No-person GmbH: de GmbH zonder aandeelhouders

De Kein-Personen-GmbH – of Kein-Mann-GmbH of Keinmann-GmbH – is een curiositeit onder de Duitse vennootschapsrechtelijke vormen, omdat zij een GmbH vertegenwoordigt die geen aandeelhouders heeft. In de Oostenrijkse versie van de GmbHG is zowel de verkrijging als de verpanding van eigen aandelen door de vennootschap uitdrukkelijk verboden in § 81 en onverbindend verklaard. In Duitsland daarentegen bestaat een dergelijke beperking niet, zodat een GmbH daar het recht heeft om als rechtspersoon onbeperkt eigen aandelen te verwerven. Aldus is ook de verwerving van 100 % van de aandelen van de onderneming mogelijk.

Oorzaken van een niemandsland GmbH: erfenis, schenking, beëindiging & Co

Maar hoe kan er een GmbH zijn zonder aandeelhouders? Er kunnen verschillende redenen zijn om alle aandelen van de GmbH in handen van de GmbH zelf te laten zijn: De GmbH kan als erfgenaam van de bedrijfsaandelen worden geregistreerd en zo in geval van vererving feitelijk zonder één aandeelhouder komen te staan – in het geval van een eenpersoonsvennootschap of een tweepersoonsholding is een dergelijk scenario gemakkelijk voorstelbaar. Een andere mogelijkheid is dat de GmbH bedrijfsaandelen krijgt van haar aandeelhouders of dat er geen aandeelhouders in de GmbH overblijven op basis van een kaducatie – d.w.z. de gedwongen uitsluiting van aandeelhouders die niet willen of kunnen betalen en die hun kapitaalinbreng overeenkomstig de statuten hebben verzuimd.

Andere redenen zijn bijvoorbeeld de verkoop van aandelen aan de GmbH; het afzien van aandelen door de aandeelhouder(s) ten gunste van een tegenprestatie, meestal de kwijtschelding of kwijting van bestaande (betalings)verplichtingen; of het uittreden van aandeelhouders door een gewone beëindiging.

Mogelijke oorzaken voor het ontstaan van een GmbH zonder personeel:

• Erfenis
• Donatie
• Caducatie
• Aankoop/verkoop van aandelen
• Laat achter.
• Annulering

Richt een GmbH op: Rechtsvorm en alternatieven

1. Eenmans-GB: solo-oprichter
2. Tweepersoons GmbH: Stichtersduo
3. Naamloze vennootschap (GmbH)
4. Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH
5. Rechtsvormen: Lijst

Eenmans-GB: solo-oprichter

Eenpersoons GmbH – Het GmbH-model voor solo-oprichters! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de conventionele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

• Eenpersoons GmbH

Tweepersoons GmbH: Stichtersduo

GmbH voor twee personen – Het GmbH-model voor oprichters van duo’s! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de traditionele naamloze vennootschap.

• GmbH voor twee personen

Naamloze vennootschap (GmbH)

Naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – De naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) is een Duitse rechtsvorm die door ten minste één persoon is opgericht en door ten minste één vennoot wordt bestuurd. Zoals de naam al aangeeft, wordt deze vennootschapsvorm gekenmerkt door een beperking van de aansprakelijkheid van zijn aandeelhouder(s).

• Naamloze vennootschap (GmbH)

Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In dit artikel leert u de grondbeginselen van onroerendgoedmaatschappijen. Wie zou er aan denken een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten bij de aankoop van een huis of een condominium? Toegegeven, dit heeft geen zin voor koopwoningen, maar wel voor huurwoningen.

• Real Estate Ltd.

Hier vindt u alle rechtsvormen die u als oprichter in Duitsland kunt kiezen en een gids met een checklist:

Rechtsvormen: Lijst

Rechtsvormen – Welke soorten vennootschappen zijn er? Als u uw eerste vennootschap wilt oprichten, is de keuze van de ideale rechtsvorm een van de eerste stappen in het proces van de oprichting van een vennootschap. Of u nu een speciaal vastgoedbedrijf of een startende onderneming wilt oprichten, ik heb hier alle soorten ondernemingen in Duitsland voor u op een rijtje gezet.

• Rechtsvormen: Lijst

Toestemmingsvereiste (verkoop van WEG) in een oogopslag: Bij de verkoop van het condominium

• Komt in het spel wanneer een condominium eigenaar zijn woning wil verkopen
• Vereist de toestemming van een beheerder of een andere eigenaar van het condominium
• Motivering: De condominium heeft er belang bij dat elke eigenaar zijn of haar verplichtingen met betrekking tot de woongelegenheid kan nakomen.

