Wat de huidige opiniepeilingen tonen

Sinds de verkiezingen voor het Duitse parlement in februari 2025 regeert de coalitie onder leiding van de CDU/CSU met Friedrich Merz als bondskanselier. Maar het publieke stemming beeld is snel veranderd. Volgens de huidige onderzoeken op bundestagwahlumfrage.de — een onafhankelijke aggregator van alle belangrijke Duitse opinieonderzoeksinstituten — toont de politieke stemming het volgende beeld:

• CDU/CSU: 28–32% (stabiel, maar onder de verkiezingsresultaten)
• AfD: 22–26% (tweede sterkste kracht volgens de zondagsvraag)
• SPD: 14–17%
• Groenen: 10–13%
• FDP: 5–7% (bijna aan de drempel van de kiesdrempel)
• BSW: 4–6%

De zondagsvraag op bundestagwahlumfrage.de wordt dagelijks bijgewerkt en samenvat alle belangrijke instellingen — Forsa, Infratest dimap, INSA, Allensbach en YouGov — tot een gewogen gemiddelde. Voor langdurige woningbeslissingen is deze databasis waardevoller dan een enkel onderzoekscijfer.

CDU/CSU-regering en woningbeleid: Wat verandert?

De nieuwe regering heeft in haar coalitieakkoord meerdere keuzes gemaakt op het gebied van woningbeleid, die kopers, verhuurders en beleggers direct betreffen:

• Woningwinstvermijding: Belastingvoordelen voor woningbouw met een maatschappelijk doel moeten het sociaal huurwoningbestand uitbreiden — wat op middellange termijn druk kan opleggen op particuliere huurrendementen.
• Bouwsectorpakket: Vereenvoudigde bouwvergunningen en het serieel bouwen moeten de nieuwbouwquote verhogen. 400.000 nieuwe woningen per jaar blijft het politieke doel — momenteel realistisch bereikbaar zijn ongeveer 230.000.
• Grondverwervingstaksrevisie: De langdurig besproken verlaging van de grondverwervingstaks voor eerste kopers wordt in het coalitieakkoord als onderzoeksaanvraag geformuleerd — er zijn nog geen concrete cijfers goedgekeurd.
• Huurrecht: De huurspiegel blijft bestaan, een versterking van de huurprijsremise buiten de bestaande huurwoningen is voorlopig niet gepland.

Historische terugblik: Stemmen en woningprijzen in Duitsland

Een blik op de afgelopen 30 jaar toont een duidelijk patroon: Politieke keuzes hebben de Duitse woningmarkt wel beïnvloed, maar niet overheerst. Structurale factoren — bevolkingsgroei in metropolen, lage renteomgeving, immigratie — bleken altijd sterker dan individuele regeringswisselingen.

De gegevens van de Duitse Centrale Bank over de woningmarkt tonen aan dat de prijscorrectie van 2022–2024 in de meeste metropolegebieden al volledig is verwerkt. Volgens de huidige gegevens van het Statistische Bundesamt (Destatis) stabiliseren de koopprijzen van bestaande woningen sinds het vierde kwartaal van 2024.

Wat beleggers nu moeten letten

De politieke stemming — te volgen in real-time op bundestagwahlumfrage.de Koalitionsrechner — laat zien dat een meerderheid voor CDU/AfD theoretisch mogelijk, maar politiek onmogelijk is. Dat betekent: de volgende federale regering zal opnieuw een coalitie met minstens drie partijen nodig hebben of afhankelijk zijn van wisselende meerderheden. Voor de woningmarkt betekent dit: geen radicale koersveranderingen, maar ook geen besliste actie tegen de woningtekorten.

Politieke stabiliteit is voor onroerend goed investeerders vaak belangrijker dan politieke richting. Een voorspelbare huurwetgeving is waardevoller dan een regeringswissel met onbekende agenda.

