Een flat verkopen met een huurder: Waar u rekening mee moet houden

Een huurwoning verkopen is een complexe onderneming. Er moet immers met veel factoren rekening worden gehouden, van het vinden van een koper tot de wettelijke voorschriften. Bovenal spelen de huurders een belangrijke rol. De verkoop van een flat betekent niet noodzakelijk dat de bestaande huurcontracten kunnen worden beëindigd. We gaan nu nader in op waar rekening mee moet worden gehouden.

Bescherming tegen opzegging: koop breekt geen huur

Een verkoop van de flat betekent niet noodzakelijk dat de huur wordt verbroken. Integendeel, de bestaande huurovereenkomsten moeten door beide partijen worden nageleefd, ook nadat de flat is verkocht. Dit is bepaald in het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de voorwaarden van het huurcontract moet overnemen. De huurder behoudt het recht op rustig en ongestoord bezit van het appartement zolang hij zijn huur betaalt en de voorwaarden van het huurcontract naleeft.

Het is echter belangrijk dat de verhuurder de huurder inlicht over de geplande verkoop en hem of haar een redelijke termijn geeft om de flat te inspecteren en voor te bereiden. De huurder moet ook worden geïnformeerd over de nieuwe eigenaar en zo nodig een nieuw huurcontract ondertekenen.

Samengevat:

• § ARTIKEL 566 BGB: Koop breekt geen huur
• Koper neemt huurcontracten over
• Voorwaarde: Huurders blijven de huur betalen
• Verhuurder moet verkoop toch aankondigen

Eerste weigeringsrecht voor huurders

Als het niet om één flat gaat die wordt verkocht, maar om een volledig flatgebouw dat in individuele mede-eigendomsaandelen wordt verdeeld, heeft de huurder een voorkeursrecht. Dit is een beschermingsmechanisme om te voorkomen dat hij na een succesvolle verkoop zonder waarschuwing de flat moet verlaten. Met het voorkeursrecht kan de huurder de flat kopen en wordt hij lid van de daaruit voortvloeiende vereniging van mede-eigenaren.

De belangrijkste feiten over het voorkeursrecht:

• Wanneer een flatgebouw is opgedeeld in individuele appartementen
• Voorkeursrecht beschermt huurder tegen verhuizen
• Wordt lid van de vereniging van huiseigenaren

U kunt hier lezen welke andere bijzondere kenmerken in dit geval in aanmerking moeten worden genomen:

• Appartementen individueel verkopen

Het dure alternatief: een huuropzeggingsovereenkomst

De huur kan dus niet eenzijdig door de nieuwe eigenaar worden opgezegd zonder voldoende motivering. De eigenaar heeft echter de mogelijkheid om de huurders een huurovereenkomst aan te bieden en hun een aantrekkelijke ontslagvergoeding toe te kennen. In deze overeenkomst wordt een periode van ontruiming van de huurwoning overeengekomen, die losstaat van de wettelijke regeling. Hierdoor kan de huur in der minne worden beëindigd.

Controlerecht van de verhuurder

Of het nu gaat om een maisonnette of een microflat – als u uw flat wilt verkopen, mag u wettelijk gezien kijkafspraken maken. Deze zijn belangrijk om de flat aan potentiële kopers te tonen en te presenteren. De verhuurder heeft echter geen onbeperkt recht op bezichtiging. Hij of zij moet de privacy van de huurder respecteren en mag niet te vaak of op onredelijke tijdstippen bezichtigingen houden.

Maak daarom tijdig een afspraak met uw huurders voor een bezichtiging. U moet ook het doel van de bezichtiging vermelden, zodat de huurder kan zien hoeveel tijd en ruimte ermee gemoeid is. Hoewel de verhuurder over het algemeen recht heeft op een inspectierecht voorafgaand aan de verkoop van het gehuurde, hoeft de huurder niet oneindig veel inspecties toe te staan. Volgens de huidige rechtspraak worden inspecties eenmaal per week als redelijk beschouwd.

