid of unanieme beslissing. Een besluit is alleen geldig als het naar behoren is genomen en niet in strijd is met de wet of de splitsingsverklaring.

Huisregels, Verklaring van Afscheiding & Co.

Om de eigendomsaandelen in een huis met meerdere partijen te regelen en een harmonieus samenleven te garanderen, zijn schriftelijke regels nodig. Elk huis met meerdere partijen heeft daarom een verklaring van verdeling, gemeenschapsregels en huisregels.

Het huisreglement is het belangrijkste document en vanuit juridisch oogpunt het belangrijkste document om de werking van een flatgebouw te regelen. Zij worden opgesteld door de vereniging van eigenaars van een flatgebouw of de aangewezen beheerder en zijn voor hen een verplichting.

De gemeenschappelijke regels regelen alle regels en wetten voor het samenleven in het condominium en staan juridisch gezien achter de huisregels. Aangezien de gemeenschappelijke regels door de eigenaars zelf kunnen worden vastgesteld, kan tot wijzigingen unaniem worden besloten op de vergadering van eigenaars.

De verklaring van verdeling van een goed bestaat altijd wanneer het gehele goed wordt verdeeld in afzonderlijke delen, zoals afzonderlijke wooneenheden. Zij beschrijft dus de formele verdeling van het goed en legt de rechten en verplichtingen van de eigenaars vast.

Orde van de WEG in een oogopslag:

• Huisregels: regelt werking in gebouw met meerdere appartementen
• Gemeenschapsregels: regelen alle regels en wetten voor het samenleven in het wooncomplex.
• Verklaring van verdeling: beschrijft dus de formele verdeling van het onroerend goed

Verkoop pitch [jaar]: Leer over de verkoop

Hebt u al gecontroleerd of u uw parkeerplaats mag verkopen? Hier kunt u het verschil leren tussen bijzondere eigendom en bijzonder gebruiksrecht.

Mocht je het verschil weten, scroll dan direct naar beneden naar de verkoop: Procedure

Condominium en bijzonder gebruiksrecht: Betekenis

Het verschil tussen condominium en special use right heeft een groot effect op de verkoop – lees hier waarom.

Laten we de “bijzondere eigendom” en het “bijzondere gebruiksrecht” eens heel eenvoudig samenvatten. In termen van huren, maakt het geen verschil. Maar het maakt wel een verschil als het op verkopen aankomt.

Individuele parkeerplaatsen zijn meestal gemeenschappelijk bezit.

Daarom moet u vóór de verkoop nagaan of u als 1) gemachtigde gebruiker of 2) als bijzondere eigenaar uw parkeerplaats mag verhuren of ook verkopen (gewoon, zonder toestemming van de andere eigenaars).

Hier leer je wanneer welk geval (1, 2) zich voordoet.

Snel uitgelegd! Wanneer is wat van toepassing?

Juridisch (volgens de Condominiumwet [WEG]) ligt het verschil in de kwestie van a) bovengronds [bijzonder gebruiksrecht] of b) ondergronds [bijzonder eigendom]. Er zijn uitzonderingen in het geval van “besloten” ruimten, zodat ook bovengrondse garages als afzonderlijk eigendom kunnen gelden.

Wanneer is de verkoop van uw standplaats toegestaan en wanneer niet?

Recht van bijzonder gebruik snel uitgelegd

In het geval van het bijzondere gebruiksrecht is geen afzonderlijke verkoop van de parkeerplaats toegestaan – althans niet zonder instemming van alle eigenaars op de vergadering van eigenaars. De verhuur zelf is geheel naar eigen goeddunken. Voor de verkoop heb je, zoals gezegd, de toestemming van de anderen nodig.

Bijzonder gebruiksrecht:

• Huren gemakkelijk mogelijk
• Verkoop alleen met toestemming van alle eigenaren

Condominium snel uitgelegd

In het geval van bijzondere eigendom wordt voor de parkeerplaats een afzonderlijk kadastraal formulier aangemaakt. Dit betekent dat doorverkoop aan derden zonder problemen mogelijk is.

Condominium:

• Verhuur en verkoop aan derden gemakkelijk mogelijk

Geregeld in de verklaring van verdeling / verdelingsovereenkomst

Wanneer is er een bijzonder gebruiksrecht en wanneer is er sprake van condominium eigendom?

Het antwoord voor een specifiek onroerend goed kan worden gevonden in de verklaring van verdeling of het verdelingsverdrag. Hier heeft de vergadering van eigenaars geregeld of het 1) bijzonder eigendom is, dan wel of u “slechts” een 2) bijzonder gebruiksrecht op de parkeerplaats hebt.

Wanneer, welke zaak (in het algemeen) bestaat, wordt geregeld door de Condominium Wet (WEG). Het eerste, beslissende verschil vloeit voort uit de vraag, is uw parkeerruimte:

1. Bovengronds (parkeergarage)
2. Of in een ondergrondse parkeergarage

Bovengrondse parkeerplaatsen (parkeergarage):

Ondergrondse parkeerplaats(ondergrondse parkeergarage):

Uitgezonderd bovengrondse, afgesloten ruimten (garages), waarover zo dadelijk meer:

Bijzonder recht van gebruik van de parkeerplaats

Het bijzonder gebruiksrecht daarentegen houdt in dat u als eigenaar bepaalde delen van het gemeenschappelijk eigendom alleen mag gebruiken. Bijgevolg is in het geval van een bijzonder gebruiksrecht geen afzonderlijke verkoop van de parkeerplaats toegestaan zonder instemming van alle eigenaars in de vergadering van eigenaars.

