Bepaal de maximale aankoopprijs: Belangrijke factoren

Een van de belangrijkste stappen bij de aankoop van een onroerend goed, en een die vaak wordt onderschat, is het bepalen van de maximale aankoopprijs van het onroerend goed. Om ongewenste verrassingen te voorkomen, is het belangrijk dit vast te stellen voordat u op zoek gaat naar een woning. Dit houdt meestal in dat u met uw bankadviseur om de tafel gaat zitten om uw financiën door te nemen. U toont dan een bepaald bedrag aan eigen vermogen en de bank geeft u dan een overeenkomstige lening. Het bedrag van deze lening hangt zowel af van uw kredietwaardigheid (hiervoor moet u een eigen verklaring overleggen ) als van het eigen vermogen dat u moet laten zien. Er wordt ook rekening gehouden met de loan-to-value ratio van het onroerend goed en de maandelijkse hypotheek.

Eigen vermogen X + Banklening Y

Dit zijn de factoren die ertoe doen:

• Kredietwaardigheid
• Hypothecaire leenwaarde van het onroerend goed
• Beschikbaar eigen vermogen
• Maandelijkse belasting

Laten we nu de afzonderlijke factoren wat meer in detail doornemen:

Kredietrating: activa vs. passiva

Bij de controle van uw kredietwaardigheid worden uw activa en passiva geïnventariseerd en vergeleken. Als het saldo positief is, d.w.z. uw activa zijn groter dan uw uitgaven en passiva, zijn uw kansen om een lening te krijgen zeer groot. En hoe hoger deze kredietwaardigheid, hoe lager uw investering in eigen vermogen. De bank wil immers ook zo snel mogelijk uw geld terug en wil er zeker van zijn dat zij dat ook krijgt.

Activa worden gekoppeld aan passiva

Hypothecaire leenwaarde van het onroerend goed: Marktwaarde & marktwaarde

De hypotheekwaarde van het onroerend goed is doorgaans lager dan de marktwaarde. De marktwaarde is de verkoopprijs van het huis of appartement als het op dit moment verkocht zou worden. Daarom wordt de marktwaarde ook wel de “theoretische marktwaarde” genoemd. De hypotheekwaarde ligt gemiddeld 20% onder deze waarde. Om het risico op wanbetaling zo klein mogelijk te houden, baseren de banken hun kredietverlening op de hypotheekwaarde en niet op de marktwaarde.

Hypothecaire leenwaarde = marktwaarde – 20%

Beschikbaar eigen vermogen: afhankelijkheid van de activabalans

Als algemene regel geldt dat 20% eigen vermogen nodig is. Zoals reeds gezegd, hangt het precieze bedrag van het eigen vermogen uiteindelijk af van uw kredietwaardigheid. Hoe positiever uw balans, hoe minder eigen vermogen u hoeft te tonen. U kunt dus ook investeren in een woning met een eigen vermogen van 10% of 15%.

Hoe beter de kredietwaardigheid, hoe minder aandelenkapitaal

Maandelijkse lasten: inkomsten en uitgaven

De laatste belangrijke factor die de financiering en dus de maximale aankoopprijs beïnvloedt, is uw maandlast. Net als bij de kredietcontrole worden hier inkomsten en uitgaven vergeleken. Dit is belangrijk voor de bank, omdat zij zo de voorwaarden voor terugbetaling, rente en aflossing kan bepalen.

Conclusie: Bepaal maximale aankoopprijs & financiering

Naast uw kredietwaardigheid en het beschikbare eigen vermogen, hangt het ook af van uw maandelijkse financiering en de hypotheekwaarde. Op die manier kunt u niet alleen de maximale aankoopprijs bepalen voordat u op zoek gaat naar een woning, maar ook de voorwaarden voor de terugbetaling van uw lening.

Eigendom kopen: Leren van A-Z

Als u nog meer wilt weten over de maximale aankoopprijs, bekijk dan onze gids:

• Aankoopprijs hoogte (extern)

â Een gids â Alle feiten â Tips van insiders â Koopchecklists over de vragen die nieuwkomers in onroerend goed hebben bij het kopen van de flat: Bezit of huur, financiering van een appartement, huizenjacht, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids. Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Centraal Londen: Exclusief Onroerend Goed & Luxe

Voorbeeld onroerend goed: Londen tot $38m.