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

Insolventie in een oogopslag: Kans op een nieuwe start

• Toont de insolventie van een persoon aan
• De schuldenaar kan niet binnen 4 weken aan 90% van zijn verplichtingen voldoen
• Bij een insolventieprocedure worden de goederen van de schuldenaar te gelde gemaakt en de opbrengst onder de schuldeisers verdeeld

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

Mogelijkheden tot huurverhoging – wat mag de verhuurder doen en wat niet?

Huurverhogingen zijn bij wet geregeld. Om preciezer te zijn, het Duitse burgerlijk wetboek, het BGB, is hiervoor verantwoordelijk. Huurverhogingen mogen niet willekeurig zijn, maar moeten een van de drie redenen hebben. Deze omvatten de lokale vergelijkende huur, de progressieve huur of de geïndexeerde huur.

Vergelijkbare huurprijs die gebruikelijk is in de plaats – vergelijkbare eigendommen als basis

De plaatselijke vergelijkende huurprijs is het gemiddelde huurbedrag dat de voorbije vier jaar voor vergelijkbare woningen in een regio werd betaald. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan derhalve een reden zijn voor een huurverhoging. De verhuurder vermeldt dan in de brief bijvoorbeeld huurindex, advies van een deskundige, huurgegevensbank, ten minste drie vergelijkbare flats als reden voor de verhoging. In het laatste geval moeten de vergelijkbare appartementen zeer specifiek worden beschreven, met inbegrip van locatie, type, grootte, staat en prijs per vierkante meter. De huurdatabanken die worden gebruikt om de gegevens te verzamelen, moeten vrij toegankelijk zijn. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan door de verhuurder om de vijftien maanden worden verhoogd, aangezien is bepaald dat de huurprijs gedurende ten minste één jaar constant moet blijven. Als er na vijftien maanden weer een huurverhoging komt, heeft de huurder twee maanden de tijd om daarmee in te stemmen. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder gerechtelijke stappen ondernemen tegen de huurder en de huurverhoging afdwingen, als die wettelijk is.

Gegradueerde huur – geplande huurverhoging

Degressieve huur is een veilige optie voor de verhuurder, maar is aan strikte regels onderworpen. Bij degressieve huur wordt de huurverhoging vooraf vastgesteld en maakt zij vaak deel uit van de huurovereenkomst. Opdat deze staffel van kracht zou worden, moeten de volgende regels in acht worden genomen:

• Degressieve huur moet schriftelijk worden vastgelegd
• De huurverhogingen moeten altijd ten minste één jaar constant zijn
• Bijkomende verhogingen, zoals aanpassing aan de lokale vergelijkende huurprijs of ten gevolge van modernisering, zijn niet toegestaan (afgezien van bijkomende kosten)
• Het tijdstip en het definitieve bedrag van de huurverhoging moeten duidelijk worden vermeld (in de schriftelijke versie); procentuele vermeldingen zijn niet toegestaan.
• In de huurovereenkomst kan een uitsluiting van opzegging zijn bedongen voor ten hoogste vier jaar
• Indien de huurprijs 10 % of meer hoger is dan de lokale vergelijkende huurprijs, is de verhoging ontoelaatbaar en kan deze door de huurder worden afgewezen.

Indien aan deze punten is voldaan, is degressieve huur wettelijk en kan deze in de huurovereenkomst worden vastgelegd.

Index huur – afhankelijk van de markt

De indexhuur is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de kosten van levensonderhoud van alle particuliere huishoudens in Duitsland en is derhalve een variabele huur. De cijfers van de enquête worden gepubliceerd door het Federale Bureau voor de Statistiek. Verhuurders die hun woningen aanbieden op basis van plaatselijke vergelijkende huurprijzen maken van deze gelegenheid gebruik, aangezien zij anders nauwelijks in staat zouden zijn hun huur te verhogen. Ook hier moeten enkele regels in acht worden genomen. De huurder moet schriftelijk in kennis worden gesteld van de huurverhoging en deze moet daarna een jaar lang ongewijzigd blijven. Bovendien moet de verhuurder in staat zijn zijn berekeningen op transparante wijze aan de huurder voor te leggen. Als de huur wordt verhoogd met behulp van de geïndexeerde huur, zijn verhogingen voor modernisering niet toegestaan zolang er geen wettelijke voorschriften zijn die zich daartegen verzetten. Verdere huurverhogingen op basis van plaatselijke vergelijkingshuren zijn evenmin toegestaan. Voor verhuurders is deze methode aantrekkelijk omdat zij de toestemming van de huurder niet nodig hebben. Zodra een huurder een kennisgeving van een huurverhoging ontvangt, moet de verhoogde huur worden betaald vanaf de maand die volgt op de verzending van de kennisgeving. De huurder kan dan niet veel meer doen, zolang de formaliteiten maar zijn vervuld.