Konkrete handelingsaanbevelingen voor kopers en investeerders:

• Controleer de koopprijsfactor van je doelobject met de Lukinski koopprijsfactor-rekenmachine — in markten met politieke onzekerheidsspread moet de factor onder de 25 liggen.
• Bekijk de ECB rentevorming in combinatie met de coalitiepeilingen: valt de rente terwijl de regering tegelijkertijd stabiel is, zijn aankoopkansen in bestaande woningen vooral aantrekkelijk.
• Vermijd investeringen in steden met gespannen huurmarkt en tegelijkertijd hoge politieke druk richting regulering — hier kunnen toekomstige huurwetgevingen de rendementen blijvend onder druk zetten.
• Gebruik de Lukinski nettorenditeberekening, om politieke kostenscenario’s (hogere onroerendheidsbelasting, saneringsplichten) in je berekening op te nemen.

Conclusie: Politiek geïnformeerd kopen

De Duitse onroerendheidsmarkt is robuust — maar niet immuun voor politieke fouten. Wie regelmatig actuele peilingsgegevens volgt op bundestagwahlumfrage.de en deze afstemt op eigen investeringsplannen, neemt betere beslissingen dan de gemiddelde koper. Onroerend goed is een langdurig vermogensobject — en langdurige vermogensobjecten vereisen een langdurige politieke visie.

De dieptepunt: 2025 en 2012 in directe vergelijking

De getal 206.600 wordt pas in historisch perspectief begrijpelijk. Voor vergelijking: in 2020 — het meest recente hoogtepunt — werden in Duitsland nog 306.376 woningen afgerond. In slechts vijf jaar is de bouwproductie daarmee met ongeveer 100.000 eenheden per jaar ingevallen. In 2012, in het dal na de financiële crisis, waren het 200.500 woningen — het huidige niveau is weer op dit niveau aangekomen.

Nog duidelijker toont de bouwvergunningstatistiek aan wat de komende jaren te wachten staat: in 2024 werden slechts 215.300 woningen goedgekeurd — een daling van 16,8 procent. Aangezien tussen goedkeuring en afbouw gemiddeld 26 tot 27 maanden verstreken (2020: nog 20 maanden), zijn de afbouwen in 2026 en 2027 al duidelijk laag. De bouwoverschot — dus al goedgekeurde, maar nog niet gebouwde woningen — bedraagt 759.700 eenheden, waarvan er slechts 330.000 daadwerkelijk in de bouw zijn.

Het 400.000-doel: Beloofd, nooit bereikt

De levenslange coalitie had in het coalitieakkoord van 2021 het doel van 400.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan 100.000 sociale woningen, vastgelegd. Bundeskanzler Scholz hield het doel vast onder toenemend druk. Het resultaat: Het doel werd geen enkel jaar ook maar in de buurt bereikt.

2024 lag de afwerking op 63 procent van het doel — 2025 op amper 52 procent. Bouwminister Klara Geywitz werd het gezicht van de bouwkrisis, de Tagesspiegel noemde het 400.000-voorstel al in 2023 een „luifel”. Historisch gezien werden in de Bondsrepubliek sinds 1950 gemiddeld 405.000 woningen per jaar gebouwd — het huidige niveau ligt dus veel onder het lange termijn gemiddelde.

Waarom breekt de nieuwbouw? De vijf hoofdoorzaken

Rente

De ECB verhoogde de rente van 0 procent (2021) naar meer dan 4 procent (2023). Hypotheekrenten sprongen van ongeveer 1 procent naar 4 tot 5 procent. Voor projectontwikkelaars met variabel genoteerde vreemd vermogen en smalle marges betekende dat het einde van veel berekeningen.

Exploderende bouwkosten

Energiecrisis, inflatie en leveringsproblemen sinds 2021 hebben de materiaalkosten en loonkosten sterk doen stijgen. Beton, staal, hout — alles duidelijk duurder dan bij de aanbodplanning. Veel projecten die in 2020 goedgekeurd werden, waren in 2023 niet meer economisch uitvoerbaar.