Hier in Londen vindt u niet alleen een bloeiende financiële economie rond London City, Londen heeft ook de grote mediabedrijven, reclamebureaus en natuurlijk een navenant groot aantal makelaars. Als je geen standaard wilt, maar een toplocatie en goede waarde, dan heb je een luxe makelaar nodig.

Makelaar: Stephan M. Czaja

Telefoon Groot-Brittannië: +44 20 3475 9225

E-mail: office@lukinski.com

Iedereen kent een foto. Parlement, Big Ben en Tower Bridge.

Londen heeft een uiterst efficiënte infrastructuur. De luchthaven is ook een van de centrale hubs in Europa.

Het bankdistrict en de politiek maken Londen tot een mondiaal handelscentrum voor ideeën en kapitaal.

Maar de stad heeft meer te bieden dan wolkenkrabbers van glas, zoals u hier kunt zien wanneer u een blik werpt op het stadscentrum.

Het vinden van exclusieve eigendommen in de populairste gebieden van Londen, zoals Notting Hill, Soho, South Kensington of Westminster, is een uitdaging voor u als koper, van condominiums (ETW) tot privé-landgoederen en stadsvilla’s. Net als de eerder genoemde parkeergarages. Wist je dat de duurste parkeerplaats in de stad net van eigenaar is veranderd voor £240,000? Een simpele parkeerplaats, geen parkeergarage, direct aan de straat. Dus u ziet: de Londense vastgoedmarkt is hot.

Vooral bij dure en waardevolle eigendommen staat er al snel veel geld op het spel. Van exclusieve stucplafonds in oude gebouwen tot marmeren tegels in de keuken. Er is meer nodig dan “alleen” vastgoedkennis, het gaat ook om materialen, stijl en toekomstige ontwikkelingen, vooral voor Londense investeerders.

Stadsplattegrond

Ga je naar Londen? Weersvoorspelling

Het huidige weer in de City van Londen:

Londen van boven: Skyline

Voorbeeld eigendom Londen: Condominium

Londen Stad

Modern, stijlvol en midden in het bankwezen en de politiek. De City van Londen biedt aantrekkelijke woonwijken en de beste buurten.

Notting Hill: Comfort

Stylisten die in Soho wonen

Investeringen: Tips en uitleg

Nog tips en aanbevelingen? Is onroerend goed de moeite waard als investering? Welke belastingen zijn verschuldigd en zijn er tips om belastingen te besparen? In het FIV-magazine geven wij antwoorden op tal van vragen over het thema kapitaalbeleggingen. De nadruk ligt niet alleen op onroerend goed, maar ook op edelmetalen, kunst en aandelenfondsen. Omdat een goede beleggingsportefeuille altijd een mix van verschillende elementen bevat.

Mijn column in het FIV Magazine over het onderwerp kapitaalinvesteringen.

Luxe makelaars: contactpersonen

Mijn team en ik kunnen u helpen bij uw zoektocht naar onroerend goed in Londen. Of het nu als investering, voor verhuur of voor eigen gebruik is. Met goede contacten en aanbevelingen vinden wij voor u de meest interessante beleggingsobjecten in centraal Londen. Nog vragen? Bel ons of schrijf ons gratis:

Makelaar: Stephan M. Czaja

Telefoon Groot-Brittannië: +44 20 3475 9225

E-mail: office@lukinski.com

]]> https://lukinski.nl/inkomstenbenadering-flat-huis-appartementsgebouw-taxatie-onroerend-goed/ Sat, 15 Feb 2020 22:19:08 +0000 https://lukinski.de/inkomstenbenadering-flat-huis-appartementsgebouw-taxatie-onroerend-goed/ Inkomstenkapitalisatiemethode – Wanneer wordt de inkomstenkapitalisatiemethode toegepast? Hoe wordt de vermenigvuldigingsfactor berekend? Wanneer moet de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde en de vermogenswaardemethode worden gebruikt? Hoe wordt de gekapitaliseerde winstwaarde van een onroerend goed berekend? Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is om een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed.

Inkomsten kapitalisatie: hoe werkt de berekening?

