Land verkopen tijdens de vlucht

Bij de verkoop van een stuk grond rijzen in eerste instantie soortgelijke vragen als bij de verkoop van een huis, en de fouten die bij de verkoop worden gemaakt zijn vaak dezelfde. Er zijn echter nog enkele andere punten die het vermelden waard zijn en die de verkoop van grond nog specialer maken. Tip. Uiteindelijk hebben we ook speciale gevallen voor u, zoals landbouwgrond, bosgrond maar ook grond met een bron.

In het geval van een stuk grond moet erop worden gelet of het bouwgrond of bouwtaxatiegrond is. In het laatste geval moet het eigendom eerst door de respectieve gemeente worden ontwikkeld. Alleen wanneer aansluitingen voor water, gas, elektriciteit en riolering beschikbaar zijn, mag op het terrein worden gebouwd. In de regel zijn bouwpercelen waardevoller dan bouwgrond.

Bouwgrond of taxatiegrond

Basis vraag:

• Bouwgrond of
• Waardering landbouwgrond

Daarvoor moet eerst de grondverkoop in sneltreinvaart worden bekeken:

1. Verkopen of niet verkopen? De juiste tijd
2. Documenten voor concrete evaluatie
3. Voorstelling van het eigendom in het exposé
4. Communicatie met belanghebbende partijen
5. Inspectie en onderhandelingen (koopprijs)

Verkopen of niet verkopen? Het juiste moment – Stap 1

Stap 1 is de beslissing om te verkopen – Op alle gebieden is de locatie wat telt, niet alleen bij de verkoop van uw ontwikkeld of onbebouwd eigendom. Bij alle verkopen van onroerend goed – dus ook van percelen – is de ligging in eerste instantie de centrale waarderingsfactor voor de verkoopprijs.

Een praktisch voorbeeld:

• Makkelijke verkoop: bouwgrond nabij Berlijn, te midden van de beste infrastructuur
• Moeilijke verkoop: eigendom in de Beierse Alpen, zonder infrastructuur

Onderhands of “om niet” en zonder makelaar verkopen houdt risico’s in en maakt de verkoop en de hele transactie(taxatie tot notaris en koopcontract) vatbaar voor fouten. Voor de verkoop van onroerend goed is een goed kopersnetwerk nodig, en vaak wordt onroerend goed niet publiekelijk gepresenteerd, maar alleen intern als off-market onroerend goed. Op deze manier komt niemand achter de verkoop van uw bouwgrond. Directe verkoop van percelen aan projectontwikkelaars is hier ook populair.

• Ruwe taxatie van onroerend goed (moment van verkoop ja / nee)
• Openbare of niet-commerciële verkoop

Documenten voor concrete evaluatie – Stap 2

Stap 2: documenten – Een ander belangrijk punt zijn de verkoopgerelateerde documenten. Het kost veel tijd, geld en zenuwen om ze te krijgen. U kunt uw eigendom echter niet aanbieden zonder de belangrijke documenten, dus u kunt dit deel van de organisatorische taken niet achterwege laten. Om de verkoop te vereenvoudigen en uw huis met alle relevante documenten aan te bieden, is het de moeite waard een makelaar in de arm te nemen. Alleen op basis hiervan kan het onroerend goed worden getaxeerd en een biedprijs worden bepaald.

Dit houdt meestal in:

1. Kadastrale kaart of onroerend goed kaart van het kadaster
2. Ontwikkelingsplan
3. Kadastraal uittreksel Kadaster
4. Plan voor landgebruik
5. Voorlopige bouwaanvraag
6. Informatie over bouwkosten
7. Bewijzen van ontwikkeling
8. Kennisgeving van de onroerendgoedbelasting

Presentatie van het onroerend goed in het exposé – Stap 3

Stap 3 is de presentatie – Of het nu “undercover” is of op de “open” markt, een professioneel exposé en informatieve foto’s vormen de basis voor de verkoop van een woning. Door middel van een advertentie of een exposé buiten de markt om legt u het eerste contact met potentiële kopers en legt u de basis voor aanvragen voor bezichtigingen. Als uw beschrijving te weinig informatie bevat of de foto’s vragen onbeantwoord laten, zal er geen belangstelling zijn of zult u een groot aantal individuele vragen moeten beantwoorden.

Dit is waar de eerste “aankoopbeslissing” van potentiële kopers al wordt genomen. Kijk ik naar meer of niet?

Communicatie met belanghebbende partijen – Stap 4

Stap 4 is communicatie – Als uw woning interesse wekt, wachten potentiële klanten op een snelle reactie en gaan ze ervan uit dat u telefonisch en online bereikbaar bent. Vooral dit punt is goed voor 99% van de tijdsinvestering. Hoe exclusiever de woning, hoe meer controles er vooraf plaatsvinden. Omdat de bezichtigingsafspraak en de onderhandelingen nog meer tijd kosten.