Concurrentie van faillissementen

Onroerend goed faillissementen stegen in 2024 met 70 procent. Alleen al in het eerste kwartaal van 2024 gingen 630 onroerend goed- en bouwbedrijven failliet — een toename van 18,6 procent ten opzichte van het voorafgaande kwartaal. De gevolgen: 320.000 banen waren in gevaar of verdwenen.

Bureaucratie en vergunningsprocedures

Wisselende energiestandaarden (Effizienzhaus-55-standaard), ontbrekende federale bouwcode en ingewikkelde toestemmingprocedures remmen bouwprojecten structuurlijk. De gemiddelde tijd van toestemming tot afbouw is sinds 2020 gestegen van 20 naar 27 maanden.

Vraagdaling bij koopappartementen

De renteomslag liet de koopkracht dalen. Projectontwikkelaars zaten op afgeronde woningen die niet verkocht konden worden — en storneten de volgende projecten.

Regionale extreme: Berlijn, Keulen, Munchen

De IW Keulen stelt een jaarlijks woningbehoeften van 372.600 eenheden vast op nationaal niveau — daadwerkelijk gebouwd werden er in 2025 slechts 206.600. De jaarlijkse tekorten bedragen daarmee meer dan 165.000 woningen.

Regionaal tonen zich extreme ongelijkheden:

Berlijn: grootste voorzieningskloof in het land

Behoefte volgens IW Keulen: 31.300 woningen per jaar. Bouwvergunningen 2024: slechts 9.772 — dat komt overeen met 31 procent van de behoefte. Geen andere stadsregio heeft een grotere absolute kloof.

Keulen en Munchen

Keulen heeft de slechtste dekkingsscore onder de metropolen: slechts 37 procent van de behoefte wordt gedekt. Munchen komt met 93 procent het beste weg, toch ontbreken duizenden eenheden. Hamburg is de enige positieve uitzondering met +39 procent afgeronde bouwprojecten in 2024.

Oost-Duitsland: daling tweemaal zo sterk

De daling treft het oosten met –34,3 procent (2025) meer dan tweemaal zo sterk als West-Duitsland (–16,7 procent).

Wat de bouwcrisis betekent voor huurprijzen en koopprijzen

De woningtekort is al lang op de markt aangekomen. Gerade monumentenwoningen winnen in dit milieu aan aantrekkelijkheid. Het Pestel Instituut schat het Duitse woningtekort op 1,4 miljoen eenheden — een recordniveau. Tot 2030 zullen 2,4 miljoen nieuwe woningen nodig zijn.

De huurprijzen reageren daarop: landelijk stegen aanbodhuurprijzen bij nieuwe verhuuringscontracten in 2024 met 7 procent, in Berlijn met 10 procent — in totaal tussen 2022 en 2024 met 22,2 procent. München ligt op 20,50 euro koud huur per vierkante meter (+4,4 procent). Het DIW Berlijn stelt vast: de vastgoedmarkt blijft gespannen — huurprijzen en woningprijzen stijgen verder.

Voor investeerders betekent dat: de huurrendementen in Duitse stedelijke gebieden stijgen structureel — niet omdat koopprijzen dalen, maar omdat het aanbod op korte termijn niet opgehaald wordt. Wie nu investeert in bestaande vastgoed of nieuwbouw in groeiende regio’s profiteert van een markt waarin het aanbodprobleem minstens tot 2027 niet opgelost zal zijn. Wie de koop nu plannet, zou het structurele aanbodtekort moeten opnemen als langdurige wind in de rug.

Video: Woningmarkt in onbalans

Uitblik: Wanneer draait de markt zich om?