Het inzagerecht van de verhuurder wordt verklaard:

• Het uitvoeren van wettelijk toegestane onderzoeken
• Overleg met huurder onontbeerlijk
• Eenmaal per week mogelijk
• Vermelding van het doel van het bezoek

Eigenaar-bewoner: Beëindiging bij eigen gebruik

Als een verhuurder zijn appartement wil verkopen, mag hij de huurder niet zomaar opzeggen. Er is echter één uitzondering: als de verhuurder de flat voor zichzelf of zijn gezinsleden nodig heeft en er geen andere vergelijkbare flat beschikbaar is. In dat geval kan de verhuurder de huur opzeggen met een opzegtermijn.

Het is belangrijk te benadrukken dat de verhuurder een geloofwaardig bewijs van eigen behoefte moet leveren. Een algemene bewering dat hij de flat voor zichzelf of zijn gezinsleden nodig heeft, volstaat niet. De verhuurder moet kunnen bewijzen dat hij de flat daadwerkelijk nodig heeft, bijvoorbeeld door uit te leggen waarom hij de flat nodig heeft en dat hij geen andere flat beschikbaar heeft.

Onder deze voorwaarden is het mogelijk de huur op te zeggen voor persoonlijk gebruik:

• Rechtmatig belang van de verhuurder
• Eigenbelang voor zichzelf of andere familieleden
• Het bewijs dat de flat nodig is
• Naleving van de wettelijke opzegtermijnen

Een huurwoning verkopen: Procedure & tips

Laten we aannemen dat u nu hebt besloten noch zelf in de flat te gaan wonen, noch een huurovereenkomst af te sluiten. Hier zijn enkele belangrijke zaken waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een huurwoning:

Kapitaalverschaffers en investeerders als doelgroep

Als u besluit uw huurwoning te verkopen, moet u rekening houden met een lagere vraag. De meeste kopers zijn immers op zoek naar een flat voor eigen gebruik. Door de huidige lage rente willen steeds meer mensen hun geld investeren in plaats van het op de bank te zetten. Daarom is de aankoop van huurflats het meest interessant voor kapitaalinvesteerders.

Verhuurde flats kunnen een stabiele en langdurige investeringsmogelijkheid zijn, omdat ze regelmatige inkomsten genereren en tegelijkertijd een potentiële waardestijging van het onroerend goed mogelijk maken. Beleggers kunnen profiteren van doorlopende huurinkomsten en zo hun vermogen blijven opbouwen.

Tips voor planning en procedure

De marketing van een huurwoning kan ingewikkeld zijn. Er zijn enkele belangrijke punten waarmee u rekening moet houden. Zoals hierboven vermeld, moet u ervoor zorgen dat u op de hoogte bent van alle rechten en plichten rond de verkoop. U bent ook verplicht de koper te informeren over alle belangrijke details van de huurwoning. Hieronder vallen bijvoorbeeld het huidige huurcontract, de status van de huurder, de huurvoorwaarden en eventuele huurachterstanden. Aangezien een verhuurde flat minder waard kan zijn dan een leegstaande flat, moet u bij het vaststellen van de prijs rekening houden met zowel de staat van de woning als de hoogte van de huur.

De belangrijkste dingen samengevat:

• Maak uzelf vertrouwd met de rechten en plichten
• De huurder informeren over de verkoop
• Verduidelijk de huur aan de koper
• Stel een realistische aankoopprijs vast

Tip: Een flat verkopen met een makelaar

Een tip bij de verkoop van een huurwoning is om hiervoor een ervaren makelaar in te schakelen. Een goede makelaar heeft de nodige kennis en ervaring om het verkoopproces soepel te laten verlopen en de best mogelijke resultaten voor de verkoper te behalen. Een makelaar kan helpen om de woning goed te taxeren, het exposé voor te bereiden, potentiële kopers te vinden, bezichtigingen te organiseren en te onderhandelen bij de afronding van de verkoop. Hij of zij kan ook helpen bij het verkrijgen van de nodige documenten en bij juridische kwesties. Een makelaar kan dus een waardevolle steun zijn bij de verkoop van een huurwoning.

Conclusie: Een flat verkopen met een huurder

Samengevat brengt de verkoop van een huurwoning enkele bijzondere uitdagingen met zich mee. Het is belangrijk om de rechten en plichten van de verhuurder en de huurder te respecteren, om bezichtigingen alleen op afspraak te laten plaatsvinden en om de opzeggingsbescherming van de huurder na te leven. Bij verkoop moeten alle noodzakelijke documenten volledig en up-to-date zijn om het verkoopproces te vergemakkelijken.