Inspectie en onderhandelingen (koopprijs) – Stap 5

Stap 5 is bezichtigingen en onderhandelingen – Dit is waar de ervaring van de makelaar echt in het spel komt. Biedprijs en bod (van kopers) verschillen vaak 30%, 40%, wat te doen? Nu komt het aan op onderhandelingsvaardigheden, een beetje verkooppsychologie, maar ook harde feiten over constructie, inhoud, infrastructuur en locatie. Bovendien speelt de ontwikkeling van de regio een belangrijke rol en de analyse van het potentieel van het onroerend goed.

Als verkoper en koper het eens zijn, kan de koopovereenkomst worden gesloten. Alle transacties worden vervolgens verzegeld op het notariskantoor.

Gratis tips om grond te verkopen? Ja!

Als makelaars bemiddelen wij in eigendommen met een marktwaarde van 1 miljoen euro of meer, d.w.z. ETW onder de categorie luxe eigendommen. Wij willen dat u op de hoogte bent van het verkoopproces, zodat u op transparante wijze de verkoop van uw flatgebouw kunt plannen.

Weet je wat ons onverslaanbaar voordeel is? Wij bereiken zelfstandig meer dan 250.000 lezers per maand, wat neerkomt op een totaal van 3 miljoen mensen per jaar. Wij zijn onafhankelijk van de gewone vastgoedportalen en bereiken een solvabele, speciale doelgroep. Bovendien bieden wij interne kopersgroepen en investeerders aan in ons off-market gebied, waartoe u geen toegang hebt via de gebruikelijke aanbiedingen. Lees meer over: Makelaars.

Tip! Kijk ook uit naar verdere links, hier vindt u meer diepgaande uitleg over de speciale onderwerpen en technische termen.

Ontwikkeld en onontwikkeld: Bouwgrond, akkerland of bosgrond

Net als bij de verkoop van een huis, wordt ook de waarde van grond bepaald. In de regel stellen de gemeenten om de twee jaar de zogenaamde standaardgrondwaarden vast, die het resultaat zijn van de verkoop van andere percelen. Deze standaardgrondwaarden zijn echter niet bindend voor de verkoop. De ligging en de vervoersverbindingen van het perceel spelen ook een belangrijke rol bij de prijsbepaling. Bouwpercelen die in gewilde woongebieden liggen, brengen hogere prijzen op. De percelen die naar het zuiden zijn gericht, hebben ook een hogere verkoopwaarde. Daarna moet je een koper vinden. In deze tijd gebeurt dat meestal online.

Wat willen kopers/ontwikkelaars? – Checklist

Voordat wij dieper ingaan op de materie, wetten en co., zullen wij eerst meer algemene vragen behandelen: Hoe hoog is de belasting op de verkoop van grond? Wat heb je nodig om land te verkopen? Kun je een woning verkopen zonder notaris? Is de verkoop van grond onderworpen aan belasting?

Laten we beginnen met potentiële kopers. Zij beslissen uiteindelijk of zij een koopprijs afwijzen, aanvaarden of zelfs overbieden.

Bij het zoeken naar een geschikte belanghebbende kan men rekening houden met de volgende aspecten:

• Soort grond
• Mogelijke toepassingen
• Eigendom grootte
• Helling van het land
• Stedelijke of landelijke locatie
• Transportverbindingen

Mogelijkheden tot gebruik (juridische situatie)

De aard van de grond bepaalt ook de gebruiksmogelijkheden ervan. Is het bouwgrond, landbouwgrond of bosgrond. De grootte van het perceel wordt gewoonlijk aangegeven in vierkante meter. Voor grote landbouwgebieden zijn hectaren gebruikelijk. De helling verwijst naar de hellingsgraad van het land. Dit is met name het geval op hellingen.

Grond in steden biedt andere gebruiksmogelijkheden dan grond in landelijke gebieden. Dit geldt vooral voor het type ontwikkeling. Daarnaast spelen ook de vervoersverbindingen een belangrijke rol. Het is vooral van belang voor bouwpercelen of commerciële percelen.

Boerenland of bebouwd gebied in de binnenstad:

Visualisatie: Nieuwbouwproject na verkoop.

Voorbereiding van de verkoop – checklist

Een woning verkopen in de drukte van alledag vergt nogal wat: plannen, nadenken en praten, zoals u zult zien in de volgende twee checklists voor de voorbereiding bij de verkoop van een huis.

Vragen van eigenaars voor de verkoop

Tijdsbesteding, afspraken, kredietwaardigheid en bezichtiging. Als makelaar weet u hoeveel werk u moet verzetten bij de verkoop van een woning.

Het gaat met name om ervaring met de handel in onroerend goed, om risico’s en fouten bij voorbaat te vermijden bij de verkoop van een huis.

Een ander actief aspect is de marketing van het onroerend goed. Het juiste platform moet gevonden worden of niet, sleutelwoord buiten de markt onroerend goed. Daarnaast is er de tijd die nodig is voor de planning van de verkoop, van de voorbereiding via advertenties, foto’s, portalen, het beantwoorden van vragen van belangstellenden, het maken van afspraken voor bezichtigingen, het controleren van de kredietwaardigheid van potentiële kopers of investeerders, onderhandelingen over de koopprijs, het koopcontract, belastingen en nog veel meer.