De signalen zijn gemengd. De Centrale Vereniging Duits Bouwbedrijf (ZDB) rekenen voor 2026 met 215.000 tot 220.000 afgeronde projecten — nauwelijks beter dan in 2025. Positieve cijfers bij de afgeronde projecten worden pas vanaf 2027 verwacht.

Lichtpunt: bouwvergunningen stegen in 2025 voor het eerst weer met 10,6 procent naar 238.100 — in september zelfs met 59,8 procent ten opzichte van de overeenkomstige maand in het vorige jaar. Aangezien vergunningen twee tot drie jaar voorafgaan aan de afgeronde projecten, wijst dat op een matige herstelperiode vanaf 2027.

Structuurprobleem blijft bestaan: het IW Keulen voorspelt toenemende marktspanning in grote steden, ook al daalt de landelijke vraag rekenkundig vanaf 2026 licht. In steden als Berlijn, München en Hamburg blijft de kloof bestaan — en groeit.

Duitsland heeft in vijf jaar de totale bouwuitkomst sinds de financiële crisis vernietigd. De 400.000-woningen-kloof wordt niet gesloten door politieke beloftes, maar pas wanneer rentes, bouwkosten en vergunningsprocedures structureel terugkeren op een niveau dat projectontwikkelaars kunnen rekenen. Wanneer dat precies het geval zal zijn, is onduidelijk.

Zondagsvraag: zes instituten, zes resultaten

De zondagsvraag wordt door meerdere instituten onderzocht, die zich in methode, steekproef en gewichting soms duidelijk van elkaar onderscheiden. Wie onderzoeken gebruikt als investeringsSignaal, moet de kenmerken kennen.

De belangrijkste instituten overzicht

• Infratest dimap (ARD DeutschlandTrend): ongeveer 1.250 personen, telefonisch en online, wekelijks.
• Forsa (RTL/n-tv): draaiend ongeveer 2.500 personen per week – grootste steekproef, waardoor kleinere fluctuaties.
• Forschungsgruppe Wahlen (ZDF Politbarometer): uitsluitend telefonische interviews, wordt beschouwd als methode-conservatief.
• INSA (BILD): gebaseerd op online, evalueert niet-stemmers apart, frequente meting.
• Allensbach (FAZ): persoonlijke interviews, langste veldtijd, wordt beschouwd als late indicator.
• GMS (Sat.1/ProSieben): kleinere steekproef, lagere mediale bereikbaarheid.

Methodische verschillen en bias

De resultaten variëren per instituut met 2 tot 4 procentpunten. Forsa wordt historisch een lichte tendens richting de SPD toegeschreven, INSA een overdreven weergave van randgroepen (FDP, AfD), Allensbach een conservatieve gewichting ten gunste van de Unie. Daarom is het gewogen gemiddelde van alle instituten betrouwbaarder dan elk individueel resultaat. Het portal Bundestagwahlumfrage.de aggregiert alle instituten op één pagina met historische verloopgrafieken. Als langdurige referentie geldt Wahlrecht.de, dat enquêtegegevens sinds meer dan twee en een halve decennia documenteert.

Koalitiecalculator: van de enquête naar de regering

Een enkele procentuele waarde zegt weinig over de werkelijke regeringsvorming. Beslissend is de zetelsverdeling in de Bundesrat, die afwijkt van de zuivere tweede stemmenverhouding door overhang- en compensatiestemmen. De coalitiecalculator op Bundestagwahlumfrage.de simuleert deze verdeling en laat zien welke partijcombinaties een meerderheid bereiken.

Wat betekent welke coalitie voor onroerend goed?

