Onroerend goed, investeringen en de economie in China

Allereerst de belangrijkste vraag, hoe gaat het met de vastgoedmarkt? Het goede nieuws eerst: heel goed. Voorbeeld: In de hoofdstad Beijing stegen de koopprijzen (volgens de huizenprijsindex) met 47,2 punten (+ 47,2 %). Een goed vastgoed rendement. Ter vergelijking: in Duitsland steeg de huizenprijsindex in dezelfde periode met 32,3 punten. China maakt verdere sprongen voorwaarts.

Gewoon kopen? Natuurlijk kan je dat niet. Wie had dat gedacht, alleen Chinese burgers mogen onroerend goed bezitten in China. En ja, alleen Chinese burgers mogen onroerend goed bezitten in China, zoals u later zult leren in het gedeelte over bedrijfsmodellen en belastingen.

Als kleine analyse, met een terugblik op de afgelopen jaren, wilden wij een samenvatting geven van de belangrijkste cijfers betreffende de economie, de bevolking, de leeftijdsopbouw en ook de ontwikkeling van de onroerendgoedprijzen. Omdat… Het kan binnenkort de VS hebben vervangen als de grootste economie. Met zijn miljoenen megasteden als Chongqing, Shanghai, Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan en Tianjin. Hier zijn de laatste cijfers van het IMF:

Wie geld wil investeren in het buitenland, of zelfs een bedrijf/vestiging ter plaatse wil opzetten en hier wil wonen, is vooral op zoek naar één ding:

Veiligheid van de installatie

De markten zijn aan schommelingen onderhevig; hoe extremer deze schommelingen zijn, des te groter is het risico voor het kapitaal. Terwijl de vastgoedmarkt 10 jaar geleden nog met grote sprongen omhoog, maar tegelijkertijd ook omlaag ging, stabiliseren de tendensen zich steeds meer, worden de uitersten kleiner. Daarom eerst een blik op de Chinese onroerend-goedsector en de ontwikkeling van de koopprijzen.

Huizenprijzen in China: Zicht op Beijing

Huizenprijzen in Beijing, China – U bekijkt de index van de huizenprijzen die wordt verstrekt door het Nationaal Bureau voor de Statistiek van China (NBSC). De NBSC-gegevens gaan terug tot januari 2011. Sinds 2015 zijn de prijzen elk jaar gestegen, voor woongebouwen, maar ook voor grond.

Wat zegt de huizenprijsindex?

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren in bijna alle provincies gestaag gestegen. Dit blijkt uit de hier beschikbare huizenprijsindex van de NBSC, die vanaf het jaar 2015 (index = 100) in 2020 ongeveer 47,2 punten bedroeg. Dit betekent dat de prijzen met 47,2 procent zijn gestegen in vergelijking met het basisjaar 2015.

Natuurlijk is de hoofdstad Beijing de hotspot voor buitenlandse investeerders. Zoals u meteen kunt zien in vergelijking met het land als geheel, met een stijging van

Dit wekt steeds meer belangstelling van investeerders uit Europa, de Verenigde Staten, de Verenigde Arabische Emiraten en heel Azië voor China.

Bron: Global Property Guide

Landprijzen: Prijsindex voor China

Deze statistiek is afkomstig van de Bank for International Settlements (Real Residential Property Prices for China [QCNR628BIS]). De basis is hier 2016, wat betekent dat de prijzen sinds 2016 met ongeveer 9,9 punten zijn gestegen.

Vergelijking: China / Duitsland: Ontwikkeling van de huizenprijzen

Nu zullen velen zich afvragen, hoe is de ontwikkeling in Duitsland? Is het de moeite waard om in onroerend goed te investeren? Hier ziet u de ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in de jaren van 2000 tot 2019 (2015 = index 100); alsook de vorige statistieken over huisvesting in Beijing.

China 2015 / 2019 Ontwikkeling:

• 48,1 punten (+)

Duitsland 2015 / 2019 Ontwikkeling:

• 28,1 punten (+)

Huizenprijzen stabiliseren: 10-jaren analyse

Bron: CEIC-gegevens

Net als de Chinese economie stabiliseert ook de vastgoedmarkt zich. De uitersten van de schommelingen worden kleiner. Los van de politiek wordt China dus een steeds stabielere markt, ook voor beleggers die geld voor de lange termijn willen beleggen. De risico’s nemen af.

China bouwt en bouwt.

Samengevat – China’s vastgoedmarkt in de laatste 5 jaar? De algemene prijsindex steeg met 9,9 punten, in megasteden zoals Beijing zelfs met 47,2 punten. Dit brengt ons bij de economie, het bruto binnenlands produkt en de koopkracht in China. Daarna zult u leren over de verschillende soorten bedrijven in China.

Economie in China: BBP en koopkracht

Bron: Socialmediaone.de(Marketing China)

Hieronder volgt een korte blik op de economie van China. Voor een meer gedetailleerde analyse, zie de bronlink. Deze infografiek is interessant omdat 10 jaar geleden iedereen dacht dat China de VS in 2014 zou inhalen. Zoals we nu weten, was dat een foute inschatting. De VS ligt nog steeds voor op China!