9 eenvoudige stappen om een huis te verkopen:

Wat is mijn eigendom waard?

Deze vraag staat helemaal aan het begin. Om een bod uit te brengen, heb je een prijs voor het eigendom nodig. Maar het bepalen van de biedprijs is niet zo eenvoudig. Naast de materiële basiswaarde van het onroerend goed (als uw grond bebouwd is), spelen nog andere factoren een rol in de verkoopprijs.

De taxatie van de marktwaarde als basis voor de verkoop

In dit verband staat de waardebepaling centraal en wordt de basis gelegd voor een prijs die overeenstemt met het eigendom, de opslagrelevante informatie en de infrastructurele inbedding.

Op basis van de vastgestelde marktwaarde kunt u uitsluiten dat het goed wordt overgewaardeerd of dat het wordt geadverteerd voor een prijs die lager is dan de werkelijke waarde.

Gezien de stijgende vastgoedprijzen moet u de waardebepaling direct vóór de verkoop laten uitvoeren en niet afgaan op informatie over de marktwaarde die u bekend is en die al van enkele jaren geleden dateert.

Vlotte afwikkeling van de verkoop van grond

Uw advertentie is gepubliceerd en wekt belangstelling. Nu komt de verkoop van het onroerend goed in een fase waarin een perfecte organisatie en planning belangrijk worden. Bezichtigingen moeten worden gepland, getimed met u en de potentiële kopers, uitgevoerd en geëvalueerd.

Indien een aanvrager blijk geeft van serieuze belangstelling, controleert de agent zijn of haar kredietwaardigheid en verkrijgt hij of zij de eigen verklaring, met inbegrip van een financieringsbevestiging. Door de financiële achtergrond van potentiële kopers in een vroeg stadium te controleren, kunnen problemen worden uitgesloten kort voordat het contract wordt ondertekend.

Tip. Verkoop van de markt (projectontwikkelaar)

Off market betekent dat de verkoop van uw eigendom nooit publiekelijk zichtbaar zal zijn. Uw eigendom zal alleen worden aanbevolen aan een interne, solvabele groep kopers met een ideale constellatie. Off Market-verkoop wordt met name gebruikt door prominente personen die de verkoop, alsmede het adres, de foto’s en nog veel meer geheim willen houden. Ook particulieren maken gebruik van de dienst, bijvoorbeeld wanneer de familie of de buurt niet op de hoogte mag zijn van de aanstaande verkoop. Voor zo’n discrete, niet-marktconforme verkoop heb je een gerenommeerde makelaar met een goed netwerk nodig. Uw voordeel: niemand komt achter de verkoop.

• Van de markt verkopen

Beoordeling: situatie, opties en ontwikkeling

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed, of grond taxatie. Welke prijs is passend en realistisch voor uw eigendom, met of zonder onroerend goed? Indien de aankoop nog niet zo lang geleden heeft plaatsgevonden, kan de toenmalige aankoopprijs een eerste aanknopingspunt zijn. Vergelijkbare percelen uit het online-aanbod van de regio’s kunnen ook een vage schatting opleveren.

Bij de verkoop van het onroerend goed is de “waargenomen waarde” geen optimale basis.

Als de waarde te hoog is, kan het eigendom “verbranden” omdat het te lang op de markt blijft en er iets mis lijkt te zijn met het eigendom.

• Beoordeel eigendom

Vaak wordt de prijs verlaagd, wat betekent dat het werkelijke opbrengstpotentieel van het onroerend goed verloren gaat – u loopt goed geld mis. Dit blijkt ook uit een onderzoek dat de spaarbanken in samenwerking met FlowFact AG en het IIB Dr. Hettenbach Instituut hebben uitgevoerd. Er werd een correlatie gevonden tussen de marketingtijd, de verkoopprijs en de marketingprijs. De studie bevestigde dat de opbrengst groter is en de verkoopperiode korter als men zich baseert op een realistische schatting bij de taxatie van het onroerend goed.

Een professionele taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen is dus sterk aan te bevelen voor een vlotte verkooptransactie.

• Taxatie door taxateur of deskundige (makelaar)
• Inkomstenverlies door prijsverlaging, indien de reclame te lang duurt

Lees hier meer:

• Beoordeel eigendom

Bouwrecht: latere ontwikkeling van een stuk grond

Rechtsgrondslag – Het bouwrecht wordt beschouwd als de basis voor een latere ontwikkeling van een stuk grond. Hiervoor heeft de bouwinspectie een aantal documenten nodig, zoals:

• District
• Corridor
• Perceel
• Schets
• Juridische lasten
• Geregistreerde hypotheken op gebouwen
• Informatie over aangrenzende eigendommen

District: Onroerend goed kadaster

Een Gemarkung is een oppervlakte-eenheid die voorkomt in het kadaster van een gemeente. De Gemarkung beschrijft de eigendom van een stuk grond en wordt geregistreerd in het kadaster. De term Flur duidt een open gebied aan, gewoonlijk een landbouwgebied.