• Grote coalitie (CDU/CSU + SPD): Compromislijn. Matige veranderingen in huurwetgeving, tegelijkertijd investeringsaanzet zoals speciale afschrijving. Historisch de “status quo plus”.
• Zwart-Groen: Strikte energiebesparingsplichten, ambitieuze klimaatbeschermingsvoorschriften voor bestaande gebouwen, daarentegen bureaucratie-afbouw bij nieuwbouw.
• Zwart-Rood-Groen (Kenia): Maximale regelgevingsdichtheid – renovatie plus huurregulering plus mogelijke discussie over vermogensbelasting.
• Unie geleid met FDP: Remt regelgevende ingrepen, stimuleert eigendomsvorming, bespreekt grondverwervingstaks vrijstelling.
• Linksbond: Scherpste huurregulering, discussie over huurplafond op nationaal niveau, debatten over verhuurdersvereniging.

Wat de partijen voor de woningmarkt plannen

Wie Sonntagsfragen als Frühindikator leest, moet je de programma’s kennen. De volgende overzicht toont de kernposities van de Bundestagspartijen op de vier belangrijkste investeringsonderwerpen:

Mietpreisbremse: Hoe de politiek de huurmarkt heeft veranderd

De huurprijsrem is het voorbeeld dat laat zien hoe een verkiezing van de Bondsdag directe gevolgen heeft voor de rendementen van onroerend goed. Meer achtergrond: Mietpreisbremse uitgelegd.

De ontwikkelingsstappen

• Invoering onder de eerste GroKo Merkel: Bij een nieuwe verhuur mag de huur maximaal 10 procent hoger zijn dan de lokale vergelijkshuur. Gilt alleen in gebieden met een gespannen woningmarkt, vastgesteld door de landelijke verordening.
• Eerste versterking (tweede GroKo): Vermijders moeten zonder aanvraag informatie geven over de vorige huur. Huurders kunnen te veel betaalde huur terugvorderen, teneinde achteraf (vóór de klacht).
• Berlijnse huurplafond: Rood-Rood-Groen vriest huurprijs landelijk in. Het Bundesverfassungsgericht schort het wetgeving op grond van gebrek aan landelijke bevoegdheid – huurrecht is uitsluitend federale wetgeving.
• Huidige onderhandelingen: Er wordt gesproken over het verlagen van de kappingsgrens van 10 naar 6 procent, uitbreiding op korte termijnverhuur en landelijke geldigheid.

Konkrete rendementgevolgen

In steden met actieve huurprijsrem (Berlijn, Munchen, Hamburg, Frankfurt, Keulen, Stuttgart, Dusseldorf) liggen de haalbare huurbedragen bij nieuwe verhuur afhankelijk van de mikrolage 5 tot 20 procent onder de vrije marktwaarde. Dat drukt de bruto huurrendement met 0,3 tot 0,8 procentpunten. Bij een 80 m²-Flat in Munchen met een lokale vergelijkshuur van 18 euro/m² betekent de 10-procentige kappung: maximaal 19,80 euro in plaats van potentieel 24 euro – dus ongeveer 4.000 euro verloren jaarhuur.

Grondwetstaxe: 16 deelstaten, 16 verschillende tarieven

De grondwetstaxe is de grootste bijkomende kostenpost bij de aankoop van een onroerend goed en wordt op landelijke niveau vastgesteld. Detailrekenmachine: Grondwetstaxe berekenen.

Huidige tarieven en belastinglast

Bij een miljoen euro investering in Düsseldorf betaalt de koper 30.000 euro meer grondwinstbelasting dan in München – geld dat direct uit de eigen vermogensrendement verdwijnt.

Discussie over vrijbaten op nationaal niveau

Er wordt gesproken over vrijstellingen tussen 50.000 en 250.000 euro per eerste koper. CDU/CSU en FDP steunen het model actief, SPD en Groen prioriteren in plaats daarvan sociale woningbouw. Afhankelijk van de coalitie zou een vrijstelling kunnen komen die de vraag in het segment van eerste kopers met ongeveer 10 tot 15 procent stimuleert.

Saneringsplicht en GEG: De onderschatte keuzevraag

Voor huidige eigenaars is het Gebouwenergiekwaliteitswet vaak belangrijker dan de huurprijsrem. Een groen regerende coalitie versterkt tendentieel, een coalitie onder leiding van de Unie verzwakt.