Momenteel presteert de Amerikaanse economie uitstekend, vooral nadat de Amerikaanse president veel belastingen in de VS heeft verlaagd.

Tip: Belasting besparen met onroerend goed (Verenigde Staten)

Tot 2025 zullen de VS als economie China voorblijven. Volgens de huidige prognoses van het IMF, hier weergegeven op basis van het voor koopkracht gecorrigeerde bruto binnenlands product (bbp), in de jaren 2019 tot en met 2021 (in miljarden VS-dollars).

Bron: Statista.

Groeiverwachting (IMF): 2025

Uitzicht vanaf de Oriental Pearl Tower in Shanghai.

Bevolking: prognose tot 2025

China is niet alleen een van de grote spelers, het land blijft ook groeien, zoals hier te zien is, in de totale bevolking van 1980 tot 2018 en de prognoses tot 2025, waarbij de bevolking tegen 2025 de anderhalf miljard zal naderen.

• 2025 – 1.417 mld +0,9 %
• 2020 – 1.404 mld +2,18 %
• 2015 – 1.374 mld + 2,53 %
• 2010 – 1.340 mld + 5,76 %
• 2000 – 1.267 mld + 10,84%
• 1990 – 1,143 mrd.
• 1980 – 987.05 m
• …

Meer en meer inwoners verdienen meer en meer geld. Sinds 2006/2008 stijgt het bruto binnenlands product bijna onverbiddelijk. Aangezien statistieken meer zeggen dan duizend woorden, volgt hier het bruto binnenlands product (bbp) in lopende prijzen, van 1980 tot 2019 en de prognoses, opnieuw met een prognose tot 2025 (in miljarden Amerikaanse dollars).

• 2025 – $ 23.029 mld + 54,97 %
• 2020 – $14.860 miljard + 33,71 %
• 2015 – 11.113 miljard dollar + 84,20%
• 2010 – $ 6.033 mrd + 163,44 %
• 2005 – $ 2.290 miljard + 90,04
• 2000 – $ 1.205 miljard
• 1990 – 396 miljard dollar
• 1980 – 303 miljard dollar
• …

Hier ziet u nogmaals de reële groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 1980 tot 2019 en de prognoses tot 2025 (ten opzichte van het voorgaande jaar).

Wat betekent dat per persoon? Als je het BBP over individuen verdeelt, blijkt dat de koopkracht van individuen in China stijgt en blijft stijgen. Een andere indicator die China tot een van de huidige en toekomstige afzetmarkten maakt.

• 2025 – 16.284,03 $ + 50,22 %
• 2020 – 10.839,44 $ + 34,07 %
• 2015 – 8.084,80 $ + 79,67 %
• 2010 – 4.499,79 $ + 373,08 %
• 2000 – 951,15 $ + 174,21 %
• 1990 – 346,86 $
• 1980 – 307,00 $
• …

Wie koopt? Gemiddelde leeftijd van de bevolking van 1950 tot 2020 en prognoses tot 2050.

• 2050 – 47,6 jaar (+ 1,3 jaar)
• 2040 – 46,3 jaar (+ 3,7 jaar)
• 2030 – 42,6 jaar (+ 4,2 jaar)
• 2020 – 38,4 jaar (+ 3,2 jaar)
• 2010 – 35,2 jaar (+ 5,1 jaar)
• 2000 – 30,1 jaar
• …

Import of eigen productie? China: Invoer van goederen van 2009 tot 2019 (in miljarden US-dollars).

• 2019 – 2.077,1 miljard dollar + 23,67%
• 2015 – 1.679,57 miljard dollar + 20,29
• 2010 – $1.396,25 miljard

Waarde van de Duitse export naar China van 2007 tot 2019 (in miljarden euro’s).

• 2019 – 95,98 miljard dollar (+24,7 miljard)
• 2015 – 71,28 miljard dollar (+ 17,49 miljard)
• 2010 – 53,79 miljard dollar (+ 23,89 miljard)
• 2007 – 29,9 miljard dollar

Het stadscentrum van Shanghai, met zijn grote internationale financiële gemeenschap, is een van de aankomstpunten voor ondernemers die voet aan de grond willen krijgen in China. Laten we dus eens kijken naar de verschillende vormen van zakendoen die in China mogelijk zijn (voor buitenlanders).

Belasting: huurinkomsten in China

Bron: Global Property Guide.

Ten eerste mogen alleen Chinese burgers onroerend goed bezitten in China!

In het algemeen is de verhuur van onroerend goed onderworpen aan de individuele inkomstenbelasting (IIT), de bedrijfsbelasting (BT) en de onroerendgoedbelasting (RET). Naast deze 3 belastingen kunnen er nog enkele andere belastingen en toeslagen op huurinkomsten zijn die van stad tot stad verschillen. Lokale overheden in sommige provincies hebben grote vrijheid bij het heffen van belastingen. Daarom verschillen de belastingtarieven en de berekening van het belastbaar inkomen van stad tot stad.