Een perceel is een officieel geënquêteerd deel van een gebied. In een schets wordt de oppervlakte van het betrokken stuk grond aangegeven.

Grondrente (voorheen hypotheek): Wettelijke bezwaringen

De juridische lasten op onroerende goederen omvatten voornamelijk de hypotheek, de grondrente, de lijfrente, de levensrente, de erfdienstbaarheid, het vruchtgebruik en de zakelijke last. De hypotheek was vroeger een gebruikelijke vorm van zekerheid voor leningen. Vooral banken gebruikten deze mogelijkheden om leningen veilig te stellen.

Vandaag is de hypotheek in Duitsland grotendeels vervangen door de Grundschuld.

In tegenstelling tot de hypotheek staat de grondrente los van een te waarborgen vordering. De lijfrenteschuld is een ander soort grondrente en stelt betalingen veilig. Deze betalingen gaan echter niet ten koste van de schuld, maar moeten veeleer als rentebetalingen worden beschouwd.

Lijfrente, vruchtgebruik en rechten

In het geval van een lijfrente kan een stuk grond als onderpand worden gebruikt. De lijfrente als zodanig is een verbintenisrechtelijke overeenkomst die in bepaalde gevallen kan worden afgedwongen. Een erfdienstbaarheid schrijft voor dat een buur het eigendom mag gebruiken of dat de eigenaar bepaalde zaken niet op zijn eigendom mag uitvoeren. Dit is vooral het geval bij doorgangsvergunningen of wanneer een bouwverbod moet worden geregistreerd.

Het vruchtgebruik regelt het gebruik van het goed. De vruchtgebruiker verkrijgt daardoor dezelfde rechten als de eigenaar van de grond. Alleen een verkoop is verboden. Het vruchtgebruik omvat alle handelingen waartoe de eigenaar van de grond zich verbindt. Een vruchtgebruik stelt een schuldeiser in staat het goed bij opbod te verkopen.

Huizenbouw in nederzetting:

Grote bouwplaats op het industrieterrein:

Belastingen: Bedrag van de belasting en speculatieperiode

Een van de belangrijkste kwesties bij de verkoop van een onroerend goed is de belasting die het belastingkantoor u verplicht te betalen.

Bijna nooit was de verkoop van land zo winstgevend als nu. Vooral bouwgrond brengt topprijzen op en is interessant voor zowel particuliere als commerciële kopers. Als u een stuk grond bezit op een trendy locatie of dicht bij de stad, hoeft u niet lang te zoeken naar een solvabele koper. De verkoop van een stuk grond is echter niet vrij van belastingen.

Op elke verkoop wordt belasting geheven.

Dit geldt natuurlijk ook voor land.

Belasting op de winst (verkoopopbrengst)

Sinds 2012 is de verkoop van grond onderworpen aan een belastingtarief van 25%. Dit geldt voor de winst uit de verkoop van een stuk grond. Er is geen omzetbelasting op de verkoop van grond. Ondernemingen zijn alleen bedrijfsbelasting verschuldigd indien het verworven goed tot het bedrijfsvermogen wordt gerekend.

Belastingdruk: 25

Speculatieperiode van 10 jaar

In het geval van onbebouwde grond speelt de eigendomsduur een belangrijke rol. Om speculatiebelasting te besparen, moet het onroerend goed ten minste 10 jaar vóór de verkoop in uw bezit zijn geweest, en in het geval van een erfenis in het bezit van de overledene. Het eigen gebruik in de zin van ingebruikneming kan niet worden bewezen in het geval van onbebouwde onroerende goederen, waardoor de speculatieve periode een bindende factor voor de belastingaanslag wordt.

In beginsel geldt ook hier een speculatieperiode van tien jaar. De winst wordt berekend door het verschil tussen de aanschaffingskosten en de verkoopopbrengst.

Speculatieperiode: 10 jaar

In het geval van grote percelen waarop niet kan worden gebouwd, is een splitsing ook zinvol. In sommige Duitse deelstaten is echter een speciale officiële vergunning vereist voor de splitsing van een stuk grond. Informatie hierover kan worden verkregen bij de openbare bouwinstanties of bij een civiel ingenieur.

Door de aanhoudende stijging van de vraag en het beperkte aanbod in populaire regio’s, kan het in sommige gevallen de moeite lonen om het onroerend goed nog een tijdje aan te houden en het later te verkopen. Leasen is ook een optie als u grond als investering gebruikt en geen afstand wilt doen van de eigendom.

Welke manier voor u optimaal is, hangt af van verschillende factoren en wordt daarom door makelaars van geval tot geval bekeken en aanbevolen. Om de ontwikkelingsoptie duidelijk te maken aan de potentiële koper, hebt u een geldig ontwikkelingsplan nodig. Dit is een belangrijk onderdeel van de documenten die u bij de verkoop van een stuk grond moet organiseren en aan kandidaat-kopers moet tonen. Ook de marketingstrategie kan van cruciaal belang zijn om de gewenste vraagprijs te bereiken.

