S-vennootschap/ S-kapitaalvennootschap: oprichting, voordelen en nadelen

De S Corporation is typisch voor kortetermijninvesteerders. De vorm wordt typisch aangetroffen bij investeerders die er de voorkeur aan geven een huis te verkopen (flip house), in tegenstelling tot de investeringsopties op langere termijn, zoals de commanditaire vennootschap. Het is handig te weten dat deze vorm bestaat en wat de voor- en nadelen ervan zijn. U zult ook merken dat deze vennootschapsvorm zeer praktisch kan zijn om uw aansprakelijkheid te beperken en uw winst te verhogen.

Definitie en basisbeginselen: S Corporation

S-Corporations, ook wel afgekort tot S-Corp, zijn vennootschappen. Deze hebben een bepaald aantal aandeelhouders aan wie winsten, verliezen, enz. worden doorgegeven. Dit betekent dat de winst niet aan de vennootschap toebehoort, maar rechtstreeks wordt doorgegeven aan alle aandeelhouders. Dit betekent meestal minder belasting op het inkomen voor iedereen.

Kan een S-vennootschap onroerend goed bezitten?

Ja, en in feite zijn investeerders in onroerend goed die vaak onroerend goed verkopen, het meest gebaat bij een S-vennootschap (of een LLC die wordt belast als een S-vennootschap).

• Zeer geschikt voor de verkoop van onroerend goed

Een S-vennootschap oprichten: Hoe de status te veranderen

Dit maakt duidelijk wat een S-vennootschap is. De vraag is nu hoe je zo’n bedrijf wordt. Voordat u met dit proces begint, moet u ervoor zorgen dat u in aanmerking komt zoals beschreven door de IRS.

Vereisten om een S-vennootschap te worden – Voorschriften

Om in aanmerking te komen voor de oprichting van een S-vennootschap, moet u volgens de IRS eerst aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Het mag geen internationale onderneming zijn
• Aandeelhouders moeten in aanmerking komen (dit kunnen natuurlijke personen, bepaalde trusts en nalatenschappen zijn, maar geen partnerschappen, vennootschappen of aandeelhouders die geen ingezetenen zijn)
• Minder dan of gelijk aan 100 aandeelhouders
• Beperkt tot één categorie aandelen
• Geen financiële instellingen, verzekeringsmaatschappijen of binnenlandse internationale distributiebedrijven

Eenvoudige procedure – Alle stappen om een S Corporation te worden

Om de status van uw vennootschap te wijzigen in een S-vennootschap, hoeft u alleen maar aan de vereisten te voldoen en IRS-formulier 2553 in te vullen. Vervolgens moet het door alle aandeelhouders (en eventueel door hun echtgenoten) worden ondertekend. Als het een nieuwe vennootschap is, heeft zij na de oprichting twee en een halve maand de tijd om de status van S-vennootschap aan te vragen. Anders blijft het in het C-deelhoofdstuk.

Proces samengevat:

1. Formulier 2553 van de IRS
2. Ondertekend door alle leden
3. Vroeg ingediend

Documenten:

• Formulier 2553 – IRS

Voordelen: Betaling in termijnen, belastingaftrek en afschrijving

De verkoper van een onroerend goed kan belasting voor zelfstandigen/sociale zekerheid vermijden over een deel van het bedrag dat hij verdient met de verkoop van onroerend goed. Andere voordelen zijn dat S-vennootschappen dubbele belasting vermijden, de aansprakelijkheid van de aandeelhouder beschermen, de belasting op zelfstandigen verminderen en (onder bepaalde voorwaarden) het mogelijk maken gewaardeerd eigendom in de S-vennootschap in te brengen zonder een winst te erkennen. Zoals bij de meeste vastgoedvennootschappen beschermt een S-vennootschap de aandeelhouders ook tegen aansprakelijkheid.

• Methode van verkoop in termijnen voor winstrealisatie
• Tarief vermogenswinstbelasting
• Belastingvrije uitwisseling van eigendom
• Afschrijvingsaftrek

Nadelen: Verliesaftrek, limieten en aandelenklassen

S-vennootschappen zijn controversieel in de wereld van het onroerend goed. Hier zijn de redenen: Misschien bespaart u niet zoveel als u denkt. Sommige aandeelhouders in S-vennootschappen kunnen de verliezen van de vennootschap niet aftrekken van hun resultatenrekening. Dit betekent dat de bescherming die de belegger hoopt te bereiken, verloren gaat. Daarnaast is er natuurlijk de beperking van het aantal aandeelhouders, die een afschrikkende werking kan hebben op grotere of groeiende ondernemingen. De andere beperkingen, inzake aandeelhouders (b.v. VS-burgers) en het soort aandelen, zijn ook nadelen.