Het is raadzaam contact op te nemen met een ervaren makelaar voor hulp bij de marketing van de flat en de afhandeling van de verkoop. Door een professionele voorbereiding en een zorgvuldige uitvoering van het verkoopproces kunnen verhuurders een succesvolle transactie tot stand brengen en een redelijk rendement op hun investering behalen.

Bericht van eigen gebruik: Definitie en uitleg

Als u een pand koopt dat al verhuurd is, betekent dit niet dat u het moet blijven verhuren. Integendeel, in sommige gevallen kunt u zelfs kort na de aankoop uw intrek nemen in uw nieuwe woning. Daartoe moet u dan een kennisgeving van eigen behoefte opstellen en indienen.

Termijn voor de verklaring van eigen behoefte: 3 tot 9 maanden

Laten we nu stap voor stap de details van een dergelijke beëindiging bekijken.

Aantoonbare redenen voor eigen gebruik: kinderwens, ouderdom & Co.

U moet dus aantonen waarom u de huur opzegt. Niet elke reden is ook een reden voor eigen behoefte. In plaats daarvan moet u kunnen aantonen dat u het huis of appartement om dwingende redenen moet betrekken en geen alternatief hebt. Ziekte, ouderdom of zwangerschap kunnen zulke redenen zijn.

Hier zijn enkele voorbeelden:

• Verlangen om kinderen te krijgen
• Uitbreiding leefruimte
• Professionele verhuizing
• Vervangende flat
• Hoge leeftijd
• Ziekte

Bericht voor de begunstigden: Van kinderen tot oma

Bovendien kunt u de huurders ook op de hoogte brengen als een persoon die u ten goede komt de woonruimte dringend nodig heeft. Dit omvat kleinkinderen, levenspartners en ook schoonkinderen en ouders.

Begunstigden zijn onder meer:

• Kinderen
• Ouders
• Grootouders
• Broers en zussen
• Kleinzoon
• Nichten en neven
• Schoonkinderen en schoonouders
• Echtgenoot
• Levenspartner

Neven en nichten, kleinkinderen en stiefkleinkinderen behoren eveneens tot de groep van begunstigden. In sommige gevallen zult u bewijs nodig hebben van de precieze achtergrond en de relatie tussen u en de persoon.

Leestip: Alles over het onderwerp van het kopen van onroerend goed

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern

Eigen gebruik in een oogopslag

• Opzegging van de huurovereenkomst om zelf in de flat te gaan wonen of voor familieleden
• Lange opzegtermijn om de huurder te beschermen
• Uitzonderingen voor hardheidsgevallen zoals alleenstaande ouders of gezinnen met kinderen
• Eigen eisen in het Engels

Terug naar alle vastgoed terminologie.

Ontslag van eigen gebruik – De uitspraak voor huurders en verhuurders

Opzegging voor eigen gebruik – De opzegging van een appartement voor eigen gebruik is voor veel huurders een echte stresssituatie. Plotseling moet je op zoek naar een nieuwe flat. Als u in de agglomeraties Berlijn, Essen, Dortmund, München of Frankfurt am Main woont, is het moeilijk om een gelijkwaardige flat te vinden. Ofwel moet u concessies doen op het vlak van locatie, grootte of huur, die aanzienlijk zal stijgen. Natuurlijk is het legitiem voor de verhuurder om de huur op te zeggen.

Niettemin zijn er gevallen van beëindiging van het eigenwoningbezit die verder gaan dan het niveau van echt eigenwoningbezit. Black sheep maken dus winst door het gebouw opnieuw te verhuren en vaak ook tegelijk te moderniseren en te renoveren om het energie-efficiënter te maken. Vorige week nog berichtten wij over het initiatief van Juso-leider Kevin Künast. Met zijn voorstel voor de algemene onteigening van onroerend-goedmaatschappijen maakte hij furore in de politiek, maar ook in alle onroerend-goedkranten. Zijn gedachten gaan over de onteigening van onroerende goederen die verder gaan dan het eigen noodzakelijke of, kort gezegd: 1 persoon, 1 eigendom. Het BGH-arrest heeft ook betrekking op grote ondernemingen en bedrijven met grote portefeuilles in onroerend goed. In The Focus wordt ook ingegaan op het arrest en de gevolgen ervan. Focus vat het samen als “[nieuwe] hindernissen voor beëindiging”. Meer in het bijzonder behandelt het arrest de vraag: Hoe hoog is het percentage gerechtvaardigde opzeggingen van door de eigenaar bewoonde woningen? Deze week is het vonnis gewezen, zoals ook te lezen is in Manager Magazin, omdat beëindiging van het eigen gebruik vaak wettig is.