Procedure van een notariële akte

Een notariële akte volgt altijd een bepaald patroon. Allereerst wordt een datum gekozen voor de notariële akte. Naast de notaris moeten alle contracterende partijen persoonlijk aanwezig zijn bij deze afspraak. De notaris leest het koopcontract voor. Verzoeken om wijzigingen kunnen dan nog steeds worden ingediend. De notaris beslist of de gewenste wijzigingen mogelijk zijn. Daarna wordt het koopcontract officieel ondertekend door de contracterende partijen en de notaris.

De notaris zorgt er vervolgens voor dat de koop wordt ingeschreven in het kadaster. Bovendien wordt het belastingkantoor van de aankoop in kennis gesteld, dat de koper het aanslagbiljet overdrachtsbelasting toezendt. Ten slotte stuurt de notaris de koper zijn factuur.

Speciale gevallen: Bos, weide, veld en bronnen

Landbouwgrond, bosgrond of grond met een bron: Hier volgen nog een paar speciale gevallen waarvoor wij vaak vragen krijgen.

Landbouwgrond verkopen

Landbouwgrond verkopen – U bent van plan een landbouwgebied, akkerland, weilanden en grasland van een boerderij te verkopen. Veel voorkomende redenen voor verkoop zijn ouderdom, het opgeven van de boerderij of financiële druk, bijvoorbeeld door de huidige financiering, hier of in een ander bedrijf. Soms zouden bedrijfsconstructies moeten worden afgeslankt, soms is het “gewoon” een kwestie van overerving. De eerste vraag: Hoe werkt de verkoop? Waarop moet u letten bij de verkoop van landbouwgrond?

• Landbouwgrond verkopen

Bosgrond verkopen

Bos, weide, taxatie, belastingen – Bossen hebben een groot voordeel, zij bieden een regeneratieve grondstof. Tegelijkertijd bieden zij de exploitant geen winst op korte termijn, maar rendement op lange termijn. Veel eigenaars van bosgrond denken daarom niet als “typische” grondbezitters van onroerend goed en onroerend goed, die vaak al generaties lang plannen maken. Wist u dat zelfs snelgroeiende sparren in de natuur tot 600 jaar oud kunnen worden? Na 70-80 jaar worden ze geveld, hun stam is dan ongeveer 30 meter hoog. Kortom, er zijn vele parameters die de verkoop van een bosperceel beïnvloeden. Hoe kan ik mijn bos verkopen?

• Bosgrond verkopen

Verkoop land en bron

Procedure, taxatie, anonieme verkoop van grond en bronnen – Ook bij de verkoop van waterbronnen rijzen veel vragen. Is dit het juiste moment voor uw verkoop? En zo ja, wat is de meest effectieve manier om te verkopen? Water is een schaarse hulpbron. Hoewel meer dan 71% van het oppervlak van onze planeet uit water bestaat, zijn er steeds minder productieve, schone waterbronnen. Weinig aanbod, veel vraag: denk niet alleen aan regionale kopers, maar ook aan beleggingsfondsen en ja, zelfs aan levensmiddelenbedrijven.

• Verkoop waterbron

Verkopen van onroerend goed: XXL Gids + Checklists

Procedure, kosten en tips – alles in één groot gratis artikel voor onroerend goed, flat, huis, villa, appartementsgebouw. Leer stap voor stap hoe u een woning kunt verkopen: woning verkopen.

Verkopen van grond: checklist 3 fasen

Kent u de 3 fasen van de verkoop van een onroerend goed al?

1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar huren
3. Gegevens en documenten
4. Verhogen waarde eigendom
5. Bepaal de aanbiedingsprijs
6. Maak een exposé
2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
1. Markt eigendom
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Opstellen koopcontract bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
4. Overdracht van het eigendom
5. Notariskosten en makelaarscourtage
6. Belasting betalen

In deze gids leert u alle stappen stap voor stap. Perfect voor diegenen die hun eerste eigendom verkopen.

• Eigendom verkopen

Bijkomende kosten – belastingen, vergoedingen, provisies en toeslagen

Wanneer een koopcontract wordt getekend, is de financiering al rond. De bijkomende aankoopkosten worden echter vaak onderschat. De rekeningen van de makelaar, de notaris, het kadaster en het belastingkantoor komen zodra de lening is vastgelegd. Daarom wordt de lening vaak te laag vastgesteld.

Welk percentage zijn incidentele aankoopkosten?

20 % bijkomende bouwkosten moeten ten minste in de lening worden opgenomen bovenop de aankoopprijs en zijn vrij realistisch.

~ 20% van de aankoopprijs

De 4 grootste bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed

In het overzicht staan de 4 grootste extra kosten die u kunt verwachten als u een huis koopt. Maar welke kosten zijn er nog meer verbonden aan het bouwen van een huis? Ontdek hier meer: Een huis bouwen en de kosten die u moet maken.