• Kan verliezen niet aftrekken
• Beperking van het aantal aandeelhouders
• Aandeelhouders moeten burgers van de VS zijn
• Slechts één categorie aandelen

Onroerend goed S Corporation: Winst met Flipping

De meest populaire toepassing van S-Corporations is flipping. Dit betekent dat mensen die in korte tijd huizen kopen en renoveren, goed bediend worden. Dit komt omdat flips vaak gepaard gaan met hoge belastingen en er weinig belastingaftrekmogelijkheden zijn. S-vennootschappen kunnen dit probleem tegengaan.

Flipping – moet worden gedaan met een S-Corporation

Zoals eerder gezegd, is de S-vennootschap zeer geschikt voor “onroerend goed flipping”. Wanneer onroerend goed wordt geflipt, wordt het beschouwd als voorraad en wordt de investeerder beschouwd als “handelaar”. Een vastgoedhandelaar die niet onder een S-vennootschap opereert, loopt deze voordelen van de S-vennootschap mis.

Waarom is een S-vennootschap het beste voor flipping?

U bespaart belasting op zelfstandigen (15,3% van uw inkomen). Dit is te onderscheiden van uw inkomstenbelasting. Als u 100000 winst maakt, moet u als LLC zowel inkomstenbelasting als belasting op zelfstandigen betalen, wat u natuurlijk zou willen vermijden.

Belastingen: S-vennootschap

Het grootste voordeel van de S-vennootschap is natuurlijk, nogmaals, dat u de belasting op zelfstandigen kunt vermijden die u anders als vastgoedbelegger zou moeten betalen.

1. Zelfstandigenbelasting
2. Hoe belasting besparen met S-vennootschappen

Grootste belastingbesparing met S-Corporations – Zelfstandigen Belastingen

Als je een S-vennootschap wordt, verminder je onmiddellijk je belasting op zelfstandigen. Dit gebeurt omdat wanneer u een S-Corp wordt, u uw inkomsten uit de dividenden die u maakt, kunt splitsen. De dividenden zijn niet onderworpen aan belasting voor zelfstandigen. Je salaris is dat nog steeds, natuurlijk, maar het is minder.

Wilt u meer onroerendgoedbelasting besparen

• Onroerend goed belastingaftrek

Hoe belasting besparen met S-vennootschappen

Bekijk de video hieronder om volledig te begrijpen hoe deze belastingvoordelen werken. Er wordt uitgelegd hoe u het meest kunt besparen met een S-vennootschap.

Voorbeeld S Corporation – uitgelegd

Stel dat John en Jane een S-vennootschap oprichten. Ze verdelen het eigendom gelijk 50/50. Jane brengt $950,000 in cash in. John brengt daarentegen voor 950.000 dollar aan onroerend goed in dat met een hypotheek wordt bezwaard voor 850.000 dollar, terwijl het oorspronkelijke bedrag 600.000 dollar is. De hypotheek is nu opgenomen in de S-vennootschap. Dit betekent dat John schuldenvrij is. In feite is de hypotheek hoger dan de kosten van het onroerend goed, dus maakt hij theoretisch een winst van $250.000. Merk ook op dat deze storting belastingvrij is. Dit kan oneerlijk of onwenselijk zijn, maar het is een van de facetten van S-vennootschappen.

Samenvatting S Corporation: belastingontwijking voor zelfstandigen

Er zijn veel voordelen van de S-vennootschap, maar ook nadelen. Het belangrijkste is dat u van tevoren uitzoekt wat voor u en uw doeleinden het beste type vennootschap is. Als u van plan bent een huis te verkopen, is het bijna zeker dat een S-vennootschap de weg is die u wilt inslaan.

Vergelijking: S-vennootschap of LLC?

S-vennootschappen worden vaak vergeleken met de alomtegenwoordige LLC. Ze verschillen sterk en bieden verschillende voordelen. Ter vergelijking, lees ons artikel

• Onroerend goed LLC’s

Twee-persoons GmbH – corporatie voor 2 personen

Als twee aandeelhouders samen een GmbH oprichten met een 50:50-deelneming, vormen zij een gelijkwaardig ondernemersvennootschap, een zogeheten tweepersoon GmbH – vaker ook een GmbH met twee personen of een GmbH met twee personen genoemd. In dit geval kan geen enkele aandeelhouder tegen de wil van de andere handelen, aangezien beide meningen elk voor 50 procent worden gewogen. Dit geeft aanleiding tot een aantal juridische eigenaardigheden. In de praktijk werkt een dergelijke op partnerschap gebaseerde gelijkheid vaak slechts zolang beide aandeelhouders dezelfde mening zijn toegedaan of de ene kan worden overtuigd door de argumenten van de andere.

Andere GmbH modellen met speciale kenmerken:

• Eenpersoons GmbH
• Kein-Personen-GmbH

Opkomst van stichtingsduo’s – competenties, kwalificaties, opvolging & co.