Beëindiging van eigen gebruik – Uw rechten als huurder – Video

Bouwhausse en kritiek op de huurindex

Bouwhausse in Duitsland houdt aan – Geen einde in zicht, de bouwhausse in Duitsland houdt aan. Dat is het onderwerp van de Immobilien Zeitung van deze week. Hoewel velen al enige tijd een recessie zien, blijft de economische groei stabiel, namelijk 0,4% in het eerste kwartaal. Dit na vele zeer succesvolle jaren. Er is dus geen reden tot klagen en veel Duitse beleggers en huizenbouwers profiteren nog steeds van de gunstige economische situatie en de lage rentetarieven. Meer over dit onderwerp kunt u deze week hier lezen: Bouwhausse houdt aan (Immobilien Zeitung).

Nu of nooit! Want “De beste tijd om een flat te kopen is voorbij” zegt de Frankfurter Allgemeine. Degenen die hun eigendom in Frankfurt willen verkopen, hebben nu de beste kans om goede winsten te maken. Wie wil kopen, moet nu toeslaan, voor de prijzen blijven stijgen. Lees meer hierover in de Frankfurter Rundschau: De beste tijd om een flat te kopen is voorbij.

#Immobile verkaufen in #Frankfurt am Main – Das Thema diese Woche auf IHV https://t.co/Qw8GOA4dbC

— IhrHausverkauf.de (@ihrhausverkauf) May 24, 2019

Mietspiegel in der Kritik – Nadat het gebouw is verhuurd. De basis voor veel beoordelingen is de huurindex. Toch is er kritiek en sommigen dringen nu aan op een hervorming van de huurindex. “Hervorming van een instantie” zegt het Handelsblatt deze week. De huurindex is de basis, niet alleen voor de huurders, ook de verordeningen zijn gebaseerd op de plaatselijke huurindex. Meer over dit onderwerp is nu te vinden in het Handelsblatt: Mietspiegel in der Kritik.

Voorts gaat het deze week over de verscherping van de regels voor schoorstenen en open haarden. Dit probleem treft in feite miljoenen huishoudens in Duitsland. Veel onderwerpen waarvoor één zondag nauwelijks genoeg is. Met de headlines van deze week wensen wij u een leerzaam weekend en een succesvolle start van de komende week!

Onroerend goed nieuws:

Manager Magazin over de huidige zaak betreffende de beëindiging van het gebruik door de eigenaar

In het begin van Vastgoednieuws hebben wij reeds verslag uitgebracht over het actuele onderwerp van Manager Magazin. Het BGH heeft geoordeeld dat de beëindiging van een huurcontract met een eigenaar vaak wettig is. Andere nieuwe koppen deze week gaan over “Miljardair Ortega zet in op Amerikaans onroerend goed: Richest Spaniard – from textile billionaire to real estate mogul”, een zeer interessant artikel over een opkomend bedrijf in de VS:

• Huurcontracten voor eigenaars zijn in veel gevallen legaal: Opzegging bij huurcontracten voor eigenaars – BGH versterkt de rechten van verhuurders
• Miljardair Ortega zet in op Amerikaans vastgoed: Richest Spaniard – from textile billionaire to real estate mogul
• Top in de wereld: zo snel stijgt de prijs van luxe onroerend goed in Berlijn en Frankfurt

Focus Online op nog meer milieubescherming – Worden miljoenen bedreigd door omschakeling?