• Individuele inkomstenbelasting (IIT)
• Bedrijfsbelasting (BT)
• Onroerendgoedbelasting (RET)

Inkomstenbelasting: verhuur van flats

Beleggingsinkomsten, met inbegrip van huurinkomsten, worden belast tegen een forfaitaire inhouding van 20% van de bruto-inkomsten.

Handelsbelasting

Niet-ingezetenen die huurinkomsten verwerven, zijn onderworpen aan een bedrijfsbelasting van 3%. De belastbare inkomsten worden berekend door de bedrijfsbelasting, de exploitatiekosten, de administratiekosten en de financiële kosten van de bruto-inkomsten af te trekken.

Onroerendgoedbelasting

De gemeentelijke onroerendgoedbelasting is van toepassing op ondernemingen en particulieren met buitenlandse investeerders. Eigenaars van onroerend goed (maar geen grond) zijn onderworpen aan deze belasting, die wordt geheven tegen 1,2% van de taxatiewaarde. Indien de woning door de eigenaar wordt verhuurd, bedraagt de daarover verschuldigde belasting 12%. Dit belastingtarief wordt geheven over de jaarlijkse huurinkomsten. Een bijzonder geval doet zich voor bij de verhuur van woningen, waar het tarief ook tot 4% kan worden verlaagd. De praktijk kan echter verschillen binnen China, aangezien de toepasselijke belastingtarieven door de lokale autoriteiten worden vastgesteld, aldus Global Property Guide.

Deze belasting is verschuldigd aan de plaatselijke overheden en wordt jaarlijks in termijnen betaald.

Belasting: vermogenswinst

Alleen Chinese burgers mogen grond bezitten in China.

Inkomstenbelasting

Winsten uit de verkoop van onroerend goed worden belast tegen een vast tarief van 20%. De belastbare winst is de brutoverkoopprijs verminderd met de verwervingskosten en de daarmee verband houdende redelijke uitgaven. De maximumaftrek voor de ontwikkelingskosten van onroerend goed bedraagt 10% van de kosten voor onroerend goed.

Handelsbelasting

De verkoop zelf is ook onderworpen aan bedrijfsbelasting. Dit is 5% van de nettowinst.

Woningen die vijf jaar vóór de verkoop door de eigenaar zijn bewoond, zijn vrijgesteld. In Peking is de tijdslimiet een jaar.

Belasting op grondaanwas

De belasting op grondaanwas is een transactiebelasting op de overdracht van rechten op het gebruik van staatsgrond in China. Zij is gebaseerd op de nettowinst en wordt geheven tegen progressieve tarieven. De belastbare winst wordt bepaald door de kosten voor de verwerving van het terrein, de ontwikkelingskosten, de reparatie- en onderhoudskosten, de relevante belastingbetalingen en andere door de belastingautoriteiten aftrekbaar geachte bedragen af te trekken van de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed.

De belastingtarieven beginnen bij 30 %. Zij kunnen echter oplopen tot 60 %. Dit hangt af van de belastinggrondslag, die de waardering is van de nettowinst in combinatie met de totale aftrekposten.

“Onroerend goed vennootschap met beperkte aansprakelijkheid” in China?

Aangezien rechtstreeks eigendomsrecht voor buitenlanders niet mogelijk is, volgt hier een blik op mogelijke bedrijfsmodellen die samen met Chinese partners kunnen worden aangegaan. Voor tips over het opzetten van een bedrijf in China verwijs ik graag naar een externe site met veel meer diepgaande informatie over het opzetten van een bedrijf.

Deze vraag komt vrij vaak aan de orde bij investeerders die naar China willen uitbreiden. In Duitsland richten velen graag een onroerend goed GmbH of een familiestichting op. In Europa, evenals in Amerika, is men eraan gewend dat het oprichten van een bedrijf voor activiteiten op de lokale markt betrekkelijk eenvoudig is. In China is het echter zo dat telkens wanneer een buitenlander een bedrijf opricht, er een Chinese partner bij betrokken moet zijn.

Verdere informatie over de bedrijfsmodellen is hier te vinden (extern).

Lijst van bedrijven:

• Bureau van vertegenwoordiging
• Vennootschap met uitsluitend buitenlandse participatie (WFOE)
• Buitenlandse handelsmaatschappijen (FICE)
• Joint venture – joint venture
• Samenwerkingsverbanden met buitenlandse partners (“Foreign Invested Partnerships”)
• Takken

Alternatief: beleggen in aandelen

Steeds meer mensen investeren in China, natuurlijk ook op de beurs. Aandelen zoals Tencent, Xi en ook nieuwe zoals Niu (elektrische auto) stijgen maand na maand. Bijgevolg denken steeds meer mensen aan vastgoedbeleggingen in China. Van individuele aandelen tot ETF’s en valutahandel.

Hier is een lijst van holdings die ik spannend vind:

Gegevens: Global X ETF’s

Tip! Vastgoedaandelen in Duitsland

Welke bedrijven zijn genoteerd aan de Duitse effectenbeurs? Hier is een inzicht in de top 30 van vastgoedaandelen in Duitsland:

• Vastgoedaandelen: Duitsland