In het geval van een GmbH met twee personen bezitten beide vennoten elk 50 procent van de aandelen van de GmbH, hebben zij elk 50 procent van de stemrechten en kunnen zij elk aanspraak maken op 50 procent van de uitgekeerde winst van hun vennootschap. Een dergelijke regeling is bijzonder geschikt indien de twee partners elkaar aanvullen wat hun bekwaamheden betreft, zoals bijvoorbeeld het geval is bij een partnerschap tussen een persoon met een commerciële opleiding en een technisch gekwalificeerde persoon – een IT-specialist, ingenieur, technicus…. – het geval is.

In een ander scenario kan de enige aandeelhouder van een eenpersoons GmbH besluiten een andere persoon met aanvullende kwalificaties in de onderneming op te nemen. Dit gebeurt vooral bij de opleiding van een externe opvolger of bij de overdracht van het bedrijf aan de eigen kinderen.

Gelijkheid en bescherming: zelfcontractantschap, individuele aansprakelijkheid en gezamenlijke vertegenwoordiging

Gelijkstelling van de twee vennoten van een GmbH met twee vennoten betekent dat zij op juridisch, fiscaal en sociaal gebied een gelijke status hebben. Bovendien komen de ondernemerspartners in veel gevallen een individuele vertegenwoordigingsbevoegdheid overeen in de externe betrekkingen van de GmbH en vaak ook een vrijstelling van het verbod op zelfbesteding. Evenals de enige aandeelhouder van een eenpersoonsvennootschap is het hun op grond van § 181 van het Duitse Burgerlijk Wetboek verboden als natuurlijke persoon overeenkomsten met zichzelf te sluiten. Zo mag de GmbH, wanneer zij een onroerende zaak in gebruik heeft, deze slechts aan een van de aandeelhouders verhuren indien deze uitdrukkelijk gemachtigd is om aan zelfverhandeling te doen.

Uittreksel uit de wet -$ 181 BGB:

Een vertegenwoordiger mag, tenzij anders is toegestaan, niet in eigen naam of als vertegenwoordiger van een derde namens de vertegenwoordigde persoon een rechtshandeling aangaan, tenzij de rechtshandeling uitsluitend bestaat in het nakomen van een verbintenis.

Om te voorkomen dat uw mede-partner als enige beslissingen neemt waarmee u het helemaal niet eens bent en waarvoor u ook niet verantwoordelijk wilt worden gesteld, is het ook raadzaam om in de partnerschapsovereenkomst een individuele aansprakelijkheid op te nemen voor het geval een van u zonder overeenstemming handelt. Zo draagt elke aandeelhouder, ondanks gelijkheid en gelijke deelneming, het risico voor door hem of haar genomen solobeslissingen. Als alternatief kan de vrijheid om beslissingen te nemen ook worden geregeld door een overeenkomst inzake gezamenlijke vertegenwoordiging, die uiteraard ook juridisch bindend moet zijn in de aandeelhoudersovereenkomst, of kan een neutrale, bekwame persoon als extern adviseur worden aangesteld.

Richt een GmbH op: Rechtsvorm en alternatieven

1. Geen-persoon GmbH: erfenis, schenking, beëindiging
2. Eenmans-GB: solo-oprichter
3. Naamloze vennootschap (GmbH)
4. Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH
5. Rechtsvormen: Lijst

Geen-persoon GmbH: erfenis, schenking, beëindiging

No-Person GmbH – Het model voor een GmbH zonder aandeelhouders! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de conventionele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

• Kein-Personen-GmbH

Eenmans-GB: solo-oprichter

Eenpersoons GmbH – Het GmbH-model voor solo-oprichters! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de conventionele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

• Eenpersoons GmbH

Naamloze vennootschap (GmbH)

Naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – De naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) is een Duitse rechtsvorm die door ten minste één persoon is opgericht en door ten minste één vennoot wordt bestuurd. Zoals de naam al aangeeft, wordt deze vennootschapsvorm gekenmerkt door een beperking van de aansprakelijkheid van zijn aandeelhouder(s).

• Naamloze vennootschap (GmbH)

Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In dit artikel leert u de grondbeginselen van onroerendgoedmaatschappijen. Wie zou er aan denken een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten bij de aankoop van een huis of een condominium? Toegegeven, dit heeft geen zin voor koopwoningen, maar wel voor huurwoningen.

• Real Estate Ltd.

Hier vindt u alle rechtsvormen die u als oprichter in Duitsland kunt kiezen en een gids met een checklist:

Rechtsvormen: Lijst

Rechtsvormen – Welke soorten vennootschappen zijn er? Als u uw eerste vennootschap wilt oprichten, is de keuze van de ideale rechtsvorm een van de eerste stappen in het proces van de oprichting van een vennootschap. Of u nu een speciaal vastgoedbedrijf of een startende onderneming wilt oprichten, ik heb hier alle soorten ondernemingen in Duitsland voor u op een rijtje gezet.

• Rechtsvormen: Lijst