Het huidige klimaatdebat zet aan tot veel ideeën. Momenteel is de minister van Milieu voornemens de voorschriften voor schoorstenen en rookkanalen aan te scherpen. De blog Focus Online bericht ook over “Nieuwe hindernissen voor beëindiging: Voor verhuurders is de uitspraak van het BGH over eigen gebruik een groot risico” . Meer nieuws en actuele wetten:

• De belangrijkste antwoorden op de hervorming: Scholz’ plan voor een nieuwe onroerendgoedbelasting: wie zal er nu meer huur moeten betalen?
• Minister van Milieu wil strengere regels: Een miljoen huishoudens wordt geconfronteerd met dure verbouwing van schoorstenen en rookkanalen
• Nieuwe hindernissen voor beëindiging: Voor verhuurders is de uitspraak van het BGH over eigen gebruik een groot risico

Frankfurter Allgemeine ziet gunstige tijd voor koop over

De Frankfurter Allgemeine van deze week heeft een aantal boeiende artikelen, bijvoorbeeld “Constitutioneel jurist Schorkopf: Beschermt het EU-recht tegen onteigening?” en “Duitse onroerendgoedmarkt: De beste tijd om een huis te kopen is voorbij”. Meer nieuws van de afgelopen dagen:

• Constitutioneel jurist Schorkopf: Biedt het EU-recht bescherming tegen onteigening?
• Seestadt Aspern: waar Wenen nu een kustlijn heeft
• Duitse vastgoedmarkt: de beste tijd om een flat te kopen is voorbij

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise schlechte Karten. Es sei denn, er beruft sich auf einen Härtefall. Der Bundesgerichtshof entscheidet heute über zwei solcher Eigenbedarfskündigungen. https://t.co/sfxWrlCcLa zeigt die Hintergründe auf. https://t.co/LGSye9brAg

— FAZ Immobilien (@FAZ_Immobilien) May 22, 2019

Handelsblatt over de kritiek op de huurindex

Zoals in het begin gemeld, is er kritiek geuit op de huurindex. Ook in München, een van de steden met de hoogste huurprijzen. Hier kunt u ook het tv-verslag zien:

Meer koppen in het Handelsblatt:

• Hervorming van een instantie – huurindex bekritiseerd
• Onroerendgoedbedrijf Garbe wil in het najaar naar de beurs
• Beëindiging voor eigen gebruik? BGH wil nauwkeuriger onderzoek

Hoe berekent u de huurindex?

Star over 5 misvattingen in huurrecht

Sterns blog gaat over “Surf Shack: deze dromerige hut zit in een kartonnen doos en kan door leken worden gebouwd” en “Renoveren, dutjes doen, onderverhuren: had je het kunnen weten? Vijf veel voorkomende misvattingen in het huurrecht” . Meer nieuws van de week:

• Renovatie, lunchpauze, onderverhuur: had je het geweten? Vijf veel voorkomende misvattingen in het huurrecht
• Surf Shack: deze dromerige hut wordt geleverd in een kartonnen doos en kan door leken in elkaar worden gezet
• Eengezinswoning: klimaatneutraal en modern: Deze eengezinswoning is gemaakt van schroot

Haufe over de beeldcultuur van Vonovia

Na de kritiek van de Juso-leider en de grote publieke en media-aandacht, werkt Vonovia natuurlijk aan de verbetering van haar eigen imago. Daarom neemt Haufe het bedrijf deze week onder de loep. Nieuw van Haufe deze week zijn “Beeldcultuur: Vonovia wil een van de “good guys” zijn” en “Voor eigen rekening: Haufe en d.velop werken samen”. Meer onroerend goed nieuws voor huurders, kopers en verkopers:

• Beeld verbouwen: Vonovia wil een van de “good guys” zijn
• Hamburg: 640 flats gepland in zuidelijk Überseequartier
• Voor eigen rekening: Haufe en d.velop werken samen

T-Online over het huurcontract: Belangrijke en ongeldige clausules

Deze week heeft T-Online onderwerpen als “Koude huur, stadsdeel – München moet bepaalde huurindexgegevens bekendmaken” en “Controleer servicekostenafrekeningen beter – Deze fouten gebeuren keer op keer”. Nieuwe onderwerpen van de week:

• Huur, borg, reparaties – Huurovereenkomst – Belangrijke regels en ongeldige clausules
• Controleer de afrekening van de servicekosten – Deze fouten komen steeds weer voor
• Koude huur, stadsgewest – München moet bepaalde huurindexgegevens bekendmaken

Süddeutsche Zeitung ziet prijzen stijgen zoals FAZ

De Süddeutsche Zeitung blog van deze week gaat over “Prijzen gaan door het dak” en “Wat is er waar van de mythe van “Hotel Mama”? Updates en nieuws van de krant:

• Prijzen gaan door het dak
• Rechtbanken moeten gevallen van hardheid nauwkeuriger onderzoeken bij beëindiging van huurcontracten
• Wat is er met de mythe van “Hotel Mama”?