Kostenvooruitzicht van energiebesparing

• Warmtepomp (verwarmingssysteem): 25.000 tot 45.000 € per eengezinswoning, afhankelijk van de isolatienorm
• Gevelisolatie: 150 tot 250 € per vierkante meter geveloppervlakte
• Vensterwissel (drievoudig): 800 tot 1.200 € per venster inclusief montage
• Dakisolatie: 100 tot 200 € per vierkante meter dakoppervlakte
• Vollsanering flatgebouw: 600 tot 1.200 € per vierkante meter woningoppervlakte

Bij een flatgebouw van 800 qm betekent een verplichte volledige sanering snel 500.000 tot 900.000 euro. Wie de modernisatieaanslag van 8 procent volledig gebruikt, kan dat slechts gedeeltelijk terugverdienen – de effectieve eigenkapitaalbinding is aanzienlijk. Meer hierover onder energetische sanering.

AfA en spekulationsfrist: twee hefboom in het belastingrecht

Wat in het kiesprogramma bij investeringsvragen vaak tussen de regels door staat, heeft een aanzienlijke rendite-effect.

Afgeschreven (AfA) als stelschroef

• Lineaire AfA voor huur-onroerend goed: momenteel 3 procent voor nieuwbouw, 2 procent voor bestaand
• Bijzondere AfA bij nieuwbouw van huurwoningen: extra 5 procent in de eerste vier jaar – meerdere keren ingevoerd en weer opgeheven onder verschillende coalities
• Monument-AfA: tot 9 procent over 8 jaar, daarna 7 procent over 4 jaar – politiek vrijwel niet aangeraakt

Diepere overzicht: AfA bij onroerend goed.

Spekulationsfrist – de onderschatte dreiging

Aktuell gilt: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. SPD und Grüne haben mehrfach eine Verlängerung auf 15 Jahre oder eine generelle Besteuerung diskutiert. Bei einer Wohnung mit 200.000 Euro Wertsteigerung würde das je nach persönlichem Steuersatz 60.000 bis 90.000 Euro Steuer bedeuten – Geld, das aktuell steuerfrei realisierbar ist.

Anleihemarkten: De snelste overdrachtsweg

Bevor irgendein Gesetz beschlossen ist, reagieren die Anleihemärkte auf Umfragen. Steigt eine als wirtschaftspolitisch riskant wahrgenommene Konstellation in der Sonntagsfrage, steigt die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Da Bauzinsen über Pfandbriefe an die Bundrendite gekoppelt sind, schlägt das innerhalb von Tagen auf Hypothekenkonditionen durch.

Rechenbeispiel Zinsreaktion

Eine Verschiebung der Bundrendite um 30 Basispunkte (0,3 Prozentpunkte) bedeutet bei einem Annuitätendarlehen über 500.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung: rund 1.500 Euro Mehrkosten pro Jahr, über die Zinsbindung also 15.000 Euro. Genau deshalb beobachten institutionelle Investoren die Sonntagsfrage so akribisch wie Aktienkurse.

Politische Ebenen: Wo Politik auf Immobilien trifft

Woningmarkten worden gereguleerd op vier politieke niveaus – elk met eigen keuzemechanisme.

Gemeentelijke niveau

Bouwplannen, bouwvergunningen, milieubeschermdomeinen (sociale behoudsregeling), gemeentelijke voorkooprechten. In Berlijn-Kreuzberg of Hamburg-Altona kunnen milieubeschermdomeinen de verkoop van koopappartementen feitelijk blokkeren – de gemeente kan het voorkooprecht uitoefenen en op de marktwaarde kopen.

Kiesdistrictsniveau

De 299 kiesdistricten bepalen de directe zetels in de Bondsdag. In kiesdistricten met een hoge huurdersquote (grote steden, vaak meer dan 80 procent huurders) winnen kandidaten die strengere huurregulering ondersteunen, vaak de voorkeur. In landelijke kiesdistricten met eigenaarquotas van soms meer dan 70 procent staan eigenaarsbevordering en nieuwbouw centraal.