Vergoedingen: Notariële akte van het koopcontract door een notaris

De kosten voor de notarisafspraak zijn waarschijnlijk een van de grootste posten in de bijkomende kosten voor het kopen van een huis. Hoewel de notariskosten vast zijn en er in geen enkele richting van mogen afwijken, zijn ze ook vrij hoog.

~ 1.5% van de aankoopprijs

Als vuistregel geldt dat ongeveer 1,5 % van de koopprijs vastligt – en dat is alleen voor het ondertekenen van het koopcontract. Dus als u een onroerend goed koopt met een koopprijs van 100.000 euro, zijn er kosten voor de notaris van 1.500 euro, die de koper meestal moet betalen.

De exacte honoraria voor notarissen in Duitsland zijn vermeld in de tarieflijst voor notarissen, maar kunnen ook online worden berekend.

• Lees hier meer: Notaris en koopcontract

Belastingen: belasting op de overdracht van grond voor het belastingkantoor

Zodra het contract bij de notaris is ondertekend en de koopovereenkomst notarieel is verleden, ontvangt de koper post van het belastingkantoor. Vervolgens wordt de belasting op de overdracht van onroerend goed van de koper geëist.

Deze vergoeding varieert enigszins. In Duitsland is dit gewoonlijk ongeveer 3% – 6% van de aankoopprijs van het onroerend goed. Aangezien de belasting op de overdracht van grond een staatsbelasting is, stelt elke staat een individueel tarief voor de belasting op de overdracht van grond vast (extern).

In sommige deelstaten, zoals Hamburg, Berlijn en Saksen-Anhalt, bedraagt het echter 4,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed. De markt in Berlijn: onroerend goed Berlijn. Voor een aankoopprijs van 100.000 euro, bijvoorbeeld, betaalt u nog eens 3500 / 4500 euro aan overdrachtsbelasting.

Leestip: Meer informatie over fiscale structureringsmogelijkheden, van coöperaties tot familiestichtingen: belasting besparen met onroerend goed

Aankoopprijs 100.000 euro

Deze schuld moet onmiddellijk worden betaald, want pas wanneer het bedrag door de belastingdienst is ontvangen, geeft deze de zogenaamde verklaring van inklaring af. Dit is verplicht voor de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. Dit wordt geregeld door het kadaster en ook hiervoor worden kosten in rekening gebracht, maar deze zijn relatief laag.

3,5 – 6,5% van de aankoopprijs

Commissie: makelaars rekenen hun deel aan

Indien u een onroerend goed of een stuk grond koopt via een makelaar, moet u uiteraard de commissie van de makelaar opnemen in de totale berekening. In de regel ontvangt u de rekening van de makelaar direct na de opname bij de notaris.

De hoogte van de provisie varieert en is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de regio. Het varieert gewoonlijk tussen vier en zes procent van de aankoopprijs van het onroerend goed.

Voor een aankoopprijs van 100.000 euro betaalt u tussen 4.000 en 6.000 euro alleen al voor de makelaar. Het is echter belangrijk te weten dat het de moeite loont te onderhandelen over de makelaarscourtage, aangezien deze bekend staat om zijn grote marge.

Een totale provisie van 3,48 procent inclusief BTW is een aanbevelenswaardige en realistische waarde.

~ 3,48 % van de aankoopprijs

Toeslagen: Kredietrente en termijntoeslagen

De banken willen natuurlijk hun deel van de verkoop van een huis opstrijken, en niet alleen via de rente op de lening. Omdat de onderhandelde leningrente voor hen niet volstaat, rekenen zij extra kosten aan die de koper meestal niet verwacht.

Deze kosten zijn op het eerste gezicht niet duidelijk herkenbaar en zo misleiden banken hun cliënten. Dergelijke verborgen kosten kunnen de vorm aannemen van een vastleggingsrente per maand op het gedeelte van de totale lening dat nog niet is uitbetaald.

Daar wordt bij voorbeeld 0,25 % aangerekend, wat de klant zo niet verwacht en wat de massa doet oplopen. Voor een lening van 100.000 euro is dat ongeveer 250 euro per maand, wat je niet verwacht.

Andere, verborgen kosten

Maar er zijn nog andere verborgen kosten die u in eerste instantie misschien niet verwacht. Daartoe behoren rekeningbeheer, waarvoor sommige banken extra kosten aanrekenen, en opeisbare kosten, maar ook termijntoeslagen als u een deel van de lening laat uitbetalen naar gelang van de voortgang van de bouw.

Let bij uw lening dus goed op wat er in de kleine lettertjes staat, vraag naar alles wat onduidelijk is en ga er alleen voor als u duidelijkheid hebt over alle verplichtingen.

Vraag uw bank voor de zekerheid om de zogenaamde totale effectieve rentevoet of de werkelijke effectieve rentevoet te berekenen. Daar worden alle extra kosten in detail opgesomd en duidelijk gepresenteerd.