Staatsblad over Seehofer’s stimulans voor energie-efficiënte renovatie van gebouwen

Deze week in de Bundesanzeiger o.a. “Coalitiecomité voor onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord”, maar ook “Mietpreisbremsengesetz: Mieter nicht gegen Vermieter ausspielen”. Nieuwe artikelen, krantenkoppen en trends:

• Huurwet: speel huurders niet uit tegen verhuurders
• Coalitiecomité over onroerendgoedbelasting: ZIA dringt aan op akkoord
• Energie-efficiënte renovatie van gebouwen: ZIA juicht initiatief van Seehofer toe

Berlin.de over waarschuwing tegen woekerreclames

Nieuwe artikelen en berichten van Berlin.de deze week zijn onder meer “Minister van Financiën: maak snel werk van de hervorming van de onroerendgoedbelasting” en “Huurdersverenigingen: kunnen verhuurders waarschuwen voor woekerreclame” . Meer krantenkoppen van de week:

• Minister van Financiën: maak snel werk van hervorming onroerendgoedbelasting
• Berlijns senator van Financiën Kollatz: snel inperken aandelenhandel
• Huurdersorganisaties: verhuurders kunnen waarschuwingen geven voor woekerreclame

Immobilien Zeitung over Blackstone: 200 miljard euro gekraakt

Bouwen is nog steeds populair en veel Duitsers blijven investeren in hun eigen huis. Niet alleen huizenbouwers, maar natuurlijk vooral bedrijven begeven zich op de markt. Gunstige rentetarieven, een goede en solide economie, de beste basis voor investeringen en kapitaalinvesteringen in onroerend goed. Daarnaast staan er vele andere interessante onderwerpen zoals “Blackstone doorbreekt de geluidsbarrière van 200 miljard euro” en “villa’s in Wiesbaden kosten gemiddeld 1,7 miljoen euro” in het tijdschrift. De berichten en meer tips zijn hier te vinden:

• Blackstone doorbreekt de geluidsbarrière van 200 miljard euro
• De boom in de bouw gaat door
• Villa’s in Wiesbaden kosten gemiddeld 1,7 miljoen euro

IM Immobilienmanager op Rehabilitatie met een Systeem

Systematische herontwikkeling, dat is waar de Immobilienmanager van deze week over gaat. Deze week in IM Immobilienmanager onder meer artikelen over “De RETT-blokker en de gevolgen voor de vastgoedsector” en “De gronden: Ontwikkelingsplan voor geplande stadswijk in Maagdenburg moet in 2020 klaar zijn”. Meer nieuws vindt u hier:

• Innovatief: renovatie met een systeem
• The Grounds: Ontwikkelingsplan voor geplande stadswijk in Maagdenburg moet in 2020 klaar zijn
• De RETT-blokker en de gevolgen voor de vastgoedsector

Spiegel krantenkoppen: “Uitgeklaagd om de winst te verhogen?”

Natuurlijk komt in de Spiegel, als een van de toonaangevende media in Duitsland, ook het onderwerp van ontslag om persoonlijke redenen aan de orde. Het is echter veel kritischer dan Focus en Manager Magazin. Spiegel zegt al in de titel “Rausgeklagte, damit der Profit steigt” (“Uitgeklaagd, zodat de winst toeneemt”). In het artikel bespreken de redacteuren de huidige veranderingen als gevolg van het BGH-arrest en geven zij aan welke gevolgen dit heeft voor huurders en verhuurders. Ook deze week in Der Spiegel, “Overleden soullegende Aretha Franklin: Will onder het bankkussen?”. Alles wat je nodig hebt voor een interessante zondag:

• Uitspraak Hof: Inrichting van de vorige huurder kan huurverhoging rechtvaardigen
• Ontslagen wegens eigen gebruik: Uitgeprocedeerd om de winst te verhogen?
• Overleden soul legende Aretha Franklin: Will onder het bankkussen?