Formaliteiten van de huurverhoging – wat komt erbij kijken?

Zoals reeds beschreven, moet de huurverhoging voldoen aan nauwkeurige formaliteiten, anders is zij ongeldig. Ten eerste moet de huurder de huurverhoging schriftelijk ontvangen. In de brief moet een nauwkeurig berekende totale huurprijs staan, inclusief alle exploitatiekosten. Bovendien moet in de brief een nauwkeurige en gedetailleerde reden voor de huurverhoging worden vermeld. Dit kan een actuele huurindex zijn, maar ook een lijst van vergelijkbare flats of een kopie van een advies van een deskundige. De huurder moet binnen een bepaalde termijn met een dergelijke huurverhoging instemmen, anders is zij ongeldig en kan zij niet op de vastgestelde datum ten uitvoer worden gelegd. Als de huurder weigert, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om de verhoging voor de rechter af te dwingen, mits de verhoging legaal is.

Moderniseringen toegestaan voor duurzame verbeteringen

Het Duitse burgerlijk wetboek geeft opnieuw enkele regels die nodig zijn om de huur te verhogen. In § 559 van het BGB is namelijk bepaald dat de werkzaamheden aan het onroerend goed de waarde van het goed daadwerkelijk moeten verhogen. Letterlijk staat er: “Indien de verhuurder moderniseringsmaatregelen in de zin van § 555b nummer 1, 3, 4, 5 of 6 heeft uitgevoerd, kan hij de jaarlijkse huurprijs verhogen met 11 procent van de voor de woning gemaakte kosten.″ Hieronder valt een groot aantal zaken. Het gaat bijvoorbeeld om moderniseringen die op lange termijn energie of water besparen, maar ook om structurele maatregelen die de gebruikswaarde verhogen of de levensomstandigheden in het algemeen verbeteren. Officieel voorgeschreven moderniseringswerkzaamheden vallen ook onder deze categorie, waarbij de verhuurder de huurder drie maanden vóór de aanvang van de bouwwerkzaamheden op de hoogte moet brengen, maar de verhoging pas na voltooiing mag plaatsvinden. Indien een dergelijk geval zich voordoet, is de huurverhoging met het oog op modernisering volkomen geoorloofd en moet door de huurder worden aanvaard. Dit is waarschijnlijk nog steeds de meest aangename reden voor huurders, omdat de kwaliteit van het leven erdoor toeneemt.

Bedrijfskosten – voorschotten of forfaitair?

Een stijging van de exploitatiekosten is eveneens mogelijk. Zodra deze stijgen, heeft de verhuurder het recht de verhoging door te berekenen aan de huurder. Voorwaarde hiervoor is een schriftelijke overeenkomst tussen beide partijen betreffende een vast bedrag voor de exploitatiekosten of voorschotten op de exploitatiekosten. Indien de kosten stijgen, moet de verhuurder de huurder op de hoogte brengen van de stijging, ondanks deze schriftelijke overeenkomst. Een motivering van de verhoging is echter alleen wettelijk vereist in het geval van een forfaitaire vergoeding voor exploitatiekosten. In het geval van voorschotten voor exploitatiekosten is een motivering niet verplicht. De aanpassing of verhoging vloeit gewoonlijk voort uit een staat van de bedrijfskosten. Indien het voorschot niet toereikend was en aanvullende betalingen verschuldigd zijn, moeten deze worden aangepast aan de jaarlijks gemaakte kosten.

Plafond – de huurrem

Natuurlijk worden huurders ook geacht beschermd te zijn tegen huurverhogingen, en daarom mogen verhuurders de huren niet willekeurig verhogen. Bepaalde regels zijn bedoeld om te beschermen tegen ontoelaatbare verhogingen. Deze houden onder meer in dat in een huurcontract de huur binnen drie jaar met maximaal twintig procent mag worden verhoogd tot de plaatselijke comparatieve huurprijs. In landen met een tekort aan woningen is het mogelijk de bovengrens te verlagen tot maximaal vijftien procent. Als uw huur wordt verhoogd, controleer dan van tevoren of alle belangrijke formele en materiële regels zijn nageleefd en of de verhoging echt wettelijk is.