Landmeter & Renovatie – Mogelijke bijkomende kosten

Een andere bijkomende kostenfactor, die niet op alle eigendommen van toepassing is , zijn de opmetings- en renovatiekosten.

Vooral bij oudere panden is het zinvol om vóór de aankoop een taxateur in de arm te nemen om het pand op zijn waarde te schatten. Dit omvat bijvoorbeeld inspecties van de vochtigheid en verontreinigende stoffen (vooral in het geval van eigendommen uit de jaren 1970). Dergelijke taxaties worden uitgevoerd door onafhankelijke deskundigen, zoals architecten of civiel ingenieurs, maar ook door onroerend-goeddeskundigen.

De kosten lopen hier sterk uiteen, omdat zij afhangen van het soort deskundigenonderzoek en de benodigde tijd. Daar zijn geen regels voor. De taxateurs berekenen zelf de taxatie. Afhankelijk van hoe goed de taxatie is, kunnen in het toekomstige onroerend goed renovatiewerkzaamheden nodig zijn, die ook in de berekening moeten worden opgenomen.

Of het nu gaat om een nieuw verwarmingssysteem, nieuwe ramen of de restauratie van het dak, ook in dit geval lopen de kosten sterk uiteen. U moet er rekening mee houden dat er meestal kosten zijn voor algemene renovatie voordat u er intrekt. Nieuwe vloeren, andere kleuren muren, een nieuwe keuken of zelfs het afbreken van een muur.

Al deze dingen kosten weer geld, wat ook niet moet worden onderschat. Vaak worden hier meer kosten gemaakt dan was gepland, omdat er altijd wel iets misgaat, duurder was dan berekend of kleine dingen ontbreken. U moet er ook rekening mee houden dat veel renovatiewerkzaamheden niet door uzelf kunnen worden uitgevoerd. U zult dus ook ambachtslieden en deskundigen nodig hebben om u bij te staan, en zij zullen u uiteraard hun tijd in rekening brengen. Voordat u voor een huis kiest, moet u van tevoren bedenken welke werkzaamheden nog moeten worden verricht, wat u wilt vernieuwen en hoe hoog de kosten voor dergelijke renovatiewerkzaamheden zullen zijn.

Conclusie: Bereken de bijkomende aankoopkosten

Voor een eigendom met een aankoopprijs van 100.000 euro en een lening van hetzelfde bedrag, moet u rekenen op incidentele kosten van 9.000 tot 12.000 euro.

Indien u deze niet in uw leenbedrag opneemt, zullen zij van uw eigen kapitaal moeten worden afgetrokken. Dergelijke onverwachte extra kosten mogen niet worden onderschat en kunnen enorm variëren van eigendom tot eigendom. Hoe hoger de prijs van het onroerend goed, hoe hoger de extra kosten die u kunt verwachten.

Huisvredebreuk – wanneer mag de verhuurder het gehuurde betreden en wanneer niet?

Het huurrecht ziet geen enkele reden waarom de verhuurder een algemeen controlerecht zou hebben over zijn eigendom. Integendeel, de verhuurder doet afstand van zijn domiciliare rechten aan de huurder wanneer hij het goed verhuurt. Dit betekent dat de huurder het recht heeft te beslissen wie hij in het gehuurde goed toelaat en wie niet. Dit geldt ook voor de verhuurder, die door zijn huurder kan worden verhinderd het gehuurde goed te betreden. Maar wat zijn nu precies de regels, wat schrijft de wet voor en kan de huisbaas zijn eigen eigendom schenden?

Inspectie van het appartement door de huisbaas – alleen mogelijk met een concrete reden

In sommige gevallen is het echter noodzakelijk dat de verhuurder het gehuurde pand betreedt. De verhuurder heeft ook het recht om dit te doen met kennisgeving en een afzonderlijke reden. Dergelijke gevallen zijn bijvoorbeeld het aflezen van de verwarmingskostenverdeler of de watermeters. De verhuurder mag echter ook de woning betreden voor onderhoudswerkzaamheden of reparaties. Voor de verhuurder zijn deze zaken echter meestal in zijn eigen belang, aangezien de huurwoning door hem wordt onderhouden. Er zijn echter ook andere redenen voor een bezoek van de verhuurder. Indien de verhuurder bijvoorbeeld vermoedt dat de huurder het gehuurde goed in strijd met het contract gebruikt, kan hij het gehuurde goed betreden met een aangekondigd bezoek. Niettemin moet de huurder met het binnentreden instemmen. Een voorbeeld hiervan is het houden van huisdieren die niet zijn toegestaan of het onderverhuren aan derden zonder toestemming. Verhuurders moeten hier echter voorzichtig mee zijn. Zo’n bezoek is alleen legaal met kennisgeving en toestemming van de huurder. Het gebruik van de sleutel van het gehuurde goed zonder voorafgaande toestemming is niet toegestaan.

Huisvredebreuk door de huisbaas – het zonder toestemming betreden van het gehuurde goed.