Rechten van huurders – geluidsoverlast, beëindiging en eigendom

Huurders hebben veel rechten in een huurcontract waarvan zij gewoonlijk niets afweten. In geval van een geschil bent u dan ten einde raad en weet u niet of u in het gelijk wordt gesteld en of u vorderingen hebt. Om dit te voorkomen is er veel huurrecht dat voor veel huurders tot de basiskennis zou moeten behoren en voor veel situaties van belang is.

Opzegging voor eigen gebruik – Wat mag de verhuurder doen en wat niet?

De belangrijkste eerste stap bij het beëindigen van een huurovereenkomst voor eigen gebruik is dat dit schriftelijk moet gebeuren. Er zijn talrijke rechterlijke uitspraken over dit onderwerp, omdat het zelfs voor huurders die al lang huurder zijn een probleem kan worden. Als de verhuurder namelijk een vordering wegens eigen gebruik indient, kan de huurder de flat snel verliezen. Dit gebeurt echter niet gemakkelijk en vereist een aantal regels. Dit soort beëindiging vereist een naar vorm en inhoud correcte kennisgeving van eigen behoefte. Dergelijke aanmaningen kunnen zelfs worden gegeven aan huurders die gedurende de gehele huurperiode niets verkeerd hebben gedaan en zich altijd volgens het contract hebben gedragen. Een dergelijke beëindiging moet ook door de verhuurder tegenover de huurder worden gerechtvaardigd. Het is echter een misvatting dat de huurder na een dergelijke opzegging altijd het appartement zal verliezen, want ook al is dit de meest voorkomende reden voor opzegging in Duitsland, dit geval hoeft zich niet altijd voor te doen.

De loutere wens om in een eigen appartement te wonen volstaat niet als reden om de huurovereenkomst voor persoonlijk gebruik te beëindigen. De verhuurder moet een redelijke en begrijpelijke reden opgeven voor de opzegging. Uit vele rechterlijke uitspraken blijkt dat de huurder de huurobjecten niet altijd hoeft te verlaten na een dergelijke beëindiging. Zo mogen vennootschappen niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, maar kunnen verhuurders die bij het sluiten van de overeenkomst hadden kunnen voorzien dat het appartement in de nabije toekomst voor persoonlijk gebruik nodig zou zijn, niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, omdat zij in dat geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zouden hebben moeten sluiten. Maar wat is een reden die kan leiden tot een opzegging wegens eigen gebruik? Dit omvat bijvoorbeeld de redenen dat de verhuurder de ruimten nodig heeft voor zichzelf, zijn familieleden of leden van zijn huishouden, maar ook indien hij de ruimten wil gebruiken voor zijn beroepswerkzaamheden of die van een familielid.

Een belangrijk punt om te overwegen als uw huisbaas u een dergelijke aanmaning stuurt, is of hij nog andere eigendommen bezit. Vaak bezitten verhuurders meerdere eigendommen. Indien dit het geval is, moet de verhuurder nagaan of er een ander vergelijkbaar goed voor zijn gebruik beschikbaar is of zal komen, alvorens op te zeggen voor persoonlijk gebruik. Indien de verhuurder dit vergelijkbare onroerend goed toch niet voor zijn doeleinden kan gebruiken, bijvoorbeeld omdat hij slecht ter been is, moet hij u het vergelijkbare onroerend goed ter vervanging aanbieden en u ook op de hoogte brengen van de financiële voorwaarden van dit alternatief. De waarde bepalen: woning taxeren. Zo niet, dan is de opzegging voor persoonlijk gebruik ongeldig.

