De typische verkoop: “asset deal”

Het verschil: bij een asset deal in de vastgoedcontext worden specifieke activa zoals grond en gebouwen afzonderlijk verkocht, terwijl bij een share deal de aandelen in het bedrijf dat eigenaar is van het vastgoed worden overgedragen.

Simpel gezegd:

• Activatransactie = eigendom wordt verkocht
• Share deal = Immobilien GmbH wordt verkocht

Een share deal betekent dat de koper niet het onroerend goed zelf verwerft, maar de – in dit geval – Immobilien GmbH. Hier is een korte infographic. Dan terug naar de directe verkoop van het appartementencomplex, waarna ik meer zal uitleggen over de holding en belastingen op de verkoop.

Hier is een kleine infographic:

Belastingberekening: Voorbeeld

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Als alleenstaande betekent dit meestal een hoogste belastingtarief van 42%.

Activatransactie als particulier

In dit voorbeeld verkopen we een appartementencomplex in Berlijn, als particulier, alleenstaande met volledig belastingtarief.

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst = 2.000.000 euro
• Tegen 42 % (alleenstaande) = 840.000 euro

Asset Deal als bedrijf

In dit voorbeeld verkopen we als bedrijf een appartementencomplex in Berlijn, wat al een aanzienlijke belastingbesparing oplevert.

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
• Tegen 19,1% = 382.000 euro

Share deal onroerend goed: belastingvoordelen

Belasting besparen, maar op de juiste manier? In mijn gids voor de fiscale verkoop van een meergezinswoning heb ik net een korte, eenvoudige uitleg gegeven over de share deal, met een rekenvoorbeeld. In plaats van 382.000 euro aan belastingen, slechts 1.540 euro! Hoe werkt dat? Dit is een inzicht in asset deals en share deals. Je zult snel het voordeel herkennen en waarom professionele beleggers met holdingstructuren werken.

• Share Deal Onroerend Goed
• Verschil tussen activa en aandelen

Een appartementencomplex verkopen in Bonn: stap voor stap

Laten we beginnen met de basisvraag: hoeveel is je appartementencomplex in Bonn eigenlijk waard? Kom alles te weten over de afzonderlijke stappen van het verkoopproces, van de taxatie tot het overhandigen van de sleutels.

De waarde van je appartementencomplex bepalen

De waarde van je woning hangt af van verschillende factoren, zoals de locatie, de grootte van de appartementen en de staat van het gebouw. Een realistische verkoopprijs is cruciaal om potentiële kopers aan te trekken en de verkoop tot een goed einde te brengen.

Hoe waardeer je een flatgebouw

De waardering van een flatgebouw wordt uitgevoerd met behulp van verschillende methoden, zoals de vergelijkende waardemethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. Een grondige taxatie, waarbij rekening wordt gehouden met alle relevante factoren, is essentieel om de waarde van het onroerend goed correct vast te stellen.

In de regel worden ten minste twee van deze methoden gecombineerd om een realistische marktwaarde te bepalen.

• Appartementencomplex taxeren
• Typische evaluatieprocedures
• Gratis evaluatie door experts

Verkopen in Bonn: waar moet je op letten?

Er zijn een aantal belangrijke aspecten waar je rekening mee moet houden als je je appartementencomplex in Bonn verkoopt:

1. Locatie en vastgoedprijzen: De vraag naar vastgoed in Bonn is hoog, wat een invloed heeft op de vastgoedprijzen. De locatie van het appartementencomplex speelt daarom een doorslaggevende rol.
2. Documenten: Zorg ervoor dat je alle relevante documenten hebt voorbereid, zoals plattegronden, kadastrale uittreksels en huurderslijsten om het verkoopproces soepel te laten verlopen.
3. Goede contacten of een makelaar: Een ervaren makelaar kan je helpen om potentiële kopers te benaderen en het verkoopproces efficiënt te organiseren.

Locatie en vastgoedprijzen: De kopersdoelgroep in Bonn

Bonn staat bekend om zijn aantrekkelijke woonlocaties en hoge levenskwaliteit. De kopersdoelgroep bestaat vaak uit investeerders die op zoek zijn naar rendement op de lange termijn en bereid zijn overeenkomstige prijzen te betalen.

Je moet potentiële kopers aanspreken die langetermijninvesteringen willen doen en niet alleen op zoek zijn naar rendement op de korte termijn.

Documenten: plattegronden, uittreksel uit het kadaster, huurderslijsten, enz.

Voordat je begint met het verkoopproces, moet je ervoor zorgen dat je alle benodigde documenten voor de verkoop van de woning hebt voorbereid. Dit omvat onder andere

1. Uittreksel uit het kadaster
2. Perceelkaart
3. Bouwplannen en bouwvergunningen
4. Status renovatie
5. Huurovereenkomsten en huurderslijst
6. Exploitatiekostenoverzichten
7. Energiecertificaat
8. Statusrapport of mening van een expert

Goede contacten of een goede makelaar

Omdat de vastgoedmarkt in Bonn erg dynamisch is, is het raadzaam om een ervaren makelaar in de arm te nemen. Een makelaar heeft de nodige contacten en middelen om potentiële kopers te benaderen en het verkoopproces te versnellen.

Belastingen bij verkoop in Bonn: waar moet je rekening mee houden?

Als je je appartementencomplex in Bonn verkoopt, moet je rekening houden met verschillende fiscale aspecten:

1. Speculatiebelasting: Vink de speculatieperiode aan om belastingvrije verkoop mogelijk te maken.
2. De 3-voorwerpenregel in Bonn.
3. Verschillen tussen activadeals en aandelentransacties en hun impact op belastingen.

Speculatietaks: belastingvrij verkopen?

De speculatieperiode is over het algemeen 10 jaar voor huurwoningen. Als je binnen deze periode verkoopt, moet je belasting betalen over de winst. Na afloop van de periode is de verkoop belastingvrij.

Meer details over de 3-objectregel en activatransacties versus aandelentransacties vind je in ons artikel hier.