Speciaal gebruiksrecht heet dat:

• Exclusief gebruiksrecht
• Geen verkoop zonder toestemming van de gemeenschap van eigenaars

Bron: WEG §5

Condominium eigendom van de parkeerplaats

Zoals reeds gezegd, wordt in het geval van eigendom van een condominium een afzonderlijk kadastraal blad aangemaakt voor de parkeerplaats, zodat doorverkoop mogelijk is.

Volgens de Condominium Wet (WEG) is bijzondere eigendom grotendeels gelijk aan volle eigendom. Ook belangrijk, vooral voor bovengrondse parkeerplaatsen, volgens WEG § 3 par. 2, is bijzonder eigendom alleen mogelijk voor afgesloten ruimten. Dit maakt ook een groot verschil in de vraag: Mag u uw parkeerplaats verkopen of niet?

wordt speciale eigenschap genoemd:

• Afgezonderde kamers, volgens WEG
• Wederverkoop mogelijk zonder stemming

Bron: WEG § 3 (Wet inzake eigendom van appartementen en permanent verblijfsrecht [Wohnungseigentumsgesetz]).

Condominium eigendom? Bovengronds / ondergronds (ondergrondse parkeergarage)

Welk type parkeerplaats komt dus in aanmerking voor condominiumbezit?

• Parkeerplaats in ondergrondse parkeergarage = Ja

Individuele ondergrondse parkeerplaatsen komen in aanmerking voor afzonderlijke eigendom. In dit verband bepaalt WEG §3 extra “Garageparkeerplaatsen worden als afgesloten ruimten beschouwd indien de zones ervan zichtbaar zijn door permanente markeringen”.

Bovengrondse parkeerplaatsen komen niet in aanmerking voor condominium eigendom.

• Bovengronds parkeren = Nee

Uitzondering: Bovengronds en ingesloten

Uitzondering hierop vormen volgens de WEG § 3 lid 2 “gesloten ruimten”, zoals garages en garagevoorzieningen.

De regeling is vastgelegd in de verklaring van splitsing, het huishoudelijk reglement of de overeenkomst. Indien dit ontbreekt, moeten alle in het kadaster ingeschreven eigenaars instemmen met de bijzondere eigendom (of het bijzondere gebruiksrecht).

Stap voor stap: Verkoop checklist

Als u uw eerste perceel verkoopt, hoeft u niet ver af te wijken van het typische verkoopproces van onroerend goed. De parameters zijn fundamenteel dezelfde, vooral als uw kopers kapitaalbeleggers zijn (huren). Het begint allemaal met timing, wat u ook direct bij de tweede vraag brengt, verkopen met of zonder makelaar?

Of het nu gaat om een parkeergarage of een flatgebouw, het principe is altijd hetzelfde bij de verkoop van een eigendom. U moet de definitieve beslissing nemen om te verkopen, u hebt de juiste documenten nodig, u moet uw eigendom (parkeerplaats) laten taxeren door een professional. En zodat u goed voorbereid bent op uw eerste parkingverkoop, volgt hier een uitgebreide gids in 18 stappen!

Leer alles wat je moet weten in 18 stappen!

Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Pitches: Statistieken

Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met stabiele, stijgende trends op diverse gebieden (bevolking, demografie, economie, enz.) is er veel vraag naar parkeerplaatsen. Wist u dat: ondanks het “klimaatdebat” de verkoop van voertuigen in dit land elk jaar toeneemt.

Vorig jaar alleen al werden er 2,92 miljoen nieuwe personenauto’s geregistreerd (bron: KBA). Volgens de KBA is de voertuigpopulatie in Duitsland in vergelijking met het vorige jaar met maar liefst 1,1 miljoen voertuigen toegenomen tot ongeveer 66,9 miljoen geregistreerde voertuigen, een stijging van maar liefst +1,6%.

66,9 miljoen geregistreerde voertuigen in Duitsland

Maak je geen zorgen, je krijgt je parkeerplaats verkocht! De enige vraag is: Hoeveel is uw parkeerplaats/garage waard?

Ook hier zijn cijfers over de verkoop van personenauto’s:

Default reserve (WEG) in een oogopslag: Bijzondere verdeling in geval van insolventie van eigenaars van appartementen

• Is een indekking voor het geval van insolvabiliteit van een eigenaar van een condominium
• Ter bescherming tegen het gevaar voor de hele woongemeenschap
• In geval van insolventie worden hieruit de nodige betalingen verricht
• Elke eigenaar van een condominium is verplicht bij te dragen in de lasten en kosten van de woongemeenschap.

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

Verklaring van splitsing in één oogopslag: Vestiging van woningen en gedeeltelijke eigendom

• Eigendom is verdeeld in aandelen in mede-eigendom
• Elk deel van de splitsing is verbonden met de afzonderlijke woning in een appartement of in een ruimte die niet voor woondoeleinden wordt gebruikt
• Voor de inschrijving in het kadaster moet een notariële verklaring worden overgelegd
• Doelstellingen van de verklaring van verdeling: Vaststelling van het bedrag van de aandelen, kwalificatie van het afgescheiden vermogen en van de bestemming ervan, waarborging van bijzondere gebruiksrechten

Terug naar de Wiki: Onroerend goed