Het is niet toegestaan het gehuurde goed te betreden zonder kennisgeving en toestemming van de huurder, bijvoorbeeld door middel van een duplicaatsleutel. Dergelijk gedrag van de verhuurder geeft de huurder het recht de huurovereenkomst zonder opzeggingstermijn te beëindigen. Dit geldt ook wanneer de verhuurder het pand met goede bedoelingen is binnengekomen, bijvoorbeeld om reparaties uit te voeren. Onbevoegd betreden van het gehuurde goed kan de huurder ook het recht geven tot opzegging, maar of deze stap erg slim is, hangt af van de situatie. Zonder specifieke reden en kennisgeving heeft de huisbaas niet het recht het gehuurde goed te betreden. In dringende gevallen, zoals noodreparaties, of om feitelijke redenen, zoals werkzaamheden van een handelaar, kan de huurder de verhuurder echter de toegang niet ontzeggen. Een van de mogelijkheden voor verhuurders is om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen die hen het recht geeft om de één à twee jaar een routine-inspectiebezoek af te leggen. Door de huurovereenkomst te ondertekenen, geeft de huurder de verhuurder toestemming om het appartement voor dergelijke bezoeken te betreden, hoewel dit wel van tevoren moet worden meegedeeld. Indien u echter in uw huurovereenkomst een clausule aantreft die de verhuurder het recht geeft het gehuurde goed algemeen en onbeperkt te betreden. Dit is niet juridisch bindend en kan niet op deze manier worden afgedwongen. Let dus goed op de formulering van uw huurovereenkomst en wijs uw verhuurder op eventuele ondeugdelijke clausules voordat u deze ondertekent. Als de verhuurder toch zonder toestemming het gehuurde betreedt, bijvoorbeeld met een duplicaatsleutel, pleegt hij huisvredebreuk in zijn eigen woning en kan de huurder hiervoor aangifte doen bij de politie.

Volgende huurder gezocht – platte bezichtigingen en foto’s in de woning nog steeds bezet

Zelfs na opzegging, hetzij door de huurder, hetzij door de verhuurder, heeft de huurder het recht om nog in het appartement te wonen en alles voor te bereiden voor de verhuizing. Binnen de normale opzegtermijn van drie maanden waarin de huurder nog in de woning woont, gelden dezelfde regels voor bezoeken als voorheen. Vooral in deze periode is de verhuurder al op zoek naar nieuwe huurders en worden er bezichtigingsafspraken gepland. Er zijn hier echter speciale regels over wanneer de verhuurder het gehuurde goed wel en niet mag betreden. Huurders hoeven geen bezoekerstoerisme te dulden zolang zij nog in de woning wonen. Vooral in gewilde woongebieden staan nieuwe huurders vaak in de rij om een nieuwe huurwoning te kunnen bezichtigen. Hier zijn één of twee bezichtigingsafspraken voor de huurder aanvaardbaar. Deze moeten echter drie tot vier dagen van tevoren worden aangekondigd en door de huurder worden goedgekeurd. De verhuurder moet de afspraak afstemmen op het tijdschema van de huurder en rekening houden met de individuele werktijden, enz. In het algemeen moet het ongemak voor de huurder tot een minimum worden beperkt, aangezien de huurder nog steeds de volledige huur betaalt en de huurovereenkomst nog steeds bestaat. Foto’s van de gemeubileerde woning zijn echter niet toegestaan, noch door de verhuurder, noch door de kijkende gasten. De huurder moet het maken van foto’s uitdrukkelijk toestaan, anders moet de verhuurder wachten met het maken van foto’s tot de huurder verhuisd is. Als hij desondanks zonder toestemming foto’s van het pand maakt, schendt hij het recht op privacy van de huurder, zelfs als hij de eigenaar van het pand is.

Huurgeschil – Toon huisvredebreuk

Om een overtreding aan te geven, zijn enkele juridische grondslagen nodig. Volgens § 123 van het wetboek van strafrecht is de precieze juridische situatie als volgt:

Hij die wederrechtelijk binnendringt in de woning, het bedrijfspand of de besloten ruimte van een ander dan wel in een voor openbare dienst of voor het verkeer bestemd afgesloten gebouw, of hij die zich daarin ongeoorloofd ophoudt en niet vertrekt wanneer de rechthebbende hem daarom verzoekt, wordt gestraft met een vrijheidsstraf van ten hoogste een jaar of met een geldboete.

Om deze wet te doen naleven, moet de huurder een strafrechtelijke klacht of een aanklacht wegens huisvredebreuk tegen de verhuurder indienen binnen een termijn van 3 maanden nadat hij kennis heeft gekregen van de overtreding. Na deze periode wordt een strafbaar feit van huisvredebreuk gewoonlijk niet meer vervolgd. Alleen een advocaat kan echter meer gedetailleerde informatie en juridische kennis over het huurrecht verschaffen. Of deze stap echt zin heeft of dat het voldoende is om als huurder gewoon met de verhuurder te praten, hangt af van de situatie. In een dergelijk geval is het beter vooraf een deskundige te raadplegen om alle eventualiteiten te dekken.