Landsniveau

Bouwvoorschriften, onroerendgoedbelasting, huurprijsremmingsvoorschrift, verbod op ongeoorloofde gebruikswijziging, kappingsgrenzen voor huurverhogingen. Landstagsverkiezingsonderzoeken tonen aan welke politieke veranderingen in

Kopen in Duitsland: Eerste woning

Goede dingen moeten aan anderen worden aanbevolen en een van de grootste kennisplatforms in Duitsland is daar zeker een van, meer precies: Immobilien-Erfahrung.de.

Tip! Gebruik de Google Translator om de kennis in uw taal te vertalen!

• Lees Immobilien-Erfahrung.de in het Engels

3 typische fouten van starters

Thorsten Bader, expert bij B&B Optimal GmbH en directeur van Immobilien-Erfahrung.de, raadt potentiële kopers aan hun eerste woning uitsluitend als kapitaalinvestering te beschouwen in plaats van deze zelf te gebruiken. Het risico bestaat namelijk dat beheerskosten zoals verzekeringen, onroerendgoedbelasting en exploitatiekosten, die bovendien jaarlijks met gemiddeld 5 procent stijgen, de financiële onafhankelijkheid in gevaar brengen.

Kopen zonder precieze marktkennis

De tweede fout is een woning te kopen zonder nauwkeurige kennis van de markt. Het risico bestaat dat men een condominium tegen een te hoge prijs koopt of meer uitgeeft aan renovatiewerkzaamheden dan gepland. Daarom moeten potentiële kopers hun financiën van tevoren zorgvuldig plannen en zich bewust zijn van de huidige marktwaarde en de kosten die ermee gemoeid zijn.

Toestand van het pand

Fout nummer drie is zich onvoldoende informeren over de staat van het pand. Hier moet men niet alleen het uiterlijk controleren, maar ook de technische staat en de bouwkundige substantie. Verborgen gebreken zoals vochtschade of problemen met de elektra kunnen later tot onverwachte kosten leiden. Ook een goed uitgevoerde taxatie door een deskundige is aan te bevelen.

Kortom, bij de aankoop van hun eerste woning moeten geïnteresseerden ervoor zorgen dat zij het uitsluitend als een investering zien, over nauwkeurige marktkennis beschikken, zich informeren over de staat van de woning en hun financiën zorgvuldig plannen. Met deze tips kan een financieel verstandige kapitaalinvestering in een condominium worden gerealiseerd.

Waarom is een kapitaalinvestering “beter”?

Wonen voor de huur en je eigen woning verhuren?

Een pand als investering biedt verschillende voordelen ten opzichte van het gebruik als eigen woning:

1. Huren
2. Waardevermeerdering
3. Financiële zekerheid

Huren in plaats van zelf wonen

Panden kunnen worden verhuurd, wat regelmatige inkomsten kan opleveren. Uw huurder betaalt met de maandelijkse huur de termijnen van uw financiering. Tegelijkertijd hoeft u als huurder zelf voor vrijwel niets te zorgen. Eigen gebruik betekent daarentegen: als uw salaris uitvalt, mislukt de terugbetaling van de financiering. Als de verwarming defect is, moet u alles zelf regelen en heeft u bij wijze van spreken altijd dubbele schade.

Waardevermeerdering

Waardevermeerdering: Onroerend goed heeft meestal een stabiele waardevermeerdering, waardoor de eigenaar kan genieten van een waardestijging.

Financiële zekerheid

Financiële zekerheid: Het verhuren van een woning kan financiële zekerheid bieden op oudere leeftijd.

Het is echter belangrijk op te merken dat elke belegging een zeker risico inhoudt en dat het belangrijk is de specifieke behoeften en doelstellingen van een belegger in overweging te nemen alvorens een beslissing te nemen.