Als u een opzegging voor persoonlijk gebruik ontvangt, moet u die grondig controleren, want er zijn een aantal formele en inhoudelijke punten die moeten worden opgenomen. Indien deze niet in de opzeggingsbrief zijn opgenomen, is de opzegging ongeldig. Let op de volgende punten:

• Opzegging voor eigen gebruik moet schriftelijk gebeuren en gericht worden aan alle huurders van de flat die partij zijn bij de huurovereenkomst.
• Een kennisgeving van beëindiging moet ook door alle verhuurders worden ondertekend.
• De personen die hun intrek zullen nemen voor persoonlijk gebruik moeten worden vermeld met naam, leeftijd en adres
• Hoe langer de huurovereenkomst, hoe langer de opzegtermijn: ten minste drie maanden, zes maanden voor huurovereenkomsten van vijf jaar of langer, en negen maanden voor huurovereenkomsten van meer dan acht jaar.
• De reden van de verhuurder voor de eigen behoefte moet in detail worden beschreven
• De wettelijke opzegtermijnen zijn van toepassing in geval van opzegging voor eigen gebruik.

Geluidshinder – het recht op een leven zonder lawaai

Geluidsoverlast is een vaak voorkomend onderwerp van geschillen tussen verhuurder en huurder, aangezien de verhuurder verplicht is het lawaai te doen verdwijnen, maar er vaak geen invloed op heeft. Als er geluidsoverlast is in de flat, moet de huisbaas onmiddellijk worden ingelicht. De verhuurder moet de woning in een goede staat houden, ook wat lawaai betreft, want dat kan de huurder hinderen. Na kennisgeving van dit gebrek, moet de verhuurder het binnen een redelijke termijn verhelpen. Indien dit niet gebeurt, heeft de huurder recht op huurvermindering, zelfs indien het lawaai wordt veroorzaakt door derden buiten de wil van de verhuurder.

Huurverlaging – wat zijn uw rechten en wanneer mag u de huur verlagen?

Er zijn vaak discussies over de vraag welke geluidsbron tot een huurverlaging kan leiden en hoe passend de verlaging is. Het meest voorkomende geval is waarschijnlijk lawaai van de flat van de buren. Hier kan geen huurvermindering worden gevorderd als het gaat om lawaai dat verband houdt met het normale gebruik van de flat. Als de muziek echter elke nacht zo hard staat dat u niet kunt slapen, is een huurverlaging zeker mogelijk. Een andere reden voor huurverlaging zijn voetstappen die vanuit de bovenwoning kunnen worden gehoord. Verhuurders moeten ervoor zorgen dat er voldoende voetstapgeluidsisolatie is. Als dit niet het geval is, is er automatisch een reden voor een huurverlaging. De contactgeluidsisolatie moet voldoen aan de normen ten tijde van de installatie, ook al zijn er thans strengere voorschriften. Dus als er impactgeluidsisolatie is, maar u toch elke stap van uw buurman kunt horen, moet u daarmee leven. In feite is bouwlawaai ook een van de meest voorkomende redenen voor een huurverlaging. Afhankelijk van de omvang van het lawaai kunnen huurders hun huur met maximaal 35 procent verlagen. Ook al hebben verhuurders geen invloed op het lawaai en kunnen zij er meestal niets aan doen, toch moeten zij deze verordening aanvaarden. In een dergelijk geval kunnen verhuurders een vordering tot schadevergoeding op grond van het burenrecht instellen tegen de eigenaar van de bouwgrond.

Lawaai dat door kinderen wordt veroorzaakt, krijgt echter een speciale behandeling. Dit moet door de buren getolereerd worden, ongeacht de tijd van de dag. Het moet echter sociaal adequaat blijven en dus binnen de grenzen van wat gebruikelijk is. Dit omvat bijvoorbeeld het gillen en piepen van kinderen. Als de kinderen echter door de flat rolschaatsen of voortdurend ballen tegen de muren of de vloer gooien, is de limiet overschreden en kan een huurverlaging worden geëist. Het soort lawaai is zeer verschillend en hangt af van de situatie. Het hoeft niet altijd harde muziek te zijn, want ook kleine geluidjes kunnen op den duur vervelend zijn. Wat ook niet genoemd kan worden als reden voor huurverlaging is verkeerslawaai. Hoewel vliegtuig- of autolawaai ook zeer hinderlijk kan zijn, is dit niet voldoende om de huurprijs te verlagen, zolang het binnen de grenzen van de ligging van de flat blijft. Dus voordat u er intrekt, moet u goed opletten waar de woning staat en welke geluidsoverlast u kunt verwachten.