De gekapitaliseerde winstwaardemethode bepaalt de gekapitaliseerde winstwaarde van het onroerend goed en wordt gebruikt om onroerend goed te waarderen dat naar verwachting een economisch rendement zal opleveren. De gekapitaliseerde winstwaarde is zinvol wanneer rendementsoverwegingen op de voorgrond staan voor verhuurd onroerend goed en commercieel onroerend goed. Kapitaalinvesteerders en beleggers in het bijzonder kunnen de gekapitaliseerde winstwaarde gebruiken om alternatieve investeringsvormen te vergelijken. In het geval van commercieel gebruikt of verhuurd onroerend goed vormt de vaststelling van de gekapitaliseerde winstwaarde tevens de basis voor de hypotheekwaarde van het goed.

Marktwaarde van de grond en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw. Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

Berekeningsvoorbeeld: gekapitaliseerde winstwaarde – eenvoudig berekend met Lukinski

Om de inkomenswaarde van uw woning te berekenen, gaan wij uit van de volgende gegevens als voorbeeld. Deze informatie kan vervolgens worden gebruikt om de waarden van het bruto jaarbedrag en de jaarlijkse netto-inkomsten, alsmede de exploitatiekosten te berekenen.

• Oppervlakte: 200 vierkante meter
• Prijs: 7 euro per vierkante meter
• Bedrijfskosten: 25 procent
• Rentevoet eigendom: 7 procent
• Waarde van het land: 100.000 euro
• Schade aan het gebouw: 3.000 euro
• Vervaldatum duplicator: 12.50

Berekening van het jaarlijkse brutobedrag, het jaarlijkse netto-inkomen en de exploitatiekosten

• Jaarlijkse brutowinst = 200 m2 * 7 Euro / m2 * 12 maanden = 16.800 Euro
• Exploitatiekosten = 16.800 euro * 25 procent = 4.200 euro
• Netto jaarinkomen = 16.800 euro – 4.200 euro = 12.600 euro

Na aftrek van de kosten blijft er dus 12.600 euro over van de jaarlijkse huuropbrengst. Verder geldt:

• Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro
• Voorlopige gekapitaliseerde winstwaarde = 12.600 euro – 7.000 euro = 5.600 euro

Berekening: Inkomenswaarde gebouw en inkomenswaarde

Voor de inkomenswaarde van het gebouw wordt de voorlopige inkomenswaarde vermenigvuldigd met een multiplicator. De vermenigvuldigingsfactor is een kengetal dat wordt berekend op basis van de rentevoet van het onroerend goed en de resterende gebruiksduur. Hoe langer de resterende gebruiksduur van het gebouw, hoe hoger de vermenigvuldigingsfactor. Om de inkomenswaarde te bepalen wordt vervolgens alle structurele schade afgetrokken van de inkomenswaarde van het gebouw en wordt de marktwaarde van de grond toegevoegd.

• Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro
• Verdiende waarde = 70.000 euro – 3.000 euro + 7.000 euro = 74.000 euro

Laat de professionals de wiskunde doen

Ons team van investeerders maakt graag rendementsberekeningen voor uw droompand. Potentiële kopers kunnen overtuigd worden van een goed rendement. Op verzoek zullen wij u meedelen welke gegevens nodig zijn voor de berekening. Zodra wij de documenten hebben ontvangen, zullen wij de gekapitaliseerde waarde bepalen en u een eerste raming van het rendement geven.

Taxatie voor de verkoop van onroerend goed

Een samenvatting van alle belangrijke informatie die u moet weten over taxaties bij de verkoop van onroerend goed: Een eigendom taxeren. Meer informatie: hoe te verkopen.

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met de standaardgrondwaarde, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure

Waardebepaling (kosten)

Wie stelt taxaties op voor onroerend goed? Wat kost een huis taxateur? Wat kost een taxateur voor oude gebouwen? Tenzij wettelijke voorschriften de aanstelling van een deskundige vereisen, zal een taxatie van onroerend goed u een realistische waardebepaling van uw onroerend goed op de regionale en nationale markt geven. Wij bieden tijdige en nauwkeurige taxaties van grond, residentieel en commercieel vastgoed.

Indien de waardebepaling echter voor de rechter moet worden gebracht, zoals bij een echtscheiding, moeten tegen betaling deskundigen worden geraadpleegd. De woon- of huurwoning wordt ter plaatse geïnspecteerd. In de regel wordt zowel een schriftelijke als een digitale kopie van de taxatie afgegeven.

• Taxatieverslag

]]>