Investeren in Duitsland

Lees hier meer over interessante en aantrekkelijke locaties in Duitsland:

• Investeringsatlas

Wilt u meer weten over de vastgoedmarkt in Duitsland?

• Mijn tip: Immobilien-Erfahrung.de

Tip! Gebruik de Google Translator om de kennis in uw taal te vertalen!

• Lees Immobilien-Erfahrung.de in het Engels

Met een paar klikken kunt u de inhoud van de kennisplatforms voor Duits onroerend goed in uw taal vertalen.

Speculatiebelasting eenvoudig uitgelegd

De naam zegt het al, deze belasting is bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beperken. Daarom zegt de wetgever: als je een pand koopt, kun je het pas na X jaar belastingvrij verkopen. X = jaren verschilt naargelang u het vastgoed als investering hebt gekocht (huren) of er zelf in woont (eigen woning).

Winsten van meer dan 600 euro (belastingvrije som, EStG § 23) moet u aangeven in uw belastingaangifte. U boekt de winst in de bijlage “Overige opbrengsten”.

Laten we terugkomen op het Frist verschil.

Onderscheid: Verhuur (kapitaalinvestering) / eigen gebruik

De speculatieperiode verschilt naargelang u een eigendom koopt als investering om het te verhuren. Of u koopt een woning voor eigen gebruik, d.w.z. dat u er zelf in woont.

Speculatie periode:

• Gebruik door derden – 10 jaar
• Eigenbelang – 3 jaar

Speculatiebelasting geldt alleen voor particuliere verkoop

De belasting is te vinden in de wet op de inkomstenbelasting (EStG), §22 Soorten andere inkomsten, meer bepaald in §22, lid 2: “Inkomsten uit particuliere verkooptransacties in de zin van §23;” – het gaat dus om een belasting die alleen wordt geheven op particuliere verkooptransacties.

De wet:

• § 23 Onderhandse verkooptransacties – extern

Als u commercieel verkoopt, wordt u anders belast. Daarom moet je ook de 3-eigendommen regel kennen. Daarin staat dat iedereen die binnen 5 jaar 3 eigendommen verkoopt, onder de handel in commercieel onroerend goed valt.

Voorbeeld: Deadline voor kapitaalinvestering / persoonlijk gebruik

Nog twee praktische voorbeelden van speculatiebelasting.

Speculatiebelasting Kapitaalinvestering

U koopt een eigendom op 42-jarige leeftijd, verhuurt het en verkoopt het op 50-jarige leeftijd, dan hebt u het binnen acht jaar gekocht en verkocht. Bijgevolg is speculatiebelasting verschuldigd.

• < 10 jaar in bezit = speculatiebelasting

Speculatiebelasting is niet van toepassing – u koopt uw eigendom ook op 42-jarige leeftijd en verkoopt een deel ervan op 53-jarige leeftijd. Er liggen dus meer dan 10 jaar tussen de aankoop en de verkoop van het onroerend goed. Bijgevolg is geen speculatiebelasting verschuldigd.

• > 10 jaar in bezit = geen speculatiebelasting

Speculatiebelasting Eigenbelang

In het geval van persoonlijk gebruik worden de termijnen verlengd tot 3 jaar. Al het andere blijft hetzelfde, inclusief het bedrag van de speculatiebelasting.

Speculatiebelasting

Nu de belangrijkste vraag, wat is de belasting op de verkoop?

Hoe hoog is de speculatiebelasting?

Er is geen vast belastingtarief voor speculatiebelasting. Uw belastingkantoor berekent het bedrag met uw respectieve belastingtarief.

Eigen inkomstenbelastingtarief van 40%

• Winst uit verkoop: 20.000 euro
• Speculatiebelasting (40%): 8.000 euro

Terug naar de onroerend goed encyclopedie.